Ленобласть смягчает климат для инвесторов
Ленинградская область в различных общероссийских рейтингах стабильно входит в первую десятку. Регион постоянно создает новые преимущества для развития бизнеса. Планомерная работа, на которую выделяются ресурсы, дает результат: оценка бизнесменов инвестклимата в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата улучшается.
Инвестиционную привлекательность региона подтверждают девятая строчка в Национальном рейтинге — 2022 и постоянно растущий объем инвестиций в основной капитал (первый квартал 2023 года по полному кругу — 124,1% к аналогичному периоду 2022 года).
Инфраструктура налаживается
Один из важных критериев для прихода в регион инвесторов — наличие необходимой инфраструктуры: транспортной, инженерной, цифровой. Регион — северо-западный транспортный хаб с крупнейшим портовым грузооборотом в стране (более 200 млн тонн за 2022 год). Здесь сходятся автомобильные, железнодорожные, водные и воздушные пути в створе международных транспортных коридоров из Юго-Восточной Азии и Азиатско-Тихоокеанского региона в Северную и Западную Европу, а также на межконтинентальных маршрутах в Америку и Канаду.
В части инженерного обеспечения идет развитие головных инженерных сооружений Водоканала, опорных источников снабжения Россетей, строятся компрессорные газовые станции. Область входит в Программу газификации 2021–2025 ПАО «Газпром».
Заметным критерием стала цифровизация процессов, на которые завязан инвестор. В регионе разрабатываются новые сервисы, второй год действует личный кабинет инвестора, который позволяет организовать работу с ресурсоснабжающими организациями. Этого удалось добиться благодаря заключению соглашений об информационном обмене, а также системе «единого окна»: через личный кабинет инвестор может отслеживать ход заявки по своему обращению.
«Единым окном» для инвесторов выступает Агентство экономического развития Ленинградской области (АЭРЛО).
«На региональном уровне мы самостоятельно инициировали работу по реинжинирингу технических процедур, на которых спотыкается инвестор. В частности, в прошлом году проводили анализ услуги по вводу объекта в эксплуатацию, в первую очередь это касается ревизии документов от инвестора. На основе анализа составлена карта текущего состояния процесса, сформирован прозрачный перечень документов на получение услуги, а также дорожная карта оптимизации процесса. В этом году мы уже приступили к оптимизации процессов по получению разрешения на строительство и подключению к электрическим сетям», — говорит Егор Мищеряков, первый заместитель председателя Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности.
Барьеры становятся ниже
Систему работы с бизнесом в Ленобласти можно считать построенной, однако она продолжает совершенствоваться. «В регионе работает механизм сопровождения инвестиционных проектов по принципу "единого окна", создана интерактивная инвестиционная карта, действуют налоговые льготы как для новых проектов, так и для компаний, развивающих производство. Реализация проектов открыто обсуждается на Инвестиционном совете, что помогает оперативно решать земельные, градостроительные, экологические и инфраструктурные вопросы», — отметил Егор Мищеряков.
В прошлом году Ленобласть в числе пилотных регионов внедрила Региональный инвестиционный стандарт. По результатам его внедрения на территории региона в качестве лучших практик неоднократно признавались: инвестиционная карта Ленинградской области и заключенные соглашения с ресурсоснабжающими организациями по ускоренному рассмотрению обращений инвесторов.
С 2021 года в регионе реализуется «Зеленый коридор» — проект повышения эффективности межведомственного взаимодействия при работе с инвесторами. Его главное преимущество — понятный алгоритм и прозрачность работы, возможность отслеживать всю историю проекта через личный кабинет инвестора, уменьшение рисков и снижение транзакционных издержек за счет сокращения сроков на ответы. Проект объединил органы исполнительной власти, инфраструктуру поддержки, муниципалов и уже позволил сократить с месяца до семи дней получение ответа по возможности техприсоединения к электроэнергии, водоснабжению или газу. Как было заявлено на одном из последних заседаний Совета по улучшению инвестклимата, следующим шагом на пути снижения барьеров станет реинжиниринг услуг по вводу объектов в эксплуатацию.
