Стимулирование спроса спасет от избытка предложения
Невысокий спрос на покупку квартир в новостройках угрожает рынку затовариванием. В апреле 2023 года президент РФ Владимир Путин уже объявил о том, что затоваривание пришло на рынок. Чиновники Минстроя РФ и Дом.РФ не согласны с этим утверждением: доля распроданных квартир на этапе строительства составляет всего 30%. Ситуацию способно ухудшить ипотечное кредитование после подъема ключевой ставки. Переизбыток предложения можно ликвидировать двумя способами: стимулировать спрос или сократить предложение.
Весной Владимир Путин заявил, что на рынке недвижимости России происходит затоваривание, и эти риски надо снижать, чтобы обеспечить устойчивое долгосрочное развитие строительного рынка и поддерживать спрос.
Уже к концу 2022 года доля нераспроданного жилья на первичном рынке РФ достигла 66% (66 млн кв. м). При этом 25 млн кв. м приходилось на новостройки, где продажи еще не стартовали.
Минстрой РФ оценивает долю нераспроданных квартир по стране в 30%. В кулуарах Петербургского Международного экономического форума замминистра Никита Стасишин, как сообщали столичные СМИ, заявил: «Да, у нас сегодня распроданность составляет 30%, это минимальный объем, но все модели и цикл строительства в этих проектах еще 1,5–2 года. Поэтому мы считаем, что жилье, которое сегодня строится, оно будет распродано».
По данным Est-a-Tet, на первичном рынке Москвы в старых границах во II квартале 2023 года в продаже находилось 2,9 млн кв. м жилья, или 51,2 тыс. квартир и апартаментов. За прошедший квартал объем предложения снизился на 1,1%, а количество экспозиций – на 1,0%
В Петербурге, по подсчетам Nikoliers, за полугодие в продажу вышли корпуса в трех десятках проектов, в том числе новых. Объем предложения составил 42 тыс. квартир общей площадью 2,1 млн кв. м в составе 190 жилых комплексов. Количество проектов, в которых идет реализация квартир, по сравнению с концом 2022 года снизилось на 17%. При этом количество выставленных на продажу квартир, напротив, увеличилось на 2%.
«Что касается Петербурга, то за последние три года динамика объема возводимых площадей нисходящая. В городской агломерации снижение составляет около 35–40%. И, напротив, растет доля Ленинградской области в общей площади товарного запаса», – указал Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
В начале лета Игорь Кузавов, вице-президент, директор по автоматизации и аналитике корпоративного бизнеса Банка ДОМ.РФ, заявил на форуме недвижимости «Движение»:«Строящееся, но еще не проданное жилье может реализоваться за 30 месяцев, если остановить всю будущую стройку – хуже недавних 15-20».
При этом он указал на разницу в различных регионах. По его мнению, на Урале и в центральной части России жилье можно распродать быстрее всего, а в Северо-Западном регионе процесс будет самым медленным.
Источник: Urbanus.ru
А есть ли переизбыток?
По мнению ряда застройщиков, нераспроданные остатки не означают затоваривание рынка. «То, что сейчас происходит, не совсем затоваривание рынка. Да, есть статистика, согласно которой доля нераспроданного жилья в Петербурге увеличилась с 53% до 60%. Есть регионы, где этот показатель на уровне 70–80%, - речь о Москве, Краснодарском крае и Омске», - отмечает Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG.
По его словам, устойчивости рынка это не грозит: застройщики работают по сформированным финансовым моделям. Если раньше девелоперы стремились распродать 90% жилья до ввода в эксплуатацию, то сегодня благодаря проектному финансированию и эскроу-счетам в продажу может попадать до 40% квартир уже после завершения строительства.
«На текущую ситуацию одновременно повлияли несколько факторов. Первый – общая экономическая ситуация. Второй – смена предпочтений покупателей в сторону уже готового жилья. Третий – проектное финансирование, благодаря которому застройщики могут пересматривать планы и темпы продаж на период строительства», - подчеркнул Евгений Хохлов.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, также обращает внимание на роль проектного финансирования. «Объемы продаж распределяются более равномерно, в том числе значительная часть планируется к реализации после ввода в эксплуатацию. Это не говорит о неликвидности объекта, лишь о ценовой политике застройщика. А при досрочной сдаче дома объем готовых непроданных квартир еще возрастает. Как правило, все они находят своих покупателей в течение нескольких месяцев после ввода», - пояснила она.
