Стандарты помощи петербургским инвесторам
На площадке Петербургского международного экономического форума Петербург готовится презентовать новую систему Регионального инвестиционного стандарта (далее — РИС или Стандарт). Он должен стать эффективным инструментом привлечения инвестиций в город, что позволит улучшить инвестиционный климат Северной столицы.
По результатам Национального рейтинга инвестиционного климата в 2022 году Петербург улучшил позиции и занял шестое место среди российских регионов.
По словам Ивана Складчикова, врио председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга, формирование благоприятного делового климата в Петербурге — одно из ключевых направлений инвестиционной политики. «Нам важен прямой диалог власти и предпринимательского сообщества, умение конструктивно обсуждать новые инициативы, выявлять слабые места и сокращать административные барьеры. Только так мы сможем адаптироваться и продолжать работу в непростых экономических реалиях», — отметил он.
Важным инструментом в этом направлении станет новый инструмент, который разрабатывается городом совместно с деловым сообществом, — Региональный инвестиционный стандарт.
Идеи для инвестиций
Региональный инвестиционный стандарт — разработка Министерства экономического развития, утвержденная приказом министерства в 2021 году. Стандарт разработан с учетом лучших региональных практик по привлечению бизнеса и внедрению стандарта Агентством стратегических инициатив.
В пилотном режиме РИС начал действовать с 2021 года в Москве, Московской, Волгоградской, Воронежской, Нижегородской, Новгородской, Сахалинской, Тульской, Челябинской областях, в Республике Татарстан, Мордовии и Забайкальском крае. В конце прошлого года стандарт действовал в 45 регионах, в 2023-м инвестстандарт распространится по всем российским регионам.
Задача Стандарта — сократить и упростить алгоритм действий инвестора, нацеленного на реализацию проекта, а также унифицировать по всей стране внедрение свода инвестиционных правил.
Регионы, подтвердившие внедрение Стандарта, могут претендовать на дотацию по инвестиционному налоговому вычету. Сумма дотаций на 2023 год запланирована в объеме 3 млрд рублей.
Кроме того, с 2023 года Агентство стратегических инициатив будет учитывать соответствие Стандарту, составляя рейтинг инвестиционной привлекательности регионов.
Инвестстандарт по-петербургски
В составе РИС — пять элементов, которые должны дать регионам базовый инструментарий для привлечения бизнеса и устранить административные барьеры на пути предпринимателя. Петербург должен подтвердить и внедрить все элементы в 2023 году, они уже доступны на Инвестиционном портале Санкт-Петербурга (https://spbinvestment.ru/ru).
Инвестиционная декларация — содержит стратегию развития региона и обязательство главы субъекта по неухудшению условий ведения бизнеса.
Агентства развития — занимаются привлечением частных инвестиций, сопровождением проектов и консультацией предпринимателей. В Петербурге функции агентства выполняет Комитет по инвестициям и подведомственное ему СПБ ГБУ «Управление инвестиций». В городе также действует «Единое окно» для инвесторов.
Инвестиционные комитеты — работают под руководством главы региона для оперативного разрешения спорных вопросов. Работа такого комитета в Петербурге идет на базе Штаба по улучшению условий ведения бизнеса при губернаторе Санкт-Петербурга.
Инвестиционная карта — содержит информацию о территориальном планировании региона, ресурсной базе, инфраструктуре, мерах поддержки и тарифах.
Свод инвестиционных правил — состоит из оптимальных алгоритмов действий инвестора и сроков для подключения к инфраструктуре.
«Мы рассчитываем презентовать новую систему на площадке Петербургского международного экономического форума. Подчеркну, что Петербург имеет многолетний успешный опыт реализации инвестиционных проектов, в городе создана масштабная система поддержки предпринимателей», — уточнил Иван Складчиков.
По его словам, отдельные элементы стандарта уже не первый год работают в Петербурге: реализовывать проекты инвесторам помогает инвестиционный блок правительства, совершенствуется профильное законодательство, действует рабочая группа по инвестициям, разработаны прозрачные алгоритмы взаимодействия с исполнительными органами власти при реализации инвестиционных проектов и многое другое.
Кроме того, информационно-консультационное содействие, необходимое для старта инвестпроекта, можно получить в «Едином окне» для инвестора. Оно уже несколько лет функционирует на базе подведомственного комитету «Управления инвестиций».
Пять элементов нового Стандарта и информация о них доступны инвесторам. На Инвестиционном портале Санкт-Петербурга опубликованы инвестиционная карта, свод инвестиционных правил и многое другое. Указанные ресурсы помогут потенциальному инвестору получить необходимую информацию о возможностях и ресурсах города, наглядно пройти все этапы «клиентского пути» и тем самым сократить время принятия решения и запуска проекта.
Работа по привлечению инвестиций и улучшению условий ведения бизнеса не прекращается. Подготовку к внедрению РИС город ведет совместно с представителями бизнеса, предпринимательским и экспертным сообществом и профильными органами власти.
