Архитекторы и девелоперы. В споре души и разума
Девелопер - игрок рынка недвижимости, создающий новые продукты на рынке недвижимости. Остальные участники рынка участвуют в приспособлении существующего. Девелопер - игрок, создающий принципиально новое.
В самом деле, инженеры и каменщики, бетонщики и проектировщики, страховые компании и банки, брокеры и арендаторы, покупатели, пользователи - все они важны, все составные части единого целого. Без одного элемента нельзя создавать нового и, все же, девелопер главенствует. Без намерения и замысла девелопера не будет отобран участок, не будет запроса к архитектору и другим участникам создания нового продукта.
И все же, без «команды» игры не получится. Без других игроков не получится создавать нового
Спор между девелопером и архитектором - спор души и разума. Душа стремится к выражению себя в формах, разум же, как правило, старается упростить их, сделать более строгими, порой лишая части эстетики.
Точка соприкосновения для совместного творчества,исоздания нового находится в разных начальных частях пути от замысла к готовому продукту.
Смотря за противоречиями между одними и другими, наблюдая противодействия там, где их может и не существовать, хочется попробовать привести обе стороны к общему, найти соединительные ткани для объединения усилий.
Дискурс между представителями одной и другой среды ведется постоянно. Архитектурное сообщество часто говорит о преобладании экономии над эстетикой, постоянной переменчивости в формулировании технического задания и отсутствия четкости в нем. Девелоперская среда отвечает на это сетованиями по поводу сроков обработки технических заданий и использовании большого количества типовых решений, шаблонной работы.
Даже на последней нашей закрытой для большинства участников дискуссии профессионалов звучали взаимные сетования такого рода, от представителей одной профессии к другим.
Это - не единственные разногласия во взглядах на общее дело. Архитектурное сообщество было бы радо участвовать в создании проекта еще на этапе анализа участка, однако девелоперская среда не всегда видит целесообразность такого шага, подключая архитектора к проектам позже, обычно сразу после прохождения этапа создания коммерческой концепции.
Это могло бы позволить прорабатывать будущий проект более глубоко, видеть и воплощать больше деталей в предстоящем создании функциональных решений и, кроме того, снять еще несколько претензий к архитектурному сообществу со стороны девелопмента - частое незнание региональных особенностей и нормативной региональной базы, проработку предпроектной работы и исследований, приведших к созданию коммерческой концепции будущего проекта, а от нее - к более глубокому пониманию конечного результата на этапе формирования архитектурной концепции. Тогда, возможно будет проще избегать некоего «шаблонного» проектирования среды, придомовых территорий.
Здесь уместно и важно упомянуть об обратном - девелоперы часто излишне «застандартизированы» в проектах, особенно массовой застройки, порой не доверяют архитекторам и мало обращают внимания своей социальной миссии - формированию среды для роста и развития человека. Последнее - отдельная тема, которой можно посвятить большую статью.
Межведомственная разобщенность в девелоперских компаниях - еще одна трудность, влияющая на скорость и качество работы архитектора. Порой разные исполнители различных разделов проекта не взаимодействуют друг с другом и подрядчиками синхронизируя свои задачи и замыслы, противоречат друг другу в реализации той или иной части проектных решений и архитектору приходится взаимодействовать с этим как с плохо настроенным музыкальным инструментом. Инструмент извлекает звуки, однако для того, чтобы превратить их в звучащую мелодию требуется большее, чем просто умение играть.
Еще один важный элемент взаимодействия - финансовое мышление и способность смотреть на проекты через призму денежных потоков, инвестиций и их источников, сроков окупаемости и целевой доходности проектов. Архитектурное сообщество редко владеет инструментарием финансиста, позволяющего оценивать каждое решение в рамках проекта с точки зрения затрат на его воплощение и дальнейшее использование, а для девелопера этот взгляд - один из краеугольных, заставляющих принимать ключевые решения по проекту.
