Мастер-планы вытесняют генпланы
Российским городам пора переходить от генеральных планов к мастер-планам, которые содержат не только пространственное, но и экономическое планирование. Это позволит формировать комфортную городскую среду комплексно. А если вдруг не хватает средств на воплощение мастер-плана, можно воспользоваться инфраструктурными облигациями или привлечь бизнес.
Об этом шла речь на сессии «Повышение качества жизни в городах: инвестиции в городскую среду и инфраструктуру» в рамках Петербургского международного экономического форума.
В каждом населенном пункте есть генеральный план. Генпланы нередко корректируются. Например, в Петербурге поправки вносятся сотнями. При этом власти, как правило, идут на поводу у девелоперов, присмотревших интересную локацию, а запланированные объекты общественного назначения не строятся. «Девелопмент продавливает изменения в генпланы», — подчеркнул Сергей Пахомов, председатель Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
По его словам, будущее за изменением в законодательстве, когда девелопер должен следовать за планом развития, а не наоборот. И скорее это будет мастер-план, который в числе прочего отвечает на вопрос, как территория будет зарабатывать.
Генплан уже сегодня не отвечает запросам, заявил Сергей Пахомов. По его мнению, надо задуматься, не заменить ли в качестве основного документа мастер-план — вместо генплана.
«У нас есть крупные города, где мастер-план можно вводить, отменяя генплан. Есть маленькие города, где это работает. Тогда это еще называлось концепцией развития. Будущее за мастер-планами», — уверен Сергей Пахомов.
Законодатели, по его словам, готовят соответствующий документ, ищут оптимальные решения. Свое слово еще не сказал экономический блок. Возможный вариант — интеграция мастер-плана, генплана и ПЗЗ. Нужны мастер-планы для муниципальных образований. «Мастер-план вводить в законодательное поле необходимо. Но, заковывая мастер-план в законодательство, не привести бы его к генплану. Привлекательность мастер-плана — его пластичность», — говорит Сергей Пахомов.
В обозримой перспективе, пообещал депутат, документ будет «докручен и запущен».
Однако на пути создания мастер-планов есть барьеры. Например, не хватает квалифицированных специалистов-градостроителей, которые могли бы заниматься планированием на муниципальном и региональном уровнях.
Но мастер-план мало разработать, надо еще воплотить его. По словам Виталия Мутко, генерального директора АО «ДОМ.РФ», есть мастер-планы в Саратовской области, в Амурской, но ничего не делается.
Он полагает, что после принятия мастер-плана надо давать застройщикам от ворот поворот, если их объект не соответствует ему: «Все объекты должны соответствовать мастер-плану. Не соответствует — уходи».
Аналогичной точки зрения придерживается Наталья Трунова, аудитор Счетной палаты РФ: «Планы никакие не должны меняться по 500 раз в год. Мэры должны отстаивать интересы общественности, а не отдельных девелоперов».
Нужны драйверы
Для формирования комфортной городской среды одного мастер-плана мало. Максим Егоров, глава Тамбовской области, полагает, что нужны «точки притяжения». В первую очередь это общественные пространства, вокруг которых преображаются территории, появляются новые функции. Так, в Зарайске центром притяжения стала водонапорная башня XIX века, в Сергиевом Посаде — улица с предприятиями общепита разного уровня в каждом доме, в Мичуринске, куда после реконструкции набережной потянулись туристы.
Кроме того, заявила Наталья Трунова, необходимо обратить внимание на инфраструктуру, в том числе инженерную: если генплан увязан с планами по инфраструктуре, все получится. «Инфраструктура — супераккумулятор для вложения населения», — говорит она.
Отдельная история — моногорода, где многое зависит от крупного работодателя. АО «Объединенная металлургическая компания» работает в таких городах и вкладывается в их развитие, чтобы повысить качество жизни, что становится основой для увеличения рождаемости. По мнению Натальи Ереминой, президента АО «Объединенная металлургическая компания», для небольших городов надо делать мастер-планы, в которых предусмотреть «все аспекты, начиная от роддома до набережных, культурной повестки круглый год, общения».
