Стройка просит рубля
Петербургские банкиры постепенно возобновляют кредитование строительной отрасли. Многие из них готовы давать девелоперам свыше 50% от общей суммы инвестиций, но ставки по-прежнему остаются очень высокими. Даже имея статус стратегического партнера, компании могут выторговать деньги на проект лишь под 14-15% годовых.
Объем кредитования банками девелоперских проектов в целом по стране сократился в несколько раз. Программы поддержки остались лишь в крупнейших госбанках, тогда как большинство коммерческих банков свернули кредитование застройщиков.
Поведение банкиров в данной ситуации объяснимо: они опасаются повторения кризиса и неустойчивости мировой экономики. Заявления о том, что рецессия миновала, пусть даже из уст самого президента, пока никого не убеждают. И это особенно тревожит строителей, которые уверены, что выход из кризиса начнется вместе с возрождением системы кредитования.
Пионеры отрасли
В Петербурге сотрудничество финансистов и строителей курируют городские власти. Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко предложила российским банкам «закрепить за собой несколько строительных компаний» и вытянуть всю отрасль из кризиса. Так, в июле прошлого года город подписал соглашение со Сбербанком о проектном финансировании. Рамочное соглашение предусматривало, что Сбербанк будет кредитовать не сами строительные компании, а конкретные объекты. А город, в свою очередь, обещал выкупать за счет бюджета в каждом таком доме от 5% до 15% квартир. Две недели назад председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко сообщил, что Сбербанк России увеличил лимит финансирования по ранее подписанному соглашению.
В октябре аналогичное соглашение о сотрудничестве при кредитовании инвестиционных строительных проектов в сфере жилищного строительства подписал ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад». Программа дает строителям возможность брать кредиты в надежных банках, а также обеспечивает дополнительные гарантии государства. Город предоставляет земельные участки для нового строительства и берет ответственность за социальную инфраструктуру, приобретает жилье в домах, строящихся в рамках проектного кредитования.
По данным Комитета по строительству, практический эффект от данной программы – подписание соглашений по 10 проектам, общей площадью почти 700 тыс. кв. м.
До конца февраля 2010 года комитет намерен подписать соглашение о проектном финансировании с банком «Санкт-Петербург». Документ будет типовым – аналогичным ранее подписанным с банком «ВТБ Северо-Запад» и Северо-Западным банком Сбербанка России. В настоящее время в юридическом комитете городской администрации идет согласование параметров документа.
Портфель Сбербанка растет
В головном Сбербанке еще в январе заявили, что банк будет кредитовать в основном строительство жилья эконом-класса. Северо-Западный банк Сбербанка России продолжит активно кредитовать петербургских строителей. В 2010 году кредитный портфель всей отрасли увеличится на 15-18%. В числе заемщиков банка – холдинг RBI, компании «Элис», «Главстрой СПб» и ЛЭК, а также группа ЛСР.
Так, RBI получило от банка кредитную линию на 4,6 млрд рублей на 7 лет. Строительная корпорация «Элис» в октябре прошлого года взяла кредит в размере 385 млн рублей. В качестве залога выступил участок площадью 7,9 тыс. кв. м на Московском шоссе, 16, лит. А. Его залоговая стоимость составила 101,9 млн рублей. На реализацию «Северной долины» Сбербанк выделил «Главстрою СПб» кредит в размере 3 млрд рублей. В конце августа прошлого года Сбербанк реструктуризировал задолженность строительной компании ЛЭК в 1,5 млрд рублей, срок выплаты продлен на 2 года, а ставка увеличилась.
По словам Сергея Евдокимова, директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Сбербанка, в прошлом году строительные компании города получили порядка 15 млрд рублей кредитных средств.
ВТБ снижает обороты
ВТБ в нынешнем году снизит объем выданных кредитов для застройщиков почти в 11 раз. Одна из причин – большой портфель рискованных девелоперских активов, полученных от проблемных заемщиков. В общем банк готов дать девелоперам кредиты на 20 млрд рублей. Об этом недавно заявил старший вице-президент банка Павел Косов. Около 70% объема планируемых к выдаче займов также придется на проекты в сфере строительства жилой недвижимости. По словам Косова, объем кредитов можно будет увеличить, если на поток будут поставлены ломбардные кредиты арендодателям, то есть краткосрочные займы, которые будут выдаваться под залог уже построенных объектов. Банк уже ведет переговоры о предоставлении первых таких кредитов на общую сумму 400 млн USD. Две недели назад «ВТБ Северо-Запад» установил индивидуальный лимит кредитования строительной компании «Метрострой» в размере 9 млрд рублей. В конце января «ВТБ Северо-Запад» увеличил лимит кредитования Группы ЛСР с 8 млрд до 9 млрд рублей. Кредитную линию в объеме 349 млн рублей на пополнение оборотных средств получила от банка и инвестиционно-строительная корпорация «Мегалит».
