Архитекторы и девелоперы. В споре души и разума
Девелопер - игрок рынка недвижимости, создающий новые продукты на рынке недвижимости. Остальные участники рынка участвуют в приспособлении существующего. Девелопер - игрок, создающий принципиально новое.
В самом деле, инженеры и каменщики, бетонщики и проектировщики, страховые компании и банки, брокеры и арендаторы, покупатели, пользователи - все они важны, все составные части единого целого. Без одного элемента нельзя создавать нового и, все же, девелопер главенствует. Без намерения и замысла девелопера не будет отобран участок, не будет запроса к архитектору и другим участникам создания нового продукта.
И все же, без «команды» игры не получится. Без других игроков не получится создавать нового
Спор между девелопером и архитектором - спор души и разума. Душа стремится к выражению себя в формах, разум же, как правило, старается упростить их, сделать более строгими, порой лишая части эстетики.
Точка соприкосновения для совместного творчества,исоздания нового находится в разных начальных частях пути от замысла к готовому продукту.
Смотря за противоречиями между одними и другими, наблюдая противодействия там, где их может и не существовать, хочется попробовать привести обе стороны к общему, найти соединительные ткани для объединения усилий.
Дискурс между представителями одной и другой среды ведется постоянно. Архитектурное сообщество часто говорит о преобладании экономии над эстетикой, постоянной переменчивости в формулировании технического задания и отсутствия четкости в нем. Девелоперская среда отвечает на это сетованиями по поводу сроков обработки технических заданий и использовании большого количества типовых решений, шаблонной работы.
Даже на последней нашей закрытой для большинства участников дискуссии профессионалов звучали взаимные сетования такого рода, от представителей одной профессии к другим.
Это - не единственные разногласия во взглядах на общее дело. Архитектурное сообщество было бы радо участвовать в создании проекта еще на этапе анализа участка, однако девелоперская среда не всегда видит целесообразность такого шага, подключая архитектора к проектам позже, обычно сразу после прохождения этапа создания коммерческой концепции.
Это могло бы позволить прорабатывать будущий проект более глубоко, видеть и воплощать больше деталей в предстоящем создании функциональных решений и, кроме того, снять еще несколько претензий к архитектурному сообществу со стороны девелопмента - частое незнание региональных особенностей и нормативной региональной базы, проработку предпроектной работы и исследований, приведших к созданию коммерческой концепции будущего проекта, а от нее - к более глубокому пониманию конечного результата на этапе формирования архитектурной концепции. Тогда, возможно будет проще избегать некоего «шаблонного» проектирования среды, придомовых территорий.
Здесь уместно и важно упомянуть об обратном - девелоперы часто излишне «застандартизированы» в проектах, особенно массовой застройки, порой не доверяют архитекторам и мало обращают внимания своей социальной миссии - формированию среды для роста и развития человека. Последнее - отдельная тема, которой можно посвятить большую статью.
Межведомственная разобщенность в девелоперских компаниях - еще одна трудность, влияющая на скорость и качество работы архитектора. Порой разные исполнители различных разделов проекта не взаимодействуют друг с другом и подрядчиками синхронизируя свои задачи и замыслы, противоречат друг другу в реализации той или иной части проектных решений и архитектору приходится взаимодействовать с этим как с плохо настроенным музыкальным инструментом. Инструмент извлекает звуки, однако для того, чтобы превратить их в звучащую мелодию требуется большее, чем просто умение играть.
Еще один важный элемент взаимодействия - финансовое мышление и способность смотреть на проекты через призму денежных потоков, инвестиций и их источников, сроков окупаемости и целевой доходности проектов. Архитектурное сообщество редко владеет инструментарием финансиста, позволяющего оценивать каждое решение в рамках проекта с точки зрения затрат на его воплощение и дальнейшее использование, а для девелопера этот взгляд - один из краеугольных, заставляющих принимать ключевые решения по проекту.
Этот элемент важен для обеих сторон. Архитекторы нередко говорят об отсутствии корреляции между концепцией и финансовой моделью на стороне девелопера, девелоперы же - о несовместимости предлагаемых архитектурных и проектных решений с финансовой целесообразностью.
