На рынке случилась коррекция
2022 год начался для застройщиков вполне успешно: росли цены, спрос, предложение. Однако в конце года ситуация выглядела по-иному: цены начали падать, спрос сократился, предложение выросло. В то же время эксперты оценивают происходящее как умеренную коррекцию. По крайней мере, на московском рынке.
По мнению Надежды Коркка, управляющего партнера компании «Метриум», прошедший год стал самым стрессовым для рынка жилья за последние десять лет. «Потрясения периода пандемии и кризиса 2014 года не идут в сравнение с теми вызовами, которые появились в 2022 году. И, несмотря на это, вместо коллапса мы зафиксировали умеренную коррекцию, которая могла произойти и в менее сложных условиях. Это говорит о высокой устойчивости столичного рынка жилья, о его значительном объеме и роли, которую он играет в экономике. Застройщикам удалось сохранить высокие темпы строительства и пополнения рынка новыми предложениями. Были разработаны действенные инструменты продаж. Покупатели в основной своей массе доверили накопления именно сектору жилой недвижимости», — говорит она.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента в Москве, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке бизнес-класса в Москве, руб. за кв. м
Убыль спроса
Ипотека все еще выступает основным драйвером спроса, однако ажиотажа в минувшем году на рынке не наблюдалось. Спрос проседал два раза за год — весной и осенью. После проседания следовало восстановление, но до уровня 2020–2021 годов восстановиться не получилось. А во второй половине года спрос сместился с рынка новостроек на вторичный, где появилось много предложений с дисконтом.
«Уже вторая половина ноября и декабрь 2022 года оказались достаточно успешными с точки зрения продаж», — полагает Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург».
«Прошедший 2022 год был непростым в плане продаж жилья. После событий февраля спрос более-менее восстановился только к августу, и уже в конце сентября нас ждало новое потрясение — мобилизация. Тогда наши клиенты массово отказывались от покупки квартир и даже расторгали уже подписанные договоры», — вспоминает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
В Москве, по словам Дениса Бобкова, руководителя управления маркетинга и аналитики ASTERUS, количество сделок в 2022 году по сравнению с 2021-м сократилось на 14%, при этом число сделок без ипотеки — на 38%, но с ипотекой выросло на 2% за счет увеличения доли и количества таких сделок в комфорт-классе.
При этом в высокобюджетном сегменте объем спроса, по данным Елены Выборновой, главного аналитика компании Hutton, сократился на 40% относительно итогов 2021 года. «После 24 февраля 2022 года доля ежемесячного спроса относительно предложения составляла в среднем 7%, тогда как в 2021 году — в полтора раза выше, 11%», — уточнила она.
В Петербурге спрос, по разным оценкам, сократился на 30–40%. Объем продаж у каждой компании разный, но, по данным Управления Росреестра, в Петербурге и Ленобласти совокупно объем продаж упал на 12%.
Источник: Hutton
В квадратных метрах снижение составило 27%, указывает Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI. Ежемесячное количество сделок начиная с мая — 3–4 тыс., хотя еще в феврале-марте оно составляло 5–6 тыс. «За счет активного роста цен в начале 2022 года снижение продаж по рынку в денежном выражении оценивается менее значительно — в пределах 15–18%. В конце года наметилась позитивная динамика: продажи в декабре впервые с начала осени пошли в рост и превысили продажи ноябре на 13%», — добавила Елена Петропавловская.
Динамика средневзвешенной цены предложения в 2022 году в Петербурге по классам
|
Цена 1 кв. м жилья |
дек.22 |
сен.22 |
мар.22 |
дек.21 |
Рост цен за 4 кв. 2022 г. |
Рост цен за 2022 г. |
|
Бизнес-класс |
389 600 |
391 300 |
363 000 |
316 000 |
-0,43% |
23% |
|
Комфорт-класс |
232 400 |
235 000 |
225 000 |
207 000 |
-1,11% |
12% |
|
Вторичный рынок |
195 400 |
198 500 |
186 000 |
176 000 |
-1,56% |
11% |
Источник: Группа RBI
По подсчетам Владимира Ревенкова, директора направления «Девелопмент» Hansa Group, спрос в Петербурге сократился примерно на треть. «Здесь сказалось сразу несколько факторов — и рост цен в предыдущие периоды, и общая макроэкономическая неопределенность, и глобальные изменения в поведении и предпочтении покупателей. Часть из них заняла выжидательную позицию, другая — переориентировалась на вторичный рынок или загородное жилье. В высоких ценовых сегментах мы ощутили отток покупателей на зарубежные рынки недвижимости», — комментирует он.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», оценивает рынок 2022 года как рынок покупателя.
