На рынке случилась коррекция
2022 год начался для застройщиков вполне успешно: росли цены, спрос, предложение. Однако в конце года ситуация выглядела по-иному: цены начали падать, спрос сократился, предложение выросло. В то же время эксперты оценивают происходящее как умеренную коррекцию. По крайней мере, на московском рынке.
По мнению Надежды Коркка, управляющего партнера компании «Метриум», прошедший год стал самым стрессовым для рынка жилья за последние десять лет. «Потрясения периода пандемии и кризиса 2014 года не идут в сравнение с теми вызовами, которые появились в 2022 году. И, несмотря на это, вместо коллапса мы зафиксировали умеренную коррекцию, которая могла произойти и в менее сложных условиях. Это говорит о высокой устойчивости столичного рынка жилья, о его значительном объеме и роли, которую он играет в экономике. Застройщикам удалось сохранить высокие темпы строительства и пополнения рынка новыми предложениями. Были разработаны действенные инструменты продаж. Покупатели в основной своей массе доверили накопления именно сектору жилой недвижимости», — говорит она.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента в Москве, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке бизнес-класса в Москве, руб. за кв. м
Убыль спроса
Ипотека все еще выступает основным драйвером спроса, однако ажиотажа в минувшем году на рынке не наблюдалось. Спрос проседал два раза за год — весной и осенью. После проседания следовало восстановление, но до уровня 2020–2021 годов восстановиться не получилось. А во второй половине года спрос сместился с рынка новостроек на вторичный, где появилось много предложений с дисконтом.
«Уже вторая половина ноября и декабрь 2022 года оказались достаточно успешными с точки зрения продаж», — полагает Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург».
«Прошедший 2022 год был непростым в плане продаж жилья. После событий февраля спрос более-менее восстановился только к августу, и уже в конце сентября нас ждало новое потрясение — мобилизация. Тогда наши клиенты массово отказывались от покупки квартир и даже расторгали уже подписанные договоры», — вспоминает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
В Москве, по словам Дениса Бобкова, руководителя управления маркетинга и аналитики ASTERUS, количество сделок в 2022 году по сравнению с 2021-м сократилось на 14%, при этом число сделок без ипотеки — на 38%, но с ипотекой выросло на 2% за счет увеличения доли и количества таких сделок в комфорт-классе.
При этом в высокобюджетном сегменте объем спроса, по данным Елены Выборновой, главного аналитика компании Hutton, сократился на 40% относительно итогов 2021 года. «После 24 февраля 2022 года доля ежемесячного спроса относительно предложения составляла в среднем 7%, тогда как в 2021 году — в полтора раза выше, 11%», — уточнила она.
В Петербурге спрос, по разным оценкам, сократился на 30–40%. Объем продаж у каждой компании разный, но, по данным Управления Росреестра, в Петербурге и Ленобласти совокупно объем продаж упал на 12%.
Источник: Hutton
В квадратных метрах снижение составило 27%, указывает Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI. Ежемесячное количество сделок начиная с мая — 3–4 тыс., хотя еще в феврале-марте оно составляло 5–6 тыс. «За счет активного роста цен в начале 2022 года снижение продаж по рынку в денежном выражении оценивается менее значительно — в пределах 15–18%. В конце года наметилась позитивная динамика: продажи в декабре впервые с начала осени пошли в рост и превысили продажи ноябре на 13%», — добавила Елена Петропавловская.
Динамика средневзвешенной цены предложения в 2022 году в Петербурге по классам
|
Цена 1 кв. м жилья |
дек.22 |
сен.22 |
мар.22 |
дек.21 |
Рост цен за 4 кв. 2022 г. |
Рост цен за 2022 г. |
|
Бизнес-класс |
389 600 |
391 300 |
363 000 |
316 000 |
-0,43% |
23% |
|
Комфорт-класс |
232 400 |
235 000 |
225 000 |
207 000 |
-1,11% |
12% |
|
Вторичный рынок |
195 400 |
198 500 |
186 000 |
176 000 |
-1,56% |
11% |
Источник: Группа RBI
По подсчетам Владимира Ревенкова, директора направления «Девелопмент» Hansa Group, спрос в Петербурге сократился примерно на треть. «Здесь сказалось сразу несколько факторов — и рост цен в предыдущие периоды, и общая макроэкономическая неопределенность, и глобальные изменения в поведении и предпочтении покупателей. Часть из них заняла выжидательную позицию, другая — переориентировалась на вторичный рынок или загородное жилье. В высоких ценовых сегментах мы ощутили отток покупателей на зарубежные рынки недвижимости», — комментирует он.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», оценивает рынок 2022 года как рынок покупателя.
