ПМЭФ-23 и дорожное строительство
На XXVI Петербургском международном экономическом форуме вопросы строительства транспортной инфраструктуры затрагивались преимущественно в контексте развития регионов, грузоперевозок, туризма. Заключены соглашения, касающиеся реализации крупных инвестиционных проектов отрасли, был дан старт строительству ряда объектов.
Тема дорожного строительства прозвучала в выступлении Президента России Владимира Путина, который сделал акцент на успехах отрасли: «Отмечу ту работу, которую мы ведем по комплексному развитию региональной инфраструктуры, повышению связанности наших территорий. Так, в прошлом году было отремонтировано более 20 тысяч километров региональных автодорог, построено и реконструировано 1200 километров. Все это — рекордные показатели, рекордные объемы!»
Вместе с тем на форуме говорилось о проблемах, стоящих перед отраслью, спикеры делились опытом, вносили свои предложения, давали обещания.
Проблемы и решения
О состоянии дорог в нашей стране высказался бывший министр транспорта, а ныне помощник Президента РФ Игорь Левитин. «Федеральные дороги мы привели в порядок, 85% из них соответствуют установленным нормативам, региональные дороги — на 60%, хотим поднять опорную сеть до 85%, муниципальные дороги… называть цифру не буду, вы себе представляете», — сказал он участникам конференции «Маршрут построен: перспективы развития автотуризма в России».
На том же мероприятии заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы — руководитель Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы Максим Ликсутов отметил две основные проблемы развития транспортной инфраструктуры: «Достаточно сложный механизм получения землеотводов, очень тяжелая схема выбора инвесторов».
С ним согласился заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Чернышенко: «Как раньше были дураки и дороги, сейчас главные два вызова — это земля и инвесторы».
«Инвестиционный вызов» приняли ПМЭФ и ГК «Автодор». В частности, на площадке форума подразделением госкомпании ООО «Автодор-Инвест» был заключен ряд соглашений об инвестировании.
С АО «ИнфраВЭБ» компания подписала документ о создании инвестиционной платформы для поддержки проектов государственно-частного партнерства.
Совместно с ООО «Газпром газомоторное топливо» и группой ГАЗ подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве в сфере реализации инвестиционных проектов на принципах ГЧП, в том числе по развитию транспортной инфраструктуры.
Еще одно соглашение было заключено ООО «Автодор-Инвест» с Министерством экономики Краснодарского края о сотрудничестве в области проектов ГЧП по строительству автомобильных дорог и объектов дорожного сервиса.
председатель правления ГК «Автодор» Вячеслав Петушенко, раис Республики Татарстан Рустам Минниханов, губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов, заместитель министра транспорта РФ Дмитрий Баканов, генеральный директор ПАО «КАМАЗ» Сергей Когогин, министр транспорта РФ Виталий Савельев
Намерения и обещания
На конференции под названием «Поехали! Грузовые беспилотные перевозки: впервые на магистрали — и комплексно» председатель правления ГК «Автодор» Вячеслав Петушенко заметил, что «когда принимается решение о строительстве той или иной магистрали, в первую очередь мы строим транспортные коридоры». По его словам, международный транспортный коридор от Санкт-Петербурга до Владивостока был назван «Россия». Его частью стала автомагистраль М-11 Санкт-Петербург — Москва, которая была введена в строй три года назад. Не построен только обход Твери, но Вячеслав Петушенко пообещал сдать в эксплуатацию половину участка в 2023 году и завершить его строительство во второй половине 2024 года. Также он заявил, что до конца этого года будет сдан участок М-12 до Казани, в следующем году — участок до Екатеринбурга.
Таким образом, к окончанию следующего года должен быть готов современный транспортный коридор от Санкт-Петербурга до Екатеринбурга длиной около 2300 км.
