Девелоперы расширяют географию
На фоне повсеместного роста цен в 2022 году девелоперы активизировали экспансию в другие регионы. Одним из драйверов также стал уход ряда застройщиков с российского рынка — их проекты подхватили крупные девелоперы.
Региональной экспансии способствовало несколько факторов. Так, в столичных регионах спрос сократился на 30–40% — именно из крупных городов уезжали платежеспособные граждане. В прочих регионах спрос серьезно не пострадал. Кроме того, по всей стране наблюдался рост цен. В ряде регионов цены теперь сопоставимы если не с московскими, то подмосковными. При этом себестоимость строительства в регионах ниже на 15–35% в зависимости от локации, даже в крупных экономически сильных городах.
Консалтинговое агентство GMK называет самыми подходящими городами для развития девелопмента Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Уфу, Тюмень, Красноярск, Краснодар, Пермь, Хабаровск и Иркутск.
Кроме того, в обеих столицах не хватает участков под застройку, особенно для масштабных проектов, на которые нацелены крупные компании. Во многих регионах проще реализовать такие проекты.
Москва и Петербург также становятся объектами экспансии застройщиков из других регионов. Цель — расширить бизнес, иногда получить большую маржу, а также удовлетворить амбиции.
При выборе региона девелоперы оценивают целый ряд параметров, проводя маркетинговые исследования: численность населения, цены, структура спроса и предложения, платежеспособный спрос и т. д.
Например, прежде чем запустить проект в новом субъекте, ГК ПИК смотрит не только на рентабельность, которую может получить, но и на перспективы самого региона. Главным аргументом становится потребность местного рынка в качественном и доступном жилье. Во многих регионах показатель обеспеченности населения жильем все еще невысок, поэтому выход на новые территории перспективен.
За пределами своего региона
Безусловно, при выходе из домашнего региона в незнакомый всегда есть риски. Зачастую местное законодательство преподносит сюрпризы, иногда стандарты качества, принятые в одном регионе, не привлекают покупателей в другом. Кроме того, местное население далеко не всегда знает хоть что-то о крутой столичной компании, зашедшей в регион.
Сложно решаются вопросы с земельными участками. Нередко большая проблема найти подрядные и субподрядные организации. Иногда сотрудникам компании приходится работать в регионе вахтовым методом. Например, Группа компаний «Стройтрансгаз» на проекте культурного кластера в Калининграде, в составе которого есть в том числе жилые дома, привозила своих сотрудников. Но часть персонала все равно набирается на местах
«Как правило, при старте работы в новом федеральном округе мы открываем региональное подразделение, которое берет на себя все задачи по надзору за строительством. К реализации проектов в регионах привлекаются и местные организации — по результатам детального анализа рынка выбираются подрядчики, которые отвечают стандартам, принятым в компании. Такой подход позволяет сохранить высокое качество продукта, снизить себестоимость жилья за счет участия локальных компаний и сделать вклад в экономику региона», — рассказали в ГК ПИК.
Кроме того, ПИК использует сервисы и корпоративные системы, которые предоставляют возможности для эффективной удаленной работы: отслеживание хода работ на всех объектах в online-режиме, контроль всех этапов девелоперского цикла от начала проектирования до передачи ключей покупателям.
Москва не резиновая
Сегодня на российском рынке не менее двух десятков крупных компаний работают сразу в нескольких регионах. Больше всего регионов охватила ГК ПИК — 16, включая Петербург и Ленобласть. Общая площадь всех строящихся жилых кварталов за пределами столичного региона — более 1 млн кв. м. Только за последние несколько лет ПИК вышел в два приволжских региона и четыре дальневосточных, став первым федеральным застройщиком на Дальнем Востоке.
В нескольких регионах работает Группа «Самолет». В зоне внимания — Дальний Восток и Екатеринбург. В Петербург девелопер пришел, приобретя компанию «СПб Реновация».
Аналогичным способом — через покупку игроков рынка — расширяет географию присутствия Группа «Эталон». Например, она приобрела компанию «ЮИТ Россия», которая продала свои активы с уходом из России. Земельный банк «Эталона» пополнили проекты в Свердловской области, Казани, Тюмени, Московской области. Сейчас Группа «Эталон» работает также в Омске.