По подсчетам аналитиков NF Group, спрос на элитные объекты сократился на 34%. При этом вырос спрос со стороны москвичей — с 5 до 17%. Интерес покупателей сместился к квартирам в комплексах, которые находились в высокой степени готовности.
Наше все
Как и в предыдущие годы, главным драйвером рынка выступали ипотечные программы, но не любые, а с господдержкой. Интригой года стало гадание: продлят власти льготные программы или не продлят. Оживление спроса в конце года связано с желанием успеть оформить льготный кредит.
«В прошлом году мы очень четко отметили зависимость спроса на квартиры от информационной повестки, а в дополнение к ней прибавлялся фактор возможных изменений по условиям выдачи ипотеки. При этом, как только ситуация с субсидированной ставкой и ставкой ЦБ стабилизировалась, ипотека стала двигателем спроса. Мы не прогнозируем подобной проблемы в текущем году, во многом, как раз, это обусловлено тем, что ипотечные программы способны поддерживать активный спрос», — отмечает Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент».
В Московском регионе доля сделок с привлечением ипотеки составляет около 80%, и предпосылок для ее снижения нет, рассказал Денис Бобков. По его словам, в декабре доля ипотечных сделок достигла рекордных показателей августа и составила 82%. Средний показатель сделок с субсидированной ипотекой по итогам года — 55%.
Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея Девелопмент» (ГК «Мангазея»), подчеркивает: ипотека остается драйвером. При этом раньше она была востребована в сегментах «комфорт», «комфорт+», а теперь пришла и в бизнес-класс. «Думаю, и в наступившем году этот тренд сохранится, тем более что в декабре было решено продлить программу субсидированной ипотеки, пусть и с повышением процентной ставки», — добавил он.
В Петербурге, по данным Управления Росреестра, за 2022 год зарегистрировано 144,9 тыс. ипотечных сделок — на 21% меньше, чем в 2021-м. В Ленобласти снижение составило 15,9%, зарегистрировано 72,4 тыс. сделок.
«Чтобы получить доступ к самой возможности купить квартиру, субсидирование ставки выбирает, например, молодая аудитория, приобретающая первое жилье, или люди, которые для спасения своих средств вкладывают их в так называемую "пенсионную" студию или "однушку"», — пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Как отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), к концу года по программе господдержки (сюда же входят и субсидированные программы) заключалось 75% из всех ипотечных сделок: 18% — семейная ипотека, 5% — сделки по стандартным ставкам, 2% — IT-ипотека и военная ипотека. «Главное для покупателя сегодня — комфортный ежемесячный платеж, поэтому, конечно, востребованы в первую очередь льготные/субсидированные программы», — добавила она.
По данным Екатерины Немченко, к концу года доля ипотечных сделок у застройщиков достигла исторического максимума в структуре продаж. Большинство участников рынка сообщили о рекордных 80–90% сделок с использованием ипотеки, в отдельных проектах — до 100%.
Кроме льготных программ, хорошим подспорьем в продажах выступила субсидированная застройщиками ипотека со ставкой до 0,01% годовых.
«Драйвером спроса в ушедшем году стала субсидированная ипотека. Доля ипотечных сделок за год у нас составила почти 90%, и 95–97% из них — субсидированные по различным программам: как 0,01%, так и за счет застройщика от 3,9%», — говорит Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».
По словам Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, в Петербурге около 70% сделок пришлось на субсидированные ипотечные программы, среди которых лидировали классическая льготная ипотека и предложения под 0,1%. После повышения ключевой ставки предложения с субсидированными ставками теперь начинаются от 2–3% годовых.
Источник: Метриум по данным Росреестра Москвы
Предложение подросло
По данным Минстроя России, по итогам 2022 года в эксплуатацию введено почти 102 млн кв. м жилья. В Москве, как сообщает сайт мэра города Сергея Собянина, введено 6,9 млн кв. м. Объем ввода в Петербурге составил около 3,5 млн кв. м, в Ленинградской области — 3,96 млн.
