Ипотека — думаем про 2023-й, помня 2022-й
Как статистика по прошлому году, так и данные первой пары месяцев свидетельствуют, что доля квартир в новостройках, продаваемых в ипотеку, только растет. Даже в бизнес-классе в ипотеку уже уходит до 50% площадей. И эта тенденция позволяет участникам рынка рассчитывать, что данные по ипотеке по итогам 2023 года не окажутся хуже предыдущего.
Госипотека продолжается
Результаты прошлого года еще не один месяц будут упоминаться участниками ипотечного рынка минимум по двум причинам. Во-первых, текущая статистика становится более понятной. А во-вторых, год по показателям оказался весьма успешным.
Например, ВТБ показал второй в истории результат ипотечных продаж как в целом по стране, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — более 15 тыс. кредитов на 91,5 млрд руб. Больше цифра была только в 2021 году, рассказала Вера Тучкова, заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На конец 2022 года средний чек составил 6,8 млн руб., увеличившись за год на 30%.
— Основным драйвером были, конечно, льготные программы. По ним выдано около 70 млрд руб., «ипотека с господдержкой — 20202» и «семейная ипотека» заняли в этом объеме примерно равные доли, — отметила Вера Тучкова. — В этом году продление основной госпрограммы, а также модернизация «семейной ипотеки» дают нам уверенность в положительной динамике продаж.
В ВТБ рассчитывают как на уже действующие программы господдержки, так и на новые, которые только будут внедряться. Речь идет о новой молодежной программе, запуска которой ждут от Правительства в этом году.
«При этом нужно не забывать, что и банковские программы не стоят на месте, адаптация к условиям рынка сейчас идет практически в режиме "онлайн"», — делится управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов. Так, Банк Уралсиб по программам «Ипотека для семей с детьми» и «Ипотека с господдержкой» по регионам Санкт-Петербург, Ленинградская область и Москва, Московская область увеличил суммы кредитования до 14 млн руб., а ставки по кредиту остались на уровне базовых (6 и 8% годовых, соответственно). И если раньше клиенты с кредитом на сумму 14 млн руб. кредитовались под более высокую ставку или пользовались программами субсидирования, которые очень часто шли с условием удорожания стоимости приобретаемого объекта недвижимости, то теперь им доступны льготные условия госпрограмм. Это важно, ведь стоимость объектов недвижимости за последние несколько лет значительно возросла.
Как отметила Вера Тучкова, банк фиксирует рост активности ипотечных заемщиков — выдачи февраля в Санкт-Петербурге превысили результат января в 1,5 раза и достигли почти 7 млрд рублей. Этому способствуют и условия госпрограмм, и большой выбор объектов недвижимости на рынке, и акции застройщиков. Что касается региональных сделок, они всегда выступали подспорьем, благо банк их может заключать полностью дистанционно, приезжать для этого необязательно. И наряду с Москвой и Краснодаром Санкт-Петербург традиционно входит в топ городов, привлекающих покупателей из других регионов.
Одним из определяющих факторов спроса на ипотеку в ВТБ считают «порог входа» для заемщиков. В марте банк уменьшил минимальный уровень первого в рамках собственных программ — до 10% при покупке квартир и частных домов, по программам господдержки — до 15% при приобретении домов и таунхаусов. Одновременно для снижения долговой нагрузки для заемщиков банк также запустил программу с дополнительным дисконтом по ипотеке на квартиры площадью от 85 кв. метров.
Вторичка и нишевые продукты
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге (заочно) Елена Диоргесова констатирует, что за 2022 год в ее банке был отмечен рост продаж ипотечных кредитов — планы выполнены на 114,1%. «По сравнению с 2021 годом мы приросли на 36%, — говорит специалист. — Основной объем выдач был осуществлен за счет новых продуктов: "Своя земля", "ИЖС", "Нежилое помещение", "Сельская ипотека"».
«Так, например, по продукту "Своя земля" мы увеличили максимальную сумму кредита до 5 млн руб., — обращает внимание представитель банка. — Напомню, что по данному продукту возможно приобрести земельный участок (как без построек, так и с расположенными на нем строениями) без первоначального взноса, при этом сумма кредита может составлять до 150% от оценочной стоимости земельного участка, т. е. клиенты могут взять денежные средства на благоустройство земельного участка».
