Деньги на дороги
Чиновники корректируют систему финансирования инфраструктурных проектов.
Последний год показал, что вопреки санкиционному давлению подрядчики могут сдавать в эксплуатацию рекордные объемы дорожно-строительных работ (и даже досрочно) при соответствующем, а иногда и опережающем финансировании. Необходимые условия будущего развития отрасли чиновники прописали в дорожной карте, которая предполагает, что в прошлом году бюджет дополнительно выделил 240 млрд рублей, а в этом году отрасль должна получить еще 100 млрд рублей сверх плана. Средства пойдут на компенсацию роста цен на строительные материалы. «И важную роль здесь играет скорость доведения средств до подрядных организаций. Это нужно делать как можно скорее», — акцентировал внимание на проблеме директор Департамента строительства Правительства Российской Федерации Максим Степанов в рамках выступления на Национальном форуме инфраструктурных компаний, который собрал в Москве топ-менеджеров ведущих дорожно-строительных компаний страны.
Датчики роста цен
Параллельно с этим Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России пытается взять в свои руки контроль над ростом цен на строительные материалы. Как рассказал заместитель главы Минстроя Сергей Музыченко, сейчас ведомство работает над созданием новой системы оценки рисков роста цен на строительные материалы. Подход предполагает, что ежеквартально будут фиксироваться показания по двум критериям: в желтой зоне окажутся позиции, удорожание которых произошло в пределах инфляционных ожиданий, а в красной — те, что вышли за пределы расходов, отведенных на реализацию проектов. Последнюю и будут компенсировать. Ожидается, что такой подход для отслеживания тенденций специалисты начнут применять уже в этом году, а сейчас инициатива проходит обсуждения в Правительстве РФ.
Меняет подход к определению сметной стоимости и Главгосэкспертиза России. Так, в конце февраля первые регионы начали переходить на новый ресурсно-индексный метод. На данный момент он уже внедрен в 79 регионах, а до конца второго квартала к ним присоединятся еще 15 субъектов. Напомним, новый ресурсно-индексный метод отрасль ждала давно, так как с его помощью можно приблизить реальную стоимость строительства к той, что рассчитывается при составлении проектно-сметной документации. Для того, чтобы этого добиться, разработчики провели комплексный пересмотр существующих сметных норм: исключили неточности в расчетах, связанных с применением укрупненных индексов и различной структурой затрат по видам объектов капитального строительства, сформировали сборник сметных цен на материалы и машины по новому уровню, исключили дублирующие и устаревшие позиции, подобрали аналоги. В целом специалисты Главгосэкспертизы России проанализировали порядка 52 тысяч сметных норм, из которых изменению в той или иной степени подверглись более 34 тысяч. В итоге основные строительные ресурсы, оказывающие непосредственное и существенное влияние на сметную стоимость, теперь напрямую привязаны к текущим ценам по данным живого мониторинга. Кроме того, в соответствии с новой методологией рассчитаны сметные цены на эксплуатацию машин и механизмов, уточнен годовой режим работы, порядок определения амортизационных отчислений на полное восстановление и нормы годовых затрат на все виды ремонтов и техническое обслуживание, затраты на энергоносители. Важно и то, что у однородных строительных ресурсов величина индекса больше не привязана к виду объекта строительства. Если раньше пересчет сметной стоимости осуществлялся с его учетом, то сейчас на конечную стоимость ресурса влияет общий тренд изменения цены на группу. Например, если подорожала арматура, значит, вся арматура по базе подорожает вне зависимости от того, какой объект строится. Это влияние будет работать и в обратную сторону: при снижении цены на бетон его стоимость скорректируется везде. Все это позволяет избегать ситуаций, когда одни и те же ресурсы или виды работ на разных объектах имеют различную стоимость. Как отмечают в Главгосэкспертизе России, теперь индекс адекватно и справедливо формирует цену только в привязке к объекту целиком, а отдельные позиции и конкретные ресурсы нельзя пересчитывать ни при каких обстоятельствах. Как подчеркнул Сергей Музыченко, на следующем этапе планируется перейти к еще более справедливой оценке сметной стоимости строительства — ресурсному методу.