Группа ЛСР не первый год имеет целое подразделение в Екатеринбурге. GloraX реализует масштабный проект в Нижнем Новгороде. Компания «Талан» из Ижевска добралась до Владивостока, Набережных Челнов, Перми, Сочи, Твери, Тюмени, Уфы, Хабаровска, Ярославля. Большая география у компании «Страна девелопмент»: Тюмень, Екатеринбург, Новосибирск, Москва, Московская область, Петербург; у екатеринбургского застройщика «Брусника»: Тюмень, Сургут, Омск, Москва, Курган, Новосибирск. Пять регионов охватила архангельская Группа «Аквилон», включая Московскую область и Петербург.
На петербургском рынке закрепляются компании из Москвы, с Урала, из Сибири. На подмосковный рынок — с прицелом на столицу — приходят компании из соседних регионов, начиная с небольших проектов.
Время действий
Бизнесмены полагают, что лучшее время для экспансии — когда рынок находится в нижней точке роста: риски велики, но и прибыль выше обычной, и долю можно взять большую. Но сегодняшняя ситуация не характерна для обычного рынка — выход за рубежи закрыт, есть и другие сложности, связанные с санкциями против России. Поэтому лучшим способом развивать бизнес становится его масштабирование по территории страны.
Инвестиции в проект оцениваются в 270 млн рублей.
Компания «Дом.РФ» продала помещение площадью 4,6 тыс. кв.м. в здании на Московском пр., 115, литера Р в Петербурге. На лот претендовали пять участников, среди которых были представители Fort Group и Glorax Group. Цена актива выросла с 66,9 млн рублей до 85 млн рублей. Победителем стало ООО «Актив», входящее в Glorax Group. В компании сообщили, что пока не определились с профилем нового актива. «Самый вероятный вариант – реконструкция помещения под фуд-холл по аналогии с московским Даниловским рынком. Но есть и альтернативные варианты: под фитнес-центр или медицинский центр», – сообщили в компании.
Именно фуд-холл собирался разместить в этом месте второй участник аукциона – компания Fort Group. Несколько лет назад девелопер выкупил в этом месте часть помещений площадью более 200 кв.м. у ГК «Эталон» и нацеливался на весь объект целиком. Даже разработал проект его реконструкции. Проигрыш в торгах поставил крест на этих планах.
«Возможно, Fort Group предложит свои разработки Glorax Group. Или продолжит с новым собственником диалог о выкупе актива», - предполагает один из участников рынка. По его словам, проект небольшого фуд-холла слишком мелок для Glorax Group. «Скорее всего, девелопер нацелен на приобретение под редевелопмент соседних промышленных территорий», - предполагает он.
Эксперты говорят, что проект фуд-холла – оптимальный вариант для этого места. «Здание красивое в стиле промышленной архитектуры, на центральной магистрали города и рядом с метро. Вокруг идет активное строительство жилья высокого класса. То есть формируется среда, в которой фуд-холл будет востребован. Учитывая, что это модный формат, который показывает отличные результаты в Европе и Москве, а в Петербурге практически не представлен, высоки шансы, что публика пойдет, а значит инвестиции быстро вернутся», - отмечает управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
Появление фуд-холлов — следствие тренда на модный нынче здоровый образ жизни. Фишка формата — многообразие авторских блюд из свежих продуктов в интересной атмосфере. Во всем мире фуд-холлы активно набирают популярность. Например, в США, по данным JLL, за 2016 год открылось 35 фуд-холлов (на конец 2015 года их в стране было всего 70). Еще 100 проектов находятся на стадии реализации. И к концу 2019 года, по прогнозу экспертов CBRE, их число в США достигнет 200. Формат также активно развивается в Азии и Европе.
«Жестких рамок у этого формата нет. Например, в Foodhallen в Амстердаме два десятка заведений общепита разного типа — от высокой авторской кухни до обычного стритфуда. А в Лиссабонском Time Out Market операторов около 40. Атмосферу там создают выступления музыкантов», — говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
В России первые фуд-холлы появились в конце 2014 года. Все началось с проекта FoodMarket21 на Новом Арбате в Москве, который объединил более 20 ресторанов с разной кухней на площади 1 тыс. кв.м. Публика приняла новинку благосклонно. В результате за прошлый год число фуд-холлов в столице удвоилось. И сейчас их уже 14. Самый последний проект был запущен в столице 14 февраля текущего года. Это фуд-холл «Депо» - крупнейший в Европе гастрономический квартал от ресторатора Алексея Васильчука, который возник на месте бывшего трамвайного депо на Лесной улице и занял здание площадью 17,4 кв.м. В этом пространстве находится 75 гастро-концепций. Оно одновременно может принять 5 тысяч гостей.