«Это огромный комплексный план. Нужно по инженерке, коммуналке — все предусмотреть. Но мастер-план для моногорода без работодателя не получится… На первом месте для работающих — стабильность», — заявила она.
По словам Натальи Ереминой, в моногородах с населением меньше 200 тыс. человек финансовые модели, например, в медицине, не работают. Но можно объединить в общий кластер несколько соседних районов.
«Мы вкладываем большие деньги в инфраструктуру. Как это экономически оценить? Никак. Для нас показатель — демография», — добавила Наталья Еремина.
Нужны деньги
Чтобы драйверы заработали, нужны деньги. Не все бюджеты могут потянуть даже организацию общественных пространств, не говоря о строительстве крупных общественных сооружений. Но есть кредиты. Максим Егоров полагает, что кредиты должны быть льготными.
Попутно возникает вопрос экономической эффективности использования бюджетных или привлеченных средств. По мнению Игоря Артамонова, губернатора Липецкой области, целый ряд городских проектов никогда не окупится. Для финансирования таких проектов необходимо прибегать к инфраструктурному меню, уверен он.
Главный инструмент — инфраструктурные облигации. Как сообщил Виталий Мутко, сейчас с применением облигаций реализуются 42 проекта в 22 российских субъектах. Это различные проекты — транспортные, коммунальные.
«80 млрд будет выбрано в этом году, до 1 трлн до 2030 года будет распределено», — уточнил Виталий Мутко.
По его словам, в прошлом году размещено облигаций на 660 млрд рублей. «У нас 15 тыс. потенциальных инвесторов, в том числе физлица», — добавил Виталий Мутко.
В то же время проекты должны быть проработаны. «Перед тем, как забивать гвоздь, надо иметь представление, как это будет выглядеть», — заявил руководитель «Дом.РФ».
Лев Гориловский, президент OOO «Группа Полипластик», в то же время отметил: в стране накоплен очень большой объем износа сетей. Обновить это невозможно за счет плановых платежей — здесь выручат облигации. Однако, на его взгляд, финансовых инструментов все-таки мало: «Инфраструктурные облигации позволяют делать много, но еще недостаточно. Появились бы новые механизмы…»
Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку, полагает, что инфраструктурные облигации — инструмент полезный, но средств через них привлекается мало: «Рассматриваются проекты на 500 млрд рублей. Этого мало. Надо триллионы вкладывать».
Если регион небогатый, надо вовлекать бизнес. По его мнению, в каждом регионе найдутся компании, которые помогут обслуживать облигации вместе с бюджетом; инвесторы, которые будут покупать облигации. «Надо, чтобы облигации "Дом.РФ" продавались для инвестфондов, пенсионных фондов…» — добавил Анатолий Аксаков.
А опыт привлечения средств имеет смысл экстраполировать на привлечение средств в другие сферы, полагает он.
«Будущее за инфраструктурными облигациями», — заключил Анатолий Аксаков.
Справка
Механизм инфраструктурных облигаций был запущен в 2021 году. Оператором выступает АО «Дом.РФ». Средства от размещения облигаций выдаются застройщикам на срок до 15 лет по льготной ставке, которую субсидирует федеральный бюджет. С помощью облигаций строятся детские сады, школы, поликлиники, жилье для социального и коммерческого найма, благоустраиваются городские и сельские территории.
В обстановке тотальной неопределенности участникам рынка жилого строительства достаточно трудно привлекать покупателей. В ход идут различные маркетинговые ухищрения вроде ипотеки с субсидируемой застройщиков ставкой. Также просчитываются решения, которые позволят вернуть на рынок частных инвесторов. И оказывается, что сегодня далек от исчерпания потенциал рынка загородной недвижимости.
Никогда такого не было, и вот опять
Решение ЦБ ограничить с 1 января выдачу ипотеки с околонулевым взносом, то есть с субсидируемыми застройщиками ставками, произвело на участников рынка недвижимости, мягко говоря, гнетущее впечатление.