Сегодня правильнее говорить не о затоваривании рынка, а о стратегии продаж застройщиков, убеждена Наталья Кукушкина.
По мнению многих экспертов, все зависит от угла зрения, под которым рассматривается проблема. «Зависит от того, что считать переизбытком предложения. Например, доля нераспроданных квартир в готовых домах высокого класса всегда была в районе 50%. Это связано с запросами аудитории таких проектов, особенно с желанием увидеть и «пощупать» продукт, который приобретается», - рассуждает Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля AlbadelMare).
Как пояснил Дмитрий Ефремов, рынок жилья России неоднороден. Примерно две трети регионов в настоящий момент демонстрируют положительную динамику прироста объема возводимого жилья (за три года), еще треть регионов показывает отрицательную динамику; также существуют регионы, где новое жилье вообще не возводится. Согласно внутренним исследованиям компании в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях сейчас возводится 35% всех новостроек страны.
При этом, указывает Дмитрий Ефремов, «объем на стадии строительства является показательным, но не исчерпывающим параметром активности рынка, так как на уровень затоваривания влияют и доходы, и численность населения, и уровень миграции, и обеспеченность жильем, и многие другие факторы. И если мы будем учитывать не общий объем строительства, а, к примеру, объем в расчете на душу населения, то картина, вероятно, изменится».
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», полагает, что «определенный процент затоваривания действительно есть, однако касается он тех объектов, где цена не соответствует реальности: неудачные локации, отсутствие комфортной среды и т. д.». В начале лета в Москве не продали порядка 44% выведенных на рынок квартир, а в Петербурге – 41%. При этом тремя годами ранее показатели в обеих столицах составляли 30–35%.
«Поэтому мы, скорее, сейчас наблюдаем лишь кратковременный кризис, связанный с завышенными ценами у ряда застройщиков. Так что делать какие-то выводы о переизбытке предложения и возможных последствиях пока рано», – резюмировал он.
Источник: Urbanus.ru
Борьба с лишним товаром
О затоваренности рынка разговоры идут с 2021 года. Хотя правильнее назвать их спорами. Отдельные признаки переизбытка предложения проглядывают. Например, некоторые компании придерживают вывод на рынок новых проектов. Чтобы продать построенное, девелоперы прибегают к разным акциям, предлагают скидки и проч.
«Мы не видим большого затоваривания рынка и переизбытка предложения, потому что в основном работаем в сегменте комфорт. Хороших комплексов в выгодных локациях с качественными продуманными планировками, благоустроенными дворами, инфраструктурой на рынке не так много. Поэтому мы, не меняя планы, продолжаем выводить в продажу новые ЖК – как очереди в существующих, так и с нуля», - комментирует Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО.
В то же время Екатерина Пчелкина, заместитель коммерческого директора по маркетингу холдинга «РСТИ» (Росстройинвест), отмечает: «Объем предложения на рынке новостроек в текущем году выше, чем в прошлом и позапрошлом. Избыток предложения может способствовать тому, что снизится объем вывода на рынок новых проектов. Однако те объекты, по которым уже получено проектное финансирование, понесены затраты, связанные с проектированием, разработкой архитектурно-градостроительного облика и т. д., будут выводить в продажу».
Источник: Nikoliers
Недогретый спрос
Чтобы уйти от затоваренности, самыми разумными считаются варианты снизить предложение или повысить спрос. Причем второй способ считается более надежным. Повышением спроса активно занимались власти, вводя ипотечные программы с господдержкой. Но пик спроса уже прошел. Впрочем, девелоперы не любят в этом признаваться.
Если верить участникам рынка, ни в одной компании продажи не падают который год подряд, хотя аналитики рынка регулярно отмечают взлеты и падение спроса. В частности, в Петербурге Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) фиксирует увеличение спроса на квартиры в новостройках за три летних месяца на 40–45% по сравнению с июнем – августом прошлого года: 21 тыс. сделок против 14,5 тыс. По окончании августа цифры обещают быть еще наряднее. Причиной стало повышение ключевой ставки, что заставило банки ужесточать условия ипотечного кредитования.