«Идет активная работа по оптимизации процедур выдачи разрешения на строительство, ввод объектов в эксплуатацию, техприсоединение. Мы запустили с "Ленэнерго" проект по снижению ограничений при реализации технологического присоединения в части взаимодействия с муниципалитетами и владельцами линейной инфраструктуры. В рамках проекта планируется реинжиниринг внешних процессов сетевой организации и создание единого цифрового пространства на базе ресурса Администрации Ленинградской области со всеми контрагентами, согласование трасс и документов предполагается в электронном виде в сокращенные сроки», — подчеркнул Егор Мищеряков.
Следующим этапом будет запуск инфраструктурной СЭД, общей информационной системы, которая объединит инвесторов, органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, сетевые компании и ресурсоснабжающие организации. Это должно сократить сроки согласования трасс и работ с 30 до десяти рабочих дней.
Сохранить интерес
Мало заинтересовать инвестора, нужно удержать и помочь реализовать проект максимально быстро. В регионе создаются условия для работы бизнеса и привлечения инвестиций. Так, Ленобласть одной из первых в стране стала выделять земельные участки под создание индустриальных парков. Формат индустриального парка позволяет инвестору разом решить проблемы с размещением, строительством мощностей, техприсоединением и проч. Среди двух десятков ИП — созданные региональными властями.
На очередной этап развития вышел созданный региональными властями индустриальный парк «Северо-Западный нанотехнологический центр» (СЗНЦ) в Гатчинском районе, предлагающий потенциальным резидентам для реализации проектов высокотехнологичных производств или готовые производственные здания в аренду, или подготовленные земельные участки под застройку.
Информация о специфике ИП, условиях инвестирования и наличии свободных участков размещена в инвестиционной карте — интегрированной региональной информационной системе «Инвестиционное развитие территории Ленинградской области».
Уровень регистрируемой безработицы в регионе по итогам 2022 года составляет всего 0,4%. Однако производства и другие сферы расширяются, поэтому всегда требуются специалисты. Наибольшую потребность испытывают сферы строительства, обрабатывающее производство. Во все сферы экономики требуются инженеры различных специализаций, операторы, водители, слесари, врачи и медсестры, педагоги и учителя.
Чтобы привлечь кадры, в том числе из других регионов, многие работодатели предоставляют жилье, компенсируют проезд в регион, оплачивают аренду жилья. Безработным гражданам при переселении в другой район Ленинградской области для трудоустройства оказывается однократно финансовая поддержка в размере десяти максимальных пособий по безработице, компенсируются затраты по проезду и провозу имущества. При этом средняя заработная плата, начисленная за январь-февраль 2023 года, составила 59 735 рублей, что на 13% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года (53 088 рублей).
Кроме того, Ленобласть продвигает возможности региона — что называется, занимается самопиаром. «Грамотная "упаковка" наших преимуществ — то, над чем мы постоянно работаем. Чтобы донести наши преимущества, разработан и постоянно обновляется инвестиционный портал Ленинградской области, выпущен "Навигатор инвестора", содержащий подробную информацию обо всех шагах инвестора. Кроме того, у нас есть удобный онлайн-инструмент — интерактивная карта инвестиционных площадок ИРИС. Своей задачей мы видим развитие удобной экосистемы поддержки инвесторов: мы получаем обратную связь о том, что нужно бизнесу, и предлагаем решения», — отметила Анастасия Михальченко, директор Агентства экономического развития Ленинградской области.
В защиту инвестиций
Антироссийские санкции ударили по всем отраслям. Хуже всего пришлось промышленному комплексу — на предприятиях случились простои из-за отсутствия компонентов и комплектующих. Затем все столкнулись с необходимостью перестроить логистические цепочки, искать новых поставщиков и новые рынки сбыта.
В то же время в Ленобласти за редким исключением закрылись предприятия с иностранным капиталом. Иностранные собственники либо передали активы местному менеджменту компании, либо продали российским отраслевым игрокам. Часть предприятий уже вернулась к своей деятельности, остальные готовятся к перезапуску. Это лакокрасочная компания ООО «Литум» (бывшая ООО «Йотун Пэйнтс»), деревообрабатывающее предприятие ООО «Лузалес» (приобретение заводов ИКЕА в России), производство шин ООО «Айкон Тайерс (бывшая Nokian Tyres).
Помогают и логистические преимущества Ленобласти — возможность работать и на внутренний рынок, и на экспорт. Сейчас растет сотрудничество со странами СНГ, идет работа по выводу товаров на рынки стран Востока: Иран, Китай, Индию.
