Стройка просит рубля
Петербургские банкиры постепенно возобновляют кредитование строительной отрасли. Многие из них готовы давать девелоперам свыше 50% от общей суммы инвестиций, но ставки по-прежнему остаются очень высокими. Даже имея статус стратегического партнера, компании могут выторговать деньги на проект лишь под 14-15% годовых.
Объем кредитования банками девелоперских проектов в целом по стране сократился в несколько раз. Программы поддержки остались лишь в крупнейших госбанках, тогда как большинство коммерческих банков свернули кредитование застройщиков.
Поведение банкиров в данной ситуации объяснимо: они опасаются повторения кризиса и неустойчивости мировой экономики. Заявления о том, что рецессия миновала, пусть даже из уст самого президента, пока никого не убеждают. И это особенно тревожит строителей, которые уверены, что выход из кризиса начнется вместе с возрождением системы кредитования.
Пионеры отрасли
В Петербурге сотрудничество финансистов и строителей курируют городские власти. Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко предложила российским банкам «закрепить за собой несколько строительных компаний» и вытянуть всю отрасль из кризиса. Так, в июле прошлого года город подписал соглашение со Сбербанком о проектном финансировании. Рамочное соглашение предусматривало, что Сбербанк будет кредитовать не сами строительные компании, а конкретные объекты. А город, в свою очередь, обещал выкупать за счет бюджета в каждом таком доме от 5% до 15% квартир. Две недели назад председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко сообщил, что Сбербанк России увеличил лимит финансирования по ранее подписанному соглашению.
В октябре аналогичное соглашение о сотрудничестве при кредитовании инвестиционных строительных проектов в сфере жилищного строительства подписал ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад». Программа дает строителям возможность брать кредиты в надежных банках, а также обеспечивает дополнительные гарантии государства. Город предоставляет земельные участки для нового строительства и берет ответственность за социальную инфраструктуру, приобретает жилье в домах, строящихся в рамках проектного кредитования.
По данным Комитета по строительству, практический эффект от данной программы – подписание соглашений по 10 проектам, общей площадью почти 700 тыс. кв. м.
До конца февраля 2010 года комитет намерен подписать соглашение о проектном финансировании с банком «Санкт-Петербург». Документ будет типовым – аналогичным ранее подписанным с банком «ВТБ Северо-Запад» и Северо-Западным банком Сбербанка России. В настоящее время в юридическом комитете городской администрации идет согласование параметров документа.
Портфель Сбербанка растет
В головном Сбербанке еще в январе заявили, что банк будет кредитовать в основном строительство жилья эконом-класса. Северо-Западный банк Сбербанка России продолжит активно кредитовать петербургских строителей. В 2010 году кредитный портфель всей отрасли увеличится на 15-18%. В числе заемщиков банка – холдинг RBI, компании «Элис», «Главстрой СПб» и ЛЭК, а также группа ЛСР.
Так, RBI получило от банка кредитную линию на 4,6 млрд рублей на 7 лет. Строительная корпорация «Элис» в октябре прошлого года взяла кредит в размере 385 млн рублей. В качестве залога выступил участок площадью 7,9 тыс. кв. м на Московском шоссе, 16, лит. А. Его залоговая стоимость составила 101,9 млн рублей. На реализацию «Северной долины» Сбербанк выделил «Главстрою СПб» кредит в размере 3 млрд рублей. В конце августа прошлого года Сбербанк реструктуризировал задолженность строительной компании ЛЭК в 1,5 млрд рублей, срок выплаты продлен на 2 года, а ставка увеличилась.
По словам Сергея Евдокимова, директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Сбербанка, в прошлом году строительные компании города получили порядка 15 млрд рублей кредитных средств.
ВТБ снижает обороты
ВТБ в нынешнем году снизит объем выданных кредитов для застройщиков почти в 11 раз. Одна из причин – большой портфель рискованных девелоперских активов, полученных от проблемных заемщиков. В общем банк готов дать девелоперам кредиты на 20 млрд рублей. Об этом недавно заявил старший вице-президент банка Павел Косов. Около 70% объема планируемых к выдаче займов также придется на проекты в сфере строительства жилой недвижимости. По словам Косова, объем кредитов можно будет увеличить, если на поток будут поставлены ломбардные кредиты арендодателям, то есть краткосрочные займы, которые будут выдаваться под залог уже построенных объектов. Банк уже ведет переговоры о предоставлении первых таких кредитов на общую сумму 400 млн USD. Две недели назад «ВТБ Северо-Запад» установил индивидуальный лимит кредитования строительной компании «Метрострой» в размере 9 млрд рублей. В конце января «ВТБ Северо-Запад» увеличил лимит кредитования Группы ЛСР с 8 млрд до 9 млрд рублей. Кредитную линию в объеме 349 млн рублей на пополнение оборотных средств получила от банка и инвестиционно-строительная корпорация «Мегалит».