«Мы фиксировали восстановление спроса еще весной этого года, а уже в июле перевыполнили план продаж. На мой взгляд, к осени этот тренд сохранится, но, учитывая повышение ключевой ставки и минимума первоначального взноса, выдача ипотеки снова сократится. Мы видели снижение доли выдачи кредитов еще в конце 2022 года, очевидно, что банки ужесточают требования к заемщикам. С учетом этих факторов, прогноз о спросе осторожный – постепенный небольшой рост к концу года. Цены будут также плавно расти, без рывков и серьезных изменений», - полагает Ян Фельдман.
Екатерина Пчелкина связывает нынешний устойчивый спрос с госпрограммами – ипотеки с господдержкой, семейной и IT-ипотеки.
«Повышение ключевой ставки уже коснулось ипотечного рынка и условий выдачи кредитов в некоторых банках. По нашим расчетам, рост ипотечной ставки на 1 п.п. может снизить число потенциальных покупателей на 5–10% и более в зависимости от дохода семьи, стоимости квартиры, суммы первоначального взноса и других факторов», - говорит Дмитрий Ефремов.
Наталья Кукушкина также указывает на всплеск интереса со стороны граждан к покупке квартир в строящихся домах. «Многие логично предполагают, что через несколько недель могут быть повышены и ставки по льготным ипотечным программам, что ускоряет процесс принятия решения. Также на уровне активности сказывается традиционное августовское оживление рынка, связанное с выходом людей из отпусков и завершением дачного сезона. Число бронирований квартир в этот период резко увеличивается», - добавила она.
«После объявления ЦБ о повышении ключевой ставки мы отмечаем рост обращений и звонков от потенциальных покупателей. В июле мы уже зафиксировали рост продаж на первичном рынке: сделок было заключено больше, чем в любом из месяцев 2023-го и практически в каждом из месяцев 2022-го, кроме пиковых периодов. Август станет рекордным месяцем по спросу за последние два года – около 9 тыс. сделок, что приближается к пиковым значениям марта 2022 года», – указала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
«Конечно, повышение ключевой ставки ударит и по банковским ипотечным кредитам, поэтому сейчас те, кто уже принял решение о покупке недвижимости, стремится оформить договоры с более выгодными ранними условиями», - рассуждает Елена Соловьева.
Основными драйверами продаж остаются кредитные продукты с господдержкой, отмечает Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель». На долю семейной и льготной ипотеки приходится до 40% на каждую от общего количества сделок с привлечением средств банков – доля программ с господдержкой достигает около 80% в продажах жилья по ипотеке.
По ее словам, активно стимулировала покупательскую активность и нестабильность валютного курса. Люди инвестировали средства в недвижимость для их сохранения и преумножения. И если с начала года цены на рынке новостроек выросли на 5–7%, то в ближайшие месяцы они могу подрасти еще на несколько процентов.
«Рост ключевой ставки отразится на заметном повышении ипотечных ставок в ближайшее время, что приведет к подорожанию кредитов. Но сохранятся программы с господдержкой, их доля может повыситься до 90% и выше в продажах с использованием ипотечных средств. Мы рассчитываем на рост продаж новостроек в течение трех месяцев, особенно в масс-маркете. Затем будут отголоски снижения реализации на вторичном рынке, что подтолкнет первичный рынок. Ожидаемая стабилизация валютных рынков и других ключевых показателей создаст условия для дальнейшего снижения ключевой ставки и ставок по ипотеке. Экономика достаточно быстро восстанавливается», – отметила Элина Ханнанова.
При этом будущее рынка зависит от предлагаемых банками совместно с девелоперами программ и от того, как государство будет поддерживать отрасль, подчеркнул Максим Турта.
По его мнению, сейчас цены вышли на плато, при этом возросшая динамика спроса за последний месяц влияет на цену реализации, приводит к росту стоимости квартир. «Многое будет зависеть от дальнейших решений ЦБ и ипотечных продуктов», - добавил он.