Экономия за счет сокращения инвестцикла
Большая работа продолжается и в части сокращения процедур в дорожном строительстве. Если в 2019 году их было 1200, то теперь цифру удалось довести до 989, а, согласно Стратегии развития отрасли, к 2030-му она должна снизиться еще на 30% — до 560. Ожидается, что вместе с этим сократятся и сроки реализации проектов, следствием чего станет привлечение дополнительных инвестиций на уровне 1–2 трлн рублей.
Со своей стороны, подрядчики работают над раскрытием кадрового потенциала и увеличением производительности труда. При этом проблемы и дополнительные расходы у компаний возникают из ошибок в проектной документации, которые приходится исправлять за свой счет. В ответ на это Сергей Музыченко отметил, что Минстрой готовит изменения в этой части, которые позволят подрядчикам снизить затраты.
Внебюджетное финансирование
Чуть позже к дискуссии подрядчиков и чиновников присоединились банкиры, чтобы обсудить перспективы развития в части внебюджетного финансирования строительства дорог, мостов и путепроводов. Напомним, что некоторое время назад соответствующее поручение дал Президент Владимир Путин.
Потенциал для роста в данном направлении есть, так как Россия далека от насыщения автомобильными дорогами, в том числе работающими на платной основе (по окончании концессии и выплаты процентов по кредитам они могут стать бесплатными, как происходит в Испании и Латинской Америке). Согласно экспертным оценкам, нашей стране требуется не менее 10 тысяч километров таковых. Есть и готовые проекты. По данным госкомпании «Российские автомобильные дороги», сегодня созданы и готовы к реализации в рамках концессий и ГЧП объекты на общую сумму порядка 5,6 трлн рублей. Среди них Юго-Западная хорда и магистраль «Золотое кольцо», которую ранее презентовал ГК «Автодор».
Однако сдерживающие факторы не позволяют запустить проекты в стройку. По словам первого заместителя председателя правления госкомпании Игоря Коваля, главные из них — непомерно высокая ставка заемных средств, отсутствие качественно проработанной документации и увеличенные сроки возведения объектов при концессии. По мнению участников дискуссии, первую поможет решить субсидирование процентной ставки, как это уже сделано в сфере сельского хозяйства или промышленного строительства.
Старший управляющий директор Управления структурных кредитов ПАО «Сбербанк» Константин Песоцкий предложил с помощью софинансирования сделать ставку фиксированной для заемщиков на уровне 4% на весь срок действия кредита. Такие условия дадут возможность ПАО «Сбербанк» предоставить порядка 1,5 трлн рублей для строительства дорожных объектов, а Газпромбанку нарастить портфель инвестиций в инфраструктурное строительство до 750 млрд рублей. Еще по 300 млрд рублей, в соответствии с поручением Президента Владимира Путина, готовы предоставить ДОМ.РФ в формате инфраструктурных облигаций и ВЭБ.РФ.
«Суммы в 1 трлн рублей хватит на реализацию целого ряда проектов, — отметил заместитель генерального директора АО "ДСК "Автобан" Денис Анисимов. — Мы готовы работать и по 44-ФЗ, и в рамках концессии». При этом эксперт добавил, что дополнительные финансовые инструменты дают возможность приступить к строительству сейчас, а не через несколько лет, когда каждый из проектов станет ощутимо дороже.
Кроме того, банкиры предложили дорожникам создать новый финансовый инструмент — возмездную рассрочку в рамках 44-ФЗ, позволяющий вернуть справедливость, когда в моменты «кассовых разрывов» у заказчиков подрядчики вынуждены брать кредиты для продолжения деятельности за свой счет.
Ленинградский областной Фонд защиты граждан – участников долевого строительства получил официальную
регистрацию. Регион консолидирует силы для полномасштабного наступления на долгострои.
Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленобласти» второй в России из подобных структур зарегистрирована Минюстом РФ. До конца августа должны завершиться последние кадровые и организационные процедуры.
