Транспортная инфраструктура Петербурга: вчера, сегодня, завтра
Краткий обзор проектов строительства и реконструкции объектов улично-дорожной сети и метрополитена.
Документальная база
Транспортная инфраструктура Северной столицы развивается в соответствии с генеральным планом и государственной программой «Развитие транспортной системы Санкт-Петербурга».
Новый генеральный план должен появиться в нынешнем году. Для подготовки обосновывающих материалов его транспортных разделов, а также для обоснований приоритетности и сроков реализации объектов транспортной инфраструктуры в 2016 году была разработана «Концепция развития транспортной системы Санкт-Петербурга».
При создании концепции рассмотрено более 12 различных вариантов развития транспортной системы города, из которых было выбрано и промоделировано семь основных сценариев. В результате представлены предложения по 230 объектам улично-дорожной сети (УДС), составлен общий поэтапный перечень мероприятий по развитию УДС и общественного транспорта в рамках существующего среднегодового бюджетного финансирования.
Государственная программа «Развитие транспортной системы Санкт-Петербурга» утверждена постановлением правительства города № 552 от 30.06.2014 г. В соответствии с данным документом сейчас реализуются проекты строительства и реконструкции объектов УДС.
Завершенные проекты
Как сообщили в комитете по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) Санкт-Петербурга, в рамках исполнения государственной программы «Развитие транспортной системы Санкт-Петербурга» в период 2017–2022 годов были возведены и реконструированы 45 объектов улично-дорожной сети города общей протяженностью 110,4 км.
Общая цифра 45 включает в себя 32 построенных новых объекта, в том числе шесть мостов, 19 путепроводов и транспортных развязок, один тоннель, а также 13 реконструированных, включая один мост и два путепровода. Общая протяженность объектов строительства составила 83,6 км, объектов реконструкции — 26,8 км.
К наиболее значимым следует отнести строительство Южно-Волхонской дороги, продолжение Софийской улицы до Колпина, второй этап транспортного обхода Красного Села, проезд по южному берегу Обводного канала, реконструкцию Синопской набережной, Приморского шоссе, Оборонной улицы, Лиговского путепровода.
Реализуемые проекты УДС
«Сегодня улично-дорожная сеть развивается по нескольким направлениям в соответствии с насущными потребностями города, — рассказывает первый вице-президент ГК ”Транспортная интеграция” Светлана Воронцова. — Это отвод транзитных транспортных потоков из центральных районов города, повышение транспортной доступности, формирование и развитие городских магистралей, улучшение связи между районами, реконструкция и ремонт существующих объектов УДС, локальные мероприятия по повышению безопасности дорожного движения».
Рассмотрим каждое направление.
«Создание транспортного обхода центра»
Так называется проект, призванный разгрузить центральные районы от транзитных автомобильных потоков. Сейчас продолжается его поэтапная реализация. Обходной маршрут пролегает с юга по набережной Обводного канала, с восточной стороны — по Синопской и Смольной набережным, с севера — по Выборгской набережной и Приморскому проспекту, с запада его замыкает ЗСД.
В 2018 году реализован проект создания транспортной связи ЗСД с Выборгской набережной и Приморским проспектом по набережной Макарова через Серный остров. На 2025–2026 годы планируется строительство продолжения набережной Макарова от 2-й линии Васильевского острова до моста Бетанкура с возведением моста через реку Смоленку. Это позволит вывести транзитное движение с УДС Василеостровского района.
Транспортная доступность
По данному направлению планируется строительство дорог, которые свяжут город и активно развивающиеся смежные территории Ленобласти: Мурино, Новое Девяткино, Кузьмоловский.
В Приморском районе сейчас решаются две важные задачи: улучшить транспортную доступность удаленных территорий района и подключить деловой квартал «Лахта-центр» к УДС.
Для решения первой задачи в Лахте строится Южная улица до соединения с автомобильной дорогой вдоль восточного берега озера Лахтинский разлив. Вторая решается с помощью 2-го этапа реконструкции Приморского шоссе, который так и называется: «Подключение делового квартала ”Лахта-центр” в Приморском районе к улично-дорожной сети Петербурга». Сейчас возводятся эстакадные съезды: северный — к Приморскому шоссе и южный — к Приморскому проспекту и улице Савушкина. Кроме того, строится подземный пешеходный переход в районе МФК «Лахта-центр».