Разумеется, речь не идет о крайних степенях выражения той или иной претензии сторон друг другу, скорее о смещении в ту или иную сторону. Тем не менее, это сильно влияет на диалог и работу между архитектором и девелопером. Второй, как заказчик, порой, стремится перетянуть одеяло в процессе на себя, забывая при этом, что процесс сотворения результата есть акт партнерства, где оба партнера вне зависимости от того, кто и кому платит, могли бы добиться лучших результатов находясь в равной позиции по отношению друг к другу. Часто спор между архитектором и девелопером похож на спор матери и отца относительно того, как стоит воспитывать общего ребенка и спор - действий, а не спор слов. Каждый из родителей «заставляет» ребенка поступать так, как ему кажется правильным. Каким при таком взаимодействии вырастет ребенок?
Вопрос «чего вы ждете от другой стороны и что могли бы предложить сами» очень помог бы сблизить позиции и вытащить на свет некоторые аспекты взаимодействия, позволяющие сторонам снизить разность восприятия картины и, тем самым, превратить процесс сотворения готового продукта в совместное творчество с удовольствием в отличие от конфронтации внутри процесса.
Архитекторы ожидают от девелоперов понимания и принятия важности собственных компетенций - любому профессионалу важно быть воспринятым не только в роли обслуживающего подрядчика, но в первую очередь - партнера. Умение слушать и слышать, уважение к опыту архитектора и его профессиональным компетенциям, открытый диалог в прямой коммуникации и готовность к такому диалогу, двустороннему разговору, сильно помогло бы взаимному пониманию сторонами друг друга.
Совместное принятие решений по ключевым моментам проекта и принятие собственной ответственности за результат проекта девелопером, интерес к сфере архитектора, стремление повышать свой культурный уровень и проявление творческого подхода - еще несколько важных ожиданий архитектурной стороны от своих партнеров-девелоперов по результатам проекта, которые могут упростить взаимодействие и позволить работе проходить продуктивнее.
Кстати, еще одно - насмотренность. Считается, что насмотренность крайне необходима архитектору для формулирования замысла в решениях, однако не только для него одного важно видеть много различных проектов. Для девелопера насмотренность также крайне важная компетенция, поскольку она выступает одним из элементов общего языка посредством которого архитектор и девелопер разговаривают друг с другом. Насмотренность - словарный запас сторон, чем шире вокабуляр, тем проще строится беседа и взаимное понимание.
Взамен можно ожидать от архитекторов более широкого взгляда на проблемы девелоперских проектов, выхода за рамки классической профессии архитектора, учета технологических и инвестиционно-финансовых процессов создания и исполнения проекта из роли девелопера. Предложений об экономической оптимизации предлагаемых решений для девелопера, умения четко формулировать техническое задание на проектирование совместно с девелопером. Готовности сопровождения проекта на каждом из его этапов с максимальным для уровня архитектора погружением в процесс.
Девелоперы могли бы предложить архитекторам более реалистичные сроки на проектирование и создание проектных решений, участник в рабочих группах, состоящих из представителей девелопера с общим для архитектурно-девелоперской группы руководителем проекта, выступающего фасилитатором и медиатором в создаваемых решениях. Предоставление аналитических и исследовательских данных о предстоящем проекте для более глубокого погружения в ДНК проекта, понимания замысла и экономического смысла с самого начала.
И, наверное, одно из самых главных, что обе стороны могли бы предложить друг другу - получение удовольствие от сотрудничества. Финансовая мотивация сторон, разумеется, очень важна.
Однако еще более важной представляется мотивация личностная, мотивация удовольствием от процесса сотворения среды и работы над отдельными ее функциями, улучшение и изменение мира вокруг вместе и общая творческая, при этом остающаяся в периметре сроков и бюджета - цель.
При подготовке исследования использовались мнения и точки зрения представителей: Human Creative Capital, девелоперской компании "СОФИЯ", компании "Сибирские владения", ГК «Страна Девелопмент», Semren&Mansson, AMD Architects, Бюро Разное, Tobe Architects, ABD Architects, GARDT Landscape Architects, а также Ксении Бутковой, профессионального архитектора-генпланиста.
Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов за полчаса до запуска новых станций Фрунзенско-Приморской (фиолетовой) линии петербургского метрополитена решил не пускать пассажиров под землю. Открытие трех станций отложено на две недели, а наивные петербуржцы так верили чиновникам.
За полчаса до открытия станций «Проспект Славы», «Шушары» и «Дунайская» (это событие назначалось на 11:00 в пятницу, 5 сентября) чиновники озаботились безопасностью пассажиров и решили повременить.