По подсчетам аналитиков NF Group, спрос на элитные объекты сократился на 34%. При этом вырос спрос со стороны москвичей — с 5 до 17%. Интерес покупателей сместился к квартирам в комплексах, которые находились в высокой степени готовности.
Наше все
Как и в предыдущие годы, главным драйвером рынка выступали ипотечные программы, но не любые, а с господдержкой. Интригой года стало гадание: продлят власти льготные программы или не продлят. Оживление спроса в конце года связано с желанием успеть оформить льготный кредит.
«В прошлом году мы очень четко отметили зависимость спроса на квартиры от информационной повестки, а в дополнение к ней прибавлялся фактор возможных изменений по условиям выдачи ипотеки. При этом, как только ситуация с субсидированной ставкой и ставкой ЦБ стабилизировалась, ипотека стала двигателем спроса. Мы не прогнозируем подобной проблемы в текущем году, во многом, как раз, это обусловлено тем, что ипотечные программы способны поддерживать активный спрос», — отмечает Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент».
В Московском регионе доля сделок с привлечением ипотеки составляет около 80%, и предпосылок для ее снижения нет, рассказал Денис Бобков. По его словам, в декабре доля ипотечных сделок достигла рекордных показателей августа и составила 82%. Средний показатель сделок с субсидированной ипотекой по итогам года — 55%.
Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея Девелопмент» (ГК «Мангазея»), подчеркивает: ипотека остается драйвером. При этом раньше она была востребована в сегментах «комфорт», «комфорт+», а теперь пришла и в бизнес-класс. «Думаю, и в наступившем году этот тренд сохранится, тем более что в декабре было решено продлить программу субсидированной ипотеки, пусть и с повышением процентной ставки», — добавил он.
В Петербурге, по данным Управления Росреестра, за 2022 год зарегистрировано 144,9 тыс. ипотечных сделок — на 21% меньше, чем в 2021-м. В Ленобласти снижение составило 15,9%, зарегистрировано 72,4 тыс. сделок.
«Чтобы получить доступ к самой возможности купить квартиру, субсидирование ставки выбирает, например, молодая аудитория, приобретающая первое жилье, или люди, которые для спасения своих средств вкладывают их в так называемую "пенсионную" студию или "однушку"», — пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Как отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), к концу года по программе господдержки (сюда же входят и субсидированные программы) заключалось 75% из всех ипотечных сделок: 18% — семейная ипотека, 5% — сделки по стандартным ставкам, 2% — IT-ипотека и военная ипотека. «Главное для покупателя сегодня — комфортный ежемесячный платеж, поэтому, конечно, востребованы в первую очередь льготные/субсидированные программы», — добавила она.
По данным Екатерины Немченко, к концу года доля ипотечных сделок у застройщиков достигла исторического максимума в структуре продаж. Большинство участников рынка сообщили о рекордных 80–90% сделок с использованием ипотеки, в отдельных проектах — до 100%.
Кроме льготных программ, хорошим подспорьем в продажах выступила субсидированная застройщиками ипотека со ставкой до 0,01% годовых.
«Драйвером спроса в ушедшем году стала субсидированная ипотека. Доля ипотечных сделок за год у нас составила почти 90%, и 95–97% из них — субсидированные по различным программам: как 0,01%, так и за счет застройщика от 3,9%», — говорит Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».
По словам Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, в Петербурге около 70% сделок пришлось на субсидированные ипотечные программы, среди которых лидировали классическая льготная ипотека и предложения под 0,1%. После повышения ключевой ставки предложения с субсидированными ставками теперь начинаются от 2–3% годовых.
Источник: Метриум по данным Росреестра Москвы
Предложение подросло
По данным Минстроя России, по итогам 2022 года в эксплуатацию введено почти 102 млн кв. м жилья. В Москве, как сообщает сайт мэра города Сергея Собянина, введено 6,9 млн кв. м. Объем ввода в Петербурге составил около 3,5 млн кв. м, в Ленинградской области — 3,96 млн.