Этот элемент важен для обеих сторон. Архитекторы нередко говорят об отсутствии корреляции между концепцией и финансовой моделью на стороне девелопера, девелоперы же - о несовместимости предлагаемых архитектурных и проектных решений с финансовой целесообразностью.
Разумеется, речь не идет о крайних степенях выражения той или иной претензии сторон друг другу, скорее о смещении в ту или иную сторону. Тем не менее, это сильно влияет на диалог и работу между архитектором и девелопером. Второй, как заказчик, порой, стремится перетянуть одеяло в процессе на себя, забывая при этом, что процесс сотворения результата есть акт партнерства, где оба партнера вне зависимости от того, кто и кому платит, могли бы добиться лучших результатов находясь в равной позиции по отношению друг к другу. Часто спор между архитектором и девелопером похож на спор матери и отца относительно того, как стоит воспитывать общего ребенка и спор - действий, а не спор слов. Каждый из родителей «заставляет» ребенка поступать так, как ему кажется правильным. Каким при таком взаимодействии вырастет ребенок?
Вопрос «чего вы ждете от другой стороны и что могли бы предложить сами» очень помог бы сблизить позиции и вытащить на свет некоторые аспекты взаимодействия, позволяющие сторонам снизить разность восприятия картины и, тем самым, превратить процесс сотворения готового продукта в совместное творчество с удовольствием в отличие от конфронтации внутри процесса.
Архитекторы ожидают от девелоперов понимания и принятия важности собственных компетенций - любому профессионалу важно быть воспринятым не только в роли обслуживающего подрядчика, но в первую очередь - партнера. Умение слушать и слышать, уважение к опыту архитектора и его профессиональным компетенциям, открытый диалог в прямой коммуникации и готовность к такому диалогу, двустороннему разговору, сильно помогло бы взаимному пониманию сторонами друг друга.
Совместное принятие решений по ключевым моментам проекта и принятие собственной ответственности за результат проекта девелопером, интерес к сфере архитектора, стремление повышать свой культурный уровень и проявление творческого подхода - еще несколько важных ожиданий архитектурной стороны от своих партнеров-девелоперов по результатам проекта, которые могут упростить взаимодействие и позволить работе проходить продуктивнее.
Кстати, еще одно - насмотренность. Считается, что насмотренность крайне необходима архитектору для формулирования замысла в решениях, однако не только для него одного важно видеть много различных проектов. Для девелопера насмотренность также крайне важная компетенция, поскольку она выступает одним из элементов общего языка посредством которого архитектор и девелопер разговаривают друг с другом. Насмотренность - словарный запас сторон, чем шире вокабуляр, тем проще строится беседа и взаимное понимание.
Взамен можно ожидать от архитекторов более широкого взгляда на проблемы девелоперских проектов, выхода за рамки классической профессии архитектора, учета технологических и инвестиционно-финансовых процессов создания и исполнения проекта из роли девелопера. Предложений об экономической оптимизации предлагаемых решений для девелопера, умения четко формулировать техническое задание на проектирование совместно с девелопером. Готовности сопровождения проекта на каждом из его этапов с максимальным для уровня архитектора погружением в процесс.
Девелоперы могли бы предложить архитекторам более реалистичные сроки на проектирование и создание проектных решений, участник в рабочих группах, состоящих из представителей девелопера с общим для архитектурно-девелоперской группы руководителем проекта, выступающего фасилитатором и медиатором в создаваемых решениях. Предоставление аналитических и исследовательских данных о предстоящем проекте для более глубокого погружения в ДНК проекта, понимания замысла и экономического смысла с самого начала.
И, наверное, одно из самых главных, что обе стороны могли бы предложить друг другу - получение удовольствие от сотрудничества. Финансовая мотивация сторон, разумеется, очень важна.
Однако еще более важной представляется мотивация личностная, мотивация удовольствием от процесса сотворения среды и работы над отдельными ее функциями, улучшение и изменение мира вокруг вместе и общая творческая, при этом остающаяся в периметре сроков и бюджета - цель.