Екатерина Пчелкина говорит об общем опасении: подъем ключевой ставки Центробанка пока не отразился на ставках по госпрограммам, но если они вырастут, спрос снизится. «В то же время рост ключевой ставки затормозит вторичный рынок, где ставки и так выше, чем на первичном, и нет субсидирования. Это повлияет на первичный рынок, так как часть покупателей, которые улучшают жилищные условия, продают свою недвижимость, чтобы приобрести квартиру в новостройке. Что касается цен, то мы не ожидаем существенной корректировки цен вниз, так как себестоимость проектов только растет», - добавила она.
* По состоянию на апрель 2023 года Источник: bnmap.pro
Кто виноват и что делать
В создавшейся ситуации кто-то винит государство, позволившее поднять ключевую ставку, кто-то – жадность застройщиков.
«Рынок недвижимости нужно развивать и поддерживать, поскольку приобретение жилья является одной из ключевых задач нашего населения. Без поддержки государства в решении этого вопроса не обойтись. Скорее всего, стоит рассматривать комфортное ипотечное кредитование, потому что в последнее время покупатели смотрят даже не столько на конечную стоимость лота, сколько на комфортный размер ежемесячного платежа», - полагает Максим Турта.
О необходимости участия государства в решении проблем рынка говорит и Ян Фельдман: «Государство может принять определенные меры и оказать поддержку рынку. Например, сделать ипотечные ставки для вторичного рынка более приемлемыми. Тогда активность данного сегмента позитивно скажется и на рынке первичного жилья. Сейчас из-за повышения ключевой ставки уменьшится количество сделок по типу «вторичка-первичка». Общеизвестно, что многие покупатели приобретают жилье в новостройках именно с помощью продажи уже имеющейся квартиры. Разумеется, снижение ключевой ставки также упростит жизнь людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий».
«Рынок недвижимости затоварен не потому, что нет спроса, а потому, что цены на жилье завышены, – отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», – а завышены они как раз «благодаря» стимулированию продаж через субсидирование ипотечных ставок. Если застройщики опустят стоимость метра, со спросом не будет проблем даже без льготной ипотеки».
«Возможно, в ближайшей перспективе мы увидим новые акции на рынке, которые вместе с ожиданиями населения подтолкнут спрос выше среднего и станут триггерами сезонного всплеска активности, хотя в целом по рынку мы ожидаем некоторое снижение числа сделок по итогам текущего года», - надеется Дмитрий Ефремов.
Возможно, самый действенный вариант стимулирования – совмещение ипотечных программ от государства со снижением цен на новостройки.
Самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий на рынке долевого строительства стали бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group.
Российский строительный рынок сейчас переживает процессы, похожие на те, что уже были в банковском секторе, – период тотальной чистки и концентрации капитала. За время кризиса рынок России, по разным оценкам, покинули почти 8 тыс. строительных организаций. Только за прошлый год, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), число строительных компаний в отрасли сократилось на 20% и сейчас составляет около 4 тыс. фирм.
Уходят в основном небольшие компании. Причем две трети из них нельзя отнести к однодневкам – они были на рынке более 7 лет и просто не выдержали экономических потрясений, а также последних изменений в отраслевом законодательстве. Но бывают и крупные провалы, последствия которых годами держат рынок в напряжении, требуют вмешательства властей и отражаются на репутации всей отрасли.
Гибель титаников
Бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group стали самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий.
«СУ-155» завалилось первым. Проблемы у компании возникли в 2015 году одновременно во всех регионах присутствия. Совокупный внешний долг девелопера превышал 150 млрд рублей. Его появление собственник «СУ-155» Михаил Балакин объяснял ошибками в стратегии – компания оказалась сильно закредитована и не смогла справиться с долговой нагрузкой. Вскоре Арбитражный суд Москвы признал компанию «СУ-155» банкротом. После ее ухода с рынка осталось 155 недостроев в 14 регионах, на достройку которых требовалось на тот момент 40 млрд рублей. Из них жилых домов – 147, где было продано более 16 тыс. квартир. В числе дольщиков и пайщиков группы числилось, по меньшей мере, 40 тыс. человек (в итоге статус обманутых дольщиков получили 27,6 тыс. человек).
