Стандарты помощи петербургским инвесторам
На площадке Петербургского международного экономического форума Петербург готовится презентовать новую систему Регионального инвестиционного стандарта (далее — РИС или Стандарт). Он должен стать эффективным инструментом привлечения инвестиций в город, что позволит улучшить инвестиционный климат Северной столицы.
По результатам Национального рейтинга инвестиционного климата в 2022 году Петербург улучшил позиции и занял шестое место среди российских регионов.
По словам Ивана Складчикова, врио председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга, формирование благоприятного делового климата в Петербурге — одно из ключевых направлений инвестиционной политики. «Нам важен прямой диалог власти и предпринимательского сообщества, умение конструктивно обсуждать новые инициативы, выявлять слабые места и сокращать административные барьеры. Только так мы сможем адаптироваться и продолжать работу в непростых экономических реалиях», — отметил он.
Важным инструментом в этом направлении станет новый инструмент, который разрабатывается городом совместно с деловым сообществом, — Региональный инвестиционный стандарт.
Идеи для инвестиций
Региональный инвестиционный стандарт — разработка Министерства экономического развития, утвержденная приказом министерства в 2021 году. Стандарт разработан с учетом лучших региональных практик по привлечению бизнеса и внедрению стандарта Агентством стратегических инициатив.
В пилотном режиме РИС начал действовать с 2021 года в Москве, Московской, Волгоградской, Воронежской, Нижегородской, Новгородской, Сахалинской, Тульской, Челябинской областях, в Республике Татарстан, Мордовии и Забайкальском крае. В конце прошлого года стандарт действовал в 45 регионах, в 2023-м инвестстандарт распространится по всем российским регионам.
Задача Стандарта — сократить и упростить алгоритм действий инвестора, нацеленного на реализацию проекта, а также унифицировать по всей стране внедрение свода инвестиционных правил.
Регионы, подтвердившие внедрение Стандарта, могут претендовать на дотацию по инвестиционному налоговому вычету. Сумма дотаций на 2023 год запланирована в объеме 3 млрд рублей.
Кроме того, с 2023 года Агентство стратегических инициатив будет учитывать соответствие Стандарту, составляя рейтинг инвестиционной привлекательности регионов.
Инвестстандарт по-петербургски
В составе РИС — пять элементов, которые должны дать регионам базовый инструментарий для привлечения бизнеса и устранить административные барьеры на пути предпринимателя. Петербург должен подтвердить и внедрить все элементы в 2023 году, они уже доступны на Инвестиционном портале Санкт-Петербурга (https://spbinvestment.ru/ru).
Инвестиционная декларация — содержит стратегию развития региона и обязательство главы субъекта по неухудшению условий ведения бизнеса.
Агентства развития — занимаются привлечением частных инвестиций, сопровождением проектов и консультацией предпринимателей. В Петербурге функции агентства выполняет Комитет по инвестициям и подведомственное ему СПБ ГБУ «Управление инвестиций». В городе также действует «Единое окно» для инвесторов.
Инвестиционные комитеты — работают под руководством главы региона для оперативного разрешения спорных вопросов. Работа такого комитета в Петербурге идет на базе Штаба по улучшению условий ведения бизнеса при губернаторе Санкт-Петербурга.
Инвестиционная карта — содержит информацию о территориальном планировании региона, ресурсной базе, инфраструктуре, мерах поддержки и тарифах.
Свод инвестиционных правил — состоит из оптимальных алгоритмов действий инвестора и сроков для подключения к инфраструктуре.
«Мы рассчитываем презентовать новую систему на площадке Петербургского международного экономического форума. Подчеркну, что Петербург имеет многолетний успешный опыт реализации инвестиционных проектов, в городе создана масштабная система поддержки предпринимателей», — уточнил Иван Складчиков.
По его словам, отдельные элементы стандарта уже не первый год работают в Петербурге: реализовывать проекты инвесторам помогает инвестиционный блок правительства, совершенствуется профильное законодательство, действует рабочая группа по инвестициям, разработаны прозрачные алгоритмы взаимодействия с исполнительными органами власти при реализации инвестиционных проектов и многое другое.
Кроме того, информационно-консультационное содействие, необходимое для старта инвестпроекта, можно получить в «Едином окне» для инвестора. Оно уже несколько лет функционирует на базе подведомственного комитету «Управления инвестиций».
Пять элементов нового Стандарта и информация о них доступны инвесторам. На Инвестиционном портале Санкт-Петербурга опубликованы инвестиционная карта, свод инвестиционных правил и многое другое. Указанные ресурсы помогут потенциальному инвестору получить необходимую информацию о возможностях и ресурсах города, наглядно пройти все этапы «клиентского пути» и тем самым сократить время принятия решения и запуска проекта.
Работа по привлечению инвестиций и улучшению условий ведения бизнеса не прекращается. Подготовку к внедрению РИС город ведет совместно с представителями бизнеса, предпринимательским и экспертным сообществом и профильными органами власти.