По подсчетам консалтинговой компании Est-a-Tet, на первичном рынке Московского региона в конце прошлого года в продаже предлагалось 108,7 тыс. квартир и апартаментов — на 37% больше, чем год назад.
«Девелоперы активно выводили новые площадки для восстановления объемов строительства после пандемии», — объясняет Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель».
По данным консалтинговой компании NF Group, в элитном сегменте к концу года в продаже находилось 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 42% больше, чем годом ранее.
«В 2022 году рынок премиального и элитного сегмента Москвы пополнился 21 новым проектом. В 2021 году девелоперская активность в данных классах была гораздо ниже — продажи открылись лишь в 12 объектах. В начале 2022 года объем экспозиции заметно сократился — на 31%, по отношению к январю 2021-го, что объяснялось высокой покупательской активностью», — пояснила Елена Выборнова.
В Петербурге и Ленобласти на рынок выведено 3,4 млн кв. м — около 80 тыс. квартир, подсчитали эксперты компании Nikoliers. Объем вывода сократился примерно на 20%. При этом в комфорт-классе рынок Петербурга пополнился 40,3 тыс. квартир — на 30% меньше, чем в 2021-м, в бизнес-классе предложение увеличилось на 34%, в премиум-классе — на 21%. Но три четверти предложения формирует комфорт-класс.
«В 2022 году девелоперы выводили новые объекты, но динамика была скромной. Многие застройщики не форсировали запуск проектов, если имели возможность немного задержаться, — чтобы составить более четкое представление об экономической модели, микшировать риски, наработать новые логистические цепочки и т. д. Поэтому текущий объем предложения по отношению к максимальным значениям на рынке снизился примерно на 20%. Это не самое "дно" — в начале пандемии объем предложения на петербургском рынке сокращался на 25%. Тем не менее эта цифра отражает осторожную оценку застройщиками перспектив и желание минимизировать риски своих инвестиционных проектов», — комментирует Светлана Денисова.
Высокий спрос в предыдущие годы сыграл злую шутку с застройщиками — на рынок выведено большое количество проектов, которое рынок поглотить не может. Нависла угроза затоваривания, с которой застройщики борются естественным путем — придерживая вывод на рынок новых проектов.
«На фоне сложившейся неопределенности и сократившегося спроса застройщики не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения: многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», — говорит Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
По словам Дениса Бобкова, затоваривания на столичном рынке нет, как нет и какого-то экстраординарного объема предложения на рынке, которое могло бы это спровоцировать.
«Рынок недвижимости в России еще только развивается, наблюдается огромный и неудовлетворенный спрос. Количество квадратных метров на человека в стране до сих пор гораздо меньше, чем в развитых странах: всего 27 кв. м, когда европейские показатели превышают 50 кв. м», — убежден эксперт.
По мнению Светланы Денисовой, прогнозы давать преждевременно — реакцию рынка удастся увидеть не раньше середины 2023 года.
«Угрозы затоваривания или дефицита на ближайшие 11 месяцев я не вижу, предложение качественных новостроек в высокой степени готовности вымывается, но и спрос менее активен вследствие снижения платежеспособности населения. Это ведет к тому, что для покупателя важным критерием выбора квартиры становится размер ежемесячного ипотечного платежа, а интересы потребителей могут смещаться в сторону более доступных предложений, в том числе в области», — резюмировал Андрей Кириллов.
Динамика продаж на рынке новостроек Петербурга в 2022 году
Источник: Группа RBI
Цены стремятся вниз
Между тем цены на новостройки приступили к снижению. По данным «Авито Недвижимости», в IV квартале 2022 года в Москве предложение подешевело на 6%, в целом по стране — на 1%.
Но по итогам года, по подсчетам «Циан.Аналитика», цены предложения в столичном регионе (без учета премиального сегмента) выросли на 12%, до 267 тыс. рублей за кв. м. Цены сделок увеличились на 11%, до 248 тыс. рублей за кв. м.
При этом в Московской области средняя цена квадратного метра к концу года выросла на 14,4%, до 171 тыс. рублей, в Новой Москве — на 10,3%, до 230,5 тыс. рублей, на территории Москвы — на 0,6%, до 340,5 тыс. рублей.
По данным NF Group, в конце года цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 1 520 тыс. рублей за кв. м, рост составил 13%.