Учитывая масштаб бедствия, ситуацию пришлось брать под контроль федеральным властям. Для ее исправления назначили санатора – банк «Российский Капитал». На его деньги и идет достройка проблемных объектов. (Сейчас банк «Российский капитал» и его подрядчик «РК Строй» входят в состав АО «ДОМ.РФ» – прим. ред.) В Минстрое был согласован график достройки проблемных объектов компании, согласно которому все жилые объекты банкрота в России должны достроить до конца текущего года. Ключи от своих квартир в завершенных проектах получили уже более 80% дольщиков.
Похожая беда случилась и с Urban Group, но только в этом году. Договоры долевого участия в жилых комплексах компании Росреестр перестал регистрировать в апреле текущего года. Владелец Urban Group Александр Долгин сам взялся за операционное управление, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективности и нецелевом расходовании средств. Но спасти ситуацию не удалось. В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group. Через месяц заявления были удовлетворены – и началось конкурсное производство. А в августе Савёловский суд Москвы заочно арестовал Андрея Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, которое повлекло тяжкие последствия. Согласно прошедшему в компании аудиту, она не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв. м. Стоимость их завершения оценивается в 71 млрд рублей, из которых только 11,9 млрд рублей, по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. У компании осталось 19,5 тыс. дольщиков.
Власти и здесь подключились к решению проблемы. Был опубликован проект постановления правительства о выделении из федерального бюджета 14,6 млрд рублей на завершение проблемных строек Urban Group. Дольщикам компании также разрешили рефинансировать ипотечные кредиты с помощью АО «ДОМ.РФ» по рыночным ставкам.
Губернатор Московской области Андрей Воробьёв публично пообещал, что все дома компании будут достроены. «В конце этого года – первые дома. И в 2019, 2020, 2021 годах этот проект должен быть окончательно завершен», – заявил он.
Почему так получилось?
Эксперты называют три основные проблемы, с которыми столкнулись девелоперы. Первая – погоня за объемами. «СУ-155» за 15 лет построило столько жилья, что можно было бы расселить миллионный город. Десять лет подряд, начиная с 2004-го, компания ежегодно сдавала более 1 млн кв. м жилья и считалась крупнейшим в стране застройщиком на рынке жилищного строительства. В 2013-м и 2014-м ее годовая выручка превышала 100 млрд рублей. Но выручка уходила в первую очередь на покупку новых площадок. Снижать темпы развития компания не могла, поскольку пошла бы цепная реакция с остановкой предприятий группы. Из-за гонки за объемами «СУ-155» приходилось работать на низкой марже. А это большой риск, о котором знают все игроки рынка. Urban Group тоже строила очень много по похожему алгоритму. По итогам прошлого года она была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья.
Вторая проблема – привычка девелоперов не платить вовремя по счетам, затягивать сроки сдачи объектов, по сути, кредитуясь за счет поставщиков, подрядчиков и покупателей жилья. К «СУ-155» было подано множество исков с денежными требованиями, из которых около 300 были предъявлены в 2015 году. Проверка Urban Group также обнаружила схемы вывода из компании средств дольщиков. Только через выдачу займов аффилированным структурам было выведено 27 млрд рублей.
У «СУ-155» была еще личная эксклюзивная проблема – зависимость от госзаказа. До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле «СУ-155» колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%. Компания много строила для Минобороны. Но в 2012 года министерство перешло на схему субсидирования. И по итогам 2015 года доля госзаказа в портфеле компании резко снизилась 25%, что тоже повлияло на общую ситуацию.
«Думаю, что мы никогда толком не узнаем, какие именно ошибки привели Urban Group и «СУ-155» к печальным последствиям. Часть этих проблем просто не озвучивалась – мы видим лишь некую «официальную» версию. Но последствия банкротств очевидны – уже внесены изменения в Федеральные законы № 214-ФЗ и № 218-ФЗ, а также задано направление отрасли – уйти от «долевки» к проектному финансированию, где значительная часть злоупотреблений со стороны застройщиков будет, в принципе, невозможна», – говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.
