Жилые дома «позеленеют» добровольно
В конце первого квартала на российском рынке жилья будет запущена добровольная «зеленая» сертификация. Компании, работающие по «зеленому» ГОСТ Р, получат господдержку — после того, как меры этой поддержки будут разработаны.
«Зеленому» строительству был посвящен круглый стол «"Зеленые" новостройки», организованный YouTube-каналом «Все о стройке». Главной новостью стала разработка инструментов для льготного проектного финансирования и ипотечного кредитования. Главной проблемой остается отсутствие массового спроса на «зеленые» объекты.
Деньги для стандарта
В апреле 2022 года международные системы LEED, BREEAM и WELL прекратили сертификацию в России, и только тогда началась разработка нового «зеленого» стандарта.
Дом.РФ и Минстрой РФ разработали ГОСТ Р для «зеленых» жилых домов — добровольный стандарт. С 1 ноября он вступил в силу, но еще до его утверждения соглашения об оценке жилых домов на соответствие будущему стандарту подписали Группа «Самолет», Группа «Эталон», компания Legenda Intelligent Development и еще несколько компаний в разных регионах. Всего шесть проектов, четыре из которых уже завершены.
ГОСТ Р включает несколько десятков критериев в десяти категориях, от архитектуры и планировки участка до экологической безопасности территории, наличия безбарьерной среды, мусорных контейнеров и проч. ESG-факторы застройщик может выбрать добровольно. Один из главных критериев — высокий класс энергоэффективности.
Как и в международной сертификации, в стандарте есть разные уровни — «удовлетворительно», «хорошо», «отлично», рассказала Евгения Либефорт, руководитель направления «Устойчивое развитие» АО «Дом.РФ». По ее словам, если следовать стандарту, экономия коммунальных платежей достигнет 60%, также повысится ликвидность квартиры.
Евгения Либефорт подчеркнула: если учесть все критерии, 3–5% рынка сегодня можно отнести к «зеленым» объектам, но к 2024–2025 годам доля таких объектов превысит 20%.
Разработка инструментов в поддержку «зеленого» строительства еще не завершена. Но, отметила Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка, 700–800 кредитов проектного финансирования банк выдал на проекты, где есть элементы «зеленого» строительства.
«Поскольку поддержка разрабатывается в двух направлениях — проектное финансирование и ипотека, мы полагаем, что больший эффект даст именно субсидирование ипотеки. Главное сейчас — утвердить программу и получить бюджет на нее, а также обеспечить ряд организационных мероприятий, например, запустить систему добровольной сертификации для застройщиков», — заявила она.
Дисконтные ставки — тоже пока предмет обсуждения, особенно в Минфине.
«Мы не ждем в краткосрочной перспективе зеленого финансирования», — заявила Александра Болилая, директор по инвестициям холдинга LEGENDA.
Пока застройщики могут пользоваться ESG — облигациями, привлекать «зеленых» подрядчиков и поставщиков, добавила она.
Идея делать упор на финансирование «зеленой» ипотеки» вызвал сомнения у Николая Складнева, главного директора по строительству ГК «КОРТРОС»: «Меня настораживает "зеленая" ипотека, потому что без "зеленого" проектного финансирования ничего не двинется».
По его словам, «зеленая» повестка требует не залповых разовых усилий, а системного подхода, которого как раз не хватает. «Мы зеленый маркетинг рассматриваем меньше, чем зеленые доходы», — добавил Николай Складнев.
Кто готов?
Девелоперы в течение многих лет говорят о низком спросе на «зеленое» строительство. Чаще всего это коммерческая недвижимость, построенная по заказу западных компаний.
Однако ранее специалисты Дом.РФ выяснили: более половины россиян считают энергоэффективность важным фактором при выборе недвижимости.
Но готовы ли к «зеленому» строительству застройщики? По данным Сбера, внедрение «зеленых» стандартов может повысить затраты девелопера на 10–15%. В проектах появляются лишь отдельные элементы, соответствующие «зеленым» стандартам. «Давайте честно — у застройщиков затраты возрастают», — сказала Светлана Назарова.
Соответственно, растет цена квартиры.
По словам Киры Смирновой, руководителя направления устойчивого развития Группы «Самолет», пока точная сумма удорожания в массовом сегменте, где экспериментирует с «зелеными» стандартами компания, неизвестна. По предварительным подсчетам, себестоимость строительства вырастает на 7–10%.