Также Вячеслав Петушенко отметил, что в компании «Автодор» рассматривают строительство и эксплуатацию дорог как инфраструктурную услугу, в которую входит сама дорога как таковая и ее оснащение интеллектуальной транспортной системой (ИТС). ИТС информирует водителей, которые пользуются дорогой. Так, например, трасса М-11 снабжена 800 видеокамерами. Создание ИТС позволило за короткий период подготовить экспериментальный проект «Беспилотные логистические коридоры», который запустили в ходе ПМЭФ-23. В ходе эксперимента три беспилотных КамАЗа проехали от Петербурга до Москвы по М-11, проделав большую часть пути в автономном режиме.
Кроме того, важной частью инфраструктурной услуги станет обеспечение высококачественного сервиса для участников дорожного движения. По словам Вячеслава Петушенко, для магистрали М-12 был заложен комплексный проект строительства многофункциональных зон (МФЗ) дорожного сервиса. Базовый формат МФЗ включает не только привычные АЗС с мини-маркетом, кафе и туалетами, но и отдельные стоянки для легковых автомобилей, грузовиков и автобусов, спортивную и детскую площадки, место для выгула домашних животных, клиентский офис «Автодора», а также единое сервисное здание с магазинами, ресторанами, комнатой матери и ребенка, аптекой и т. д.
автомагистрали М-49
Соглашения и реализация проектов
ПМЭФ-23 стал стартовой площадкой для ряда проектов в области транспортной инфраструктуры. Правительство Санкт-Петербурга и ООО «ВТБ Инфраструктурный Холдинг» подписали соглашение о намерениях по строительству магистрали № 7. Трасса должна пройти от Таврической улицы, пересечь Неву в створе Арсенальной улицы (предусмотрен мост), проследует вдоль нее, затем вдоль Полюстровского проспекта, потом выйти к железнодорожной линии Выборгского направления, пойти вдоль нее, в том числе через Удельный парк, и выйти на Выборгское шоссе возле Парголово, к развязке с КАД. Соглашение стало одним из самых весомых на форуме по финансовой составляющей — реализация проекта оценивается в 300 млрд рублей. Сразу после появления в СМИ новости о подписании документа появилась петиция против строительства дороги на территории Удельного парка.
Правительством Северной столицы заключено соглашение с Газпромбанком о сотрудничестве при разработке и реализации проекта создания и эксплуатации платной автомобильной магистрали М-49 в районе Лахта-центра, которая пройдет от Приморского шоссе до ЗСД. Сейчас капитальные затраты по проекту оцениваются в 23,8 млрд рублей.
ВТБ, Правительство Ленинградской области и банк «РОССИЯ» подписали соглашение о намерениях по строительству 5-го и 6-го этапов Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД) с применением механизмов ГЧП. 5-й и 6-й этапы охватывают участки на территории Ленобласти. А вся магистраль протянется от ЗСД в районе Благодатной улицы через промышленный пояс южной планировочной зоны вдоль северного железнодорожного полукольца до примыкания к КАД севернее города Кудрово и далее — до пересечения с Мурманским шоссе. Объем инвестиций в строительство 5–го и 6-го этапов оценивается в 100 млн рублей.
ООО «Автодор-Инвест» и ООО «Платформа», входящее в состав АФК «Система», подписали документ о совместной деятельности по реализации проекта строительства автомобильной дороги Краснодар — Абинск — Шапсугская — Кабардинка.
ООО «Автодор-Девелопмент» заключило трехстороннее соглашение с Пермским краем и Ярославской областью по реализации первого комплексного межрегионального проекта для автотуризма на базе маршрута «Медвежий тракт». В ходе проекта будут созданы МФЗ дорожного сервиса вдоль автомобильных дорог по маршруту Ярославль — Кострома — Киров — Пермь, общая протяженность которого составляет почти 1200 км.
В рамках форума был дан старт строительным проектам. В Санкт-Петербурге на острове Котлин прошла закладка памятной капсулы в будущую опору реконструируемой развязки на въезде в Кронштадт. Стоимость реконструкции развязки — более 3 млрд рублей.
Также в городе на Неве началось строительство депо для будущей трамвайной линии Купчино — Шушары — Славянка. Финансирование составляет свыше 17 млрд рублей.
Московский клинический научно-практический центр им. А. С. Логинова получил награду на II Всероссийской инженерно-архитектурной премии 100+ AWARDS в номинации «Лучшее инженерное решение объекта строительства». В роли технического заказчика и генерального проектировщика объекта выступила компания «Метрополис».