«Причины краха разные. И больше это стечение обстоятельств – лишь в редких случаях откровенное хищение. По наиболее громким кейсам основной причиной стало создание «пирамиды» проектов, когда доходы от запущенного, но невыполненного проекта сразу направляются на запуск следующего. При такой «пирамиде» любая остановка новых проектов влечет невозможность обслуживать и строить все ранее начатые, что порождает обратную реакцию и падение «пирамиды». Масла в огонь подливают ошибки финансовых моделей проектов, ну и общие макроэкономические условия типа резкого скачка курса доллара», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Считайте правильно
Последние изменения отраслевого законодательства хоть и криво, но ввели некое подобие надзора над расходованием поступлений от дольщиков, что в целом должно существенно снизить риски «пирамид». «Недостаток таких изменений в законе в том, что они плохо проработаны – и в итоге затронули всех застройщиков, так как использован принцип не точечного вмешательства, а максимально широкого охвата. Итог такой непродуманной стратегии законодателя – ухудшение ситуации для благополучных застройщиков и существенное увеличение застройщиков в зоне риска, т. е. статистически возможен обратный эффект – начнут падать добросовестные компании, так как новые условия не учитывают особенностей работы застройщиков», – переживает Дмитрий Некрестьянов.
«Стабильность любой компании основывается, в первую очередь, на правильном финансовом планировании. Всем хочется в своих прогнозах ориентироваться на оптимистичные амбиции. Но мы живем в реальности, в которой рынок очень непрост и обстановка очень динамична. Поэтому стоит закладывать риски и расходы на нивелирование этих рисков, потенциально возможные колебания спроса в финансовую модель изначально – и иметь их в виду. Особенно это важно для тех сфер бизнеса, в которые привлекается заемное финансирование, так как такие проекты предполагают четко планируемую реализацию – невыполнение части проекта и расхождение с планом чревато серьезными последствиями», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева добавила, что в группе риска всегда оказываются объекты с минимальной стоимостью. «Себестоимость состоит из ряда статей, она за последнее время выросла, а в продаже могут находиться объекты на грани себестоимости. Например, предложение студий стоимостью меньше 1 млн рублей всегда должно настораживать покупателя. Может быть, это маркетинговый ход на старте проекта, а может быть – путь в долгострой», – заключила она.
В конце ноября стало известно о конфликте застройщика Docklands development и управляющей компании Docklands.rent. «Строительному Еженедельнику» показалось, что это хороший повод поразмышлять о том, как возникают такие ситуации и что нужно делать для того, чтобы их избежать.
ГК Docklands development распространила заявление, что разрывает сотрудничество с компанией Zenith Property Management, которая осуществляла управление апарт-отелем Docklands. «Работа отельера заключается не только в обеспечении постоянного потока гостей, но и в построении прозрачных и доверительных взаимоотношений с инвесторами, выполнении взятых обязательств по обеспечению заявленной доходности. На практике высокий и постоянный спрос со стороны арендаторов не отразился на доходе инвесторов, а в августе выплаты и вовсе прекратились. По многочисленным обращениям собственников номерного фонда мы инициировали аудиторскую проверку деятельности УК и выявили ряд нарушений, которые до настоящего момента не были устранены. Было принято решение отказаться от сотрудничества с компанией Zenith Property Management», – заявила генеральный директор ГК Docklands development Татьяна Шашина.
Эксплуатацию апарт-отеля осуществляла УК Docklands.rent, которая была создана осенью 2017 года на паритетных началах ГК Docklands development и Zenith Property Management. От ее услуг было решено отказаться.
По заявлению Docklands development, девелопер и ранее вносил изменения в работу отельера на объекте, руководствуясь многочисленными жалобами собственников и гостей апарт-отеля. Тогда претензии касались низкого качества и несвоевременного оказания услуг по эксплуатации.
Такой демарш, безусловно, не мог остаться без ответа. УК Docklands.rent сообщила, что намерена подать иск в суд о защите деловой репутации и добиться решения конфликта, чтобы соблюсти договоренности перед инвесторами и завершить работу на объекте. «Хотим отметить, что спор возник между Dockland Development и дочерней компанией Dockland.rent, и для нас странно, что наши партнеры упоминают компанию Zenith PM, которая является отдельным, самостоятельным отельным оператором, продолжает работу с рядом известных проектов в Петербурге и исполняет все принятые на себя контрактные обязательства», – отмечает управляющий партнер Docklands.rent Наталья Скаландис.
