Стимулирование спроса спасет от избытка предложения
Невысокий спрос на покупку квартир в новостройках угрожает рынку затовариванием. В апреле 2023 года президент РФ Владимир Путин уже объявил о том, что затоваривание пришло на рынок. Чиновники Минстроя РФ и Дом.РФ не согласны с этим утверждением: доля распроданных квартир на этапе строительства составляет всего 30%. Ситуацию способно ухудшить ипотечное кредитование после подъема ключевой ставки. Переизбыток предложения можно ликвидировать двумя способами: стимулировать спрос или сократить предложение.
Весной Владимир Путин заявил, что на рынке недвижимости России происходит затоваривание, и эти риски надо снижать, чтобы обеспечить устойчивое долгосрочное развитие строительного рынка и поддерживать спрос.
Уже к концу 2022 года доля нераспроданного жилья на первичном рынке РФ достигла 66% (66 млн кв. м). При этом 25 млн кв. м приходилось на новостройки, где продажи еще не стартовали.
Минстрой РФ оценивает долю нераспроданных квартир по стране в 30%. В кулуарах Петербургского Международного экономического форума замминистра Никита Стасишин, как сообщали столичные СМИ, заявил: «Да, у нас сегодня распроданность составляет 30%, это минимальный объем, но все модели и цикл строительства в этих проектах еще 1,5–2 года. Поэтому мы считаем, что жилье, которое сегодня строится, оно будет распродано».
По данным Est-a-Tet, на первичном рынке Москвы в старых границах во II квартале 2023 года в продаже находилось 2,9 млн кв. м жилья, или 51,2 тыс. квартир и апартаментов. За прошедший квартал объем предложения снизился на 1,1%, а количество экспозиций – на 1,0%
В Петербурге, по подсчетам Nikoliers, за полугодие в продажу вышли корпуса в трех десятках проектов, в том числе новых. Объем предложения составил 42 тыс. квартир общей площадью 2,1 млн кв. м в составе 190 жилых комплексов. Количество проектов, в которых идет реализация квартир, по сравнению с концом 2022 года снизилось на 17%. При этом количество выставленных на продажу квартир, напротив, увеличилось на 2%.
«Что касается Петербурга, то за последние три года динамика объема возводимых площадей нисходящая. В городской агломерации снижение составляет около 35–40%. И, напротив, растет доля Ленинградской области в общей площади товарного запаса», – указал Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
В начале лета Игорь Кузавов, вице-президент, директор по автоматизации и аналитике корпоративного бизнеса Банка ДОМ.РФ, заявил на форуме недвижимости «Движение»:«Строящееся, но еще не проданное жилье может реализоваться за 30 месяцев, если остановить всю будущую стройку – хуже недавних 15-20».
При этом он указал на разницу в различных регионах. По его мнению, на Урале и в центральной части России жилье можно распродать быстрее всего, а в Северо-Западном регионе процесс будет самым медленным.
Источник: Urbanus.ru
А есть ли переизбыток?
По мнению ряда застройщиков, нераспроданные остатки не означают затоваривание рынка. «То, что сейчас происходит, не совсем затоваривание рынка. Да, есть статистика, согласно которой доля нераспроданного жилья в Петербурге увеличилась с 53% до 60%. Есть регионы, где этот показатель на уровне 70–80%, - речь о Москве, Краснодарском крае и Омске», - отмечает Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG.
По его словам, устойчивости рынка это не грозит: застройщики работают по сформированным финансовым моделям. Если раньше девелоперы стремились распродать 90% жилья до ввода в эксплуатацию, то сегодня благодаря проектному финансированию и эскроу-счетам в продажу может попадать до 40% квартир уже после завершения строительства.
