Наследник льготной ипотеки
Аренда с правом выкупа должна привести на рынок покупателей, которые не могут воспользоваться льготной ипотекой.
Власти запускают новый маркетинговый инструмент формирования спроса на жилье, который при низкой покупательской способности населения позволит сохранить объемы строительства на прежнем уровне. По мнению экспертов, наем с правом выкупа должен стать альтернативой льготной ипотеке или кредиту без первого взноса, переводя в пул покупателей с невысокой платежеспособностью. По поручению президента в стране уже проходит тестирование нескольких моделей работы рынка арендного жилья. Какая из них будет принята за основную, станет понятно после подведения результатов исследования.
В послании Федеральному собранию Владимир Путин предложил запустить специальную программу льготного арендного жилья для работников предприятий оборонно-промышленного комплекса, по которой ставка аренды будет существенно ниже рыночной, так как значительную часть платы за жилье возьмет на себя государство. «Поручаю отработать все детали этой программы и не затягивая приступить к строительству такого арендного жилья. В первую очередь в городах наших значимых оборонных, индустриальных и научно-исследовательских центров», — подчеркнул глава государства.
Отметим, что Владимир Путин уже давал поручение о развитии института арендного жилья в России летом 2021 года на заседании Президиума Государственного совета. Тогда речь шла о том, что аренда с правом выкупа должна помочь улучшить жилищные условия гражданам, которые по разным причинам не могут получить ипотечный кредит по льготной ставке. «Далеко не все могут купить квартиру или дом, поэтому регионам при поддержке Правительства нужно активизировать строительство жилья, которое сдается внаем, причем предусмотрев возможность его последующего приобретения с помощью льготной ипотеки или в рассрочку. Для реализации этого предложения понадобится принять нормативные акты», — указывал Владимир Путин в 2021 году.
По оценкам экспертов из ДОМ.РФ, сегодня от 40 до 47% семей не в состоянии получить ипотеку, даже если ставка по ней будет равна 0%. И главная причина — отсутствие первоначального взноса по кредиту. В качестве второго препятствия участники рынка указывают на высокую закредитованность данной категории, из чего банк не видит в них идеальных клиентов, и наличие долгов по предыдущим обязательствам. Однако эти потенциальные покупатели имеют стабильный доход, не являются малоимущими, имеют потребность в улучшении жилищных условий и вполне могут осуществлять платежи.
Маркетинговый инструмент
По поручению президента, сразу несколько институтов начали разрабатывать и тестировать модели аренды с правом выкупа и сегодня готовы поделиться первыми результатами.
Перед тем как приступить к разработке модели, «Институт экономики города» изучил международный опыт. Собственно, аренда с правом выкупа существует в странах Нового и Старого Света и практически везде используется как маркетинговый инструмент для продажи неликвидной недвижимости. Так, например, в Европе в момент заключения договора аренды фиксируется итоговая цена выкупа, на депозит вносится первый взнос в размере 10%, а в течение 3–7 лет с помощью арендных платежей гасится до 70% стоимости жилья. В Британии инструмент используют семьи, которые по уровню платежеспособности могли бы взять ипотеку, но у них нет первоначального взноса. В этом случае объект выкупается по частям, при этом стоимость доли определяется на момент заключения сделки купли-продажи.
В России также есть примеры. В 2016 году в Челябинске застройщик, созданный правительством региона, запустил программу аренды с правом выкупа, чтобы реализовать остатки без снижения цены за квадратный метр, которая на тот момент в городе-миллионнике и так была одной из самых низких в стране. «Конечно, для нас это инструмент реализации менее ликвидных квартир, которые располагаются на первых этажах, имеют слишком большую или слишком малую площадь, а также неудачную планировку, от которой мы как застройщик отказались при реализации новых проектов, — говорит генеральный директор "Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и инвестиций" Ольга Валова, добавляя, что программа стала альтернативой ипотеке с господдержкой и ипотеке без первого взноса. — Да, для нас это не основной продукт, и в данном случае мы экономим на оплате коммунальных платежей за квартиры, которые все равно стоят».
Наполнение рынка арендных квартир
Впрочем, вопрос о том, за счет каких квартир наполнится рынок арендного жилья, пока остается открытым. «Институт экономики города» протестировал три сценария. Согласно первому, арендные дома возводят коммерческие застройщики, по второму — государство создает свою строительную компанию, по третьему — выкупает для целей аренды с правом выкупа уже имеющиеся на рынке квартиры.