По подсчетам консалтинговой компании Est-a-Tet, на первичном рынке Московского региона в конце прошлого года в продаже предлагалось 108,7 тыс. квартир и апартаментов — на 37% больше, чем год назад.
«Девелоперы активно выводили новые площадки для восстановления объемов строительства после пандемии», — объясняет Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель».
По данным консалтинговой компании NF Group, в элитном сегменте к концу года в продаже находилось 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 42% больше, чем годом ранее.
«В 2022 году рынок премиального и элитного сегмента Москвы пополнился 21 новым проектом. В 2021 году девелоперская активность в данных классах была гораздо ниже — продажи открылись лишь в 12 объектах. В начале 2022 года объем экспозиции заметно сократился — на 31%, по отношению к январю 2021-го, что объяснялось высокой покупательской активностью», — пояснила Елена Выборнова.
В Петербурге и Ленобласти на рынок выведено 3,4 млн кв. м — около 80 тыс. квартир, подсчитали эксперты компании Nikoliers. Объем вывода сократился примерно на 20%. При этом в комфорт-классе рынок Петербурга пополнился 40,3 тыс. квартир — на 30% меньше, чем в 2021-м, в бизнес-классе предложение увеличилось на 34%, в премиум-классе — на 21%. Но три четверти предложения формирует комфорт-класс.
«В 2022 году девелоперы выводили новые объекты, но динамика была скромной. Многие застройщики не форсировали запуск проектов, если имели возможность немного задержаться, — чтобы составить более четкое представление об экономической модели, микшировать риски, наработать новые логистические цепочки и т. д. Поэтому текущий объем предложения по отношению к максимальным значениям на рынке снизился примерно на 20%. Это не самое "дно" — в начале пандемии объем предложения на петербургском рынке сокращался на 25%. Тем не менее эта цифра отражает осторожную оценку застройщиками перспектив и желание минимизировать риски своих инвестиционных проектов», — комментирует Светлана Денисова.
Высокий спрос в предыдущие годы сыграл злую шутку с застройщиками — на рынок выведено большое количество проектов, которое рынок поглотить не может. Нависла угроза затоваривания, с которой застройщики борются естественным путем — придерживая вывод на рынок новых проектов.
«На фоне сложившейся неопределенности и сократившегося спроса застройщики не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения: многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», — говорит Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
По словам Дениса Бобкова, затоваривания на столичном рынке нет, как нет и какого-то экстраординарного объема предложения на рынке, которое могло бы это спровоцировать.
«Рынок недвижимости в России еще только развивается, наблюдается огромный и неудовлетворенный спрос. Количество квадратных метров на человека в стране до сих пор гораздо меньше, чем в развитых странах: всего 27 кв. м, когда европейские показатели превышают 50 кв. м», — убежден эксперт.
По мнению Светланы Денисовой, прогнозы давать преждевременно — реакцию рынка удастся увидеть не раньше середины 2023 года.
«Угрозы затоваривания или дефицита на ближайшие 11 месяцев я не вижу, предложение качественных новостроек в высокой степени готовности вымывается, но и спрос менее активен вследствие снижения платежеспособности населения. Это ведет к тому, что для покупателя важным критерием выбора квартиры становится размер ежемесячного ипотечного платежа, а интересы потребителей могут смещаться в сторону более доступных предложений, в том числе в области», — резюмировал Андрей Кириллов.
Динамика продаж на рынке новостроек Петербурга в 2022 году
Источник: Группа RBI
Цены стремятся вниз
Между тем цены на новостройки приступили к снижению. По данным «Авито Недвижимости», в IV квартале 2022 года в Москве предложение подешевело на 6%, в целом по стране — на 1%.
Но по итогам года, по подсчетам «Циан.Аналитика», цены предложения в столичном регионе (без учета премиального сегмента) выросли на 12%, до 267 тыс. рублей за кв. м. Цены сделок увеличились на 11%, до 248 тыс. рублей за кв. м.
При этом в Московской области средняя цена квадратного метра к концу года выросла на 14,4%, до 171 тыс. рублей, в Новой Москве — на 10,3%, до 230,5 тыс. рублей, на территории Москвы — на 0,6%, до 340,5 тыс. рублей.
По данным NF Group, в конце года цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 1 520 тыс. рублей за кв. м, рост составил 13%.