Напомним, региональный Фонд был создан в рамках реализации положений поправок в законодательство, принятых этим летом, – в соответствии с ними формируется новая схема завершения проблемных объектов. Фонд будет обладать всеми правами застройщика в проблемных объектах, которые станут достраивать путем софинансирования с федеральным бюджетом.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко недавно сообщил, что на эти цели регионом уже зарезервировано 2 млрд рублей в бюджете. Из них 300 млн на этот год, 700 млн – на следующий, 1 млрд – на 2021-й. Первым проблемным объектом, который будет достраиваться за счет средств регионального Фонда, стал ЖК «Шотландия» в Агалатово, возведением которого занималась Строительная компания «Навис». «Если этот механизм покажет свою эффективность, мы и дальше будем с Ленобластью аналогичным образом оказывать поддержку достройке других объектов, где нарушены права граждан», – сообщил заместитель Председателя Правительства РФ Виталий Мутко, побывавший в регионе и ознакомившийся с ситуацией на месте.
Областные власти всерьез взялись за работу в этом направлении. Заместитель председателя правительства региона Михаил Москвин провел встречу с руководством российского Фонда, в ходе которой обсуждались детали работы областной структуры и порядок ее взаимодействия с федеральной. Было особо отмечено, что быстрее могут быть взяты в работу юридически чистые и готовые объекты – те, где прошла процедура банкротства, сформированы реестры участников строительства и ЖСК. Власти Ленобласти уже направили в федеральный Фонд перечень таких долгостроев.
В свою очередь в регион прибыли специалисты российского Фонда. Они приступили к осмотру проблемных объектов области согласно представленному списку. Они намерены ознакомиться с ситуацией примерно на 40 долгостроях, оценить их строительную готовность и составить примерную смету расходов на их завершение.
Надо отметить, что власти Ленобласти и ранее уделяли самое пристальное внимание проблемным объектам. Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в администрации региона, в первом полугодии 2019 года введены в эксплуатацию 10 многоквартирных домов на 2050 квартир, строящихся со значительным нарушением первоначально установленного срока ввода в эксплуатацию. Среди них дома в проблемных жилых комплексах «Созвездие» (застройщик – СК «Навис»), «Щегловская усадьба» (СК «Навис»), «Янинский каскад-3» (ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление») и др. До конца года намечено сдать еще 12 таких объектов на 3898 квартир. В их числе корпуса в таких печально известных долгостроях, как ЖК «Силы природы», ЖК «Щегловская усадьба» (застройщик – СК «Навис»), ЖК «Радужный» (АО «ГлавСтройКомплекс»), ЖК «Карат» (ЗАО «Петро-Инвест») и пр
Мнение
Заместитель председателя Правительства РФ Виталий Мутко:
– Мы уже изучили всю дорожную карту по Ленобласти. Наш Фонд защиты прав дольщиков в соответствии с постановлением, которое выйдет в ближайшее время, будет профинансирован Правительством РФ. После этого он подпишет соглашение уже с регионом. Затем региональный Фонд получит ресурсы на достройку объекта.
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин:
– Сейчас мы находимся в очень плотном контакте с федеральным Фондом помощи пострадавшим участникам долевого строительства в формате «куй железо, пока горячо». Уже есть понятные механизмы завершения проблемных объектов, регионам дали дорожные карты, Ленобласть находится в первых рядах по выполнению необходимых мероприятий для старта совместных с Фондом проектов. Мы вторыми в России зарегистрировали свой региональный Фонд, одними из первых заложили сумму на софинансирование завершения объектов в бюджет области, определили первоочередной объект для достройки – ЖК «Шотландия» и последующие. Мы надеемся, что осенью уже выйдем на достройку вместе с Фондом.
Российский аукционный дом (РАД) продаст на торгах права (требования) по кредитам к компании «Терра Нова». В залоге – участки на намыве Васильевского острова в Санкт-Петербурге. По оценке экспертов, только самые крупные девелоперы смогут побороться за лот.
РАД объявил процедуру запроса предложений по продаже единым лотом 100% акций компании Diserion LTD, принадлежащих ООО Collateral Managemant Limited, и прав требований по кредитам Сбербанка к АО «Терра Нова» на общую сумму 4,5 млрд рублей. Таким образом, покупатель получит право принимать управленческие решения в отношении компании «Терра Нова», в том числе по распоряжению землями общей площадью более 230 га на намыве Васильевского острова в Санкт-Петербурге, уточнили в РАД.
