Росавтодор нацелен на качество
Росавтодор намерен вывести качество проводимых работ на новый уровень — подрядчикам предстоит не только восстанавливать асфальтовое покрытие, но и превращать дорогу в полноценную услугу для населения. Такое задание перед агентством поставил помощник Президента России Игорь Левитин, а детали его исполнения заказчики и ведущие подрядчики обсудили в Москве 16–17 мая 2023 года в рамках форума «Дорожное строительство в России: инновации, технологии, качество».
Работа с прилегающими территориями
За годы действия нацпроекта «Безопасные качественные дороги» подрядчики привели в нормативное состояние значительную часть региональных и федеральных трасс. Теперь же стоит задача обеспечить не только объемы, но и качество. Причем в самом широком смысле слова.
«Мы уже добиваемся показателя 50% соответствия нормативу на региональных дорогах и 80% на федеральных, поэтому пора в названии нацпроекта БКД "безопасные" менять на "доступные", — заявил Игорь Левитин, помощник Президента Российской Федерации. — Потому что в этой части есть проблема. Например, построили новый микрорайон, но общественного транспорта там нет. Зачем человеку переезжать, если до работы он будет добираться 1,5 часа? Дороги без услуг не может быть, поэтому нельзя ее сдавать без сопутствующей инфраструктуры. Это неприлично».
Росавтодор также видит в этом проблему, поэтому глава ведомства Роман Новиков призвал коллег пересмотреть подходы к строительству и восстановлению дорог. По его мнению, необходимо делать все возможное, чтобы новые участки вводились в эксплуатацию одновременно с инфраструктурой на прилегающих территориях: «Предоставление автомобильной дороги должно стать предоставлением услуги, поэтому, кроме безопасности и возможности передвижения, нужно пытаться создавать все сопутствующие условия для повышения уровня комфорта жизни наших граждан и работы бизнеса, обеспечивая ему беспрепятственную среду для перевозки грузов».
Именно на этом в ближайшее время ФДА намерено сосредоточить свое внимание. В частности, Росавтодор поставил задачу вводить в эксплуатацию новые объекты строительства автомобильных дорог вместе с многофункциональными зонами. Такой подход уже активно используется на таких трассах, как обход Волгограда, трассы на подъезде к Крымскому мосту, на маршруте Казань — Екатеринбург в составе М-12 «Восток»: подрядчики благоустраивают окружающую территорию, по возможности убирают оставшиеся части бесхозяйственности и заброшенных объектов, придают прилегающим зонам современный и благоприятный вид, налажено и взаимодействие с бизнесом, который работает над созданием многофункциональных комплексов. В будущем агентство намерено призвать на помощь и регионы, по территории которых проходят дороги. Помощник Президента не только призвал к сотрудничеству местных чиновников, но и предложил ввести новый критерий, когда субъект будет получать субсидии в зависимости от того, готов ли он к моменту окончания строительства дороги обеспечивать общественный транспорт.
Дорожник нового типа
Руководство Федерального дорожного агентства прекрасно понимает, что качество выполняемых работ складывается из многих составляющих. Это и управление процессом, и ресурсное обеспечение подрядчика, и технологии, которыми он владеет, и техника в автопарке, и, конечно, кадры. Последний критерий — самый актуальный на сегодняшний день. Дело в том, что осенью вице-премьер Марат Хуснуллин дал поручение пересмотреть образовательные программы по подготовке мостовиков и специалистов по строительству и обслуживанию дорог. Этого отрасль ждала давно, и сейчас под руководством Росавтодора и при полной поддержке Министерства транспорта сообща разрабатывает новую программу подготовки дорожников.