«Поскольку продажи новостроек не показывали выдающихся результатов, многие девелоперы были вынуждены давать скидки и прибегать к различным маркетинговым мероприятиям для увеличения продаж. Однако в отличие от других сегментов, где доступны открытые дисконты, в дорогом жилье по-прежнему используется практика предоставления индивидуальных бонусов в зависимости от выбранного лота и условий оплаты», — отметил Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
По словам Сергея Нюхалова, в зависимости от особенностей проектов, стадии строительства рост цен в жилых объектах колебался. «У нас средняя стоимость квадратного метра в московских комплексах увеличилась в 2022 году на 10–12%, что связано в основном с повышением строительной готовности проектов», — уточнил он.
В новостройках Петербурга по итогам года средний чек вырос на 16%, до 8,5 млн рублей, отмечают эксперты Nikoliers. В комфорт-классе средний бюджет сделки составил 7,3 млн рублей, в бизнес-классе — 14,2 млн, в премиум-классе — 29,9 млн. Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 19,5%.
По словам Ольги Трошевой, рост цен отмечен в первом квартале, а в четвертом цены стабилизировались, вышли на плато. В результате по итогам года цены в сегменте масс-маркет в Петербурге выросли на 14,6%, до 219,2 тыс. руб./кв. м, в пригородах — на 15,7%, до 146 тыс. руб./кв. м.
«Начиная со второго квартала цены практически не меняются, по итогам четвертого квартала цены в некоторых сегментах рынка даже начали незначительно снижаться», — указывает Елена Петропавловская.
Светлана Денисова оправдывает рост цен увеличением себестоимости строительства: «Застройщикам приходится работать в условиях, когда они жестко ограничены уровнем спроса, с одной стороны, и выросшей себестоимостью — с другой».
По словам Анжелики Альшаевой, себестоимость строительства за год увеличилась как минимум на 30%.
Застройщики пытаются удержать положительную ценовую динамику. «Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», — заметила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
Наталья Кукушкина подтверждает: «В последние год-полтора новые объекты в Северной столице выводились редко, в связи с чем накопился определенный дефицит ликвидного предложения. Меньше становится и готовых для застройки земельных участков в городской черте».
С одной стороны, застройщики тормозят цены, пытаясь создать дефицит предложения, с другой — предлагают довольно серьезные скидки.
«В 2022 году застройщикам приходилось прибегать к разного рода акциям и скидкам по некоторым домам и типам квартир. Однако не все объекты требовали такого стимулирования. Интересные и уже известные покупателям жилые комплексы продолжали генерировать стабильный объем сделок. Но даже по проектам, где требовалось стимулирование продаж, строители не могли предоставлять больших скидок ввиду того, что 90% из них реализуется через счета эскроу. Это вынуждает застройщиков работать в узком ценовом коридоре, ограниченном минимальной ценой по договору с банком и покупательской способностью населения», — комментирует Наталья Кукушкина.
Источник: Метриум по данным Росреестра Москвы
Тренды года
Проявились в течение 2022 года и другие тенденции. В частности, произошло перераспределение сил на рынке. Региональные компании заходят в столицы, иностранные — уходят. «Уход из Петербурга компаний с западными корнями (ЮИТ, Bonava) и, напротив, экспансия известных игроков с других рынков («Расцветай» из Новосибирска и «А101» из Москвы) однозначно окажут свое влияние на конкурентную среду, обновят предложение местного рынка. Одновременно с этим крупные игроки укрепляют свои позиции, подтверждают свое лидерство», — указывает Екатерина Немченко.
Строительный рынок в течение года переориентировался на новых поставщиков. Причем это не всегда отечественные компании. В конце года в рамках дискуссионного клуба Urban Space Илья Перцев, коммерческий директор по лифтовому оборудованию АО «МЭЛ», подчеркивал: российские производители готовы работать с застройщиками проектов высокого ценового сегмента. По его мнению, для застройщиков это лучше, чем искать поставщиков в Китае или Турции. Это долго, непредсказуемо по стоимости логистики, дороже по монтажу и т. д.
Ранее Георгий Криницин, директор по закупкам ГК «А101», участвуя в круглом столе «Где строительная отрасль находит материалы и оборудование», оценил долю импортных поставок для проектов комфорт-класса в Москве и Петербурге в 7–9%. Известно, что в проектах более высокого класса доля импорта выше. Однако некоторые выпускаемые в России материалы нуждаются в зарубежных компонентах. Поэтому, полагает Георгий Криницин, до полного импортозамещения пройдет еще года три.