«На текущую ситуацию одновременно повлияли несколько факторов. Первый – общая экономическая ситуация. Второй – смена предпочтений покупателей в сторону уже готового жилья. Третий – проектное финансирование, благодаря которому застройщики могут пересматривать планы и темпы продаж на период строительства», - подчеркнул Евгений Хохлов.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, также обращает внимание на роль проектного финансирования. «Объемы продаж распределяются более равномерно, в том числе значительная часть планируется к реализации после ввода в эксплуатацию. Это не говорит о неликвидности объекта, лишь о ценовой политике застройщика. А при досрочной сдаче дома объем готовых непроданных квартир еще возрастает. Как правило, все они находят своих покупателей в течение нескольких месяцев после ввода», - пояснила она.
Сегодня правильнее говорить не о затоваривании рынка, а о стратегии продаж застройщиков, убеждена Наталья Кукушкина.
По мнению многих экспертов, все зависит от угла зрения, под которым рассматривается проблема. «Зависит от того, что считать переизбытком предложения. Например, доля нераспроданных квартир в готовых домах высокого класса всегда была в районе 50%. Это связано с запросами аудитории таких проектов, особенно с желанием увидеть и «пощупать» продукт, который приобретается», - рассуждает Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля AlbadelMare).
Как пояснил Дмитрий Ефремов, рынок жилья России неоднороден. Примерно две трети регионов в настоящий момент демонстрируют положительную динамику прироста объема возводимого жилья (за три года), еще треть регионов показывает отрицательную динамику; также существуют регионы, где новое жилье вообще не возводится. Согласно внутренним исследованиям компании в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях сейчас возводится 35% всех новостроек страны.
При этом, указывает Дмитрий Ефремов, «объем на стадии строительства является показательным, но не исчерпывающим параметром активности рынка, так как на уровень затоваривания влияют и доходы, и численность населения, и уровень миграции, и обеспеченность жильем, и многие другие факторы. И если мы будем учитывать не общий объем строительства, а, к примеру, объем в расчете на душу населения, то картина, вероятно, изменится».
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», полагает, что «определенный процент затоваривания действительно есть, однако касается он тех объектов, где цена не соответствует реальности: неудачные локации, отсутствие комфортной среды и т. д.». В начале лета в Москве не продали порядка 44% выведенных на рынок квартир, а в Петербурге – 41%. При этом тремя годами ранее показатели в обеих столицах составляли 30–35%.
«Поэтому мы, скорее, сейчас наблюдаем лишь кратковременный кризис, связанный с завышенными ценами у ряда застройщиков. Так что делать какие-то выводы о переизбытке предложения и возможных последствиях пока рано», – резюмировал он.
Источник: Urbanus.ru
Борьба с лишним товаром
О затоваренности рынка разговоры идут с 2021 года. Хотя правильнее назвать их спорами. Отдельные признаки переизбытка предложения проглядывают. Например, некоторые компании придерживают вывод на рынок новых проектов. Чтобы продать построенное, девелоперы прибегают к разным акциям, предлагают скидки и проч.
«Мы не видим большого затоваривания рынка и переизбытка предложения, потому что в основном работаем в сегменте комфорт. Хороших комплексов в выгодных локациях с качественными продуманными планировками, благоустроенными дворами, инфраструктурой на рынке не так много. Поэтому мы, не меняя планы, продолжаем выводить в продажу новые ЖК – как очереди в существующих, так и с нуля», - комментирует Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО.
В то же время Екатерина Пчелкина, заместитель коммерческого директора по маркетингу холдинга «РСТИ» (Росстройинвест), отмечает: «Объем предложения на рынке новостроек в текущем году выше, чем в прошлом и позапрошлом. Избыток предложения может способствовать тому, что снизится объем вывода на рынок новых проектов. Однако те объекты, по которым уже получено проектное финансирование, понесены затраты, связанные с проектированием, разработкой архитектурно-градостроительного облика и т. д., будут выводить в продажу».
Источник: Nikoliers
Недогретый спрос
Чтобы уйти от затоваренности, самыми разумными считаются варианты снизить предложение или повысить спрос. Причем второй способ считается более надежным. Повышением спроса активно занимались власти, вводя ипотечные программы с господдержкой. Но пик спроса уже прошел. Впрочем, девелоперы не любят в этом признаваться.