Толчок к развитию нового гастроформата в Москве дала программа реконструкции старых сельскохозяйственных рынков, запущенная несколько лет назад. Первым рынком, который превратился в современное гастрономическое пространство с легкой руки инвесторов из Ginza Project, стал Даниловский рынок. В апреле 2017 года здесь завершились комплексные ремонтные работы, которые шли с марта 2015 года без остановки торговли.
Следом в фуд-холлы превратились Усачевский рынок и рынок экопродуктов в Коньково. Были обновлены Черемушкинский рынок и Центральный рынок на Рождественском бульваре. Но преобразования продолжаются. Следующие на очереди Дорогомиловский и Багратионовский рынки.
В Петербурге таких масштабных проектов пока нет. Но они могут появиться уже в ближайшее время благодаря планам города по реновации старых продовольственных рынков. В Петербурге около 20 сельскохозяйственных рынков. Они размещаются на площадях, которые арендуют у города. Многие договоры аренды истекли. Для заключения новых нужно проводить аукционы. Фонд имущества Петербурга заявлял о планах провести торги по пяти рынкам. В списке - Кузнечный рынок, также Мальцевский, Московский, Ломоносовский и Невский.
Из уже реализованных в Петербурге проектов, которые можно с натяжкой назвать фуд-холлами, эксперты вспомнили летний проект Locale во дворе «Владимирского пассажа», инициаторами которого выступили Italy Group и Dreamteam. А также площадку «Бутылки» в Новой Голландии, которая объединила концепции нескольких ресторанных групп. Пусть это не классические, но очень говорящие, показательные примеры роста популярности родственных фуд-холлу форматов.
В перспективе фуд-холлы также появятся во многих ТРЦ и станут своеобразной перезагрузкой их концепции. Несколько девелоперов уже задумались о реализации подобных проектов.
«Формат фуд-холлов обязательно приживется на нашем рынке, хотя наверняка претерпит некоторую трансформацию. Он интересен инвесторам как новый формат вложений в ретейл, ориентированный на широкую аудиторию. Это ключевой момент для развития», — отмечает Ольга Шарыгина.
С коллегой согласен Константин Будагян из CBRE: «Существующие проекты фуд-холлов уже доказали свою востребованность. Их способность притягивать посетителей, менее жесткие требования к транспортной доступности и низкая конкуренция в сегменте могут быть интересны для инвесторов. Особенно если потребительский спрос восстановится. А это — залог развития формата".
Обвинения в произошедшем пока никому не предъявлены, однако судя по тому, что уголовное дело возбуждено по ст. 216 УК РФ («Нарушение правил безопасности при ведении строительных или иных работ»), виноватой может оказаться компания «ПетербургРеставрация», которая работала в здании.
16 февраля, около 17:00, в корпусе Санкт-Петербургского национального исследовательского университета информационных технологий, механики и оптики (ИТМО) на улице Ломоносова, 9, обрушилось пять этажей.
На данный момент известно, что обрушение началось со второго этажа, где со 2 февраля работала «ПетербургРеставрация».
Как рассказали в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга, проектная документация по реставрации объекта, подготовленная ООО «СПбПроектРеставрация», успешно прошла историко-культурную экспертизу. После в КГИОП обратилась подрядная организация «ПетербургРеставрация» с просьбой выдать разрешение на начало работ, и 31 января чиновники дали согласие.
Согласно договору, «ПетербургРеставрация» должна была провести работы по ремонту и приспособлению помещения к современному использованию. Подрядчик планировал заменить конструкции и покрытие пола, оштукатурить стены и отремонтировать потолок. Договор предусматривал сохранение всех несущих конструкций.
Причины обрушения пока не установлены, однако всерьез обсуждается версия о том, что всему виной тяжелые строительные материалы, которые «ПетербургРеставрация» хранила на втором этаже здания. «По свидетельству должностных лиц, осматривавших здание после обрушения, на втором этаже поперечного флигеля было складировано большое количество строительных материалов, в том числе керамзита. В соответствии с согласованным КГИОП проектом предполагалось складирование строительных материалов и мусора на территории заднего двора здания. Кроме того, в качестве утеплителя и звукоизолятора по согласованному проекту предполагалось использовать не керамзит, а минеральную вату», – говорится в заключении Комитета.
