Рынок недвижимости: инвесторы стучатся в дверь
Весной участники рынка недвижимости в один голос утверждали, что частные инвесторы прекратили вкладываться в жилье. Но сейчас ситуацию на рынке иначе как ажиотажной не назовешь. И инвестиции граждан снова потекли в квадратные метры. Инвестиционные сделки идут как в сегменте традиционной недвижимости, так и в секторе апартаментов.
Директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков рассказывает, что в минувшем году его компания, как и весь рынок, столкнулась со снижением спроса. В бизнес-классе просадка в среднем составила примерно 50%. Не все участники рынка были к такому готовы Игрокам пришлось перестраивать подходы. «Наша компания обсудила и согласовала с банками-кредиторами новые параметры ковенант – уменьшила план ежемесячных продаж, увеличила сроки экспозиции, но немножко повысила стоимость квадратного метра за счет этого, - говорит Игорь Бадиков. – То есть AAG растянула продажи на более длительный срок, но на снижение стоимости метра не пошла».
К сегодняшнему дню, чтобы вернуться к выполнению плана, компания также запустила ряд программ – таких как «трейд ин», «срочный выкуп», когда выкупаются за реальные живые деньги квартира клиента, а он приобретает новую в доме холдинга; добавила рассрочки, где первоначальный взнос начинается от 5%... «На фоне улучшающихся показателей сейчас мы чувствуем себя гораздо уверенней. И первое полугодие закрыли хорошо с перевыполнением, плана примерно на 15%», – рапортует директор по продажам холдинга.
«За последние полтора года нас подготовили к разным вариантам развития событий – пандемия, СВО, мобилизация... Особенно после такого повышения ключевой ставки, я думаю, застройщики сейчас готовы ко всему, но не к снижению цен», – резюмирует Игорь Бадиков.
Генеральный директор АН ГК «КВС» Анжелика Альшаева рассказывает, что компания также изменила ряд подходов. Например, были пересмотрены условия по проектному финансированию с расчётом увеличения доли продаж после ввода объекта в эксплуатацию. «Но данное маркетинговое решение показало себя недостаточно эффективным – начинаются определенные проблемы с реализацией и усиливается конкурентная борьба по линии комплексного развития территорий. И сейчас компания опять перестраивает структуру продаж обратно», – говорит Анжелика Альшаева.
В КВС объем продаж в августе по сравнению с июлем по самым скромным оценкам подрос на 30%. Но, к сожалению, на прыжок вверх ключевой ставки банковский пул отреагировал повышением ставок по несубсидируемым жилищным кредитам на 2 п.п.—2,5 п.п. А ведь именно льготная ипотека позволяет застройщикам держать более высокие цены.
«Конечно, история с ажиотажем всегда приводит к увеличению цены. Но, как показывает опыт, застройщики с такой же лёгкостью и снижают стоимость на недвижимость – главное, придерживаться своей финансовой модели, – резюмирует Анжелика Альшаева. - А наличие роста цены на квадратный метр, наличие скидок и программ – это инструмент для продажи. Все зависит от того, что будет дальше происходить в экономике государства, и какие новости принесет геополитика. Мы же, в свою очередь, будем подстраиваться под обстановку».
«Характер частных инвестиций изменился: люди покупают новостройку чтобы сберечь накопления, а не с целью заработка на перепродаже. И в данном сегменте также основной проблемой является не льготная, а достаточно высокая, и еще больше подросшая после увеличения ключевой, ипотечная ставка для квартир на вторичном рынке и за пределами программ субсидирования, – считает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина. – А преимущественная часть покупок на первичке происходит после продажи старой квартиры».
«Скачек ключевой ставки в реальности пока не очень отразился на ипотечных продуктах на первичном рынке, – делится руководитель по продажам. – Ведь львиная доля сделок идет с привлечением субсидированной ипотеки от застройщиков. Однако ЦБ может и далее ужесточать условия по ипотеке, что в моменте подогревает спрос, а в случае принятия жёстких мер (например, ещё большего повышения первоначального взноса и снижения доли субсидирования в ипотеке) может серьезно его подорвать».
