«Маленькая Европа в Стрельне…»
В последние годы поселок Стрельна в пригороде Петербурга был более всего известен как место, где расположена резиденция Президента РФ – Константиновский дворец. Однако теперь там есть и другая достопримечательность – малоэтажный комплекс «VEREN VILLAGE Стрельна» от VerenGroup. Проект собрал большое количество наград, включая премию Союза архитекторов России «Хрустальный Дедал». «Строительный Еженедельник» разбирался, за что.
Малоэтажный жилой комплекс бизнес-класса «VEREN VILLAGE Стрельна» построен в 2022 году на Красносельском шоссе в Петродворцовом районе Петербурга, неподалеку от Константиновского дворца и берега Финского залива, на берегу реки Стрелки.
Застройщик – компания VerenGroup, возводящая объекты в Москве и Петербурге. Генподрядчик – ГК «СтройКрафт».
Проект разработан в архитектурном бюро «Остоженка» под руководством Елены Копытовой и Раиса Баишева.
Малоэтажный бизнес-класс
У АБ «Остоженка» много разных проектов, но с малоэтажными, признается Раис Баишев, соучредитель АБ «Остоженка» и руководитель проекта «VEREN VILLAGE Стрельна», удается поработать крайне редко: «Проект "VEREN VILLAGE Стрельна" – счастливый случай. Это первый реализованный проект малоэтажного комплекса за много лет».
«Это один из наших любимых проектов, над которым мы работали в несколько этапов», – добавляет Елена Копытова, главный архитектор проекта «VEREN VILLAGE Стрельна», АБ «Остоженка».
Выбор участка под строительство продиктовал решение возводить малоэтажные дома: в локации рядом с объектом культурного наследия – Константиновским дворцом – действуют высотные ограничения. Позволительно строить дома не выше 10 метров.
«Все дело в нормах Санкт-Петербурга, имеющих отношение к окружающим объектам культурного наследия. Это особый генетический код города, где строго соблюдается регламент приближения к памятникам архитектуры. В данном случае нам были предписаны высотные ограничения, связанные с соседством Константиновского дворца. Три этажа – это 10 метров, та самая максимальная высота, которая была допустима», – поясняет Раис Баишев.
Балконы-эркеры-консоли
В оформлении фасадов использовано панорамное остекление, кирпич ручной работы разных тонов, керамика, черный фальцевый металл.
Как рассказала Елена Копытова, сначала архитекторы предложили заказчику комбинацию трех цветов кирпича – белого, красного и черного.
«Эта схема могла воплотиться и в таком виде, но при конкретном выборе материала тона смягчились, смикшировались. Радикальный колористический контраст перерос в живописные взаимоотношения этих трех начал, обогатившие задуманную цветовую схему», – рассуждает Раис Баишев.
И в итоге были выбраны более сдержанные естественные оттенки. «Разнообразие впечатлений было одной из наших задач. Оно проявлено в аккуратном чередовании цветовых нюансов в сочетании с рукотворной фактурой кирпича. На фасадах протяженных секций также сменяют друг друга светло-бежевый, терракотовый, темно-серый», – рассказывает Елена Копытова.
Другая особенность фасадов – акцентированная цветом крупная пластика и асимметричность. Здесь много разнообразных балконов, галереи-входы, консоли, уступы, выступы…
Эти архитектурные элементы появились во многом в результате задания спроектировать определенное количество скатных кровель. На третьем этаже возникли эркеры, а на втором к ним добавились балконы. Чтобы первый этаж не был вровень с землей, были предложены террасы с палисадниками. Вся логика этих решений происходит из первоначальных ограничений технического задания, пояснил Раис Баишев.
Территория для жизни
Выбирая участок под застройку, девелопер, очевидно, задумывался об экологии. Кроме того, создан архитектурный ансамбль. «Количество видовых точек, когда мы смотрим изнутри объекта, продиктовано градостроительным решением. С северной стороны жилой комплекс отделен длинным корпусом, выходящим к городу, к дороге с трамвайной линией. Корпус отгораживает от шума и ветра дворы, открытые в сторону юга, реки, природы», – комментирует Елена Копытова.
