Особенности российского BIM
Несмотря на то, что сроки введения обязательного BIM для объектов госзаказа сдвинули, проектировщики все чаще применяют технологии информационного моделирования. Так, на VI Международном BIM-форуме в Москве ведущие игроки рынка цифрового строительства показали, как новая технология помогает прокладывать трассы, возводить высотки, обустраивать инженерные сети и использовать технологию на стройке.
Одним из самых актуальных для участников форума стал вопрос импортозамещения в сфере строительного программного обеспечения (ПО). Проектировщики обменивались опытом применения различных отечественных решений, а программисты презентовали собственные продукты, делились вариантами развития технологии.
«Отрадно, что в том числе благодаря санкциям в России сформировался уверенный тренд на увеличение использования отечественного ПО в проектировании и строительстве. Мы (строители) стали активнее интересоваться аналогами иностранных программ и сервисов, все больше отдавая предпочтение нашему российскому софту, а разработчики получили стимул, — говорит начальник блока проектно-изыскательских работ о бособленного подразделения АО "Управление строительства № 30" в Москве Сергей Ахтырцев. — Приведу пример. В АО "УС-30" при создании BIM-модели объекта для управления сроками строительно-монтажных работ мы довольно эффективно используем отечественную платформу Plan-R. И это на 100% российский продукт, который был разработан именно с целью импортозамещения. Microsoft приостановил продажи в Россию систем планирования Primavera и MS Project, и российская IT-компания создала Plan-R». Во время работы выставки все желающие могли познакомиться с BIM-моделью одного из объектов компании — копра «Север-2», блок календарно-сетевого планирования для которого создавался с помощью отечественной информационной системы Plan-R в обход санкционных рисков.
В каждом зале BIM-форума разработчики, программисты и проектировщики доказывали, что вопрос замены иностранного ПО на отечественное вполне решаем. С каждым годом все больше компаний выводят на рынок свои новые продукты, постоянно дорабатывая и совершенствуя собственные решения.
«Отличие BIM в России от других стран — это открытость. BIM-комьюнити постоянно обменивается знаниями, что создает благоприятную картину для развития технологии в нашей стране», — говорит ведущий BIM-специалист WE-ON GROUP Анна Селезнева.
Так, например, сейчас разработчики отечественного ПО бьются над тем, чтобы предоставить нескольким специалистам возможность параллельной работы в режиме реального времени, а также над эффективной передачей актуальных данных каждому из участников производственного процесса. В одном из залов форума программисты представили решение, которое позволяет двум архитекторам одновременно работать над созданием информационной модели, причем наблюдая вносимые коллегой изменения. По словам Максима Шибанова из Renga Software, в ходе эксперимента к рабочему столу удалось подключиться 20 проектировщикам.
Подобные возможности позволяют увеличить производительность труда в работе над информационной моделью, а именно такая задача сегодня встает перед BIM-специалистами в полный рост. Как заявляют спикеры: проектирование нуждается в волшебстве, поэтому некоторые разработчики уже начинают привлекать искусственный интеллект и нейросети. На форуме представили результаты экспериментов, когда ИИ самостоятельно искал коллизии в модели, создавал часть инженерной системы для гражданского объекта без участия проектировщика или помогал обосновать двукратное сокращение количества свай для фундамента объекта. Однако пока нерешенным остается вопрос взаимодействия между человеком и искусственным интеллектом, а также возможности его контролировать.
«Важное достижение последних лет — это формирование профессиональных кадров и развитие российских программ. Благодаря требованиям по обязательному применению информационного моделирования сформирован костяк специалистов, готовых развивать отрасль, а российские вендоры пусть с запозданием, но адаптируют программные комплексы для информационного моделирования. Главное, не останавливаться, а гармонизация требований и выход BIM в стройку дадут новый толчок развитию», — говорит заместитель главного инженера по реализации технической политики компании «ВТМ дорпроект» Владимир Баженов.
Тем не менее в России идет активная работа по созданию информационных моделей дорог и магистралей. Так, например, ПО «КРЕДО-ДИАЛОГ» использовалось для создания пилотных BIM-проектов по реконструкции подъезда к с. Бердюгино, возведению транспортной развязки в двух уровнях на пересечении автомобильной дороги «Обход г. Тюмени» с проездом Воронинские горки и строительству автомобильной дороги А-130 Москва\P — Малоярославец — Рославль — граница с Республикой Беларусь на участке км 155 + 000 — км P165 + 000 (обход г. Медынь). Как поясняет инженер-проектировщик компании Елена Кононова, разработчик уделяет особое внимание инструментам, которые позволяют заказчику в любой момент понять, в какой стадии находится проект, делая процесс удобным и визуализированным — по сути, выполнять контроль за объемами работ и ходом исполнения в процессе строительства. Для каждого элемента проекта можно назначить временной период исполнения.