В районе планируется построить магистрали М-49, которая свяжет Приморское шоссе и ЗСД, а также М-32 — от Приморского шоссе до Шуваловского проспекта. Строительство М-32 на участке от М-49 до Приморского шоссе с возведением путепроводной развязки через ж.-д. пути Сестрорецкого направления с подключением к Приморскому шоссе намечено на 2024–2027 годы.
В Колпинском районе завершаются работы по строительству транспортной развязки на пересечении Петрозаводского и Вознесенского шоссе. Срок действия контракта — до 15 декабря 2023 года.
На северо-востоке города планируется строительство автомобильной дороги от КАД Санкт-Петербурга до трассы Санкт-Петербург — Матокса (участок от Пискаревского проспекта до административной границы города). До конца года будут идти проектирование и разработка градостроительной документации по объекту. Строительство намечено на 2025–2028 годы.
Для обеспечения транспортного сообщения исторических и развивающихся территорий г. Кронштадта реализуются семь объектов УДС общей протяженностью 9,7 км.
Активно ведется работа по развитию УДС на намывной территории Васильевского острова, общая протяженность строящихся дорог — 14,6 км. В поселке Шушары реализуются проекты строительства Новгородского проспекта, Вилеровского переулка, Старорусского проспекта, Чудовской улицы, Шушарской дороги, а также реконструкции Пушкинской улицы.
Новые городские магистрали, связь между соседними районами
Следует отметить два крупных проекта.
В феврале заключен госконтракт на строительство Южной широтной магистрали (ЮШМ). Она соединит Волхонское шоссе, платную трассу М-11 «Нева», Московское шоссе, Советский проспект, а также дорогу федерального значения Р-21 «Кола». Первый этап строительства магистрали, который должен завершиться в декабре 2027 года, охватывает территорию Пушкинского района севернее реки Кузьминки и разделяется на два участка. Первый участок пройдет от улицы Сарицкой до развязки с Петербургским шоссе. Второй — от этой развязки до другой (с железной дорогой Витебского направления) и далее вдоль ж.-д. путей по существующему участку шоссе Подбельского.
Второй объект — это Широтная магистраль скоростного движения (ШМСД). Она пройдет от ЗСД в районе Благодатной улицы внутри промышленного пояса южной планировочной зоны вдоль северного железнодорожного полукольца до примыкания к КАД севернее города Кудрово и далее — до пересечения с Мурманским шоссе. Таким образом, трасса свяжет Кировский, Московский, Фрунзенский, Невский и Красногвардейский районы Петербурга, а также Всеволожский район Ленобласти. В составе магистрали предусмотрен мост через Неву вдоль Финляндского железнодорожного моста в створе Фаянсовой и Зольной улиц.
Сегодня реализуется первый этап строительства ШМСД — возводится Витебская развязка, призванная соединить ЗСД с Витебским проспектом и другими трассами Московского и Фрунзенского районов. Кроме того, решаются имущественные вопросы, проводится подготовка территории для размещения магистрали.
«Широтные магистрали решают важную задачу связи между соседними районами, которые также необходимы наряду с существующими радиальными транспортными коммуникациями от центра города к окраинам», — отмечает Светлана Воронцова.
Мероприятия по безопасности дорожного движения
Наряду со строительством новых объектов УДС, реконструкцией и ремонтом существующих важную роль играют локальные мероприятия по обеспечению безопасности дорожного движения.
«С целью повышения безопасности дорожного движения выполняется мониторинг ситуации на дорогах, по результатам которого предлагается провести ряд мероприятий с оснащением тех или иных участков техническими средствами организации дорожного движения, — рассказывает директор по развитию ООО «Дорнадзор» Петр Атаев. — Разделяются транспортные потоки, в местах повышенной опасности наносятся шумовые полосы, при необходимости нерегулируемые пешеходные переходы оснащаются светофорами, на опасных участках обустраивают пешеходные ограждения».