Ирина Орлянкина соглашается, что срыва планов по вводу новостроек на уровне вводу нового жилья в границах Северо-Запада ожидать по итогам нынешнего года не следует. В силу проектного финансирования у застройщиков нет иного выхода, как строить и сдавать вовремя, не зависимо от колебания цен на стройматериалы, дефицит рабочей сила или бюрократических рогаток и макроэкономических вызовов.
В свою очередь коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает смещение сезонных факторов. Если ранее в мае застройщики получали торможение продаж в связи со стартом дачного сезона, то нынешний май в комфорт-сегменте показал высокий спрос, по ряду критериев даже лучше марта-апреля.
Текущие продажи компании специалист оценивает, как очень хорошие. Так в августе ГК «ПСК» запустила в продажу проект бизнес-класса на 113 квартир. И спрос превысил ожидания настолько, что уже на старте продаж застройщик несколько раз повышал цену.
«Ну и в премиальном проекте «Северная корона» также цены повышаются в связи с высокой степенью готовности, – рассказывает Сергей Софронов. – Кроме того, на элитные сегменты стала больше внимания обращать часть граждан, прежде предпочитавшая инвестиции, связанные с валютами недружественных стран».
Как подсчитал специалист, август к июлю – это плюс 35% выручки. И в сентябре картина не меняется. «Граждане понесли деньги в рынок недвижимости с удвоенной энергией. Причем, как в первичку, так и во вторичку, чтобы защитить свои сбережения от девальвации. Увы, транслируемая СМИ новостная повестка рождает ощущение, что обесценивание рубля действительно происходит. И люди пытаются припарковать в том же самом квадратном метре», – говорит эксперт.
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, соглашается, что, если сравнивать с 2021 годом, то снижение показателей сомнения не вызывает, какой сегмент ни возьми: бизнес-класс, премиум или сервисные апартаменты. Однако, последние месяцы компания регулярно обновляет рекорды. «В марте обновили рекорд февраля, в апреле – мартовский. На текущий момент продажи на высоком уровне. Понятно, люди хотят сохранить свои деньги. Наш типичный покупатель – это классический тип инвестора, приобретающего недвижимость для стабильного получения прибыли, – рассуждает Денис Розанов. – На текущий момент у нас практически нет клиентов, которые приобретают недвижимость для собственного проживания».
При этом для любого инвестора с классической моделью пассивного дохода, конечно, важна капитализация объекта. «Но есть нюанс: с текущим курсом рубля оценивать стоимость активов достаточно сложно, ситуация обещает проясниться ближе к концу года, – признает Денис Розанов. – Хотя пока я не вижу перспектив значительного укрепления национальной валюты. Это значит, что люди будут выбирать инвестиции в недвижимость, и еще раз недвижимость».
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова уточняет, что ситуация на первичном и вторичном рынках очень разнится. Квартиры от застройщков, которые только что сданы, и которые уже в собственности у застройщика, более интересны клиенту, чем покупка квартиры у физического лица. Выбор неутешительный – либо ипотека с господдержкой, либо под 14%.
Впрочем, и на вторичном рынке покупатели демонстрируют высокую активность. Идут показы, телефоны в отделах продаж раскаляются от входящих звонков, вручаются авансы… а число выставленных на экспозицию объектов перестало расти.
«Еще тренд – из продаж исчезают самые ликвидные объекты, причем явно продаются, а не снимаются с продаж, – отмечает Светлана Белова. – Да и рынок аренды, можно сказать, стабилизировался, а цены пошли вверх».
