На рынке случилась коррекция
2022 год начался для застройщиков вполне успешно: росли цены, спрос, предложение. Однако в конце года ситуация выглядела по-иному: цены начали падать, спрос сократился, предложение выросло. В то же время эксперты оценивают происходящее как умеренную коррекцию. По крайней мере, на московском рынке.
По мнению Надежды Коркка, управляющего партнера компании «Метриум», прошедший год стал самым стрессовым для рынка жилья за последние десять лет. «Потрясения периода пандемии и кризиса 2014 года не идут в сравнение с теми вызовами, которые появились в 2022 году. И, несмотря на это, вместо коллапса мы зафиксировали умеренную коррекцию, которая могла произойти и в менее сложных условиях. Это говорит о высокой устойчивости столичного рынка жилья, о его значительном объеме и роли, которую он играет в экономике. Застройщикам удалось сохранить высокие темпы строительства и пополнения рынка новыми предложениями. Были разработаны действенные инструменты продаж. Покупатели в основной своей массе доверили накопления именно сектору жилой недвижимости», — говорит она.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента в Москве, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке бизнес-класса в Москве, руб. за кв. м
Убыль спроса
Ипотека все еще выступает основным драйвером спроса, однако ажиотажа в минувшем году на рынке не наблюдалось. Спрос проседал два раза за год — весной и осенью. После проседания следовало восстановление, но до уровня 2020–2021 годов восстановиться не получилось. А во второй половине года спрос сместился с рынка новостроек на вторичный, где появилось много предложений с дисконтом.
«Уже вторая половина ноября и декабрь 2022 года оказались достаточно успешными с точки зрения продаж», — полагает Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург».
«Прошедший 2022 год был непростым в плане продаж жилья. После событий февраля спрос более-менее восстановился только к августу, и уже в конце сентября нас ждало новое потрясение — мобилизация. Тогда наши клиенты массово отказывались от покупки квартир и даже расторгали уже подписанные договоры», — вспоминает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
В Москве, по словам Дениса Бобкова, руководителя управления маркетинга и аналитики ASTERUS, количество сделок в 2022 году по сравнению с 2021-м сократилось на 14%, при этом число сделок без ипотеки — на 38%, но с ипотекой выросло на 2% за счет увеличения доли и количества таких сделок в комфорт-классе.
При этом в высокобюджетном сегменте объем спроса, по данным Елены Выборновой, главного аналитика компании Hutton, сократился на 40% относительно итогов 2021 года. «После 24 февраля 2022 года доля ежемесячного спроса относительно предложения составляла в среднем 7%, тогда как в 2021 году — в полтора раза выше, 11%», — уточнила она.
В Петербурге спрос, по разным оценкам, сократился на 30–40%. Объем продаж у каждой компании разный, но, по данным Управления Росреестра, в Петербурге и Ленобласти совокупно объем продаж упал на 12%.
Источник: Hutton
В квадратных метрах снижение составило 27%, указывает Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI. Ежемесячное количество сделок начиная с мая — 3–4 тыс., хотя еще в феврале-марте оно составляло 5–6 тыс. «За счет активного роста цен в начале 2022 года снижение продаж по рынку в денежном выражении оценивается менее значительно — в пределах 15–18%. В конце года наметилась позитивная динамика: продажи в декабре впервые с начала осени пошли в рост и превысили продажи ноябре на 13%», — добавила Елена Петропавловская.
Динамика средневзвешенной цены предложения в 2022 году в Петербурге по классам
|
Цена 1 кв. м жилья |
дек.22 |
сен.22 |
мар.22 |
дек.21 |
Рост цен за 4 кв. 2022 г. |
Рост цен за 2022 г. |
|
Бизнес-класс |
389 600 |
391 300 |
363 000 |
316 000 |
-0,43% |
23% |
|
Комфорт-класс |
232 400 |
235 000 |
225 000 |
207 000 |
-1,11% |
12% |
|
Вторичный рынок |
195 400 |
198 500 |
186 000 |
176 000 |
-1,56% |
11% |
Источник: Группа RBI
По подсчетам Владимира Ревенкова, директора направления «Девелопмент» Hansa Group, спрос в Петербурге сократился примерно на треть. «Здесь сказалось сразу несколько факторов — и рост цен в предыдущие периоды, и общая макроэкономическая неопределенность, и глобальные изменения в поведении и предпочтении покупателей. Часть из них заняла выжидательную позицию, другая — переориентировалась на вторичный рынок или загородное жилье. В высоких ценовых сегментах мы ощутили отток покупателей на зарубежные рынки недвижимости», — комментирует он.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», оценивает рынок 2022 года как рынок покупателя.
По подсчетам аналитиков NF Group, спрос на элитные объекты сократился на 34%. При этом вырос спрос со стороны москвичей — с 5 до 17%. Интерес покупателей сместился к квартирам в комплексах, которые находились в высокой степени готовности.
Наше все
Как и в предыдущие годы, главным драйвером рынка выступали ипотечные программы, но не любые, а с господдержкой. Интригой года стало гадание: продлят власти льготные программы или не продлят. Оживление спроса в конце года связано с желанием успеть оформить льготный кредит.
«В прошлом году мы очень четко отметили зависимость спроса на квартиры от информационной повестки, а в дополнение к ней прибавлялся фактор возможных изменений по условиям выдачи ипотеки. При этом, как только ситуация с субсидированной ставкой и ставкой ЦБ стабилизировалась, ипотека стала двигателем спроса. Мы не прогнозируем подобной проблемы в текущем году, во многом, как раз, это обусловлено тем, что ипотечные программы способны поддерживать активный спрос», — отмечает Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент».
В Московском регионе доля сделок с привлечением ипотеки составляет около 80%, и предпосылок для ее снижения нет, рассказал Денис Бобков. По его словам, в декабре доля ипотечных сделок достигла рекордных показателей августа и составила 82%. Средний показатель сделок с субсидированной ипотекой по итогам года — 55%.
Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея Девелопмент» (ГК «Мангазея»), подчеркивает: ипотека остается драйвером. При этом раньше она была востребована в сегментах «комфорт», «комфорт+», а теперь пришла и в бизнес-класс. «Думаю, и в наступившем году этот тренд сохранится, тем более что в декабре было решено продлить программу субсидированной ипотеки, пусть и с повышением процентной ставки», — добавил он.
В Петербурге, по данным Управления Росреестра, за 2022 год зарегистрировано 144,9 тыс. ипотечных сделок — на 21% меньше, чем в 2021-м. В Ленобласти снижение составило 15,9%, зарегистрировано 72,4 тыс. сделок.
«Чтобы получить доступ к самой возможности купить квартиру, субсидирование ставки выбирает, например, молодая аудитория, приобретающая первое жилье, или люди, которые для спасения своих средств вкладывают их в так называемую "пенсионную" студию или "однушку"», — пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Как отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), к концу года по программе господдержки (сюда же входят и субсидированные программы) заключалось 75% из всех ипотечных сделок: 18% — семейная ипотека, 5% — сделки по стандартным ставкам, 2% — IT-ипотека и военная ипотека. «Главное для покупателя сегодня — комфортный ежемесячный платеж, поэтому, конечно, востребованы в первую очередь льготные/субсидированные программы», — добавила она.
По данным Екатерины Немченко, к концу года доля ипотечных сделок у застройщиков достигла исторического максимума в структуре продаж. Большинство участников рынка сообщили о рекордных 80–90% сделок с использованием ипотеки, в отдельных проектах — до 100%.
Кроме льготных программ, хорошим подспорьем в продажах выступила субсидированная застройщиками ипотека со ставкой до 0,01% годовых.
«Драйвером спроса в ушедшем году стала субсидированная ипотека. Доля ипотечных сделок за год у нас составила почти 90%, и 95–97% из них — субсидированные по различным программам: как 0,01%, так и за счет застройщика от 3,9%», — говорит Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».
По словам Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, в Петербурге около 70% сделок пришлось на субсидированные ипотечные программы, среди которых лидировали классическая льготная ипотека и предложения под 0,1%. После повышения ключевой ставки предложения с субсидированными ставками теперь начинаются от 2–3% годовых.
Источник: Метриум по данным Росреестра Москвы
Предложение подросло
По данным Минстроя России, по итогам 2022 года в эксплуатацию введено почти 102 млн кв. м жилья. В Москве, как сообщает сайт мэра города Сергея Собянина, введено 6,9 млн кв. м. Объем ввода в Петербурге составил около 3,5 млн кв. м, в Ленинградской области — 3,96 млн.
По подсчетам консалтинговой компании Est-a-Tet, на первичном рынке Московского региона в конце прошлого года в продаже предлагалось 108,7 тыс. квартир и апартаментов — на 37% больше, чем год назад.
«Девелоперы активно выводили новые площадки для восстановления объемов строительства после пандемии», — объясняет Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель».
По данным консалтинговой компании NF Group, в элитном сегменте к концу года в продаже находилось 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 42% больше, чем годом ранее.
«В 2022 году рынок премиального и элитного сегмента Москвы пополнился 21 новым проектом. В 2021 году девелоперская активность в данных классах была гораздо ниже — продажи открылись лишь в 12 объектах. В начале 2022 года объем экспозиции заметно сократился — на 31%, по отношению к январю 2021-го, что объяснялось высокой покупательской активностью», — пояснила Елена Выборнова.
В Петербурге и Ленобласти на рынок выведено 3,4 млн кв. м — около 80 тыс. квартир, подсчитали эксперты компании Nikoliers. Объем вывода сократился примерно на 20%. При этом в комфорт-классе рынок Петербурга пополнился 40,3 тыс. квартир — на 30% меньше, чем в 2021-м, в бизнес-классе предложение увеличилось на 34%, в премиум-классе — на 21%. Но три четверти предложения формирует комфорт-класс.
«В 2022 году девелоперы выводили новые объекты, но динамика была скромной. Многие застройщики не форсировали запуск проектов, если имели возможность немного задержаться, — чтобы составить более четкое представление об экономической модели, микшировать риски, наработать новые логистические цепочки и т. д. Поэтому текущий объем предложения по отношению к максимальным значениям на рынке снизился примерно на 20%. Это не самое "дно" — в начале пандемии объем предложения на петербургском рынке сокращался на 25%. Тем не менее эта цифра отражает осторожную оценку застройщиками перспектив и желание минимизировать риски своих инвестиционных проектов», — комментирует Светлана Денисова.
Высокий спрос в предыдущие годы сыграл злую шутку с застройщиками — на рынок выведено большое количество проектов, которое рынок поглотить не может. Нависла угроза затоваривания, с которой застройщики борются естественным путем — придерживая вывод на рынок новых проектов.
«На фоне сложившейся неопределенности и сократившегося спроса застройщики не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения: многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», — говорит Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
По словам Дениса Бобкова, затоваривания на столичном рынке нет, как нет и какого-то экстраординарного объема предложения на рынке, которое могло бы это спровоцировать.
«Рынок недвижимости в России еще только развивается, наблюдается огромный и неудовлетворенный спрос. Количество квадратных метров на человека в стране до сих пор гораздо меньше, чем в развитых странах: всего 27 кв. м, когда европейские показатели превышают 50 кв. м», — убежден эксперт.
По мнению Светланы Денисовой, прогнозы давать преждевременно — реакцию рынка удастся увидеть не раньше середины 2023 года.