Строители на грани
Вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев считает одной из главнейших причин падения отрасли поведение банков, которые не хотят кредитовать новое строительство. По его словам, в конце 2009 года в сложной ситуации находились около 70% компаний России. Но, к счастью, до массовых банкротств пока еще не дошло. Однако чиновник отметил, что большинство банков проявляют чудеса стойкости и готовы реструктуризировать задолженность заемщикам.
«При этом переход строительных активов – залогов – к банкам стал частым явлением для рынка», – говорит эксперт. Однако самим кредитным организациям такая ситуация тоже не нравится. Особенно тем, у кого нет собственных девелоперских подразделений. Напомним, что в прошлом году Сбербанк стал совладельцем столичных проектов Capital Group, ВТБ получил свыше 50% акций компании «Система Галс», а «Альфа-Банк» – активы ИГ KoperniK.
Обременительные залоговые активы девелоперы продают на открытых торгах Российского аукционного дома (РАД), который появился в августе прошлого года. Это – первая российская аукционная площадка для реализации имущества, заложенного по кредитам.
Так, банк «Санкт-Петербург» реализовал на аукционе имущество страховой компании «Скандинавия», куда входили три земельных участка, нежилое здание и два нежилых помещения. Кроме того, «Сбербанк-Капитал» и РАД договорились о продаже объектов недвижимости, перешедших банку в 2008 году в качестве отступного по долгам сибирского ритейлера «Алпи».
Пока же банки решают, давать кредиты или не давать, строители высчитывают, как надолго хватит их мощностей и докризисных заделов, а потребность населения в жилье растет и растет. Скорее всего, рынок потеряет еще нескольких участников – возможно даже, это будут крупные компании. Однако аналитики уже с оптимизмом проходят дно и пишут прогнозы про растущий 2010 год. Строителям обещают вал покупательского спроса, рост цен и цивилизованную конкуренцию, а также поддержку властей. Осталось лишь дождаться этого времени.
Любовь Андреева
На прошедшей неделе появилась информация о том, что шведский концерн Skanska уходит с российского рынка из-за больших рисков и низкой эффективности строительной отрасли и что генеральный директор дочерней фирмы «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский ищет покупателей на свою компанию.
О том, что строительный рынок в Петербурге находится в некотором застое, говорится много и неоднократно. Действительно, цены на новое жилье не растут уже почти год, вместе с тем продажи падают, а дефицит средств в отрасли растет. На начало года он составлял порядка $300 млн, тогда как весь объем строительного рынка в 2004 году уложился в $1,3 млрд. По мнению руководителя компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, «ситуация в настоящее время не очень хорошая. О кризисе говорит то, что падение объемов продаж в отдельные месяцы нынешнего года достигало 45 процентов. При этом растет объем предложений: за последние 2 года он вырос на 2 млн кв. метров, или на 40-45 процентов. Для Санкт-Петербурга это много. Москва в последние несколько лет поддерживает годовой объем ввода жилья на уровне 4,5 млн кв. метров. Это стало возможным из-за монополизации рынка: в Москве пять-шесть крупных компаний контролируют более 60-65 процентов строительного рынка.
В нашем городе ситуация иная, более рыночная: около 17-18 компаний имеют долю рынка порядка 50 процентов. Поэтому она менее управляема. К сожалению, петербуржцы пока не способны переварить объем даже в 2 миллиона».
Цены поползут-таки вверх
Вместе с тем, по мнению советника губернатора, стабильность цен на жилье продержится только до осени, а затем постепенно начнет расти. На это указывают вполне объективные причины, прежде всего рост цен на сырье и материалы, на бензин. Сегодня доходность строительных предприятий упала и составляет менее 10 процентов, тогда как еще год назад она была в 2 раза выше. При такой доходности строители будут не в состоянии долго поддерживать существующие цены и начнут их поднимать. На это указывает и агрессивная реклама некоторых крупных компаний. О неизбежном росте цен говорит и факт сокращения количества ввода новых объектов (в этом году достигнут абсолютный минимум за последние 3 года), и падение количества продаж земельных участков. Виталий Вотолевский полагает, что кризис продлится еще пару лет и к середине 2007 года наступит равновесие в спросе и предложении, после чего объемы строительства можно будет наращивать.