Если верить участникам рынка, ни в одной компании продажи не падают который год подряд, хотя аналитики рынка регулярно отмечают взлеты и падение спроса. В частности, в Петербурге Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) фиксирует увеличение спроса на квартиры в новостройках за три летних месяца на 40–45% по сравнению с июнем – августом прошлого года: 21 тыс. сделок против 14,5 тыс. По окончании августа цифры обещают быть еще наряднее. Причиной стало повышение ключевой ставки, что заставило банки ужесточать условия ипотечного кредитования.
«Мы фиксировали восстановление спроса еще весной этого года, а уже в июле перевыполнили план продаж. На мой взгляд, к осени этот тренд сохранится, но, учитывая повышение ключевой ставки и минимума первоначального взноса, выдача ипотеки снова сократится. Мы видели снижение доли выдачи кредитов еще в конце 2022 года, очевидно, что банки ужесточают требования к заемщикам. С учетом этих факторов, прогноз о спросе осторожный – постепенный небольшой рост к концу года. Цены будут также плавно расти, без рывков и серьезных изменений», - полагает Ян Фельдман.
Екатерина Пчелкина связывает нынешний устойчивый спрос с госпрограммами – ипотеки с господдержкой, семейной и IT-ипотеки.
«Повышение ключевой ставки уже коснулось ипотечного рынка и условий выдачи кредитов в некоторых банках. По нашим расчетам, рост ипотечной ставки на 1 п.п. может снизить число потенциальных покупателей на 5–10% и более в зависимости от дохода семьи, стоимости квартиры, суммы первоначального взноса и других факторов», - говорит Дмитрий Ефремов.
Наталья Кукушкина также указывает на всплеск интереса со стороны граждан к покупке квартир в строящихся домах. «Многие логично предполагают, что через несколько недель могут быть повышены и ставки по льготным ипотечным программам, что ускоряет процесс принятия решения. Также на уровне активности сказывается традиционное августовское оживление рынка, связанное с выходом людей из отпусков и завершением дачного сезона. Число бронирований квартир в этот период резко увеличивается», - добавила она.
«После объявления ЦБ о повышении ключевой ставки мы отмечаем рост обращений и звонков от потенциальных покупателей. В июле мы уже зафиксировали рост продаж на первичном рынке: сделок было заключено больше, чем в любом из месяцев 2023-го и практически в каждом из месяцев 2022-го, кроме пиковых периодов. Август станет рекордным месяцем по спросу за последние два года – около 9 тыс. сделок, что приближается к пиковым значениям марта 2022 года», – указала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
«Конечно, повышение ключевой ставки ударит и по банковским ипотечным кредитам, поэтому сейчас те, кто уже принял решение о покупке недвижимости, стремится оформить договоры с более выгодными ранними условиями», - рассуждает Елена Соловьева.
Основными драйверами продаж остаются кредитные продукты с господдержкой, отмечает Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель». На долю семейной и льготной ипотеки приходится до 40% на каждую от общего количества сделок с привлечением средств банков – доля программ с господдержкой достигает около 80% в продажах жилья по ипотеке.
По ее словам, активно стимулировала покупательскую активность и нестабильность валютного курса. Люди инвестировали средства в недвижимость для их сохранения и преумножения. И если с начала года цены на рынке новостроек выросли на 5–7%, то в ближайшие месяцы они могу подрасти еще на несколько процентов.
«Рост ключевой ставки отразится на заметном повышении ипотечных ставок в ближайшее время, что приведет к подорожанию кредитов. Но сохранятся программы с господдержкой, их доля может повыситься до 90% и выше в продажах с использованием ипотечных средств. Мы рассчитываем на рост продаж новостроек в течение трех месяцев, особенно в масс-маркете. Затем будут отголоски снижения реализации на вторичном рынке, что подтолкнет первичный рынок. Ожидаемая стабилизация валютных рынков и других ключевых показателей создаст условия для дальнейшего снижения ключевой ставки и ставок по ипотеке. Экономика достаточно быстро восстанавливается», – отметила Элина Ханнанова.