По словам главы агентства недвижимости, ей часто приходится слышать разговоры, что нынешний всплеск продаж носит краткосрочный характер. Дескать, с ажиотажным спросом иначе и не бывает. Но, констатирует гендиректор «ВсевРиэлт», в основе волны лежит такой знаковый момент, как ослабление и даже девальвация рубля…
«Ипотечный рынок сейчас весьма волатильный, – делится видением общей ситуации начальник ипотечного центра ПСБ Светлана Четина. – После затишья в начале года очень высокие результаты показал май. Причем, спросом пользовалась не только ипотека с господдержкой. В конце августа также наблюдалось повышение внимания к ипотечным программам, это связано в том числе и с тем, что покупатели жилья стремились «зафиксировать» таким образом действующие на тот момент ставки, оформив ипотеку до их увеличения.
Основным драйвером продаж остаются программы с господдержкой. Изменения условий по программе «семейная ипотека» сделали ее более доступной для семей с детьми. Если ранее на получение такого кредита могли рассчитывать семьи, в которых ребенок родился после 1 января 2018 года, то с 1 января этого года программа стала доступна также и для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет, при этом сроки их рождения не имеют значения. По-прежнему программа доступна и семьям, где есть несовершеннолетний ребенок с ограниченными возможностями.Мы уверены, что доля ипотечных продаж будет расти. Сейчас это показатель на жилищном рынке Санкт-Петербурга достиг отметки 80%».
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова заявляет, что и после прыжка ключевой ставки, спрос на приобретение недвижимости с привлечением заемных средств сохраняется как на первичном, так и на вторичном рынке.
Так, в Примсоцбанке бессменным лидером на вторичном рынке остаются сделки по приобретению комнат в коммунальных квартирах. Как в прошлом году, так и в текущем, около 30% от всего объема выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге составляют кредиты именно на приобретение комнат. Причин для сохранения постоянного спроса на данный вид недвижимости несколько: во-первых, это стоимость – комната значительно дешевле, чем отдельная квартира; во-вторых, желание людей, уже проживающих в коммунальной квартире, выкупить оставшиеся комнаты у соседей и остаться единственным полноправными собственниками квартиры.
«При приобретении вторичного жилья сохраняется тенденция на оформление ипотечного кредита с использованием средств материнского капитала. Так, доля сделок по нашей уникальной программе «Материнский капитал» составляет около 15% от всего объема сделок, – продолжает рассказывать Елена Диоргесова. – Это легко объяснимо, ведь если сложить средства материнского капитала и средства гос. поддержки (450 тысяч), то получается сумма свыше 1 млн. рублей. Приобретают наши клиенты с помощью этого продукта квартиры, комнаты, дома с землей...»
Также в банке сохраняется спрос и на кредиты под залог имеющейся недвижимости. По результатам 1 полугодия 2023 объем таких выдач составил около 13% от всего объема сделок в банке. «Думаю, в текущем году не будет значительных колебаний, рост спроса на приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств как на первичном, так и на вторичном рынке будет сохраняться, – ожидает Елена Диоргесова. – Возможно, из-за роста ставок, потребитель будет выбирать жилье подешевле, ориентируясь в первую очередь на размер платежа по кредиту, исходя из дохода».
В Петербурге за 8 месяцев нынешнего года, подытоживает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, зарегистрировано 30 тысяч ДДУ, всего по агломерации – 42,2 тысячи.
«Это серьезная просадка, отмечает эксперт, за январь-август по отношению к тому же периоду рекордного 2019 года в городе недосчитывается 44% сделок, агломерация-39%. Да и по сравнению с прошлым годом оба показателя ниже примерно на 13%. Поэтому к цифрам августа надо относиться сдержаннее, – рассуждает Светлана Денисова. – Несмотря на то, что по России в целом объём предложения на первичном рынке наращивается, и даже ЦБ недавно выражал свою обеспокоенность по этому поводу, в Санкт-Петербурге картина иная. План по вводу в городе на 2023 год составляет всего 2,8 млн. кв.м».