При подготовке исследования использовались мнения и точки зрения представителей: Human Creative Capital, девелоперской компании "СОФИЯ", компании "Сибирские владения", ГК «Страна Девелопмент», Semren&Mansson, AMD Architects, Бюро Разное, Tobe Architects, ABD Architects, GARDT Landscape Architects, а также Ксении Бутковой, профессионального архитектора-генпланиста.
Постепенное уменьшение Центральным банком России ключевой ставки создает предпосылки для снижения банками ставок по ипотечным кредитам. Это, в свою очередь, делает ипотеку более доступной для широкого круга граждан, что обеспечивает сохранение высокого уровня спроса на рынке жилья.
Впрочем, по оценке экспертов, не только уровень процентной ставки влияет на выбор банка покупателями, но и предлагаемые сервисы, прежде всего – цифровые.
Ставки – вниз
Совет директоров Банка России 6 сентября 2019 года принял решение снизить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7% годовых. Отметим, что это уже третье понижение с начала лета. Больше того, не исключено, что тренд получит продолжение. «При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на одном из ближайших заседаний Совета директоров», – говорится в сообщении Центробанка. Следующее заседание запланировано на 25 октября 2019 года.
По оценке генерального директора компании CBRE в России Владимира Пинаева, вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки достаточно высока. «Смягчение кредитно-денежной политики обусловлено продолжающимся сокращением темпов годовой инфляции и уменьшением проинфляционных рисков», – считает он.
Снижение размера «ключа», по экспертным оценкам, создало предпосылки для дальнейшего понижения российскими банками ставок по ипотечным кредитам. Напомним, предыдущие решения Центробанка по уменьшению ключевой ставки также вызывали волны падения снижения ипотечных ставок. В результате средневзвешенная ставка по выдаваемым жилищным кредитам с пикового значения в апреле на уровне 10,56% годовых к июлю снизилась до 10,24%. Более свежих данных, отражающих результаты снижения ставок по ипотеке в августе, Банк России еще не публиковал. Но, по экспертным оценкам, средневзвешенная ставка к началу сентября могла преодолеть психологическую отметку в 10% годовых.
В сентябре же тренд получил дальнейшее развитие. Уже традиционно пионером стал Сбербанк. Он объявил о снижении процентных ставок в тот же день, когда было принято решение Центробанка, – 6 августа. Уменьшение составило 0,5 п. п. на готовое и строящееся жилье, загородную недвижимость, строительство жилого дома, покупку гаража и машино-места, нецелевой кредит под залог недвижимости и рефинансирование кредитов других банков. Кроме того, до 0,2 п. п. был увеличен дисконт для участников зарплатного проекта Сбербанка – до 0,5 п. п. Таким образом, минимальная ставка на приобретение жилья на вторичном рынке снизилась до 9,1% годовых. А минимальная ставка на покупку квартиры в новостройке в рамках совместных программ с застройщиками составила 7,6%.
Следом о снижении ставок сообщили другие игроки ипотечного рынка.
А в середине сентября Сбербанк предложил еще одну меру по улучшению условий для ипотечных заемщиков. Он снизил размер минимального первоначального взноса для получения ипотечного кредита с 15% до 10% для участников зарплатного проекта. Также взнос снижен с 50% до 30% для клиентов, оформляющих ипотеку без подтверждения дохода и занятости на территории Северо-Западного и Уральского федеральных округов. «Ни для кого не секрет, что нередки случаи, когда граждане, имеющие необходимость в улучшении жилищных условий, не берут ипотечные кредиты только по той причине, что не могут собрать достаточную сумму для первоначального взноса. Или период накопления этих денег заставляет их откладывать приобретение квартиры. Уверен, что предпринятые меры по оптимизации условий получения ипотечного кредита в части снижения первоначального взноса позволят людям купить новое жилье, не отодвигая решение квартирного вопроса на неопределенное будущее», – отмечает директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
Драйвер рынка
И до формирования тренда на снижение ставок по кредитам ипотека была одним из ведущих драйверов развития жилищного рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти. По итогам продаж в первом полугодии 2019 года, доля сделок с использованием ипотеки на первичном рынке, по оценкам экспертов, в среднем находилась примерно на уровне 40%.