И если раньше в область приходили международные компании, ориентированные на потребительский рынок, например, производители бытовой техники, то сейчас в регионе активно развивается портовая инфраструктура, растет интерес по созданию новых терминалов, предприятий по переработке сырья в припортовой зоне для выполнения одной из основных задач — переориентация грузов и развитие экспорта.
В регионе сложилась мощная инфраструктура по поддержке экспорта, о чем свидетельствует положительный отклик предпринимателей в Национальном рейтинге, в том числе по показателю Б 5.1. Оценка эффективности институтов поддержки экспорта по итогам 2022 года — в категории А.
«Работа экономического блока правительства направлена на то, чтобы помочь предприятиям-экспортерам искать новые возможности по выходу на новые рынки, а импортерам — пути доставки комплектующих», — подчеркивают в Комитете экономического развития и инвестиционной деятельности.
Кроме того, сейчас на федеральном и региональном уровнях перезапускается механизм по защите и поощрению капиталовложений. Механизм СЗПК предусматривает стабилизацию налоговых и иных регуляторных условий реализации инвестиционных проектов на срок до 20 лет, а также возможность возмещения затрат на инфраструктуру, необходимую для реализации инвестиционных проектов, за счет уплаченных налогов и иных обязательных платежей от проекта. В рамках заключаемого с Ленинградской областью Специального инвестиционного контракта (СПИК 2.0) предприятия могут воспользоваться существенными преференциями по налогу на прибыль организаций (снижение ставки налога до 5%) и получить полное освобождение от уплаты налога на имущество организаций на срок до 15 лет при объеме инвестиций менее 50 млрд рублей и до 20 лет при объеме инвестиций более 50 млрд рублей.
Инвесторы также могут воспользоваться инвестиционным налоговым вычетом по налогу на прибыль организаций, позволяющим снизить областную часть налога по расходам на приобретение, изготовление, модернизацию, реконструкцию объектов основных средств подраздела «Машины и оборудование».
С новыми идеями
Как бы ни менялись внешние условия, в регионе развиваются новые проекты. Год назад на Петербургском международном экономическом форуме подписано 30 соглашений на общую сумму 277 млрд рублей. Реализация проектов уже началась.
«Сейчас уже можно сказать, что мы пережили волну "санкционного шока": по итогам первого квартала инвестиции выросли на 24%, индекс промпроизводства за первые четыре месяца перешагнул психологическую отметку в 100%, а на сопровождение в Агентство экономического развития пришло уже 85 новых инвестпроектов», — отметил Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области, проводя заседание Совета по улучшению инвестиционного климата.
Внешнее давление поспособствовало развитию внутреннего туризма. Сегодня наблюдается стабильный рост числа туристов из всех регионов России в Ленинградскую область. Туризм становится важным направлением развития региона. Сейчас разрабатывается комплексная маркетинговая стратегия развития туризма Ленобласти. Уже известно о необходимости увеличить количество гостиниц и нарастить номерной фонд. Большинство отелей в регионе относится к категории малых — они не в состоянии разместить большие организованные группы туристов. Это значит, что организованный туризм в регионе либо значительно дороже ввиду сильно меньшей численности групп, либо просто недоступен в ряде районов области.
«Мы планируем привлечь в ближайшие пару лет не менее трех проектов с номерным фондом более 120 номеров и не менее трех проектов с фондом от 50 номеров. Необходимо также рассмотреть возможность модернизации заброшенных комплексов, лагерей и пансионатов на рекреационных и курортных территориях. Ключевой задачей для нас в этом году является привлечение качественно новых проектов на территорию региона и дополнение существующей инфраструктуры новыми функциями, чтобы сложился комплексный туристический продукт», — заключила Анастасия Михальченко.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин, отмечающий на днях день рождения, как никто другой знает, что строительство — это не только рекорды по вводу жилья на жителя, церемонии закладки первого камня в возведении новых объектов и перерезание символических ленточек по случаю их сдачи. Это повседневная кропотливая работа в единой команде администрации региона по решению имеющихся проблем. Долгострои — одна из них, и работает область над ее решением системно.
Долгострои
Строительный блок администрации Ленобласти готовит поправки в бюджет региона, которыми будут увеличены ассигнования на достройку или выплату компенсаций обманутым дольщикам. Расходы предполагается увеличить на 3,9 млрд рублей: по 450 млн на 2022 и 2023 годы и по 1,5 млрд — на 2024 и 2025 годы. Уже на восстановление прав дольщиков зарезервировано и направляется 3,6 млрд рублей.