В 2022 году менялись параметры проектов. В частности, высотность. Причем в Москве, по данным компании «Метриум», совокупная площадь высотных зданий увеличилась на 14%. В столице возводят небоскребы высотой более 100 метров.
В Петербурге, напротив, средняя этажность сокращается. Как подсчитали в АН «Прайд Групп», средняя этажность составила 16,3 этажа, сократившись на 4,7%. Самые высокие дома в городе — 30-этажные. В Ленинградской области этажность сократилась на 4,6%. Сокращение средней этажности происходит два года подряд.
Одновременно сокращается метраж квартир. По информации «Метриум», за год средняя площадь квартиры в московской новостройке сократилась с 58,3 до 54,3 кв. м.
По данным Nikoliers, в Петербурге средняя площадь в новостройках составила 51,1 кв. м.
«Даже в проектах премиального сегмента девелоперы смещают фокус от большой площади лотов к эргономичности планировок. В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было не свойственно этому сегменту», — пояснила Елизавета Конвей.
По словам Александра Гуторова, спрос зависит от цены и метража, поэтому увеличение площадей, произошедшее после пандемии, сейчас меняется на противоположный тренд — уменьшение среднего метража и уменьшение цены, соответственно.
«В новых реалиях и условиях застройщики продолжают свою работу над текущими проектами и оценивают перспективы будущих проектов, определяют их наполнение, используемые материалы и инженерные решения, оценивают квартирографию, ценовую политику. Результаты этой работы мы увидим в будущем. Можно сделать предположение, что в новых проектах пока не суждено наблюдать увеличения площадей квартир или избыточного количества новаций и улучшений», — заключила Екатерина Немченко.
Госпрограмма субсидирования ипотечной ставки продлена, но условия ее существенно изменились. По оценке экспертов рынка недвижимости обеих столиц, это решение властей повлияет на ситуацию, но не кардинально. Поддержку рынку окажут другие ипотечные продукты.
Президент России Владимир Путин, выступая на ПМЭФ-2021, призвал продлить действие госпрограммы льготной ипотеки до 1 июля 2022 года, но изменить ее условия. Процентная ставка поднимется с 6,5 до 7% годовых, а предельная сумма кредита станет единой для всех регионов — 3 млн рублей (ранее — до 12 млн — в зависимости от субъекта РФ).
В то же время расширяется круг заемщиков, которые могут взять семейную ипотеку под 6% годовых. Эта программа станет доступна для семей, у которых родился хотя бы один ребенок с начала 2018 года. Максимальная сумма кредита остается на уровне 6 млн рублей, а для Москвы, Петербурга, Подмосковья и Ленобласти — 12 млн.
Причины
Введенная весной прошлого года программа субсидирования ипотечной ставки была задумана как антикризисная мера, призванная поддержать строительный рынок. С этой задачей она справилась превосходно, обеспечив существенный рост спроса на жилье. По данным генерального директора Единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ Виталия Мутко, льготную ипотеку в России взяли более 500 тыс. человек.
Однако рост спроса имел и побочные последствия, особенно в крупных городах. А именно: повышение цены жилья и, соответственно, снижение его доступности для граждан, о чем недавно сообщили в Счетной палате РФ, добавив, что среднее подорожание «квадрата» на первичном рынке по итогам 2020 года составило 12%.
При этом в Счетной палате оперировали данными по стране. В столицах темпы роста были гораздо выше. По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за прошлый год «метр» в среднем подорожал почти на 30%, а за первые три месяца этого года — еще на 7,6%. В Москве, по оценке ЦИАН, за 2020 год «средний метр» вырос в цене на 21%, за I квартал 2021-го — еще на 8%.
Таким образом, цели запуска нового формата льготной ипотеки вполне очевидны. Меры поддержки решено сконцентрировать, во-первых, в регионах, где ситуация для застройщиков сохраняется достаточно сложная, а во-вторых, в нижних ценовых сегментах рынка, где покупают жилье наименее обеспеченные граждане.
