Ипотека — думаем про 2023-й, помня 2022-й
Как статистика по прошлому году, так и данные первой пары месяцев свидетельствуют, что доля квартир в новостройках, продаваемых в ипотеку, только растет. Даже в бизнес-классе в ипотеку уже уходит до 50% площадей. И эта тенденция позволяет участникам рынка рассчитывать, что данные по ипотеке по итогам 2023 года не окажутся хуже предыдущего.
Госипотека продолжается
Результаты прошлого года еще не один месяц будут упоминаться участниками ипотечного рынка минимум по двум причинам. Во-первых, текущая статистика становится более понятной. А во-вторых, год по показателям оказался весьма успешным.
Например, ВТБ показал второй в истории результат ипотечных продаж как в целом по стране, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — более 15 тыс. кредитов на 91,5 млрд руб. Больше цифра была только в 2021 году, рассказала Вера Тучкова, заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На конец 2022 года средний чек составил 6,8 млн руб., увеличившись за год на 30%.
— Основным драйвером были, конечно, льготные программы. По ним выдано около 70 млрд руб., «ипотека с господдержкой — 20202» и «семейная ипотека» заняли в этом объеме примерно равные доли, — отметила Вера Тучкова. — В этом году продление основной госпрограммы, а также модернизация «семейной ипотеки» дают нам уверенность в положительной динамике продаж.
В ВТБ рассчитывают как на уже действующие программы господдержки, так и на новые, которые только будут внедряться. Речь идет о новой молодежной программе, запуска которой ждут от Правительства в этом году.
«При этом нужно не забывать, что и банковские программы не стоят на месте, адаптация к условиям рынка сейчас идет практически в режиме "онлайн"», — делится управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов. Так, Банк Уралсиб по программам «Ипотека для семей с детьми» и «Ипотека с господдержкой» по регионам Санкт-Петербург, Ленинградская область и Москва, Московская область увеличил суммы кредитования до 14 млн руб., а ставки по кредиту остались на уровне базовых (6 и 8% годовых, соответственно). И если раньше клиенты с кредитом на сумму 14 млн руб. кредитовались под более высокую ставку или пользовались программами субсидирования, которые очень часто шли с условием удорожания стоимости приобретаемого объекта недвижимости, то теперь им доступны льготные условия госпрограмм. Это важно, ведь стоимость объектов недвижимости за последние несколько лет значительно возросла.
Как отметила Вера Тучкова, банк фиксирует рост активности ипотечных заемщиков — выдачи февраля в Санкт-Петербурге превысили результат января в 1,5 раза и достигли почти 7 млрд рублей. Этому способствуют и условия госпрограмм, и большой выбор объектов недвижимости на рынке, и акции застройщиков. Что касается региональных сделок, они всегда выступали подспорьем, благо банк их может заключать полностью дистанционно, приезжать для этого необязательно. И наряду с Москвой и Краснодаром Санкт-Петербург традиционно входит в топ городов, привлекающих покупателей из других регионов.
Одним из определяющих факторов спроса на ипотеку в ВТБ считают «порог входа» для заемщиков. В марте банк уменьшил минимальный уровень первого в рамках собственных программ — до 10% при покупке квартир и частных домов, по программам господдержки — до 15% при приобретении домов и таунхаусов. Одновременно для снижения долговой нагрузки для заемщиков банк также запустил программу с дополнительным дисконтом по ипотеке на квартиры площадью от 85 кв. метров.
Вторичка и нишевые продукты
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге (заочно) Елена Диоргесова констатирует, что за 2022 год в ее банке был отмечен рост продаж ипотечных кредитов — планы выполнены на 114,1%. «По сравнению с 2021 годом мы приросли на 36%, — говорит специалист. — Основной объем выдач был осуществлен за счет новых продуктов: "Своя земля", "ИЖС", "Нежилое помещение", "Сельская ипотека"».
«Так, например, по продукту "Своя земля" мы увеличили максимальную сумму кредита до 5 млн руб., — обращает внимание представитель банка. — Напомню, что по данному продукту возможно приобрести земельный участок (как без построек, так и с расположенными на нем строениями) без первоначального взноса, при этом сумма кредита может составлять до 150% от оценочной стоимости земельного участка, т. е. клиенты могут взять денежные средства на благоустройство земельного участка».
Также, говорит Елена Диоргесова, значительный рост сделок отмечен и по кредитам под залог имеющейся недвижимости. И, отдельно, серьезно вырос спрос на ипотеку на вторичном рынке.