По данным УК, у Docklands.rent существуют договорные отношения напрямую с собственниками номерного фонда, которые являются заказчиками услуг компании. Работа продолжается, выплаты не останавливались, производятся с задержкой, но в порядке озвученных инвесторам сроков. «Между тем соучредители Docklands.rent со стороны компании-застройщика оперативно разослали инвесторам сообщение о том, что будет создана новая управляющая компания. Название – схожее до степени смешения с тем, что было ранее. Странно, почему никто не задается вопросом, зачем брать себе название компании, которая якобы не выполнила свои обязательства», – говорит управляющий партнер Zenith PM Илья Андреев. Кроме того, сотрудники УК сообщили, что они получали предложение работать на объекте, но уже в составе нового отельного оператора.
В Docklands.rent сообщили также, что основанием для еще одного иска послужило то, что застройщик не компенсировал УК более 8 млн рублей за техническое обслуживание и эксплуатацию номерного фонда, не переданного покупателям. Не повышают привлекательность объекта среди арендаторов и продолжающиеся работы. «В настоящий момент на объекте частично не функционируют инженерные системы и инфраструктура, декларируемая на сайте застройщика. Фактически в ноябре 2018 года на объекте продолжаются строительно-монтажные работы, хотя по плану должны были быть завершены в декабре 2017 года», – говорится в заявлении УК.
Область объективных противоречий
По мнению экспертов, возникновение такого рода конфликтов в значительной степени связано со спецификой самого формата апартаментов. «Цель девелопера в жилой недвижимости – построить и продать объект с прибылью. Девелопер в гостиничном секторе планирует извлекать прибыль в течение многих лет. В апарт-отелях мы имеем смешанный вариант, поскольку для успешности проекта, даже продав номерной фонд, девелопер сохраняет за собой гостиничную инфраструктуру (рестораны, офисы, сервисные помещения), обеспечивающие комфорт проживающим (туристам). И тем не менее, девелопер объективно заинтересован в минимизации инвестиций. УК в апарт-отелях должна обеспечивать максимальный доход для инвесторов, приобретающих апартаменты, и, соответственно, заинтересована в максимизации инвестиций в объект. Нахождение баланса интересов как на этапе строительства, так и при последующем функционировании и есть та самая область объективных противоречий», – отмечает генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
«Главная болевая точка в управлении апарт-отелем – переходный этап, когда часть апартаментов еще не передана инвесторам, а часть уже находится в собственности. Коммунально-эксплуатационные расходы в этот период должен нести застройщик, он нередко старается секвестрировать эти расходы, и для УК это нелегкое время, потому что качество управления объектом страдает», – говорит, со своей стороны, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ») Николай Антонов.
Но это еще не все. Вторая болевая точка, по словам эксперта, возникает, когда два юридических лица – девелопер и УК – входят в партнерство. «Такой симбиоз всегда связан с рисками и несет в себе семена конфликта. Апарт-отель существенно отличается и от жилья, и от других видов коммерческой недвижимости. В нем много собственников, есть товарищество собственников недвижимости, с которым приходится считаться в любых управленческих решениях. А девелопер – только один из собственников, и то при условии, что он не продал в апарт-отеле все до последнего метра. Конечно, он несет гарантийные обязательства перед собственниками и заинтересован в том, чтобы с объектом все было хорошо. Однако управляющая компания оказывается в двойственном положении: ее приглашает девелопер, а работать приходится с собственниками», – считает эксперт.
Во избежание всяческих…
Тем не менее, эксперты считают, что избежать конфликтов вполне реально. «Необходимо четко прописывать границы ответственности обеих сторон, а управляющему – не брать на себя завышенных и необоснованных обязательств. У нас девелоперы предлагают покупателям программы гарантированной доходности, хотя умудренные колоссальным опытом международные гостиничные операторы почему-то никогда не берут на себя подобных обязательств перед собственником. Исключение – при аренде здания оператором, по довольно низкой ставке аренды», – говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Юристы также придерживаются мнения о необходимости четко прописывать обязательства сторон. «Из своего опыта полагаю, что в целях минимизации конфликтов лучше всего очень детально договариваться «на берегу», чтобы прояснить все представления и ожидания застройщика от сотрудничества с УК. Важно четко составить техническое задание и определить обязанности обеих сторон, в том числе по принятию решений и обеспечению апарт-отеля и УК необходимыми ресурсами», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
«Лучший способ избежать конфликтов – в том, чтобы работать по более понятной и прозрачной агентской схеме. Девелоперская компания предлагает нам взять объект в управление. Мы поддерживаем проект, помогаем девелоперу его грамотно реализовать, сделать маркетинг. А после ввода работаем в интересах собственников. Если собственник нам доверяет, он заключает с нами агентский договор. Мы получаем вознаграждение за то, что обеспечиваем ему доход от сдачи недвижимости в аренду, и стараемся этот доход максимизировать, потому что заинтересованы в том, чтобы как можно больше собственников доверили нам управление их апартаментами», –подчеркивает Николай Антонов.