При этом будущее рынка зависит от предлагаемых банками совместно с девелоперами программ и от того, как государство будет поддерживать отрасль, подчеркнул Максим Турта.
По его мнению, сейчас цены вышли на плато, при этом возросшая динамика спроса за последний месяц влияет на цену реализации, приводит к росту стоимости квартир. «Многое будет зависеть от дальнейших решений ЦБ и ипотечных продуктов», - добавил он.
Екатерина Пчелкина говорит об общем опасении: подъем ключевой ставки Центробанка пока не отразился на ставках по госпрограммам, но если они вырастут, спрос снизится. «В то же время рост ключевой ставки затормозит вторичный рынок, где ставки и так выше, чем на первичном, и нет субсидирования. Это повлияет на первичный рынок, так как часть покупателей, которые улучшают жилищные условия, продают свою недвижимость, чтобы приобрести квартиру в новостройке. Что касается цен, то мы не ожидаем существенной корректировки цен вниз, так как себестоимость проектов только растет», - добавила она.
* По состоянию на апрель 2023 года Источник: bnmap.pro
Кто виноват и что делать
В создавшейся ситуации кто-то винит государство, позволившее поднять ключевую ставку, кто-то – жадность застройщиков.
«Рынок недвижимости нужно развивать и поддерживать, поскольку приобретение жилья является одной из ключевых задач нашего населения. Без поддержки государства в решении этого вопроса не обойтись. Скорее всего, стоит рассматривать комфортное ипотечное кредитование, потому что в последнее время покупатели смотрят даже не столько на конечную стоимость лота, сколько на комфортный размер ежемесячного платежа», - полагает Максим Турта.
О необходимости участия государства в решении проблем рынка говорит и Ян Фельдман: «Государство может принять определенные меры и оказать поддержку рынку. Например, сделать ипотечные ставки для вторичного рынка более приемлемыми. Тогда активность данного сегмента позитивно скажется и на рынке первичного жилья. Сейчас из-за повышения ключевой ставки уменьшится количество сделок по типу «вторичка-первичка». Общеизвестно, что многие покупатели приобретают жилье в новостройках именно с помощью продажи уже имеющейся квартиры. Разумеется, снижение ключевой ставки также упростит жизнь людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий».
«Рынок недвижимости затоварен не потому, что нет спроса, а потому, что цены на жилье завышены, – отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», – а завышены они как раз «благодаря» стимулированию продаж через субсидирование ипотечных ставок. Если застройщики опустят стоимость метра, со спросом не будет проблем даже без льготной ипотеки».
«Возможно, в ближайшей перспективе мы увидим новые акции на рынке, которые вместе с ожиданиями населения подтолкнут спрос выше среднего и станут триггерами сезонного всплеска активности, хотя в целом по рынку мы ожидаем некоторое снижение числа сделок по итогам текущего года», - надеется Дмитрий Ефремов.
Возможно, самый действенный вариант стимулирования – совмещение ипотечных программ от государства со снижением цен на новостройки.
Церемония установки закладного камня на место будущего музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда» на Смольной набережной сопровождалась поздравлениями, оркестром и пикетами противников проекта.
«Оборона и блокада Ленинграда» задумана как самый масштабный музей, посвященный героическим страницам истории города. По проекту, разработанному архитектурным бюро «Студией 44» Никиты Явейна, на Смольной набережной должно появиться здание, площадью 29,5 тыс. кв. м. в виде пологой возвышенности, высотой в 18 м. Помимо выставочных пространств в музее будут оборудованы многофункциональный образовательный центр, конференц-центр, кинозал, институт памяти, библиотека, читальный зал, архив, фондохранилище, мастерские, кафе, ресторан, административные помещения, автомобильные парковки.
Установленный закладной камень был привезен с Невского пятачка, где во время Великой Отечественной Войны шли самые ожесточенные бои. На нем установлена табличка с надписью: «Здесь будет возведен музейно-выставочный комплекс «Оборона и блокада Ленинграда». После завершения строительства камень станет частью экспозиции нового музея.