Также, говорит Елена Диоргесова, значительный рост сделок отмечен и по кредитам под залог имеющейся недвижимости. И, отдельно, серьезно вырос спрос на ипотеку на вторичном рынке.
На эти продукты банк делает ставку и в 2023 году. «С января 2023-го наблюдается снижение стоимости квадратного метра на вторичке на 10–15%. Также с начала 2023 года практически все банки незначительно скорректировали ставки по ипотечным кредитам (увеличение на 0,5–1%), однако на снижение спроса увеличение ставок никак не повлияло. Более того, с конца января у нас в Примсоцбанке возросло количество обращений клиентов и партнеров за консультациями, а также возрос объем заявок и, как следствие, сделок, — говорит Елена Диоргесова.— На текущий момент в Примсоцбанке минимальная ставка на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 9,9%».
Вера Тучкова говорит о том, что в целом по России банк ожидает роста спроса на ипотеку на вторичном рынке жилья, и Санкт-Петербург — не исключение. Если в 2022 году в общем объеме продаж ипотеки вторичка заняла здесь лишь 27%, то в этом году доля готовых объектов будет расти. «Ключевая ставка сохраняется без изменений, поэтому ценовые параметры рыночных программ остаются стабильными», — пояснила она.
Отсрочка как хитрый ход
«Драйверами в этом году будут являться программы кредитования, которые решают вопросы по уменьшению размера первоначального взноса или дают возможность его накопить, но квартиру купить здесь и сейчас», — соглашается Ренат Сейфетдинов.
Например, в Уралсибе сейчас запущена программа «Отсрочка первоначального взноса» — это акция в рамках выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке с использованием аккредитивной схемы расчетов.
В рамках продукта подтверждается полная оплата первоначального взноса на раскрытие аккредитива, открытого на срок от 90 до 365 календарных дней. Акция распространяется на все программы первичного рынка и может сочетаться с программами субсидирования от застройщиков.
Таким образом, на период действия отсрочки первоначального взноса клиент получает скидку по ставке к кредиту. Минимальная ставка по кредиту на период отсрочки первоначального взноса (без субсидирования от застройщика) составляет 3,99% годовых.
«Справедливости ради замечу, что большинство общественных объединений строителей очень много сделали, чтобы субсидированная ставка по ипотеке оставалась приемлемой для заемщиков, — добавляет к этому генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПБ" Алексей Белоусов. — И мы, и наши коллеги отдельно и коллективно не единожды обращались в ЦБ с просьбой не слишком закручивать гайки. Отчасти нас услышали».
Январский сбой
К концу года поправить продажи помогли новые продукты, предполагающие субсидирование ставки до околонулевых значений, развивает тему начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Но, к сожалению, регулятор живет в своей реальности и считает главным опеку над заемщиками, будто те несовершеннолетние дети. Такие кредиты, благодаря мерам ЦБ, стали не выгодны для банков. И сейчас субсидирование возможно без проблем для кредитора по ставке не ниже 6%.
По словам специалиста, рынок новостроек лишился большой аудитории покупателей, и показатели текущих продаж не очень впечатляют.
«Хотя в январе мы получили вполне удовлетворительные цифры. Но объясняется это чисто технически, — делится профессиональным секретом Светлана Денисова. — Основная часть сделок закачивается на регистрацию с электронных платформ, где вшиты электронные подписи. И эти платформы, ожидая законодательных поправок, приложили усилия, чтобы сохранять легитимность услуги по декабрь включительно.
Так вот, в декабре у всех застройщиков сроки электронных подписей истекли. Поэтому часть декабрьских сделок закачивалась на регистрацию в январе».
Поэтому статистика января оказалась приукрашенной, реальность несколько другая. И в феврале сниженный спрос сохраняется, что свидетельствует о том, что спрос «не тянет» текущее соотношение цены квадратного метра и ставок кредитования. Вместе с тем объем предложения на первичном рынке Петербурга сокращается уже несколько лет, да и объекты высокой степени готовности всегда более востребованы на фоне турбулентности. Поэтому ЖК «Огни залива», сдающийся в этом году, получает своих покупателей.
