Ипотека — думаем про 2023-й, помня 2022-й
Как статистика по прошлому году, так и данные первой пары месяцев свидетельствуют, что доля квартир в новостройках, продаваемых в ипотеку, только растет. Даже в бизнес-классе в ипотеку уже уходит до 50% площадей. И эта тенденция позволяет участникам рынка рассчитывать, что данные по ипотеке по итогам 2023 года не окажутся хуже предыдущего.
Госипотека продолжается
Результаты прошлого года еще не один месяц будут упоминаться участниками ипотечного рынка минимум по двум причинам. Во-первых, текущая статистика становится более понятной. А во-вторых, год по показателям оказался весьма успешным.
Например, ВТБ показал второй в истории результат ипотечных продаж как в целом по стране, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — более 15 тыс. кредитов на 91,5 млрд руб. Больше цифра была только в 2021 году, рассказала Вера Тучкова, заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На конец 2022 года средний чек составил 6,8 млн руб., увеличившись за год на 30%.
— Основным драйвером были, конечно, льготные программы. По ним выдано около 70 млрд руб., «ипотека с господдержкой — 20202» и «семейная ипотека» заняли в этом объеме примерно равные доли, — отметила Вера Тучкова. — В этом году продление основной госпрограммы, а также модернизация «семейной ипотеки» дают нам уверенность в положительной динамике продаж.
В ВТБ рассчитывают как на уже действующие программы господдержки, так и на новые, которые только будут внедряться. Речь идет о новой молодежной программе, запуска которой ждут от Правительства в этом году.
«При этом нужно не забывать, что и банковские программы не стоят на месте, адаптация к условиям рынка сейчас идет практически в режиме "онлайн"», — делится управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов. Так, Банк Уралсиб по программам «Ипотека для семей с детьми» и «Ипотека с господдержкой» по регионам Санкт-Петербург, Ленинградская область и Москва, Московская область увеличил суммы кредитования до 14 млн руб., а ставки по кредиту остались на уровне базовых (6 и 8% годовых, соответственно). И если раньше клиенты с кредитом на сумму 14 млн руб. кредитовались под более высокую ставку или пользовались программами субсидирования, которые очень часто шли с условием удорожания стоимости приобретаемого объекта недвижимости, то теперь им доступны льготные условия госпрограмм. Это важно, ведь стоимость объектов недвижимости за последние несколько лет значительно возросла.
Как отметила Вера Тучкова, банк фиксирует рост активности ипотечных заемщиков — выдачи февраля в Санкт-Петербурге превысили результат января в 1,5 раза и достигли почти 7 млрд рублей. Этому способствуют и условия госпрограмм, и большой выбор объектов недвижимости на рынке, и акции застройщиков. Что касается региональных сделок, они всегда выступали подспорьем, благо банк их может заключать полностью дистанционно, приезжать для этого необязательно. И наряду с Москвой и Краснодаром Санкт-Петербург традиционно входит в топ городов, привлекающих покупателей из других регионов.
Одним из определяющих факторов спроса на ипотеку в ВТБ считают «порог входа» для заемщиков. В марте банк уменьшил минимальный уровень первого в рамках собственных программ — до 10% при покупке квартир и частных домов, по программам господдержки — до 15% при приобретении домов и таунхаусов. Одновременно для снижения долговой нагрузки для заемщиков банк также запустил программу с дополнительным дисконтом по ипотеке на квартиры площадью от 85 кв. метров.
Вторичка и нишевые продукты
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге (заочно) Елена Диоргесова констатирует, что за 2022 год в ее банке был отмечен рост продаж ипотечных кредитов — планы выполнены на 114,1%. «По сравнению с 2021 годом мы приросли на 36%, — говорит специалист. — Основной объем выдач был осуществлен за счет новых продуктов: "Своя земля", "ИЖС", "Нежилое помещение", "Сельская ипотека"».
«Так, например, по продукту "Своя земля" мы увеличили максимальную сумму кредита до 5 млн руб., — обращает внимание представитель банка. — Напомню, что по данному продукту возможно приобрести земельный участок (как без построек, так и с расположенными на нем строениями) без первоначального взноса, при этом сумма кредита может составлять до 150% от оценочной стоимости земельного участка, т. е. клиенты могут взять денежные средства на благоустройство земельного участка».
Также, говорит Елена Диоргесова, значительный рост сделок отмечен и по кредитам под залог имеющейся недвижимости. И, отдельно, серьезно вырос спрос на ипотеку на вторичном рынке.