ГБУЗ Московский клинический научный центр имени А. С. Логинова — это крупнейший в России онкологический центр, полностью отвечающий мировым стандартам в плане оснащенности.
Уникальная инженерия
По словам Дмитрия Вишнякова, руководителя проектов компании «Метрополис», проектирование клиники велось в плотном контакте с заказчиком АНО «РСИ», а также специалистами клиники, что позволило на ранних этапах учесть все необходимые требования клиента и обеспечить максимальный комфорт врачей и пациентов при будущей эксплуатации объекта.
«Метрополис» для МКНЦ им. Логинова собственными силами запроектировал все инженерные системы от электроснабжения до сетей связи и автоматики. Объект является технически сложным, каждое его подразделение уникально и поэтому предъявляет свои требования к инженерному и технологическому обеспечению.
«Основную сложность представляла собой увязка инженерных систем в запотолочном пространстве и на технических этажах, так как высота всех помещений была ограничена заказчиком для создания эффективного объекта», — рассказывает Дмитрий Вишняков.
Помимо обычных для медицинских объектов инженерных систем, в данном центре была запроектирована система пневмопочты. Кроме передачи документов между отделениями, она позволяет повысить оперативность работы лабораторий: образцы максимально быстро передаются для их последующей обработки. Система увеличивает эффективность работы центра, снижает влияние человеческого фактора.
BIM как ключевая компонента
«Без трехмерного моделирования такой объект запроектировать невозможно, — утверждает Дмитрий Вишняков. — Сложность взаимного расположения инженерных и технологических систем настолько высока, что если бы проект выполнялся в двухмерном формате, то большую часть коллизий пришлось бы устранять по месту, а использование платформы Autodesk Revit позволило в режиме реального времени видеть другие системы и устранять пересечения инженерных систем до этапа строительства».
Объект полностью запроектирован с помощью BIM-технологий, общее количество BIM-моделей проекта — 27. Элементы модели (семейства) проработаны с точностью, которая содержит всю необходимую информацию для заказа оборудования у поставщика.
В работе специалисты «Метрополис» использовали плагины собственной разработки. Они помогли автоматизировать многие рутинные задачи, в том числе такие, как подсчет и анализ площадей, создание спецификаций, проектная печать, экспорт в другие форматы, получение и отработка заданий на отверстия, а также других заданий, выдаваемых смежными специалистами.
Осталось немного, осталось чуть-чуть
По словам Дмитрия Вишнякова, работы по проектированию завершены в полном объеме, проектная документация получила положительное заключение ФАУ ГГЭ, рабочая документация также готова на 100%, идет процедура получения заключения о соответствии (ЗОС) для возможности введения объекта в эксплуатацию. На текущий момент продолжается монтаж медицинского оборудования и завершаются отделочные работы. Готовность объекта составляет выше 95%.
Центробанк РФ выпустил доклад, в котором осуждает ипотечные программы с субсидией от застройщика по экстремально низким ставкам, вплоть до 0,01% годовых. Участники рынка недолго думали — предложили покупателям новые программы — «Ипотека за 1 рубль».
«Банк России намерен ограничивать распространение таких схем кредитования. Рассматривается введение по этим кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня», — указано в докладе.
Немного раньше ЦБ обещал принять меры относительно ипотечных программ с первым взносом ниже 10% и с 1 декабря вводит новые нормативы для банков — повышенный коэффициент риска на займы для покупки новостроек. Величина надбавки составляет 2,0 и не зависит от размера кредита. То есть банк обязан заморозить в резервах 2 рубля на каждый выданный рубль.
Еще в сентябре глава Центробанка Эльвира Набиуллина назвала инициативы застройщиков с программами под 0,01% годовых маркетинговым ходом, который прикрывает завышенную цену квартиры, и пригрозила некими мерами, чтобы никто не вводил заемщиков в заблуждение.
Минстрой уже сообщил, что договорился с крупными застройщиками — они обещали постепенно повышать эту ставку для того, чтобы через какое-то время дойти до рыночной либо льготной ставки.