Комплекс должен быть достроен к концу 2019 года, то есть к 75-летию полного снятия блокады Ленинграда, однако руководство Центра выставочных и музейных проектов (руководит реализацией проекта) призывает лояльно относиться к срокам. «Это очень масштабный проект – оригинальное здание, зависимость от реализации Орловского тоннеля, сложная мультимедийная составляющая. Поэтому давайте относиться к срокам реализации спокойно. Сейчас мы ориентируемся на конец 2019 года, однако, возможно, будет небольшая задержка, на три-четыре месяца», – говорит гендиректор Центра Сергей Важенин.
Впрочем, пока все идет по графику. Комитет имущественных отношений Петербурга работает над изменением назначения участков, на которых будет построен музейно-выставочный комплекс, а Комитет по инвестициям занимается вопросами передачи этих участков Центру. «Мы предполагаем, что все эти работы завершатся до 20 сентября текущего года, а 1 октября будет объявлен первый конкурс на проектирование», – сообщил Сергей Важенин.
Установка закладного камня стала первым шагом в реализации проекта. Дата 8 сентября была выбрана не случайно, ведь именно в этот день в 1941 году началась осада Ленинграда. Помимо губернатора Георгия Полтавченко и председателя Законодательного собрания Вячеслава Макарова в церемонии установки камня приняли участие, кто пережил или столкнулся с последствиями страшных лет, ветераны и блокадники.
Георгий Полтавченко отметил, что «мы еще не отдали дань тем людям, которые пережили блокаду»: «Мы не до конца изучили огромный пласт истории, связанный с блокадой, не выстроили научную и просветительскую систему, которая позволила бы воспитывать в наших детях память о подвиге наших великих предков и любовь к городу. Поэтому и было принято решение создать музейно-научный комплекс. Мы хотим, чтобы этот комплекс был комплексом мирового уровня, потому что подвиг Ленинграда – это подвиг всего советского народа. Это должно стать известно всему миру».
Председатель общества «Жители блокадного Ленинграда» Елена Тихомирова, подчеркнула, что город долго ждал масштабного проекта о блокаде: «Блокаду надо изучать и передавать память об этом. В истории нет подобных случаев, когда город так сражался и устоял».
На мероприятии были и противники проекта, выражавшие свой протест в форме одиночных пикетов. Плакат с надписями: «Потратьте 6 млрд рублей на сохранение зданий-свидетелей обороны» и «Музей обороны и блокады Ленинграда в зданиях-памятниках блокады», – держала студентка СПбГУ Алина Заляева. Активистка из движения «Охтинская дуга» Анна Чернова вышла с плакатом с надписью: «Блокадный музей должен быть в блокадных зданиях». Плакат градозащитницы Олеси Чернявской призывал: «Остановите это кощунство!» «Вместо того, чтобы заняться восстановлением зданий, которые пережили блокаду и несут историческую память об этом страшном событии, власти решили построить новодел», – негодует активистка.
Противники проекта уверены, что музей блокады целесообразно развивать как музей-заповедник, объединяющий различные экспозиции в существующих памятниках и зданиях, которые работали во время войны: Соляной городок, Левашовский хлебозавод, Блокадная подстанция и другие.
Также активисты полагают, что музейный комплекс может стать дорогостоящим долгостроем. Ранее генеральный директор Центра выставочных и музейных проектов Сергей Важенин сообщил, что на реализацию проекта требуется порядка 6 млрд рублей, почти 3,33 млрд из которых пойдут на строительные работы, около 178,7 млн – на монтажные, а 1,6 млрд – на закупку необходимого оборудования. «2 млрд рублей мы получим из бюджета Петербурга, а остальное – из федеральной казны. Совместно с уполномоченными комитетами городского правительства мы уже направили соответствующую заявку в Москву. Федеральный центр даст ответ после экспертизы сметной документации проекта».
Внебюджетных финансовых вливаний у проекта нет, однако руководство Центра уверено, что удорожания проекта не будет. Такой же точки зрения придерживается и автор проекта - глава «Студии 44» Никита Явейн. «Судьбу стадиона на Крестовском острове музей не повторит. Как показывает практика, наши проекты значительно никогда не дорожают», – сказал он.