В СМИ курсировала информация о том, что перекрытия второго этажа были признаны аварийными, поэтому и рухнули под тяжестью стройматериалов, однако руководство ИТМО, а также КГИОП это опровергают. «Обследование, проведенное до начала работ, показало, что отдельные элементы здания находятся в аварийном состоянии, однако обрушившихся площадей это не касалось. Кстати, аварийные оси до сих пор стоят», – рассказал ректор ВУЗа Владимир Васильев. Что касается помещений второго этажа, то они были признаны «ограниченно-работоспособными». «Перед началом реставрации была проведена экспертиза помещений второго этажа – и она не показала, что ремонтные работы могут привести к обрушению здания», – добавил глава ИТМО.
Совладелец «ПетербургРеставрации» Никита Барабанщиков после ночи с 16 на 17 февраля, проведенной в СК РФ по Санкт-Петербургу, заявил, что действия его компании не могли привести к обрушению, так как рабочие даже не успели толком приступить к реставрации. Более того, руководство подрядчика уверяет, что ИТМО предоставило не все документы о состоянии здания.
В университете эту информацию опровергают, однако признают, что реставрация объекта началась еще в мае 2018 года, в корпусе работали разные подрядчики, а единую экспертизу состояния всего здания никто никогда не проводил, только отдельных элементов. «Мы действовали в рамках закона, КГИОП никогда не рекомендовал нам провести подобное масштабное обследование», – отметил Владимир Васильев.
Также ректор ИТМО уверяет, что действия предыдущих подрядчиков, работавших на объекте, не могли спровоцировать обрушение: «Там шли подготовительные работы, осуществлялся вынос мусора».
Эксперты, опрошенные «АСН», полагают, что тяжелые стройматериалы действительно могли обрушить пол второго этажа. «Работы предстояли с выходом большого количества строительного мусора, здание старое. Штукатурка и другие материалы весят много. В любом случае, если обрушение происходит до сдачи работ заказчику, то отвечать придется именно подрядчику. Возможно, не ему одному, но он точно в стороне не останется», – считает президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин.
«Стройматериалы действительно могли перегрузить старые перекрытия и спровоцировать обрушение, такое возможно», – добавил профессор Санкт-Петербургского политехнического университета (СПбПУ) Николай Ватин.
При этом, добавил Павел Горячкин, обрушение можно было бы предотвратить, остановившись на одном подрядчике: «Ситуацию усугубило то, что на проекте работали разные компании, потому что аукционы зачем-то разбили на части. По-хорошему, эксплуатацию здания стоило полностью прекратить, найти одну компанию и спокойно провести все работы».
Отметим, разбор завалов еще не завершен, поэтому оценить финансовый ущерб пока невозможно. Также неизвестна и судьба развалившегося объекта культурного наследия. «Все зависит от состояния капитальной стены здания, которая устояла. Там есть трещина, по итогам разбора специалисты ИТМО, Госстройнадзора и МЧС решат, укрепить ее или демонтировать», – сообщил ректор ВУЗа, добавив, что восстановление коробки здания займет около двух лет.
В свою очередь, КГИОП уже обратился в суд с требованием обязать ИТМО провести противоаварийные работы на объекте. Хотя чиновники признают, что после итоговой экспертизы состояния объекта их мнение может измениться.
Николай Ватин считает, что если разрушение действительно началось со второго этажа, то объект восстановлению подлежит: «Если несущие конструкции уцелевшей части здания хотя бы ограниченно работоспособны, то можно думать о его восстановлении».
Кстати
Во время обрушения в здании ИТМО находилось 86 человек, включая рабочих компании «ПетербургРеставрация», сотрудников университета, абитуриентов, студентов из России, Монголии, Китая и Вьетнама. Примерно за 15 мин. до обрушения один из рабочих услышал треск и обежал почти все здание, призывая к немедленной эвакуации. Группу одиннадцатиклассников, которые находились на пятом этаже корпуса с педагогом, спас опоздавший абитуриент. Зайдя в аудиторию, он сообщил, что слышал странные звуки, а в здании очень пыльно. Педагог сразу прекратила занятие и вывела учеников на улицу. Благодаря всему этому обошлось без жертв и пострадавших.
В здании оказались иностранцы, происшествие приобрело международный масштаб. Как рассказал Владимир Васильев, консулы Вьетнама, Китая и Монголии лично проведали студентов и убедились, что с ними все в порядке.