«Речь идет о восстановлении прав участников строительства тех комплексов, по которым уже приняты решения набсовета федерального Фонда защиты прав дольщиков под гарантии региона или которые ждут подтверждения финансирования. Соответствующее дополнительное соглашение с федеральным фондом сейчас проходит согласование в администрации региона», — говорит Михаил Москвин.
Он подчеркнул, что заложенные в бюджете средства будут направляться в федеральный фонд только после отчета о расходовании предыдущих.
Также активизировались переговоры с донорами-инвесторами о завершении нескольких крупных и дорогих в достройке жилых комплексов, чтобы сократить расходы бюджета. До середины лета планируется заключить до пяти соглашений с инвесторами по достройке домов, которые находятся в работе Фонда защиты прав дольщиков, но по которым еще нет решений.
Дороги
Комиссия по отбору проектов для участия в федеральных программах одобрила четыре проекта дорог, которые планируется простроить за счет федерального софинансирования по программе «Стимул». Соответствующие заявки будут направлены в Минстрой РФ
Речь идет о строительстве дороги в Новоселье к пожарному депо, части улицы Строителей в Кудрово, улицы Гаражной, соединяющей Бугры и Мурино, и части улиц Шувалова — Воронцовского бульвара в Мурино.
Общая стоимость четырех проектов около 680 млн рублей. Процент софинансирования федерального бюджета составляет: 67% — бюджет страны, 33% — консолидированный бюджет региона и муниципалитета. Результаты отбора будут известны в октябре.
«Минстрой РФ теперь принимает заявки только на развитие дорожно-транспортной сети в новостройках. Мы заявляем в эту программу инфраструктуру в проектах тех застройщиков, которые помогали в решении проблем обманутых дольщиков. Все эти четыре заявки связаны с жилищными проектами доноров», — отмечает Михаил Москвин.
Высотки
В Ленобласти приняты принципиальные решения об ограничении этажности для новых проектов жилья. Для их реализации строительным блоком подготовлены два постановления Правительства, касающиеся выдачи разрешения на строительство многоквартирных домов. В первом говорится, что в обязательном порядке применяются только нормы по этажности, утвержденные в Региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП). Для городских поселений это двенадцать этажей, для сельских — девять. Все иные документы территориального планирования — проекты планировки территории, градпланы, правила землепользования и застройки, если они разрешают строить дома выше РНГП — не применяются.
Второе постановление вводит исключение из этого правила: строить с превышением нормативов по этажности возможно, если застройщик достраивает проблемный объект. В «Дорожной карте» по завершению долгостроев Ленобласти находится около 200 домов, решения о механизмах достройки ждет около 100.
«С 2018 года мы выдали пять разрешений на строительство с увеличенной высотностью: все они были даны застройщикам-донорам, завершающим долгострои. Сейчас на высоком рынке мы видим активность бизнеса, обсуждаем с застройщиками в комплексе и их новые проекты, и завершение старых проблемных. Таким образом мы дали серьезный толчок развитию жилищного строительства в регионе», — говорит Михаил Москвин.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Поздравление Михаилу Москвину от имени коллектива ГАУ «Леноблгосэкспертиза»
С днем рождения Михаила Москвина поздравляет коллектив ИСГ «МАВИС»
Поздравление с днем рождения Михаилу Москвину от команды Комитета по ЖКХ Ленинградской области
Поздравление Михаилу Москвину от от имени компаний и дирекции «Союзпетростроя»
Группа ЦДС поздравляет Михаила Москвина с днем рождения
Новостройки в своей жизни встречал каждый цивилизованный человек. Часть людей имеет опыт в приобретении жилья в новых домах. Но мало кто задумывался, что предшествует получению ключей от новой квартиры, что движет людьми при выборе недвижимости.
Этапы возведения новостройки
Выбор земельного участка. В начале процесса строительства многоквартирного дома лежит выбор места застройки. Застройщик при выборе участка под строительство руководствуется радом критериев:
- Стоимостью земли
- Наличие транспортных артерий
- Возможностью подведения коммуникаций
- Геофизическими параметрами
- Перспективами развития региона.