«Мы коллегиально приняли это решение буквально за 30 минут до открытия этой станции. Мы посоветовались все вместе, мне доложили о состоянии дел. Я хочу сказать, что метростроевцы выполнили практически все свои обязательства, метрополитен тоже выполнил все свои обязательства, и сегодня все станции метро готовы», – пояснил Беглов.
Это не первый перенос даты запуска – в тестовом режиме станции работают с августа, поскольку открытие назначалось на 1 сентября, а изначально в качестве срока ввода фигурировал 2018 год.
Но сначала денег на достройку не хватало, потом обнаружились недоделки, в частности, протечки. Предполагалось, что подрядчик – компания «Метрострой» – устранит недоделки к 5 сентября.
О предстоящем открытии было широко заявлено, поэтому окрестные жители начали собираться у станций за несколько часов до их открытия. Но ожидания оказались бесплодными, и к 11:30 желающие первыми прокатиться по новому участку ветки постепенно разошлись.
Метро в этой части Петербурга жители ждут уже давно. Его необходимость очевидна. К проектированию удалось приступить только в 2010 году. К 2012-му проект был готов. Строительство стартовало в 2013-м. Общая сумма затрат на строительство новых станций и участка линии метро составила 33,99 млрд рублей.
Кроме открытия станций жители Шушар и Купчино лишились в один момент только что стартовавших маршрутов общественного транспорта. Незадолго до открытия метро «Пассажиравтотранс» объявил о запуске нового автобусного маршрута. Экспресс № 330 должен был начать движение по маршруту «Станция метро «Шушары» – Колпино, Оборонная улица» прямо в 11 часов, вместе с открытием станций.
В 12:00 того же дня к станции метро «Шушары» планировалось перенести конечные пункты ряда маршруток, а также включать в маршрут автобуса № 197 заезд на площадку возле станции метро «Шушары».
Соответственно, пока все остается по-старому.
Не удастся любителям дизайна и коллекционерам дождаться электронной карты и брелока «Подорожник» в оригинальном дизайне, специально разработанных к 5 сентября. Их планировалось продавать на вновь открытых станциях.
Не факт, что через две недели на станциях будет все отлажено и они примут пассажиров. Но и пассажиры вряд ли будут столь же активны, как в пятницу, 5 сентября, в 11 часов.
Историю завышенных тарифов для жителей комплекса «Новое Горелово» в Ломоносовском районе Ленобласти можно завершить – есть целых три варианта решения проблемы. Пока власти медлят с выбором пути, жители продолжают оплачивать дорогие жилищно-коммунальные услуги.
ЖК «Новое Горелово» строится и заселяется постепенно, сейчас готовы три дома. Пока был готов и заселялся первый корпус, услуги ЖКХ оплачивал застройщик – компания «ЛенРусСтрой». Когда началось заселение еще двух домов, жильцы всех трех получили квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг по немыслимо высоким тарифам: кубометр холодной воды стоит для них 71,24 рубля, горячей – 220,84 рубля, водоотведение – 76,19 рубля.
Областной Комитет по тарифам утвердил конечный тариф, он должен действовать до конца текущего года. Причины для высокой стоимости услуг есть. Например, ЖК находится на территории Ленобласти, а ресурсоснабжающая организация «Ленинградские областные коммунальные системы» (ЛОКС) получает воду от ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Тариф «Водоканала» для «чужих» потребителей выше, чем для жителей Петербурга.
Способы снизить тарифы есть, и даже в нескольких вариантах. Во-первых, это переход на прямые договоры жильцов с поставщиком. По расчетам ЛОКС, тарифы в этом случае сократятся на 10–15 рублей на воду и на 15–17 рублей на канализование. Этот вариант – самый очевидный и не вызывает вопросов.
Второй вариант потребует времени. В июле в Координационном совете Петербурга и Ленобласти губернатор региона Александр Дрозденко предложил унифицировать регулирование коммунальных тарифов для обоих регионов. «С тарифами на жилищно-коммунальные услуги есть сложности. Если петербургский «Водоканал» «подходит» близко к границе регионов и подключает потребителей Ленинградской области, то тариф для них вырастает. Водопровод на границе с областью обеспечивает другая компания, которая делает накрутку на эксплуатацию», – прокомментировал он.