На эти продукты банк делает ставку и в 2023 году. «С января 2023-го наблюдается снижение стоимости квадратного метра на вторичке на 10–15%. Также с начала 2023 года практически все банки незначительно скорректировали ставки по ипотечным кредитам (увеличение на 0,5–1%), однако на снижение спроса увеличение ставок никак не повлияло. Более того, с конца января у нас в Примсоцбанке возросло количество обращений клиентов и партнеров за консультациями, а также возрос объем заявок и, как следствие, сделок, — говорит Елена Диоргесова.— На текущий момент в Примсоцбанке минимальная ставка на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 9,9%».
Вера Тучкова говорит о том, что в целом по России банк ожидает роста спроса на ипотеку на вторичном рынке жилья, и Санкт-Петербург — не исключение. Если в 2022 году в общем объеме продаж ипотеки вторичка заняла здесь лишь 27%, то в этом году доля готовых объектов будет расти. «Ключевая ставка сохраняется без изменений, поэтому ценовые параметры рыночных программ остаются стабильными», — пояснила она.
Отсрочка как хитрый ход
«Драйверами в этом году будут являться программы кредитования, которые решают вопросы по уменьшению размера первоначального взноса или дают возможность его накопить, но квартиру купить здесь и сейчас», — соглашается Ренат Сейфетдинов.
Например, в Уралсибе сейчас запущена программа «Отсрочка первоначального взноса» — это акция в рамках выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке с использованием аккредитивной схемы расчетов.
В рамках продукта подтверждается полная оплата первоначального взноса на раскрытие аккредитива, открытого на срок от 90 до 365 календарных дней. Акция распространяется на все программы первичного рынка и может сочетаться с программами субсидирования от застройщиков.
Таким образом, на период действия отсрочки первоначального взноса клиент получает скидку по ставке к кредиту. Минимальная ставка по кредиту на период отсрочки первоначального взноса (без субсидирования от застройщика) составляет 3,99% годовых.
«Справедливости ради замечу, что большинство общественных объединений строителей очень много сделали, чтобы субсидированная ставка по ипотеке оставалась приемлемой для заемщиков, — добавляет к этому генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПБ" Алексей Белоусов. — И мы, и наши коллеги отдельно и коллективно не единожды обращались в ЦБ с просьбой не слишком закручивать гайки. Отчасти нас услышали».
Январский сбой
К концу года поправить продажи помогли новые продукты, предполагающие субсидирование ставки до околонулевых значений, развивает тему начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Но, к сожалению, регулятор живет в своей реальности и считает главным опеку над заемщиками, будто те несовершеннолетние дети. Такие кредиты, благодаря мерам ЦБ, стали не выгодны для банков. И сейчас субсидирование возможно без проблем для кредитора по ставке не ниже 6%.
По словам специалиста, рынок новостроек лишился большой аудитории покупателей, и показатели текущих продаж не очень впечатляют.
«Хотя в январе мы получили вполне удовлетворительные цифры. Но объясняется это чисто технически, — делится профессиональным секретом Светлана Денисова. — Основная часть сделок закачивается на регистрацию с электронных платформ, где вшиты электронные подписи. И эти платформы, ожидая законодательных поправок, приложили усилия, чтобы сохранять легитимность услуги по декабрь включительно.
Так вот, в декабре у всех застройщиков сроки электронных подписей истекли. Поэтому часть декабрьских сделок закачивалась на регистрацию в январе».
Поэтому статистика января оказалась приукрашенной, реальность несколько другая. И в феврале сниженный спрос сохраняется, что свидетельствует о том, что спрос «не тянет» текущее соотношение цены квадратного метра и ставок кредитования. Вместе с тем объем предложения на первичном рынке Петербурга сокращается уже несколько лет, да и объекты высокой степени готовности всегда более востребованы на фоне турбулентности. Поэтому ЖК «Огни залива», сдающийся в этом году, получает своих покупателей.
Объем ввода на минусе
«По итогам 2022 года мы в целом по рынку увидели падение объемов продаж на 30–40% к показателям 2021 года, — признает вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. — Это нормальные показатели с учетом того, что 2021 год был рекордным для агломерации Петербурга. А мы ведем аналитику более 20 лет».