В совокупности эти факторы влияют на принятие решения о целесообразности начала застройки и стоимости квадратного метра. Близость к транспортным узлам, инженерным сетям, городской инфраструктуре повышает стоимость жилья для покупателя.
Инженерные изыскания. После определения места и площади предполагаемой застройки организуются работы по инженерным изысканиям, которые включают в себя:
- Топографическую сьемку. Необходима для точного определения координат участка и будущих застроек.
- Определение геологических и гидрологических показателей грунтов. Исследуются механические свойства почв, наличие пустот и близость залегания водоносного горизонта.
- Экологические изыскания. Необходимы для установления уровня общей радиации, вредных для человека факторов: физических, бактериологических, химических.
Соответствующим образом оформленные отчеты направляются на экспертизу. По результатам выносится экспертное заключение, которое влияет на процесс проектирования и на получение разрешения на строительство. Результаты инженерных изысканий служат отправной точкой для административно-территориального проектирования. Многоэтажная застройка, согласно Градостроительному кодексу, без проведения инженерных изысканий и последующей экспертизы, не допускается.
Проводить изыскания имеют право аккредитованные организации участники СРО. Пробелом в законодательстве служит отсутствие четких требований к проведению работ по изысканиям. В Градостроительном кодексе сказано, что они должны быть достаточными и необходимыми для безопасной постройки и последующей эксплуатации жилого здания. Но достаточность – это относительный и оценочный критерий.
Разработка технических условий. Данный этап заключается в создании и получении технических условий для подключения будущего здания к инженерным сетям. Технические условия выдают организации эксплуатирующие инженерно-технические сети. В документах отражается возможность подключения, стоимость подведения, работ по обслуживанию, максимально возможные нагрузки на сети. Технические условия подаются в проектную организацию и служат исходными данными для формирования пакета проектной документации.
Проектирование здания. Осуществляется проектной организацией или застройщиком. Важным условием является членство в саморегулируемой организации в архитектурно- строительной области. По итогу выполненных проектных работ формируется пакет проектной документации. Наличие пакета необходимо для:
- Оценки соответствия строящегося здания строительной нормативной документации
- Оценки соответствия техническому заданию от заказчика
- Подготовки сметы расходов на строительство
- Получения разрешения на строительство
- Согласования вопросов подключения к транспортно- инженерным коммуникациям
- Разработки рабочей документации для проведения строительно-монтажных работ на объекте.
Экспертиза проектной документации. Утвержденная заказчиком проектная документация в обязательном порядке направляется на экспертизу. Срок проведения экспертизы составляет максимум 60 дней. Постановлениями правительства регламентирован порядок проведения экспертизы проектной документации государственными и негосударственными организациями.
Получение разрешения на строительство. После получения положительного решения по экспертизе. Пакет документов: проектная документация, бумаги на право собственности, учредительные документы направляются в муниципальные органы для получения разрешения на строительство. Разрешение на строительство подтверждает, что проектная документация соответствует строительным и иным техническим регламентам. И данный документ допускает строительство здания в соответствии с градостроительным, земельным и иным законодательством.
Составление рабочей документации. Рабочая документация необходима для реализации архитектурно- проектных решений. Составляется из текстово-графических документов, необходимых для выполнения строительно-монтажных работ.
Возведение здания. В процессе строительства застройщик обязан соблюдать утвержденные в проектной документации требования и реализовать в точном соответствии утвержденные решения.
Комплекс строительных работ состоит из нескольких шагов:
- Подготовка строительного участка. Прежде чем приступить к основным видам строительных работ, место их проведения должно быть огорожено в целях недопущения на строительную площадку посторонних, и в целях обеспечения сохранности товарно-материальных ценностей и строительной техники. Если необходимо производится перетрассировка инженерных коммуникаций. Строительный участок обеспечивается необходимыми временными сооружениями: административными зданиями, бытовками, туалетами, складскими и крытыми производственными помещениями. К стройплощадке подводятся подъездные пути. Обязательно обустраивается дренажная система для отвода талых и дождевых вод. Организуется мойка техники, выполняющей регулярные рейсы за пределы строительной площадки.
- Разметка площадки застройки. Для соблюдения ориентиров и геометрических пропорций, указанных в проектной документации, на местности производится разметка точек и осей. Согласно этим отметкам, в дальнейшем будет вестись строительство объекта. Поэтому к вычислениям подходят ответственно и скрупулезно.