Подчеркнем, самим стройкомпаниям такая ипотека не очень выгодна. «Для застройщика это вынужденная история, поскольку замедляется наполнение эскроу-счета», — поясняет начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Тем не менее половина потенциальных заемщиков ориентирована именно на такой продукт, иначе просто не потянуть.
То есть, не будет субсидирования застройщиком, не будет сделки. Хотя и без этого число сделок невелико, а цены в реальных сделках последние пару месяцев ползут вниз.
«Если оценивать ситуацию именно по Петербургу, реальные цены на недвижимость на первичном рынке, то есть цены в сделках, снижаются. За два с половиной месяца снижение в отдельных локациях достигло 20%. Мы отсекаем самые крупные и самые маленькие чеки», — сообщила на круглом столе «Последние тренды рынка недвижимости и ипотеки» управляющая филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова.
По оценкам эксперта, это, в частности, связано и с миграцией части граждан в другие страны. И с тем, что многие инвесторы, прежде ориентировавшиеся на сдачу своих квартир, теперь решили таковые продавать. Да и в целом в силу воцарившейся на рынке неопределенности спрос просел.
Но при этом, напоминает Мария Батталова, нужно учитывать, что с начала года цены резко возросли, некоторые объекты подорожали вдвое. «Спрос на первичку в ноябре восстанавливается преимущественно потому, что застройщики демпингуют по реальной цене квартир. Потребитель выходит на сделку, понимая, что потом цена все равно будет выше. Стройкомпании сейчас, чтобы спрос пошел, уронили цены, — резюмирует управляющая филиалом Абсолют Банка. — Застройщики обременены проектным финансированием: чем больше продадут, тем меньше размер кредитного долга — определенное число продаж проводить необходимо регулярно. От необходимости коррелировать цены в нынешних обстоятельствах не уйти».
Другие участники круглого стола как минимум не оспаривают такую оценку. «После объявления частичной мобилизации число обращений сократилось на 40–45%. А сделки, ранее запланированные на сентябрь, перешли на октябрь. И в ноябре именно по продвигаемым нами объектам спрос вернулся к плановым показателям», — комментирует исполнительный директор холдинга «Сенатор» Кирилл Ильин.
Сильным аргументом застройщиков, кроме снижения цен в формате скидок и акций, для оживления спроса в ноябре как раз и стала ипотека с околонулевыми ставками.
«Такая ипотека способствовала восстановлению спроса. Маркетинговая программа со ставкой 0,1–1% увеличивала число сделок, — делится Кирилл Ильин. — В сентябре мы поняли, что околонулевые ставки важны для принятия окончательного решения некоторыми клиентами, и добавили такую ставку в продуктовую линейку. Но доля ипотеки по этим маркетинговым акциям сейчас несущественна в общем объеме продаж. Мы продолжаем делать упор на качество строительства и уникальность локации при продвижении своих объектов».
Уточним, «пандемия» околонулевых ставок началась в конце весны и последовательно подчиняла сначала топовые компании, а затем и все строительное сообщество.
«Околонулевые ставки работают в кризис, но в долгосрочной перспективе для развития отрасли нужно делать ставку на качественные характеристики проектов», — признает исполнительный директор «Сенатора».
Что теряет рынок
Ранее субсидируемая застройщиками ипотека ориентировалась на эконом-класс, где сейчас в целом с участием ипотеки происходит порядка 90% всех продаж, и половина от данного потока — как раз околонулевые ставки. А сегодня такое жилищное кредитование распространилось и на комфорт-класс.
«Мы работаем с продуктом "Ипотека за рубль". В таком варианте ипотеки снижается ежемесячная ипотечная нагрузка, что важно для многих заемщиков, например, когда новый дом еще строится и приходится снимать жилье за отдельную плату», — поясняет начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».
