Девелоперы расширяют географию
На фоне повсеместного роста цен в 2022 году девелоперы активизировали экспансию в другие регионы. Одним из драйверов также стал уход ряда застройщиков с российского рынка — их проекты подхватили крупные девелоперы.
Региональной экспансии способствовало несколько факторов. Так, в столичных регионах спрос сократился на 30–40% — именно из крупных городов уезжали платежеспособные граждане. В прочих регионах спрос серьезно не пострадал. Кроме того, по всей стране наблюдался рост цен. В ряде регионов цены теперь сопоставимы если не с московскими, то подмосковными. При этом себестоимость строительства в регионах ниже на 15–35% в зависимости от локации, даже в крупных экономически сильных городах.
Консалтинговое агентство GMK называет самыми подходящими городами для развития девелопмента Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Уфу, Тюмень, Красноярск, Краснодар, Пермь, Хабаровск и Иркутск.
Кроме того, в обеих столицах не хватает участков под застройку, особенно для масштабных проектов, на которые нацелены крупные компании. Во многих регионах проще реализовать такие проекты.
Москва и Петербург также становятся объектами экспансии застройщиков из других регионов. Цель — расширить бизнес, иногда получить большую маржу, а также удовлетворить амбиции.
При выборе региона девелоперы оценивают целый ряд параметров, проводя маркетинговые исследования: численность населения, цены, структура спроса и предложения, платежеспособный спрос и т. д.
Например, прежде чем запустить проект в новом субъекте, ГК ПИК смотрит не только на рентабельность, которую может получить, но и на перспективы самого региона. Главным аргументом становится потребность местного рынка в качественном и доступном жилье. Во многих регионах показатель обеспеченности населения жильем все еще невысок, поэтому выход на новые территории перспективен.
За пределами своего региона
Безусловно, при выходе из домашнего региона в незнакомый всегда есть риски. Зачастую местное законодательство преподносит сюрпризы, иногда стандарты качества, принятые в одном регионе, не привлекают покупателей в другом. Кроме того, местное население далеко не всегда знает хоть что-то о крутой столичной компании, зашедшей в регион.
Сложно решаются вопросы с земельными участками. Нередко большая проблема найти подрядные и субподрядные организации. Иногда сотрудникам компании приходится работать в регионе вахтовым методом. Например, Группа компаний «Стройтрансгаз» на проекте культурного кластера в Калининграде, в составе которого есть в том числе жилые дома, привозила своих сотрудников. Но часть персонала все равно набирается на местах
«Как правило, при старте работы в новом федеральном округе мы открываем региональное подразделение, которое берет на себя все задачи по надзору за строительством. К реализации проектов в регионах привлекаются и местные организации — по результатам детального анализа рынка выбираются подрядчики, которые отвечают стандартам, принятым в компании. Такой подход позволяет сохранить высокое качество продукта, снизить себестоимость жилья за счет участия локальных компаний и сделать вклад в экономику региона», — рассказали в ГК ПИК.
Кроме того, ПИК использует сервисы и корпоративные системы, которые предоставляют возможности для эффективной удаленной работы: отслеживание хода работ на всех объектах в online-режиме, контроль всех этапов девелоперского цикла от начала проектирования до передачи ключей покупателям.
Москва не резиновая
Сегодня на российском рынке не менее двух десятков крупных компаний работают сразу в нескольких регионах. Больше всего регионов охватила ГК ПИК — 16, включая Петербург и Ленобласть. Общая площадь всех строящихся жилых кварталов за пределами столичного региона — более 1 млн кв. м. Только за последние несколько лет ПИК вышел в два приволжских региона и четыре дальневосточных, став первым федеральным застройщиком на Дальнем Востоке.
В нескольких регионах работает Группа «Самолет». В зоне внимания — Дальний Восток и Екатеринбург. В Петербург девелопер пришел, приобретя компанию «СПб Реновация».
Аналогичным способом — через покупку игроков рынка — расширяет географию присутствия Группа «Эталон». Например, она приобрела компанию «ЮИТ Россия», которая продала свои активы с уходом из России. Земельный банк «Эталона» пополнили проекты в Свердловской области, Казани, Тюмени, Московской области. Сейчас Группа «Эталон» работает также в Омске.