- Земляные работы. Заключаются в выемке, уплотнению определенного объема грунта для подготовки траншей под фундамент, коммуникации и формированию строительного котлована.
- Обустройство фундамента. Возведение фундамента ведется в строгом соответствии с проектной документацией. Выбор основания для новостройки зависит от гидрогеологических изысканий, финансовой целесообразности, наличия в непосредственной близости метро, автодорог, объектов капитального строительства, суммарных нагрузок на фундамент. При строительстве жилых многоэтажек может использоваться сборный ленточный тип, свайно- забивной, свайно-плитный фундамент.
- Возведение внешних стен. В зависимости от применяемой технологии, дома бывают:
- Кирпичные. Возводятся целиком из кирпича. Стены таких домов имеют значительную толщину. Трудоемки по строительству требуют значительного количества квалифицированного персонала.
- Панельные. Собираются быстро, при помощи кранов как конструктор. Крепятся между собой и опираются на балки перекрытия.
Панели для стеновых конструкций выпускают:
Однослойные - состоящие из одного вида материала.
Двухслойные - состоят из двух материалов: бетона и утеплителя.
По назначению выпускают:
Несущие. Способны воспринимать вертикальные нагрузки собственного веса и веса опирающихся плит, перекрытий, крыши.
Ненесущие. Самые слабые стеновые панели. Служат для возведения внутренних стен и перегородок. Рассчитаны на нагрузку только под собственным весом.
Самонесущие. Стеновые конструкции способные воспринимать нагрузки только от собственного веса и выше заложенных плит.
- Монолитно- панельные. В начале строительства этажа заливается железобетонный каркас. К нему монтируются готовые блоки- панели.
- Монолитно- кирпичные. Монолитный каркас закладывается кирпичом.
Дома с железобетонным каркасом в основе, получили широкое распространение за надежность и быстроту возведения. Кирпичные дома считаются самыми комфортными для проживания. Панельные относятся к бюджетному классу жилья, имеют меньший срок службы, чем кирпич и монолит.
- Строительство крыши. Крыша служит для защиты помещений здания от воздействия атмосферных осадков и сохранения комфортного микроклимата внутри строения. По геометрической конфигурации крыша может быть плоской, двухскатной, односкатной, ломаной. В зависимости от этого и внешних нагрузок определяется материал крыши: дерево, металл, комбинированные системы. Верхний слой крыши кроется кровельными материалами такими как:
- Металлочерепица
- Мягкая битумная черепица
- Профнастил
- Фальцевая кровля
- Рубероид
- Все виды наливных покрытий.
Кровля должна обеспечивать надежную защиту здания от проникновения осадков и служить без капитального ремонта 30 и более лет.
- Планировка квартир. В возведенном здании проводят обособление готовых квартир. Отделяют и комнаты в квартирах стенами и перегородками согласно плану застройки. Параллельно ведут работы по остеклению дома, подведению, подключению и разводке коммуникаций.
- Отделка квартир. На завершающем этапе в новостройке производится как минимум черновая отделка, то есть подводятся коммуникации водоснабжения, водоотведения, канализации, вентиляции, в квартиру заводится электричество. В случае приобретения квартиры с черновой отделкой рассчитывать даже на перегородки не стоит. Следующий вариант отделки- предчистовая. В этом случае возводятся перегородки, выравниваются стены, наносится штукатурка на потолок, пол выравнивается стяжкой, производится разводка электропроводки. Наиболее редкий вариант отделки от застройщика- чистовая отделка. Владельцу нового жилья в квартире с чистовой отделкой останется только повесить светильники, установить бытовую технику и мебель.
Процедура ввода в эксплуатацию. После завершения строительства, подведения и подключения всех коммуникаций, благоустройстве территории, строительстве подъездных путей, дом ставится на кадастровый учет. Затем застройщик обязан сдать новостройку государственной комиссии. Гос. комиссия принимает здание на соответствие постройки требованиям технических регламентов и проектной документации. Срок приемки дома государственной комиссией длится до 3 месяцев. При вынесении положительного решения, застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это значит, что приглашаются собственники квартир, участвующие в долевом строительстве для осмотра жилья и подписания актов приема-передачи; и реализуются оставшиеся квартиры. А в техническом плане дом полностью готов к заселению и эксплуатации.