«Сейчас создается новая грамматика дорожного хозяйства. Но нам нужно успеть залезть в голову к тем, кто уже учится, поэтому мы требуем к 1 сентября выдать первые программы по критическим специальностям и утвердить в Росавтодоре, чтобы мы по линии Минтранса их официально разослали в вузы, где ученые советы их примут и введут в учебный план, — заявил Константин Пашков, директор административного департамента Министерства транспорта Российской Федерации. — Дальше пойдет планомерная работа по формированию дорожника нового типа. Мы должны создать мощного инженера, мозги которого будут почвой для новых идей».
Напомним, за последние годы специализированная подготовка дорожников высшего звена практически прекратилась, так как студенты получали образование по общестроительной программе. В итоге сегодня из 128 893 студентов дорожниками могут считаться всего 524 человека с 6 целевиками, а ежегодно по специальности 08.05.02 «Строительство, эксплуатация, восстановление и техническое прикрытие автомобильных дорог, мостов и тоннелей» выпускается 106 человек. И это при том, что каждый год отрасли требуется минимум 3594 молодых специалиста с высшим образованием. В техникумах ситуация не столь критична. По оценке ФАУ «РОСДОРНИИ», каждый год заведения выпускают 3749 мастеров строительных и дорожно-эксплуатационных участков, что практически покрывает потребность.
Исправлять ситуацию решено общими силами. На данный момент Минтранс создал учебно-методический отраслевой центр под названием «Академия дорожного хозяйства» на базе подведомственного РУТ (МИИТ). Здесь разработают государственный образовательный стандарт для укрупненной группы специальностей «Дорожное хозяйство» с направлениями подготовки кадров «Автомобильные дороги» и «Мосты и тоннели». Эту программу должны будут принять в работу все вузы, которые в будущем захотят готовить дорожников. Константин Пашков уточнил, что впервые полноценная подготовка кадров по указанным специальностям начнется только в 2025 году. К этому времени специалисты подготовят необходимые рекомендованные образовательные программы по специальностям, которые наполняют будущую профессию.
Ожидается, что повысятся требования и к преподавательскому составу. Как минимум им предстоит пройти повышение квалификации и наладить работу с подрядчиками. Опытные мостовики и дорожные строители также не останутся в стороне. Глава Росавтодора призвал их принять участие в трансформации системы подготовки кадров, а в качестве мотивации ввел соответствующий критерий эффективности работы службы заказчика. В частности, дорожники должны будут стать наставниками и учителями для молодого поколения, а кроме того, по пунктам указать преподавателям, каких необходимых знаний нет у сегодняшних выпускников.
Параллельно планируется сокращать разрыв между НИИ и учебными заведениями, чтобы преподаватели знали о новых технологиях, а представители науки брали в разработку темы, которые действительно нужны отрасли.
Вопросы мониторинга
Важной составляющей качества является и мониторинг. По словам Радика Фаразутдинова, начальника Управления регионального развития и реализации национального проекта Росавтодора, сегодня ФДА тестирует различные подходы к проверке проведенных работ. В частности, в 12 регионах местные чиновники выполняют эту процедуру самостоятельно. И если опыт окажется положительным, то его могут распространить и на другие субъекты.
Впрочем, не все заказчики ратуют за снижение контроля — некоторые предлагают ввести дополнительный мониторинг на новых этапах. Так, генеральный директор «Автодор-Инжиниринг» Константин Могильный предложил распространить на все объекты опыт контроля за проведением инженерных изысканий на месте строительства новой трассы М-12 «Восток». За два года работы 160 специалистов пробурили 27 160 скважин для изучения грунтов, научились удаленно работать с беспилотниками, чтобы с их помощью точно оценивать объемы будущей вырубки лесов вплоть до пород деревьев. При этом строгий мониторинг деятельности изыскателей позволил госкомпании снизить количество отрицательных заключений экспертизы до 3%, а в 85% случаев снимать замечания до захода в экспертизу.