«Осуждение Центробанком льготных программ и желание ограничивать их распространение вполне объяснимо: из-за них снижается спрос на обычные ипотечные продукты. По оценкам аналитиков, сейчас на долю субсидированной ипотеки приходится до 70% от всех ипотечных сделок. Но даже в случае увеличения субсидированной ставки на несколько процентных пунктов все равно субсидированная ипотека останется привлекательной в глазах покупателей», — комментирует Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании Л1.
Как утверждает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», программы под 0,01% появились не от хорошей жизни: финансовые организации вместе со строительными компаниями всеми силами пытаются удержать спрос. «И в этот момент ЦБ ужесточает требования к заемщикам. Как эти два разнонаправленных процесса связать в одно целое, не понимает никто», — говорит он.
Стоило Банку России пригрозить своими «мерами», как на рынке появились новые программы, траншевые схемы ипотеки («Ипотека за 1 рубль»), за которыми Центробанк пока собрался только наблюдать.
Ставки опустились к нулю
«Субсидированная ипотека — это совместный продукт банка и застройщика. Фактически застройщик берет на себя оплату разницы между банковской и субсидированной ставкой, и именно он является источником субсидии», — рассказывает Оксана Понаморенко.
По ее словам, базовая цена квартиры для покупателя при этом становится выше, но он все равно остается в прибыли: итоговая переплата по кредиту ниже, как и ежемесячный ипотечный платеж. Застройщик, в свою очередь, увеличивает объем продаж.
«При покупке квартиры по программе субсидированной ипотеки цена объекта недвижимости увеличивается. Причем увеличение стоимости зависит от размера первоначального взноса. Чем выше размер первоначального взноса, тем меньше наценка. В среднем увеличение стоимости квартиры составляет 14%», — уточнила она.
По словам Юлии Ружицкой, генерального директора АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»), до появления субсидированных ставок платежи по ипотеке на разные типы квартир сильно отличались. Размер зависел от суммы договора, разница от суммы в 5 млн рублей и 8 млн рублей была ощутимой для клиента. За счет субсидированной ипотеки разница, например, между одно- и двухкомнатной квартирой получается незначительной.
По некоторым данным, стоимость квартиры может вырасти на 20–30%, а каждый процент сокращения базовой ставки банка стоит застройщику до 3,3% цены квартиры. То есть застройщик будет выплачивать банку 20-40% стоимости квартиры.
Как пояснила Юлия Ружицкая, спрос на околонулевые ставки отличается в зависимости от региона. Так, в Москве спрос на ипотеку от 0,1% не превышает 30%. В Петербурге и Ленобласти доля сделок с ипотекой в сегменте масс-маркет доходит до 90–95%, из них примерно 80% кредитов — с субсидированной ипотекой. «Следовательно, любые изменения по регулированию субсидированной ипотеки в нашем регионе будут ограничивать покупательскую способность», — констатирует она.
«Сейчас люди берут ипотеку только в самых крайних случаях и по возможности на самую минимальную сумму. То есть ипотеку люди рассматривают, когда для сделки не хватает 1–1,5 млн рублей», — добавил Валерий Летенков.
«Доля покупателей недвижимости, выбирающих ипотеку с субсидированной ставкой, ограниченна. Но она предпочтительна для определенной целевой аудитории. Такие кредитные продукты для ряда заемщиков — единственный способ приобрести более комфортное жилье на условиях, которые приемлемы», — подтверждает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
При этом он подчеркивает: условия для клиента прозрачны, поскольку застройщик предоставляет ему информацию о программе со стандартной ставкой и о программе с субсидированной. «Заемщик останавливает свой выбор на той программе, которая более привлекательна», — отметил Сергей Нюхалов.
Однако госструктуры грудью встают на защиту дольщиков. «Многие заемщики могут не до конца понимать риски и ценообразование программ субсидирования от застройщиков. Но опаснее то, что кредиты со сверхнизкими ставками могут погашаться клиентами гораздо медленнее, чем рассчитывают банки. Номинальный срок, на который берут ипотечный кредит, — 19–20 лет. При этом фактический срок, за который гасится кредит, — три-четыре года. Однако, когда люди берут кредиты с символическими ставками, они гасят ипотеку медленнее», — говорит Николай Васев, вице-президент, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка.
