Стандарты помощи петербургским инвесторам
На площадке Петербургского международного экономического форума Петербург готовится презентовать новую систему Регионального инвестиционного стандарта (далее — РИС или Стандарт). Он должен стать эффективным инструментом привлечения инвестиций в город, что позволит улучшить инвестиционный климат Северной столицы.
По результатам Национального рейтинга инвестиционного климата в 2022 году Петербург улучшил позиции и занял шестое место среди российских регионов.
По словам Ивана Складчикова, врио председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга, формирование благоприятного делового климата в Петербурге — одно из ключевых направлений инвестиционной политики. «Нам важен прямой диалог власти и предпринимательского сообщества, умение конструктивно обсуждать новые инициативы, выявлять слабые места и сокращать административные барьеры. Только так мы сможем адаптироваться и продолжать работу в непростых экономических реалиях», — отметил он.
Важным инструментом в этом направлении станет новый инструмент, который разрабатывается городом совместно с деловым сообществом, — Региональный инвестиционный стандарт.
Идеи для инвестиций
Региональный инвестиционный стандарт — разработка Министерства экономического развития, утвержденная приказом министерства в 2021 году. Стандарт разработан с учетом лучших региональных практик по привлечению бизнеса и внедрению стандарта Агентством стратегических инициатив.
В пилотном режиме РИС начал действовать с 2021 года в Москве, Московской, Волгоградской, Воронежской, Нижегородской, Новгородской, Сахалинской, Тульской, Челябинской областях, в Республике Татарстан, Мордовии и Забайкальском крае. В конце прошлого года стандарт действовал в 45 регионах, в 2023-м инвестстандарт распространится по всем российским регионам.
Задача Стандарта — сократить и упростить алгоритм действий инвестора, нацеленного на реализацию проекта, а также унифицировать по всей стране внедрение свода инвестиционных правил.
Регионы, подтвердившие внедрение Стандарта, могут претендовать на дотацию по инвестиционному налоговому вычету. Сумма дотаций на 2023 год запланирована в объеме 3 млрд рублей.
Кроме того, с 2023 года Агентство стратегических инициатив будет учитывать соответствие Стандарту, составляя рейтинг инвестиционной привлекательности регионов.
Инвестстандарт по-петербургски
В составе РИС — пять элементов, которые должны дать регионам базовый инструментарий для привлечения бизнеса и устранить административные барьеры на пути предпринимателя. Петербург должен подтвердить и внедрить все элементы в 2023 году, они уже доступны на Инвестиционном портале Санкт-Петербурга (https://spbinvestment.ru/ru).
Инвестиционная декларация — содержит стратегию развития региона и обязательство главы субъекта по неухудшению условий ведения бизнеса.
Агентства развития — занимаются привлечением частных инвестиций, сопровождением проектов и консультацией предпринимателей. В Петербурге функции агентства выполняет Комитет по инвестициям и подведомственное ему СПБ ГБУ «Управление инвестиций». В городе также действует «Единое окно» для инвесторов.
Инвестиционные комитеты — работают под руководством главы региона для оперативного разрешения спорных вопросов. Работа такого комитета в Петербурге идет на базе Штаба по улучшению условий ведения бизнеса при губернаторе Санкт-Петербурга.
Инвестиционная карта — содержит информацию о территориальном планировании региона, ресурсной базе, инфраструктуре, мерах поддержки и тарифах.
Свод инвестиционных правил — состоит из оптимальных алгоритмов действий инвестора и сроков для подключения к инфраструктуре.
«Мы рассчитываем презентовать новую систему на площадке Петербургского международного экономического форума. Подчеркну, что Петербург имеет многолетний успешный опыт реализации инвестиционных проектов, в городе создана масштабная система поддержки предпринимателей», — уточнил Иван Складчиков.
По его словам, отдельные элементы стандарта уже не первый год работают в Петербурге: реализовывать проекты инвесторам помогает инвестиционный блок правительства, совершенствуется профильное законодательство, действует рабочая группа по инвестициям, разработаны прозрачные алгоритмы взаимодействия с исполнительными органами власти при реализации инвестиционных проектов и многое другое.
Кроме того, информационно-консультационное содействие, необходимое для старта инвестпроекта, можно получить в «Едином окне» для инвестора. Оно уже несколько лет функционирует на базе подведомственного комитету «Управления инвестиций».
