Ипотека — думаем про 2023-й, помня 2022-й
Как статистика по прошлому году, так и данные первой пары месяцев свидетельствуют, что доля квартир в новостройках, продаваемых в ипотеку, только растет. Даже в бизнес-классе в ипотеку уже уходит до 50% площадей. И эта тенденция позволяет участникам рынка рассчитывать, что данные по ипотеке по итогам 2023 года не окажутся хуже предыдущего.
Госипотека продолжается
Результаты прошлого года еще не один месяц будут упоминаться участниками ипотечного рынка минимум по двум причинам. Во-первых, текущая статистика становится более понятной. А во-вторых, год по показателям оказался весьма успешным.
Например, ВТБ показал второй в истории результат ипотечных продаж как в целом по стране, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — более 15 тыс. кредитов на 91,5 млрд руб. Больше цифра была только в 2021 году, рассказала Вера Тучкова, заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На конец 2022 года средний чек составил 6,8 млн руб., увеличившись за год на 30%.
— Основным драйвером были, конечно, льготные программы. По ним выдано около 70 млрд руб., «ипотека с господдержкой — 20202» и «семейная ипотека» заняли в этом объеме примерно равные доли, — отметила Вера Тучкова. — В этом году продление основной госпрограммы, а также модернизация «семейной ипотеки» дают нам уверенность в положительной динамике продаж.
В ВТБ рассчитывают как на уже действующие программы господдержки, так и на новые, которые только будут внедряться. Речь идет о новой молодежной программе, запуска которой ждут от Правительства в этом году.
«При этом нужно не забывать, что и банковские программы не стоят на месте, адаптация к условиям рынка сейчас идет практически в режиме "онлайн"», — делится управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов. Так, Банк Уралсиб по программам «Ипотека для семей с детьми» и «Ипотека с господдержкой» по регионам Санкт-Петербург, Ленинградская область и Москва, Московская область увеличил суммы кредитования до 14 млн руб., а ставки по кредиту остались на уровне базовых (6 и 8% годовых, соответственно). И если раньше клиенты с кредитом на сумму 14 млн руб. кредитовались под более высокую ставку или пользовались программами субсидирования, которые очень часто шли с условием удорожания стоимости приобретаемого объекта недвижимости, то теперь им доступны льготные условия госпрограмм. Это важно, ведь стоимость объектов недвижимости за последние несколько лет значительно возросла.
Как отметила Вера Тучкова, банк фиксирует рост активности ипотечных заемщиков — выдачи февраля в Санкт-Петербурге превысили результат января в 1,5 раза и достигли почти 7 млрд рублей. Этому способствуют и условия госпрограмм, и большой выбор объектов недвижимости на рынке, и акции застройщиков. Что касается региональных сделок, они всегда выступали подспорьем, благо банк их может заключать полностью дистанционно, приезжать для этого необязательно. И наряду с Москвой и Краснодаром Санкт-Петербург традиционно входит в топ городов, привлекающих покупателей из других регионов.
Одним из определяющих факторов спроса на ипотеку в ВТБ считают «порог входа» для заемщиков. В марте банк уменьшил минимальный уровень первого в рамках собственных программ — до 10% при покупке квартир и частных домов, по программам господдержки — до 15% при приобретении домов и таунхаусов. Одновременно для снижения долговой нагрузки для заемщиков банк также запустил программу с дополнительным дисконтом по ипотеке на квартиры площадью от 85 кв. метров.
Вторичка и нишевые продукты
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге (заочно) Елена Диоргесова констатирует, что за 2022 год в ее банке был отмечен рост продаж ипотечных кредитов — планы выполнены на 114,1%. «По сравнению с 2021 годом мы приросли на 36%, — говорит специалист. — Основной объем выдач был осуществлен за счет новых продуктов: "Своя земля", "ИЖС", "Нежилое помещение", "Сельская ипотека"».
«Так, например, по продукту "Своя земля" мы увеличили максимальную сумму кредита до 5 млн руб., — обращает внимание представитель банка. — Напомню, что по данному продукту возможно приобрести земельный участок (как без построек, так и с расположенными на нем строениями) без первоначального взноса, при этом сумма кредита может составлять до 150% от оценочной стоимости земельного участка, т. е. клиенты могут взять денежные средства на благоустройство земельного участка».
Также, говорит Елена Диоргесова, значительный рост сделок отмечен и по кредитам под залог имеющейся недвижимости. И, отдельно, серьезно вырос спрос на ипотеку на вторичном рынке.