«Интерес для застройщиков в том, чтобы они могли строить жилье, потому что сейчас, по нашим оценкам, есть проблема в неперегретости рынка: заложенное сегодня жилье через 1–2 года будет вводиться, а доходы населения не растут. Есть вопрос разрыва, и появляется новый формат, который может поднять покупательскую способность и не уронить ввод», — обращает внимание управляющий директор ДОМ.РФ по вопросам Дальнего Востока Александр Левинталь.
Отметим, что ДОМ.РФ тестирует вариацию первого сценария на Дальнем Востоке, где по поручению президента необходимо создать 0,5 млн кв. м арендного жилья за следующие четыре года, а в случае удачного решения тиражировать в другие регионы страны. В частности, корпорация предложила местным застройщикам возводить дома на основе государственно-частного партнерства и концессии, однако интерес компаний к проекту невелик из-за высоких рисков невозврата инвестиций и отсутствия гарантий. Чтобы их снять, ДОМ.РФ разработал поправки в законодательство и на днях подал их на рассмотрение в Минстрой РФ и экспертные организации. «Мы не сидим сложа руки. По ГЧП и концессии мы активно работаем с федеральными органами власти и прорабатываем законопроект, который позволит строить наемные дома», — подчеркнул заместитель директора подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Эльдар Асадуллаев.
Взамен ДОМ.РФ предлагает ввести льготы по налогу на имущество организаций. Кстати, такие уже действуют в 18 регионах страны. Кроме того, необходимо решить вопрос возвратности платежей в случае, если договор аренды будет расторгнут. По мнению специалистов корпорации, защищать эти средства должен механизм, подобный счетам эскроу. Опыт челябинского застройщика показывает, что порядка половины арендодателей не пользуются правом выкупа и расторгают договор аренды раньше.
Впрочем, дискуссия о том, каким может быть арендное жилье для работников оборонно-промышленного комплекса (о котором говорил президент), продолжается. По мнению начальника отдела продаж компании «Отделстрой» Николая Гражданкина, сейчас нет смысла возвращаться во времена общежитий и коммуналок, потому что у людей уже не тот уклад жизни, что был во времена Советского Союза (когда ели в столовой, мылись в бане, отдыхали в Доме культуре, а домой только приходили спать). «Чтобы молодые специалисты охотно шли работать в промышленность, надо создать условия для их нормальной жизни рядом с предприятием, чтобы они домой не просто ночевать приходили, а жили с семьей, отдыхали, — говорит Николай Гражданкин. — Квартира должна быть изолированной, со своей кухней и санузлом, расположена рядом с производственной площадкой (у оборонных предприятий свободных земель много). Помимо домов, обязательно нужна инфраструктура — площадки, детские сады, школы, магазины и прочее. При этом само такое жилье должно быть типовым, панельным и быстровозводимым (с циклом возведения 1–1,5 года). В этом смысле участие в программе может быть интересно крупным домостроительным комбинатам с собственным производством».
Возврат инвестиций
Если при покупке жилья с использованием ипотеки каждому участнику рынка понятно, как происходит возврат вложенных инвестиций, то с вариантом аренды — нет. «Институт экономики города» разработал и просчитал экономическую модель, согласно которой в каждый ежемесячный платеж арендодателя будет заложена и выкупная стоимость, и плата за аренду вместе с коммунальными услугами. В структуре предполагается деление 50 на 50.
«В размер выкупной стоимости закладываются расходы на строительно-монтажные работы, приобретение земельного участка под строительство, благоустройство и уплату процентов по строительному кредиту (на период строительства), — поясняет генеральный директор фонда "Институт экономики города", заведующий кафедрой "Экономика города и муниципального управления" НИУ ВШЭ Александр Пузанов. — А в плату за наем войдут текущие операционные расходы (процент по кредиту, налоги, аренда земельного участка, страхование, капитальный ремонт)». При этом у человека останется право отказаться от выкупа и расторгнуть договор, вернув часть уплаченного.
В качестве примера для расчетов аналитики взяли семью со средним доходом, которая берет в аренду с правом выкупа квартиру площадью 44 кв. м и в течение 20 лет выплачивает ежемесячно порядка 32 тысяч рублей (сумма варьируется и зависит от того, как квартира попала в массу арендного жилья). Отметим, что платеж по льготной ипотеке при покупке этой же квартиры составлял бы чуть более 35 тысяч рублей в месяц.
Разработчики продумали и варианты по уменьшению арендной платы за счет дополнительных льгот от государства. Среди предложенных вариантов: нулевая стоимость аренды земельного участка, нулевая ставка налога на имущество организаций, объем заемных средств и сниженная ставка по налогу на прибыль. При их использовании ежемесячная плата за аренду с правом выкупа квартиры площадью 44 «квадрата» может составить 19 тысяч рублей.