По словам Раиса Баишева, на уровне синтеза всех требований возникла очень живописная улица с торцами жилых корпусов. Архитектурная «ткань» домов постепенно «растворяется», строгая геометричность заряжается природной пластикой и асимметрией. Между жилыми секциями, как между зубцами гребенки, формируются дворы, анфиладно смотрящие на реку.
VerenGroup продвигает формат малоэтажных проектов бизнес-класса под маркой VEREN VILLAGE. Это набор определенных стандартов, которые призваны обеспечить комфорт. Стандарт касается и локации, и внутренних параметров жилья, и благоустройства. В «VEREN VILLAGE Стрельна» все квартиры первого этажа имеют выход в палисадник, где оборудованы площадки под барбекю. Есть двухъярусные квартиры, квартиры с террасами, с каминами.
Отделка холлов выполнена по индивидуальному дизайн-проекту. Хотя в домах всего три этажа, они оборудованы лифтами. Смонтированы автономные системы отопления для каждого дома.
В каждом дворе есть игровой комплекс в стиле эколофт, причем в разных дворах они отличны. Территория комплекса примыкает к пруду, вдоль него оборудована прогулочная зона с велодорожкой, пляж.
В ЖК есть магазины, кафе, детский клуб, открытый амфитеатр на площади, расположенной на съезде, а также физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, на крыше которого располагается каток. ФОК построен наособицу и в иной манере, чем остальные объекты.
«В этом скульптурном объеме, напоминающем гранитный камушек, собрано предписанное городом функциональное содержание – спортивная составляющая, детский досуг. Тем не менее он не превышает ограничение в 10 метров высоты», – подчеркивает Раис Баишев.
По словам Елены Копытовой, изначально было решено, что ФОК должен отличаться от остальных построек не только по функции, но и по своей архитектуре. «Это еще одно визуальное впечатление, которое разнообразит и насыщает среду квартала», – указала она.
Время строить
Разрешение на строительство ЖК «VEREN VILLAGE Стрельна» получено в конце 2017 года. Продажи стартовали осенью 2018-го. В 2022 году строительство завершилось.
В проекте архитекторы и застройщики действовали дружно. «Мы выполняли все требования к этому месту, и одновременно, к чести застройщика, были выбраны лучшие материалы из возможных на тот момент. Качество объекта выиграло еще и от слаженной работы всех участников процесса – города в лице архитектурного совета и главного архитектора Санкт-Петербурга, бюро "Остоженка", команды SmartProekt, которая разрабатывала вместе с нами инженерные решения и рабочую документацию, и самих заказчиков. VEREN Group были очень заинтересованы в том, чтобы объект получился живой и соответствующий месту, городу. В дальнейшем со стороны заказчика были интересные движения по оформлению интерьеров, в основе которых – наши эскизы, но воплощение всегда требует творческого внимания», – рассказал Раис Баишев.
«Очень важно, когда заказчик не просто думает о квадратных метрах, но чувствует, что мы делаем дома для живых людей», – подчеркнула Елена Копытова.
Александр Гордеев, коммерческий директор ООО «КВК», так описал участие компании в проекте: «Компания выполняла задачи, связанные с поставками керамзита для кровельных и других видов работ. Сложность и в то же время уникальность данного проекта для нас заключалась в организации доставки «точно по времени» и «точно в срок». Строительные работы были профессионально спланированы и организованы застройщиком. Несмотря на возникшие логистические сложности, перебои с производством на заводах-изготовителях, наша команда справилась с данной задачей. Опыт участия в данном проекте оказался полезным и дал толчок на развитие отдела логистики в компании».
Более-менее серьезное изменение в ходе работ – фасадное решение ФОК. По словам Елены Копытовой, архитекторы приняли позицию заказчика использовать в облицовке панели из атмосферостойкой стали, чтобы акцентировать скульптурность объема.