Также эксперт не спорит, что сейчас в сфере жилого строительства довлеющим трендом является сокращение объемов выводов в продажу и стартов проектов. Это вызвано опасениями застройщиков по поводу параметров дальнейшего спроса.
«С одной стороны, мы видим определенный потребительский пессимизм, — рассуждает Михаил Гущин. — Но как раз сокращение объемов вывода в некоторой степени помогает находить покупателей тем компаниям, которые все же запускают новые яркие проекты».
И, добавляет спикер, в Группе RBI все же предполагаются старты продаж ряда проектов в наступившем году. Поскольку все объекты размещаются в перспективных локациях, проблем с продажами не ожидается. «Например, мы запустили продажи в проекте на Миргородской улице в сентябре, как раз в период серьезного спада на рынке. И, тем не менее, текущие показатели продаж нас очень радуют», — говорит Михаил Гущин.
Для мебели
Наконец, новой тенденцией можно считать рост ипотечного спроса на квартиры с меблировкой.
«Продажа меблированных новостроек началась с 2019 года. Тогда застройщики неохотно включали новую опцию и предлагали оснащать мебелью только жилье эконом-класса, но сейчас ситуация изменилась, и данный тренд развивается в том числе и в премиум-сегменте», — поясняет директор по развитию направления «Комплексная меблировка» ЗАО «Первая мебельная фабрика» Алексей Шестаков.
Спрос на готовое жилье «под ключ» растет, повторяя европейский путь, где большинство типовых квартир передаются собственникам уже с мебелью. Таким образом, отечественный рынок недвижимости постепенно приближается по уровню сервиса и стандартам к ведущим европейским странам.
В свою очередь, девелопер приобретает дополнительное конкурентное преимущество в случае сотрудничества с надежными поставщиками, именитыми дизайнерскими бюро и известными производителями, что позволяет повысить привлекательность проекта в глазах потребителя
Однако на пути продажи таких квартир в ипотеку есть некоторые проблемы. «Трудности включения меблировки в ипотеку возникают в связи с тем, что в ипотеку включается только неотчуждаемое имущество. И сейчас возможность ипотечных кредитований представляется самими застройщиками, поскольку у них есть договоренность с банками. Они могут предлагать разные варианты, и в этом случае возможность приобретения квартиры в ипотеку с меблировкой будет предусмотрена».
Единственный участок ОАО «775 артиллерийский ремонтный завод» (АРЗ-775) на пр. Маршала Блюхера под коммерческую функцию купила компания «Интерторг».
Лот продан за 180 млн рублей с превышением стартовой цены на 100 млн рублей - самым высоким за последние пять лет.
Российский аукционный дом (РАД) продал участок площадью 1,8 га на пр. Маршала Блюхера, 12 под коммерческую функцию. Торги оказались беспрецедентными: лот ушел с молотка за сумму, практически на 100 млн рублей превышающую первоначальную — вместо 84,2 млн рублей его купили за 180,7 млн рублей."Впервые с 2011 года в Петербурге прошли земельные торги с превышением в 100 млн рублей. Мы гордимся этим результатом, хотя и предвидели его. В Петербурге очень мало подготовленных территорий под застройку, в том числе и коммерческую", — сказал гендиректор РАД Андрей Степаненко. Представитель покупателя на торгах от комментариев отказался. Но участники рынка сообщили, что актив приобрел холдинг "Интерторг", под управлением которого находятся около 500 магазинов (универсамы под брендами "Народная 7Я семьЯ", супермаркеты "ИдеЯ", супермаркеты и гипермаркеты SPAR). Согласно утвержденному ППТ инвестор может построить здесь объект площадью 8,5 тыс. кв.м. Близкий к компании источник позже уточнил, что на участке будет открыт гипермаркет SPAR.
Калининский район Петербурга стремительно застраивается жильем, в том числе вдоль проспекта Маршала Блюхера, где находится купленный «Интерторгом» участок. Недалеко от будущего супермаркета строятся несколько крупных жилых комплексов, среди которых "Кантемировский" от ГК "ЦДС», "Калина-Парк" от «Группы ЛСР", "Город мастеров" от ГК "РосСтройИнвест", а также "Иван-да-Марья" от "КВС". Последняя компания в этом году на торгах РАД купила на пр. Маршала Блюхера 10,4 га под новый жилищный проект (около 85 тыс. кв.м. недвижимости). Но пока не приступила к стройке. «Покупательский трафик в новом торговом комплексе, учитывая объем окружающей жилищной застройки, будет большой. Этим, на мой взгляд, и обусловлен высокий спрос на участок, и, как следствие, высокая итоговая цена. Расходы быстро окупятся», - говорит директор по продажам Docklands Development Екатерина Запорожченко. «Неожиданно высокое превышение цены. Но район очень активно развивается, а торговой недвижимости там мало – основной спрос закрывают магазины у дома во встроенных помещениях новых домов. Продовольственных гипермаркетов в этом районе не хватает. SPAR, учитывая популярность и качество формата – один из лучших вариантов для этой локации», - добавляет Сергей Терентьев из ГК «ЦДС».