По результатам опроса покупателей в Группе «Самолет», 70% граждан интересует цена, только 5% — экология. В массовом сегменте, подчеркнула Кира Смирнова, люди не могут переплачивать за «зеленость». «В массовом сегменте необходимы меры поддержки», — заключила она.
По словам Светланы Назаровой, покупателям сложно объяснить экономику проекта, но, возможно, они «постепенно привыкнут». «Но для первого шага надо эту историю раскачать», — убеждена она.
Альтернатива на местах
Помимо ГОСТ Р, «зеленый» стандарт разработали ВЭБ.РФ, Национальный Центр ГЧП, ведущие экспертные компании — HPBS, EcoStandard group, Межрегиональный центр «ЭКСПЕРТ», ESG-эксперт Анна Минакова при поддержке компании «ПроГород» (входит в Группу ВЭБ.РФ), крупные девелоперы и собственники недвижимости Millhouse, O1 Properties и MR Group.
Сертификация по этому стандарту почти не отличается от международных. Есть три критерия: обязательный, оптимальный (добровольный) и инновационный. Так же, как в международной системе, предусмотрено несколько уровней: «бронзовый» (40–49 баллов), «серебряный» (50–59 баллов), «золотой» (60–79 баллов), «платиновый» (80–99 баллов), «бриллиантовый» (от 100 баллов).
Пилотная фаза продлится год, пионерам организаторы предлагают скидки. Можно подтвердить действующую сертификацию или обновить по национальному стандарту, продолжить начатую по международным стандартам сертификацию на строящихся или уже построенных объектах, но можно начать все с нуля.
Собственные «зеленые» стандарты разработали и применяют крупные компании. Разработанный стандарт, заявила Кира Смирнова, позволил понять, «какие параметры надо докручивать в собственных стандартах».
По словам Николая Складнева, благодаря «зеленым» стандартам сокращение расходов на содержание дома через собственную управляющую компанию — 15%. Кроме того, удается много экономить на подключении к сетям.
В этом году ГК «КОРТРОС» идет на эксперимент — будет возводить первый жилой дом с солнечными батареями.
Иван Мыльцев, руководитель отдела маркетинга компании АСПЭК-Домстрой (Ижевск), озвучил содержание «зеленого» стандарта компании: раздельный сбор мусора, применение сертифицированных материалов, внедрение системы бережливого производства, правильное хранение инвентаря и т. д. «Мы внедряем новые нормы жизни», — добавил он.
Собственные стандарты разработаны в Setl Group. Как пояснил Алексей Попов, менеджер проектов холдинга, стандарт не создавался с нуля — просто систематизированы ранее применявшиеся стандарты. «Мы использовали стандарты другого типа, но 2022 год показал, что с этим надо что-то делать. Мы систематизировали правила, которые нужны нашим покупателям. Стандарт Дом.РФ попробуем, посмотрим на коллег. Стандарты, думаю, и наш и Дом.РФ, будут развиваться», — заключил он.
Группа компаний «КВС», один из ведущих застройщиков Санкт-Петербурга, 28 сентября запустила необычный просветительский проект — Центр современного строительства. По замыслу инициаторов, основной задачей проекта должна стать популяризация строительных профессий.
«На наш взгляд, популяризация — важная на сегодня вещь, — отмечает генеральный директор Сергей Ярошенко. — Мы все видим проблемы с профориентацией, с утратой престижа строительного образования, с набором в отраслевые вузы, поэтому создание Центра — это вклад компании в решение этих вопросов».
Официальное открытие посетили вице-губернаторы Санкт-Петербурга Николай Линченко и Ирина Потехина, президент СРО А — Объединение строителей СПб Александр Вахмистров, начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Владимир Болдырев, представители профильных вузов, колледжей, а также школ, в которых организованы специализированные строительные классы.
«Это первый в городе Центр, который призван не только обучать, но и показывать жизненный цикл любого здания начиная от задумки и выбора оптимальных технических решений, — поделился впечатлениями Николай Линченко. — Здесь максимально представлены все решения, которые сегодня используются в строительстве: отделка, окна и двери, инженерные системы. Показано, как происходит процесс эксплуатации объекта недвижимости».
Вице-губернатор напомнил также, что цифровое проектирование набирает обороты. Именно в Петербурге впервые в России с помощью BIM-технологий был запроектирован, прошел экспертизу и уже построен детский сад, а на основе 3D-модели создается полноценный жизненный цикл этого объекта. Благодаря Центру современного строительства можно получить представление о формировании такого жизненного цикла.
