Норма антикризисного действия
Пересмотр нормы обеспеченности ЖК парковочными местами поможет застройщикам преодолеть кризис.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России предлагает регионам регулировать уровень доходности девелоперского проекта при помощи норматива обеспеченности нового жилого комплекса машино-местами. Об этом шла речь в дискуссии на Российской строительной неделе, прошедшей в Москве в начале марта.
В сегодняшних условиях вопрос создания необходимого количества парковочных мест при возведении новых жилых комплексов оказался одним из самых актуальных — 38% опрошенных участников рынка отметили важность его решения. Рядом с новыми домами власти обязывают девелоперов возводить крытые паркинги, однако продать машино-места в них зачастую не удается, что крайне негативно сказывается на экономике проекта в целом.
«Правда, это большая проблема, причем во всех регионах, — говорит президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец. — У меня есть проект в центре Москвы, где, казалось бы, дорогая парковка, но до сих пор имеются непроданные парковочные места. Не знаешь, куда их приткнуть, а себестоимость строительства здания в три этажа — фантастическая».
При этом норма обеспеченности новостроек парковочными местами безостановочно растет последние несколько лет. Так, например, до 2016 года новые ЖК в среднем по России были обеспечены парковочным пространством согласно нормативу 0,3 места на строящуюся квартиру, в 2016–2018 годах он вырос до 0,6, а к 2020-му достиг 1,0 и на этом не остановился. Рост связан с повсеместным внедрением нормативов градостроительного проектирования, включающих в себя требования к количеству мест для хранения автомобилей. Сегодня этот вопрос регламентирует СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», который увязывает количество машино-мест с уровнем комфорта проживания. Так, дом бизнес-класса предполагает коэффициент 2,0, стандартное жилье — 1,2, муниципальное — 1,0, а специализированное — 0,7.
Заместитель главы Министерства строительства Никита Стасишин выразил мнение, что корректировка норматива парковочных мест могла бы не только снизить себестоимость квадратного метра, но и помочь застройщикам. «Что сделали умные регионы в качестве антикризисной меры? Они уменьшили норматив по парковочным местам в моменте с 1,2 до 0,4. На качество жизни это не повлияло, а на инвестиционную себестоимость с учетом развития общественного транспорта — повлияло в моменте. Вижу, как в регионе, где себестоимость 60, а цена реализации 80 тысяч рублей за квадратный метр, заставляют строить двухэтажные подземные паркинги! И потом удивляются: что же у нас жилье не строится в регионах? Потому и не строится! И стоят потом эти парковочные места абсолютно пустые или сдаются по 2 тысячи рублей, дай Бог», — заявил чиновник.
Проблема существует во многих регионах. Как отметил депутат Государственной думы Сергей Пахомов, совсем недавно вопрос обсуждали с застройщиками из Новосибирска. «Обеспеченность парковками — это "от" и "до" абсолютнейшее полномочие регионов. Но, чтобы понять, как подойти к решению этого вопроса и какие цифры установить, исполнительная власть региона (и губернатор в том числе) должны определить общий вектор развития. Если в регионе развивается общественный транспорт и реализуется зеленая повестка, то цифры обеспеченности должны быть одни, а если идет упор на развитие дорожной сети — то другие. Поэтому разговор нужно переводить в плоскость четкого понимания в регионах, — предложил депутат. — Мы прекрасно понимаем, что увеличение обеспеченности парковочными пространствами, соответственно, должно сразу же повлечь за собой 100%-ное увеличение дорожной сети. Если это сделать невозможно, то это просто обман».
Согласно новому исследованию CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, пользователи складских помещений переходят к новым стратегиям в отношении существующих и будущих вызовов в цепочках поставок, что приводит к появлению в Европе развивающихся рынков, способных выиграть от роста активности.
Одна из основных реализуемых стратегий заключается в том, что поставщики держат более крупные складские запасы, также известные как «резервные запасы», ближе к густонаселенным районам, чтобы сократить расходы на транспортировку. Проведенное CBRE исследование рынка аренды логистической недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки за 2021 год, показало, что примерно треть арендаторов отдали предпочтение данному подходу. Среди других стратегий можно назвать диверсификацию источников поставки продукции, перенос портов ввоза, возвращение производства из дальнего зарубежья (решоринг) или аутсорсинг в ближнее зарубежье.
Эти изменения в цепочках поставок, наряду с постоянно растущим потребительским спросом на услуги электронной коммерции, станут ключевыми факторами спроса на индустриальную недвижимость в 2022 году. Кроме того, доля вакантных площадей находится в большинстве европейских стран на рекордно низком уровне, а новое предложение складских помещений не успевает за растущим спросом и неспособно устранить дефицит. Сочетание дефицита предложения и вызванных пандемией нарушений в поставках товаров заставляет пользователей складских помещений искать свободные помещения и квалифицированную рабочую силу за пределами традиционных логистических хабов, а именно на развивающихся рынках логистических услуг.