«Угрозы затоваривания или дефицита на ближайшие 11 месяцев я не вижу, предложение качественных новостроек в высокой степени готовности вымывается, но и спрос менее активен вследствие снижения платежеспособности населения. Это ведет к тому, что для покупателя важным критерием выбора квартиры становится размер ежемесячного ипотечного платежа, а интересы потребителей могут смещаться в сторону более доступных предложений, в том числе в области», — резюмировал Андрей Кириллов.
Динамика продаж на рынке новостроек Петербурга в 2022 году
Источник: Группа RBI
Цены стремятся вниз
Между тем цены на новостройки приступили к снижению. По данным «Авито Недвижимости», в IV квартале 2022 года в Москве предложение подешевело на 6%, в целом по стране — на 1%.
Но по итогам года, по подсчетам «Циан.Аналитика», цены предложения в столичном регионе (без учета премиального сегмента) выросли на 12%, до 267 тыс. рублей за кв. м. Цены сделок увеличились на 11%, до 248 тыс. рублей за кв. м.
При этом в Московской области средняя цена квадратного метра к концу года выросла на 14,4%, до 171 тыс. рублей, в Новой Москве — на 10,3%, до 230,5 тыс. рублей, на территории Москвы — на 0,6%, до 340,5 тыс. рублей.
По данным NF Group, в конце года цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 1 520 тыс. рублей за кв. м, рост составил 13%.
«Поскольку продажи новостроек не показывали выдающихся результатов, многие девелоперы были вынуждены давать скидки и прибегать к различным маркетинговым мероприятиям для увеличения продаж. Однако в отличие от других сегментов, где доступны открытые дисконты, в дорогом жилье по-прежнему используется практика предоставления индивидуальных бонусов в зависимости от выбранного лота и условий оплаты», — отметил Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
По словам Сергея Нюхалова, в зависимости от особенностей проектов, стадии строительства рост цен в жилых объектах колебался. «У нас средняя стоимость квадратного метра в московских комплексах увеличилась в 2022 году на 10–12%, что связано в основном с повышением строительной готовности проектов», — уточнил он.
В новостройках Петербурга по итогам года средний чек вырос на 16%, до 8,5 млн рублей, отмечают эксперты Nikoliers. В комфорт-классе средний бюджет сделки составил 7,3 млн рублей, в бизнес-классе — 14,2 млн, в премиум-классе — 29,9 млн. Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 19,5%.
По словам Ольги Трошевой, рост цен отмечен в первом квартале, а в четвертом цены стабилизировались, вышли на плато. В результате по итогам года цены в сегменте масс-маркет в Петербурге выросли на 14,6%, до 219,2 тыс. руб./кв. м, в пригородах — на 15,7%, до 146 тыс. руб./кв. м.
«Начиная со второго квартала цены практически не меняются, по итогам четвертого квартала цены в некоторых сегментах рынка даже начали незначительно снижаться», — указывает Елена Петропавловская.
Светлана Денисова оправдывает рост цен увеличением себестоимости строительства: «Застройщикам приходится работать в условиях, когда они жестко ограничены уровнем спроса, с одной стороны, и выросшей себестоимостью — с другой».
По словам Анжелики Альшаевой, себестоимость строительства за год увеличилась как минимум на 30%.
Застройщики пытаются удержать положительную ценовую динамику. «Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», — заметила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
Наталья Кукушкина подтверждает: «В последние год-полтора новые объекты в Северной столице выводились редко, в связи с чем накопился определенный дефицит ликвидного предложения. Меньше становится и готовых для застройки земельных участков в городской черте».
С одной стороны, застройщики тормозят цены, пытаясь создать дефицит предложения, с другой — предлагают довольно серьезные скидки.
«В 2022 году застройщикам приходилось прибегать к разного рода акциям и скидкам по некоторым домам и типам квартир. Однако не все объекты требовали такого стимулирования. Интересные и уже известные покупателям жилые комплексы продолжали генерировать стабильный объем сделок. Но даже по проектам, где требовалось стимулирование продаж, строители не могли предоставлять больших скидок ввиду того, что 90% из них реализуется через счета эскроу. Это вынуждает застройщиков работать в узком ценовом коридоре, ограниченном минимальной ценой по договору с банком и покупательской способностью населения», — комментирует Наталья Кукушкина.
Источник: Метриум по данным Росреестра Москвы
Тренды года
Проявились в течение 2022 года и другие тенденции. В частности, произошло перераспределение сил на рынке. Региональные компании заходят в столицы, иностранные — уходят. «Уход из Петербурга компаний с западными корнями (ЮИТ, Bonava) и, напротив, экспансия известных игроков с других рынков («Расцветай» из Новосибирска и «А101» из Москвы) однозначно окажут свое влияние на конкурентную среду, обновят предложение местного рынка. Одновременно с этим крупные игроки укрепляют свои позиции, подтверждают свое лидерство», — указывает Екатерина Немченко.
Строительный рынок в течение года переориентировался на новых поставщиков. Причем это не всегда отечественные компании. В конце года в рамках дискуссионного клуба Urban Space Илья Перцев, коммерческий директор по лифтовому оборудованию АО «МЭЛ», подчеркивал: российские производители готовы работать с застройщиками проектов высокого ценового сегмента. По его мнению, для застройщиков это лучше, чем искать поставщиков в Китае или Турции. Это долго, непредсказуемо по стоимости логистики, дороже по монтажу и т. д.
Ранее Георгий Криницин, директор по закупкам ГК «А101», участвуя в круглом столе «Где строительная отрасль находит материалы и оборудование», оценил долю импортных поставок для проектов комфорт-класса в Москве и Петербурге в 7–9%. Известно, что в проектах более высокого класса доля импорта выше. Однако некоторые выпускаемые в России материалы нуждаются в зарубежных компонентах. Поэтому, полагает Георгий Криницин, до полного импортозамещения пройдет еще года три.
В 2022 году менялись параметры проектов. В частности, высотность. Причем в Москве, по данным компании «Метриум», совокупная площадь высотных зданий увеличилась на 14%. В столице возводят небоскребы высотой более 100 метров.