Частные и муниципальные структуры, связанные с яхтенным спортом, судятся за использование прибрежной зоны Финского залива на Петровском острове.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти 30 августа текущего года подержал иск СПб ГБУ СШОР "Школа высшего спортивного мастерства по водным видам спорта" к частному учреждению ЛФП и ФНПР "Санкт-Петербургский речной яхт-клуб профсоюзов". В рамках своего заявления спортивная школа потребовала от ответчика доступа к западной гавани Петровская острова, демонтажа будок охраны, ограждений и ряда гидротехнических сооружений, считая, что они установлены незаконно.
Кроме того, 12 сентября в апелляционном суде будет рассмотрено ходатайство того же образовательного учреждения на решение суда первой инстанции уже по иску яхт-клуба профсоюзов. Он требовал от школы освободить занимаемый ангар на территории клуба из-за долга по аренде. Арбитраж в июле этого года удовлетворил иск, но теперь его рассмотрение перешло на новый судебный этап.
Также в настоящее время "Санкт-Петербургский речной яхт-клуб профсоюзов" продолжает спор и с Невско-Ладожским бассейново-водным управлением Федерального агентства водных ресурсов. Ранее ведомство запретило яхт-клубу использование части гавани Петровской косы, в связи с ее отношением к акватории морского порта «Большой порт Санкт-Петербург». При этом чиновники заключили договор со "Школой высшего спортивного мастерства по водным видам спорта", согласно которому ей предоставляется возможность использовать в своей работе гавань Петровской косы, с чем не согласились «профсоюзы», у которых данный земельный участок находится в долгосрочной аренде.
Конфликтная ситуация по территории Петровской косы обострена тем, что отдельные положения правоотношений регулируются как Водным кодексом, так и принятыми законодательно-имущественными нормами Санкт-Петербурга. Стороны свою точку зрения не прокомментировали.
Стоит отметить, что судебные споры по яхт-клубу только часть последних событий, связанных с его территорией. В 2016 году руководство "Санкт-Петербургского речного яхт-клуба профсоюзов" анонсировало масштабную реконструкцию своего участка совместно с компанией «Экохолдинг», которая должна была вложить в проект 6 млрд рублей. Предполагалось, что вся территория яхт-клуба должна стать пешеходной, ноа ней должны появиться рестораны, галереи, павильоны для проведения лекций и мастер-классов. Некоторое время в СМИ муссировалась информация, что в рамках преобразования Петровской косы будут построены и апартаменты. В руководстве организации это не подтверждали.
Между тем, на последнем заседании Комиссии по подготовке изменений в Генплан, прошедшем в конце августа, было рассмотрено предложение дирекции яхт-клуба о переводе части своего участка из зоны Р0 в зону Д («общественно-деловая застройка с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны» - прим.ред). Члены комиссии данное предложение не поддержали.
По словам руководителя направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, клуб действительно нуждается в реконструкции, есть потребность в благоустройстве данной территории. «При этом инвестиций у города на этот проект нет, реконструкцию реально сделать только с помощью частных инвестиций. Вопрос только в том, на каких условиях стоит договариваться городу с бизнесом. Необходимо искать компромисс. С точки зрения западной практики, люди должны иметь возможность свободно пользоваться теми ресурсами, которые есть у города, в том числе иметь свободный выход к воде. В случае реализации частного проекта доступ на нее регламентируется собственником, - добавляет эксперт. - Ориентируясь на заявления о строительстве гостиницы есть основания полагать, что фактически это будут апартаменты, которые на самом деле являются "псевдожильем". В этой локации они будут пользоваться хорошим спросом, и проект однозначно будет успешен с коммерческой точки зрения. Однако инвестору придется согласовывать и архитектурный облик, и изменения в проекте планировки территорий, которые скорее всего необходимо будет делать, поскольку потребуется частично изменить функционал участка".