А некоторые воспользовались трибуной, чтобы обозначить больные места и предложить свои варианты решения. Например, институт «Стройпроект» предложил пересмотреть подходы к оценке квалификации главных инженеров проекта, взяв за основу новые узкопрофильные стандарты. Часть из них уже создана и утверждена, остальные планируется ввести к сентябрю 2023 года. Кроме того, предлагается перейти к новому способу оценки ГИПов в формате портфолио с ранее созданными проектами.
Девелоперы рассказали, при каких обстоятельствах объемы строительства жилья достигнут плановых значений в 120 млн кв. м в год, озвученных федеральным руководством. И многие предложения Смольный поддержал.
Петербургское отделение организации «Деловая Россия» и Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) собрали игроков строительного рынка и чиновников на круглый стол, чтобы все смогли обсудить вопрос, какие меры нужно предпринять, чтобы реализовать поставленную руководством задачу: к 2024 году вводить в эксплуатацию 120 млн кв. м. жилья в год. Сформулированные строительным сообществом Северной столицы предложения будут представлены на мероприятиях в Совете Федерации 17 июля.
По расчетам Смольного, для достижения прогнозных значений Петербургу достаточно будет строить ежегодно примерно 4,5 млн кв. м жилья. «Не такая уж и большая цифра. В целом, начиная с 2014 года, в нашем городе ежегодно сдается не менее 3 млн «квадратов» жилья. 2017 год стал рекордным по показателям жилищного строительства: было введено 3,5 млн кв. м, что выше годового плана на 17%. Это самый большой показатель за новейшую историю Петербурга. Всего мы ввели 1043 объекта жилого назначения на 69 508 квартир», – заявил вице-губернатор города Игорь Албин. Девелоперы возможности строительного комплекса города не оспаривают, однако считают, что рынок к таким объемам надо подготовить.
Рынок решает
Руководитель Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Геннадий Щербина отметил, что жилья нужно строить столько, сколько требует рынок. Соответственно, в стране должны появиться те, кто сможет купить 120 млн кв. м жилья, несмотря на упразднение схемы долевого законодательства.
Верным шагом в этом направлении, по мнению экспертов, станет улучшение условий ипотечного кредитования. На данный момент средняя процентная ставка в Петербурге составляет около 9,5%. «Если бы ипотеку выдавали под 6-7%, то было бы уже легче», – считает Геннадий Щербина. Игорь Албин согласился с тем, что ставка сегодня слишком велика: «Для того, чтобы спрос рос, процент должен снизиться».
Отметим, что курс на улучшение условий ипотечного кредитования федеральные власти задали в прошлом году. В частности, начала действовать «семейная ипотека», в рамках которой семьи, где родился второй или третий ребенок, могут взять ипотечный кредит по льготной ставке 6% годовых. Кроме того, Президент России Владимир Путин неоднократно заявлял, что ипотечная ставка для всех россиян должна стремиться к 7-8%. «Лучше к 7%», – подчеркнул он во время последней «прямой линии».
Поддержим российского производителя
Очевидно, что работать надо и над скоростью строительства жилья, а также над оптимизацией расходов, и в этом помогают инновации. Помимо привычных энергосберегающих технологий, генеральный директор архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин обратил внимание на BIM, т. е. на методы информационного моделирования строений.
Эксперт отметил, что российские проектировщики с успехом пользуются этими BIM-технологиями, которые действительно упрощают процесс проектирования. Кроме того, с 1 января 2019 года закон обязывает применять их для реализации всех проектов, финансируемых из госбюджета. Однако, подчеркнул Сергей Орешкин, в подавляющем большинстве случаев используются иностранные технологии. «В России есть BIM-разработки, но большинство проектировщиков работает с американскими программами. Данные большинства компаний опять же хранятся в американских облаках. Соответственно, если США просто закроют свои сервисы или перестанут обновлять программы, то российские проектировщики окажутся в сложном положении. В связи с этим надо всерьез взяться за разработку российской платформы», – заявил он, добавив, что процесс это сложный и не быстрый, а действующие программы развивались несколько десятилетий.