В Петербурге, напротив, средняя этажность сокращается. Как подсчитали в АН «Прайд Групп», средняя этажность составила 16,3 этажа, сократившись на 4,7%. Самые высокие дома в городе — 30-этажные. В Ленинградской области этажность сократилась на 4,6%. Сокращение средней этажности происходит два года подряд.
Одновременно сокращается метраж квартир. По информации «Метриум», за год средняя площадь квартиры в московской новостройке сократилась с 58,3 до 54,3 кв. м.
По данным Nikoliers, в Петербурге средняя площадь в новостройках составила 51,1 кв. м.
«Даже в проектах премиального сегмента девелоперы смещают фокус от большой площади лотов к эргономичности планировок. В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было не свойственно этому сегменту», — пояснила Елизавета Конвей.
По словам Александра Гуторова, спрос зависит от цены и метража, поэтому увеличение площадей, произошедшее после пандемии, сейчас меняется на противоположный тренд — уменьшение среднего метража и уменьшение цены, соответственно.
«В новых реалиях и условиях застройщики продолжают свою работу над текущими проектами и оценивают перспективы будущих проектов, определяют их наполнение, используемые материалы и инженерные решения, оценивают квартирографию, ценовую политику. Результаты этой работы мы увидим в будущем. Можно сделать предположение, что в новых проектах пока не суждено наблюдать увеличения площадей квартир или избыточного количества новаций и улучшений», — заключила Екатерина Немченко.
Setl Group (входит в ТОП-3 застройщиков России) назвал лучшие компании, которые выполняли строительно-монтажные работы на объектах холдинга в прошедшем году. В рейтинг включены 17 подрядчиков. Каждый из них стал лучшим по тем или иным показателям: количеству жилых комплексов, победах в тендерах, скорости, качеству и разнообразию работ, соблюдению правил, чистоты и порядка.
Награды руководителям компаний вручил директор департамента строительства Setl Group Виталий Ершов. Лучшими в своих номинациях стали:
- Крупнейший подрядчик – ООО «Электростроймонтаж»
- Лучший генеральный подрядчик – ООО «Петербургская строительная компания»
- Опытный – ООО «БФА – Монолит»
- Масштабный – ООО «Петербургская строительная корпорация»
- Бережливый – ООО «Балтикон»
- Оперативный – ООО «Гидроизол»
- Качественный – ООО «Архистрой»
- Инициативный – ООО «Красный квадрат»
- Технологичный – ООО «Авентин Инжиниринг»
- Многофункциональный – ООО «Инжиниринговая группа «Северо-Запад»
- Региональный – ООО «Мосэнергострой
- Дисциплинированный – ООО «Европроф»
- Безопасный – ООО «Инфотек Сервис»
- Открытие года – ООО «Строительная компания Петербург»
- Аккуратный – ООО «Пальмира»
- Лучший благоустроитель – ООО «Прогресс»
- Дебют – ООО «Ковер»
Виталий отмечает, что подобные встречи являются эффективным инструментом в налаживании открытого диалога между Заказчиком и Исполнителями.
Плахтырь Марина (Директор Производственно-коммерческого департамента) поздравила победителей и пожелала успехов в профессиональном развитии.
Конопа Александр (директор ООО «Петербургская строительная корпорация») поделился мнением о сотрудничестве с Setl Group: «Большая честь являться частью профессиональной команды, которая строит в ритме города, в котором нам жить», а также поддержал нацеленность на развитие и на достижение конечного результата.
Генеральный директор ООО «БФА-монолит», Александров Владимир оценил темпы развития Застройщика и заявил о стремлении оставаться в составе Подрядчиков: «Золото взять тяжело, но его надо еще подтвердить в текущем году!».
Колотвин Юрий (директор ООО "Петербургская строительная компания") выразил благодарность и уважение за признание заслуг и достижений: «Награда – это закономерный итог нашей совместной деятельности».
Награждение проходило в офисе Setl Group на Ушаковской набережной в формате бизнес-ланча. В мероприятии приняли участие более 40 гостей.
Проектное финансирование становится привычной схемой работы для застройщиков. Но, как в любой схеме, здесь есть положительные и отрицательные стороны. Один из плюсов — ускорение строительного процесса. Наряду с этим схема породила целый ряд проблем для застройщиков.
По данным Дом.РФ, семь субъектов РФ уже перешли на проектное финансирование и эскроу-счета. Впрочем, совокупный объем нового строительства в этих регионах составляет всего 0,5 млн кв. м. Еще в десяти регионах по новой схеме продается примерно 90% новых квартир. По прогнозам, через год-полтора 90-процентные показатели будут средними по России.
«Переход на работу с эскроу-счетами обеспечил застройщикам финансовую ритмичность и стабильность реализации проекта. Естественно, строительные компании заинтересованы в быстрой и качественной реализации проекта. Это, правда, не отменяет необходимости детально прорабатывать проектную документацию, чтобы не задерживать строительство и при первой возможности открыть эскроу-счета, получить прибыль от реализации проекта и перенаправить активы на приобретение новых земельных участков», — комментирует Андрей Паньков.
По мнению Игоря Белова, правильнее формулировать «проектное финансирование позволяет не затягивать строительство: застройщик финансово заинтересован передавать дольщикам жилье как можно раньше».
Сроки с запасом
Заинтересованность застройщиков в скорейшей сдаче проанализировал Сбер. По подсчетам аналитиков, с переходом на эскроу скорость строительства в стране выросла в среднем на 25%. Это среднее значение. Например, в компании Bonava скорость строительства типового дома составляет двадцать месяцев, но компания намерена в течение пяти лет сократить этот период на 10%: ускорение особенно актуально на фоне постоянно растущей стоимости строительных материалов.