«Поскольку продажи новостроек не показывали выдающихся результатов, многие девелоперы были вынуждены давать скидки и прибегать к различным маркетинговым мероприятиям для увеличения продаж. Однако в отличие от других сегментов, где доступны открытые дисконты, в дорогом жилье по-прежнему используется практика предоставления индивидуальных бонусов в зависимости от выбранного лота и условий оплаты», — отметил Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
По словам Сергея Нюхалова, в зависимости от особенностей проектов, стадии строительства рост цен в жилых объектах колебался. «У нас средняя стоимость квадратного метра в московских комплексах увеличилась в 2022 году на 10–12%, что связано в основном с повышением строительной готовности проектов», — уточнил он.
В новостройках Петербурга по итогам года средний чек вырос на 16%, до 8,5 млн рублей, отмечают эксперты Nikoliers. В комфорт-классе средний бюджет сделки составил 7,3 млн рублей, в бизнес-классе — 14,2 млн, в премиум-классе — 29,9 млн. Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 19,5%.
По словам Ольги Трошевой, рост цен отмечен в первом квартале, а в четвертом цены стабилизировались, вышли на плато. В результате по итогам года цены в сегменте масс-маркет в Петербурге выросли на 14,6%, до 219,2 тыс. руб./кв. м, в пригородах — на 15,7%, до 146 тыс. руб./кв. м.
«Начиная со второго квартала цены практически не меняются, по итогам четвертого квартала цены в некоторых сегментах рынка даже начали незначительно снижаться», — указывает Елена Петропавловская.
Светлана Денисова оправдывает рост цен увеличением себестоимости строительства: «Застройщикам приходится работать в условиях, когда они жестко ограничены уровнем спроса, с одной стороны, и выросшей себестоимостью — с другой».
По словам Анжелики Альшаевой, себестоимость строительства за год увеличилась как минимум на 30%.
Застройщики пытаются удержать положительную ценовую динамику. «Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», — заметила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
Наталья Кукушкина подтверждает: «В последние год-полтора новые объекты в Северной столице выводились редко, в связи с чем накопился определенный дефицит ликвидного предложения. Меньше становится и готовых для застройки земельных участков в городской черте».
С одной стороны, застройщики тормозят цены, пытаясь создать дефицит предложения, с другой — предлагают довольно серьезные скидки.
«В 2022 году застройщикам приходилось прибегать к разного рода акциям и скидкам по некоторым домам и типам квартир. Однако не все объекты требовали такого стимулирования. Интересные и уже известные покупателям жилые комплексы продолжали генерировать стабильный объем сделок. Но даже по проектам, где требовалось стимулирование продаж, строители не могли предоставлять больших скидок ввиду того, что 90% из них реализуется через счета эскроу. Это вынуждает застройщиков работать в узком ценовом коридоре, ограниченном минимальной ценой по договору с банком и покупательской способностью населения», — комментирует Наталья Кукушкина.
Источник: Метриум по данным Росреестра Москвы
Тренды года
Проявились в течение 2022 года и другие тенденции. В частности, произошло перераспределение сил на рынке. Региональные компании заходят в столицы, иностранные — уходят. «Уход из Петербурга компаний с западными корнями (ЮИТ, Bonava) и, напротив, экспансия известных игроков с других рынков («Расцветай» из Новосибирска и «А101» из Москвы) однозначно окажут свое влияние на конкурентную среду, обновят предложение местного рынка. Одновременно с этим крупные игроки укрепляют свои позиции, подтверждают свое лидерство», — указывает Екатерина Немченко.
Строительный рынок в течение года переориентировался на новых поставщиков. Причем это не всегда отечественные компании. В конце года в рамках дискуссионного клуба Urban Space Илья Перцев, коммерческий директор по лифтовому оборудованию АО «МЭЛ», подчеркивал: российские производители готовы работать с застройщиками проектов высокого ценового сегмента. По его мнению, для застройщиков это лучше, чем искать поставщиков в Китае или Турции. Это долго, непредсказуемо по стоимости логистики, дороже по монтажу и т. д.
Ранее Георгий Криницин, директор по закупкам ГК «А101», участвуя в круглом столе «Где строительная отрасль находит материалы и оборудование», оценил долю импортных поставок для проектов комфорт-класса в Москве и Петербурге в 7–9%. Известно, что в проектах более высокого класса доля импорта выше. Однако некоторые выпускаемые в России материалы нуждаются в зарубежных компонентах. Поэтому, полагает Георгий Криницин, до полного импортозамещения пройдет еще года три.