На эти продукты банк делает ставку и в 2023 году. «С января 2023-го наблюдается снижение стоимости квадратного метра на вторичке на 10–15%. Также с начала 2023 года практически все банки незначительно скорректировали ставки по ипотечным кредитам (увеличение на 0,5–1%), однако на снижение спроса увеличение ставок никак не повлияло. Более того, с конца января у нас в Примсоцбанке возросло количество обращений клиентов и партнеров за консультациями, а также возрос объем заявок и, как следствие, сделок, — говорит Елена Диоргесова.— На текущий момент в Примсоцбанке минимальная ставка на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 9,9%».
Вера Тучкова говорит о том, что в целом по России банк ожидает роста спроса на ипотеку на вторичном рынке жилья, и Санкт-Петербург — не исключение. Если в 2022 году в общем объеме продаж ипотеки вторичка заняла здесь лишь 27%, то в этом году доля готовых объектов будет расти. «Ключевая ставка сохраняется без изменений, поэтому ценовые параметры рыночных программ остаются стабильными», — пояснила она.
Отсрочка как хитрый ход
«Драйверами в этом году будут являться программы кредитования, которые решают вопросы по уменьшению размера первоначального взноса или дают возможность его накопить, но квартиру купить здесь и сейчас», — соглашается Ренат Сейфетдинов.
Например, в Уралсибе сейчас запущена программа «Отсрочка первоначального взноса» — это акция в рамках выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке с использованием аккредитивной схемы расчетов.
В рамках продукта подтверждается полная оплата первоначального взноса на раскрытие аккредитива, открытого на срок от 90 до 365 календарных дней. Акция распространяется на все программы первичного рынка и может сочетаться с программами субсидирования от застройщиков.
Таким образом, на период действия отсрочки первоначального взноса клиент получает скидку по ставке к кредиту. Минимальная ставка по кредиту на период отсрочки первоначального взноса (без субсидирования от застройщика) составляет 3,99% годовых.
«Справедливости ради замечу, что большинство общественных объединений строителей очень много сделали, чтобы субсидированная ставка по ипотеке оставалась приемлемой для заемщиков, — добавляет к этому генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПБ" Алексей Белоусов. — И мы, и наши коллеги отдельно и коллективно не единожды обращались в ЦБ с просьбой не слишком закручивать гайки. Отчасти нас услышали».
Январский сбой
К концу года поправить продажи помогли новые продукты, предполагающие субсидирование ставки до околонулевых значений, развивает тему начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Но, к сожалению, регулятор живет в своей реальности и считает главным опеку над заемщиками, будто те несовершеннолетние дети. Такие кредиты, благодаря мерам ЦБ, стали не выгодны для банков. И сейчас субсидирование возможно без проблем для кредитора по ставке не ниже 6%.
По словам специалиста, рынок новостроек лишился большой аудитории покупателей, и показатели текущих продаж не очень впечатляют.
«Хотя в январе мы получили вполне удовлетворительные цифры. Но объясняется это чисто технически, — делится профессиональным секретом Светлана Денисова. — Основная часть сделок закачивается на регистрацию с электронных платформ, где вшиты электронные подписи. И эти платформы, ожидая законодательных поправок, приложили усилия, чтобы сохранять легитимность услуги по декабрь включительно.
Так вот, в декабре у всех застройщиков сроки электронных подписей истекли. Поэтому часть декабрьских сделок закачивалась на регистрацию в январе».
Поэтому статистика января оказалась приукрашенной, реальность несколько другая. И в феврале сниженный спрос сохраняется, что свидетельствует о том, что спрос «не тянет» текущее соотношение цены квадратного метра и ставок кредитования. Вместе с тем объем предложения на первичном рынке Петербурга сокращается уже несколько лет, да и объекты высокой степени готовности всегда более востребованы на фоне турбулентности. Поэтому ЖК «Огни залива», сдающийся в этом году, получает своих покупателей.
Объем ввода на минусе
«По итогам 2022 года мы в целом по рынку увидели падение объемов продаж на 30–40% к показателям 2021 года, — признает вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. — Это нормальные показатели с учетом того, что 2021 год был рекордным для агломерации Петербурга. А мы ведем аналитику более 20 лет».
Также эксперт не спорит, что сейчас в сфере жилого строительства довлеющим трендом является сокращение объемов выводов в продажу и стартов проектов. Это вызвано опасениями застройщиков по поводу параметров дальнейшего спроса.
«С одной стороны, мы видим определенный потребительский пессимизм, — рассуждает Михаил Гущин. — Но как раз сокращение объемов вывода в некоторой степени помогает находить покупателей тем компаниям, которые все же запускают новые яркие проекты».