«Мне кажется это должно стать национальным проектом, российский рынок не должен зависеть от иностранных компаний», – отметил председатель Петербургского отделения общественной организации «Деловая Россия» Дмитрий Панов.
«BIM – тот ресурс, который действительно поможет нам выйти на строительство 120 млн кв. м жилья в год, ведь с помощью этих технологий мы оптимизируем непроизводственные расходы», – уверен Сергей Орешкин.
Оптимизируя инфраструктуру
Говоря «расходы», многие застройщики автоматически думают про инфраструктуру, строительство которой часто оказывается непосильным для компаний. «Сегодня в Петербурге реализуется недостаточное количество инфраструктурных проектов. Федеральные средства на эти цели привлекаются слабо. Если бы власти активнее занимались развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, то объемы строительства жилья значительно бы возросли. Застройщиков надо разгрузить от повышенных социальных нагрузок. Кроме того, необходимо развивать город с точки зрения создания современной инженерии», – считает директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Михальченко.
В правительстве города нехватку инфраструктуры осознают, однако все же считают, что строители должны принять участие в решении этой проблемы. «Дефицит по финансированию объектов социальной сферы превышает 140 млрд рублей. Потребность есть, но источников финансирования мы пока не видим», – заявил Игорь Албин. Директор Управления строительными проектами Арам Гукасян отметил, что в соответствии с предполагаемой стратегией развития на 4,5 млн кв. м возводимого жилья необходимо создавать более 6,5 тыс. мест в детских садах и порядка 12 тыс. – в школах.
Вице-губернатор подчеркнул, что необходимо активнее использовать документацию, входящую в Реестр проектов повторного применения типовых проектных решений. «Строим социнфраструктуру каждый раз как в первый, поэтому нужнно расширять перечень типовых проектов. В нашем реестре таких уже 158», – рассказал он. Кроме того, до конца года в Петербурге должен появиться Фонд социальных обязательств застройщиков, который будет аккумулировать средства на возведение инфраструктуры (см. статью на 2-й странице).
Чиновники и участники стройкомплекса сошлись во мнении о необходимости снижения административных барьеров и сокращения интенсивности изменения законодательства. «От этого страдают абсолютно все стройкомпании», – отметил Геннадий Щербина. «Правительство работает над этими вопросами», – заверил со своей стороны Игорь Албин.
План Албина
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин уверен, что для возведения обозначенных президентом объемом жилья надо соблюдать четыре принципа.
- Отказаться от активного изменения законов. «Надо очень взвешенно подходить к законодательным инициативам. Любой проект необходимо в пилотном режиме апробировать в масштабах одной территории», – отметил он.
- Обеспечить доступность кредитных ресурсов для бизнеса. «На сегодняшней день ключевая ставка составляет 7,25%. Привлечь кредит под такой процент трудно даже крупному бизнесу. Ставка должна быть разумной, а деньги – длинными», – подчеркнул Игорь Албин.
- Повысить доступность ипотечных кредитов. «На сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам в Петербурге составляет около 9,5%. Это дороговато. В Италии, Испании, Германии средняя ставка составляет от 1,5% до 2,5%. Для того, чтобы спрос рос, процент должен снизиться», – пояснил чиновник.
- Повышать доходность домашних хозяйств. «В Петербурге с этим не все так плохо, но мы не намерены останавливаться на достигнутом. Мы часто сталкиваемся с тем, что в город «заходит» какое-то неизвестное ООО, но мы узнаем, что за ним стоит один из лидеров рынка. При этом уставной фонд у ООО – 10 тыс. рублей, штат – полтора рабочего, уровень оплаты труда – 12 тыс. рублей на человека. Это же лукавство», – сказал вице-губернатор, призвав игроков строительного рынка работать в законодательном поле.