Пять элементов нового Стандарта и информация о них доступны инвесторам. На Инвестиционном портале Санкт-Петербурга опубликованы инвестиционная карта, свод инвестиционных правил и многое другое. Указанные ресурсы помогут потенциальному инвестору получить необходимую информацию о возможностях и ресурсах города, наглядно пройти все этапы «клиентского пути» и тем самым сократить время принятия решения и запуска проекта.
Работа по привлечению инвестиций и улучшению условий ведения бизнеса не прекращается. Подготовку к внедрению РИС город ведет совместно с представителями бизнеса, предпринимательским и экспертным сообществом и профильными органами власти.
«Мы стремимся обеспечить для инвестора единую, понятную и прозрачную систему поддержки проектов, сделать работу бизнеса в Петербурге удобной и простой. Именно поэтому в разработке региональных элементов нового Стандарта решающая роль отводится непосредственно деловому сообществу», — прокомментировал Иван Складчиков.
Так, рабочая группа по улучшению инвестиционной деятельности Штаба по улучшению ведения бизнеса приобретает новую функцию по защите прав и законных интересов инвесторов, разрешения их разногласий и споров.
Реализация положений нового законопроекта Минтранса РФ может ввести в оборот довольно внушительный массив земель, расположенных в непосредственной близости от аэропортов. Эксперты считают, что территории эти могут быть востребованы под застройку, в том числе и жилую, но вряд ли класс возводимых объектов будет высоким.
Минтранс РФ разработал законопроект о новом порядке установления приаэродромных территорий (ПАТ), который предполагает их существенное сокращение. Согласно документу, при строительстве на этих землях не потребуется дополнительных согласований.
Напомним, что в октябре 2017 года вступили в силу поправки в Градостроительный и Воздушный кодексы, прописанные в Законе 135-ФЗ. В соответствие с ними ПАТ стали зонами с особыми условиями использования территорий. Максимальный размер – до 30 км от аэродрома (что на практике, конечно, не соблюдается, поскольку в эту черту попадают давно застроенные территории). В рамках ПАТ устанавливаются семь подзон – от самой жесткой первой (где разрешено строить только объекты аэропорта) до седьмой, где можно строить все, кроме жилья, если уровень шумов и загрязняющих веществ не превышает норму.
Новый законопроект предполагает сокращение подзон до шести, а в седьмой, намного превышающей по размерам остальные, разрешение (с оговорками) в том числе и жилищного строительства. По мысли инициаторов законопроекта его положения должны упростить процесс достижения договоренности между аэропортами и властями регионов об установлении границ ПАТ.
Как отмечает руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы Юлия Арустамова, законопроектом Минтранс России пытается решить вопрос о самой большой и спорной территории вокруг аэропорта – седьмой подзоне. «В законопроекте предусмотрена возможность застраивать приаэродромную территорию. Документ откладывает установление границ седьмой подзоны до 2025 года. Это существенный фактор, который повлияет на интересы девелоперов. На текущий момент отлагательное условие необходимо для разрешения уже существующих конфликтов между аэродромами, застройщиками и органами муниципальной власти», – считает она.
Между тем востребованность земель, которые потенциально могут быть введены в оборот, с точки зрения развития жилищного девелопмента достаточно спорна. По крайней мере, в Санкт-Петербурге.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что применительно к Северной столице речь может идти только о территориях вблизи аэропорта «Пулково» в Московском районе города. «А это один из самых престижных районов города, новостройки которого традиционно весьма востребованы на рынке», – напоминает она.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем рынка Московского района на 1 июля 2019 года составлял 915 тыс. кв. м (10% от общего объема рынка города). Объем спроса за первое полугодие 2019 года составил 220 тыс. кв. м (13% от объема продаж в границах Петербурга). Средняя цена 1 кв. м жилья в сегменте «масс-маркет» – 121,4 тыс. рублей (на 11% выше средней стоимости «метра» по городу).
«Привлекательность локации, на мой взгляд, может перевесить минусы, связанные с близостью к аэропорту. Рядом с КАДом, например, тоже высокий уровень шума и повышенная загазованность. Но это не останавливает ни девелоперов, ни покупателей жилья», – отмечает Ольга Трошева, добавляя, впрочем, что негативные факторы могут оказать влияние на классность возводимых объектов.