Наиболее выгодную позицию занимают те рынки, которые способны обеспечить эффективную коммуникацию и низкие транспортные расходы. К таким рынкам относятся:
Польша. Имея общую границу с Германией и шестью странами Центральной и Восточной Европы, а также низкую стоимость труда, Польша является перспективным с точки зрения глобальных компаний кандидатом для развертывания производственных и складских объектов.
Средиземноморские порты Испании и Греции. Испания отличается более высокой доступностью рабочей силы по сравнению с большинством других западноевропейских стран и имеет доступ к Суэцкому каналу, что делает ее привлекательным рынком для ввоза товаров из Азии. Греческий Пирей стал в последнее время важнейшим портом Средиземного моря, что, в свою очередь, привело к повышенному спросу на складские помещения в близлежащих Афинах.
Турция. Турция занимает седьмое место в мире по стоимости экспорта текстиля и одежды. Рост транспортных расходов и длительные сроки производства в материковом Китае побуждают розничные компании рассмотреть возможность организации производства в Турции.
Тасос Везиридис, исполнительный директор по исследованиям индустриальной, складской и торговой недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал:
«По мере расширения источников поставок, спрос на индустриальную недвижимость будет смещаться в направлении других портов ввоза. По мере того, как производство диверсифицируется и объемы контейнерных перевозок увеличиваются, в Европе складывается ряд развивающихся логистических рынков, предлагающих квалифицированную рабочую силу и конкурентоспособную недвижимость, которые способны извлечь серьезную выгоду из этой новой тенденции».
Антон Алябьев, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE, прокомментировал:
«Интегрированность Европейских стран с точки законодательных норм по движению товаров между странами, дорожной инфраструктуры уже давно превратило Европу в большое единое пространство позволяющее размещать логистическую инфраструктуру для поставок продукции на ключевые рынки сбыта (например, Германия) из складов, расположенных в соседних странах. Таким образом логистическая инфраструктура может размещаться в регионах, где есть, например, дешёвая и квалифицированная рабочая сила и это позволяет снижать общий уровень издержек на логистику, не смотря на большие пробеги грузового транспорта.
На российском рынке мы больше наблюдаем расположение складской инфраструктуры рядом с основными рынками сбыта (Москва, Санкт-Петербург, миллионники) с вполне очевидной целью – сэкономить на транспортных расходах, везти товар на меньшее расстояние. При этом проблема недостающего персонала решается использованием аутстаффинга и привлечением людей из соседних регионов, а в отдельных случаях и более удалённых областей. При этом новых точек развития складской недвижимости, кроме уже сложившихся в крупнейших городах не появляется и готового свободного предложения там нет. Пока в экономике логистики на российском рынке, судя по стратегии большинства компаний, более эффективно располагаться рядом с потребителем. Тем не менее, многие крупные игроки прорабатывают такие альтернативы и, возможно, в будущем мы увидим новые точки роста для складского сегмента в регионах, где раньше активность была низкой».
День энергетика, отмечаемый в России 22 декабря, это не только очевидная причина, чтобы поздравить работников отрасли с профессиональным праздником и пожелать им новых успехов в их важнейшей для города деятельности, но и хороший повод подвести предварительные годовые итоги работы энергетического комплекса.
По данным Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга, специалисты отрасли традиционно выполняли задачи по ряду направлений, повышая надежность функционирования головных сооружений и инженерных сетей города.
Теплоснабжение
В 2021 году ведущими теплоснабжающими организациями Северной столицы выполнена реконструкция, капремонт и новое строительство 267 км тепловых сетей. Город планомерно наращивает темпы модернизации тепловых сетей. Если в 2018 году модернизировали около 200 км, то в 2019-м — 237 км, а в 2020-м уже 252 км трубопроводов.
К ключевым объектам этого года можно отнести: реконструкцию распределительной сети «Ковенская» (по Ковенскому переулку между улицами Чехова и Радищева), в зоне работы которой находится более 60 зданий Центрального района; модернизацию тепломагистрали «Рылеевская» от Новгородской до Мытнинской улицы и далее — до Фуражного переулка; перекладку магистральных сетей на проспектах Ветеранов и Просвещения, улицах Ленской, Тбилисской и Ворошилова, в результате чего повышена надежность теплоснабжения микрорайонов, где проживает 445 тыс. горожан; обновление 37 км теплосетей в Пушкинском и Колпинском районах.
Кроме того, модернизирована крупнейшая котельная в Невском районе с учетом перспективной застройки. Техническое перевооружение 2-й Правобережной котельной позволит обеспечить теплом и горячей водой свыше 250 тыс. горожан и новых абонентов.