Строительство Петербургского метро
Это, пожалуй, один из самых болезненных вопросов развития транспортной инфраструктуры Северной столицы. К сожалению, развитие метро в Петербурге существенно отстает от потребностей города. За период с 2011 года введены в строй восемь новых станций.
В КРТИ замедление темпов строительства подземки связывают в первую очередь с банкротством бывшего монополиста в данной области — ОАО «Метрострой».
Напомним, что во исполнение поручения президента РФ Владимира Путина о необходимости принятия мер по обеспечению бесперебойного и непрерывного строительства объектов метрополитена Санкт-Петербурга создано АО «Метрострой Северной столицы» (МССС). Большинство акций предприятия (65%) принадлежат Санкт-Петербургу, 35% — Группе ВТБ. Деятельность МССС полностью контролируется правительством города.
Между КРТИ и МССС заключен государственный контракт на выполнение работ, связанных с проектированием, строительством и реконструкцией объектов инфраструктуры внеуличного транспорта (метрополитена) в Санкт-Петербурге.
Сегодня строятся два участка метро в городе, ввод в эксплуатацию которых намечен на IV квартал 2024 года. Это участок Лахтинско-Правобережной линии (4-й оранжевой) от станции «Спасская» до станции «Горный институт», а также участок Красносельско-Калининской линии (новой — 6-й, коричневой) от станции «Казаковская» до станции «Путиловская».
Некоторыми подробностями строительства этих объектов поделился заместитель директора по производству АО «Метрострой Северной столицы» Геннадий Андреев: «На станции ”Юго-Западная” приступили к монтажу внутренних конструкций. Также во втором квартале начнется строительство вестибюля и шестиэтажного инженерного корпуса.
На ”Путиловской” в начале марта завершилась проходка наклонного хода. Метростроители приступили к монтажу основных внутренних конструкций станционного комплекса. Запланированы отделочные работы и строительство вестибюля.
На станциях ”Горный институт” и ”Театральная” идет обустройство платформ, архитектурно-отделочные работы, монтаж инженерных сетей и проходка прикамерков. Также метростроители укладывают путевой бетон и продолжают монтаж кабельных конструкций и рельсово-шпальной решетки. На Васильевском острове вскоре начнется возведение вестибюля».
По сообщению КРТИ, в настоящее время комитетом ведется работа, направленная на обеспечение строительства следующих перспективных объектов метрополитена Санкт-Петербурга:
— Красносельско-Калининская линия: участки «Казаковская» («Юго-Западная») — «Сосновая Поляна», «Путиловская» — «Обводный канал-2», «Обводный канал-2» — «Полюстровский проспект-1»;
— Кольцевая линия: участки «Большой проспект-2» — «Лесная-2», «Площадь Калинина» — «Ладожская-2», «Лесная-2» — «Площадь Калинина»;
– Невско-Василеостровская линия: участок «Беговая» — «Каменка» («Зоопарк»);
– Фрунзенско-Приморская линия: участок «Комендантский проспект» — «Шуваловский проспект»;
– Лахтинско-Правобережная линия: участки «Большой проспект» («Горный институт») — «Морской фасад», «Улица Дыбенко» — «Кудрово».
По итогам 2017 года количественные продажи вторичного жилья в Петербурге, по оценке экспертов, выросли на 10-15%. Наиболее востребованными стали квартиры в домах, построенных 3-7 лет назад.
По данным Управления Росреестра по Петербургу, в 2017 году было зарегистрировано почти 700 тысяч сделок с недвижимостью. В сравнении с 2016 годом их объем увеличился на 21%. В Ленинградской области объем сделок вырос на 9,5%. В большинстве других регионов страны количество операций с недвижимостью ушли в минус.
Значительная часть сделок с недвижимостью, зарегистрированных Росреестром, связана с продажей и покупкой вторичного жилья. В Петербурге и в Ленобласти объем таких операций в среднем вырос на 10-15%. В Москве «вторички» стало меньше из-за старта городской программы реновации.