Светлана Денисова не сомневается, что годовой план по вводу будет перевыполнен, но всё же объём предложения на первичном рынке остаётся далёким от рекордных показателей, вывод новых объектов в продажу застройщики не форсируют. Впрочем, с точки зрения строителей это можно назвать и везением – благодаря просадке рынок остаётся сбалансированным, удалось избежать провала реализации и ценовой лихорадки.
Между тем, констатирует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», доля ипотеки в целом по первичному рынку превышает 85%. Могло бы быть и выше, но застройщики широко предоставляют рассрочку, которая тоже станет ипотекой через пару лет. «У нас на объекте «Огни Залива», который вводится в конце года, как раз это и происходит – сначала покупатель берет рассрочку, а после ее окончания переходит на ипотеку, – поясняет Светлана Денисова. – И, если число таких кейсов прибавить к первичной ипотеке, получим в месяц ипотечных сделок намного больше, чем заключенных ДДУ. То есть, честная доля ипотечных сделок – свыше 90%».
Цифровизация, ставшая темой одного из нацпроектов России, проникает во все сферы человеческой жизни. Это подтвердили мероприятия форума «Цифровая неделя СЗФО», который в начале апреля принимала Ленобласть.
Организаторами форума стали Министерство цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ, Правительство Ленобласти, Комитет Госдумы РФ по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству.
Целеполагание
Собравшиеся эксперты отметили, что стратегические цели нацпроекта «Цифровизация экономики» определены на самом высоком уровне. Процессы внедрения новых технологий происходят все более активно. Но для того, чтобы эти усилия носили слаженный характер, имели общий вектор движения, необходимо ясное понимание конкретных задач, которые ставятся перед участниками процесса.
«Программа «Цифровизация экономики» принята, но надо понимать, что это живой организм, который может меняться, в который, по мере наработки опыта, более четкого определения возникающих проблем, а также изменений в текущей ситуации (которые сейчас происходят очень быстро), должны вноситься соответствующие поправки», – подчеркнул замглавы Минцифры РФ Олег Войтенко.
По его словам, в российских условиях государство должно сыграть ключевую роль в процессе цифровизации. «Одной из важнейших сегодняшних задач является формирование законодательной базы в этой сфере. Без нее активизация процессов невозможна. Но при этом надо понимать, что вопрос нельзя зарегулировать. «Цифра» сама по себе очень гибкая сфера, и законодатель должен это учитывать», – добавил замминистра.
Эту мысль поддержал замглавы Комитета по контролю и регламенту Госдумы РФ Михаил Романов. «Государство должно выступить инициатором в вопросах правового регулирования в этой сфере. Необходимо создание законодательной базы для правильного с правовой точки зрения функционирования цифровой экономики», – отметил он.
Директор по региональной политике АНО «Цифровая экономика» Александр Зорин добавил, что в России роль государства в решении задач цифровизации особенно велика. «Очень многие вопросы решаются за счет федерального бюджета. В подавляющем большинстве других стран доля государственного участия, в том числе и финансового, – гораздо меньше», – констатировал он.
Михаил Романов напомнил, что Президент России Владимир Путин поручил максимально перевести в «цифру» взаимодействие органов власти всех уровней с бизнесом и гражданами. «Стоит задача обеспечить рост качества государственного управления путем использования информационных технологий», – подчеркнул Михаил Романов. Олег Войтенко добавил, что следствием этого должно стать прорывное развитие в области инноваций и привлечение серьезных инвестиций как в цифровую, так и в иные сферы экономики страны.
Поскольку цифровизация по самой своей сути не может носить фрагментарный характер, а должна привлекать комплексные решения, которые задействуются множеством пользователей, необходимо как можно более активно вовлекать граждан во все проекты в этой сфере, считают эксперты. «А для этого реализуемые проекты должны быть «человекоцентричны», полезны людям. Они должны упрощать, а не усложнять жизнь. Тогда гражданам не надо будет разъяснять, зачем это нужно. Они сами будут заинтересованы в новых возможностях», – отметил заместитель председателя Правительства Ленобласти, председатель Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Дмитрий Ялов. Его полностью поддержал Александр Зорин. «Приоритет необходимо отдавать тем проектам, которые непосредственно улучшают жизнь граждан», – подчеркнул он.