«Доступное кредитование — это позитивный фактор как для участников рынка, так и покупателей. Однако в сложившихся условиях, когда резкое снижение ипотечной ставки на ограниченный срок привело к скачку цен, продление ипотеки с господдержкой еще на некий промежуток времени может снова всколыхнуть спрос и привести к еще одному витку цен», — говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Генеральный директор Optima Development Давид Худоян отмечает, что льготная ипотека на новых условиях будет востребована в регионах со сравнительно низкими ценами на жилье, где для приобретения квартиры достаточно кредита на 3 млн рублей.
Дела столичные
При этом в столицах льготная ипотека, по сути, упразднена. «Фактически программа отменена для регионов с высоким уровнем цен, прежде всего московской и петербургской агломераций, где с лимитом 3 млн рублей мало что можно купить», — констатирует генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин.
«Если рассчитывать на максимальный лимит и минимальный первоначальный взнос, то в выборе останется только жилье стоимостью до 3,5 млн рублей. Это менее 5% от всего, что предлагается в петербургских новостройках сейчас», — отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Тем более это касается столицы. «Средний бюджет на покупку квартиры в Троицком и Новомосковском округах Москвы в мае 2021 года составил почти 9,4 млн рублей. В границах МКАД он был выше минимум на 30%. Соответственно, купить квартиру на новых условиях в Москве и даже ближайшем Подмосковье будет невозможно без первоначального взноса в 6,5 млн рублей», — говорит директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Эксперты считают, что это не пойдет на пользу рынкам столиц и городов-миллионников. «Решение продлить льготную ипотеку с повышением ставки и сокращением лимита окажет негативное влияние на рынок. Для Москвы и Петербурга лимит в 3 млн явно недостаточен», — отмечает Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга РСТИ («РосСтройИнвест»).
«Доступность покупки заметно снизится. Если по льготной процентной ставке переплата по кредиту составляет 47%, то по стандартной — 72%», — добавляет директор по продажам Группы RBI Дмитрий Фалкин.
В то же время представители девелоперских структур обеих столиц единодушно отмечают, что чем-то катастрофическим для рынков принятое решение не станет. «Уже весной 2021 года объемы выдачи кредитов по льготной ипотеке стали снижаться: большинство, кто имел возможность приобрести жилье в ипотеку, успело это сделать. Кроме того, рост цен уже полностью нивелировал преимущества от низкой процентной ставки», — считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
Власти учли многофакторность трендов, влияющих на рынок. «Принятое решение, безусловно, позволит обеспечить баланс спроса и предложения, а также избежать резкого повышения цен на недвижимость и значительного увеличения ставок по ипотеке, особенно на фоне ужесточения денежно-кредитной политики», — отмечает Давид Худоян.
Рыночные перспективы
Теперь рынок должен найти новую точку равновесия, не зависящую от мер господдержки. «Полагаю, льготная ипотека выполнила свою основную функцию — поддержала спрос в непростой период. Сегодня рынку необходимо искать естественный баланс спроса и предложения, который сам отрегулирует цены», — говорит Дмитрий Ефремов. «Даже с фактической отменой для столиц льготной ипотеки после 1 июля мы не ожидаем значительного снижения спроса. Возможно, в летние месяцы он незначительно упадет относительно весенних показателей, но уже осенью снова станет активным», — добавляет Константин Гриценко.
При этом эксперты не ожидают снижения цен. «Застройщики сейчас ограниченно зависят от количества клиентов, так как финансируют проект банки, а не дольщики. Себестоимость строительства из-за роста цен на стройматериалы постоянно растет, поэтому большие скидки приведут только к убыткам. Поэтому в целом мы ожидаем плавного выхода из ажиотажного периода высокого спроса и замедления активности в отрасли», — прогнозирует Григорий Ваулин.
С ним соглашается Сергей Софронов. «Девелоперы не будут заниматься целенаправленным снижением цен. В новых проектах, которым еще предстоит выйти на рынок, сделать это физически невозможно. В 2020-м и в первой половине 2021 года состоялось много сделок с покупками участков под проекты, чья экономика рассчитана в новых ценовых реалиях. Ранее довольно долгое время эти участки оставались невостребованными, поскольку строить по ценам 2–3-летней давности на них просто нерентабельно», — подчеркивает он.