Компания «775 артиллерийский ремонтный завод» (АРЗ-775) входит в структуру АО "Гарнизон" Минобороны. До 2012 года имущество министерства не продавалось - действовал негласный мораторий на такие торги. Причиной решения с тал скандал вокруг "Оборонсервиса", который лишил министерского кресла Анатолия Сердюкова и сделал фигуранткой громкого судебного дела одну из сотрудниц министерства Евгению Васильеву. Чтобы разобраться в ситуации и провести инвентаризацию военного имущества новому министру обороны Сергею Шойгу и потребовался мораторий на продажу военных активов. Но прошлой осенью был составлен список из 100 адресов (более 2 тыс. лотов) непрофильного имущества военного ведомства по всей России. Первые из них ( в Ярославской области и на Дальнем Востоке) в прошлом году были пущены с молотка. За них «Гарнизон» выручил более 40 млн рублей. Так что, продажа земли АРЗ – самая большая удача военных на данный момент.
Справка:
Сеть «Интерторг» включает 500 магазинов. Ее чистая розничная выручка выросла в 2015 году на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 74,3 млрд рублей с НДС. В 2015 году "Интерторг" открыл 43 магазина общей площадью 7,4 тыс. : 20 универсамов "Народная 7Я семьЯ", 20 супермаркетов "ИдеЯ" и три гипермаркета SPAR. Между тем, объем петербургского розничного рынка сокращается. По итогам прошлого года оборот торговли в городе снизился на 12,2%, до 1 трлн рублей.
35 кв. м на человека – к такому показателю обеспеченности жильем должен прийти Петербург через 15 лет согласно «Стратегии-2030».
Причем таким объемам строительства должны соответствовать социальная и транспортная инфраструктуры. Ключевые параметры актуализации Стратегии обсудили в режиме открытого диалога бизнес и администрация города.
В 2014 году правительство Петербурга приняло ключевой документ – «Стратегия-2030». Перед городом в настоящее время стоит задача по актуализации и формированию детального плана реализации стратегии, одна из целей которой – обеспечение стабильного улучшения качества жизни горожан и повышение глобальной конкурентоспособности Санкт-Петербурга.
Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга в августе текущего года провел среди ведущих строительных компаний Петербурга анкетирование. Собранные Комитетом данные были проанализированы и обобщены в проекте Меморандума. Стратегическая сессия «Актуализация «Стратегии-2030»: открытый диалог бизнеса и власти», состоявшаяся в Смольном в конце сентября, стала логическим продолжением проведенного по инициативе Комитета анкетирования. В рамках открытого диалога эксперты обсудили основные положения Меморандума и выдвинули предложения по актуализации «Стратегии-2030».
Партнерами мероприятия выступили газета «Строительный Еженедельник» и Клуб лидеров. Стратегическую сессию модерировали Андрей Тетыш, председатель Совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), и Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник».
Показатели для будущего
Взгляд Комитета по градостроительству и архитектуре на территориальные и градостроительные особенности развития рынка жилья в Петербурге представил участникам сессии Сергей Колбунов, начальник отдела информационного обеспечения КГА. Новый Генплан на период до 2043 года, работа над которым сейчас активно ведется, будет разработан на основании «Стратегии-2030» и других документов территориального планирования, прежде всего – Концепции совместного градостроительного развития Санкт-Петербурга и Ленобласти, отметил Сергей Колбунов. Он сообщил, что Комитет последовательно реализует стратегию повышения качества городской среды, одной из важных составляющих которой является обеспеченность объектами социнфраструктуры. Комитет проанализировал фактические данные, сравнил их с нормативами градостроительного проектирования и сформировал перечень объектов, необходимых для устранения дефицита (см. график). «Эта работа ведется как в отношении детских садов, школ и объектов здравоохранения, так и парковок, инженерных сетей и зон зеленых насаждений. В будущем предполагается этот анализ проводить постоянно и использовать в онлайн-режиме профильными ведомствами при принятии тех или иных градостроительных решений», – заключил эксперт КГА.