Регионы пришли к соглашению, однако систему предстоит сначала выстроить. При этом не известно, каков окажется тариф для жителей Ленобласти. Директор по развитию АО «ЛОКС» Константин Костюченко пока может только предполагать, что тарифы на территории города и области будут одинаковы благодаря большим объемам деятельности ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», хотя в этом случае ЛОКС станут транзитером, стоимость услуг которого также попадет в состав тарифа.
Видимо, этот вариант наиболее внятен и надежен, однако перейти к нему скоро не получится.
Но, подчеркивает Константин Костюченко, прямые договоры возможны при любом варианте.
Неоднозначный вариант
Есть и третий вариант – субсидирование затрат ЛОКС из бюджета. По такой схеме работает целый ряд организаций в Ленобласти. Заявку на субсидию ЛОКС подали давно, Комитет по тарифам уже рассчитал примерный размер компенсации – не более 30 млн рублей в год. Решение должен принять губернатор, однако тут-то и встретились подводные камни.
В частности, в ситуацию вмешалось МУП «Управление жилищно-коммунальным хозяйством муниципального образования Виллозское сельское поселение», имеющее на территории этого поселения (к которому относятся пос. Новогорелово и ЖК «Новое Горелово») статус гарантирующей организации. Однако, как установили чиновники Комитета по тарифам, данное МУП не работает на территории ЖК. Причем, как подчеркивается в протоколе недавнего совещания в комитете с участием заинтересованных сторон, у предприятия нет правовых оснований заключать с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» договор на водоснабжение и водоотведение.
Константин Костюченко добавил: сети в Новогорелово выстроены и принадлежат ЛОКС, договор с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» на покупку ресурса у ЛОКС также заключен, ЛОКС осуществляют подключение домов к сетям инженерно-технического обеспечения и обслуживают эти сети, а МУП, обращаясь за установлением тарифов как на 2018-й, так на 2019–2021 годы, территорию поселка в свою заявку не включало.
Между тем представители МУП с завидным упорством агитируют жителей комплекса заключить договор с предприятием, обещая снижение тарифов в два раза, но не объясняя механизма, который позволит это сделать.
В ходе битвы за право собирать с квартировладельцев ЖК «Новое Горелово» плату за коммунальные ресурсы МУП добралось до прокуратуры. И прокуратура (видимо, следуя букве закона) решила, что муниципальное предприятие имеет право на это, поскольку обладает статусом гарантирующей организации. Позиция ведомства вполне может помешать решению губернатора направить на снижение тарифов бюджетные деньги.
На действия муниципалов ЛОКС уже пожаловались в ФАС. Жалоба на организацию, которая призывает жителей ЖК к противоправным действиям и публикует документы, подписанные задним числом, антимонопольное ведомство рассмотрит 12 октября. Также ЛОКС направили обращение прокурору Ленинградской области, попросив провести соответствующую проверку.
К воде подключились все
В июле в попытке решить проблему тарифов застройщик организовал общее собрание жильцов с участием ЛОКС и МУП. Многократно повторенные объяснения застройщика и поставщика о способах снизить тарифы и о необходимости выступать единым фронтом тогда не привели к внятному результату. В том числе этому мешали представители МУП.
Но теперь жильцы вместе с «ЛенРусСтрой» и ЛОКС включились в процесс. На портале change.org Артём Александров от имени всех жителей опубликовал петицию с требованием к властям установить для жителей комплекса «Новое Горелово» справедливые тарифы на воду. «Мы знаем, что наши ресурсоснабжающая и управляющая компании обращались к Администрации Ленинградской области с просьбой компенсировать разницу в тарифах, но никакого ответа пока им не поступало. Мы знаем, что такая компенсация делается для некоторых районов Ленинградской области, например для пос. Мурино, где живут мои коллеги по работе! Но одно дело просьба компаний, а другое дело – несколько тысяч жителей, моих соседей, которые живут в новых домах в нашем районе. Некоторые из нас просто не в состоянии оплатить коммуналку вовремя», – указано в петиции.
Из петиции в адрес властей
«…тариф для наших домов на 2019 год составляет более 70 рублей за 1 куб. м! Это существенно – более чем в два раза – превышает тариф, установленный для города Санкт-Петербурга! Причем санкт-петербургские дома с тарифом 32 рубля расположены в 400 м от наших домов!!! Половина моих соседей, включая меня, приобрели квартиры в ипотеку и еще многие годы будут платить ежемесячно существенные суммы. Мы не можем себе позволить выделять дополнительно из семейного бюджета ежемесячно по 4–5 тыс. на воду!»