И доля ипотечных сделок в возводимом «БФА-Девелопмент» жилом квартале комфорт-класса «Огни залива» сильно выросла. «Несмотря на конкуренцию с рассрочкой — сейчас это 70% продаж, — говорит Светлана Денисова. — С нашим субсидированием ипотеки проходит 35% сделок. Но я знаю, что у коллег, которые работают преимущественно со студиями и маленькими квартирами, эти показатели намного выше. Это просто говорит о разных аудиториях, на которые ориентируются строительные компании, поскольку "Огни залива" — это в основном крупные, "семейные" квартиры», — уточняет Светлана Денисова.
Однако с января строительным компаниям и ориентированным на выдачу ипотеки банкам для удержания спроса придется полностью перестраивать свои маркетинговые стратегии.
Но все же на рынке остается изрядное число слабо освоенных ниш. «Конкретно по Петербургу у нас каждая третья сделка — это покупка комнаты либо выкуп последней доли. Такой объем отчасти объясняется стоимостью объекта либо же необходимостью выкупить последнюю долю и получить в единоличную собственность только своей семьи всю квартиру/дом», — делится начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» ДО в г. Санкт-Петербурге Елена Диоргесова.
Можно более активно работать с различными дотациями для разных категорий населения. «В нашем ипотечном продукте "Материнский капитал" можно объединить средства федерального, регионального маткапиталов и средства господдержки (450 тыс. руб.). Сумма этих средств равна размеру ипотечного кредита, предоставляемого банком, в том числе и на покупку загородной недвижимости», — говорит представитель «Примсоцбанка».
За городом житье не худо
Между тем на последние пару лет пришелся бум загородной недвижимости. И было бы неправильно не использовать тренд не только для простых продаж, но и для привлечения в сегмент частных инвесторов. На круглом столе обсуждались три таких кейса.
Так, Елена Диоргесова рассказала о запуске «Примсоцбанком» двух ипотечных продуктов: «Своя земля» и «Индивидуальное жилищное строительство».
«Сейчас доля кредитов на приобретение земельных участков достигла уже порядка 20%, т. к. на земельные участки ипотека у нас в банке без первоначального взноса. Мы видим, что к таким кредитам зачастую граждане прибегают с инвестиционной целью. В этом сегменте около 10% сделок — инвестиционные или с перспективой в дальнейшем воспользоваться льготной ипотекой на ИЖС».
Исполнительный директор Строительного холдинга «Сенатор» рассказал, что уже к ноябрю полностью восстановился спрос в возводимом на береговой линии около Зеленогорска комплексе премиум-класса с открытым подогреваемым бассейном «Морская Ривьера». «Горожанам с достатком в этом году сложнее стало выезжать на отдых за границу. А наш проект в Курортном районе хорош для жизни и идеален для отдыха или инвестиций круглый год. Энергоэффективный проект с кирпичным монолитным зданием и автономной газовой котельной позволяет сократить расходы на комфортное отопление в зимний сезон, — отмечает Кирилл Ильин. — Можно смело говорить, что уникальная недвижимость на загородке пользуется спросом. И поэтому в январе мы запустим еще один похожий проект».
В свою очередь гендиректор управляющей компании «СОВА» Виталий Шеверда представил сеть коттеджей для отдыха в Ленинградской области. Для частных инвесторов доходность — порядка 20% годовых.
«Наша компания работает в достаточно узкой нише — мы привлекаем инвестиции под прокатные быстровозводимые дома. Порог входа для инвесторов снижен, благодаря чему можно приобрести долю коттеджа (от 300 тыс. рублей), а не весь объект целиком. Если же интересней отдельный жилой объект, порог входа — от 5 млн рублей», — поясняет Виталий Шеверда.
По сути, это апартаменты в формате коттеджей, но расположенные с учетом туристических ожиданий.
«Приходится искать определенные локации у воды, не далее 110 км от Петербурга, плюс еще множество ограничений, — комментирует гендиректор управляющей компании. — Все зависит от клиента. Ищет ли он активный отдых или просто желает побыть на природе. Но основные клиенты — это семейные пары. Есть локации, где просто стоят несколько домов и клиенты приезжают пожарить шашлык или затосковавшую в бетонной коробке собаку выгулять. А есть полноценные базы отдыха со СПА, ресторанами, кафе и другими точками притяжения».