По мнению Ирины Потехиной, подобные обучающие центры помогают как можно раньше приобщить детей к высоким технологиям и сформировать увлеченных специалистов, ведь «будущие инженеры и конструкторы рождаются за школьной партой». Кроме того, в работе центров заинтересованы родители — они уже не поспевают за изменениями на рынке труда и не могут подсказать ребенку, куда пойти учиться.
Действительно, Центр современного строительства создан как образовательное пространство для самого широкого круга посетителей — от детей до профессионалов, которым предлагаются разные по сложности лекции аудиогида и занятия в классе-трансформере. «Студентов можно привести на стройку, а школьников — еще нет, — пояснил в ходе экскурсии Сергей Ярошенко. — Зато здесь им все разрешается трогать руками». На 800 квадратных метрах разместились сотни единиц оборудования и конструкций, фотографий и чертежей, которые очень подробно, шаг за шагом показывают весь современный строительный процесс, начиная с предпроектных и геодезических работ.
Посетитель может посмотреть на стройплощадку из кабины крановщика, разглядеть и пощупать все слои кровельного «пирога», разобраться, как работает ИТП, из каких компонентов состоит система водоснабжения и почему входная дверь считается противопожарной. О многих этапах строительства рядовой горожанин, скорее всего, даже не подозревал, а благодаря центру может познакомиться с работой лаборатории качества, организацией благоустройства и безопасности придомовых территорий, а также особенностями управления жилым комплексом.
Приятно, что при всей устремленности к цифровизации создатели этого уникального пространства не забыли об истории: отыскали настоящий чертежный кульман и деревянные сваи, рассказывая о системах вентиляции и кондиционирования, упомянули об идеях Фарадея, а хронику создания подъемного оборудования начали от лифта Архимеда.
Одним словом, в «КВС» постарались сделать все, чтобы визит в Центр современного строительства смог составить конкуренцию семейному походу в музей.
Остается добавить, что оснащение центра — это те самые материалы, оборудование и решения, которые применяет компания при строительстве ЖК. Поэтому в конце экскурсии посетителя ждет результат представленных технологий — уютная квартира и вид на действующий подземный паркинг.
Субсидирование ипотечных ставок государством без дополнительных доплат стройкомпаний уже не работает. «Сегодня мы 70% всех ипотечных сделок субсидируем дополнительно», — отмечают строители. Иначе квартиры будет некому покупать. Приходится надеяться, что эта проблема станет понятна не только жителям города, но и представителям власти.
Детальный подход
Пережившие 2008 и 2014 годы профессионалы девелоперского рынка текущую ситуацию воспринимают как неизбежную данность. Всем нелегко, но проблемы решаются пошагово.
Например, общеизвестна болевая точка с уходом из страны производителя лифтов «Отис». Но начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова (ЖК «Огни Залива» и «Новая Скандинавия») поясняет, что российское подразделение компании Otis Elevator Company было приобретено холдингом S8 Capital в конце июля и новые собственники берут на себя прежние обязательства по поставкам.
«По сути, был "Отис", "Отис" и остался с другими собственниками», — говорит специалист.
Кроме того, отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, сегментом заинтересовался один из белорусских металлургических заводов. Плюс к этому на освободившуюся нишу тут же попробовала претендовать одна из китайских компаний.
Впрочем, ситуация со стройматериалами и комплектующими остается острой и предопределяет дальнейший рост себестоимости строительства.
«По многим стройматериалам мы пребываем в зоне неопределенности. Зачастую у строителей нет возможности закупать часть ресурсов на перспективу и складировать. Поскольку издержки при таких решениях не снижаются, складирование тоже обходится недешево, — признает Светлана Денисова. — Кроме того, есть еще естественная порча ресурсов со временем. Поэтому многие материалы и комплектующие неизбежно приобретаются только "с колес"».
«Нам удается решать логистические проблемы, — подчеркивает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. — Но цена проектов растет, в том числе и с ростом строительной готовности, а строим мы достаточно быстро».
Напомним, портфель компании включает апартаменты, жилье комфорт- и элит-класса. И «ПСК» движется в тренде статистики Росреестра по Петербургу. Это увеличение продаж относительно июня в июле на 30%, в августе еще плюс 11%.
Ипотечный ракурс
«Конечно, драйвером является жилье с субсидированной самим застройщиком ипотечной ставкой, но клиенты смотрят не на стоимость объекта, а на комфортный ежемесячный платеж», — продолжает коммерческий директор «ПСК».