В компании ЮИТ «Жилищное строительство, Россия» в Санкт-Петербурге актуальные сроки строительства — от восемнадцати до 24 месяцев в зависимости от сложности проекта и наличия подземного паркинга. За последние пять лет сроки сократились примерно в полтора раза.
В ГК «Еврострой» по схеме с использованием эскроу-счетов только один проект, но он реализуется в соответствии с графиком.
«Каждый проект индивидуален, и у каждого индивидуальный график строительства. О единых сроках говорить сложно», — рассуждает Андрей Зимонов.
При этом большинство застройщиков не считают введение эскроу-счетов важным фактором в ускорении строительства.
«Если срок определен корректно, исходя из реальных особенностей строительного процесса и рассчитан на здоровую работу всей команды, нет необходимости форсировать события и "на публику" сдавать проект раньше срока. В конечном счете такая политика может привести к ухудшению качества», — опасается Иван Носов.
Анатолий Клинков полагает, что многое зависит от размера и финансовой устойчивости компании — для крупных застройщиков эскроу-счета не выступают ключевым фактором для ускорения строительства, но для средних доступ к финансированию без необходимости продаж на стадии котлована становится значительным преимуществом.
«Для крупного ключевым фактором скорее является долгосрочная экономическая стратегия максимизации чистой приведенной стоимости (NVP). Грубо говоря, чем больше домов он введет за десять лет, тем больше будет его маржа за этот период», — поясняет он.
«Если подвести под общий знаменатель даты всех выданных разрешений на строительство, ввода в эксплуатацию и отложенной сдачи, можно отметить общее ускорение реализации проектов на рынке новостроек. Однако вряд ли на это уже повлияли эскроу-счета», — полагает Алексей Плюта.
По его словам, во-первых, большинство сданных за последние 2,5 года домов возведены по старым правилам. Во-вторых, с рынка уходят слабые компании, у которых скорость строительства зависела от скорости продаж. В-третьих, санкции за нарушения сроков передачи квартир способны разорить кого угодно, хотя девелопер не всегда виноват. Поэтому застройщики стремятся заложить сроки сдачи с запасом.
Василий Селиванов и вовсе настроен скептически: «Вообще не понимаю, о чем говорят эксперты, утверждая, что скорость строительства сокращается. Возможно, такие данные возникают из статистики, учитывающей обычные для отрасли временные запасы, которые застройщики обычно закладывали в плюс к своему плановому сроку завершения строительства. Это — повсеместная практика как ответ на потребительский экстремизм, достигший своего апогея. Дольщики порой получают ключи от своих квартир с большим временным лагом — вплоть до года после сдачи».
Топ застройщиков Петербурга по скорости строительства по состоянию на 1 января 2022 года
|
Наименование компании, регион |
Средняя скорость строительства дома, дней |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя этажность |
Преобладающий стеновой материал |
|
Терминал ресурс |
544.55 |
5 431 |
5.2 |
монолит-кирпич |
|
ГК Прагма |
564 |
10 524 |
11 |
монолит-кирпич |
|
ПСК |
749.6 |
18 778 |
10.5 |
монолит-кирпич |
|
СЗ ГРИНПЛАСТ |
769 |
783 |
4 |
монолит-кирпич |
|
Строительный трест |
794.2 |
27 771 |
12.5 |
кирпич |
|
ГК Арсенал-Недвижимость |
808.67 |
33 391 |
13 |
кирпич |
|
ПИК, Москва |
828.83 |
22 413 |
22.7 |
панель |
|
Балтийская жемчужина |
840.25 |
14 991 |
17.4 |
монолит-кирпич |
|
Seven Suns Development |
855.57 |
32 292 |
23.2 |
монолит |
|
ГК ФСК, Москва |
897.22 |
11 713 |
20.2 |
панель |
Источник: Единый ресурс застройщиков
Топ застройщиков Ленинградской области по скорости строительства по состоянию на 1 января 2022 года
|
Наименование компании, регион |
Средняя скорость строительства дома, дней |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя этажность |
Преобладающий стеновой материал |
|
ЛенОблСтрой 47 |
209 |
3 431 |
5 |
монолит-кирпич |
|
Стройсоюз |
300 |
11 060 |
12 |
монолит-кирпич |
|
ГК ФСК, Москва |
347 |
24 740 |
13 |
панель |
|
ГК Самолет, Москва |
464 |
55 606 |
12 |
монолит-кирпич |
|
СК Лидер |
622.5 |
19 142 |
11.3 |
панель |
|
Строительный трест |
687.63 |
22 059 |
20.3 |
кирпич |
|
ГК РОСТ |
698 |
7 816 |
9.6 |
монолит-кирпич |
|
УК Новоселье |
755.87 |
5 278 |
10.1 |
монолит-кирпич |
|
ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ |
813 |
20 303 |
18.6 |
монолит-кирпич |
|
СК ЛенРусСтрой |
832.43 |
21 863 |
16.1 |
блочный |
Источник: Единый ресурс застройщиков
Топ застройщиков Москвы по скорости строительства по состоянию на 1 января 2022 года
|
Наименование компании, регион |
Средняя скорость строительства дома, дней |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя этажность |
Преобладающий стеновой материал |
|
ГК Град |
411 |
8 552 |
19.3 |
монолит-кирпич |
|
Страна Девелопмент, Тюменская область |
579 |
9 784 |
12 |
блочный |
|
КП УГС |
641.96 |
14 792 |
22 |
монолит |
|
Авеста-Строй |
698.63 |
12 837 |
19.6 |
панель |
|
Рождествено |
710 |
36 513 |
26.9 |
панель |
|
Инвесттраст |
714.1 |
22 030 |
15.9 |
панель |
|
Группа Эталон, Петербург |
742.12 |
18 419 |
24.2 |
монолит-кирпич |
|
Концерн ЮИТ |
749 |
9 247 |
16 |
панель |
|
РГ-Девелопмент |
752.43 |
23 056 |
24.4 |
монолит-кирпич |
|
TEKTA GROUP |
753.67 |
49 092 |
31.7 |
монолит-кирпич |
Источник: Единый ресурс застройщиков
Топ застройщиков Московской области по скорости строительства по состоянию на 1 января 2022 года
|
Наименование компании, регион |
Средняя скорость строительства дома, дней |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя этажность |
Преобладающий стеновой материал |
|
СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ |
121 |
4 695 |
6 |
блочный |
|
Свежий Ветер девелопмент |
406 |
841 |
2 |
монолит-кирпич |
|
Холдинг Стройпромавтоматика |
460 |
6 015 |
9 |
панель |
|
ПАРИТЕТ |
526 |
8 559 |
18 |
монолит-кирпич |
|
ГК Отрада |
547 |
8 760 |
13.4 |
монолит-кирпич |
|
Концерн ЮИТ |
614.35 |
9 406 |
16.6 |
панель |
|
ИСК ЖИЛСТРОЙ МИЛЛЕНИУМ |
619 |
14 030 |
15.6 |
монолит-кирпич |
|
ГК ФСК |
638.08 |
24 404 |
21.4 |
панель |
|
ГК ИНВЕСТ-СТРОЙ |
700.67 |
25 297 |
25.6 |
монолит |
|
MR Group |
706.67 |
35 130 |
17 |
монолит-кирпич |
Источник: Единый ресурс застройщиков
Причины сокращения
Николай Епифанов, директор по связям с общественностью ГК «Сибпромстрой», выделяет четыре базовых фактора успеха быстрого строительства: разрешительные процедуры, согласование; материально-техническая база; кадры; финансы.