Группа ЛСР не первый год имеет целое подразделение в Екатеринбурге. GloraX реализует масштабный проект в Нижнем Новгороде. Компания «Талан» из Ижевска добралась до Владивостока, Набережных Челнов, Перми, Сочи, Твери, Тюмени, Уфы, Хабаровска, Ярославля. Большая география у компании «Страна девелопмент»: Тюмень, Екатеринбург, Новосибирск, Москва, Московская область, Петербург; у екатеринбургского застройщика «Брусника»: Тюмень, Сургут, Омск, Москва, Курган, Новосибирск. Пять регионов охватила архангельская Группа «Аквилон», включая Московскую область и Петербург.
На петербургском рынке закрепляются компании из Москвы, с Урала, из Сибири. На подмосковный рынок — с прицелом на столицу — приходят компании из соседних регионов, начиная с небольших проектов.
Время действий
Бизнесмены полагают, что лучшее время для экспансии — когда рынок находится в нижней точке роста: риски велики, но и прибыль выше обычной, и долю можно взять большую. Но сегодняшняя ситуация не характерна для обычного рынка — выход за рубежи закрыт, есть и другие сложности, связанные с санкциями против России. Поэтому лучшим способом развивать бизнес становится его масштабирование по территории страны.
В Санкт-Петербурге в рамках Северо-Западного форума «Устойчивое развитие» состоялась Х Всероссийская конференция «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство». Собравшиеся со всей страны эксперты обсудили перспективы устойчивого развития в сфере строительства, а также в самых разных отраслях. Рычагом перехода к нему, по их оценке, станет реализация национальных проектов.
Председатель Высшего совета партии «Единая Россия» Борис Грызлов подчеркнул важность концепции устойчивого развития, в связи с чем был создан одноименный партийный проект. «Этот форум – уже третий; предыдущие прошли на Северном Кавказе и на Урале. Тема устойчивого развития была ключевой на прошедшем в этом году Петербургском международном экономическом форуме. Это недвусмысленно говорит об актуальности этой концепции», – отметил он, выделив большой вклад НОСТРОЙ в организацию форума.
Борис Грызлов отметил многогранность понятия «устойчивое развитие». «Это и сохранение безопасности страны, и диверсификация российской экономики, и привлечение новых инвесторов, и цифровизация и инновационные технологии, и сокращение бюрократизации, и развитие транспортной инфраструктуры, и экологические вызовы, и современное образование, и модернизация системы здравоохранения, и сохранение традиций российской цивилизации, и многое другое. Несложно заметить, что нацпроекты как раз направлены на развитие во всех этих сферах. Не преувеличением будет сказать, что достижение целей, указанных в национальных проектах, станет переходом России к устойчивому развитию», – подчеркнул он.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко рассказал о практике реализации концепции устойчивого развития на примере возглавляемого им региона. «Наш подход базируется на семи платформах: экономическое развитие, социальная ориентированность, создание комфортной среды проживания, комплексное обеспечение безопасности, цифровизация, развитие гражданского общества и модернизация инфраструктуры. На этой основе сформирована концепция социально-экономического развития региона до 2030 года. Реализация заложенных в нее идей позволит поднять уровень качества жизни всех жителей Ленобласти», – отметил он, подчеркнув, что основу развития во всех сферах обеспечивает в первую очередь экономика, поэтому власти региона делают упор именно на эту сферу.
Со своей стороны, президент НОСТРОЙ Антон Глушков подчеркнул, что для строителей устойчивое развитие – это прежде всего стабильность законодательной базы. «За время существования пресловутого Закона № 214-ФЗ он подвергся 26 корректировкам, и они продолжаются и сейчас. Это в среднем примерно два с половиной изменения каждый год. При том, что реализация проекта жилого комплекса занимает порядка двух лет, за этот период закон менялся примерно пять раз. Конечно, такая частая смена «правил игры» не идет на пользу строительному комплексу», – считает он, с сожалением добавляя, что строители уж свыклись с такой ситуацией и выработали навык быстро адаптироваться к новым условиям.
«Задача Минстроя заключается в том, чтобы дать строителям возможность нормально работать», – так афористично определил главную цель ведомства замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков. По его словам, многое в этом направлении уже сделано (отметим, что в этом с ним согласны многие выступавшие представители строительных компаний). Чиновник отметил также, что ответы на большинство актуальных вопросов, которые сейчас существуют в строительной сфере, уже даны в нацпроектах. «Но принципиального определения ключевых подходов недостаточно. Очень важен фактор эффективности управления на местах, поскольку именно оно определяет успех или неудачу в решении поставленных на государственном уровне задач», – подчеркнул он.