Привлекать УК нельзя управлять самим
Кроме того, конфликт в очередной раз ставит вопрос о том, что же более эффективно: управление апарт-отелем самим девелопером или привлечение внешней УК. «Специфика в том, что это гостиничный объект со множественностью собственников. Отельные операторы умеют обеспечивать загрузку отеля, но всегда работали с одним собственником. УК жилищных проектов имеют опыт работы с множеством собственников, но не знают гостиничного бизнеса. На этапе становления рынка управляющих – для девелопера апарт-отеля (особенно при реализации крупного проекта) предпочтительно создавать собственную УК, привлекая к сотрудничеству специалистов с опытом из обеих сфер», – отмечает Константин Сторожев.
«Это сложный выбор для девелопера. Полагаю, что привлечение профессиональной управляющей компании будет наиболее эффективным решением, когда этот рынок сформируется (например, как сейчас рынок управления ТЦ). Сегодня же выбор независимых УК крайне ограничен, ценность их опыта, технологий и бренда вызывает обоснованные вопросы и сомнения у девелоперов. И им, как наиболее заинтересованным в успешности действующих проектов (что является главным аргументом для продаж новых проектов), зачастую приходится идти по пути создания собственных структур, которые вряд ли могут генерировать существенную прибыль для головной компании. Напротив, рискуют оказаться дотационными», – считает Андрей Косарев.
Николай Антонов считает, что многое зависит от планов девелопера. «Если он намерен и дальше строить апарт-отели, есть смысл потратить ресурсы и создать собственную управляющую структуру, набрать и обучить команду. Тогда со временем возникнет эффект масштаба, который позволит заработать на управлении такими объектами. Если девелопер взялся за строительство апарт-отеля, потому что не нашел лучшего применения для конкретного «пятна», лучше пригласить профессиональную УК», – полагает он.
Конфликт не нужен
Результаты конфликта пока не ясны. «Ситуация в данном случае несколько отличается от стандартной, поскольку УК Docklands.rent (ООО «Докландс Рент») была создана совместно физическими лицами (двое со стороны застройщика и двое – со стороны Zenith РМ) в мае 2017 года. Таким образом, фактически у лиц, аффилированных с застройщиком, была возможность с самого начала контролировать работу УК через корпоративный контроль, однако они этим правом, видимо, своевременно не воспользовались, из-за чего и возник конфликт. Помимо этого, стороны, скорее всего, нечетко прописали и проговорили стратегию и распределение прав и обязанностей, а также ресурсов, и результаты работы УК не совпали с ожиданиями застройщика», – отмечает Майя Петрова.
В то же время есть впечатление, что шумный скандал, в сущности, никому не нужен и никому не выгоден. «Согласно данным ЕГРЮЛ, видимо, после возникновения конфликта, два физических лица со стороны застройщика создали новую компанию с одноименным названием ООО «Докландс Рент» (9 октября 2018 года.), скорее всего, чтобы сменить одну УК на другую безболезненно, так, чтобы конфликт не был сильно заметен для инвесторов и пользователей объекта», – говорит Майя Петрова.
«Конфликты в нашем деле бесполезны. Даже если управляющему удастся доказать в суде, что собственник объекта неправ, собственники других активов не захотят иметь с ним дело, чтобы не оказаться в аналогичной ситуации. Конфликты блокируют развитие управляющей компании», – отмечает Николай Антонов.
Да и в заявлении Docklands.rent выражается надежда на досудебное решение возникшего недопонимания встречных обязательств.