Строители на грани
Вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев считает одной из главнейших причин падения отрасли поведение банков, которые не хотят кредитовать новое строительство. По его словам, в конце 2009 года в сложной ситуации находились около 70% компаний России. Но, к счастью, до массовых банкротств пока еще не дошло. Однако чиновник отметил, что большинство банков проявляют чудеса стойкости и готовы реструктуризировать задолженность заемщикам.
«При этом переход строительных активов – залогов – к банкам стал частым явлением для рынка», – говорит эксперт. Однако самим кредитным организациям такая ситуация тоже не нравится. Особенно тем, у кого нет собственных девелоперских подразделений. Напомним, что в прошлом году Сбербанк стал совладельцем столичных проектов Capital Group, ВТБ получил свыше 50% акций компании «Система Галс», а «Альфа-Банк» – активы ИГ KoperniK.
Обременительные залоговые активы девелоперы продают на открытых торгах Российского аукционного дома (РАД), который появился в августе прошлого года. Это – первая российская аукционная площадка для реализации имущества, заложенного по кредитам.
Так, банк «Санкт-Петербург» реализовал на аукционе имущество страховой компании «Скандинавия», куда входили три земельных участка, нежилое здание и два нежилых помещения. Кроме того, «Сбербанк-Капитал» и РАД договорились о продаже объектов недвижимости, перешедших банку в 2008 году в качестве отступного по долгам сибирского ритейлера «Алпи».
Пока же банки решают, давать кредиты или не давать, строители высчитывают, как надолго хватит их мощностей и докризисных заделов, а потребность населения в жилье растет и растет. Скорее всего, рынок потеряет еще нескольких участников – возможно даже, это будут крупные компании. Однако аналитики уже с оптимизмом проходят дно и пишут прогнозы про растущий 2010 год. Строителям обещают вал покупательского спроса, рост цен и цивилизованную конкуренцию, а также поддержку властей. Осталось лишь дождаться этого времени.
Любовь Андреева
Нагнетаемая властью и прессой истерия на рынке нового жилья рождает у потенциальных покупателей квартир один главный вопрос: до какого уровня сможет опуститься (или «смогут опустить») уровень цен на строящееся жилье? Объявленная властями цена планируемых закупок строящегося жилья установила новые ориентиры.
Участники рынка бьют тревогу
Смольный заявил, что планирует закупить для бюджетников квартиры в строящихся домах по 47 тыс. рублей за 1 кв. м. Тем самым город фактически обозначил для всех потенциальных клиентов строительных компаний новый ценовой ориентир. Если планы города осуществятся, то непонятно, как впоследствии строителям объяснять своим клиентам, почему их жилье продается по 70-80, а то и по 100 тысяч за метр?
Причем город-то хочет покупать самые ликвидные квартиры – в приличных районах, небольшого метража, готовности от 70% или с уже оформленным правом… Да еще и с рассрочкой по «незавершенке»: 30% сразу, а 70% – после сдачи объекта.
Кому будет хуже
Не совсем ясно, чем руководствовались чиновники, принимая эти цифры. «К сожалению, меня, руководителя крупнейшего объединения строителей в Петербурге, на это совещание не пригласили, – пояснил Максим Шубарев, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». – Но могу сказать, что цена в 47 тысяч за метр вряд ли заинтересует кого-то из ответственных, надежных участников рынка». «Это ниже себестоимости, и, я думаю, торги не состоятся. Если же городу кто-то предложит жилье за такие деньги – последствия могут быть самыми печальными», – поддержал коллегу президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко.
Важно понять, для кого они будут печальнее. Для строителей, которым Смольный пытается установить «ординар» продажных цен на типовое жилье? Или же для самого города, который может стать «счастливым обладателем» недостроя?
Второй вариант петербургские девелоперы считают вполне реальным. «Опаснее всего то, что принять данные предложения могут финансово неустойчивые компании, которые готовы пойти на что угодно ради сиюминутного затыкания финансовых дыр», – предполагает Максим Шубарев. Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест», также не исключает, что участие может быть интересно компаниям, «чье нынешнее положение совсем плачевно».