Активную работу в части проектирования дорог ведут и специалисты научно-технического центра «Конструктор». С участниками форума они поделились особыми требованиями, которые предъявляет заказчик к таким заказам. От проектировщиков ждут четкого выполнения директивных сроков без увеличения стоимости вместе с традиционно высокими требованиями как к проектной документации в области дорожного строительства, так и к применяемому программному обеспечению. Оно должно быть создано в России и обеспечивать безопасное хранение данных на протяжении всего жизненного цикла с доступом к ней неограниченного круга лиц. Кроме того, приветствуются и функции, позволяющие получать документацию в XML-формате для прохождения экспертизы.
Заместитель главного инженера по реализации технической политики компании «ВТМ дорпроект» Владимир Баженов соглашается с коллегами, что взаимодействие с заказчиком — один из главных вызовов для BIM на сегодняшний день. «Проектировщики и государственные заказчики обладают очень неоднородной компетенцией в части информационного моделирования, и данную ситуацию усугубляют запутанность или отсутствие нормативных документов, разрозненность требований государственных экспертиз и заказчиков, но главное — это восприятие модели только в качестве элемента проектной документации. Разработка рабочей документации, как правило, не сопровождается разработкой информационной модели, а до реального использования и сопровождения в стройке доходят единичные модели. Все это ведет к тому, что проектная модель и фактически построенный объект могут сильно отличаться друг от друга. Отсутствие четких и единообразных правил, а также фактическое отсутствие применения моделей на строительной площадке подрывает стремление к развитию у всех участников».
Про важность квалификации в части BIM в службах заказчика говорит и директор департамента проектирования ООО «Пачоли Инжиниринг» Руслан Гатауллин: «Все сотрудники заказчика или техзаказчика должны уметь работать с BIM. Это необходимо, чтобы службы заказчика, госорганов и других участников процесса, а также непосредственные участники строительства могли взаимодействовать друг с другом в среде разработки проектной и рабочей документации. Сейчас этого нет. Платформа Revit крайне сложна для освоения, но уже закреплена на нормативном уровне. Мастер 50– 60 лет до сих пор печатает 2D-чертежи и работает с ними на стройплощадке. Вывод: нужно выбирать простые платформы для разработки BIM, двухмерные цифровые модели - nanoCAD, Akson. В них работа гораздо быстрее и дешевле. Нужно идти на упрощение процессов, например, применять такие решения, как BRIO MRS, которые позволяют работать с BIM даже низкоквалифицированным кадрам непосредственно на стройплощадке».
С существованием проблемы разрыва в уровне цифровой зрелости соглашается ведущий BIM-специалист WE-ON GROUP Анна Селезнева: «В основном рынок наполнен молодыми кандидатами без особого опыта, либо встречается полная противоположность — overqualified (переквалифицированные специалисты), которых трудно переучивать на новое ПО. Во-вторых, у заказчика отсутствует понимание, как работает BIM-сфера. Зачастую координаторы по данному направлению ранее не работали в сфере проектирования, из-за чего складывается диссонанс ожидаемых данных, их объема и итоговой модели на стадиях П и Р».
BIM на стройке
В качестве эксперимента некоторые компании уже начинают использовать BIM не только в проектировании, но и на строительной площадке. Однако это не происходит массово. Как отмечает Владимир Баженов, сначала на площадку должны прийти системы управления, электронного документооборота, введения маркировок на основании qr-кодов. А для реализации этого в первую очередь нужно обновить регулирующие документы и внести данные требования в контракты. Анна Селезнева, ведущий BIM-специалист WE-ON GROUP, соглашается с коллегой и дополняет, что массовый переход состоится только тогда, когда заказчик увидит в этом выгоду и сам захочет внедрять новую технологию, тратить свое время на обучение специалистов. Впрочем, пока мало кто понимает, как извлечь выгоду не только от оптимизации финансов на стадии проектирования.
Уже сейчас некоторые компании готовы объединять собственные решения для будущего результата. Например, теперь пользователи Renga могут эффективно реализовать связку между проектированием и строительством и управлять себестоимостью вместо ее констатации по факту завершения работ с помощью продукта IYNO. Отметим, что именно его уже активно используют передовые девелоперы. Так, IYNO работает в компаниях GRAVION, ФСК, АЕОН, Талан. «Для каждого из них BIM на стройке это возможность видеть, как изменение в процессе проектирования или же изменения на строительной площадке влияют на сроки, стоимость, качество строительства. Пилотные проекты, которые мы запускали с каждым из наших заказчиков, достаточно быстро показывают, где и как компания, которая работает с данными по методологии IYNO, может сократить затраты или же ускорить сроки принятия решения. Безусловно, если и эффект того, что отдел из тре х, например, сметчиков раньше тратил три месяца на подсчет бюджета по всем разделам проекта, а теперь может делать это за неделю. Количество проектов и скорость принятия решения значительно увеличиваю тся при сохранении численности персонала, — говорит генеральный директор IYNO Анастасия Морозова. — Количество застройщиков, которые понимают и верят в отдачу от использования BIM на стройке, будет только увеличиваться. В том числе за счет положительных примеров коллег. Надеюсь, что после этого уйдет и другой барьер внедрения: начинать надо не с внедрения BIM в проектировании, а с определения — какие управленческие решения в процессе строительства вы будете принимать по-новому? В какой момент вы будете это делать? Какая информация для этого нужна? В каком виде? Только тогда станет понятно, какими должны быть информационные требования со стороны заказчика в сторону проектировщика, в какой момент времени и какие атрибуты должны быть занесены в модель, чтобы данные из модели можно было превратить в информацию и использовать для принятия тех самых решений. Для облегчения этого процесса мы создали простейшую таблицу-рекомендацию по информационным требованиям со стороны заказчика к проектировщикам, но, безусловно, их нужно адаптировать под каждую компанию».
Сергей Ахтырцев видит будущее БИМ в продолжении активной цифровизации строительной отрасли, в частности, в разработке нормативно-технических документов и национальных стандартов Единой системы информационного моделирования (ЕСИМ). «Правовое поле должно быть у всех одно — и у исполнителей, и у заказчиков, и у контролирующих органов, — говорит эксперт. — Безусловно, BIM-моделирование будет шире использоваться на всех этапах строительства. Не секрет, что еще сравнительно недавно заказчиков интересовал лишь расчет объемов по модели, н о уже сейчас среди основных требований — возможность управления и контроля всем комплексом строительных работ — от проектирования до дальнейшей эксплуатации объекта. Заказчик сегодня уже достаточно хорошо разбирается в BIM, его компетенции в данном вопросе стали выше, а следовательно, и требования к исполнителю. Эффектной 3D-картинкой сегодня уже сложно кого-то удивить. Все хотят видеть полноценную BIM-модель в сочетании с производственными планами и графиками, чтобы в режиме реального времени моделировать и отслеживать ход выполнения работ и обеспечивать контроль за качеством строительства. От комплексной BIM-модели ждут также возможности прогнозировать стоимость реализации проекта, оценивать бюджет и смету. Хотелось бы, чтобы уровень BIM-зрелости и дальше рос у всех участников строительного процесса».
В целом BIM-форум собрал на своей площадке ведущих практиков рынка: проектировщиков, застройщиков, представителей инжиниринговых и IT-компаний, которые постарались не только дать комплексную и независимую оценку ситуации в отрасли, но и сформулировать конкретные рекомендации по цифровизации бизнес-процессов с учетом возможностей новейших программных продуктов.
В истории известного долгостроя «Новая Скандинавия» в Шувалово открывается новая страница. Точнее, истории этой, видимо, приходит конец. Достраивать проблемный объект взялась компания «БФА-Девелопмент».
В Комитете по строительству в присутствии представителей инициативной группы дольщиков конкурсный управляющий АО «Группа Прайм» Роман Богун и исполнительный директор ЗАО «БФА-Девелопмент» Александр Кретов подписали меморандум о завершении строительства проблемного ЖК «Новая Скандинавия».
Напомним, возведение объекта на бывшей территории предприятия «Озерки» в Шувалово начала в 1998 году компания «Петербургстрой-Сканска». Наряду со ставшим уже пресловутым ЖК «Охта-Модерн», «Новая Скандинавия» является одним из «патриархов» петербургского долгостроя. В 2002 году проект был передан ЗАО «Озерки», впоследствии переименовавшемуся в АО «Группа Прайм». Первая очередь введена в эксплуатацию в 2006 году. Сроки сдачи прочих домов переносились неоднократно; последней датой был 2014 год. В июле 2015 года, в связи с отсутствием финансирования, застройщиком были полностью остановлены работы. Один из корпусов совместными усилиями строителей и властей удалось сдать в 2017 году.
Комитет по строительству давно искал добросовестного застройщика, чтобы достроить ЖК «Новая Скандинавия». И вот он нашелся. «Сегодня надежная строительная компания берет на себя обязательства достроить этот проблемный объект и в этом году завершить строительство лота 5-2, где также располагается помещение под детсад на 75 мест», – заявил замглавы Комитета по строительству Евгений Барановский.
Сегодня строительная готовность лота 5-2 составляет 85%. По предварительным оценкам, «БФА-Девелопмент» вложит в его достройку не менее 120 млн рублей. Все необходимые документы с подрядчиком на работы по лоту 5-2 уже подписаны, и в ближайшие дни на стройке начнутся работы, сообщил исполнительный директор ЗАО «БФА-Девелопмент» Александр Кретов.
Решение о сроках строительства по лотам 8-3 и 9 ЖК «Новая Скандинавия» будет принято дополнительно, в связи с тем, что по закону требуется процедура замены застройщика – в соответствии с требованиями ст. 201.15-2 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года. Ориентировочная стоимость достройки лота 8-3 – 280 млн рублей. Строительство лота 9 не начиналось, и по нему дольщиков нет.
«Мы понимаем, что существование любого проблемного объекта негативно отражается на всем рынке. Покупатель опасается приобретать жилье в «долевку». И хотя сейчас, с переходом на новую схему финансирования жилищного строительства, эта проблема должна остаться в прошлом, социально ответственные застройщики понимают, что нужно приложить усилия к решению имеющихся проблем», – говорит начальник управления развития и управления активами ЗАО «БФА-Девелопмент» Алексей Шумилов.
Отметим, что практика привлечения крупных девелоперов к достройке проблемных объектов достаточно широко распространена в Петербурге. Так, «Группа ЛСР» взялась достраивать ставший уже «притчей во языцех» ЖК «Охта-Модерн». А долгострой «Морская звезда» намерена завершить до конца этого года Группа «Эталон».
Кстати
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Компании соглашаются заниматься достройкой проблемных объектов, когда они находят возможные варианты по экономике, чтобы выйти хотя бы «в ноль». Кроме того, само наличие долгостроев создает негативный фон вокруг строительного бизнеса. Поэтому крупные, социально ответственные компании берут на себя завершение долгостроев.
Минуло 1 июля 2019 года. Реформа системы привлечения финансирования в отрасль жилищного строительства вступила в очередную стадию. Долевая схема для новых проектов прекратила свое существование.
При этом «день Х» стал скорее символом, чем настоящим «рубиконом». Переходный период, обеспеченный разрешением достраивать по «долевке» объекты, подпавшие под критерии «высокой степени строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ, позволит реформе пройти без потрясений для строительного рынка. В этом едины и власти, и застройщики.
Подготовились
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», отмечают, что участники строительного рынка предприняли все необходимые меры, чтобы во всеоружии подойти ко «дню Х». И в общем и целом им это удалось. С этим согласны и петербургские власти. «Реформа не стала новостью для строительной отрасли. Застройщики активно готовились к переходу на новые рельсы. Аналогичную работу со своей стороны проводил Комитет по строительству. Поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно», – отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
«Весь прошлый год мы работали не только над реализацией всего задуманного, но и готовились к новым реалиям рынка: сверяли свои планы, текущие и будущие проекты с нюансами нового законодательства», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Как говорит Николай Линченко, сейчас активно идет выдача девелоперам заключений о соответствии их объектов критериям высокой строительной готовности, что позволит осуществлять продажи в этих жилых комплексах по долевой схеме. «В Комитет по строительству подано 238 заявлений на получение заключений, из них по 186 объектам соответствующий документ уже выдан», – сообщает он.
По словам игроков рынка, особых проблем с получением заключений о соответствии не возникало. Единственная сложность – жесткий цейтнот. «Форма заявления была официально утверждена лишь в начале июня – то есть на заполнение, подачу и проверку данных контролирующим органом застройщикам оставили меньше месяца», – отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Поскольку нехватка времени была фактором ожидаемым, крупные застройщики загодя готовили пакеты документов по тем проектам, которые точно подпадали под критерии готовности. «Постановление Правительства № 480 вышло 22 апреля. Работа по подготовке документов началась 29 апреля, а первый пакет был подан в Комитет по строительству уже в конце мая», – рассказывает Дмитрий Ходкевич.
Определились
В результате практически все застройщики к 1 июля уже определились, по какой схеме будут достраивать свои проекты.
«Эталон ЛенСпецСМУ» одним из первых среди застройщиков региона подготовил и подал необходимые документы в Комитет по строительству. Это позволило до 1 июля получить заключения ведомства о соответствии девяти строящихся объектов критериям Минстроя. «Наша компания является одним из наиболее подготовленных к работе игроков рынка. Девять наших строящихся проектов в Петербурге мы продолжим реализовывать по старым правилам», – сообщил генеральный директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин.