На эти продукты банк делает ставку и в 2023 году. «С января 2023-го наблюдается снижение стоимости квадратного метра на вторичке на 10–15%. Также с начала 2023 года практически все банки незначительно скорректировали ставки по ипотечным кредитам (увеличение на 0,5–1%), однако на снижение спроса увеличение ставок никак не повлияло. Более того, с конца января у нас в Примсоцбанке возросло количество обращений клиентов и партнеров за консультациями, а также возрос объем заявок и, как следствие, сделок, — говорит Елена Диоргесова.— На текущий момент в Примсоцбанке минимальная ставка на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 9,9%».
Вера Тучкова говорит о том, что в целом по России банк ожидает роста спроса на ипотеку на вторичном рынке жилья, и Санкт-Петербург — не исключение. Если в 2022 году в общем объеме продаж ипотеки вторичка заняла здесь лишь 27%, то в этом году доля готовых объектов будет расти. «Ключевая ставка сохраняется без изменений, поэтому ценовые параметры рыночных программ остаются стабильными», — пояснила она.
Отсрочка как хитрый ход
«Драйверами в этом году будут являться программы кредитования, которые решают вопросы по уменьшению размера первоначального взноса или дают возможность его накопить, но квартиру купить здесь и сейчас», — соглашается Ренат Сейфетдинов.
Например, в Уралсибе сейчас запущена программа «Отсрочка первоначального взноса» — это акция в рамках выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке с использованием аккредитивной схемы расчетов.
В рамках продукта подтверждается полная оплата первоначального взноса на раскрытие аккредитива, открытого на срок от 90 до 365 календарных дней. Акция распространяется на все программы первичного рынка и может сочетаться с программами субсидирования от застройщиков.
Таким образом, на период действия отсрочки первоначального взноса клиент получает скидку по ставке к кредиту. Минимальная ставка по кредиту на период отсрочки первоначального взноса (без субсидирования от застройщика) составляет 3,99% годовых.
«Справедливости ради замечу, что большинство общественных объединений строителей очень много сделали, чтобы субсидированная ставка по ипотеке оставалась приемлемой для заемщиков, — добавляет к этому генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПБ" Алексей Белоусов. — И мы, и наши коллеги отдельно и коллективно не единожды обращались в ЦБ с просьбой не слишком закручивать гайки. Отчасти нас услышали».
Январский сбой
К концу года поправить продажи помогли новые продукты, предполагающие субсидирование ставки до околонулевых значений, развивает тему начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Но, к сожалению, регулятор живет в своей реальности и считает главным опеку над заемщиками, будто те несовершеннолетние дети. Такие кредиты, благодаря мерам ЦБ, стали не выгодны для банков. И сейчас субсидирование возможно без проблем для кредитора по ставке не ниже 6%.
По словам специалиста, рынок новостроек лишился большой аудитории покупателей, и показатели текущих продаж не очень впечатляют.
«Хотя в январе мы получили вполне удовлетворительные цифры. Но объясняется это чисто технически, — делится профессиональным секретом Светлана Денисова. — Основная часть сделок закачивается на регистрацию с электронных платформ, где вшиты электронные подписи. И эти платформы, ожидая законодательных поправок, приложили усилия, чтобы сохранять легитимность услуги по декабрь включительно.
Так вот, в декабре у всех застройщиков сроки электронных подписей истекли. Поэтому часть декабрьских сделок закачивалась на регистрацию в январе».
Поэтому статистика января оказалась приукрашенной, реальность несколько другая. И в феврале сниженный спрос сохраняется, что свидетельствует о том, что спрос «не тянет» текущее соотношение цены квадратного метра и ставок кредитования. Вместе с тем объем предложения на первичном рынке Петербурга сокращается уже несколько лет, да и объекты высокой степени готовности всегда более востребованы на фоне турбулентности. Поэтому ЖК «Огни залива», сдающийся в этом году, получает своих покупателей.
Объем ввода на минусе
«По итогам 2022 года мы в целом по рынку увидели падение объемов продаж на 30–40% к показателям 2021 года, — признает вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. — Это нормальные показатели с учетом того, что 2021 год был рекордным для агломерации Петербурга. А мы ведем аналитику более 20 лет».
Также эксперт не спорит, что сейчас в сфере жилого строительства довлеющим трендом является сокращение объемов выводов в продажу и стартов проектов. Это вызвано опасениями застройщиков по поводу параметров дальнейшего спроса.
«С одной стороны, мы видим определенный потребительский пессимизм, — рассуждает Михаил Гущин. — Но как раз сокращение объемов вывода в некоторой степени помогает находить покупателей тем компаниям, которые все же запускают новые яркие проекты».