Юлия Арустамова настроена более скептически. «Возведенные объекты могут оказаться в зоне высокого уровня шумов и загрязняющих веществ, что повлияет на спрос и заинтересованность покупателей жилья. Привлекательность данных территория для девелопмента очень низкая, чаще всего на приаэродномной территории возводят недорогие жилые комплексы», – считает она.
Федеральные власти намерены всерьез взяться за легализацию объектов самовольного строительства. Вопрос на самом высоком уровне был поднят еще весной. И вот теперь власти перешли от слов к действию – в Минстрое РФ создается рабочая группа по легализации самостроев.
Напомним, весной руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор обратился к Правительству РФ с призывом легализовать самострои. «Причины появления домов, признанных впоследствии самостроями, неоднозначны, а обвинения исключительно одной стороны (застройщиков) в незаконном строительстве часто несправедливы, особенно учитывая противоречивую судебную практику в сфере узаконивания или сноса таких домов. В результате ни в чем не повинные граждане лишаются своих квартир», – отмечал он в письме на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко.
По словам Александра Моора, единственным действенным правовым инструментом могла бы стать «строительная амнистия» объектов, в отношении которых дано положительное заключение строительно-технической экспертизы. Идею поддержала организация малого и среднего предпринимательства «Опора России».
Не нашлось возражений и у властей. «Если обследование показывает, что помещение безопасно, то конечно, надо найти варианты, как нам его узаконить. Главное – безопасность для граждан», – заявил глава Минстроя Владимир Якушев, подчеркнув при этом, что важно сделать так, чтобы «амнистия самостроев не послужила стимулирующим фактором для появления новых незаконных построек».
И вот теперь объявлено, что в Минстрое РФ создается межведомственная рабочая группа по вопросам применения правовых механизмов легализации объектов недвижимости, признанных по решению суда самовольными постройками, но являющимися безопасными для проживания граждан. Ее возглавит директор правового департамента ведомства Олег Сперанский.
На совещании в Минстрое, в котором приняли участие представители ВЦНСП, «Опоры» и Генпрокуратуры, принято решение обобщить и проанализировать имеющуюся информацию о самостроях в различных регионах РФ и практику применения законодательства в отношении таких объектов. Координацией деятельности рабочей группы займется ВЦНСП.
В первую очередь предполагается составить список таких объектов и структурировать их по категориям. «Граждане, которые попали в такую сложную ситуацию, могут предоставить в ВЦНСП информацию о проблемных объектах, признанных судами самостроями и подлежащих сносу, с предоставлением всей необходимой документации», – сообщил Александр Моор.
Эксперты считают идею актуальной. «Такая инициатива в целом не противоречит положениям законодательства. На сегодняшний день статья 222 ГК РФ содержит соответствующую процедуру легализации самовольной постройки», – говорит советник, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко.
Однако, по ее словам, процедура является общей как для нежилых, так и для жилых зданий. «Одной из проблем легализации самовольных построек является то, что право собственности на нее может быть признано при соблюдении определенных условий только за лицом, которому принадлежат права на земельный участок под постройкой. В ситуации с жилым самостроем не всегда собственники жилых помещений (квартир) обладают соответствующими правами на землю», – говорит эксперт.
Еще одной проблемой является то, что, согласно действующей редакции ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка может быть легализована только в случае соответствия параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. «В случае с жилыми самостроями это означает, что владельцы (граждане) должны будут за свой счет осуществить работы по приведению параметров дома в соответствие с текущими требованиями закона. Однако в случае, когда жилая самовольная постройка фактически не несет угрозы жизни или здоровью граждан, такое требование представляется избыточным. Таким образом, для упрощения механизма легализации самовольных построек необходимо вносить соответствующие изменения в ст. 222 ГК», – резюмирует Арина Довженко.
Мнение
Советник, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко:
– Проблема актуальна, подтверждением чему является довольно пристальное внимание законодателя к ст. 222 ГК РФ, которая содержит определение понятия «самовольная постройка»: в данную статью периодически вносятся уточнения, в связи с чем потенциально может меняться квалификация того или иного объекта.