Как сообщил заместитель председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Дмитрий Синкин, в «Стратегии-2030» при определении обеспеченности комфортной жизни горожан за основу взят европейский показатель – 35 кв. м жилой площади на человека. «Это достаточно амбициозная цифра. Сегодня этот показатель не превышает 23-24 кв. м, – подчеркнул Дмитрий Синкин. – За следующие 15 лет необходимо как минимум в два раза увеличить ежегодный объем ввода жилья – с 3,5 млн до 7 млн. кв. м. Это трудновыполнимая задача. Вероятно, этот показатель нуждается в существенной корректировке».
По словам эксперта Комитета по инвестициям, опрос застройщиков показал, что их инвестиционные планы постепенно смещаются от районов вдоль КАД в сторону территорий «Серого пояса», а при оценке успешности проектов рынка жилой недвижимости превалирует не ценовой показатель, а качество земельного участка, транспортная и социальная обеспеченность объектов. «Дефицит социальных объектов (примерно 300) предполагается устранить путем заключения между городом и застройщиками инвестиционных соглашений. Таких соглашений на период до 2030 года уже заключено примерно на 200 объектов, еще 60 заложено в адресно-инвестиционную программу и планируется построить за счет бюджета города, – сообщил Дмитрий Синкин. – Кроме того, этот дефицит можно устранить за счет заключения с застройщиками концессионных соглашений. Подобные проекты уже есть. Например, поликлиника в пос. Славянка».
По результатам анкетирования застройщиков, средняя себестоимость строительства определена в 67 тыс. рублей за кв. м (см. таблицу), что включает в себя затраты на земельный участок, само строительство и обеспечение жилого комплекса инфраструктурой. «В этом мы видим определенный резерв, учитывая, что с начала 2017 года вступают в силу изменения в закон №214-ФЗ, позволяющие относить на себестоимость объекты инфраструктуры», – прокомментировал эксперт.
Также, по его мнению, при формировании детального плана реализации Стратегии нельзя забывать о ресурсе ипотечного кредитования и вкладе малого и среднего бизнеса в развитие строительной сферы. «Увеличению доли малого и среднего предпринимательства способствует предоставление объектов недвижимости через механизм концессии либо посредством передачи в доверительное управление. Речь идет прежде всего об арендном жилье», – пояснил Дмитрий Синкин. Он также упомянул об
административных барьерах, работу над снижением которых постоянно ведет правительство города, и о наиболее действенной схеме работы с застройщиками – принципе «единого окна». Завершая свое выступление, Дмитрий Синкин анонсировал ежегодную премию «Инвестор года», результаты которой будут подведены в октябре, и пригласил всех желающих подать заявки к участию.
Ближе к действительности
Данные исследования, представленные Комитетом, прокомментировали застройщики.
Генеральный директор ЗАО «ГК «Эталон» Вячеслав Заренков подчеркнул, что для развития крупного мегаполиса необходимы четыре фактора: город должен иметь градостроительный план развития, план развития дорожной и инженерной инфраструктуры, понятный бюджет для создания этой инфраструктуры и стабильное правовое поле, не меняющее правила игры для бизнеса. «В Петербурге есть генплан, но в нем немало территорий, для которых функция определена по существующему на данный момент назначению, а жизнь идет вперед, и появляется необходимость менять функциональное назначение территорий. А это сегодня сверхдлительный процесс, тормозящий реализацию задуманных проектов», – констатировал Вячеслав Заренков и предложил городу дать бизнесу еще один шанс внести свои предложения и изменения в генплан в части функционального зонирования территорий.
Предоставить возможность бизнесу работать в стабильном и не изменяющемся постоянно правовом поле – одно из обязательных условий успешной реализации инвестиционных проектов, а значит, и развития города в целом, считает Вячеслав Заренков. «Согласно данным нашего собственного исследования, для удовлетворения спроса на квартиры в Петербурге нужно строить не менее 4 млн кв. м в год, а сегодня на рынок выводится ежегодно около 2 млн кв. м – спрос опережает предложение, что будет стимулировать рост цен. По нашим оценкам, он будет составлять 10-12% в год», – спрогнозировал ситуацию Вячеслав Заренков.