Мнение
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Фактически нашему нацобъединению поручено осуществлять мониторинг реализации нацпроекта в сфере жилья. Результаты этой работы ложатся в основу решений в этой сфере, принимаемых на самом высоком уровне. Кроме того, вице-премьер РФ Виталий Мутко ввел НОСТРОЙ в число структур, с которыми обязательно согласование всей нормативно-технической и правовой документации. Так что роль саморегулируемых организаций растет. Уверен, что такие мероприятия, как форум «Устойчивое развитие», проходящие с широким участием строительной общественности, позволяют Правительству РФ делать правильные шаги в реализации нацпроекта.
До 2024 года власти Ленобласти намерены существенно увеличить социально-экономические показатели и выполнить обязательства региона по национальным проектам. Однако достижение многих параметров будет зависеть от общеэкономической ситуации в стране.
Правительство Ленобласти на прошлой неделе утвердило прогноз социально-экономического развития региона на 2020–2024 годы. В соответствии с ним будут верстаться бюджеты ближайших лет. Прогноз был подготовлен Комитетом по экономической политике и инвестиционной деятельности Ленобласти на основе текущих и ожидаемых показателей развития региона и РФ в целом.
«Свой прогноз мы построили исходя из нескольких консервативных факторов. Первый из них – это сохранение недружественного санкционного давления на нашу страну. Второй (и это глобальная тенденция) – замедление темпов роста экономики. Однако в своем прогнозе мы задействовали и позитивные факторы, в том числе связанные с необходимостью исполнения национальных проектов, что в итоге должно благоприятно отразиться на ситуации в регионе», – отметил глава Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Дмитрий Ялов.
По его словам, в ближайшие годы показатели Ленобласти, по уже сложившейся практике, будут превышать общероссийские. В частности, валовый региональный продукт в 2024 году достигнет 1,64 трлн рублей. Прирост по сравнению с текущим уровнем составит 17,3%. В среднем на 4,2% ежегодно будет расти индекс промышленного производства. Увеличение данного показателя будут обеспечивать обрабатывающая промышленность, логистика, сельское хозяйство. Также сохранится положительная динамика в объемах работ в строительстве. За общий период прирост показателя составит 7%.
Ожидается, что в 2024 году денежные доходы на душу населения увеличатся до 43,3 тыс. рублей в месяц. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата вырастет на 13,3%, до 64,2 тыс. рублей. Однако демографическая ситуация, отметил Дмитрий Ялов, в полной мере не сможет радовать. Ожидается, что через пять лет она будет по-прежнему характеризоваться естественной убылью населения, которая будет компенсироваться только миграционным приростом. Таким образом, к 2024 году численность жителей Ленобласти достигнет 1,9 млн человек.
Дмитрий Ялов на заседании правительства попросил коллег из других комитетов регулярно обновлять статистические данные по их отраслевым предприятиям. «Важно, чтобы вы мониторили ситуацию и предоставляли нам свежие данные по организациям. За счет этого мы сможем более точно спрогнозировать параметры социально-экономического развития региона», – подчеркнул он.
Стоит отметить, что на прошлой неделе Правительство Ленобласти также утвердило проект бюджета на 2020-й и плановый период на 2021–2022 годы. После небольших доработок его отправят в областное Заксобрание. Согласно принятому за основу проекту, в следующем году доходы региона составят 141,8 млрд рублей, расходы – 149,8 млрд. Дефицит средств будет 6%, при этом предполагается, что к 2022 году он снизится до 3%. В бюджете, в частности, будут учтены отчисления средств в фонд «ДОМ.РФ» для помощи в завершении проблемных объектов, выплаты компенсаций родителям при отсутствии мест в детских садах, на расходы на расселение ветхого и аварийного жилья, которое не вошло в госпрограммы.
По словам губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, регион войдет в 2020 год с самым стабильным бюджетом за свою историю. «Ранее об этом мы могли только мечтать. В новом же проекте бюджета всё есть. Однако важно, чтобы расходы, которые мы запланировали, полностью были осуществлены. По текущему году опять видим, что по некоторым направлениям идет недовыполнение по расходной части бюджета», – добавил он.