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова напоминает, что, помимо ипотеки, на рынок влияет множество иных факторов. «Активный спрос в течение последнего года серьезно вымыл предложение. Оно сейчас находится на довольно низком уровне, и те объекты, что вышли в Петербурге на рынок в I полугодии 2021 года, пока не смогли возместить раскупленные объемы. А если вспомнить о дефиците рабочих и росте цен на стройматериалы, то очевидно, что ждать падения стоимости "квадрата" не приходится», — уверена она. «В последнее время наблюдается естественное замедление темпов удорожания "метра". Можно ожидать, что в ближайшие месяцы цены зафиксируются на уровнях, близких к текущим», — полагает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Ипотека в помощь
Главной поддержкой для рынка новостроек в столицах после сворачивания программы льготной ипотеки, по оценке экспертов, станет… ипотека. «За период действия госпрограммы субсидирования процентные ставки по базовым ипотечным программам банков существенно снизились, и сегодня не очень сильно отличаются от новой льготной ставки в 7%. Даже повышение Центробанком России ключевой ставки на 0,5 п.п. не приведет к значительному отрыву. Банки заинтересованы в сохранении объемов выдачи, имеют продуманные программы и модели действий в разных ситуациях и постараются сдержать рост ставок. Так что, думаю, по итогам года объем выдачи ипотеки будет не меньше, чем в прошлом году, возможно, даже несколько больше — за счет активного первого полугодия», — отмечает Светлана Денисова.
Позитивную роль сыграет смягчение требований по программе семейной ипотеки. «Выгодные условия покупки квартиры в Москве, Петербурге и ряде других городов сохранятся в рамках новых правил семейной ипотеки, то есть только для тех семей, у которых есть хотя бы один ребенок, рожденный после 1 января 2018 года. Сейчас самым старшим из них исполняется три года, и это как раз тот период, когда матери начнут выходить из декретного отпуска, а уровень дохода на семью, который значительно сократился после ухода в декрет, вернется к "обычному" уровню. Именно в это время — но не раньше — семьи вновь возвращаются к вопросу важных решений и крупных покупок. Поэтому в краткосрочной перспективе можно ожидать рост спроса на программы семейной ипотеки», — прогнозирует Дмитрий Цветов.
«Кроме того, банки продолжат предлагать индивидуальные программы ипотечного кредитования, в которых часть процентной ставки субсидируется застройщиком. Для покупателя это выражается в существенно более низкой ставке на определенный срок — от первого полугода до всего периода кредитования. Стоимость квартиры при покупке по данной программе может незначительно повышаться. Но, несмотря на это, выгода для клиента при достаточно длительном периоде кредитования очевидна. Низкая ставка по кредиту позволяет заемщику сэкономить на процентах от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей за весь срок кредита, даже с учетом изначально чуть более высокой цены недвижимости. Преимущество данного инструмента — его доступность всем категориям граждан вне зависимости от состава семьи», — подчеркивает Сергей Терентьев.
Несмотря на пандемию, а в какой-то степени, может быть, именно благодаря ей коворкинги стремительно наращивают объемы своего присутствия на офисном рынке Санкт-Петербурга. По оценке экспертов, за этот год их совокупная площадь в городе удвоится.
Разгон формата
В последнее время гибкие офисы стали одним из наиболее динамично развивающихся форматов коммерческой недвижимости. «Первое полугодие 2021 года характеризовалось бурным ростом коворкинг-пространств. Прирост рабочих мест в гибких офисах составил практически 50% от валового объема предложения на конец 2020 года», — говорит руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева.
По ее данным, на конец июня 2021 года в городе функционировало 57 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Большая часть (60%) располагается в центральных районах города. Лидерами являются Центральный — 28%, Адмиралтейский — 14%, Петроградский — 11% и Московский районы — 9%.
При этом, по оценке Becar Asset Management, несмотря значительные объемы нового ввода, заполняемость сохраняется на уровне IV квартала прошлого года — 76%. «И, скорее всего, в ближайшие месяцы ситуация не изменится — часть объектов уже забронирована, подписаны предварительные договоры аренды с крупными корпорациями», — отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По мнению экспертов, стремительный рост формата в Петербурге продолжится. «Объем прироста качественного предложения на рынке во втором полугодии 2021-го не уступит достижениям первой половины года, а при благоприятном развитии событий превзойдет его на 30%», — прогнозирует Алена Волобуева.