И, добавляет спикер, в Группе RBI все же предполагаются старты продаж ряда проектов в наступившем году. Поскольку все объекты размещаются в перспективных локациях, проблем с продажами не ожидается. «Например, мы запустили продажи в проекте на Миргородской улице в сентябре, как раз в период серьезного спада на рынке. И, тем не менее, текущие показатели продаж нас очень радуют», — говорит Михаил Гущин.
Для мебели
Наконец, новой тенденцией можно считать рост ипотечного спроса на квартиры с меблировкой.
«Продажа меблированных новостроек началась с 2019 года. Тогда застройщики неохотно включали новую опцию и предлагали оснащать мебелью только жилье эконом-класса, но сейчас ситуация изменилась, и данный тренд развивается в том числе и в премиум-сегменте», — поясняет директор по развитию направления «Комплексная меблировка» ЗАО «Первая мебельная фабрика» Алексей Шестаков.
Спрос на готовое жилье «под ключ» растет, повторяя европейский путь, где большинство типовых квартир передаются собственникам уже с мебелью. Таким образом, отечественный рынок недвижимости постепенно приближается по уровню сервиса и стандартам к ведущим европейским странам.
В свою очередь, девелопер приобретает дополнительное конкурентное преимущество в случае сотрудничества с надежными поставщиками, именитыми дизайнерскими бюро и известными производителями, что позволяет повысить привлекательность проекта в глазах потребителя
Однако на пути продажи таких квартир в ипотеку есть некоторые проблемы. «Трудности включения меблировки в ипотеку возникают в связи с тем, что в ипотеку включается только неотчуждаемое имущество. И сейчас возможность ипотечных кредитований представляется самими застройщиками, поскольку у них есть договоренность с банками. Они могут предлагать разные варианты, и в этом случае возможность приобретения квартиры в ипотеку с меблировкой будет предусмотрена».
Более трех часов обманутые дольщики жилого комплекса «Радужный» пытались выяснить у представителей компании «ГлавСтройКомплекс», когда же смогут въехать в свои квартиры, но ответам не поверили. Областные власти поставили ГСК перед выбором: «Либо дострой, либо уходи».
Несмотря на обещания, генеральный директор компании «ГлавСтройКомплекс» (а в прошлом – вице-губернатор Ленобласти) Николай Пасяда встречу с дольщиками, которая состоялась 2 февраля, в очередной раз пропустил. Вместо него отдувался главный инженер компании – Станислав Кулев, который периодически напоминал собравшимся, что он не юрист и не финансист, поэтому ответить может далеко не на все вопросы.
Битва экстрасенсов
По словам Станислава Кулева, лучше всего на сегодня дела обстоят у домов 6.1 и 6.6 ЖК «Радужный»: оба корпуса находятся в высокой стадии готовности, и в 2017 году прошли проверку Kомитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти, которая закончилась выдачей замечаний. К дому 6.1 у Гостройнадзора оказалось всего 76 замечаний, и все их«ГлавСтройКомплекс» намерен устранить к 25 февраля. Сдать же дом компания планирует 15 марта этого года.
К дому 6.6. замечаний оказалось больше (сколько именно, г-н Кулев не сообщил), поэтому к сроку, обозначенному Госстройнадзором, то есть к 26 февраля, все исправить застройщик не успеет. Однако Станислав Кулев заверил дольщиков, что задержка будет небольшая – недели на две. 15 апреля дом планируется сдать в эксплуатацию.
Два оставшихся корпуса (6.5 и 6.7) будут сданы в IV и II кварталах 2019 года соответственно. Станислав Кулев многократно подчеркнул, что озвученные им сроки ориентировочные, а точную дату завершения объектов он назвать не может: «Я же не экстрасенс». Отметим, что по первоначальным планам ЖК «Радужный» должен быть готов к концу 2016 года.
Дольщики в столь оптимистичный прогноз не поверили. «В доме 6.1 только по лифтам работы на месяц. Сейчас там идет только отделка квартир», – заявила одна из участниц долевого строительства. В подтверждении слов дольщики потребовали предъявить договоры с подрядчиками, которые будут исправлять ошибки, найденные Госстройнадзором, установят лифтовое оборудование и завершат отделку помещений. Но кроме собственных слов у Станислава Кулева ничего не было. «Все работы будут профинансированы в феврале в полном объеме», – сказал он.