Власть и бизнес
Александр Зорин напомнил, что нацпроект называется «Цифровизация экономики» и, соответственно, помимо предоставления тех или иных возможностей для граждан, он должен толкать вперед народное хозяйство страны. «Если цифровизация не дает возможности повысить производительность труда, – она не нужна», – поддержал его председатель Экспертного совета по цифровой экономике и блокчейн-технологиям при Комитете Госдумы РФ по экономической политике Артём Кольцов.
Кроме того, Александр Зорин подчеркнул, что, хотя на нацпроект выделяются колоссальные финансовые средства из федерального бюджета (1,63 трлн рублей до 2024 года), необходимо активное вовлечение в него всех заинтересованных сторон. «Роль государства в развитии цифровой экономики – ключевая, но добиться успехов невозможно без участия региональных властей, а также бизнеса и научной общественности», – отметил эксперт.
По его словам, значение предпринимательства в этой сфере вполне сопоставимо с ролью федеральной власти. И, что особенно важно, оно стремится к активному взаимодействию в деле продвижения цифровых технологий. «Бизнес фактически готов за свой счет решать часть государственных задач в этой области. Сотрудничество необходимо. Чем более тесным оно будет, тем более успешно мы будем продвигаться в деле цифровизации. Поэтому нужно приветствовать и создание государственно-частных партнерств, и других форм взаимодействия с бизнесом в этой сфере», – заявил Александр Зорин.
Заместитель руководителя Департамента информационных технологий Москвы Андрей Бородин поддержал эту мысль «Необходимо всемерное привлечение бизнеса. Как только приходит он – приходят и деньги. Кроме того, появляется понимание, что действительно нужно людям, а также идеи, как сделать тот или иной продукт привлекательным и удобным», – отметил он. «Государственные органы должны быть модераторами платформ данных, а надстройки, «суперсервисы» – сделает уже бизнес», – добавил Артём Кольцов.
Александр Зорин рассказал, что АНО «Цифровая экономика» создает базу эффективных кейсов – от ведущих общероссийских и местных компаний, – которые можно тиражировать в других регионах.
Центр и регионы
Директор АНО «Экспертный центр электронного государства» Павел Хилов напомнил, что Президент давал поручение осуществлять нацпроект в сфере цифровизации в тесном контакте с субъектами РФ. «Нужно слушать регионы, выяснять их позицию. Ведь огромная часть работы по практическому доведению «цифры» до людей находится именно на этом уровне. В регионах много успешных практик, конкретных эффективных разработок. Они, может быть, частного, а не общероссийского масштаба, но надежно работающие», – отметил он. «В каждом регионе свои условия; и эти особенности необходимо учитывать для успеха нацпроекта в целом», – поддержал его Андрей Бородин.
«Необходимо, чтобы реальные изменения в цифровой сфере были прежде всего сориентированы на те отрасти, которые распространены и успешно работают в данном конкретном регионе. Это даст максимальный экономический эффект, обеспечит востребованность преобразований», – со своей стороны, добавила глава Комитета цифрового развития Ленобласти Виктория Кузнецова.
Заместитель директора Департамента проектов цифровой трансформации Минцифры РФ Даниил Сорокин в принципе согласился с этим тезисом, однако напомнил, что цифровые решения будут эффективны лишь в том случае, если будут увязаны между собой. «Надо понимать, что определенные централизация и унификация необходимы. Запускаемые продукты смогут работать в полную силу, только если они будут носить «сквозной» характер, «прошивать» всю систему в целом, если их можно будет использовать из любого региона», – подчеркнул он.