«Пока что нет предпосылок для снижения активности в сегменте коворкингов. Некоторые объекты открываются в бывших офисах — это один из способов заполнения традиционных бизнес-центров. В то же время Петербург — город активного редевелопмента. Здесь остается еще много мест для создания новых проектов», — добавляет Ольга Шарыгина.
С этим согласен и Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»). «Надо понимать, что Россия, хоть и с некоторым отставанием, идет в русле мировых трендов. Конечно, коворкинги никогда полностью не вытеснят с рынка классические бизнес-центры. Но международная практика показывает, что сегмент коворкингов приближается к насыщаемости, когда его доля доходит примерно до 10% от всех офисных площадей. В Петербурге мы сейчас только приближаемся к показателю в 1%. Так что опасаться перегрева рынка в настоящее время никаких оснований нет», — уверен он.
Новое открытие
Исходя из этих прогнозов ГК «БестЪ» продолжает развивать сеть коворкингов PAGE. На сегодняшний день она объединяет шесть объектов (три собственных и три открытых по франшизе).
Новая точка сети — коворкинг RODELEN-PAGE — открылся по франшизе в бизнес-центре «Роделен», расположенном по адресу: Кантемировская улица, 4. Гибкое офисное пространство находится на первом этаже здания, рассчитано на 66 рабочих мест и оформлено в соответствии с фирменным дизайном и стилем сети PAGE.
«В этом помещении ранее находилась точка сети столовых "Тарелка". Учреждения общественного питания из-за пандемии коронавируса стали проблемным бизнесом. Доходы столовой существенно снизились, и сеть решила закрыть точку. Между тем формат гибких офисов, напротив, динамично растет и пользуется сегодня повышенным спросом. Именно поэтому появился коворкинг RODELEN-PAGE. Если проект продемонстрирует свою успешность, возможно, он будет расширен и на второй этаж бизнес-центра», — рассказывает акционер лизинговой компании «Роделен» и инвестор проекта Денис Левицкий.
Как сообщила партнер, генеральный директор УК PAGE Мария Сумарокова, инвестиции в организацию коворкинга в данном случае были сравнительно небольшими — порядка 20–30 тыс. рублей на кв. м (т. е. на помещение площадью 440 кв. м — порядка 9–13 млн рублей). «Это связано с отсутствием необходимости в больших капитальных работах по организации сетей, переносу стен, выравниванию полов и пр. Обычно для создания коворкинга в менее удобном помещении затраты составляют порядка 60–70 тыс. рублей на метр», — говорит она.
Инвестор рассчитывает увеличить доходность с «квадрата» на 1,5 раза по сравнению с размещением «Тарелки» и надеется окупить проект не более чем за два года. «На мой взгляд, интеграция коворкинга в действующий бизнес-центр — решение очень эффективное. Неслучайно арендаторы офисов уже начали интересоваться новыми возможностями, которые у них появляются без необходимости покидать здание. Это и переговорные, и беспроблемное подключение к работе временно необходимых специалистов, и многое иное», — отмечает Денис Левицкий.
Мария Сумарокова полностью разделяет его мнение и даже выражает удивление, что такая практика не получила широкого распространения раньше. «До сих пор петербургские коворкинги открывались где угодно — в старинных особняках, бывших доходных домах, креативных кластерах, общественно-деловых пространствах. Мы открыли PAGE даже в апарт-отеле и в фитнес-клубе. Но именно бизнес-центры плохо поддавались современным трендам. Однако уже в ближайшее время это станет обычной практикой. Думаю, что наш проект убедит всех, что можно "встроить" коворкинг в действующий бизнес-центр и ничего при этом не сломать», — подчеркивает она.
Проект рассчитан как на отдельных пользователей — индивидуальных предпринимателей, самозанятых, фрилансеров, которым необходимо оборудованное место для работы, так и на корпоративных клиентов. По свидетельству Марии Сумароковов, интерес со стороны потенциальных арендаторов очень высок. Более того, уже заключены первые договоры. Заполнить коворкинг пользователями в управляющей компании надеются уже к концу октября.
Она сообщила также, что сеть PAGE продолжает развитие. «В настоящее время идет работа над созданием еще четырех коворкингов, включая три по франшизе. В целом внимание к формату очень высоко, немало интересантов из других регионов страны. Думаю, что сеть будет динамично расширяться», — отметила Мария Сумарокова.