Сам не ам и другим не дам
Областное правительство уверено, что средства на строительство у компании «ГлавСтройКомплекс» есть, так как она не находится в процедуре банкротства, оплачивает все требования расторженцев в суде и не тратится на строительство инфраструктуры. «Застройщик собрал с дольщиков «Радужного» 3,1 млрд рублей. В комплексе 1740 квартир, из которых 1348 реализованы. Следовательно, деньги на возведение домов у застройщика должны быть. Нам непонятно, почему при таком объеме проданных квартир стройка не идет», – недоумевает заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Кроме того, ГСК еще в 2014 году выкупила колпинский «Домостроительный комбинат №5», однако производимые изделия так и не начали поступать на стройплощадки проблемных объектов компании. Станислав Кулев объяснил это убыточностью завода, однако подтвердил, что ДСК-5 работает и стройматериалы производит.
В результате, ни дольщики, ни чиновники не понимают, почему же компания не торопится с завершением проектов. А если у застройщика действительно финансовые трудности, то почему не поднимает вопрос о передаче проектов другому застройщику? В компании «ГлавСтройКомплекс» прокомментировать ситуацию отказались.
Последней может стать «Галактика»
ЖК «Радужный» – не единственная проблема ГСК. В рамках ЖК «Галактика» в Новом Девяткино компания планировала построить 16 домов, однако продажи были открыты только в одном. Правительство Ленобласти отказало в разрешении на строительство других очередей проекта до тех пор, пока не будет решена проблема с отсутствующей канализацией. (Для проблемных застройщиков – это общая практика в регионе). В итоге, компания успела продать только 383 квартиры в одном доме.
Отметим, что Николай Пасяда ранее признавал, что «Галактика» не будет сдана вовремя (то есть до II квартала 2018 года) именно из-за необеспеченности очистными сооружениями. Гендиректор «ГлавСтройКомплекса» обращался в правительство региона с просьбой построить полноценную канализацию, от себя же пообещал только локальную.
В областном правительстве на это отмечают, что проект проходил экспертизу с центральной канализацией. «Если хочется построить локальную канализацию, то пожалуйста, но нужно внести изменения в Генеральный план, получить необходимые документы, пройти экспертизу, все согласования и строить», – сообщили в пресс-службе Михаила Москвина.
Также чиновники подчеркнули, что у «ГлавСтройКомплекса» есть возможность подключить дом к центральной канализации в Новом Девяткино.
Весьма сложно складывалось у ГСК с ЖК «Олимп», который находится в микрорайоне Южный в городе Всеволожск. 17-этажный комплекс на 381 квартиру изначально должен был быть введен в конце 2015 года, однако произошло это только в январе 2018-го. «Причинами задержки стали незавершенность работ по строительству газопровода, отсутствие благоустройства, акта технологического присоединения к сети водоснабжения и превышение параметров застройки (компания построила на 25% больше, чем по проекту)», – сообщали в областном правительстве.
Отметим, что более года до ввода «Олимпа» между «ГлавСтройКомплекс»и чиновниками шли споры по социальной инфраструктуре. Компания планировала построить школу и детский сад, что и согласовала со всеми необходимыми инстанциями. Однако после того, как обнаружилось, что объем жилищного строительства в комплексе превышен на 25%, чиновники стали требовать увеличения вместимости школы – до 1200 человек, а также детского сада – до 380 мест. Также застройщика пытались обязать проложить Крымскую дорогу. Помимо этого, компания должна построить физкультурно-оздоровительный комплекс.
В результате дорога была построена на деньги бюджета, а инфраструктурные споры померкли на фоне проблем «ГлавСтройКомплекс» с «Радужным» и «Галактикой». Впрочем, все обязанности застройщика по инфраструктуре силы не теряют.
Кстати
В конце прошлого года «ГлавСтройКомплекс» попал в стоп-лист девелоперов Ленобласти, которым правительство на неопределенный срок отказывается выдавать разрешения на строительство. Таким образом, «Галактика» может стать последним объектом ГСК в Ленобласти.
За прошлый год порядка 10 тыс. семей петербуржцев улучшили свои жилищные условия благодаря участию в целевых программах, действующих в Северной столице. Приоритетным вопросом всех программ, подчеркнула Марина Орлова, первый заместитель председателя Жилищного комитета Петербурга, остается расселение коммунальных квартир.
Программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» стартовала в 2008 году, и на момент начала ее действия общее число таких квартир в городе превышало 116 тысяч. В настоящее время коммуналок в Петербурге порядка 74,5 тыс., и в них живут 240 тыс. семей. Как отметила Ирина Кулик, начальник отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета, популярности программы в 2017 году способствовало и появление новых механизмов для улучшения жилищных условий граждан, и увеличение размера социальной выплаты в конце 2016 года (на сегодня это 800 тыс. рублей для одиноко проживающего очередника и 460 тыс. рублей на каждого члена семьи очередника).