«Мы стремимся обеспечить для инвестора единую, понятную и прозрачную систему поддержки проектов, сделать работу бизнеса в Петербурге удобной и простой. Именно поэтому в разработке региональных элементов нового Стандарта решающая роль отводится непосредственно деловому сообществу», — прокомментировал Иван Складчиков.
Так, рабочая группа по улучшению инвестиционной деятельности Штаба по улучшению ведения бизнеса приобретает новую функцию по защите прав и законных интересов инвесторов, разрешения их разногласий и споров.
Специалисты рынка негосударственной экспертизы снова смогут работать с проектами в зонах с особыми условиями использования территорий.
В конце июля Госдума РФ утвердила законопроект с поправками в Градкодекс РФ. В частности, документом были исключены принятые в августе 2018 года положения 342-ФЗ, согласно которым экспертизу строительных проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), могут проводить только органы госэкспертизы.
Снова в деле
По словам президента ГК «ННЭ», вице-президента НОЭКС Александра Орта, конечно, сегмент негосударственной экспертизы сильно пострадал от принятия 342-ФЗ. За прошедший период произошло серьезное сокращение организаций экспертизы: с 870, зарегистрированных в реестре Росаккредитации на начало 2018 года, до примерно 350 (включая государственные). «Особенно это коснулось Санкт-Петербурга, практически целиком расположенного в ЗОУИТ. Только наша компания, по скромным подсчетам, за прошедший год недосчиталась около 15 объектов на стадии коммерческого предложения на общую сумму более 11 млн рублей. Это значительный урон, приведший, в частности, к вынужденному сокращению штатной численности», – сообщил он.
«Мы и наши коллеги обращались в судебные инстанции, общественные организации, органы исполнительной и законодательной власти различного уровня. Большую работу провело Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве. Именно оно сумело донести до всех уровней государственных и общественных структур обязательность сохранения и развития института негосударственной экспертизы, необходимость внесения для этого соответствующих изменений в Градкодекс РФ», – подчеркнул Александр Орт.
«В скором времени мы получим исчерпывающий перечень объектов, подлежащих госэкспертизе. Ориентироваться заказчику будет намного проще, негосударственные экспертизы получат возможность опять нарастить объемы работы», – отмечает генеральный директор ООО «Центр ЭСП» Кирилл Белоусов.
Больше самостоятельности
По мнению участников рынка, в ближайшее время нужно навести порядок в экспертном сообществе. В нем не должно быть места недобросовестным организациям, своими действиями дискредитирующим институт негосударственной экспертизы. Для этого необходимо прежде всего консолидировать сообщество, выработать совместно четкие и жесткие правила контроля над работой организаций негосударственной экспертизы и ввести саморегулирование. Александр Орт полагает, что еще одним шагом в регулировании работы негосударственных экспертиз является ликвидация барьеров с государственной. Рассмотрение проектной документации бюджетных, особо опасных и уникальных объектов должно быть обязательным в Главгосэкспертизе, Остальные экспертные организации могут стать вневедомственными, войти в профильную СРО и рассматривать проекты всех инвестиционных объектов.
Генеральный директор ООО «Эксперт-проект» Максим Яковлев отмечает, что в настоящее время в строительстве (и, в частности, в сфере экспертизы) все сильно зарегулировано. При этом в отрасли происходят постоянные изменения, к которым участники рынка не успевают привыкнуть. Только в Градкодекс РФ за последние два года было внесено 10 существенных изменений в объеме более 300 страниц.
«Основной целью формирования института негосударственной экспертизы была ликвидация монополии госэкспертизы и снижение административного давления на бизнес. Вместе с тем отдельные положения, вносимые в законодательные акты, создают ситуации, которые существенно затрудняют деятельность организаций негосударственной экспертизы и восстанавливают монополию государственной, а некоторые структуры неправомерно используют положения изменений, внесенных в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, для ограничения полномочий негосударственной экспертизы. Хорошо, что сейчас неоднократные обращения экспертного сообщества в федеральные органы власти дали положительные результаты», – отмечает специалист.
Больше самостоятельности дать «не-госке» считает важным и генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик. По его словам, институт негосударственной экспертизы уже достаточно заорганизован – и смысла вводить еще какие-либо ограничения нет. «Несмотря на прошедший год «выживания», стратегический выбор в пользу развития рыночных отношений в системе экспертизы сделан. Негосударственная экспертиза и в дальнейшем будет создавать наиболее благоприятный инвестиционный фон для строительного бизнеса», – добавил эксперт.
Мнение
Александр Орт, президент ГК «ННЭ»,вице-президент НОЭКС:
– Я рад, что профессиональное мнение было услышано и законодатели нашли возможность устранения двусмысленностей в правовых актах, которые создавали большое количество проблем заказчикам при обращении за разрешениями на строительство в различных регионах РФ. В скором времени мы все увидим положительный эффект этих изменений: в новых интересных проектах, в возведенных зданиях, в улыбках горожан.