Правовой вопрос аренды
Однако, чтобы запустить инструмент аренды с правом выкупа на полную мощность, нужно менять законодательство не только в части концессий, но и в документах, которые регулируют сам рынок аренды.
«Арендные отношения регулируются 34-й главой ГК РФ, а наем — 35-й. И если в 34-й главе есть статья о выкупе арендуемого имущества, то в 35-й об этом ничего не сказано, поэтому часто приходится заключать отдельные договоры. Нет стерильно чистого юридического продукта, и понятно, что с этим связаны определенные риски», — обращает внимание генеральный директор «Института экономики города», добавляя, что есть потребность ввести и новый тип договора, который может носить название «Договор найма жилого помещения жилого фонда социального использования с правом выкупа жилого помещения».
Сергей Пахомов, депутат Госдумы, и вовсе предлагает сначала ввести новые правила на рынке аренды и риелторских услуг: «Нам необходимо активизировать строительство наемного жилья, предусмотрев возможность его последующего приобретения с помощью льготной ипотеки или в рассрочку. Конечно, на рынок должны прийти новые механизмы финансирования с учетом того, что у многих покупателей возникает проблема накопления первоначального взноса и параллельных расходов на съем жилья, пока идет стройка. Данная проблема может быть решена через условный лизинг жилья, что сегодня имеет право на жизнь. Дальше можно эту тему развивать в части финансовых инструментов. Видим перспективу и в государственно-частном партнерстве. Но, конечно, над правилами надо поработать. Доходных домов в царской России было много, и многие художники, писатели снимали квартиры и были счастливы. Но если государство всерьез будет заниматься арендой жилья, то как минимум вначале должно навести порядок на рынке услуг, когда риелторы «партнерятся» с застройщиками вдолгую и попадают на НДС и признание договоров с риелторами трудовыми отношениями. Нужна понятная модель арендного рынка для всех сторон, наведение прозрачных правил».
«Цифру» в строительстве связывают в первую очередь с созданием и сквозным использованием цифровых информационных моделей, содержащих все необходимые достоверные данные об объекте, что делает процессы прозрачными и управляемыми. Технология информационного моделирования (ТИМ/BIM) должна стать массовой и доступной всем без исключения участникам рынка, а реализующие её программные инструменты – быть надежными и обеспечивать технологический суверенитет.
На РосТИМ-2022 будет представлен самый широкий спектр отечественного программного обеспечения, задействованного на всем жизненном цикле объекта капитального строительства: BIM-инструменты для создания цифровой информационной модели зданий и сооружений, среда общих данных, системы инженерно-технического документооборота, расчетные пакеты, сметные программы, решения для инвестиционного анализа, управления строительством и строительного контроля, эксплуатации, ПО для создания цифровых моделей местности, BIM-приложения от производителей стройматериалов и оборудования.
Форум откроется пленарной сессией с участием представителей Минстроя России и Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ). Деловая программа объединит несколько параллельных треков, в которых выступят известные эксперты в области цифрового строительства и подготовки BIM-кадров:
- Проектирование объектов гражданского назначения в коммерческом сегменте
- Девелопмент. Строительство и эксплуатация зданий
- Проектирование и строительство объектов промышленного назначения
- ТИМ в проектах строительства объектов социального значения
- Развитие кадрового потенциала строительной отрасли
В рамках форума будет организована технологическая выставка, где вы сможете испытать BIM-решения, задать вопросы разработчикам и оставить свои пожелания.
Приглашаем к участию специалистов и руководителей проектных организаций, проектных отделов предприятий, архитектурных бюро, девелоперских и строительных компаний, управлений капитального строительства и экспертиз, преподавателей архитектурно-строительных вузов и колледжей, BIM-менеджеров и BIM-координаторов, BIM-консультантов и специалистов внедренческих и консалтинговых компаний.
Участие в форуме «РосТИМ 2022» бесплатное. Форум пройдет в Москве, если у вас не будет возможности поучаствовать очно, организаторы предоставят ссылку для подключения к онлайн-трансляции.
Программа и регистрация на сайте.
Для участия в технологической выставке или деловой программе в качестве спикеров обращайтесь по адресу info@ros-tim.ru
С 1 апреля 2022 года в России действует межгосударственный стандарт — ГОСТ 32603-2021 для производства трехслойных панелей. Он упрощает производство и продажу сэндвич-панелей, а также улучшает качество и продукции, и готового объекта.