В 2022 году менялись параметры проектов. В частности, высотность. Причем в Москве, по данным компании «Метриум», совокупная площадь высотных зданий увеличилась на 14%. В столице возводят небоскребы высотой более 100 метров.
В Петербурге, напротив, средняя этажность сокращается. Как подсчитали в АН «Прайд Групп», средняя этажность составила 16,3 этажа, сократившись на 4,7%. Самые высокие дома в городе — 30-этажные. В Ленинградской области этажность сократилась на 4,6%. Сокращение средней этажности происходит два года подряд.
Одновременно сокращается метраж квартир. По информации «Метриум», за год средняя площадь квартиры в московской новостройке сократилась с 58,3 до 54,3 кв. м.
По данным Nikoliers, в Петербурге средняя площадь в новостройках составила 51,1 кв. м.
«Даже в проектах премиального сегмента девелоперы смещают фокус от большой площади лотов к эргономичности планировок. В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было не свойственно этому сегменту», — пояснила Елизавета Конвей.
По словам Александра Гуторова, спрос зависит от цены и метража, поэтому увеличение площадей, произошедшее после пандемии, сейчас меняется на противоположный тренд — уменьшение среднего метража и уменьшение цены, соответственно.
«В новых реалиях и условиях застройщики продолжают свою работу над текущими проектами и оценивают перспективы будущих проектов, определяют их наполнение, используемые материалы и инженерные решения, оценивают квартирографию, ценовую политику. Результаты этой работы мы увидим в будущем. Можно сделать предположение, что в новых проектах пока не суждено наблюдать увеличения площадей квартир или избыточного количества новаций и улучшений», — заключила Екатерина Немченко.
Ситуация в дорожном строительстве дошла до точки кипения: мелкие и средние компании уже покинули рынок, крупные готовятся к банкротству. Им на смену могут прийти или казенные предприятия, или китайские компании, единственные из иностранных, работающих на дорогах России.
В июле доведенные до отчаяния крупные компании, работающие на строительстве дорог и мостов, обратились с письмом к президенту РФ Владимиру Путину с просьбой решить проблемы отрасли. Реакция есть: президент поручил председателю правительства Михаилу Мишустину «рассмотреть и доложить».
Профильные министерства подготовили свои ответы, а Минстрой еще в апреле – поправки в законодательство, которые разрешают пересмотреть и увеличить цену контракта. Однако участники рынка называют министерские письма отписками. «Нам нужен ответ, как нам планировать свою деятельность. ФАС дала более-менее конструктивный ответ, прочие вызывают удивление», - прокомментировал Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков, директор департамента ценообразования и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России.
Похоже, что основная задача – снять поручение «с контрольки президента».
ПЕРЕЧЕНЬ компаний, подписавших обращение к президенту РФ:
ООО «СГМ Мост»
АО «Дороги мосты»
АО «Мосметрострой»
АО «ВАД»
ООО «ДСК»
ООО «Альмакор Груп»
АО «ДСК «Автобан»
АО «Стройтрансгаз»
ООО «Трансстроймеханизация»
АО «Мостострой»
АО «Новосибирскавтодор»
АО «Донаэродострой»
АО «Центродострой»
ООО «ФСК Мостотряд-47»
ПАО «Мостострест»
ООО «УК Бамстроймеханизация»
АО «АБС-Дорстрой»
АО «УК Камдострой»
ООО ТК «Руслан-1»
Сплошные убытки
По итогам 2020 года в России работала 301 дорожно-строительная компания с выручкой свыше 1 млрд рублей, из них 25 закончили финансовый год с убытками. Мостовых компаний с выручкой свыше 1 млрд рублей работало 25, из них 5 компаний завершили год с отрицательной прибылью. Фактическая рентабельность за 2017-2019 г. мостостроительных компаний составила -1,02%, рентабельность дорожно-строительных компаний равна 0%.
Отрасль терпит убытки с 2015 года. По данным Росстата, за 2017-2019 г. рентабельность мостостроительных компаний составила -1,02%, рентабельность дорожно-строительных компаний равна 0%, заявил Юрий Агафонов, генеральный директор Ассоциации строителей и поставщиков дорожного комплекса. Однако сегодня, по его словам, эти данные удалены с сайта Росстата.
Убытки заставляют компании уходить с рынка. За последние пять лет 54% предприятий прекратили работу. Мелкие и средние подрядчики не выдержали первыми.