Как пояснил Алексей Староверов, менеджер по развитию продуктовых категорий компании «Северсталь», для фасада физкультурно-оздоровительного комплекса использована атмосферостойкая сталь Forcera производства «Северстали». Именно благодаря необычной фактуре этого материала ФОК фактически стал композиционным центром ЖК, привлекая внимание своим нетривиальным видом. «Рыжая бархатистая патина, которая образуется на поверхности атмосферостойкой стали, не только выразительна визуально, но и защищает металл от коррозии вглубь. Изначально в проекте предусматривались деревянные ламели, но в ходе его проработки было принято решение в пользу навесного вентилируемого фасада из атмосферостойкой стали. Теперь очевидно, что объект от этого только выиграл», – уточнил он.
По словам Алексея Староверова, «VEREN VILLAGE Стрельна» – один из значимых для компании проектов с использованием Forcera: ФОК известен далеко за пределами ЖК и Санкт-Петербурга. «Однако, помимо фасадов, атмосферостойкая сталь применяется в малых архитектурных формах, в интерьерах. Архитекторов привлекает ее «живой» цвет и природная текстура, а застройщиков – долговечность материала и простота эксплуатации: он не требует какого-либо покрытия и покраски, а также является антивандальным. Совсем недавно атмосферостойкая сталь была в основном импортной, но теперь мы предлагаем отечественный продукт, который даже превосходит по характеристикам европейский аналог», - отметил Алексей Староверов.
Пригород по-европейски
Проект «цепляет» всех. В социальных сетях его обсуждают и жители комплекса, и сторонние наблюдатели.
Отзывы в социальных сетях и на профильных сайтах гласят (орфография и пунктуация сохранены):
«Жизнь, как за городом, тишина, очень довольны! Терраса это вообще мечта, жить в квартире и жарить шашлык на террасе просто здорово!»
«Отличный ЖК и особенно радует тот факт, что его реализовали в СПб, в котором встречается достаточно большое количество интересных проектов деловой застройки и совсем мало из жилой».
«Напоминает европейский пригород. Зеленый, просторный. Умиротворяющая атмосфера! Даже не верится, что находишься в городе миллионнике».
«Не дешево, с одной стороны, но и не так дорого, если посмотреть за какие деньги продается квадратный метр в муравейниках. А здесь и экология, и спокойствие – место по душе многим петербуржцам, что тут скрывать».
«Маленькая Европа в Стрельне…»
«Достойный объект, заслуженная премия без сомнений. Архитекторы, хоть и московские, но соответствуют удивительно Петербургу!»
Премий у проекта несколько, и все, что называется, высшей пробы. Одна из последних – «Хрустальный Дедал» фестиваля «Зодчество» в 2022 году. «Проект как нельзя точно попал в тему "Прозрачность", заявленную на фестивале "Зодчество" в 2019 году, – и это тоже сыграло свою роль в высокой оценке жюри», – предполагает Раис Баишев.
По его мнению, жюри заинтересовал тот факт, что комплекс малоэтажный. «Заданные высотные ограничения продиктовали силуэт. Кроме того, значительная часть крыш должна была быть скатной. Их сочетание с прямыми эркерами определило архитектуру третьего этажа. Мы привыкли к тому, что если проекты имеют строгие рамки в техническом задании, то итог получается гораздо более богатым, чем при полной свободе действий. Чем рамки жестче, тем увлекательнее работать. Эти ограничения и есть то, что цепляет жюри, нравится людям и дает интересный результат. Мы считаем, что основные качества проекта – в соблюдении петербургских строительных норм, ведь именно они служат гарантией сохранения и развития комфортной для всех жилой среды».
ЖК «VEREN VILLAGE Стрельна» стал первым в линейке VEREN VILLAGE. Под такой же маркой заявлен проект «VEREN VILLAGE Клязьма» в Подмосковье.
Петербург также остается в зоне внимания застройщика. Сегодня, отметил Раис Баишев, есть концепции, которые архитекторы «Остоженки» разрабатывают для нескольких петербургских конкурсов.