Стоит уточнить, что лишь 85 тыс. семей (в 48 тыс. коммунальных квартир) состоят на учете по улучшению жилищных условий. Однако и тем жильцам коммуналок, кто на учете не состоит, город предлагает сегодня возможность переезда в отдельную квартиру без существенных финансовых затрат. Правда, речь идет о переезде в наемное жилье.
С 2017 года в Петербурге начала действовать программа «Наемные дома», по которой жилье предоставляется в долгосрочную аренду – по договору найма социального использования со ставкой ниже рыночной. «Квартиры предлагаются в новых домах. В двух домах, заселенных в прошлом году, таких квартир порядка 300. И планируется эту историю продолжить», - рассказала Марина Орлова. Условием участия в программе (помимо постановки на учет) является проживание в Петербурге в течение пяти лет. В нынешнем году очередной наемный дом будет введен в эксплуатацию во Фрунзенском районе города.
В нынешнем году новым видом содействия города в улучшении жилищных условий граждан станет субсидирование многодетных семей, имеющих трех и более несовершеннолетних детей. «ЗакС поддержал инициативу правительства Петербурга о новой форме содействия многодетным семьям. Средства на это запланированы. Сейчас на рассмотрение правительства города вынесены наши предложения по порядку предоставления таких социальных выплат. Думаю, в конце первого квартала такие предложения многодетным семьям уже будут сделаны», - сообщила Марина Орлова.
Сегодня жилищная политика правительства Петербурга помимо названных выше реализуется в рамках целевой программы расселения коммунальных квартир, программы «Молодежи – доступное жилье», программы ипотечного кредитования, а также предоставления социальных выплат очередникам, которые желают их получить. На жилищные программы выделяется порядка 7,1 млрд рублей (так было в 2017 году, эта же сумма зарезервирована в городском бюджете и на 2018 год).
Город комплексно содействует и расселению коммунальных квартир. Например, по программе «Молодежи – доступное жилье» за 2017 год из 2049 семей-участниц, получивших социальные выплаты, 10% проживали в коммунальных квартирах. В программе «Наемные дома» воспользовались содействием в предоставлении жилых помещений 196 семей, причем около 70% граждан проживали в коммунальных квартирах.
«При расселении коммунальных квартир сегодня используются все способы, которые предусмотрены законодательством. Все эти условия, предложения, которые мы озвучивали в прошлом году, оказались востребованы: в 2017 году расселено более 4 тыс. коммунальных квартир», - прокомментировала Марина Орлова.
Причем не только благодаря переезду семей-участниц в отдельные квартиры. Обеспечить более высокое качество жизни гражданам, остающимся в коммунальных квартирах, помогает продажа им свободных комнат (из государственного фонда) на льготных условиях с понижающим коэффициентом к рыночной стоимости и рассрочкой платежа до пяти лет. В прошлом году с этой целью было продано 432 комнаты в коммуналках, и 158 квартир стали отдельными.
Еще один вариант содействия города в решении этой масштабной проблемы – организация конкурсов для инвесторов на право расселения коммунальных квартир, имеющих в своем составе свободные помещения. За прошлый год, как сообщил Сергей Филимонов, директор СПб ГБУ «Горжилобмен», было проведено пять такие конкурсов, в результате инвесторам удалось расселить восемь квартир.
Важным новшеством, которое делает усилия городских властей по расселению коммунальных квартир более результативными, стало предоставление социальных выплат не только при условии, что все семьи в отдельно взятой коммуналке готовы расселяться. «Социальные выплаты предоставлялись и очередникам, которые не смогли договориться с соседями», - прокомментировала Марина Орлова.
Кстати
Коммуналки в Петербурге продолжают не только расселяться, но и появляться. В Жилищном комитете это объясняют невозможностью предоставлять отдельные квартиры жителям коммуналок в домах, признанных аварийными. «Но при переезде в новый фонд шансы на дальнейшее улучшение жилищных условий возрастают», - отметила г-жа Орлова. Она также подчеркнула: доля коммуналок в новом жилье за последние три года, по данным Жилищного комитета, составила всего 3%.
Цифра
В нынешнем году с учетом суммы в 3,1 млрд рублей, предусмотренной в городском бюджете на социальные выплаты в рамках программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», городские власти планируют помочь в улучшении жилищных условий более чем 2,9 тыс. семей. А с учетом всех механизмов содействия это число увеличивается до 10 тыс.