Введены в режим пусконаладки одиннадцать центральных тепловых пунктов совокупной мощностью более 50,2 Гкал/час в четырех районах города. Это позволит обеспечить комфортную температуру в домах 16 тыс. петербуржцев.
Водоснабжение и водоотведение
Важнейшим событием уходящего года стал ввод в эксплуатацию первого этапа Охтинского канализационного коллектора, что позволило обеспечить очистку 99,5% городских стоков.
Также в сентябре 2021 года состоялся запуск в пусконаладку двух новых водопроводных очистных сооружений в Курортном районе Санкт-Петербурга — станций «Дюны» и «Молодежное». После завершения испытаний и ввода сооружений в эксплуатацию жители части Сестрорецка поселков Белоостров, Солнечное, Репино, Молодежное, Смолячково и Серово будут получать гарантированно качественную питьевую воду из подземных источников.
В уходящем году завершены работы по реконструкции магистральных водопроводных сетей диаметром 800–900 мм по Ленинскому проспекту от проспекта Маршала Жукова до улицы Доблести; диаметром 900 мм — по проспекту Непокоренных от площади Мужества до Гражданского проспекта.
Для повышения надежности системы водоотведения в 2021 году продолжаются работы по реконструкции 33,8 км канализационного коллектора по набережной реки Мойки. Готовность объекта — 95%.
Продолжается выполнение программы по восстановлению городских фонтанных комплексов. В частности, завершена реконструкция фонтанов на площади перед Российской национальной библиотекой, в сквере Николая Ивасюка (Шушары), «Скрипка-женщина» на Каменноостровском проспекте.
Наружное освещение
В 2021 году в рамках АИП завершены строительство и реконструкция освещения более 50 объектов городской инфраструктуры, в числе которых: 13 кварталов, 20 улиц, 9 зеленых зон. Капремонт выполнен на 19 улицах.
Новые источники света в 2021 году получили любимые места прогулок горожан, в том числе: Ильинский сад, сквер Николая Львова, парк Интернационалистов, Колпинский парк, сквер на Новосмоленской набережной, бульвар на берегу реки Смоленки, территория сада на пересечении Дворцовой улицы и Фермской дороги.
Городом активно реализуется проект подсветки городских памятников и скульптур. Он носит просветительский характер и направлен на сохранение и популяризацию исторического и культурного наследия Петербурга.
Подробнее об этой сфере работы можно прочесть в интервью директора СПб ГБУ «Ленсвет» Сергея Мителёва на стр. ?.
Газоснабжение
В 2021 году продолжилась реконструкция газопровода высокого давления 1-й Восточной магистрали системы газоснабжения Петербурга: 4-й пусковой комплекс (от Прогонной улицы до улицы Салова) и 5-й пусковой комплекс (от улицы Салова до улицы Бехтерева).
Реализуется программа по строительству газозаправочных станций. К концу 2023 года в городе должны быть запущены 25 автомобильных газовых станций (в том числе четыре — в 2021 году).
Кроме того, с 2021 года на территории Петербурга по поручению Президента России Владимира Путина реализуется программа социальной газификации — бесплатного подведения газа до границ земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, принадлежащие на праве собственности заявителям — физическим лицам.
Электроснабжение
В 2021 году завершена реконструкция ПС 110 кВ «Конная», ПС 110 кВ «Мартышкино», ПС 110 кВ Графтио в Центральном районе, осуществлена модернизация ПС 110 кВ № 88 в Адмиралтейском районе, выполнена реконструкция ПС 35 кВ «Красный треугольник» и ПС 110 кВ «Сосновая поляна». Завершена комплексная модернизация сети 35-110 кВ в Петроградском районе.
Продолжается работа по улучшению условий для технологического присоединения. В настоящее время 98% заявок на подключение к сетям электроснабжения поступают в онлайн-формате. За три квартала 2021 года исполнено около 25 тыс. договоров, это выше более чем на 60%, чем за аналогичный период прошлого года. Всего в уходящем году получено около 36 тыс. заявок на техприсоединение. Рост этого показателя к 2020 году составил порядка 40%.
С начала 2021 года «Россети Ленэнерго» подключили к электроэнергии 22 жилых комплекса в одиннадцати районах Петербурга. До конца года будет обеспечен электроэнергией еще 31 строящийся ЖК в двенадцати районах Петербурга.
Энергосбережение
За 2021 год в бюджетном секторе заключено 180 энергосервисных контрактов, тем самым в эту сферу привлечено более 400 млн рублей частных инвестиций.
В октябре 2021 года завершена процедура официальной регистрации Ассоциации центров энергосбережения «РАЦЭС». Это объединение станет платформой для диалога между федеральными и городскими властями, энергетическими компаниями, иными ассоциациями, производителями энергоэффективного оборудования, энергосервисными компаниям. Обмен мнениями поспособствует выработке эффективных решений по наиболее актуальным вопросам сферы энергосбережения.