Эксплуатация здания. Любая новостройка может использоваться только в строгом соответствии с назначением и правилами эксплуатации, с проведением периодического контроля и ремонта. Помещения должны функционировать в соответствии с проектной документацией. Запрещается без согласования с органами БТИ и архитектуры проводить перепланировку здания и квартиры, особенно в части, касающейся воздействия на несущие элементы здания. Сданное городу здание, закрепляется за обслуживающими организациями, следящими за водоснабжением, водоотведением, электричеством, теплом и газом.
Стратегии приобретения жилья в новостройке
Квартира в новостройке может быть приобретена тремя способами:
- По договору участия в долевом строительстве. При этом стоимость квадратного метра будет наиболее выгодная. Цена квадратуры будет расти по мере приближения дома к сдаче. Поэтому момент входа в сделку по приобретению жилья в строящемся доме важен с точки зрения привлекательности стоимости.
- По договору переуступки прав требования. Заключается между дольщиком (стороной участвующей в долевом строительстве) и потенциальным покупателем жилья. Заключить соглашение по переуступке прав возможно в период после подписания договора долевого участия и до момента подписания акта приема-передачи. Все расчеты по договору по переуступке возможны только после государственной регистрации соглашения.
- По договору купли-продажи. Договор купли-продажи заключается между собственником квартиры и покупателем. Признаком собственника выступает наличие свидетельства о регистрации прав собственности на жилье в новостройке. Таким образом, если дольщик подписал акт приема-передачи, то до получения свидетельства о регистрации прав собственности он не может продать квартиру кому бы то ни было. После получения всех документов, подтверждающих права собственности, владелец имеет право продать недвижимость. В данном случае квартира продается уже на вторичном рынке недвижимости по рыночной стоимости.
Критерии выбора недвижимости в новостройке
При выборе квартиры в новостройке покупатели руководствуются рядом критериев. Наиболее важные из них:
- Расположение квартиры в доме. Без крайней необходимости покупатели предпочитают не угловые квартиры. Считается, что велика вероятность промерзания внешних стен в местах примыкания. Этот стереотип сложился в советское время на заре панельного строительства, такие факты имели место. При соблюдении существующих технологий и проекта в 21 веке такого происходить не должно.
- Этажность. Потенциальные приобретатели жилья избегают первых и последних этажей в доме. В первом случае связано с безопасностью, повышенным уровнем шума и запыления. А во втором случае существует опасность протечки крыши, чрезмерным нагреванием солнечными лучами.
- Удаленность от транспортных и социальных объектов. Показатель актуален в городах миллионниках. Люди при выборе квартиры учитывают близость транспортных узлов, школ, детских садов, работы.
- Количество комнат. «Однушка» считается королевой недвижимости. Чаще всего люди выбирают именно однокомнатные варианты. В новостройке застройщик закладывает от 40 до 50% занять однокомнатными квартирами. Стоимость метра жилья в «однушке» выше, чем в сопоставимой квартире с большим количеством комнат. Такая закономерность объясняется повышенным спросом на однокомнатное жилье.
- Наличие отделки. Наличие чистовой отделки привлекает не всех, так как цена таких жилых метров будет близка к максимуму. Но и полное отсутствие признаков внутреннего ремонта не вызывает повышенного спроса. Российские власти пытаются на законодательном уровне упорядочить обязательные минимальные требования для застройщиков по внутренней отделке. Что, несомненно, вызовет очередной виток цен на новую недвижимость.
-Планировка. Важный критерий, влияющий на принятие решения о приобретении жилья. Предпочтение отдается квартирам, где нет длинных коридоров, проходных комнат, раздельный сан. узел; имеется просторная кухня; утепленная лоджия, которая может служить дополнительным функциональным помещением.
- Инфраструктура дома. Оценивается в комплексе. Для комфортного жилья люди тяготеют к домам, где есть грузовой и пассажирский лифт; доступный мусоропровод; работающая вентиляция; грамотно реализованные решения отопительных систем; продуманы меры по увеличению энергоэффективности дома (наличие собственной котельной, теплоизоляция здания); окультуренность придомовой территории; присутствие консьержа или охраны.
Возможно, некоторые критерии покажутся излишними, но при постоянно растущих, часто без обоснования, ценах на квадратные метры человек имеет моральное право выбрать именно то жилье, где уровень жизни будет считаться качественным и соответствующим современным представлениям.