Разброд и шатания предсказаний — 2023
Прогнозов по строительному рынку с конкретными цифрами сегодня никто не дает — ситуация в экономике, даже несмотря на пересмотренный прогноз Международного валютного фонда, остается неопределенной. Тем не менее застройщики двух столичных регионов предположили, каким образом в 2023 году будет развиваться рынок новостроек. И эти прогнозы вовсе не пессимистичны.
В основе цепочки — льготные ипотечные программы, которые должны поддержать спрос. Будет спрос — застройщики увеличат предложение. Впрочем, цены в этот ряд не вписываются.
Помимо этого, аналитики компании «Метриум» предсказывают увеличение этажности новостроек — по крайней мере в Москве, а также сокращение площади квартир: доходы граждан сокращаются, как и возможный бюджет покупки, поэтому застройщики постараются следовать характеру спроса.
Кроме того, изменения коснутся арендного бизнеса, полагает Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент»: несмотря на общий спад на рынке аренды, скорее всего, этот рынок будет постепенно восстанавливаться. Уехавшие из страны люди будут сдавать свои квартиры, поэтому инвестиции в недвижимость будут чаще в аренду, а не в перепродажу.
Традиционный драйвер
Ипотечные программы с господдержкой продлены; хотя ставка выросла до 8% годовых, она остается ниже ставок по стандартным программам банков.
Как отмечает Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS, сейчас предпосылок для сокращения доли ипотечных сделок на рынке новостроек нет. «У людей немного ресурсов для покупки жилья без привлечения ипотеки. Она остается основным инструментом приобретения квартир на первичном рынке», — подчеркивает он.
Однако увеличение ставки вкупе со снижением платежеспособности граждан может сократить количество потенциальных ипотечных заемщиков, указывают эксперты.
«Многие заемщики, которые были надлежащими заемщиками при субсидировании ипотеки по прежним параметрам, теперь не могут получить одобрение банком — при субсидировании ставки от 3% им не хватает платежеспособности», — уточнила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
По ее мнению, доля сделок с ипотекой будет по-прежнему очень значительной, поскольку при высоком уровне цен, которых рынок достиг из-за выросшей себестоимости, остается все меньше людей, способных купить недвижимость без ипотечного кредита.
Однако эксперты ждут сжатия ипотечного рынка в течение года. По словам Дениса Бобкова, принятые регулятором меры уже привели к тому, что банки ужесточают требования к платежеспособности клиента. Они подняли минимальные ставки по ипотеке с околонулевых до 3% и выше. «Если сравнивать со ставками в 0,1%, то при нынешних условиях и соотношении рыночной и льготной ставок, а также размера комиссии девелопера за субсидирование ставки сейчас в среднем цена недвижимости для покупателей стала чуть ниже, зато существенно вырос ежемесячный платеж по ипотечным кредитам. Таким образом, в настоящий момент покупателю жилья нужно быть более платежеспособным, чем еще месяц назад», — пояснил Денис Бобков.
Состав потенциальных заемщиков может измениться. В частности, увеличится доля претендентов на военную ипотеку. По данным компании «Метриум», может измениться механизм военной ипотеки, став более простым и доступным, например, за счет снижения ставки.
Светлана Денисова допускает рост спроса со стороны военнослужащих, хотя высокие доходы военных вряд ли скажутся на рынках Москвы и Петербурга.
Александр Гуторов указывает на изменение структуры спроса на льготные программы. По его словам, если раньше семейная ипотека занимала 25–30% от общего объема ипотеки, а 70–75% — была ипотека с господдержкой, то с новыми изменениями доля семейной ипотеки, возможно, вырастет до 50–60%, а доля ипотеки с господдержкой снизится до 30–40%.
Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель», оценивает возможный рост аудитории семейной ипотеки до 40%. В любом случае кредитные продукты с господдержкой останутся драйверами спроса в следующем году, а роль семейной ипотеки будет расти, полагает он.
Хотя прогнозы экспертов по ключевой ставке, на основе которой банки рассчитывают ипотечную ставку, не радужные, Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург», ожидает смягчения условий ипотечного кредитования: «Государство озвучило, что взят курс на постепенное сворачивание механизма субсидирования ипотечной ставки. В среднесрочном периоде (2023 год) этот фактор будет носить более нейтральное значение, а по мере завершения спрос, связанный с льготной ипотекой, будет затухать. Тем не менее при стабилизации экономической ситуации в целом (мы надеемся, что это произойдет уже в 2023 году) уровень ставок по ипотеке будет снижаться, поскольку банки будут готовы выдавать ипотеку по более низким ставкам без субсидирования».