Вопросы обеспечения застраиваемых территорий транспортной инфраструктурой, создание новых рабочих мест для строящихся кварталов, реновации уже застроенных территорий город и бизнес должны решать вместе, в рамках ГЧП, а не перекладывать эти проблемы на застройщиков, считает генеральный директор ГК «Эталон».
По поводу сокращения административных барьеров Вячеслав Заренков заметил, что Петербург имеет уникальную возможность одним из первых перейти на электронное согласование всей разрешительной документации. «Проект можно согласовать за 2-3 месяца, исключив коррупционную составляющую. Сейчас у нас это занимает три года», – посетовал господин Заренков.
Данные исследования Комитета он посчитал несколько оторванными от действительности, а по некоторым параметрам – заниженными в разы. «Комитет оценил себестоимость строительства в 67 тыс. рублей за кв. м, но в этих расчетах не учтены многие затраты компаний. Например, коммерческие расходы на продажу недвижимости составляют минимум 6% (5-6 тыс. рублей на кв. м), затраты на заемные деньги – еще 10% (8-12 тыс. рублей на кв. м), накладные расходы компаний – еще 8% (7-8 тыс. рублей на кв. м) и налог на прибыль, за счет которой возводятся социальные объекты – еще 8% (7-8 тыс. рублей на кв. м). Итого набирается «неучтенных» 30-35 тыс. рублей на кв. м. Компаниям практически ничего не остается на развитие и приобретение новых проектов. Чтобы сохранить темпы ввода жилья, мы должны ежегодно приобретать новые проекты, а это значит, что 20-25 тыс. рублей на кв. м необходимо направлять на эти цели. Желание городских властей решить социальные проблемы исключительно за счет застройщиков приведет к коллапсу строительной отрасли», – предупредил Вячеслав Заренков и напомнил, что основной причиной банкротства печально известного СУ-155 явилась чрезмерная социальная нагрузка компании.
«Заявленная застройщиками цена продажи в 100 тыс. рублей за кв. м – тоже выглядит лукавой, – заметил Андрей Тетыш, председатель Совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). – Она получится если, проще говоря, сложить между собой Девяткино и Крестовский остров. Большая часть проектов сегодня реализуется в сегменте эконом-класса, который и близко не достигает параметров 100-120 тыс. за кв. м».
Эдуард Тиктинский, президент инвестиционно-строительного холдинга RBI, согласился с мнением Вячеслава Заренкова: «Говоря об экономике проектов, мы должны анализировать проекты комплексного освоения территорий с уровнем продаж не менее 80-85 тыс. рублей за кв. м. Если брать за основу меньшие параметры, возникает очень грустная статистика. Такие компании работают себе в убыток или на грани рентабельности, в чем никто из участников этого рынка – строителей, дольщиков и городских властей, думаю, не заинтересован. Если Комитет по инвестициям взял на себя задачу разобраться с себестоимостью возводимых метров, то мы готовы помочь в этом. Как публичная компания, мы не прячем свои расчеты. Отмечу, что работая в основном в сегменте комфорт-класса, мы не рассматриваем проекты ниже 100 тыс. рублей за кв. м, при этом закладываем доходность не более 10%», – сообщил Эдуард Тиктинский.
Говоря о развитии «Серого пояса», президент RBI указал на необходимость содействия в том, чтобы владельцы промпредприятий не могли наложить безосновательное «вето» на реализацию таких проектов: «Необходимо ввести требование к сокращению санитарных зон внутри таких предприятий, чтобы снять излишние притязания их собственников. Создавать проекты планировки для таких территорий, чтобы можно было внятно просчитать экономику проектов. И развивать технопарки, в которые промышленные предприятия могли бы переезжать, освобождая территорию для редевелопмента».
Генеральный директор УК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев поддержал коллег и, в свою очередь, отметил, что возможности платежеспособного спроса населения далеко не безграничны: «Необходимость закладывать в цену «квадрата» затраты на инфраструктуру отсекает из всего объема спроса львиную долю граждан, которые могли бы улучшить свои жилищные условия. Платежеспособность населения в силу общеэкономических причин сейчас падает, и чтобы нивелировать эту тенденцию, нужны конкретные меры. Если это задача стратегического планирования, вряд ли речь может идти о каком-то резерве в бюджете застройщиков. Только город может и должен планировать и создавать крупные, опорные объекты инфраструктуры, которые стали бы драйверами развития целых территорий. Нужно разделять ту инфраструктуру, которую бизнес может создавать в рамках своих проектов, и инфраструктуру общегородского или районного значения».