ГОСТ 32603-2021 разработан взамен аналогичного стандарта 2012 года для формирования нормативной базы производства трехслойных панелей с металлическими облицовками и сердечником из минеральной ваты, предназначенных для ограждающих конструкций объектов гражданского и промышленного строительства.
Стандарт разрабатывался не один год, в работе участвовали ЦНИИПСК им. Н. П. Мельникова, компания «Металл Профиль», Ассоциация производителей панелей из ППУ (Ассоциация НАППАН).
Чтобы удешевить конечную продукцию, уже с 2014 года некоторые производители использовали самое дешевое сырье. На выходе получались сэндвич-панели непредсказуемого качества и с непредсказуемым сроком годности. Поэтому появилась необходимость разработать новый стандарт.
Вадим Денисов, генеральный директор ООО «ИЗОПАН РУС» (компания также участвовала в разработке), отмечает: «Актуализированный ГОСТ задает более высокие стандарты качества сэндвич-панелей за счет расширения спектра применяемых технологий изготовления продукции, снятия излишних требований к готовой продукции — например, снято ранее обязательное требование к плотности минеральной ваты, так как основными прочностными характеристиками утеплителя является не его плотность, а показатели предела прочности на сжатие, сдвиг и разрыв».
По его словам, прежний стандарт имел ряд ограничений для развития отрасли и улучшения продукции. Например, невозможно было применять инновации в сырье и производстве, существовали спорные формулировки методики оценки качества готовой продукции и сырья.
Основные изменения, вошедшие в ГОСТ, касаются разделения типов ТСП с разными характеристиками по сферам применения, усиления контроля качества, а также уточнения параметров качества.
«Принципиальное изменение получили параметры, по которым определяется качество панелей. Их количество увеличилось до 40. Установлены технические требования к материалам облицовок панелей и сердечника, геометрической точности готовых панелей, внешнему виду, теплотехническим характеристикам панелей, прочностным характеристикам образцов и готовых панелей. Впервые в стандарте появилось разделение панелей на два класса в зависимости от качественных требований к облицовке, сердечнику и свойствам готовой панели. Принадлежность к какому-либо классу обозначается в виде маркировки на замковой части панели, что упрощает идентификацию продукции и способствует выявлению некачественной продукции», — уточнил Вадим Денисов.
Стандарт считается межгосударственным — к нему присоединяются Армения, Казахстан, Таджикистан и Киргизия.
Ради качества
По словам Максима Лопатина, коммерческого директора компании «Металл Профиль», в России более 100 производителей ТСП, примерно 30% из них имеют у себя на производстве непрерывные (автоматические) линии. «Отмечу, что у многих стоят и автоматические, и полуавтоматические линии. Просто у автоматических значительно выше мощности, поэтому именно такие линии берут на себя основную загрузку — 60–70% рынка закрывается именно такой продукцией», — указывает он.
При этом Максим Лопатин рассуждает: если продукция соответствует показателям, обозначенным в ГОСТе, продукцию может выпускать любая линия.
Новый стандарт актуален не только для крупных предприятий с непрерывным производством, но также для мелких — подразумевается производство любыми способами. Именно к небольшим предприятиям было много претензий. А их около 30% рынка.
Как рассказала Светлана Галынская, руководитель обособленного подразделения СЗФО компании «Техностиль», качественная продукция требует комплексного подхода — это не только автоматическая линия, но и качественное сырье, контроль на всех этапах приемки сырья и производства, наличие лаборатории. На ручной линии известны случаи использования общестроительной ваты, которая значительно дешевле. Один из основных критериев качества сэндвич-панелей — это показатель адгезии. Высокие показатели адгезии зависят от многих параметров, и в первую очередь от уровня и класса оборудования, клеевой системы, от вида пресса, от температурного режима в клеевой камере и пр.
По ее словам, маленьких линий в регионах достаточно. Как правило, на сайтах таких компаний не выкладывают фотографий оборудования. «Использование продукции, изготовленной на таких линиях, допустимо лишь на самых неответственных объектах — мелких объектах сельскохозяйственного и промышленного назначения. Если заказчик хочет качественные панели, то надо знакомиться с производством (экскурсии очные, экскурсии виртуальные и т. д.) и контролировать используемое сырье. Особенно серьезно заказчики должны относиться к кровельным панелям. Причинами протечек и обрушения кровли является не только некачественный монтаж, но и технология производства панелей и качество используемого сырья, прежде всего наполнителя панелей», — добавила Светлана Галынская.
Плюсы и минусы ГОСТ
Как у любого документа, у ГОСТ 32603-2021 есть свои преимущества и недостатки.