По его словам, если банк, например, снизит комиссию с 30 до 15%, то через год-два у него образуется дыра.
Сейчас Сбербанк, в отличие от ряда других банков, утверждает Николай Васев, заложил риски в совместные с застройщиками программы, заметив тенденцию увеличения сроков погашения кредитов.
«"Льготная ипотека от застройщика" на первый взгляд кажется выгодной для граждан из-за снижения ежемесячных платежей. Однако цена приобретаемой недвижимости оказывается существенно завышенной. При необходимости продать квартиру (например, в случае потери дохода или переезда) это будет трудно сделать без убытка, то есть вырученных средств может не хватить для погашения кредита. Также при досрочном погашении такого кредита расходы заемщика выше, чем при классической ипотеке. Ряд банков, в свою очередь, может недооценивать процентные и кредитные риски, а искусственно завышенный уровень цен создает ложные ориентиры для всего рынка.
Банк России намерен ограничивать распространение таких схем кредитования. Рассматривается введение по этим кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня», — указано в письме Центробанка.
Последствия не заставили ждать
По данным Дом.РФ, в третьем квартале 2022 года средневзвешенная ипотечная ставка на рынке строящегося жилья в Петербурге опустилась ниже 3,5%. Причины — не только в снижении ключевой ставки и корректировке льготных госпрограмм, но и в субсидиях от застройщиков.
Параллельно идет снижение спроса. По некоторым данным, в стране к концу года спрос может сократиться на 60%. И здесь субсидированная ипотека от застройщиков — одна из возможных причин. «У застройщиков ситуация еще хуже, чем у банков. Строительные компании живут исключительно за счет продаж. Сейчас эти организации оказались между молотом и наковальней: с одной стороны, ЦБ, с другой стороны — ситуация в стране. Кроме того, застройщикам не очень понятно, что говорить людям, ведь если раньше был аргумент "вы купите, а цены будут расти, и вы сможете перепродать", то сейчас его нет», — заметил Валерий Летенков.
«Субсидирование ипотеки — это эффективный механизм поддержания спроса в условиях колебания рынков. Сокращение таких программ уменьшит выбор кредитных продуктов для покупателей жилья, что негативно повлияет на продажи», — говорит и Сергей Нюхалов.
Однако государство недооценивает российский строительный бизнес. Филипп Третьяков, вице-президент по маркетингу и продажам ГК КОРТРОС, в ходе Международного жилищного конгресса заявил: если Центробанк отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты. Это могут быть, например, кредитные каникулы сроком на год, и/или «сверхнизкий» первый взнос.
По его словам, как только ЦБ запретит субсидированные программы от застройщиков, спрос резко вырастет, но часть клиентов выждет два-три месяца, а тем временем застройщики придумают новое, альтернативное, но не менее привлекательное предложение.
Оксана Понаморенко также не исключает, что застройщики вместе с банками разработают какие-то новые интересные предложения.
«Рублевая» ипотека
Новые интересные предложения, собственно, уже появились на рынке. Это так называемая траншевая ипотека, которая выдается покупателю частями ради снижения кредитной нагрузки. Пока в большинстве компаний подобные программы действуют на ограниченное число объектов или в течение определенного срока.
Так, ГК «Основа» в партнерстве со Сбербанком предлагает программу с платежами от 600 рублей в месяц на протяжении первого периода кредитования. Минимальный размер первоначального взноса — 15–20% от стоимости квартиры, а ипотечный кредит в момент оформления сделки клиенты компании получают в размере 1–5% от стоимости. Именно с этой суммы заемщик должен вносить ежемесячные платежи в первый год кредитования. Выдача оставшихся происходит только через год.
ГК ФСК запустила совместную со Сбербанком программу «Ипотека за 1 рубль» в петербургских проектах «Zoom на Неве» и «Zoom Черная речка». При минимальном первом взносе 20% размер первого транша — 100 рублей. Затем до разрешения на ввод покупатель платит 1 рубль в месяц, а за полгода до ввода выдается второй транш — основная сумма кредита.