Сколько стоит жилье
Не так давно на одном из круглых столов свою структуру себестоимости представил холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ». Причем в двух вариантах: до кризиса, и новую – с учетом изменения цен и банковских кредитных ставок. По состоянию на «докризисное время» холдинг приводит себестоимость в размере почти 80 тыс. рублей. Новая версия себестоимости от «ЛенСпецСМУ» превысила 86 тыс. рублей за 1 кв. м.
Но данный застройщик ориентируется на себестоимость конкретно своих объектов, расположенных в довольно престижных местах и часто относящихся к классу комфорт. Мы же решили собрать данные нескольких крупных компаний и независимых экспертов, чтобы оценить нынешнюю структуру себестоимости 1 кв. м типового (без излишеств) жилья при условии не очень хорошего местоположения дома.
Эксперты оценивают стоимость земли в районах вроде Шушар примерно в 5,4 тыс. рублей за 1 кв. м будущего жилья (при том что в районе улицы Оптиков город продал застройщику землю по 13-23 тыс. рублей на 1 кв. м возводимого жилья).
Так вот, в Шушарах метр жилья обойдется почти в 58 тыс. рублей. В стоимость работ по строительству объекта на каждый построенный метр «лягут» следующие расходы: проектирование и согласование – 2,1 тыс. рублей, инженерная подготовка участка – 3,7 тыс. рублей, расходы на управление проектом – 1,1 тыс. рублей, СМР – 38 тыс. рублей. Прибавим к этому обслуживание банковских кредитов по нынешним ставкам – 4,4 тыс. рублей, а также расходы на содержание офиса и рекламу – 3,3 тыс. рублей на 1 кв. м.
Легко посчитать, что если этот же объект построить на уже упомянутой улице Оптиков, то цена 1 кв. м возрастет до 72-75 тыс. рублей. А чуть улучшить «классность» дома – и получатся те же показатели, что у «ЛенСпецСМУ»…
Нарушать и побеждать
«Пусть чиновники сами скажут, за что нам можно не платить, чтобы наша цена укладывалась в предлагаемую Смольным?» – говорит Артур Кириленко. Например, не платить налоги – это уже даст экономию более 10% от себестоимости. И не платить за землю – еще почти 10%... И тогда, получив 20% экономии, можно продавать городу.
По сути, именно в таких, и даже еще более «тепличных» условиях возводится государственное жилье. Налоги – минимальные, кредиты – копеечные, земля – и вовсе бесплатная. А еще можно сэкономить на инженерной подготовке, на согласованиях и, конечно же, на офисе и рекламе. Ну зачем городу рекламировать свои стройки? И офис из казны оплачивается, и сотрудники работают за бюджетные деньги.
Не удивительно, что вице-губернатор Михаил Осеевский заявляет, что город может строить бюджетное жилье по 30 тыс. рублей за метр. У города налицо как минимум 50%-ное преимущество, и было бы неверно здесь равняться с частными компаниями.
«В дальнейшем это приведет к непоправимым последствиям. И, в таком случае, не надо называть такие шаги антикризисными мерами: просто государство решает свои проблемы, но, к сожалению, делает это в ущерб рынку, ценой его здоровья и стабильности», – резюмирует ситуацию Максим Шубарев.
Алексей Виноградов, Строительный Еженедельник
Адмиралтейский район не случайно считается ядром исторического центра. Основанный в 1704 году, он и сегодня в отдельных местах практически не изменил своего первоначального облика. Но время берет свое. В соответствии с Генеральным планом развития Адмиралтейскому району уготована судьба стать местом, где намечены перспективные градостроительные преобразования.
В настоящий момент подготовлена документация по планировке территории, ограниченной Московским проспектом, набережной Обводного канала, полосой отвода Балтийской линии Октябрьской железной дороги, Благодатной улицей. Это так называемая «Измайловская перспектива», которая охватывает территории и соседнего Московского района. Зона «сити» станет отправной точкой в дальнейшем развитии территории Обводного канала. Среди запущенных проектов – развитие квартала Шкапина-Розенштейна, реконструкция огромной и вместе с тем проблемной территории завода «Красный треугольник».
Предполагается дальнейшее преобразование территорий трамвайного парка им. Коняшина, фабрики «Скороход». ООО «Финансово-консалтинговая группа» готовит проект планировки и межевания территории на бывших территориях фабрики «Гознак». На бывших объектах военного назначения на острове Новая Голландия года через четыре появится большой общественно-деловой и развлекательный комплекс.