«Первое что дает новый ГОСТ, — это возможность для покупателя не погружаться в технические тонкости, выбирая сэндвич-панели. С внесением изменений в ГОСТ и потребитель, и надзорные органы могут легко проверить, соответствует ли класс качества примененных панелей ответственности объекта, так что безопасность здоровья и жизни людей будет обеспечена», — полагает Максим Лопатин.
В частности, покупатель сможет сориентироваться благодаря обязательной классификации панелей, которая подтверждается маркировкой. «Это неизбежно снизит риски и последующие издержки, к которым приводит использование панелей низкого качества», — подчеркнул Максим Лопатин.
По его мнению, наличие маркировки облегчит жизнь всем: покупателям и подрядчикам. Поможет проектировщикам в согласовании проектов, даст возможность оптимизировать расходы там, где это допустимо.
«На мой взгляд, главное преимущество нового ГОСТа в том, что он учитывает уровень ответственности зданий и сооружений. Согласно новому ГОСТу, все ограждающие конструкции делятся на два класса. Например, кровельные панели и сэндвич-панели, используемые для противопожарных перегородок, по новому ГОСТу могут быть только 1-го класса. Для производства продукции 1-го класса должны соблюдаться определенные требования к оборудованию и сырью. Металл не может быть толщиной менее 0,5 мм и массой цинка не менее 140 г/кв. м. Минераловатный наполнитель должен быть плотностью не менее 110 кг/куб. м и определенной марки. Сэндвич-панели 1-го класса невозможно изготовить в гараже и «слепить из того, что было». И это защищает ведущих производителей от ценовой конкуренции с мелкими производителями», — указала Светлана Галынская.
Плюсы стандарта существенны, но и минусы серьезны.
«Главный недостаток нового ГОСТа — его необязательность. Мы искренне надеемся, что сертификация трехслойных сэндвич-панелей станет все-таки обязательной для всех производителей. Это в первую очередь вопрос безопасности. Обновленный ГОСТ 32603-2021 — элемент движения к регулированию строительного рынка, шаг в сторону введения обязательной сертификации продукции, которая занимает значительную долю рынка строительных материалов», — убежден Максим Лопатин.
Светлана Галынская указывает еще на одно упущение в содержании стандарта: «Новый ГОСТ разделил продукцию на премиум- и эконом-классы. В нем не нашлось места для сегмента "средняя цена, среднее качество". Допущения для 2-го класса будут иметь малоприятные долгосрочные последствия. Пятнадцать лет назад было редкостью использование металла с цинком менее 275 г/кв. м. По прошествии 10–15 лет объекты нас радуют яркостью красок. Новый ГОСТ поощряет использование металла, оцинкованного электролитическим способом. Его толщина до 43 г/кв. м. Это грозит тем, что уже через 2–3 года появятся здания с признаками коррозии. То есть новый ГОСТ допускает снижение качества продукции».
Она подчеркивает: очень многое зависит от выбора заказчика. Если выбор будет неверным, мы получим еще больше уродливых непривлекательных объектов, и не только в промышленных зонах.
Необходимо и достаточно
На первый взгляд кажется, что новый стандарт должен усложнить работу производителей сэндвич-панелей. Однако участники рынка полагают, что работать станет легче. «Добросовестные производители, даже если они не работают на непрерывных линиях (а таких порядка 25% рынка!), получат возможность доказать, что их продукция соответствует ключевым параметрам прочности, а значит, безопасная и качественная. Те, кто производил ТСП по ГОСТу, ничего не потеряют и даже не поменяют, они просто продолжат производить высококачественную продукцию. Те, кто производил продукцию только по ТУ, также продолжат ее производить, но только если она не ниже минимальных показателей качества. И четко обозначая, для каких целей, зданий и сооружений предназначен продукт», — рассуждает Максим Лопатин.
Вадим Денисов объясняет: «ГОСТ 32603-2021 упорядочивает производство и сбыт сэндвич-панелей. Некоторые методики стали четче, требования, предъявляемые к сэндвич-панелям, стали достижимыми и не сдерживают развития технологий. Более того, новый стандарт позволит потребителям делать обоснованный выбор сэндвич-панелей в зависимости от их характеристик, а производителю применять и совершенствовать разные технологические процессы по изготовлению продукции».
«На наш взгляд, все требования рынка в новом ГОСТе отображены, осталось только сделать его обязательным. Понятно, что в течение времени, возможно, появятся корректировки, но сейчас нам пока добавить нечего», — резюмировал Максим Лопатин.