Спрос на новое
Риэлторы Петербурга и Ленобласти также отмечают рост количества сделок с вторичной недвижимостью. По оценке генерального директора АН «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Сергея Сосновского, в их агентстве в прошлом году количественный объем сделок, связанный со «вторичкой», вырос на 10-12%. Причем объем «первички» остался приблизительно на уровне 2016 года. «В целом 2017 год для рынка был неровным. Первый квартал года показал падение объема сделок. Незначительный рост начался с апреля. На плановые показатели все стали выходить в летний, казалось бы, мертвый сезон. Осенью также продолжилась положительная динамика. Спад по объему проводимых сделок произошел в последние две недели декабря, что нетипично для самого конца года. Однако в первые недели января 2018-го покупатели квартир быстро активизировались», - отметил он.
По мнению Сергея Сосновского, в целом рынок продаж недвижимости в прошлом году оказался лучше ожиданий.
Директор компании «Адвекс на Академической» Сергей Козлов сообщил, что клиенты все чаще стали интересоваться «новой вторичкой», то есть квартирами в домах, построенных в среднем 3-7 лет назад. Спрос на данный сегмент недвижимости в прошлом году в их агентстве вырос на 25%. «Тенденция на востребованность «новой вторички» продолжится и в этом году. Тем более, что всякая «первичка» рано или поздно становится «вторичкой»», - отметил он.
С доводами коллег о росте спроса на новую вторичную недвижимость согласна и исполнительный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева. Она напоминает, что в 2014-2015 гг. наблюдался бум строительства новых жилых комплексов на приграничных с городом территориях Ленобласти. К 2017-му произошло некоторое затоваривание рынка. «Стало больше сделок с переуступкой прав требований. Люди, покупавшие квартиры в инвестиционных целях, решили их побыстрее продать, чтобы сохранить какую-то доходность», - отмечает она.
На текущем уровне
По оценке генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, наибольший объем сделок на «вторичке» в прошлом году пришелся на Всеволожский район Ленобласти. Рост количества сделок составил 35%. По Петербургу рост сделок по вторичной недвижимости составил 15%. «Покупатели чаще всего выбирали квартиры в Приморском, Красносельском и Московском районах. На четверть выросло количество сделок в Красносельском районе, а снижение спроса зафиксировано в Невском, Кировском, Адмиралтейском и Петроградском», – отмечает эксперт.
Кроме того, в 2017 году произошло снижение цен на непопулярное жилье, построенное до 2000-х годов, на 3-8%. Но в целом, средняя цена квадратного метра за год практически не изменилась и составила 95,5 тыс. рублей (по данным на декабрь 2017 года).
По мнению управляющего директора департамента инвестиций, в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, оснований полагать, что структура спроса или динамика цен существенно поменялась на вторичном рынке Петербурга или поменяется в наступившем году, нет. «Наиболее популярными локациями остаются Красносельский и Приморский район: в первом можно найти «семейную» квартиру достойного метража по приемлемой цене, второй показывает динамичное развитие и становится все более привлекательным. Два последних года для вторичного рынка прошли без сильных всплесков и спадов», - считает она.
Аренда в «минус»
Если продажи «вторички» при стабильных ценах в Петербурге в 2017 году шли в рост, то стоимость аренды такого жилья незначительно снизилась. По данным экспертов компании Domofond.ru, аренда однокомнатной квартиры в Петербурге подешевела на 2,5% и на конец прошлого года составила 22,5 тыс. рублей. Таким образом Северная столица заняла 6-е место по уровню снижения стоимости аренды жилья среди российских городов-миллионников. При этом, в целом по стране арендные ставки увеличились на 1,4%.
«С начала 2015-го до середины 2016 года средняя ставка аренды квартир в России непрерывно снижалась и в результате упала на 9,8%, поэтому сейчас мы находимся на этапе восстановления. Аренда жилья по-прежнему доступнее для граждан, чем покупка, даже несмотря на продолжающееся снижение цен на квартиры и ипотечных ставок», ― делает выводы руководитель проекта Domofond.ru Анна Березина.
Парламент Петербурга принял в первом чтении поправки в городской закон о комплексном освоении территории (КОТ). Этот документ, в случае одобрения, вернет в наш город практику предоставления застройщикам участков под КОТы. Комитет по инвестициям Смольного уже подготовил два таких участка в Колпинском районе. Но строители говорят, что в случае отмены «долевки» большие территории развивать будет некому.