Иначе говоря, свежий тренд, который может заинтересовать частных инвесторов, это акцент на объектах недвижимости, причастных к туриндустрии. Что вполне логично — геополитическая обстановка обещает нам колоссальное развитие внутреннего туризма.
По словам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Константина Михайлика, с 1 июля 2024 года переход на ТИМ станет обязательным для всей строительной отрасли. Вне доступа к ПО мировых разработчиков основные надежды возлагаются на российские программные продукты. Эксперты рассказали «Строительному Еженедельнику» о том, как меняется этот рынок.
Российский софт для российских строителей
Уход с рынка иностранных вендоров и обязательное использование ТИМ стимулируют компании внедрять российские цифровые решения, что заметно повлияло на спрос.
«С конца февраля до середины июня 2022-го в таких категориях софта, как офисные приложения, операционные системы и системы управления данными, рост продаж составил 300% относительно аналогичного периода 2021 года», — говорит руководитель проектов ГК «СиСофт» (CSoft) Степан Воробьев.
По его словам, за время действия принятой в 2021 году государственной программы поддержки цифровизации малого и среднего бизнеса приобретено свыше 400 тыс. лицензий на сумму 900 млн рублей. ГК «СиСофт» отмечает растущий интерес к своим разработкам — наибольшим спросом пользуются программные решения, которые позволяют российским предприятиям безболезненно перейти на отечественный САПР.
Хотя, по официальным данным, для 80% иностранного софта есть российские аналоги, а по трети позиций представлены два или более отечественных варианта, переориентация на других поставщиков и другие приложения может стать сложным, длительным и дорогостоящим процессом.
«Несмотря на то, что мы в последние годы по многим продуктам перешли на российские решения, основной продукт — Autodesk Revit — сегодня заменить нечем», — считает основатель и генеральный директор Проектного бюро ЛУЧ Александр Кузьмин. По его оценке, потребуется не менее 3–5 лет для того, чтобы российские аналоги Revit смогли реализовать функционал, необходимый для проектирования больших и сложных объектов.
По мнению BIM-эксперта ООО «НИП-Информатика» Павла Храпкина, деятельность разработчика — это и налаживание логистики, и глубокое освоение прикладной области, и передача знаний клиентам. Отсюда продолжительность и сложность внедрения новых российских продуктов, к тому же не все приложения можно будет заменить в намеченные сроки.
В ожидании аналогов
Говорить о российском ПО для стадии строительства еще рано, полагают эксперты, большинство продуктов создано для этапов проектирования. Теперь работа над «строительным» софтом должна ускориться.
«Наш небольшой отдел, непосредственно связанный со строительством, в ближайшие недели выпустит на отечественный рынок приложение 7DModeler, — рассказывает Павел Храпкин. — Это ПО призвано поддерживать работу более 100 тысяч предприятий российской строительной отрасли в части планирования работ, учета и контроля показателей план-факт и многого другого. Могу заверить, что уровень компетенции отечественных специалистов и накопленный в России опыт не уступают зарубежным. Дело в готовности наших строителей освоить этот опыт и внедрить его в практику».
IT-cпециалисты компании «МегаМейд», которая специализируется на проектировании и строительстве инженерной и транспортной инфраструктуры, дорабатывают даже зарубежные программы под свои специфические задачи, например, для разработки инструментов по созданию цифровой модели инженерных изысканий.
«С российским ПО все сложнее, — признается директор по информационным технологиям и руководитель BIM-центра "МегаМейд" Александр Круглов. — Мы регулярно тестируем отечественные программные продукты в поисках подходящего решения. К сожалению, аналогов, способных хотя бы частично обеспечить нужный нам функционал, до сих пор не нашли — продукты российских разработчиков пока сильно отстают от наших потребностей. Надеемся, что рано или поздно ситуация начнет меняться, но когда это случится — предсказать трудно».