Никто никуда не уйдет
Что касается ухода западных фирм с российского рынка, то, по мнению руководителя «Петербургстрой Skanska», кто-то «услышал звон, да не знает, где он». На самом деле никто никуда уходить не собирается, происходит обычная реорганизация, дело вполне естественное и заурядное. Концерн Skanska со штаб-квартирой в Стокгольме настолько крупная и устойчивая компания (ее оборот в 2004 году составил порядка 15 млрд EURO, компания работает в 60 странах мира), что временные кризисы, происходящие в нашей стране, не в состоянии как-то ухудшить ее положение. Чтобы было понятнее, Виталий Вотолевский рассказал о структуре концерна: «Поскольку концерн Skanska – это огромный холдинг, то в ряде регионов для управления непосредственными оперативными или производственными единицами для координации управления и делегирования части функций головного холдинга руководство концерна еще в 90-е годы создало достаточно крупные дочерние компании. В частности, в Скандинавии для работы в России и странах СНГ на территории Финляндии была создана 100-процентная дочерняя фирма Skanska Oу с оборотом около 1 млрд EURO. Эта дочка, в свою очередь, в 1995 году для работы в России создала компанию Skanska East Europe Oy (SEE). А уже эта компания начала работать в России и создала целый ряд дочерних компаний в различных регионах и офисы в Петербурге и Москве. На сегодняшний день президентом SEE Oy является швед Андерс Йоранссон. В конце прошлого года Skanska East Europe Oy приняла решение о концентрации деятельности компании на двух видах бизнеса. Первый – это подрядные услуги, головной в этом виде деятельности является Skanska Olson (Москва), ее возглавляет г-н Чертищев. В нашем городе ЗАО «Петербургстрой-Сканска» предоставляет второй вид услуг, который было решено оставить – девелопмент (проектирование и строительства жилья). Было еще третье подразделение – Special Projects, в состав которого входила компания ЗАО «Сканска Строй»,,которая занималась крупными подрядными работами по промышленному строительству в регионах России. В частности, строила ледовые дворцы в Петербурге, Ярославле, Череповце».
Нацелились на эффективность
Принятие решения Skanska East Europe Oy о некотором сокращении объемов в России связано с обычным желанием любого грамотного бизнесмена повысить доходность и эффективность всех подразделений. Решение это было принято еще зимой. Компания Hansastroi Oy, основанная прежними руководителями Skanska, выкупила полный пакет акций стоимостью более 100 млн EURO петербургской компании ЗАО «Сканска Строй».
В ходе переговоров достигнута договоренность, что строящиеся в настоящее время объекты будут завершены в сотрудничестве с компанией-продавцом. Компания продолжит свою деятельность под названием ЗАО «Ханса Строй». Генеральным директором остается Кари Мелься, который одновременно является акционером Hansastroi Oy. Кроме того, произведены новые назначения и в компании Hansastroi Oy. На должность директора-распорядителя приглашен Тимо Вилен, председателем совета директоров будет прежний директор-распорядитель компании Skanska Oy Ээро Макконен. Последний официально заявил, что «деятельность компании будет продолжена в качестве производителя качественных строительных услуг и услуг по развитию проектов. Нашей целью является развитие компании и поиск компаньонов по сотрудничеству, которые вместе с опытным персоналом и руководством компании упрочат ее положение в качестве российско-финской компании по предоставлению строительных услуг».
Принятие решения о некотором сокращении объемов в России связано с обычным желанием любого грамотного бизнесмена повысить доходность и эффективность всех подразделений. Решение это было принято еще зимой. Компания Hansastroi Oy, основанная прежними руководителями Skanska, выкупила полный пакет акций стоимостью более 100 млн петербургской компании ЗАО «Сканска Строй». В ходе переговоров достигнута договоренность, что строящиеся в настоящее время объекты будут завершены в сотрудничестве с компанией-продавцом.Компания продолжит свою деятельность под названием ЗАО «Ханса Строй». Генеральным директором остается Кари Мелься, который одновременно является акционером . Кроме того, произведены новые назначения и в компании Hansastroi Oy. На должность директора-распорядителя приглашен Тимо Вилен, председателем совета директоров будет прежний директор-распорядитель компании Skanska Oy Ээро Макконен.Последний официально заявил, что«деятельность компании будет продолжена в качестве производителя качественных строительных услуг и услуг по развитию проектов.
Лилиана Глазова
Смольный готов передать больничные корпуса инвесторам.Это Боткинская больница (Миргородская улица, 3), детская больница им. Святителя Николая Чудотворца (улица Глинки, 4), городская больница №5 (Чебоксарский переулок, 1/6) и психоневрологический диспансер №7 (набережная реки Фонтанки, 132). Почему именно они станут первенцами реформы? Дело в том, что на сегодняшний день они находятся в наиболее плачевном состоянии. Большинство корпусов этих медицинских учреждений построены еще в конце XIX века и требуют дорогостоящего капитального ремонта. Речь идет о миллиардах рублей. Понятно, что в городской казне таких денег просто нет. Поэтому и было принято соломоново решение передать эти здания инвесторам, а сами больницы перевести на периферию.
Игорь ЧЕРЕВКО