Теперь очередь дошла до крупных компаний. «Принято считать, что дорожный бизнес прибыльный. Почему тогда компании уходят с рынка», - задает риторический вопрос Агафонов.
По его словам, с каждым годом количество компаний сокращается. В Петербурге еще несколько лет назад был десяток мостостроительных компаний, теперь осталась одна. Если немедленно не принять кардинальных мер, банкротство грозит еще нескольким компаниям, в том числе крупным. «Если бы на рынке было все хорошо, никто бы таких писем не писал», - резюмировал Агафонов.
Уже в 2019 году, выступая на XVII Съезде строителей Санкт-Петербурга, Лев Каплан, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой», рассказывал о срыве торгов на ремонт и строительство дорог в соседних регионах. Желающих не находилось – целый ряд компаний уже объявились банкротами. По словам Агафонова, в прошлом году на 80% конкурсов с ценой более 1 млн рублей заявлялся один участник. И кто сегодня будет ремонтировать дороги и мосты, в том числе аварийные, пока не ясно.
Причины для недовольства
Известны и другие официальные данные: за пять лет убытки дорожных строителей достигли 137 млрд рублей. Система торгов выстроена таким образом, что подрядные компании вынуждены обращаться в банки за кредитами. По словам Агафонова, отрасль сильно закредитована, проценты по кредитам не компенсируются сметной стоимостью. «Прибыль подрядчика, заложенная в контрактах, ушла в банки», - полагает он.
Прибыль банков за прошлый год составила 1,6 трлн рублей – при том, что около 300 млрд рублей составляют долги дорожных строителей, более 15 млрд – мостостроителей.
Подрядные компании вынуждены обращаться за займами в финансовые организации, поскольку собственных средств не хватает на реализацию проекта. Есть целый перечень расходов, которые заказчик подрядчику не компенсирует. «Он еще не приступил к работе, а уже должен заплатить», - комментирует дополнительные затраты Агафонов.
Кроме того, теперь появилась еще одна статья затрат, связанных с пандемией, в том числе платные прививки для неграждан РФ.
По мнению участников рынка, в отрасли есть системные проблемы, которые необходимо срочно исправлять.
Кроме давления со стороны банков, страдает система ценообразования в общем. Так, в рамках госзаказа механизм не учитывает реальный график распределения затрат, механизм нацелен исключительно на удешевление стоимости строительства. Есть дисбаланс между фактической инфляцией и индексами-дефляторами. Контракты заключаются с учетом официальных прогнозов инфляции, хотя реальные цифры, как правило, выше. Кроме того, заказчики по-прежнему задерживают выплаты подрядчикам.
Методика ценообразования на 2021 год не соответствует реалиям. Мало того, в ней снижены нормы прибыли: до 15% по строительным работам, по пуско-наладочным – до 33%. По новой методике показатель снижен с 7% до 5%, а по факту будет 2% от сметной прибыли, рассуждает Агафонов, поскольку подрядчикам приходится делать дополнительную работу и нести дополнительные затраты.
В сметную стоимость не включен целый ряд позиций, например, не финансируются изыскания, слишком мало средств выделяется на проектирование. «В результате подрядчик за свои деньги проводит повторные изыскания, появляются дополнительные виды работ, растут издержки, которые подрядчик оплачивает из своей сметной прибыли», - указывает Агафонов.
Нередко подрядчик выходи на неподготовленную территорию, и по мере реализации проекта появляются дополнительные виды работ.