Как рассказал в интервью Алексей Степанов, начальник отдела строительства и землепользования Адмиралтейского района, сейчас на различных стадиях реализации находится 199 объектов. Из них на этапе формирования инвестиционной заявки и предварительного согласования – 85. На 36 объектах идут строительно-монтажные работы. Четыре объекта вводятся в эксплуатацию. 15 объектов являются особо значимыми.
Но есть в районе объекты, которые не бросаются в глаза, но для инвестиционной привлекательности района, его развития они крайне важны. К примеру, в начале 2008 года введена в эксплуатацию районная трансформаторная подстанция ПС-40А на Рижском проспекте. Для ее ввода было проложено более
Учитывая ошибки прошлого
По словам Алексея Степанова, в связи с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс, стало легче работать с документами при рассмотрении того или иного объекта строительства или реконструкции. Теперь при разработке градостроительного плана земельного участка еще до этапа рабочего проектирования должны быть представлены документы по его формированию под объект строительства или реконструкции. Кроме того, должны быть обеспечены технические условия, необходимые для подключения объекта к системам инженерного обеспечения. Были в районе прецеденты, когда объекты не были своевременно сданы в эксплуатацию, – в частности, жилые дома на углу 5-й Красноармейской улицы и Советского переулка и в Большом Казачьем переулке.
– За прошлый год и первую половину 2008 года в наш отдел поступило примерно 50 обращений от ГУ «Управление инвестиций» по вопросу согласования проектов реконструкции под функции, не противоречащие Генплану, – сообщил Алексей Степанов. – Из них было отклонено восемь. Это связано с тем, что проект, например, негативно влияет на зону зеленых насаждений и благоустройство прилегающей территории. Или в процессе их реализации ухудшаются условия проживания граждан.
Так, например, одна из инвестиционных заявок была отклонена в связи с желанием компании пристроить к существующему зданию на улице Писарева новый объект. Отклонили и проект строительства между домами 16 и 18 по Дровяному переулку, чтобы не допустить уплотнительной застройки и нарушения благоустройства территории.
Адресные программы
В районе, где жилой фонд старый, хватает зданий, претендующих на признание их аварийными.
– По большому счету, говорить об аварийности или предаварийном состоянии здания можно по результатам технического обследования, – утверждает Алексей Степанов. – Это не только серьезная, но и дорогостоящая процедура. В районе много зданий, за которыми мы наблюдаем. Здания, признанные аварийными, включены в соответствующее постановление правительства Санкт-Петербурга. И по ним уже ведется или будет вестись определенная работа. Есть объекты, которые необходимо обследовать. Как вариант решения вопроса, связанного с ветхим и аварийным жильем, администрацией района было высказано предложение о строительстве многоэтажного жилого комплекса площадью свыше 90 тысяч квадратных метров в районе набережной Бумажного канала, Бумажной улицы, Нарвского проспекта и Перекопской улицы. Сейчас на этот квартал КГА разрабатывает проект планировки территории.
Этот проект повысит инвестиционную привлекательность и доступность других объектов в районе. Поскольку строительство жилого комплекса правительство города берет на себя, затраты бюджета будут компенсированы за счет привлечения инвесторов в реконструкцию освобождаемых зданий.
Долгострою говорят «нет»
Есть в районе объекты, которые числятся «долгостроями». Они находятся на особом контроле. В прошлом году выездная коллегия рассматривала вопрос об изъятии у инвестора объекта в Подъездном переулке, 13. В настоящий момент рассматривается возможность строительства на этом месте автоматического подземного паркинга. Предложение получило поддержку со стороны администрации города.
Администрация района совместно с КУГИ решает вопрос о замене инвестора, который намеревался реконструировать здание на Серпуховской улице, 2/68.
Внебюджетные источники
Реализация инвестиционных проектов на территории района направлена не только на обеспечение капиталовложений и инвестиций частных инвестиционных компаний. В районе активно осуществляется реконструкция и модернизация школ и дошкольных учреждений. Так, на улице Егорова планируется реконструкция здания школы, в переулке Бойцова, 3 – реконструкция здания с последующей пристройкой.
Власти района намерены осуществить строительство новых спортивных сооружений и многофункциональных комплексов, в которых предусмотрено размещение спортивных объектов. Например, в квартале 4 южнее Обводного канала (за «Варшавским экспрессом») на площади
Марианна Рахман, Строительный Еженедельник