Обеспечением по кредитам выступает 51 участок общей площадью 237,7 га под жилую и коммерческую застройку на намыве. Из них в собственности компании 6 наделов общей площадью 20,3 га, остальное – в аренде до 8 августа 2026 года по договору с Комитетом имущественных отношений Смольного. Участки разной степени готовности: около трети территории готовы на 100%, еще треть – на нулевой стадии (не намыта), готовность остальных варьируется от 10 до 45%.
«Намыв – один из самых масштабных проектов в Санкт-Петербурге за последние годы. Ввиду дефицита земли под жилую застройку на Васильевском острове и в целом в городе участки на намыве пользуются спросом среди девелоперов. Безусловно, появление на рынке прав требований по кредитам с таким обеспечением вызовет высокий интерес среди крупных инвесторов», – говорит руководитель департамента РАД по работе с заложенным и непрофильным имуществом банков Ольга Желудкова.
Торги пройдут в формате запроса предложений на электронной торговой площадке ЭТП РАД. Дата подведения итогов – 1 ноября. Начальная цена лота – 4,5 млрд рублей.
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», считают, что лот интересен для девелоперов, но претендовать на него смогут лишь самые крупные игроки рынка. «Наиболее вероятными интересантами являются крупные жилые застройщики. Полагаю, условия сделки не предполагают предоставления рассрочек по оплате (а в случае с таким активом покупатели хотели бы получить длительную рассрочку), а застройщиков, способных единовременно оплатить такую покупку или же получить кредит от банка, – считанные единицы», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«С учетом размера лота и неопределенности с согласованием инженерной подготовки участков, скорее всего, к активу интерес проявит небольшое количество игроков», – соглашается заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Он также отмечает сложность оценки адекватности стоимости лота. «Интересанты должны будут оценить необходимый объем инвестиций в намыв еще не созданных территорий, обеспечение инженерной инфраструктуры и согласование документов. Кроме того, необходимо будет рассчитать потенциальную выручку от реализации участков или от продажи жилья, если собственник решит вести строительство самостоятельно», – говорит эксперт.
Андрей Косарев перечисляет плюсы лота: «Это, пожалуй, единственная крупная территория под комплексную застройку, доступная в центральных районах города со всеми вытекающими возможностями: уникальная локация с точки зрения видовых характеристик, прекрасная транспортная доступность – ЗСД, в будущем – метро». Но немало, по его словам, и минусов – необходимость очень масштабных инвестиций, долгие сроки намыва и застройки, серьезная зависимость от города и монополистов в решении вопросов инженерной и транспортной инфраструктуры, высокая конкуренция (для жилья), низкий, по крайней мере пока, спрос на коммерческую недвижимость.
Относительно использования земли Владислав Фадеев говорит, что речь будет идти прежде всего о строительстве жилья преимущественно комфорт- или бизнес-класса с включением объектов коммерческой недвижимости, в том числе и торговой. «Ранее предполагалось создание делового или образовательного кластера в северной части намыва, однако пока неизвестно, будут ли эти планы реализованы. На данный момент можно предположить, что значительная площадь северной части будет застроена жильем», – отмечает он.
По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, в районе намыва ведется основное строительство на Васильевском острове. «Объем рынка (жилье, которое строится и находится в продаже) составляет около 290 тыс. кв. м. Средняя цена "квадрата" в локации составляет 105 тыс. рублей, диапазон достаточно широкий – от 88 до 140 тыс. Заявлено еще около 700 тыс. кв. м в дополнительных очередях уже строящихся объектов. Если говорить о территории, которая пока не намыта, там возможно строительство еще более 1 млн кв. м», – отмечает она.
Кстати
В декабре 2018 года РАД провел торги по поручению АО «Терра Нова» по продаже 5,8 га на намыве Васильевского острова. Лот приобрело ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад». Цена составила 1,5 млрд рублей.