«Не уверена в том, что поправки в генплан и другие основополагающие документы нужно принять однажды и навсегда, – прокомментировала вопрос стабильности правового поля Ольга Морозова, генеральный директор ООО «Градостроительные решения». – Город живет и развивается, нужно думать о том, как сделать эти документы более гибкими. Но никто не говорит о том, что делать это нужно так, как сейчас – останавливать весь инвестиционный процесс, полностью переписывая нормативы. Может быть, стоит рассматривать и делать объектом кардинальных преобразований отдельные территории».
По мнению директора по маркетингу ОАО «КБ ВиПС» Михаила Бимона, в уточнении и конкретизации нуждается само понятие «комфортная среда для проживания». «Выражается ли оно в количестве «квадратов» на человека? Думаю, что не только. Отсюда и стоит формулировать положения всех градостроительных документов и концепций развития, в том числе и «Стратегии-2030», – считает господин Бимон. При этом Алиса Тимошина, генеральный директор ООО «Город 22», представлявшая на мероприятии
сообщество урбанистов, обратила внимание собравшихся, что, например, в Лондоне показатель обеспеченности жильем составляет 28 кв. м на человека, и логика определения комфортной городской среды не должна основываться только на этом показателе.
Рычаги поддержки
Немаловажное значение для поддержания платежеспособного спроса населения оказывает ипотека. Сегодня рынок ипотеки переживает очередной подъем, объемы кредитования растут. Советник председателя Северо-Западного Банка ПАО Сбербанк по Санкт-Петербургу Татьяна Логинова, однако, заметила, что в России в отличие от ряда европейских стран объем выданных ипотечных кредитов по отношению к ВВП составляет всего примерно 5%, а в Великобритании, например, это соотношение превышает 80%. «Больше всего сделок с ипотекой заключается на объекты эконом-класса, при этом в сегменте комфорт-класса их количество не столь значительно, банкам здесь есть над чем работать. Это другой клиент, он не просто дольщик, приобретающий свое основное жилье, а инвестор с серьезным капиталом. Нужно создавать для таких клиентов специальные ипотечные программы», – сделала вывод Татьяна Логинова.
В рамках стратегической сессии эксперты также затронули тему инструментов ГЧП. Руководитель практики недвижимости и строительства ООО «Максима Лигал» Константин Бойцов заметил, что сегодня законодательство о ГЧП дает возможность не только публичному, но и частному партнеру выступать инициатором ГЧП-проекта, однако соцобъекты в силу своей специфики не представляют большого интереса для инвестора, в отличие, например, от объектов транспортной инфраструктуры. По мнению Сергея Спасенова, руководителя филиала ООО «Пепеляев Групп», члена Исполнительного комитета Санкт-Петербургской Международной Бизнес-ассоциации (СПИБА), сегодня государство снимает с себя все больше рисков и все меньше оставляет прав инвестору: «Мы платим достаточно налогов, чтобы государство обеспечило нас инфраструктурой. Можно навесить на бизнес все что угодно, но потом не сетовать на отсутствие инвестиционной активности».
Чтобы создавать комфортную городскую среду, нужно грамотно ее проектировать и внятно регулировать, считает Михаил Голубев, генеральный директор ООО «Северо-Западная строительная корпорация». «Город очень быстро меняется, необходимо создать динамическую модель генплана, задать структуру, которая бы позволяла решать вопросы в интерактивном режиме, быстро и четко оптимизировать настройки в интересах жителей города, – рассуждает Михаил Голубев. – Если крупный бизнес еще в силах внести поправки в такие основополагающие документы, то средний и малый бизнес вовсе не участвует в их обсуждении. А ведь Генплан и ПЗЗ крайне важны для работы малого и среднего бизнеса. В комиссии по землепользованию и застройке их представители должны обязательно присутствовать».
«Действительно, взаимоотношения между девелоперами и городом простыми не назовешь, – констатировала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости ООО Colliers International. – Но таковы реалии сегодняшнего дня. Очевидно, что мощнейшим инструментом поддержки рынка сейчас является доступная ипотека. Если ее условия будут благоприятными в дальнейшем, рынок будет жить. Ожидая внешней поддержки, девелоперам не стоит забывать о своем продукте: повышать качество строительства в целом, инженерных и планировочных решений в частности, насыщать проекты дополнительными опциями».