При этом главное, по его мнению — разрешительные процедуры. Кроме того, темп зависит от скорости оборачиваемости средств.
Быстрее всех в стране строит компания «Унистрой» из Казани — на возведение дома площадью 50 тыс. кв. м затрачивается 621 день. Искандер Юсупов, коммерческий директор «Унистрой», объясняет причины высокой скорости наличием собственного строительного бюро и своей управляющей компании, одновременным со строительством монтажом окон, постоянными партнерами-подрядчиками и проч. «Совокупность факторов дает ускорение», — пояснил он.
Девелоперы указывают на цифровизацию строительного процесса и применение BIM-технологий как на один из значимых факторов ускорения строительства. «Ускорение строительства происходит за счет стандартизации и повторяемости продуктовых решений, за счет цифровизации основных бизнес- и производственных процессов», — уверена Мария Черная.
По словам Ивана Носова, современные ИТ-решения дают возможность всем подразделениям застройщика работать в единой информационной среде, когда каждый участник процесса своевременно получает нужные сведения и данные не теряются «на бумаге». Проводившаяся в течение нескольких лет последовательная автоматизация бизнес-процессов сегодня позволяет сотрудникам экономить сотни рабочих часов, ранее затрачиваемых на рутинные операции.
Он также приводит конкретный пример: «Мы внедрили несколько программных продуктов, один из которых — система мониторинга качества строительства «МОНстр». Она позволяет специалистам технадзора мгновенно выносить замечания по качеству строительства с помощью мобильного телефона, подрядчикам быстрее устранять замечания, нам — контролировать качество выполненной работы. В результате число замечаний при приемке квартир уже снизилось на 40%».
Анатолий Клинков подчеркивает важность цифровизации проектно-изыскательских работ, а также стандартизации производства в сочетании с его вертикальной интеграцией: «Когда крупный девелопер начинает применять стандартизированные проектные решения, он приходит к тому, что многие этапы технологического цикла можно сделать самому. Это будет выгоднее, быстрее и, главное, лучше для собственных проектов».
Но у целого ряда застройщиков нет уверенности в прямом влиянии BIM на ускорение процесса. Валентина Калинина убеждена: использование цифровых технологий напрямую не влияет на увеличение скорости строительства. Скорее важен экономический эффект.
«На скорость строительства влияют проектное решение и наличие хорошей документации на момент начала строительства, а также сложности при реализации нулевого цикла, особенно в условиях сложившейся застройки», — добавил Владимир Шабанов.
Николай Гражданкин, кроме того, указывает на тенденцию к сокращению масштабов проектов: «Сократились этажность и площади домов. Земельные участки тоже небольшие. Естественно, небольшой дом гораздо быстрее построить, чем 25-этажный».
В то же время есть технологии, при которых строительство невозможно ускорить. В частности, речь идет о строительстве кирпичных домов. Как пояснил Андрей Паньков, существующие технологические и производственные процессы, влияющие на скорость строительства кирпичных домов, в компании за 30 лет работы доведены почти до совершенства. Поэтому с введением эскроу-счетов скорость строительства домов из кирпича существенно не изменилась, в зависимости от масштаба объекта она по-прежнему составляет два-три года. «Ускорить реализацию проектов могут внешние факторы, такие, например, как оперативное рассмотрение и согласование проекта административными организациями, а также ответственная бесперебойная работа монополистов — поставщиков ресурсов»,— добавил Андрей Паньков.
Средняя ставка по кредитным договорам по федеральным округам, %
|
Южный ФО |
3,68 |
|
Уральский ФО |
4,06 |
|
Сибирский ФО |
4,62 |
|
Северо-Кавказский ФО |
3,27 |
|
Северо-Западный ФО |
4,38 |
|
Приволжский ФО |
3,09 |
|
Дальневосточный ФО |
4,30 |
|
Центральный ФО |
5,11 |
Источник: Банк России
Что мешает
В то же время есть немало факторов, замедляющих строительство. Некоторые связаны с пандемией. Так, Андрей Зимонов указывает на дефицит рабочей силы: «У подрядных организаций на ряде объектов ощущается нехватка отделочников, каменщиков, монолитчиков, разнорабочих. Это особенно проявляется, когда необходимо сделать значительный объем работ в короткие сроки. Набирает обороты тенденция, когда подрядные организации переманивают друг у друга рабочих. Каждый рабочий заинтересован в более высокой зарплате».