По мнению экспертов «Метриум», государство усилит поддержку спроса через ипотечные программы: ведется обсуждение ипотечных программ для молодежи, для отдельных профессиональных групп (бюджетников, ученых). Возможно, появятся отдельные программы поддержки жителей «новых территорий». Обсуждаются варианты софинансирования покупки жилья, например, через компенсацию половины первого взноса. В 2023 году, возможно, сформируется целый комплекс различных механизмов стимулирования спроса, предполагают эксперты.
Роста никто не ждет
Прогноз спроса на новостройки у девелоперов прозвучал не слишком уверенно — сомнений и «если» много.
«Динамика спроса будет зависеть от макроэкономической ситуации — от стабильности экономики, различных шоков, которые происходили в течение 2022 года неоднократно», — рассуждает Владислав Фадеев.
Однако большинство застройщиков довольно уверенно говорят о грядущем снижении спроса, хотя не берутся оценивать масштабы этого снижения. Возможно, следует говорить об отложенном спросе.
«Конечно, снижение спроса прогнозируют все. И скорее не снижения спроса как такового — люди по-прежнему будут хотеть купить себе квартиру, а снижения возможностей клиентов. И тогда они займут ожидающие позиции. Будут ждать субсидирования или больших скидок», — полагает Александр Гуторов.
Вместе с тем, например, компания ASTERUS рассчитывает в 2023 году улучшить продажи 2022 года. В том числе благодаря выводу на рынок новых проектов.
В корпорации «Мегалит» рассчитывают на реализацию квартир не ниже уровня 2022 года.
«Покупательский интерес к новостройкам сохранится. Люди все же стремятся приобрести новое жилье без какой-либо истории», — подчеркнул Сергей Нюхалов.
От сокращения до роста
Прогнозы по объему предложения разные — от сокращения до роста.
По мнению ряда экспертов, предложение на рынке останется примерно таким же, как в начале года. «Вряд ли изменится что-то содержательное. Практически все застройщики находятся на проектном финансировании, объекты строятся в соответствии с планами», — характеризует ситуацию Владислав Фадеев.
На рынке Петербурга и прилегающих районов Ленобласти текущий объем предложения останется примерно в нынешних параметрах, полагает Светлана Денисова. На это влияет в том числе инерционность рынка и невозможность оперативного сокращения объемов предложения. «Надеюсь, что и спрос не будет сокращаться — рынок достиг уже неких минимальных значений и на этом уровне, видимо, останется», — добавила она.
Не все девелоперы придерживают выход на рынок новых проектов. Например, ГК «Страна Девелопмент» готовит к старту все запланированные проекты.
Объем дорогого предложения в Москве должен основательно пополниться. «По нашим данным, в 2023 году на столичный рынок могут выйти как минимум 14 высокобюджетных проектов, в том числе два новых проекта от Hutton. Оценочно, в текущей геополитической обстановке при сохранении темпов продаж 2022 года объем предложения на первичном рынке к концу года может составить порядка 3–4 тыс. лотов», — отметила Елена Выборнова, главный аналитик компании Hutton.
Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея Девелопмент» (ГК «Мангазея»), полагает, что предложение будет расти, но не за счет вывода на рынок новых проектов — их будет меньше. Основой станут нераспроданные лоты, которые накопились у застройщиков из-за падения темпов продаж.
Сергей Нюхалов не исключает другой тенденции, которая может возникнуть через некоторое время, — ограниченный выбор на первичном рынке. Но это случится, если спрос восстановится.
Стагнация на пороге
В современной ситуации спрос и предложение меньше влияют на цены, чем раньше. Множество проектов сегодня завязаны на проектное финансирование, и это не позволит застройщикам снижать цены. Впрочем, система скидок и акционные программы в прошлом году на рынке были очень заметны.
Большинство специалистов предрекают стагнацию цен. «Не думаю, что будет какой-то существенный рост: все зависит от каждого конкретного проекта, его экономики, времени вывода на рынок. Скидки будут стимулировать спрос, но важно помнить, что скидки не всегда то, чем они кажутся. На ценообразование будут влиять увеличение спроса, доступность ипотеки, удорожание производства и продукта, рост уровня строительной готовности: чем ближе проект к завершению, тем выше цена», — перечисляет Федор Ушаков.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит», не заглядывает дальше первого квартала, в течение которого цены, по его мнению, не изменятся.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, уверена: если в 2023 году ситуация на рынке не будет радикально меняться, можно ожидать сохранения текущего уровня цен на новостройки.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), соглашается: «Ценовое плато сохранится на рынке и в ближайшие месяцы с небольшими корректировками от месяца к месяцу — в зависимости от выхода на рынок новых проектов, объема спроса, акций застройщиков, доступности ипотеки по каждому конкретному проекту».