Такие сделки не предполагают интереса со стороны инвесторов, изменяется сама структура спроса. Например, фиксируется меньше приобретений студий. «Когда покупаешь с наценкой 30% к телу кредита, после ввода в эксплуатацию продать с выгодой объект будет нереально. Поэтом мы видим смещение спроса в сторону двух- и трехкомнатных квартир», — констатирует он.
В общем, в отдельных ЖК по Петербургу доля сделок в кредит подходит к 90%, а 75% — уже почти норма.
«Средняя стоимость сделки и чек по ипотеке растут. В первом квартале банк вышел на среднюю сумму сделки по городу в 4 млн рублей, во втором квартале это уже было 4,6 млн рублей, в третьем — порядка 5 млн рублей. В четвертом квартале также ожидаем прирост, но меньшими темпами — плюс 5%», — комментирует управляющий директор группы ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Ирина Петрова.
Если важны подробности, здесь работает несколько факторов. Безусловно, субсидирование, а еще IT-ипотека, расширившая коридор возможной сделки и приведшая в банк хороших клиентов с понятным трудоустройством и достойными перспективами по возврату кредита.
При этом эксперт фиксирует отличия в структуре сделок второго и третьего кварталов. Здесь влияние оказало колоссальное падение вторичного рынка из-за заградительных ставок в диапазоне до 20% в марте-апреле. Так, во втором квартале в структуре сделок вторичный рынок у банка занимал не более 30%. «Все упирается в платежеспособный спрос. С учетом корректировки уровня процентных ставок клиентам надо подтвердить размер дохода, позволяющий оплачивать эту кредитную нагрузку», — признает Ирина Петрова.
Управляющая филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова рассказала, что ипотека на вторичном рынке составляет около 30% от объема портфеля банка. «Сейчас такое изобилие программ с субсидированием, что люди чаще хотят купить новое жилье, тем более что на рынке есть предложения, где можно будет въехать почти сразу, — пояснила она. — На вторичном рынке при этом вырос спрос на загородные дома».
По первичному рынку в Абсолют Банке также отмечают рост спроса в течение лета, несмотря на нестабильную ставку.
«Банки и застройщики стали искать для себя пути решения проблемы, и главным из них стало субсидирование ставки: банк выдает кредит под минимальный процент, а застройщик платит комиссионное вознаграждение, — объяснила Мария Батталова. — Такие ставки достигают от 0,1 до 1%, что позволило нам нарастить обороты и выдать более 1 млрд рублей ипотеки за этот квартал».
Цена в вопросе
Неизбежность дальнейшего роста себестоимости и последующего скачка отпускных цен — основная тема разговоров в профессиональной среде.
«Цены на недвижимость выросли не из-за условной жадности застройщиков, а потому что объективно выросла себестоимость строительства. И на сегодняшний день мы не получим наших покупателей и просто не станет этих сделок, если прекратим субсидирование ипотечных ставок, — рассуждает Светлана Денисова. — Только маленькая толика клиентов может себе позволить ипотеку без субсидирования и в перспективе досрочное погашение кредита. Остальные готовы жить с кредитом десятилетиями в ожидании, что со временем инфляция ослабит долговое бремя».
Но смиряться с таким аномальным положением вещей было бы неправильно. Поэтому в профессиональном сообществе выдвигают решения, которые бы позволили смягчить нагрузку на потребителей.
«Напомню, в 2014 году Правительство пошло на временное кардинальное снижение налогового бремени для отрасли, а также снижение взносов на развитие городской инфраструктуры. Похожие планы рассматриваются и сегодня, — рассказывает Алексей Белоусов. — Но самый простой вариант сейчас — пересмотреть обязательства по срокам ввода объектов социальной инфраструктуры».
Ведь сегодня типовые требования города выглядят приблизительно так. Возвели первую очередь ЖК — постройте детский сад. Возвели вторую — постройте школу. Хотя сданные очереди только-только заселяются. При этом все понимают, что при такой организации школа в лучшем случае будет заполнена на 10–12%. В то же время сразу потребуются полноценные расходы на содержание объекта, охрану, персонал… «Социальная нагрузка обходится застройщику примерно в 20 тыс. рублей на квадратный метр. И это налог на покупателя независимо от того, есть у него дети или нет», — уточняет глава объединения.
Таким образом, самым реальным решением по поддержке стройки было бы разрешение передвигать момент запуска соцобъектов: возможно, на год или на два. При этом, конечно, не выходя за границы сроков строительства всего жилого комплекса.
И очень многие субъекты РФ, даже Москва, уже пошли по такому пути.
По материалам круглого стола «Итоги "жаркого" лета 2022-го. Рынок недвижимости набирает обороты».