«Мы стремимся обеспечить для инвестора единую, понятную и прозрачную систему поддержки проектов, сделать работу бизнеса в Петербурге удобной и простой. Именно поэтому в разработке региональных элементов нового Стандарта решающая роль отводится непосредственно деловому сообществу», — прокомментировал Иван Складчиков.
Так, рабочая группа по улучшению инвестиционной деятельности Штаба по улучшению ведения бизнеса приобретает новую функцию по защите прав и законных интересов инвесторов, разрешения их разногласий и споров.
Холдинг Legenda Intelligent Development приобрел у компании Meridian Development из Казахстана проект строительства жилого комплекса на бывшей территории завода «Петмол» в Санкт-Петербурге. Объем инвестиций в него оценивается в 8 млрд рублей.
О завершении сделки рассказали несколько участников строительного рынка. По их данным, в конце июня 2018 года Legenda приобрела 8,5 га на бывшей территории завода «Петмол». Раньше этот участок в партнерстве с Meridian Development планировала застраивать казахстанская компания BI Group. Был даже разработан проект жилого комплекса Promenade стоимостью около 10 млрд рублей. Но партнеры поссорились и разошлись.
В итоге участок приобрела Legenda. Сумма сделки не раскрывается. По оценке гендиректора СК «Красная Стрела» Николая Урусова, стоимость проекта могла составить примерно 1,1-1,4 млрд рублей, учитывая, что разрешение на строительство уже получено.
Гендиректор компании Legenda Василий Селиванов сделку подтвердил. По его словам, на участке появится жилой комплекс из четырех корпусов общей площадью 87,1 тыс. кв.м. (жилая площадь – 36,4 тыс. кв.м). Проектом предусмотрен подземный паркинг на 570 машин, коммерческие встройки, детский сад и кладовые (262 небольших помещений на техническом этаже для нужд жильцов). Проект разработан «Студией 44» Никиты Явейна. Высота зданий не превысит 8 этажей.
«Этот проект станет для нас дебютом в сегменте бизнес-класса и станет нашим авторским переосмыслением стандартного «бизнеса», представленного на рынке», - говорит Василий Селиванов.
Работы на площадке планируется начать уже в этом году и завершить до конца 2022 года. Общий объем вложений в проект оценивается в 8 млрд рублей. Из до 2 млрд рублей может составить проектное финансирование – кредитную линию с таким лимитом открыл холдингу Legenda Альфа-банк.
Участники рынка отмечают, что Legenda приобрела интересный актив. «Место хорошее – на пересечении Московского проспекта и Обводного канала, в шаговой доступности от метро. Близко к центру города. Близлежащие новостройки уже частично заселены и уже успели обзавестись необходимой коммерческой инфраструктурой во встроенных помещениях», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Но, по его словам, у участка есть свои особенности – на территории действуют ограничения, связанные с охранными обязательствами, что создаст девелоперу определенные сложности с конфигурацией новых зданий и сохранением существующих.
«Территория «Петмола» интересна для покупателей – здесь хорошая транспортная доступность – между аэропортом и центром города. Так же близок выезд на ЗСД. При этом, сам участок уже не промзона со всеми ее недостатками, а обжитой и активно развивающийся жилой район, где есть магазины, рестораны и все что нужно для нормальной жизни», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
Кстати
Московский район активно застраивается жильем. На его долю, по данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас приходится 7% строящегося в Петербурге жилья. А за последние пять лет в Московском районе введены в эксплуатацию 25 жилых комплексов на 22,2 тыс. квартир (1,2 млн кв. м). «Сейчас здесь строятся еще 20 жилых комплексов на 847,5 тыс. кв. м жилья. И в ближайшее время начнется строительство еще около 390 тыс. кв. м недвижимости», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин сообщил СМИ размер взносов, которые Смольный рассчитывает собирать в Фонд социальной ответственности застройщиков. Сумма оказалась больше той, на которую надеялись девелоперы, но меньше той, какой опасались.
По словам Игоря Албина, Фонд социальной ответственности застройщиков должен начать действовать к концу 2018 года. В настоящее время формируется схема его будущей работы.
Как отметил вице-губернатор, объемы планирующегося в городе строительства огромны. На сегодняшний день девелоперам согласованы проекты планировок территорий, на которых можно построить более 90 млн кв. м жилья, а также разрешения на строительство примерно 20,7 млн «квадратов». Между тем дефицит средств, необходимых бюджету Петербурга для обеспечения новостроек всей необходимой социальной инфраструктурой, по его словам, на сегодняшний день достигает примерно 140 млрд рублей.
Игорь Албин признал, что у города просто нет денег, чтобы обеспечить строящееся в таких объемах жилье социальной инфраструктурой. «В итоге мы со строителями договорились о том, что они возьмут на себя часть ответственности в размере 6 тыс. рублей с квадратного метра. Нам бы, конечно, хотелось получить 11 тыс. с «квадрата», но мы понимаем, что нельзя вообще лишать девелоперов прибыли», – заявил он.