По мнению Анжелики Альшаевой, генерального директора Агентства недвижимости «КВС», цены должны стабилизироваться, предпосылок к дальнейшему росту нет. «При этом средняя стоимость квадратного метра в Петербурге и Ленобласти может даже снизиться за счет появления новых объектов бюджетного сегмента», — добавила она.
Изменения цен не ожидают и столичные девелоперы. «Большинство девелоперов столичного региона работают по проектному финансированию, то есть не зависят напрямую от текущего спроса на жилье. Более того, благодаря росту спроса еще в 2021 году многие девелоперы смогли наполнить свои эскроу-счета. И у них нет острой необходимости предлагать скидки на жилье, чтобы быстрее продать. Скорее ряд девелоперов откажется от выведения в продажу новых проектов, чем будет снижать», — пояснил Денис Бобков.
По словам Владислава Фадеева, серьезно изменить стоимость жилья не позволят банки — как в сторону понижения, потому что есть четкая финансовая модель и себестоимость, так и в сторону повышения, поскольку даже при самом благоприятном сценарии при существующем объеме спроса мы не можем говорить о том, что цена будет меняться темпами, сильно опережающими инфляцию.
Поэтому, полагает он, все решит спрос: «Цены на недвижимость в 2023 году будут очень серьезно зависеть от покупательского спроса. Если ситуация в экономике будет стабильной, не произойдет дополнительных потрясений, связанных с геополитическими событиями, которые серьезно сжимают потребительскую активность, цены будут стабильны».
Кризису — нет
Девелоперы не ожидают кризиса на рынке новостроек. В том числе благодаря господдержке.
Наталья Кукушкина полагает, что ситуация на рынке будет аналогична прошлогодней — если, конечно, не произойдет значительных внешних изменений.
Сергей Нюхалов убежден в устойчивости рынка: «Вывод новых проектов и рост объемов жилищного строительства помогут сбалансировать ситуацию».
«Практика 2022 года показала, что каждое событие (начало СВО, объявление мобилизации) обладает все меньшей продолжительностью своего действия. Период восстановления рынка в первом полугодии занял больше времени, чем в сентябре», — говорит Владислав Фадеев.
По его словам, первый шок в феврале произошел от высокой базы прошлого периода, второй — уже от уменьшившегося объема рынка. Но теперь именно длина сокращения потребительской активности с каждым разом все короче. «Если проводить аналогии, такое же развитие событий мы наблюдали и в годы пандемии. Именно от этого и будет зависеть кривая спроса и цены. В реалистичном сценарии цены будут стабильными с небольшой тенденцией к росту за счет развития проектов — появления инфраструктуры и увеличения строительной готовности», — заключил он.
Налоговое ведомство начало использовать процедуру банкротства физлиц для взыскания задолженности.
Как и в случае с банками и кредитами, «под раздачу» первыми попадут бизнесмены. Федеральная налоговая служба начала применять процедуру банкротства к гражданам-должникам. Несколько судебных исков к физлицам уже направлены в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти.
Среди ответчиков есть и руководители небольших строительных организаций города. Всего, по данным ФНС, на конец января в арбитражные суды российских регионов направлено свыше 120 заявлений о банкротстве должников-физлиц. В том числе к индивидуальным предпринимателям, в отношении которых усматривалась экономическая целесообразность инициирования дел о несостоятельности.
Совокупная задолженность по налоговым обязательствам ответчиков превышает сумму 800 млн рублей. Сами налоговики выделяют три основные причины начала процедуры банкротства физлица. В частности, она запускается в случае, если у гражданина есть несколько объектов недвижимости (квартир, земельных участков и т. п.), а также автомобилей, но при этом налоги он не платит. Ко второму типу относятся случаи, когда налоговая задолженность гражданина – индивидуального предпринимателя была выявлена по результатам налоговой проверки, но коммерсант не смог ее погасить. К третьему отнесены ситуации, при которых исполнительное производство в отношении должника не привело к погашению задолженности. При этом у гражданина есть имущество, за счет которого могут быть покрыты расходы, а также полностью или частично погашена задолженность по обязательным платежам.
По мнению независимых экспертов, налоговые органы охотно воспользуются законом о банкротстве физлиц для работы с крупными должниками, многие из которых являются владельцами компаний. Чаще всего как физлицо они совершают многомиллионные покупки ценных бумаг, но забывают оплатить налоги. Конечно же, налоговые должники могут и сами воспользоваться новым законом и стать банкротом самостоятельно.
По словам юриста практики разрешения споров компании Rightmark Group Максима Смирнова, изменения в закон о банкротстве, позволяющие банкротить физических лиц, вступили в силу совсем недавно. Принимая во внимание, что банкротят физических лиц меньше полугода, говорить о каких-либо тенденциях, успехе или провале законодательного решения преждевременно. «Что же касается заявлений о банкротстве физических лиц, поданных налоговой службой, то здесь можно отметить следующее.