Мнение
Дмитрий Ялов, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Приведу конкретный пример возможностей цифровых технологий. По нашим данным, до 50% людей, проживающих на территориях массовой застройки Ленобласти вблизи Петербурга, зарегистрированы не в нашем регионе. Между тем, социальная и прочая инфраструктура рассчитывается именно по числу «прописанных». Образуется перекос. Однако анализ больших данных позволит нам определить реальное число граждан, проживающих в данной локации, и рассчитать необходимую инфраструктуру. Пока при реализации этой концепции возникают сложности: во-первых, получение данных; во-вторых, грамотная их обработка и анализ; и, наконец, легализация данных, то есть возможность их использования для обоснования принятия тех или иных решений.
Экологический фактор играет все более важную роль в нашей стране. Не случайно именно этой теме посвящен один из национальных проектов. Немалую роль в деле охраны природы играют и правоохранительные органы, курирующие эту сферу. Это подтверждает ситуация с заводом «АБЗ-1», на котором был выявлен сброс загрязняющих веществ.
Прокуратура Пушкинского района Санкт-Петербурга обнаружила экологические нарушения в работе ОАО «Асфальтобетонный завод № 1» («АБЗ-1»). В результате осуществленной проверки выявлены факты сверхнормативного сброса загрязняющих веществ в централизованные системы водоотведения. В частности, в сбрасываемых стоках обнаружено превышение предельно допустимой концентрации железа, алюминия, марганца, меди, цинка и нефтепродуктов.
«АБЗ-1» является одним из крупнейших в Санкт-Петербурге производителей асфальтобетонных смесей для строительства, реконструкции и ремонта проезжей части и благоустройства территорий. Предприятие располагает несколькими производственными площадками в разных частях города. Нарушения были выявлены на площадке, расположенной по адресу: Пушкин, Гусарская ул., 30.
Руководству «АБЗ-1» Прокуратурой Пушкинского района было внесено представление с требованием устранить нарушения закона. Предприятию было также предписано провести промывку канализации и очистить колодцы.
В компании не отрицают факт нарушения. «В ноябре 2018 года на производственной площадке «АБЗ-1» было выявлено превышение содержания железа в составе сточных вод. Инцидент – залповый выброс – произошел из-за аварии систем холодного водоснабжения, связанной с прекращением подачи воды», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в пресс-службе компании.
Там также рассказали, что заводом были проведены мероприятия по промывке – чистке систем канализации, после чего направлено письмо в «Водоканал» с просьбой провести повторный отбор проб. «По результатам анализа, нарушений по качеству и составу сточных вод не выявлено», – подчеркнули представители «АБЗ-1».
В Прокуратуре Пушкинского района также подтверждают, что предписания предприятием исполнены. «После рассмотрения представления организация приняла меры по обеспечению водоотведения с учетом нормативных требований. Проведена промывка хозяйственно-бытовой канализации и очистка колодцев. Виновное должностное лицо привлечено к дисциплинарной ответственности», – сообщили в надзорном ведомстве.
Природоохранная прокуратура Санкт-Петербурга совместно с Комитетом по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности проводит большую работу в рамках мероприятий государственного экологического надзора. В частности, в 2018 году проведено 3369 мероприятий в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, что в два раза больше, чем в 2017 году. Выявлено почти 1,5 тыс. нарушений в области природоохранного законодательства, большая часть из которых – в области обращения с отходами. Наложено штрафов на сумму 36,57 млн рублей, что на 10 млн больше, чем в 2017 году.
Кстати
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти удовлетворил иск городского Комитета по природопользованию к ЗАО «Экопром», с ответчика было взыскано 1,1 млн рублей.
Претензии ведомства касаются случая более чем трехлетней давности. Тогда был зафиксирован незаконный слив «Экопромом» вредных веществ в реку Мурзинку на юге города, от которых она даже меняла свой цвет. Признать свою вину добровольно компания отказывалась. «Экопром» платит штрафы уже не в первый раз.