И, добавляет спикер, в Группе RBI все же предполагаются старты продаж ряда проектов в наступившем году. Поскольку все объекты размещаются в перспективных локациях, проблем с продажами не ожидается. «Например, мы запустили продажи в проекте на Миргородской улице в сентябре, как раз в период серьезного спада на рынке. И, тем не менее, текущие показатели продаж нас очень радуют», — говорит Михаил Гущин.
Для мебели
Наконец, новой тенденцией можно считать рост ипотечного спроса на квартиры с меблировкой.
«Продажа меблированных новостроек началась с 2019 года. Тогда застройщики неохотно включали новую опцию и предлагали оснащать мебелью только жилье эконом-класса, но сейчас ситуация изменилась, и данный тренд развивается в том числе и в премиум-сегменте», — поясняет директор по развитию направления «Комплексная меблировка» ЗАО «Первая мебельная фабрика» Алексей Шестаков.
Спрос на готовое жилье «под ключ» растет, повторяя европейский путь, где большинство типовых квартир передаются собственникам уже с мебелью. Таким образом, отечественный рынок недвижимости постепенно приближается по уровню сервиса и стандартам к ведущим европейским странам.
В свою очередь, девелопер приобретает дополнительное конкурентное преимущество в случае сотрудничества с надежными поставщиками, именитыми дизайнерскими бюро и известными производителями, что позволяет повысить привлекательность проекта в глазах потребителя
Однако на пути продажи таких квартир в ипотеку есть некоторые проблемы. «Трудности включения меблировки в ипотеку возникают в связи с тем, что в ипотеку включается только неотчуждаемое имущество. И сейчас возможность ипотечных кредитований представляется самими застройщиками, поскольку у них есть договоренность с банками. Они могут предлагать разные варианты, и в этом случае возможность приобретения квартиры в ипотеку с меблировкой будет предусмотрена».
Руководитель Службы госстройнадзора Петербурга Евгений Ким покинул свой пост. Должность (пока с приставкой и. о.) получил его бывший зам Вячеслав Захаров. Строители этому назначению рады.
Глава Службы госстройнадзора Петербурга Евгений Ким покинул свой пост. Он написал заявление по собственному желанию. Некоторые источники поспешили связать эту отставку с состоявшимся 24 января этого года визитом в Госстройнадзор сотрудников ФСБ. Но, по официальным данным, обыски в ведомстве никто не проводил и никаких уголовных дел в отношении сотрудников организации не возбуждалось.
Вакантный пост главы Госстройнадзора, с приставкой и. о., занял Вячеслав Захаров, бывший зам Евгения Кима. О кадровой перестановке коллективу Госстройнадзора сообщил «строительный» вице-губернатор Николай Линченко. Он поблагодарил Евгения Кима за плодотворную работу и призвал коллектив надзорного ведомства к большей прозрачности.
«Уверен, что слаженная работа службы будет продолжена. Вы должны полагаться не только на свой опыт, но и учесть достижения в развитии электронного документооборота федеральных органов исполнительной власти, таких как Главгосэкспертиза и Ростехнадзор. Важно работать на результат. А основная задача на текущий год – строительство и ввод в эксплуатацию городских объектов по государственному заказу», – цитирует вице-губернатора пресс-служба Госстройнадзора.
Напомним, что Евгений Ким занимал должность главы Госстройнадзора Петербурга с апреля 2018 года. До этого он с 2008 года был первым замом начальника Службы Леонида Кулакова, который перешел на работу в городской Комитет по строительству. До работы в ведомстве Евгений Ким был генеральным директором в совместном советско-норвежском предприятии «Внешстройсервис», работал в предприятии «Фирма Русский Дизель», руководил финансово-экономическим управлением Российского агентства по государственным резервам, а также Внешнеэкономическим объединением «Тяжпромэкспорт» Минэкономразвития.
Его отставку бизнес воспринял спокойно. «Неожиданно немного. Но для рынка в этой рокировке никакой беды не вижу. Застройщикам региона Вячеслав Захаров известен даже лучше Евгения Кима, поскольку именно он работал «на земле» – то есть решал основные рабочие вопросы с бизнесом. А Евгений Ким непосредственно в надзоре не участвовал. Решал, видимо, какие-то другие задачи. Вячеслав Захаров – профи. Знает работу службы «от и до». Если назначат именно его постоянным главой Службы, это будет очень неплохо. Он знает всех застройщиков города, поскольку работает в ведомстве со времен Александра Орта», – говорит глава «ЛенОблСоюзСтроя» Руслан Юсупов.
«Строителям важна четкая работа Госстройнадзора и прозрачность процедур, определяющих его взаимодействие с бизнесом. Поэтому от нового главы Службы ждем желания и готовности создавать условия, в которых ведомство будет четко функционировать в соответствии с утвержденными процедурами. Надеемся, что переходный период, связанный со сменой руководства, пройдет быстро и без потерь», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
Все ближе и ближе 1 июля 2019-го – день Х для строительной отрасли, переход на новую схему привлечения средств. Все острее игроки рынка нуждаются не в общей схеме, а конкретном понимании, как она будет работать. На совещании в Совете Федерации на тему «Меры обеспечения финансовой устойчивости застройщиков жилья в условиях реализации законодательства о долевом строительстве» власти постарались ответить на некоторые волнующие застройщиков вопросы.
На совещании был рассмотрен вопрос о разработке проекта постановления Правительства РФ, устанавливающего критерии готовности проектов строительства многоквартирных домов; соответствие таким критериям даст застройщикам право не переходить с 1 июля на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Замглавы Минстроя Никита Стасишин отметил, что чем раньше выйдет постановление Правительства РФ, в котором излагаются эти критерии, тем лучше и для застройщиков, и для граждан.
Предложенный одним участников совещания уровень – 10% строительной готовности – он назвал «несерьезным». Более реалистичный вариант был выдвинут представителем Сбербанка – 30% объемов выполненных работ. При этом позиция самого Минстроя по этому вопросу четко озвучена не была. Никита Стасишин призвал застройщиков активнее вносить свои предложения для того, чтобы строительное ведомство могло определить консолидированную позицию отрасли.
При этом в Минстрое считают, что нужно концентрироваться не столько на отсрочке внедрения новой системы, сколько на ее скорейшем практическом освоении. Замглавы Банка России Ольга Полякова отметила, что для обеспечения конкуренции число банков, уполномоченных работать по эскроу-счетам, может увеличиться в полтора раза – до 95, если будет принято решение снизить требования к рейтингу кредитных организаций, имеющих право работать по новой системе. При этом она подчеркнула, что застройщики, находящиеся в дефолтном или преддефолтном состоянии, кредитов в любом случае не получат.
«Относительно того, что будет с компаниями в случае непопадания под критерии: для тех, у кого есть дольщики и кто будут переходить на эскроу-счета, но не получат проектного финансирования, будет создан небанковский продукт, позволяющий достроить эти объекты», – сообщил Никита Стасишин, не уточнив, впрочем, подробностей, отметив лишь, что в настоящее время этот механизм обсуждается.
Между тем, судя по всему, такой продукт будет необходим примерно для трети реализующихся проектов жилищного строительства в России. «30% проектов по строительству жилья сегодня у нас в «красной» зоне. По предварительной оценке, после 1 июля они не получат кредит ни в одном банке. Это ориентировочно 14,3 млн кв. м жилья», – заявил ранее глава Минстроя Владимир Якушев.
При этом Никита Стасишин поддержал одну из главных просьб застройщиков к законодателям, а именно – разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, что в целом соответствует зарубежной практике и что позволило бы снизить кредитную нагрузку на компании. Против этого, однако, ранее последовательно выступал Центробанк России, мотивируя это тем, что даже на финальных стадиях строительства нет гарантии, что объект будет введен в эксплуатацию.
На совещании стало известно, что Банк России готов поступиться этой позицией в том случае, если будет разработан действенный, документально обоснованный механизм раскрытия эскроу-счетов. «У нас есть плохой опыт потери банками кредитов, выданных застройщикам. Но мы готовы рассмотреть предложение, и если в нем будет механизм, который обеспечит гарантии возврата кредита, то ЦБ поддержит поэтапное раскрытие», – заявила Ольга Полякова.
Из позитивных для застройщиков известий можно выделить окончательный отказ от идеи увеличения ставки отчислений в Фонд защиты дольщиков до 6%. «Вопрос снят с повестки. Планируйте бизнес, исходя из уровня 1,2%», – подчеркнул Никита Стасишин. Он также заверил застройщиков в поддержке со стороны Минстроя при ухудшении макроэкономических условий: «Если произойдет рост ключевой ставки, то будет субсидирование кредитования или иные формы поддержки. Никто отрасль в беде не бросит».
Мнение
Дмитрий Панов, председатель Петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие»:
– Ключевым событием мероприятия, на мой взгляд, стала позиция, озвученная зампредседателя Центробанка и заместителем министра строительства и ЖКХ, относительно готовности рассмотреть возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов по мере выполнения определенных этапов строительных работ. Уже в ближайшее время ЦБ ждет от профессионального сообщества предложений по конкретным механизмам, позволяющим производить раскрытие эскроу-счетов при условии четко прописанных гарантий соблюдения прав дольщиков.