Пример дополнительных финансовых затрат подрядчика, не учтенных в нормативах и смете
|
НМЦК с НДС, руб |
26 841 550 330 |
|
|
№ |
Наименование затрат |
Стоимость без НДС, руб. |
|
1 |
НМЦК без НДС |
22 367 958 608 |
|
2 |
Затраты на банковскую гарантию для обеспечения исполнения контракта |
521 338 206 |
|
3 |
Задраны на банковскую гарантию для обеспечения заявки на участие в конкурсе |
3 072 926 |
|
4 |
Затраты на банковскую гарантию для обеспечения гарантийных обязательств 0,1% от МНЦК на срок 8 лет под кредит 12% годовых -27 млн руб, |
39 736 144 |
|
5 |
МСП (30%) - 8 052 млн руб. Срок оплаты 30/15 дней под кредит 12% годовых |
25 749 021 |
|
6 |
Затраты на страхование СМР, не предусмотренные контрактом |
107 340 570 |
|
7 |
Затраты по кредиту (12%) на пополнение оборотных средств для устранения кассового разрыва при несоответствии графика финансирования графику производства работ |
237 251 269 |
|
8 |
Банковское сопровождение (простое) |
Ограничение ведения самостоятельной финансовой деятельности, прогноз потерь невозможен |
|
Итого: |
934 488 139 |
|
|
Затраты в %% от НМЦК |
4,2 % |
Источник: Ассоциация строителей и поставщиков дорожного комплекса
Большинство контрактов заключается без рабочей документации, у которой почему-то нет статуса. Требует повторная экспертиза. «В итоге задержка темпов строительства, даже остановка, и повторную экспертизу оплачивает подрядчик», - говорит Агафонов.
Отдельная тема – удорожание стройматериалов. Как отметил Горячкин, за 25 лет работы он не помнит, чтобы настолько и так дружно дорожали все позиции. По его словам, в июне цены на стройматериалы выросли на 5,6%, в июле – на 5,1%. А с начала года битум, например, подорожал на 43,8%, листовое стекло – на 22%, асфальтобетонная смесь, востребованная только в сезон, - на 9,8%. Подорожали и металл, и пиломатериалы, и цемент, и теплоизоляция.
«В течение десяти лет мы по два раза в год обращались с предложениями в правительство изменить ценообразование. Кардинальных мер не принято», - подытожил Агафонов.
Рост цен на отдельные строительные материалы с начала 2021 года
|
Наименование материала |
Рост цен, % |
|
Битум строительный |
43,8 |
|
Лакокрасочные материалы |
34,6 |
|
Бордюр ж/б |
22,5 |
|
Смеси асфальтобетонные |
9,51 |
|
Цемент |
3,6-5,3 |
|
Щебень |
4,5 |
|
Песок строительный |
3,3 |
Источник: мониторинг Союза инженеров-сметчиков
Презумпция виновности
Система построена так, что ответственность за любые недочеты в готовом объекте возложена на подрядчиков. Четкого определения оценки работ и правил приемки нет. «Как только подрядчик подписал контракт, он берет на себя все риски», - отмечает Агафонов.
Он полагает, что систему надо менять.
Горячкин добавляет: после завершения работ, когда подрядчик и заказчик уже мирно разошлись, появляются толпы проверяющих. Считается, что нарушения всегда найдутся – стоит зайти на любой объект. «Неразбериха с ценами и нормативами, которую устроил Минстрой, позволяет обвинять строителей», - уточняет Горячкин.
И все решается через уголовный кодекс, минуя арбитражный суд или суд общей юрисдикции.
Предсказуемые последствия
Особое беспокойство у участников рынка вызывают контракты, заключенные в 2020 году и с начала текущего года. Как поясняет Горячкин, процедуры торгов были проведены на основе неактуальной сметной стоимости.
Ранее президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков заявил: после многочисленных обращений строителей и профильных сообществ Минстрой, Минфин и ФАС написали разъяснительное письмо, по которому заказчик может увеличить стоимость контракта даже на 30%. Правда, отметил Глушков, речь идет о контрактах стоимость свыше 100 млн рублей, а таких насчитывается всего 9%. Что делать подрядчикам на остальных 91%?
Но пересмотр контрактов, обещанный вице-премьером Маратом Хуснуллиным с 1 июля 2020 года, до сих пор не случился, хотя сезон строительства и ремонта дорог в самом разгаре. Обещанного правительством постановления нет.
Участники рынка предлагают выход из кризисной ситуации. Во-первых, необходимо как можно скорее выпустить постановление правительства о пересмотре контрактов. «Мы предлагаем в первую очередь увеличить стоимость заключенных контрактов на 15%. В 2009 году все контракты были урезаны на 15%. Никто не мешает сделать теперь наоборот», - комментирует Агафонов.
Кроме того, в рамках постановления участники рынка предлагают увеличить норму прибыли до 10%; исключить обязательную экспертизу при пересчете стоимости для контрактов с суммой свыше 100 млн рублей; разрешить пересчет контрактов до их завершения и проч.