У проекта по реконструкции объекта культурного наследия «Апраксин двор» наконец-то официально появился инвестор. Правительство Санкт-Петербурга признало инвестиционно-строительную компанию «Апраксин двор», которая входит в концерн «Питер», стратегическим инвестором города. Реконструкция одного из старейших торговых объектов Северной столицы должна начаться в этом году.
Попытки реконструировать Апраксин двор предпринимаются с 2007 года, и все это время чиновники пытались найти инвестора. Изначально им была компания «Главстрой-СПб», однако в 2013 году Смольный не продлил с ней договор. Разговоры о вхождении в проект концерна «Питер» шли давно, однако официально все произошло только на прошлой неделе.
Инвестор намерен вложить в реконструкцию объекта 5,1 млрд рублей, из которых 1,5 млрд – собственные средства, а оставшиеся – заемные. Расчетный срок окупаемости составляет 16 лет.
Стоит отметить, что авторы проекта (архитектурное бюро «Студия 44») оценивают его реализацию несколько дороже. «По нашим расчетам, на это требуется от 6 млрд до 9 млрд рублей. И это без учета работы в помещениях, так как этим должны заниматься уже частные инвесторы», – сообщил глава «Студии 44» Никита Явейн. Комментарий инвестора по данному поводу получить не удалось. Впрочем, перемены в стоимости проекта по ходу его реализации – дело привычное.
В правительстве подчеркивают, что все объекты недвижимости Апраксина двора, попадающие под реконструкцию (а это 21 корпус), принадлежат Петербургу и, соответственно, инвестору не придется вести переговоры с другими собственниками. Еще 12 зданий Апрашки находятся в смешанной собственности города и частных лиц. «Работы по приспособлению этих корпусов осуществляются на основании соглашений с единственным собственником или с совладельцем здания, получившим согласие всех иных владельцев. Собственники помещений в 6 зданиях уже обратились за заключением соответствующих договоров. Еще 16 корпусов Апраксина двора находятся целиком в частной собственности, в связи с чем также не возникает вопросов о взаимодействии», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по инвестициям. Отметим, что концерн «Питер» наряду с городом является крупнейшим владельцем недвижимости в Апраксином дворе, всего же собственников у объекта около 50.
Реконструкция Апраксина двора будет идти по проекту «Студии 44», который 24 октября 2017 одобрил Совет по сохранению культурного наследия при Правительстве Санкт-Петербурга. В результате к 2025 году Апрашка должна стать современным многофункциональным общественным пространством, сохранив при этом исторический облик.
Проект предполагает сохранение линеарной планировочной структуры Апраксина и Щукина дворов. Для этого будут демонтированы поздние постройки и надстройки, а также восстановлены фасады исторических зданий, объемно-пространственная структура корпуса № 3, кровли торговых пассажей, остекленные перекрытия между корпусами, утраченная часть корпуса № 45, арки сквозных проходов, историческая планировка Часовенного проезда, часовня Марии Магдалины и т. д.
В Апраксином дворе появятся три квартала: Театральный, Креативный и Музейный. В рамках первого будет обустроена вторая сцена БДТ – Экспериментальный театр со зрительным залом на 450 мест. Во втором появятся хостел, студии ремесел, коворкинги и спорткомплекс. В третьем квартале запланированы Музей петербургского купечества, культурно-просветительский центр, детский образовательно-развлекательный центр, библиотеки и магазин старой книги.
Около 10% площадей будут отданы под апартаменты, еще столько же – под гостиницы без «звезд», а также трехзвездочный конференц-отель. Отметим, в прошлом проекте «Студии 44» (а всего их было четыре) под апартаменты предполагалось выделить 25% площадей, однако это предложение раскритиковал губернатор Георгий Полтавченко.
Помимо этого, в Апраксином дворе пройдет масштабное благоустройство – появятся сады, бульвары, цветники, велодорожки, зоны отдыха и т. д. Для транспортного обслуживания комплекса будет построена система подземных проездов и автостоянок.