Очевидно, что налоговой инспекции такие процессы невыгодны, если у налогоплательщика нет имущества или стабильного «белого» дохода. Так как в результате его банкротства все налоговые обязанности будут считаться прекращенными, хотя бы они и не были погашены», – отмечает он. Принимая предыдущий тезис во внимание, добавляет юрист, можно предположить, что физические лица, в отношении которых поданы заявления о признании их банкротами, имеют известное налоговой службе имущество, на которое возможно обратить взыскание. Например, если гражданин, имея квартиру, не платит налог на имущество, гораздо эффективнее подать заявление о признании его банкротом и продать квартиру «с молотка» при посредничестве управляющего, нежели пытаться реализовать квартиру в рамках исполнительного производства.
Кстати:
Согласно закону о банкротстве физлиц признать себя финансово несостоятельным может гражданин с долгами от 500 тыс. рублей при их непогашении в срок от трех месяцев. Инициировать банкротство может как должник, так и кредиторы. Законодательным механизмом предполагаются три способа решения проблем. Первоначально суд предложит сделать сторонам реструктуризацию. Если из-за неблагополучного финансового положения человека она невозможна, суд утвердит реализацию имущества должника, кроме единственного жилья и предметов первой необходимости. Если и после этой процедуры задолженность останется, она уже списывается.
В ЗакСе подготовлены поправки в ПЗЗ, запрещающие застройку 4 га в парке 300-летия Петербурга.
Ранее Смольный дал предварительное добро на появление на участке объекта Газпрома.
На прошлой неделе депутат Законодательного собрания Борис Вишневский подал в Комиссию по землепользованию Смольного пакет поправок в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Одна из них касается парка 300-летия в Приморском районе города, а именно 4 га в западной его части. Депутат предлагает снизить высотность любых объектов на данном участке до 0 м, что фактически означает запрет любой стройки.
Напомним, осенью прошлого года городской парламент принял закон о зеленых насаждениях. В его рамках парку возвращался участок 3,89 га, выделенный в самостоятельную территорию с возможностью застройки в 2010 году. Однако в декабре губернатор Петербурга Георгий Полтавченко наложил вето на поправку, увеличившую зеленую зону. Основная часть депутатов, представляющих «Единую Россию», согласилась с данным предписанием градоначальника.
Известно, что участок на границе с парком присмотрел себе Газпром. Компания уже подала заявку в Комитет инвестиций на возможность застройки территории. Предполагалось, что там должен разместиться медицинский центр «СОГАЗ». С текущим положением ПЗЗ объект недвижимости на данном участке может достигать 27 м, то есть высоты 9-этажного дома. С застройкой зеленой зоны не согласились парламентская оппозиция, общественники и многие жители Приморского района.
По словам директора ГКУ «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга» Юрия Бакея, отстаивающего позицию Смольного, участок в 4 га, ставший объектом разногласий, выделен был под строительство спортивных объектов и перестал быть парком еще в 2008 году. «Данное положение было закреплено в ПЗЗ. При подготовке Генплана, других
документов также не поступало никаких замечаний. Всех все устраивало. Сейчас же появились недовольные», – отметил он.
По его мнению, многие выступающие против застройки участка преследуют свои политические интересы. При этом власти города действуют в рамках действующих норм законодательства. Правда, добавляет Юрий Бакей, если будет строиться медицинский центр, а не спортивный объект, то необходимо будет внести корректировки в разрешительную документацию.
Депутат ЗакСа Марина Шишкина считает, что существует реальная опасность исчезновения парка 300-летия. «Это место было задумано с размахом, но сейчас его по кусочкам разбирают. Изначально при его закладке он был 86 га. Сейчас осталось 54 га. Приморский район в отдельных районах и так не самый зеленый, теперь может лишиться этого парка и набережной», – полагает народный избранник.
Между тем к защите парка 300-летия общественники готовы привлечь президента страны Владимира Путина. По словам активиста движения «Красивый Петербург» Романа Шайхадарова, будущий глава России в середине 1990-х в Петербурге курировал строительство парка и наверняка против его уменьшения. «Хочется также сказать, что жители Приморского района протестуют не против объектов Газпрома. Их возмущает появление любых непарковых объектов в зеленой зоне. Хочется надеяться, что власти города прислушаются к мнению граждан и оставят парк в покое», – резюмирует градозащитник.
Кстати:
Защитники парка 300-летия в конце подали в Смольный уведомление о проведении митинга. Акция должна пройти 13 февраля. Предполагается, что в ней примут участие и многие жители Приморского района.