В ГК «СиСофт» планомерная работа по замещению иностранного ПО в области BIM/ТИМ-моделирования начата несколько лет назад. Флагманская линейка Model Studio CS охватывает все этапы жизненного цикла объекта (проектирование, строительство, эксплуатация, вывод из эксплуатации) и способна заместить порядка десяти программных решений, которые до последнего времени активно применялись в строительстве, включая Autodesk.
«Однако в целом по стране программного обеспечения, которое закрывало бы максимум потребностей заказчиков и отвечало бы требованиям к решениям для ТIM-проектирования, не так много, хотя потребность в решениях BIM/ТИМ-моделирования велика, — поясняет Степан Воробьев. — Вероятно, качественный рывок удастся сделать благодаря поддержке со стороны государства. В сентябре Минцифры сообщило о создании новых государственных индустриальных центров компетенций (ИЦК). Среди них — проект по технологиям информационного моделирования (BIM)».
Национальные стандарты как путь к технологической независимости
Переход к ТИМ-моделированию, скорее всего, будет постепенным: для быстрого прорыва не хватает обученных специалистов, нормативных документов, которые регламентировали бы единые требования к работе с проектами в формате BIM, нужны время и средства для закупок специализированного ПО и компьютерного оборудования на местах.
По данным ДОМ.РФ на конец 2021 года, дефицит кадров с компетенциями в сфере ТИМ в строительстве составлял 103,5 тыс. специалистов.
«Проблему, вероятно, могла бы решить системная организация обучения BIM-специалистов работе с российскими аналогами, — уверен Степан Воробьев. — Мы готовы помогать клиентам в обучении сотрудников основным инструментам BIM-проектирования, а также взаимодействовать с проектировщиками и ИТ-разработчиками и делиться наработанным опытом с коллегами по отрасли».
В «МегаМейд» также обучают заказчиков и подрядчиков работе с информационными моделями и консультируют по изменениям законодательства в области ТИМ. Кроме того, BIM-специалисты компании совместно с экспертами петербургского «Центра государственной экспертизы» разработали методическое пособие по линейным объектам, которое помогает заказчику составить техническое задание к проектам, выполняемым с применением ТИМ. Его планируется включить в РМД «Руководство по проектной подготовке капитального строительства в Санкт-Петербурге». По словам Александра Круглова, избежать дефицита опытных квалифицированных кадров в самой компании помог «ранний старт»: к информационному моделированию здесь приступили еще в 2012 году.
«На фоне общей нехватки специалистов в строительстве мы наблюдаем разрыв среди соискателей: молодые новоиспеченные специалисты больше погружены в продукты, а опытные — знающие, как проектировать, — зачастую не спешат постигать новые подходы. Отсюда высокий спрос на ведущих специалистов со знанием ТИМ, — отмечает Александр Кузьмин. — Если говорить про стоимость проектирования, то в ТИМ оно действительно дороже. Но разница не только в стоимости ПО, компьютеров и зарплатах специалистов, все дело в подходе. По мере того, как современные программные платформы упрощают и автоматизируют часть рутинной работы проектировщиков, они значительно увеличивают требования к самому проектному продукту. Проект становится более детальным, осмысленным и конкретным. А такая глубокая проработка по определению требует больших трудозатрат».
Важным этапом в развитии отечественного ПО для информационного моделирования призвана стать «Единая система информационного моделирования» (ЕСИМ). Тринадцать стандартов системы должны будут обеспечить российским разработчикам совместимость продуктов, интеграцию с КСИ и ГЭСН, соблюдение нормативно-законодательной базы и сохранность данных в пределах зоны цифровых экосистем России. Разработкой ГОСТов серии ЕСИМ на базе ТК 505 «Информационное моделирование» занимаются «ОЦКС», ГК «СиСофт» и ООО «Нанософт разработка». Первый базовый стандарт планируется принять до конца 2022 года.
«Сегодня активная работа ведется всеми участниками процесса информатизации проектирования, включая государственные структуры, разработчиков ПО, потребителей, и другого пути достижения технологической независимости у нас нет. Полный переход на BIM-технологии станет огромным шагом вперед не только для строительной отрасли, но и в целом для страны», — подчеркивает Степан Воробьев.