VerenGroup весной получила проектное финансирование на строительство нового ЖК – «VEREN NORT Сертолово».
Летом 2021 года Ростуризм запустил программу льготного кредитования инвесторов на строительство и реконструкцию отелей. Властям программа очень нравится; банкам и отельерам – не очень.
В декабре 2021 года председатель Правительства РФ Михаил Мишустин утвердил госпрограмму «Развитие туризма», рассчитанную до 2030 года (Постановление от 24 декабря 2021 года №2439). Общий объем финансирования до 2024 года составляет 724 млрд рублей: 168,4 млрд – средства федерального бюджета, 75,8 млрд рублей – средства консолидированных бюджетов регионов, 542,1 млрд рублей – внебюджетные источники.
Основная идея: бизнес вкладывается в создание туристической инфраструктуры, федеральный бюджет выделяет средства на создание инженерной инфраструктуры, подведение дорог, разработку мастер-планов туристических территорий и проч. Среди мер поддержки – кредиты с субсидированной процентной ставкой.
Как ранее в одном из интервью заявлял Юрий Гордеев, заместитель главы Минстрой РФ, приоритетными направлениями – по поручению президента и Правительства РФ, становятся Крым, Дальний Восток, территории Золотого кольца. Также первыми в очереди на госпомощь будут регионы, в которых проработаны предложения по развитию туризм: Республика Бурятия, Республика Алтай, Иркутская область.
Программа Ростуризма по льготному кредитованию позволяет инвесторам привлекать займы для строительства или реконструкции отелей категории не ниже, чем 3*, площадью не менее 5 тыс. кв. м или с номерным фондом от 120 единиц.
Размер займа – от 100 млн до 70 млрд рублей сроком на 15 лет по ставке 3-5% годовых.
Плюс высокая проработанность проекта – с документами на землю и бизнес-планом.
Кроме того, банки будут обращать внимание на долю собственных средств, которые инвестор уже вложил или готов вложить в проект.
Займы для избранных
Ростуризм получил более 50 инвестпроектов на строительство отелей, еще примерно столько же находятся на рассмотрении у банков.
На программу льготного кредитования до 2024 года в рамках национального проекта по туризму выделено почти 19 млрд рублей. Объем кредитов за этот период, по оценкам Ростуризма, может составить 200 млрд рублей.
Осенью стало известно об одобрении 38-ми проектов с объемом финансирования около 200 млрд рублей, из которых привлеченные кредитные средства – 140 млрд рублей.
Сергей Бессонов, вице-президент Сбербанка также осенью сообщил: банк предоставит льготное кредитование для строительства 17-ти отелей на общую сумму 43 млрд рублей в рамках совместного проекта с Ростуризмом.
ВТБ подписал соглашение на строительство нового корпуса парк-отеля «Доброград» во Владимирской области на 500 млн рублей. Кредит на реконструкцию санатория в Минеральных водах составит 275 млн рублей. Всего, по данным Ростуризма, одобрено 14 проектов на 24 млрд рублей, которые профинансирует ВТБ.
Известно, что на Дальнем Востоке было подано заявок на получение 70 млрд рублей, в Крыму претендентами считались десять проектов. Как сообщил глава Республики Крым Сергей Аксенов в соцсетях, общий объем инвестиций в крымские отели оценивается в 23 млрд рублей. Из Алтайского края поступили заявки на сумму более 30 млрд рублей.
Заполняемость VS роста номерного фонда
По расчетам властей, за счет льготных кредитов до 2024 года номерной фонд страны пополнят около 20 тыс. номеров.
В 2021 году, заявил заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Чернышенко, в прошлом году инвесторы уже получили кредиты, которые позволят обустроить около 14 тыс. номеров.
Как ранее в одном из интервью сообщила Зарина Догузова, руководитель Ростуризма, в 2021 году общий оборот туризма и индустрии гостеприимства составил 2,5 трлн рублей, что составляет 70% от показателей 2019 года.