Объем ввода на минусе
«По итогам 2022 года мы в целом по рынку увидели падение объемов продаж на 30–40% к показателям 2021 года, — признает вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. — Это нормальные показатели с учетом того, что 2021 год был рекордным для агломерации Петербурга. А мы ведем аналитику более 20 лет».
Также эксперт не спорит, что сейчас в сфере жилого строительства довлеющим трендом является сокращение объемов выводов в продажу и стартов проектов. Это вызвано опасениями застройщиков по поводу параметров дальнейшего спроса.
«С одной стороны, мы видим определенный потребительский пессимизм, — рассуждает Михаил Гущин. — Но как раз сокращение объемов вывода в некоторой степени помогает находить покупателей тем компаниям, которые все же запускают новые яркие проекты».
И, добавляет спикер, в Группе RBI все же предполагаются старты продаж ряда проектов в наступившем году. Поскольку все объекты размещаются в перспективных локациях, проблем с продажами не ожидается. «Например, мы запустили продажи в проекте на Миргородской улице в сентябре, как раз в период серьезного спада на рынке. И, тем не менее, текущие показатели продаж нас очень радуют», — говорит Михаил Гущин.
Для мебели
Наконец, новой тенденцией можно считать рост ипотечного спроса на квартиры с меблировкой.
«Продажа меблированных новостроек началась с 2019 года. Тогда застройщики неохотно включали новую опцию и предлагали оснащать мебелью только жилье эконом-класса, но сейчас ситуация изменилась, и данный тренд развивается в том числе и в премиум-сегменте», — поясняет директор по развитию направления «Комплексная меблировка» ЗАО «Первая мебельная фабрика» Алексей Шестаков.
Спрос на готовое жилье «под ключ» растет, повторяя европейский путь, где большинство типовых квартир передаются собственникам уже с мебелью. Таким образом, отечественный рынок недвижимости постепенно приближается по уровню сервиса и стандартам к ведущим европейским странам.
В свою очередь, девелопер приобретает дополнительное конкурентное преимущество в случае сотрудничества с надежными поставщиками, именитыми дизайнерскими бюро и известными производителями, что позволяет повысить привлекательность проекта в глазах потребителя
Однако на пути продажи таких квартир в ипотеку есть некоторые проблемы. «Трудности включения меблировки в ипотеку возникают в связи с тем, что в ипотеку включается только неотчуждаемое имущество. И сейчас возможность ипотечных кредитований представляется самими застройщиками, поскольку у них есть договоренность с банками. Они могут предлагать разные варианты, и в этом случае возможность приобретения квартиры в ипотеку с меблировкой будет предусмотрена».
Ипотечное кредитование остается главным драйвером развития жилищного строительства, с одной стороны, и самым удобным способом для решения гражданами квартирного вопроса — с другой. Неслучайно эксперты называют нынешние условия ипотеки уникальными.
Снижение Центробанком ключевой ставки позволило банкам существенно понизить процентные ставки по кредитам, а госпрограмма субсидирования обеспечила снижение до минимальных значений за всю историю. О современных условиях ипотечного кредитования представители ПСБ — одного из лидеров рынка в этом сегменте — рассказали на «Ярмарке недвижимости», ведущей экспертной площадке в жилищной сфере в Санкт-Петербурге.
Широкий выбор
Руководитель по выдаче и поддержке продаж ипотечных продуктов Санкт-Петербургского филиала ПСБ Ирина Манохина приняла участие в круглом столе «Цены на жилье — новая реальность: прогнозы, программы покупки, тренды». По ее мнению, рост спроса, подогреваемый ожиданием роста цен на жилье в Северной столице, в сочетании с комфортными условиями по ипотечным кредитам создают сегодня необходимые предпосылки для увеличения объемов рынка ипотечного кредитования — как с целью улучшения гражданами жилищных условий, так и для приобретения квартир для инвестирования свободных средств.
«Госпрограмма 2020 стала мощным драйвером продаж и самой востребованной программой среди ипотечных клиентов, выступила сильным стимулом для рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства и помогла значительному числу граждан решить жилищный вопрос. Более того, банк снизил ставку до 5,85», — рассказывает Ирина Манохина.