Игроки рынка оценивают ее по-разному, но единодушно признают серьезное влияние этого фактора. По данным «Группы ЛСР», в первом полугодии доля сделок с использованием ипотеки составила 48%. В «Строительном тресте» говорят о 51%, в Группе «Эталон» – о 42%, в «БФА-Девелопмент» – о 30%.
По мнению экспертов, снижение процентных ставок банками в июле–сентябре дает новый, еще более сильный толчок росту спроса на рынке жилья. По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, значение ипотеки как одного из драйверов формирования спроса переоценить сложно. «Соответственно, либерализация условий жилищного кредитования граждан станет позитивным фактором для рынка недвижимости», – отмечает эксперт.
С этим мнением согласна начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, в компании ожидают заметного роста числа сделок с использованием ипотечных кредитов по итогам второго полугодия текущего года.
Не только ставки
По оценке экспертов, уровень ставок, безусловно, является важнейшим фактором для граждан. Но не единственным. В последнее время все большее значение приобретают сервисы, предлагаемые банками покупателям. И в первую очередь это касается возможности работы через сеть Интернет, что позволяет экономить время, а главное, минимизирует необходимость посещения офисов банка.
Именно поэтому цифровые сервисы банков развиваются в последнее время очень динамично. И в этом смысле также показателен опыт Сбербанка. Через свою электронную площадку «ДомКлик» банк сегодня проводит порядка 30% всех ипотечных сделок. Сервис помогает серьезно ускорить процесс – быстро выбрать, оформить, совершить сделку и зарегистрировать недвижимость. И все это – онлайн.
«ДомКлик» дает возможность выбрать наиболее интересный объект в актуальной, ежедневно обновляемой базе недвижимости (как на первичном, так и на вторичном рынке, как жилья, так и апартаментов), а также выполнить индивидуальный расчет кредитных платежей на специально разработанном калькуляторе. Здесь же можно подать заявку и получить предварительное одобрение ипотеки, проконсультироваться по любым вопросам со специалистом.
Но этим его возможности не исчерпываются. Благодаря сервису по анализу цен покупатель или продавец могут узнать рыночную стоимость объекта и сравнить с похожими вариантами – как по размерам, так и по локации. Информация в достаточной мере объективна, поскольку аккумулируется из массива данных по ипотечным сделкам Сбербанка и объявлениям в «ДомКлик». Конечно, сама оценка носит справочный характер. Но она, во-первых, сэкономит время на изучение рынка перед покупкой или продажей квартиры, а во-вторых, предоставит более точную информацию о стоимости жилья.
Но новые возможности делают покупку жилья не только проще и удобнее, но и безопаснее. С помощью сервиса «Правовая экспертиза» потенциальный покупатель может проанализировать документы по объекту недвижимости, проследить всю историю переходов права собственности, проверить надежность продавца на предмет банкротства, судебных споров, задолженности по налогам, наличия исполнительных производств, иных проблемных нюансов.
Действует также «Конструктор сделки» – это сервис для купли-продажи недвижимости без ипотеки. Подготовиться к сделке можно в онлайн-режиме, а в офис банка приехать только на подписание документов.
Немаловажно добавить, что разработанные интерфейсы просты и удобны в использовании даже для людей, не являющихся «ветеранами Интернета». «Мы надеемся, что такие факторы, как заметное снижение ставок по ипотечным кредитам и уменьшение размера первоначального взноса в сочетании возможностями по выбору наиболее подходящего объекта, а также ипотечной программы, которые предоставляет сервис «ДомКлик», позволят гражданам уже сегодня найти оптимальный вариант для улучшения жилищных условий», – резюмирует Вячеслав Лебедев.
Хотя представители Минстроя и заявляют оптимистично, что особых проблем с переходом на проектное финансирование отрасль не испытывает, думцы, по просьбе строительных компаний, инициируют принятие новых мер, которые призваны облегчить застройщикам получение кредита.