Напомним, что с идеей создания специального фонда, который аккумулировал бы отчисления застройщиков, направляемые затем на строительство социнфраструктуры, выступили сами строители еще весной прошлого года. «В Фонд социальных обязательств застройщики, по нашей мысли, будут отчислять средства на эти цели пропорционально объемам жилья, которое они возводят. Учредителем этого фонда предполагается сделать субъект РФ, который будет контролировать расходование поступающих средств», – рассказал тогда генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Главной целью инициативы было создание одинаковых для всех «правил игры» в этом вопросе. «Четкого механизма расчета нагрузки на строителей нет. Кто-то строит соцобъекты сам, кто-то куда-то отчисляет деньги. Цифры всегда разные. А ведь понимание расходов на старте проекта – ключевой вопрос для любого бизнеса», – говорил ранее Алексей Белоусов.
К самой идее городские власти отнеслись позитивно. Расхождения начались, когда возник вопрос о сумме. По оценкам, которые провели эксперты «Объединения строителей СПб», речь должна была идти примерно о 4 тыс. рублей на каждый строящийся «квадрат» жилья. Между тем в Смольном ранее называли сумму в 10-12 тыс. и даже в 25 тыс. рублей с 1 кв. м.
Таким образом, озвученная Игорем Албиным цифра стала компромиссом между предложениями девелоперов и пожеланиями городской власти. Причем чиновники пошли на более заметные уступки, чем застройщики.
Кстати
В 2012–2017 годах застройщики Санкт-Петербурга заключили со Смольным 121 соглашение о строительстве 215 объектов социальной инфраструктуры на общую сумму около 90 млрд рублей. Более 70 из них уже введены в строй.
Так, в 2017 году сдано в эксплуатацию 25 социальных объектов, в том числе 2 школы (на 1125 мест), 18 детсадов (на 2880 мест), встроенный кабинет семейного врача, пункт охраны общественного порядка, 3 отремонтированных школы. Наибольший вклад внесли «Группа ЛСР» (завершила строительство 5 объектов), Setl City (3), Холдинг RBI (2), «Главстрой-СПб» (2) и «Форум» (2). Всего по итогам 2017 года в развитие социальной инфраструктуры девелоперы Петербурге вложили около 8,5 млрд рублей.
При этом власти города отмечают, что в задачи на 2018 год входят увеличение объема привлеченных внебюджетных средств и наращивание темпов строительства социальной инфраструктуры, в том числе увеличение числа объектов, передаваемых Петербургу на безвозмездной основе. Ко вводу в 2018 году планируется 24 социальных объекта на общую сумму более 9,5 млрд рублей, включая 2 школы и 18 детсадов. Также к безвозмездной передаче в собственность города планируются земельные участки для последующего строительства соцобъектов за счет бюджета.
Опрос
«Строительный Еженедельник» спросил экспертов рынка об их взгляде на создание Фонда социальной ответственности застройщиков и последствия, к которым оно приведет.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
– До сих пор не ясно, кто конкретно будет создавать фонд и нести ответственность за правильное использование поступивших денег. Чиновники брать ее на себя не хотят. Строителям выступать соучредителями фонда тоже не с руки: наше дело – строить.
Кроме того, желательно сделать размер взносов дифференцированным, а не одинаковым для всех. Ведь те, кто строит жилье в центре Петербурга, и те, кто работает в спальных районах, удаленных от метро, получают за квартиры разную прибыль.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Сама идея индивидуальные обременения застройщиков заменить общими для всех «правилами игры» кажется мне правильной. В то же время печально, что власти всю тяжесть расходов на создание социальной инфраструктуры хотят перенести на девелоперов. Мне кажется, что сумма в 6 тыс. рублей с «квадрата» появилась как результат исчисления всех расходов, необходимых на эти нужды. Дополнительные обременения застройщиков, на мой взгляд, не способствуют развитию рынка. Это увеличит на нем долю более дорогого и, соответственно, менее доступного жилья.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Хотелось бы обратить внимание на то, что Закон № 214-ФЗ содержит прямой запрет на использование средств дольщиков по любому назначению, кроме финансирования строительства непосредственно жилого комплекса. Как быть с этим?
Большая нагрузка на застройщика ведет к неминуемому росту цены квадратного метра, которая и без того является весьма высокой. Рынок существенно снизил маржинальность, девелоперская деятельность в жилищном строительстве ведется на низкой ставке рентабельности. Соответственно, появляется дополнительная нагрузка на покупателей, платежеспособность которых и так не высока. Мне кажется, что городской администрации надо действовать чрезвычайно аккуратно, чтобы не подорвать спрос. Законопослушное строительное сообщество Петербурга работает прозрачно и ответственно, оно будет делать шаги в сторону улучшения социального вопроса. Мы всегда готовы к диалогу, без конструктивного взаимодействия бизнеса и власти невозможно планомерное развитие.