«Также востребована еще одна программа с господдержкой — "Семейная ипотека", воспользоваться которой могут семьи, в которых появился второй или следующий ребенок после 1 января 2018 года. Процентная ставка по ней за счет госсубсидии также снижена — до 3,99*», — отмечает эксперт банка.
«Промсвязьбанк предлагает, пожалуй, лучшие условия по еще одной программе с государственным участием — "Военная ипотека". Процентная ставка снижена до 5,85%* годовых, а сумма кредита увеличена до 3,79 млн рублей», — говорит Ирина Манохина.
Выгодно перекредитоваться
О еще одной весьма востребованной услуге банка — рефинансировании, рассказала Ирина Манохина на круглом столе «Как сэкономить, используя рефинансирование ипотеки. Вопрос-ответ с топовыми банками».
Поскольку сейчас процентная ставка по ипотеке существенно уменьшилась (к примеру, по данным Центробанка, средний показатель по ипотечным кредитам, выданным в 2017 году, составлял 10,6% годовых, а в 2016-м — 12,5%), теперь граждане, взявшие ранее кредит на менее выгодных условиях, имеют прекрасную возможность снизить кредитное бремя, воспользовавшись соответствующим продуктом. Остаток основного долга от рыночной стоимости объекта должен составлять 20–85%, размер кредита — 1–20 млн рублей, срок — 3–25 лет.
«Но этим наши предложения в сфере рефинансирования не исчерпываются, — подчеркивает эксперт. — Еще более привлекательна возможность перекредитоваться в рамках программы с господдержкой "Семейная ипотека" после рождения второго или третьего ребенка».
*Процентная ставка 5,85% годовых применяется в рамках акции до 01.12.2020 по программе «Госпрограмма 2020» (https://www.psbank.ru/Personal/Mortgage/2020?tab=3) и предоставляется при приобретении готового/строящегося жилья на первичном рынке недвижимости у юридических лиц при наличии страхования. Надбавка к процентной ставке 1 п.п. при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика, а также страхование имущества в соответствии с требованиями банка. Минимальная сумма кредита — 500 тыс. рублей. Максимальная сумма кредита до 12 млн рублей — для объектов, расположенных в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 6 млн рублей — для объектов, расположенных в остальных субъектах. Срок кредита от 36 до 300 месяцев. Первоначальный взнос — от 15 до 80%. Срок действия программы «Госпрограмма 2020»: с 17 апреля 2020 по 1 июля 2021 года (включительно). Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Подробную информацию об условиях ипотечного кредита, об иных условиях его предоставления и погашения и требованиях к заемщикам вы можете узнать на сайте www.psbank.ru или по телефону колл-центра 8 (800) 333-7890 (круглосуточно, звонок по России бесплатный). Не является публичной офертой. Информация актуальна на 03.11.2020. ПАО «Промсвязьбанк». Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 3251 от 17 декабря 2014 г.
**Процентная ставка 3,99% годовых в рублях по программе «Семейная ипотека» (https://www.psbank.ru/Personal/Mortgage/FamilyMortgage?tab=3) предоставляется для работников государственных и бюджетных организаций, а также предприятий оборонно-промышленного комплекса, являющихся зарплатными клиентами банка, в семьях в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года произошло пополнение (второй и/или последующий ребенок), при приобретении готового/строящегося жилья на первичном рынке недвижимости у юридических лиц и наличии страхования (либо на рефинансирование ранее полученных кредитов, соответствующих указанным условиям). Минимальная сумма кредита — 500 тыс. рублей. Максимальная сумма кредита до 12 млн рублей — для объектов, расположенных в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 6 млн рублей — для объектов, расположенных в остальных субъектах. Срок кредита от 36 до 300 месяцев.
Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Подробную информацию об условиях ипотечного кредита, об иных условиях его предоставления и погашения и требованиях к заемщикам вы можете узнать на сайте www.psbank.ru или по телефону колл-центра 8 (800) 333-7890 (круглосуточно, звонок по России бесплатный). Не является публичной офертой. Информация актуальна на 03.11.2020. ПАО «Промсвязьбанк». Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 3251 от 17 декабря 2014 г.