С аналогичной программой и примерно такими же сроками работает Объединение «Строительный трест» в рамках программы «Ипотека 1 рубль в месяц».
Группа Аквилон совместно со Сбербанком запустила программу «Ипотека за 1 рубль» во всех регионах присутствия, но в рамках акции. Как сообщили в компании, клиент приобретает квартиру в ипотеку и платит всего 1 рубль в месяц в течение срока до двух лет. Когда объект вводят в эксплуатацию, ежемесячный платеж корректируется в соответствии с выбранной ипотечной программой для конкретного жилого комплекса.
Ставка по ипотеке фиксируется на весь период кредитования. Первоначальный взнос составляет от 15% общей стоимости квартиры для жилых комплексов в Москве и от 20% для объектов в других городах присутствия Группы Аквилон. Срок кредита — до 30 лет. Покупатели могут воспользоваться программой с господдержкой или семейной ипотекой.
Компания Element Development совместно со Сбербанком запустила программу, по которой ежемесячный платеж составляет 2 рубля в месяц для проекта «Bereg.Курортный» до его ввода в эксплуатацию.
Setl Estate (входит в Setl Group) аналогичную программу — за 1 рубль в месяц — запустила в Калининграде и Светлогорске. В Петербурге программа Setl Group и Сбербанка за 1 рубль в месяц действует даже при покупке элитных объектов.
Первые результаты уже известны. АН «Петербургская Недвижимость» по итогам октября зафиксировала почти трехкратное увеличение броней на квартиры в ипотеку в новостройках Setl Group после запуска траншевой ипотечной программы.
Но и траншевые программы не понравились Центробанку. Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров в конце октября заявила: эта схема может нести риски и для застройщиков, и для всего рынка. Пока этот продукт не получил широкого распространения, и сотрудники ЦБ внимательно анализируют возможные последствия.
По словам главы Центробанка, при траншевой схеме эскроу-счета будут пополняться медленнее, кредитная ставка для застройщика, соответственно, будет медленнее снижаться. Кроме того, пока стоимость проектного финансирования для застройщиков в среднем ниже, чем кредиты для корпоративного сектора, но теперь ставки могут вырасти.
В числе опасностей для рынка Эльвира Набиуллина назвала возможность роста спроса на жилье как на объект инвестирования, что также несет риски роста цен на вторичном рынке. По ее словам, усиление разрыва между динамикой цен на первичном и вторичном рынках есть уже сейчас, еще большее увеличение разрыва может создать проблемы для покупателей, которым надо погашать ипотеку.
«Кода людям нужно будет продать жилье, которое в залоге по ипотеке, оно на вторичном рынке будет очень сильно отличаться по цене, чем на первичное жилье. Кроме того, здесь возможен мисселинг, когда люди будут реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания кредита», — предостерегла Эльвира Набиуллина.
Гибкость девелоперов
Чтобы не уронить объем продаж, застройщики вынуждены прибегать к различным бонусам в пользу покупателя. Но вмешательство Центробанка заставляет придумывать все новые схемы. «Сейчас рассматриваются два варианта решения вопроса. Один из них — изменить условия субсидирования, то есть сократить величину дисконта к ставке, уменьшая размер компенсации банку и повышая в определенной степени стоимость лота. Второй вариант — отменить субсидированную ипотеку. В случае корректировки программы ее привлекательность будет зависеть от новых условий», — рассуждает Сергей Нюхалов.
«Развитие ситуации и варианты замены действующим околонулевым ставкам будут зависеть от решений Центробанка. Это может быть как ограничение размера ставки, например, под 2–3%, или иные программы господдержки, также продолжат действовать программы льготной и стандартной ипотеки. Сегодня мы продолжаем использовать субсидированные ставки для наших клиентов, поскольку этот формат позволяет приобрести жилье людям, которые располагают лишь минимальным первым взносом, при соразмерном ежемесячном платеже», — заключила Юлия Ружицкая.