Однако, по его словам, сейчас ситуация постепенно выправляется.
Недавно руководитель Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков оценил нехватку иностранных трудовых мигрантов на стройплощадках страны в 1,5–2 млн человек. В Москве недостаток трудовых ресурсов оценивается примерно в 40%. По состоянию на начало марта 2021 года Минстрой России оценивал дефицит более чем в 1 млн человек, осенью прошлого года этот показатель составлял 1–1,5 млн человек.
Застройщики в качестве «тормозов» указывают скорость согласований, получения градостроительной документации и выдачи разрешения на строительство; сложность оформления исполнительной и первичной бухгалтерской документации, без которой нельзя обращаться в банк за кредитом; возросшие запросы покупателей — качество требует дополнительных временных затрат.
По мнению Владимира Шабанова, целый букет проблем замедляет скорость строительства: «Если говорить в целом про реализацию проекта, а не только про строительство, то тормозит в первую очередь отсутствие острой необходимости в жилищном строительстве в Петербурге в принципе; проблемы, созданные в предыдущие десятилетия; административные барьеры для новых проектов (отсутствие понятных и работоспособных правил); неадекватная позиция градозащитников и/или жителей окружающей застройки; постоянно меняющиеся требования и условия монополистов и контролирующих органов власти».
Также он указал в качестве препятствий «сюрпризы с геологией или окружающей застройкой, пандемию, неадекватный рост цен на материалы, оборудование и услуги, банкротство контрагентов».
Василий Селиванов продолжает перечень: «Хотя застройщиков чрезвычайно мотивирует большая процентная нагрузка за пользование банковскими средствами, есть другие препятствующие факторы. Во-первых, это полная деградация подрядной отрасли. Об этом мало говорят, но любой девелопер сталкивается с тем, что подрядчики не справляются со своими обязательствами, происходят повсеместные банкротства подрядных организаций, очень часты случаи, когда, не справляясь с объемами и сроками работ, они могут просто все бросить и уйти с площадки, невзирая на контрактные обязательства. Рабочей силы катастрофически не хватает… Не все гладко и в отношениях с поставщиками, особенно на фоне резкого скачка цен практически на все материалы и комплектующие в прошлом году. Компании-поставщику выгоднее отказаться от законтрактованных поставок и перепродать те же материалы по уже более высокой цене. Проблем — масса, и о каком-то балансе отрасли, возможно, будет смысл рассуждать только через 3–4 года, когда весь рынок целиком перейдет на работу по новым правилам. Сейчас пока мы еще находимся в переходном периоде».
Словом, пока он не видит реальных предпосылок к сокращению сроков строительства.
Деньги в банки
С переходом на эскроу и проектное финансирование появился непременный участник проекта — банк, который должен надзирать за строительным процессом. «Государство вовлекло третье лицо, банк, и дополнительную статью расходов, но рискует только девелопер. Раньше мы делили риски с участниками долевого строительства, а теперь за все отвечает застройщик, в том числе — перед банками», — отметил Алексей Плюта.
Чем быстрее удается строить, тем быстрее можно раскрыть эскроу-счета и меньше процентов уплатить банку. Если темп продаж хорош и на эскроу-счетах аккумулируются значительные суммы, реально снизить проценты по кредиту до 3–4%. Но при нарушении графика строительства получить следующий заем будет сложно.
«Строить быстро — значит снижать себестоимость строительства и, как следствие, повышать собственную маржинальность», — комментирует Мария Черная.
«В рамках проектного финансирования в кредитном договоре все четко прописывается. Это очень объемный документ, учитывающий мельчайшие детали во взаимоотношениях сторон. В результате риски сводятся к минимуму и для застройщика, и для банка. В кредитном договоре предусмотрены различные рычаги воздействия на девелопера. Банк может наложить штрафные санкции, повысить процентную ставку для компании, ограничить финансирование, если не соблюдаются те или иные условия со стороны девелопера, и в самом крайнем случае прекратить кредитование», — поясняет Андрей Зимонов.
Кроме того, счета эскроу раскрываются — и застройщик получает свои деньги после ввода объекта. «И чем раньше это произойдет, тем меньше денег девелопер потеряет, т. к. чем ближе к раскрытию эскроу, тем процентная нагрузка становится выше», — комментирует Василий Селиванов.
Получается, что строить в рамках эскроу-схемы не всегда выгодно, но всегда сложно. В том числе из-за возникновения технических проблем, которые приходится быстро решать. По словам Валентины Калининой, застройщик разрабатывает и согласовывает с банком бюджет строительства задолго до начала строительства. При расчете финансовой модели проекта закладывается поправка на инфляционные процессы, но в последнее время издержки застройщика увеличиваются значительно быстрее уровня инфляции, поскольку цены на стройматериалы растут взрывными темпами. «Поэтому уже после выхода на стройплощадку оказывается, что согласованный бюджет надо корректировать, что требует значительных временных и человеческих ресурсов», — пояснила Валентина Калинина.
При этом, по словам Андрея Зимонова, банку безразлично, ускорит девелопер процесс или сорвет срок строительства: «После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию непроданные квартиры переходят в залог банка. Поэтому банк не особенно беспокоится, даже если наполнение эскроу-счетов ниже ожидаемого. Банк всегда возместит затраты, получив деньги за продажу квартир после сдачи объекта».
Ранее СМИ сообщали, что в случае проблем у застройщика банк может забрать недостроенный объект на свой баланс, минуя процедуру банкротства. По данным агентства недвижимости HomeMarket, несмотря на появление эскроу-счетов, в Ленинградской области банк «Дом.РФ» получил права на ЖК «Лампо» — проблемного застройщика «Петрострой».