По данным аналитиков консалтинговой компании JLL, в брендированных отелях Москвы по итогам года средневзвешенная загрузка составила 60%, прирост к предыдущему году – 22 п.п. Самый высокий рост заполняемости зафиксирован в верхнем пределе среднего сегмента (4 звезды, без расширенного предложения конференц-услуг) – 75% против 49%. Но до уровня 2019 года, когда те же отели достигали загрузки в 85%, дело пока не дошло.
В Петербурге средневзвешенная загрузка брендированных гостиниц оценивается примерно в 44%, увеличившись на 15 п.п. к уровню 2020 года. Самый большой рост заполняемости также пришелся на высокий ценовой сегмент – 52% против 36% в 2020 году.
Хотя, по мнению Яны Ухановой, руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL, гостиничная индустрия адаптировалась к ковидным ограничениям, и спрос стал более устойчивым, «глубина бронирования не превышает двух-трех дней, что связано с высоким уровнем неопределенности».
Очередей на займы нет
Согласно программе, бюджет компенсирует банкам сумму, равную актуальной ключевой ставке Центробанка. Но большинству банков участвовать в программе не интересно. Представителей банковского сообщества беспокоит неопределенная ситуация на рынке, которая не позволяет спрогнозировать ситуацию, оценить отраслевые риски и рассчитать возврат средств.
Кроме того, кредитный анализ занимает почти полтора месяца. Это очень трудоемкая работа целой группы высокооплачиваемых специалистов, пояснили в одной из кредитных организаций Петербурга. При этом она может быть безрезультатной для заявителя – банк может отказать в займе или предоставить меньшую сумму. Зачем тратить столько сил обеим сторонам?
Но банки готовы были бы предоставлять льготные займы инвесторам отелей, если бы на кредиты был спрос. Его нет.
Кроме того, ключевая ставка уже подросла и будет расти впредь.
Кредитные обещания
Программу льготного кредитования отельеры сочли полезной, но сомневаются в ее эффективности для увеличения номерного фонда. Не исключено, что основным моментом стали сжатые сроки. Подготовка проекта иной раз занимает годы. Чтобы подать заявку, нужно было собрать большой пакет документов. При этом о программе стало известно год назад. В июле 2021 года Ростуризм объявил о ее запуске. В середине августа были выбраны уполномоченные банки, а проекты инвесторы должны были предоставить до 30 сентября.
Кроме того, ускорившись, приложив массу сил, вложив немалые средства, можно остаться ни с чем.
В конце прошлого года Торгово-промышленная палата РФ, «Деловая Россия» и «Опора России» направили Михаилу Мишустину письмо с просьбой изменить критерии отбора заявок от инвесторов – снизить требования. В частности, сократить количество номеров со 120-ти до 20-ти. Отельерам непонятно, почему взята именно эта цифра. На кредиты рассчитывали малые гостиницы, в том числе потому, что быстро реализовать можно именно такой проект. Кроме того, в курортных зонах, на побережьях редко найдется площадка под строительство отеля с большим номерным фондом.
Заступившиеся за отельеров объединения также указывают: «Большинство малых компаний, занятых в сфере гостиничного бизнеса, не могут получить льготные кредиты, а иных источников финансирования по сниженным ставкам в рамках действующих программ поддержки малого предпринимательства нет».
Однако уже в феврале стало известно, что Ростуризм не будет смягчать требования к проектам, которые рассчитывают на льготные займы. Видимо, не хотят работать с малым и средним бизнесом, утверждая, что крупный в сложный период более устойчив.
Таким образом, на кредиты могут рассчитывать крупные сетевые компании – при условии, что проект у них готов и тщательно проработан.
По данным JLL, на фоне не восстановившейся заполняемости отелей в Петербурге номерной фонд вырос на 419 номеров – открылись пятизвездочная «Wawelberg» и четырехзвездочные «MARIA», «Holiday Inn St. Petersburg Theatre Square», «Kravt Nevsky Hotel&Spa».
В Москве, заявила летом прошлого года заместитель мэра Наталья Сергунина, в 2021 году должны открыться 14 новых гостиниц. Причем до 2021-го гостиниц в столице открывалось значительно меньше.