Законодательное собрание Петербурга на этой неделе приняло в первом чтении поправки в городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования». Проект этого закона разработал Комитет по инвестициям. А главная его цель – синхронизировать местное и федеральное законодательство, которое регулирует комплексное освоение территорий.
«Документ определит взаимные обязательства города и инвесторов по освоению больших территории и сроки реализации таких инвестиционных проектов. Эти меры станут дополнительной гарантией, как для города, так и для инвестора», - отметила председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. По ее мнению, эта мера будет способствовать привлечению дополнительных инвестиций в недвижимость, развитию жилищного строительства, а также обеспечению населения необходимыми объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Главный итог корректировки закона будет заключаться в том, что в городе возобновится практика предоставления застройщикам участков из казны для КОТ. Причем, Комитет по инвестициям уже подготовил два таких участка в Колпинском районе. Но инвесторам они еще не переданы. Девелоперы говорят, что эти поправки в закон ничего принципиально для них не изменят. Их больше беспокоит скорая отмена «долевки», которая может поставить крест не только на больших проектах, но, вообще, на всей строительной отрасли.
«Сегодня и так большинство масштабных проектов в городе ведется в логике комплексного освоения территории, поэтому никакой сенсации в этих поправках не содержится. Но отрадно видеть, что возобладала здравая точка зрения и вместо предложения один застройщик – один объект власть принимает нормальную логику развития: крупный застройщик – крупный проект», - говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Она добавила, что проекты КОТ - единственная альтернатива точечной, уплотнительной застройке. «Рассматривать их надо, как нормальный, позитивный для города сценарий развития. Как проекты нового строительства, так и реконструкция городских кварталов должны вестись комплексно», - уверена она.
С коллегой согласен генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. «С точки зрения развития города комплексное освоение территорий самое правильное и перспективное. КОТы позволяют изначально проектировать на больших участках под застройку новые, комфортные для проживания районы с собственной социальной и транспортной инфраструктурой, с единым архитектурным обликом. Отношение петербуржцев к жилью стало более взыскательным. Удовлетворить их требования в полном объеме можно только при комплексном подходе к реализации проекта. К тому же, это целесообразно с точки зрения экономики. Но важно, чтобы изначально заявленные застройщиком планы воплощались в жизнь в полном объеме», - говорит он.
«Проекты КОТ, которые застраиваются исключительно жильем и социалкой, становятся все менее конкурентоспособными. Нужны градообразующие «якоря», драйверы развития, которые играют важную социальную роль, обеспечивают занятость, одним словом оживляют территорию, гарантируют ее устойчивое развитие на долгие годы вперед», - добавляет генеральный директор УК «СТАРТ Девелопмент» Сергей Хромов.
Крупные проекты жилищного строительства в Петербурге переживают не лучшие времена. Старт многих из них девелоперы отложили из-за кризиса. А развиваться тем, что уже стартовали, мешают не решенные вопросы строительства социальной и транспортной инфраструктуры и постоянно меняющиеся правила игры на строительном рынке города.
«Последняя новость о скорой отмене долевого строительства вообще всех ошеломила. Мы с тревогой ждем, как будут развиваться события. Эта реформа, безусловно, окажет негативное воздействие на рыночную ситуацию, приведет к росту цен, пагубному ажиотажу. Вместо нормального планомерного регулирования мы можем получить неуправляемые стихийные процессы», - говорит Светлана Денисова.
«Все строители понимают, что закон есть закон - его придется исполнять. Мы законопослушны и строить будем в любой ситуации. И большие проекты КОТ, и маленькие тоже. А если станет невыгодно возводить жилье, будем строить что-то другое – заводы, гостиницы, офисы. Но в инициативе по отмене долевки многое тревожит. Мы опасаемся, что в итоге, «квадрат» жилья значительно подорожает. По прогнозу, его цена может прибавить 15-30% только за счет увеличения стоимости денег для строителей. Эти затраты неизбежны, и лягут они на плечи покупателей квартир», - заключил вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов.