Ипотека — думаем про 2023-й, помня 2022-й
Как статистика по прошлому году, так и данные первой пары месяцев свидетельствуют, что доля квартир в новостройках, продаваемых в ипотеку, только растет. Даже в бизнес-классе в ипотеку уже уходит до 50% площадей. И эта тенденция позволяет участникам рынка рассчитывать, что данные по ипотеке по итогам 2023 года не окажутся хуже предыдущего.
Госипотека продолжается
Результаты прошлого года еще не один месяц будут упоминаться участниками ипотечного рынка минимум по двум причинам. Во-первых, текущая статистика становится более понятной. А во-вторых, год по показателям оказался весьма успешным.
Например, ВТБ показал второй в истории результат ипотечных продаж как в целом по стране, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — более 15 тыс. кредитов на 91,5 млрд руб. Больше цифра была только в 2021 году, рассказала Вера Тучкова, заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На конец 2022 года средний чек составил 6,8 млн руб., увеличившись за год на 30%.
— Основным драйвером были, конечно, льготные программы. По ним выдано около 70 млрд руб., «ипотека с господдержкой — 20202» и «семейная ипотека» заняли в этом объеме примерно равные доли, — отметила Вера Тучкова. — В этом году продление основной госпрограммы, а также модернизация «семейной ипотеки» дают нам уверенность в положительной динамике продаж.
В ВТБ рассчитывают как на уже действующие программы господдержки, так и на новые, которые только будут внедряться. Речь идет о новой молодежной программе, запуска которой ждут от Правительства в этом году.
«При этом нужно не забывать, что и банковские программы не стоят на месте, адаптация к условиям рынка сейчас идет практически в режиме "онлайн"», — делится управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов. Так, Банк Уралсиб по программам «Ипотека для семей с детьми» и «Ипотека с господдержкой» по регионам Санкт-Петербург, Ленинградская область и Москва, Московская область увеличил суммы кредитования до 14 млн руб., а ставки по кредиту остались на уровне базовых (6 и 8% годовых, соответственно). И если раньше клиенты с кредитом на сумму 14 млн руб. кредитовались под более высокую ставку или пользовались программами субсидирования, которые очень часто шли с условием удорожания стоимости приобретаемого объекта недвижимости, то теперь им доступны льготные условия госпрограмм. Это важно, ведь стоимость объектов недвижимости за последние несколько лет значительно возросла.
Как отметила Вера Тучкова, банк фиксирует рост активности ипотечных заемщиков — выдачи февраля в Санкт-Петербурге превысили результат января в 1,5 раза и достигли почти 7 млрд рублей. Этому способствуют и условия госпрограмм, и большой выбор объектов недвижимости на рынке, и акции застройщиков. Что касается региональных сделок, они всегда выступали подспорьем, благо банк их может заключать полностью дистанционно, приезжать для этого необязательно. И наряду с Москвой и Краснодаром Санкт-Петербург традиционно входит в топ городов, привлекающих покупателей из других регионов.
Одним из определяющих факторов спроса на ипотеку в ВТБ считают «порог входа» для заемщиков. В марте банк уменьшил минимальный уровень первого в рамках собственных программ — до 10% при покупке квартир и частных домов, по программам господдержки — до 15% при приобретении домов и таунхаусов. Одновременно для снижения долговой нагрузки для заемщиков банк также запустил программу с дополнительным дисконтом по ипотеке на квартиры площадью от 85 кв. метров.
Вторичка и нишевые продукты
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге (заочно) Елена Диоргесова констатирует, что за 2022 год в ее банке был отмечен рост продаж ипотечных кредитов — планы выполнены на 114,1%. «По сравнению с 2021 годом мы приросли на 36%, — говорит специалист. — Основной объем выдач был осуществлен за счет новых продуктов: "Своя земля", "ИЖС", "Нежилое помещение", "Сельская ипотека"».
«Так, например, по продукту "Своя земля" мы увеличили максимальную сумму кредита до 5 млн руб., — обращает внимание представитель банка. — Напомню, что по данному продукту возможно приобрести земельный участок (как без построек, так и с расположенными на нем строениями) без первоначального взноса, при этом сумма кредита может составлять до 150% от оценочной стоимости земельного участка, т. е. клиенты могут взять денежные средства на благоустройство земельного участка».
Также, говорит Елена Диоргесова, значительный рост сделок отмечен и по кредитам под залог имеющейся недвижимости. И, отдельно, серьезно вырос спрос на ипотеку на вторичном рынке.
На эти продукты банк делает ставку и в 2023 году. «С января 2023-го наблюдается снижение стоимости квадратного метра на вторичке на 10–15%. Также с начала 2023 года практически все банки незначительно скорректировали ставки по ипотечным кредитам (увеличение на 0,5–1%), однако на снижение спроса увеличение ставок никак не повлияло. Более того, с конца января у нас в Примсоцбанке возросло количество обращений клиентов и партнеров за консультациями, а также возрос объем заявок и, как следствие, сделок, — говорит Елена Диоргесова.— На текущий момент в Примсоцбанке минимальная ставка на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 9,9%».
Вера Тучкова говорит о том, что в целом по России банк ожидает роста спроса на ипотеку на вторичном рынке жилья, и Санкт-Петербург — не исключение. Если в 2022 году в общем объеме продаж ипотеки вторичка заняла здесь лишь 27%, то в этом году доля готовых объектов будет расти. «Ключевая ставка сохраняется без изменений, поэтому ценовые параметры рыночных программ остаются стабильными», — пояснила она.
Отсрочка как хитрый ход
«Драйверами в этом году будут являться программы кредитования, которые решают вопросы по уменьшению размера первоначального взноса или дают возможность его накопить, но квартиру купить здесь и сейчас», — соглашается Ренат Сейфетдинов.
Например, в Уралсибе сейчас запущена программа «Отсрочка первоначального взноса» — это акция в рамках выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке с использованием аккредитивной схемы расчетов.
В рамках продукта подтверждается полная оплата первоначального взноса на раскрытие аккредитива, открытого на срок от 90 до 365 календарных дней. Акция распространяется на все программы первичного рынка и может сочетаться с программами субсидирования от застройщиков.
Таким образом, на период действия отсрочки первоначального взноса клиент получает скидку по ставке к кредиту. Минимальная ставка по кредиту на период отсрочки первоначального взноса (без субсидирования от застройщика) составляет 3,99% годовых.
«Справедливости ради замечу, что большинство общественных объединений строителей очень много сделали, чтобы субсидированная ставка по ипотеке оставалась приемлемой для заемщиков, — добавляет к этому генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПБ" Алексей Белоусов. — И мы, и наши коллеги отдельно и коллективно не единожды обращались в ЦБ с просьбой не слишком закручивать гайки. Отчасти нас услышали».
Январский сбой
К концу года поправить продажи помогли новые продукты, предполагающие субсидирование ставки до околонулевых значений, развивает тему начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Но, к сожалению, регулятор живет в своей реальности и считает главным опеку над заемщиками, будто те несовершеннолетние дети. Такие кредиты, благодаря мерам ЦБ, стали не выгодны для банков. И сейчас субсидирование возможно без проблем для кредитора по ставке не ниже 6%.
По словам специалиста, рынок новостроек лишился большой аудитории покупателей, и показатели текущих продаж не очень впечатляют.
«Хотя в январе мы получили вполне удовлетворительные цифры. Но объясняется это чисто технически, — делится профессиональным секретом Светлана Денисова. — Основная часть сделок закачивается на регистрацию с электронных платформ, где вшиты электронные подписи. И эти платформы, ожидая законодательных поправок, приложили усилия, чтобы сохранять легитимность услуги по декабрь включительно.
Так вот, в декабре у всех застройщиков сроки электронных подписей истекли. Поэтому часть декабрьских сделок закачивалась на регистрацию в январе».
Поэтому статистика января оказалась приукрашенной, реальность несколько другая. И в феврале сниженный спрос сохраняется, что свидетельствует о том, что спрос «не тянет» текущее соотношение цены квадратного метра и ставок кредитования. Вместе с тем объем предложения на первичном рынке Петербурга сокращается уже несколько лет, да и объекты высокой степени готовности всегда более востребованы на фоне турбулентности. Поэтому ЖК «Огни залива», сдающийся в этом году, получает своих покупателей.
Объем ввода на минусе
«По итогам 2022 года мы в целом по рынку увидели падение объемов продаж на 30–40% к показателям 2021 года, — признает вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. — Это нормальные показатели с учетом того, что 2021 год был рекордным для агломерации Петербурга. А мы ведем аналитику более 20 лет».
Также эксперт не спорит, что сейчас в сфере жилого строительства довлеющим трендом является сокращение объемов выводов в продажу и стартов проектов. Это вызвано опасениями застройщиков по поводу параметров дальнейшего спроса.
«С одной стороны, мы видим определенный потребительский пессимизм, — рассуждает Михаил Гущин. — Но как раз сокращение объемов вывода в некоторой степени помогает находить покупателей тем компаниям, которые все же запускают новые яркие проекты».
И, добавляет спикер, в Группе RBI все же предполагаются старты продаж ряда проектов в наступившем году. Поскольку все объекты размещаются в перспективных локациях, проблем с продажами не ожидается. «Например, мы запустили продажи в проекте на Миргородской улице в сентябре, как раз в период серьезного спада на рынке. И, тем не менее, текущие показатели продаж нас очень радуют», — говорит Михаил Гущин.
Для мебели
Наконец, новой тенденцией можно считать рост ипотечного спроса на квартиры с меблировкой.
«Продажа меблированных новостроек началась с 2019 года. Тогда застройщики неохотно включали новую опцию и предлагали оснащать мебелью только жилье эконом-класса, но сейчас ситуация изменилась, и данный тренд развивается в том числе и в премиум-сегменте», — поясняет директор по развитию направления «Комплексная меблировка» ЗАО «Первая мебельная фабрика» Алексей Шестаков.
Спрос на готовое жилье «под ключ» растет, повторяя европейский путь, где большинство типовых квартир передаются собственникам уже с мебелью. Таким образом, отечественный рынок недвижимости постепенно приближается по уровню сервиса и стандартам к ведущим европейским странам.
В свою очередь, девелопер приобретает дополнительное конкурентное преимущество в случае сотрудничества с надежными поставщиками, именитыми дизайнерскими бюро и известными производителями, что позволяет повысить привлекательность проекта в глазах потребителя
Однако на пути продажи таких квартир в ипотеку есть некоторые проблемы. «Трудности включения меблировки в ипотеку возникают в связи с тем, что в ипотеку включается только неотчуждаемое имущество. И сейчас возможность ипотечных кредитований представляется самими застройщиками, поскольку у них есть договоренность с банками. Они могут предлагать разные варианты, и в этом случае возможность приобретения квартиры в ипотеку с меблировкой будет предусмотрена».
В центре Петербурга, на углу Невского проспекта и набережной Мойки, продается комплекс исторических зданий общей площадью в 24 тыс. кв. м. Продают его структуры главы холдинга «Талеон» Александра Ебралидзе. Актив оценен в 12 млрд рублей.
В комплекс зданий входят: отель Taleon Imperial Hotel уровня «пять звезд» на 89 номеров (гостиница входит в международный клуб The Leading Small Hotels of The World, но не находится под управлением сетевого оператора) и офис самого «Талеона» площадью 9,8 тыс. кв.м.
Минувшей весной Александр Ебралидзе свое желание продать недвижимость на Невском проспекте объяснял тем, что хочет сосредоточиться на других бизнесах. В частности, на развитии деревообрабатывающего завода «Талион Терра» в Тверской области (производит клееный брус) и строительстве мусороперерабатывающего завода (место под него еще не определено).
До этого «Талеон» пытался продавать свою недвижимость трижды. Первый раз актив появился на рынке в 2011 году по цене 300 млн евро. Собственник два года безуспешно пытался заключить сделку без посредников. В этот период к недвижимости «Талеона» присматривался инвестиционный фонд из Катара, а также инвесторы из ОАЭ и Кореи. Интересовалась объектом и сеть Marriott, которая планировала взять его в управление под брендом Autograph Marriott Hotels. Но эти переговоры оказались безрезультатны.
В 2013 году здание пытались выставлять на открытый аукцион за 12 млрд рублей. Причем собственник не возражал против голландской схемы (на понижение цены). Но торги не состоялись.
Весной 2018 года «Талеон» повторил попытку. На этот раз недвижимость продавали уже за 20,8 млрд рублей. Но эксперты рынка говорили, что планка слишком высока и собственник, скорее всего, просто хочет «прощупать» рынок.
Сейчас, несмотря на то, что цена почти в два раза ниже, чем годом ранее, она, по мнению участников рынка, все еще слишком высока, чтобы побудить покупателей к активным действиям. «Если цена будет рыночной, шансы продать актив появятся. Но пока она запредельная – 500 тыс. рублей за 1 кв. м. Думаю, торг надо начинать от 60 тыс. рублей за 1 кв. м. При условии, что здание купят под реконструкцию», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Собственник очень много средств вложил в этот отель и вряд ли без крайней нужды отдаст недвижимость дешевле, чем по 400 тыс. рублей за 1 кв. м. Но если будет острая необходимость, связанная с кредитами, долгами или другим бизнесом, цена может упасть до 100 тыс. рублей за 1 кв. м. И это вполне рыночная планка по нынешней ситуации. Но даже в этом случае купят его не как бизнес, а как красивую и статусную игрушку», – говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.
Справка:
По данным JLL, гостиницы высокой ценовой категории в 2018 году достигли максимальной загрузки по рынку Петербурга – на их долю пришлось 72,2% проданных номеров. Но это на 1,4% меньше, чем годом ранее. Но снижение загрузки в люксовых отелях Петербурга оказалось самым незначительным в сравнении с другими сегментами – всего на 0,4%, что позволило отелям этой категории стать в городе лидерами по росту показателя доходности на номер (RevPAR).
За 2018 год в Петербурге было открыто 3 новых гостиницы на 540 номеров. За год отели Петербурга продали на 4,3% меньше номеров по сравнению с 2017 годом, и их загрузка снизилась до минимального уровня за последние четыре года – 61%. При этом средний тариф в Петербурге вырос на 17%, до рекордных 7,3 тыс. рублей.
На строительном рынке уже давно циркулировали слухи о том, что основатель Группы «Эталон» Вячеслав Заренков намерен продать свой пакет акций и отойти от руководства холдингом. Теперь это стало свершившимся фактом.
На днях стало известно о двух сделках, касающихся одного из крупнейших российских девелоперов – Группы «Эталон». По данным Единого реестра застройщиков, холдинг занимает 10-ю строчку в рейтинге ведущих строительных компаний страны (в работе у него на 1 января 2019 года находилось 13 проектов суммарной площадью 964,5 тыс. кв. м жилья), а также 7-ю строчку по объемам ввода в 2018 году (с показателем почти 312 тыс. кв. м).
Перекрестная продажа
В рамках первой сделки АФК «Система» Владимира Евтушенкова договорилась о продаже Группе «Эталон» 51% своего девелопера АО «Лидер-инвест» (по данным сайта компании, ее портфель включает 45 проектов общей площадью 3 млн кв. м). Стоимость сделки – 15,2 млрд рублей; ее профинансирует Сбербанк. Также она получила одобрение Федеральной антимонопольной службы.
Вторая заключается в продаже семьей Вячеслава Заренкова 25% от уставного капитала Группы «Эталон» АФК «Система» по цене 3,07 долларов за ГДР (глобальную депозитарную расписку). Сумму сделки оценивают примерно в 226,6 млн долларов (по текущему курсу – около 15 млрд рублей). После закрытия сделки семья Вячеслава Заренкова сохранит за собой миноритарный пакет, равный 5,7%.
Изменения в структуре собственников повлекли за собой смену руководства холдинга. Вячеслав Заренков покинул пост председателя Группы «Эталон». Представители семьи Заренковых вышли из состава Совета директоров (принята отставка Дмитрия Заренкова, Ольги Шевчук и Антона Шатова). От АФК «Система» в Совет директоров введены Олег Мубаракшин и Сергей Егоров.
Официально…
В компании подчеркивают, что «Группа «Эталон» планирует «и дальше самостоятельно развивать бизнес в ключевых регионах присутствия в соответствии с ранее утвержденной стратегией. Для компании остается приоритетом приверженность принципам открытости, равного доступа к информации для всех инвесторов и акционеров, а также соблюдение всех обязательств по ранее принятым политикам».
Основатель Группы «Эталон» Вячеслав Заренков надеется на дальнейшее успешное развитие холдинга: «Продажа моего пакета АФК «Система» стала завершающим шагом на пути тех преобразований, которые мы запустили несколько лет назад для того, чтобы Группа «Эталон» и дальше двигалась вперед к достижению еще более амбициозных целей, в соответствии с ее стратегией. Поэтому для меня было особенно важно найти покупателя, разделяющего те же взгляды на будущее развитие компании, при этом обладающего достаточной энергией, экспертизой и опытом».
Вячеслав Заренков оставляет за собой миноритарный пакет акций и не планирует реализовывать его как минимум в течение ближайшего года.
«Группа «Эталон» имеет сильнейшие позиции на рынке девелопмента и строительства в Петербурге и Москве, а ее региональная сеть продаж, собственные строительные ресурсы и системы проектирования с использованием передовых IT-решений, таких как BIM, не имеют аналогов на рынке. Покупка мажоритарной доли значительно усилит присутствие АФК «Система» в этом сегменте и будет способствовать будущему успешному развитию обеих компаний. Мы полностью уверены в правильности выбранной Группой «Эталон» и ее основателем стратегии и будем, как крупнейший акционер, способствовать ее реализации», – подчеркнул президент и главный исполнительный директор АФК «Система» Андрей Дубовсков.
…и не очень
Вячеслав Заренков счел необходимым пояснить свои действия в своем блоге в сети «Фейсбук». По его словам, его уход от руководства холдингом имеет две основные причины.
«Для того, чтобы управлять такой крупной компанией, как «Эталон», необходимо выкладываться 24 часа в сутки. И всегда быть в напряжении. С утра и до позднего вечера, в большей части и по выходным… Мне сейчас уже 68-й год идет. И трудиться в таком режиме, конечно же, сложно. А работать в полсилы – это не в моем характере, да и для компании это не на пользу. Поэтому я принял для себя решение – уйти из бизнеса», – пишет Вячеслав Заренков.
Сыграли, по его словам, свою роль и рыночные обстоятельства: «В связи с неопределенностью в законодательном регулировании в последние два года, мы практически не приобретали новые проекты, в результате чего у компании появился дефицит новых объектов примерно на 1,3 млн кв. м. Это стало угрозой реализации нашей стратегии. Решить эту проблему простым способом через покупку новых земельных участков стало проблематично – долго по времени и дорого. Поэтому предложил менеджменту рассмотреть возможность поиска и приобретения компании, владеющей примерно таким же объемом проектов. Было изучено много компаний – и менеджмент остановился на "Лидер-инвест"».
Опрошенные игроки рынка считают, что Вячеслав Заренков предельно честен и откровенен. «В сделке самой по себе, несмотря на ее внушительный объем, на мой взгляд, ничего сверхэкстраординарного нет, обычная сделка слияния и поглощения. Несомненно, объединение с компанией «Лидер-инвест» будет способствовать усилению позиций Группы «Эталон» в московском регионе. Хотя, конечно, говорить, что это каким-то кардинальным образом перераспределит позиции игроков на российском строительном рынке, было бы явным преувеличением», – считает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Сделка, точнее, несколько сделок, в ходе которых АФК «Система» продает 51% своего девелопера АО «Лидер-инвест» Группе «Эталон» на кредит у Сбербанка и при этом покупает у Вячеслава Заренкова 25% Группы «Эталон», на мой взгляд, весьма интересна. Думаю, она напрямую связана с реформированием системы привлечения средств в жилищное строительство. Застройщики заранее стремятся к укреплению своего финансового положения, получению доступа к новым ресурсам, созданию «подушки безопасности» для бизнеса. Использованная схема, видимо, – один из вариантов решения этих задач. Судя по всему, переговоры шли уже довольно давно, и теперь все условия сделки были согласованы всеми сторонами», – отмечает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
Факт продажи пакета акций Группы «Эталон» более интересен в контексте отхода Вячеслава Заренкова от управления бизнесом, добавляет Марк Лернер. «Это совпало с реформами в строительной отрасли, и, наверное, можно предположить, что эти вещи непосредственно завязаны друг на друга. Видимо, прозорливый Вячеслав Адамович все это предвидел и готовился к такому развитию событий. В этом контексте можно отметить, что постепенная продажа пакета акций, которыми владела семья Заренковых, началась не вчера. Это была планомерная работа, которая, наверное, связана в том числе и с солидным возрастом Вячеслава Адамовича. Добавлю, что тот путь – рыночный, благородный и цивилизованный, – который он выбрал для выхода из бизнеса, делает ему честь. К сожалению, пока это еще нетипично для нашего рынка», – говорит он.
Мнение
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Вячеслав Заренков – это эпоха для строительного комплекса Санкт-Петербурга, это уважаемый человек, очень профессиональный и порядочный. За его плечами десятки лет безупречной работы. Для нашей отрасли – это просто эталон, на который все должны равняться.