Впрочем, открывать новый отель на фоне низкой заполняемости – действо, близкое к самоуничтожению.
IT-отрасли давно на пике своего развития: в нашей стране не хватает ни рабочих рук в этой сфере, ни рабочих мест, для раскрытия их потенциала. Решения Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций России по предоставлению льгот айтишникам должно закрыть эти вопросы. Ждем потока отечественных и иностранных специалистов.
История про то, что в стране нехватка айтишников, уже не нова. Специалистов не хватает, а в некоторых городах даже офисы для них в дефиците. Пора менять ситуацию. Президент России Владимир Путин подписал указ, по которому россияне, работающие в аккредитованных организациях IT-сферы, получают право на отсрочку от призыва до 27 лет. В документе также говорится об упрощении выдачи видов на жительство иностранным работникам данной сферы.
Сложные времена требуют неординарных решений. Возможно, именно этим объясняется то, что Министерство цифрового развития, связи и массовых коммуникаций России продавило проект, дающий нашей стране значительные преимущества перед соседями. В пакете мер - налоговые льготы для компаний, которые получают доходы от размещения рекламы или оказания дополнительных услуг в своих приложениях и онлайн-сервисах, послабления для тех, кто зарабатывает от реализации, установки, тестирования и сопровождения партнерских отечественных IT-продуктов, а также отмена НДФЛ для айтишников.
- После одобрения правительством предложения будут реализованы в кратчайшие сроки, — считают в Минцифры.
Бонусы получат не только сотрудники, которым обещают три года без уплаты НДФЛ, но и сами IT-компании – их освободят от налога на прибыль и проверок. Такой поддержки отрасль раньше никогда не получала, так что не будет ничего удивительного, если в России не только начнут динамично развиваться отечественные фирмы, но и переедут некоторые иностранные. Военная операция долго не продлится, а экономия на налогах на трехлетней дистанции обещает большую прибыль на данном отрезке времени.
Президент группы компаний Cognitive Technologies Ольга Ускова рассказала, что IT-специалисты массово приезжают в Россию из зарубежных государств. При правильном информационном освещении в стране отбоя не будет от желающих переехать за длинным рублем иностранных специалистов. Основной поток IT-специалистов наблюдается из Китая и Латинской Америки, неудивительно, если число айтишников оттуда только возрастет. А в такой ситуации поддержка иностранных граждан, работающих в IT-сфере в России, будет способствовать развитию международных отношений.
Неудивительно, что в такой ситуации на первый план выходят проекты, которые созданы для развития IT-кластера. В Санкт-Петербурге таковым является «Горская» - проект реновации бывшей строительной площадки комплекса защитных сооружений от наводнений на берегу Финского залива. Его активно развивает компания «Мегалайн», подчеркивая, что собирается заниматься им без привлечения бюджетных средств, только за счет инвестора. И сгущающиеся тучи санкций на геополитическом небосклоне эти намерения никак не изменят.
- Мы никак не зависим и никогда не зависели от зарубежных поставок и чего-то подобного. Санкции все-таки имеют макроэкономический характер, от чего мы вообще не зависим. Наоборот, это даже может привести к некоторой мобилизации ресурсов и более тщательному их использованию, – уверен генеральный директор «Мегалайн» Геннадий Корупятник.
«Горская» станет центром деловой активности, когда нынешняя свалка строительных отходов превратится в экогород с наукоемкими и туристическими кластерами. Здесь вырастет IT-деревня, складской комплекс формата Light Industrial, а также туристическая инфраструктура. Обновление территории сформирует новый имидж российской промышленности и подтолкнет развитие промышленного туризма. Также реализация проекта даст городу свыше 14 тысяч рабочих мест. Более того, современные кластеры в «Горской» предотвратят отток квалифицированных кадров за рубеж. Ведь по предоставленным сотрудникам условиям IT-деревня вполне может сравниться как со «Сколково», так и со штаб-квартирами крупнейших компьютерных компаний мира.