По словам руководителя направления «Девелопмент» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Владимира Шабанова, все объекты компании, в которых уже открыты продажи, будут продаваться «в долевку». В то же время компания начала подготовку к работе по новой схеме. На Петербургском международном экономическом форуме «ЮИТ» и Сбербанк заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве.
В большинство же компаний отмечают, что произошла дифференциация проектов по степени готовности и, соответственно, перспективам продаж. По примерной оценке Дмитрия Ходкевича, около половины от всего объема строящегося жилья «Группы ЛСР» в Петербурге компания продолжит строить и продавать по старым правилам.
«C 1 июля на работу через эскроу-счета перешли три проекта RBI – жилые комплексы «Болконский» и Futurist, а также апарт-отель Studio Moskovsky. Заключения о возможности продавать квартиры по старой схеме получены по объектам «Северного города» (EcoCity и второму этапу первой очереди Ultra City), а также по проектам RBI («Русские сезоны» и «Биография»)», – рассказывает Эдуард Тиктинский.
Аналогичная ситуация в компании «РСТИ» (ранее – «РосСтройИнвест»). «Портфель наших проектов диверсифицирован по стадиям строительства, поэтому часть объектов мы продолжим продавать по ДДУ, а стартовавшие недавно жилые комплексы – уже через эскроу-счета», – сообщил председатель правления «РСТИ» Игорь Креславский. По его словам, по старой схеме продолжатся продажи жилых комплексов New Time, «Пётр Великий», «Два ангела», «Суворов» и первой очереди ЖК Terra. «Недавно мы заключили договор со Сбербанком на проектное финансирование жилого комплекса премиум-класса Familia на Петровском острове, который уже продаем через эскроу-счета. Также мы получили одобрение банка ВТБ на ведение продаж через эскроу-счета в нашем элитном проекте «11» на Красной Пресне в Москве», – добавляет он.
«Вторая очередь ЖК «Огни залива» будет достраиваться по долевой схеме. А вот с третьей по пятую очереди проекта получат проектное финансирование – и граждане будут покупать жилье через эскроу-счета», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
Активно переключается на новую схему ГК «КВС». 1 июля банк ВТБ предоставил проектное финансирование по пяти строящимся объектам холдинга. Это новые очереди городских проектов ЖК «Континенты» и клубный дом бизнес-класса «Наутилус», областные проекты ЖК «Ясно.Янино» и микрогород «Новое Сертолово». Также проектное финансирование получил новый проект «Клубный дом Б57». Добавим, что соглашение о стратегическом сотрудничестве ГК «КВС» и банка ВТБ также было заключено на ПМЭФ-2019.
«Многие компании в Петербурге уже переходят на новую схему. Как говорится, процесс пошел», – резюмирует Николай Линченко.
Приценились
Единственное, в чем оценки игроков рынка и представителей власти расходятся, – это в прогнозе движения цен.
По данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в «предвкушении» реформы цены на жилье пошли вверх. «С начала года средние цены в Петербурге в сегменте «масс-маркет» выросли на 4%, до 108,8 тыс. рублей за 1 кв. м. В пригородах цена также поднялась на 4% – до 72,8 тыс. рублей. С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, ожидается дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии застройщиков», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Цены начали расти в прошлом году, и в этом тренд продолжился. Причем рост этот не связан с повышением строительной готовности объектов, а имеет чисто рыночное происхождение и подогревается, в частности, реформой», – соглашается Людмила Коган.
Того же мнения придерживаются все опрошенные игроки рынка. Различия в прогнозах – в размере роста. Называются цифры в диапазоне от 10% до 25%. Впрочем, по признанию экспертов, разрешение значительной части проектов достраиваться по долевой схеме «размажет» этот рост примерно на два – два с половиной года.
А вот в городском правительстве считают, что оснований для существенного роста цен нет. «Аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена», – считает Николай Линченко.
Кстати, того же мнения придерживается глава Минстроя РФ Владимир Якушев. По его словам, рост цен на квартиры в новостройках является маркетинговым ходом застройщиков.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– В Петербурге действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести почти 15 млн кв. м жилья. Значительная часть из них будет строиться по старым правилам, что позволит избежать потрясений для рынка. Тот незначительный рост цен, который наблюдался в первой половине года, больше связан с ажиотажем вокруг реформы, чем с реальным удорожанием себестоимости строительства. Просто потому, что пока большая часть объектов реализуется по старой схеме.