Максим Яковлев, генеральный директор ООО «Эксперт-проект»:
– Прошло более семи лет со времени принятия закона о создании института негосударственной экспертизы. Фактов, подтверждающих снижение безопасности объектов, после введения «негоски» не выявлено. Из СМИ за последние годы мы знаем об авариях в результате некачественной проектной документации. А из материалов судебных заседаний и публикаций следует, что аварии произошли, в частности, из-за нарушений строительных норм, из-за проектных ошибок и недосмотра этого брака органами госэкспертизы. Считаю целесообразным наложить мораторий на внедрение каких-либо дополнительных новшеств.
Сергей Вдовенко, генеральный директор ООО «Амеланд»:
– После внесения изменений в Градкодекс предмет экспертизы проектной документации дополнился проверкой сметной стоимости строительства объектов. Теперь перед началом строительных работ застройщику необходимо иметь полный комплект проектной документации с экспертным заключением. Также теперь экспертиза документации, помимо оценки ее соответствия заданию на проектирование, включает в себя и проверку ее на соответствие техрегламентам, связанным со значимыми объектами наследия, с окружающей средой и т. д. Это нововведение, хотя и предназначается для объектов госкомпаний и бюджетных организаций, – актуально для всех, так как повышает качество строительства.
На аукцион выставлены 2 га земли с расположенными на них зданиями в историческом центре Санкт-Петербурга. Мнения экспертов о дальнейшей судьбе участка разошлись.
Российский аукционный дом (РАД) объявил торги по продаже имущественного комплекса АО «Творческо-производственное объединение «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. М. Горького», расположенного по адресу: Мельничная улица, д. 4, лит. А. В лот входят четыре нежилых здания общей площадью 17,4 тыс. кв. м (на сегодняшний день 5,7 тыс. из них сдается в аренду) с двумя смежными земельными участками, общей площадью 1,9 га.
Согласно ПЗЗ, территория, на которой находятся здания, по функциональному назначению относится к зоне общественно-деловой застройки и жилых домов (ТД 1-2_1) и может использоваться как для размещения коммерческих объектов (офисов и торговли), так и для жилищного строительства.
Район, где расположены здания, по оценке экспертов РАД, обладает высоким инвестиционным потенциалом. В непосредственной близости уже начаты работы по редевелопменту бывших промышленных участков под общественно-деловую застройку. Так, на соседней территории уже расположены бизнес-центры «Мельник» и «Премиум». Территорию завода «Газаппарат» также планируется застроить объектами общественно-делового и торгового назначения.
«Территория имеет высокий потенциал для реализации проекта строительства современного жилого комплекса и объектов коммерческого назначения, в том числе гостиниц. Здания, расположенные на участках, не являются историческими и не относятся к объектам наследия, а значит, могут быть снесены. На период подготовки разрешительной и проектной документации возможно использование площадки под арендный бизнес. По предварительным подсчетам, площадь квартир в новом комплексе может составить порядка 30 тыс. кв. м», – считает руководитель Департамента продаж РАД Юлия Акимова.
Начальная цена составляет почти 956,6 млн рублей; минимальная – 478,3 млн. Торги пройдут 13 августа посредством публичного предложения, заявки принимаются до 6 августа.
У экспертов разные взгляды на оценку лота РАДом. Руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина считает ее адекватной. «Стоимость продажи земли может составлять порядка 60 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит она. А по оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анны Сигаловой, стоимость находится ближе к нижней границы цены и составляет 500–600 млн рублей.
Нет общего взгляда у специалистов и на будущее участка, у которого есть и плюсы, и минусы. «С одной стороны, участок расположен вблизи от Старо-Невского проспекта, Невы, с другой – промышленное окружение. Территория подходит под размещение офисов, гостиниц, апартаментов. При согласовании изменения условно разрешенного вида использования, половину участка можно застроить жильем. При этом на нем сейчас расположены достаточно крепкие капитальные строения, поэтому можно пойти и по пути их реконструкции», – говорит Анна Сигалова.
«Имущественный комплекс находится недалеко от центра города и потенциально может быть востребован под офисную или гостиничную функцию. Причем в последнем варианте, с учетом масштабов, наиболее целесообразным будет проект апарт-отеля», – со своей стороны, отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
А Екатерина Заволокина считает наиболее рациональным возведение в локации жилья. «Целесообразнее использовать эту территорию для строительства жилого комплекса, поскольку по сравнению, например, с офисами жилищные проекты реализуются быстрее, а значит, скорость возврата инвестиций выше. Локация для подобного строительства удачная, территория находится относительно недалеко от центра города, рядом с рекой. Однако, несмотря на то, что уже запущены работы по редевелопменту близлежащих участков, пока что по-прежнему окружение проекта – это бывшие промпредприятия, что может отразиться на цене будущих квартир», – предупреждает она.
Мнение
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– Главный вопрос в том, что решит новый собственник: сохранить или снести здания. В первом случае есть возможность начать получать арендный доход в короткие сроки после приобретения недвижимости. Во втором – более эффективно использовать территорию и увеличить полезную площадь в разы.