«Банки, финансирующие объекты строительства, рассматривают их исключительно с точки зрения прибыльности проекта. Просто бизнес, ничего личного», — отметил Сергей Хлыстов, генеральный директор агентства недвижимости HomeMarket.
Появились финансовые проблемы и иного рода. Известно, что получить заем небольшим застройщикам сложно: банк выставляет более жесткие условия, например, устанавливая значительную долю собственных средств компании, вложенную в проект. Результат — уход ряда небольших компаний с рынка.
Согласно данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) за 2021 год, в 43 российских городах строительство жилья прекратилось, а всего без новостроек остались 812 городов. Только за первую половину прошлого года о банкротстве заявила 91 компания, оставив недостроенными более 1 млн кв. м. Речь идет в первую очередь о небольших компаниях, с объемом строительства 10–50 тыс. кв. м.
По данным ПРАЙД ГРУПП, с переходом на эскроу с петербургского рынка ушла 21 компания. «Количество застройщиков, работающих в Петербурге, за 2,5 года сократилось на 20,59%. Так, если в июле 2019 года в Северной столице работали 102 строительные компании, то к декабрю 2021 года их число сократилось до 81 организации», — уточнил генеральный директор ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев.
15 ЖК Московского региона, окупивших проектное финансирование
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Банк, предоставляющий проектное финансирование |
Дата предоставления проектного финансирования |
Объем проектного финансирования, млрд рублей |
Объем выручки от реализации жилья, млрд рублей |
|
Поклонная 9 и Victory Park Residences |
Ant Development |
Сбербанк |
06.2019 |
34,00 |
38,59 |
|
Дмитровский парк |
ГК «ПИК» |
ВТБ |
10.2018 |
19,90 |
22,99 |
|
Вестердам |
Интеко |
Открытие |
06.2019 |
15,00 |
16,23 |
|
Sydney City (корпуса 1-3) |
ГК «ФСК» |
Сбербанк |
12.2020 |
11,80 |
14,73 |
|
Режиссер |
ГК «ФСК» |
Сбербанк |
10.2020 |
11,40 |
11,45 |
|
Profit |
ГК «Гранель» |
Банк Дом.РФ |
10.2020 |
11,20 |
11,46 |
|
TopHills |
Инград |
Банк Дом.РФ |
09.2019 |
11,10 |
14,80 |
|
Остафьево (корпуса 7-10) |
Группа «Самолет» |
ВТБ |
07.2020 |
10,40 |
11,99* |
|
Тринити |
ГК «Гранель» |
Сбербанк |
04.2019 |
9,70 |
11,53 |
|
Balance |
Главстрой |
Сбербанк |
01.2019 |
7,95 |
11,97* |
|
Тринити-2 |
ГК «Гранель |
Сбербанк |
01.2021 |
7,90 |
8,68 |
|
Новое Внуково |
Группа «Самолет» |
Сбербанк |
01.2020 |
6,10 |
7,85 |
|
Румянцево-Парк |
Lexion Development |
Сбербанк |
07.2018 |
5,95 |
28,49 |
|
Алхимово (корпуса 4-6) |
Группа «Самолет» |
Сбербанк |
03.2021 |
2,80 |
3,07* |
* Объем выручки рассчитывался с момента заключения соглашения
Источник: Urban Awards
Плюсы и минусы
Застройщики обязаны исполнять законодательство: рынок жилого строительства постепенно переходит на эскроу-схему и проектное финансирование. Участники рынка видят и плюсы, и минусы схемы. Так, один из существенных плюсов — более стабильная экономическая модель девелоперского проекта, когда банк финансирует стройку, и график строительства не зависит от продаж. «Плюс проектного финансирования для застройщика — в более низкой стоимости финансирования (конечно, при условии хороших продаж) по сравнению со стоимостью собственных средств. Это, к сожалению, наверное, единственный плюс, хотя и немаловажный», — уточнил Владимир Шабанов.
По словам Оксаны Кравцовой, стали немного ниже административные барьеры, хотя каждый проект — это отдельная история, везде есть свои нюансы, которые требуют дополнительных усилий и времени девелопера.
Василий Селиванов оценил контроль банков, которые не допускают на рынок ни слабых объектов, ни ценового демпинга на старте, ни ненадежных застройщиков. «Рост цены продажи в зависимости от стадии сильно сокращается, и это тоже "плюс" — застройщику, системе, отрасли. Таким образом, рынок в конечном итоге качественно улучшается. Тем не менее все должны понимать, что система проектного финансирования — это дорогая форма обеспечения спокойствия покупателей за их же счет», — добавил он.
Минусов, однако, тоже немало. «Интересы дольщиков защищены, эскроу дает возможность покупателю гарантировано получить жилье в новостройке или же забрать свои деньги назад. Однако цена такой гарантии — банковский процент по кредиту. Проекты, реализация которых в старых правилах вполне могла бы обойтись без банковского финансирования, теперь обязаны быть прокредитованы. Стоимость обслуживания этого кредита в конечном итоге отражается на цене квадратного метра», — отметила Валентина Калинина.
Застройщики отмечают дополнительную работу, которую приходится выполнять по требованию банков: возросший документооборот требует добавочных человеческих и временных ресурсов.
Алексей Плюта указывает на потерю гибкости в работе с банками, невозможность управлять продажами в «ручном» режиме — все заведомо регламентировано.
«Минусов значительно больше: невозможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов существенно увеличивает стоимость инвестированного капитала, а также сдерживает возможность покупки новых участков», — дополнил Владимир Шабанов.
«В целом застройщик приспособился к работе с эксроу-счетами и проектным финансированием, однако за счет дополнительной экономической нагрузки на проект эта схема ведет к росту себестоимости и, соответственно, либо к существенному сокращению рентабельности, что порой критично для проекта, либо к необходимости увеличения стоимости продаж», — резюмировал Андрей Паньков.