Эффективное освоение подземного пространства Петербурга невозможно без использования современных технологий. Петербург и прилегающие территории известны своими слабыми грунтами и высоким уровнем грунтовых вод. Это осложняет освоение подземного пространства. Тем не менее, отмечают эксперты, современные технологии позволяют эффективно решать данную задачу.
В Петербурге освоение подземного пространства ведется, но в очень небольших объемах, считает первый заместитель генерального директора Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» Вячеслав Смоленков. В основном строятся объекты метрополитена и подземные паркинги, да и то точечно. Подземные сооружения иного назначения практически не возводятся. «Из года в год в профессиональном сообществе обсуждается тема необходимости формирования генерального плана комплексного освоения подземного пространства Петербурга. Данный документ должен быть направлен на развитие не только объектов метрополитена, но и других подземных сооружений — транспортных развязок, паркингов, общественно-деловых объектов, технических сооружений. При этом, безусловно, каждый новый подземный проект должен быть «вписан» в сложившуюся инфраструктуру и строиться с учетом транспортной логистики. Подчеркну, масштабные подземные объекты реально возводить даже на слабых грунтах Петербурга, которые к настоящему времени досконально исследованы, что можно создавать подробную инженерно-геологическую карту в 3D», — добавил Вячеслав Смоленков.
Реализацию сложных проектов в слабых грунтах Петербурга отмечают и другие эксперты. По словам директора компании GeoSet Павла Малинина, для освоения подземного пространства можно задействовать такие технологии укрепления грунтов, как струйная цементация, буросмесительная технология (soil mixing), виброуплотнение (щебеночные колонны). Все они уже давно применяются за рубежом вместо дорогостоящих буронабивных свай. «Для ограждения котлованов в условиях грунтов Петербурга необходимо использовать технологию "траншейная стена в грунте" или ограждение из буровых и грунтоцементных свай, либо металлический шпунт типа Ларсена. Для предотвращения поступления воды в котлован в днище необходимо выполнять устройство противофильтрационной завесы по технологии струйной цементации грунтов. При строительстве здания в центральной части города в условиях плотной застройки окружающие здания необходимо вывешивать на буроинъекционные сваи по технологии "Титан" с винтовыми полыми штангами GeoSet», — отмечает он.
Генеральный директор ООО «НПСФ «Спецстройсервис» Владимир Мишаков как одну из качественных и зарекомендовавших себя технологий также выделяет шпунтовое ограждение котлованов. Она позволяет возводить сооружения глубиной 4–5 метров. «Данная технология была успешно применена и на глубины до 8–9 метров. В частности, была задействована при обустройстве подземной части ТК «Галерея» и подземного пространства под пл. Труда. Фирма ООО «НПСФ «Спецстройсервис» на данных объектах вела проектирование шпунтового ограждения котлована и устройство двух уровней инъекционных анкеров для обеспечения его устойчивости. Широко применяемый в Москве способ возведения подземных сооружений методом «стена в грунте», к сожалению, мало применим в Петербурге из-за наших грунтовых условий. Хотя, — добавил он, — разновидность данного метода — устройство стены в грунте методом секущихся свай было успешно использовано на некоторых исторических объектах города».
Как отмечает технический директор ООО «СК "ИнжПроектСтрой"» Дмитрий Малинин, в настоящее время набирает популярность технология устройства самозабуриваемых анкеров AtlantJET. Ее можно совмещать со струйной цементацией грунтов при давлении 20 МПа. «Основным преимуществом данной технологии является существенное увеличение диаметра анкера/сваи в сравнении с обычной инъекционной технологией. Сопоставление технологий показывает, что если при стандартной технологии "Атлант" диаметр свай обычно составляет 150–200 мм, то при использовании высоких давлений диаметр составляет 400–700 мм», — подчеркнул специалист.
Кстати: По словам экспертов, проектирование и строительство подземных сооружений должны вести только высококвалифицированные компании, имеющие опыт работы на аналогичных объектах, персонал и современное оборудование, владеющие передовыми технологиями и знающие нюансы инженерно-геологических характеристик подземной части города.