Во-вторых, необходимо разрешить системные проблемы в отрасли, пересмотрев подходы к бюджетному строительству. Помимо мер, заложенных в постановление, участники рынка предлагают исключить из состава затрат проценты по кредитам; закрепить разработку рабочей документации как самостоятельного этапа проектирования; закрепить «симметричную» ответственность заказчика за выполнение своих функций, исключив «презумпцию виновности» подрядчика при любых отклонениях и проч.
Министерства предлагают некие варианты, но это надо было делать намного раньше, пока ситуация не дозрела до критической. «Клубок проблем и решения правительства – промежуточные, они кардинально не решают проблемы. Меры, предложенные министерствами, мы сможем оценить в 2026-2027 годах», - говорит Агафонов.
Он утверждает: ситуация будет только ухудшатся. И в этом случае рынку строительства дорог и мостов грозит национализация, а правительство будет создавать казенные госпредприятия. «Давайте делать казенные предприятия, которые будут выполнять указания», - разводит руками Агафонов.
По мнению Горячкина, если российские компании продолжат банкротиться, их место могут занять китайские. Это крупные структуры. И если они придут на российский рынок, уже не власти, а китайские предприниматели будут диктовать условия госконтрактов.
Петербургский Комплекс защитных сооружений от наводнений отметил десять лет с момента ввода в эксплуатацию. Главное достижение – проект окупился. Основную задачу – защиту города от морских нагонных наводнений, дамба выполняет, но защитить берега Финского залива от размывания не может.
Строительство дамбы с перерывами продолжалось с 1979 года, сдача в эксплуатацию состоялась в августе 2011-го. Стоимость строительства оценена в 109 млрд рублей. Как сообщил в ходе юбилейной пресс-конференции Игорь Полищук, заместитель генерального директора по эксплуатации Дирекции Комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга Минстроя России, за десять лет эксплуатации предотвращены 26 морских нагонных наводнений. Суммарный эффект – 123 млрд рублей, больше, чем стоимость строительства КЗС. Следовательно, проект окупился.
«Решена проблема номер один – защита города от наводнений», - вторит Сергей Кураев, главный инженер проекта.
По его словам, в проектировании и строительстве участвовали замечательные люди, например, Юрий Севенард, построивший несколько крупных гидротехнических сооружений, в том числе за рубежом. Также были применены уникальные технологии, которые предполагалось использовать при строительстве приливных электростанций в прибрежных районах.
Если в одни прекрасный день не получится перекрыть морские воды, ущерб, по словам Полищука, может достигнуть 49 млрд рублей, включая имущественный и экологический, плюс будут человеческие жертвы.
Пока Петербургу наводнения не угрожают. При условии выполнения необходимых регламентов дамба прослужит еще 90 лет. Как пояснил Полищук, после каждого наводнения проводится техобследование и выполняются восстановительные и ремонтные работы. Не считая плановых обследований и ремонтов, за которые отвечает подрядная компания, выигравшая конкурс на эксплуатацию.
У дамбы, сказал Полищук, большой запас прочности: «Почти все оборудование задублировано и дает возможность управлять им с локальных постов, с общего пульта, а основное оборудование может даже управляться вручную. Это 100-процентная надежность. У нас нулевая аварийность за десять лет».
Участники пресс-конференции также подчеркнули свою роль в улучшении экологического состояния окружения. «Никакого экологического ущерба нет», - заявил Полищук.
По его словам, мониторинг воды показывает постоянное улучшение, регламенты работы КЗС «подстроены» под колонии птиц. Однако защитить берега залива КЗС не может. Ранее рассматривался проект берегоукрепления, но почему-то не воплотился. По информации Полищука, вода по берегам Финского залива поднимается максимум на 5 см. «Безусловно, дамба оказывает влияние, но не больше, чем когда дамбы не было», – утверждает он.
В результате местные жители самостоятельно укрепляют берега. За свой счет. И точно это не 5 см, скорее, 150.
СПРАВКА
Протяженность Комплекса защитных сооружений – 25,4 км., включая семь мостов и две развязки. Расчетная проходимость – 25 тыс. автомобилей в сутки, пока средний показатель составляет 18 тыс. машин.
КЗС, кроме того, включает в себя 11 защитных дамб и 6 водопропускных сооружений. Расчетная высота подъема воды – 4,5 метра.
О наводнении известно за 68 часов до его наступления. Предупреждение об этом сразу получают заинтересованные компании и организации. Также рассчитывается период, на который доступ в залив и из залива будет закрыт.