Госдума РФ поручила своему Комитету по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям направить запрос в Банк России по вопросу о возможности подготовки и утверждения исчерпывающего единого перечня форм обеспечения кредитов, предоставляемых в рамках проектного финансирования.
Инициатор запроса депутат Госдумы РФ Айрат Фаррахов отмечает, что от девелоперов продолжают поступать вопросы, касающиеся условий предоставления банковского кредита, в частности, о том, какие залоговые требования вправе предъявлять заемщику банк-кредитор. «Застройщики обращают внимание на то, что в разных кредитных организациях существуют различные требования к залоговому обеспечению, ряд требований является избыточным, что приводит к увеличению срока рассмотрения заявок или отказам в предоставлении финансирования», – говорится в пояснительной записке к инициативе. Там также отмечается, что по состоянию на конец августа в 36 субъектах РФ еще не было открыто ни одного счета эскроу.
В связи с этим Банк России просят утвердить исчерпывающий перечень форм обеспечения (залогов) кредитов, предоставляемых на принципах проектного финансирования, и дать банкам соответствующие рекомендации.
По оценке опрошенных «Строительным Еженедельником» экспертов, проблема существует и требует решения. «Инициатива является отражением наболевшей и серьезной проблемы, с которой столкнулись застройщики при получении проектного финансирования. Многие компании, являясь добропорядочными участниками рынка, оказались заложниками ситуации, когда банки, не учитывая специфику будущего кредитора-застройщика, предъявляют ему очень жесткие требования по обеспечению кредита. Учитывая, что проектное финансирование – это целевое кредитование, регулируемое особым правовым режимом, такой подход со стороны банков по отношению к застройщикам блокирует дальнейший рост и развитие рынка строительства жилой недвижимости», – считает руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы Юлия Арустамова.
«Такая унификация банковских требований находится в компетенции Банка России, однако, на мой взгляд, должна носить рекомендательный, а не общеобязательный характер. Но даже в рекомендательной форме такая унификация целесообразна, поскольку позволит застройщикам в едином документе увидеть примерные правила, которые необходимы для выхода на рынок проектного финансирования», – со своей стороны, отмечает старший юрист практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Елена Волкова.
По словам Юлии Арустамовой, выполнение Центробанком этого пожелания должно улучшить взаимодействие между банком и застройщиком и положительно повлиять на рост открытия счетов эскроу для расчета по договорам участия в долевом строительстве.
А вот Елена Волкова в этом не уверена. «Безусловно, такая мера может оказать положительное влияние, но ее значение нельзя переоценивать. Отсутствие достаточного обеспечения является лишь одной из мер, которая препятствует застройщикам перейти к работе на новых условиях. Такая унификация не ликвидирует остальных препятствий на пути к переходу проектному финансированию, среди которых – нерентабельность многих региональных строительных проектов в связи с высокой стоимостью кредитных средств, неготовность покупателей приобретать недвижимость по более высоким ценам, отсутствие у застройщиков опыта реализации строительных проектов на кредитные средства, нестабильность законодательства в сфере строительства», – отмечает она.
Более того, по словам эксперта, такая мера может стать препятствием для тех застройщиков, которые планировали использовать при получении кредита формы обеспечения, не вошедшие в утвержденный перечень, при этом банк в таком случае будет лишен возможности предоставить кредит застройщику на индивидуальных условиях.
Мнение
Елена Волкова, старший юрист практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
– Такая унификация может быть выполнена в различных формах, предусмотренных российским законодательством. Так, Банку России как органу банковского регулирования и банковского надзора принадлежат широкие полномочия по регулированию деятельности кредитных организаций. В частности, к полномочиям Банка России относятся издание нормативных актов, установление обязательных для кредитных организаций нормативов, мониторинг состояния финансового рынка и принятие мер, направленных на снижение угроз финансовой стабильности России. Соответственно, Банк России может как издать обязательные для исполнения кредитными организациями указания, так и принять рекомендации, которые также окажут существенное влияние на правоприменительную практику.