На рынке случилась коррекция
2022 год начался для застройщиков вполне успешно: росли цены, спрос, предложение. Однако в конце года ситуация выглядела по-иному: цены начали падать, спрос сократился, предложение выросло. В то же время эксперты оценивают происходящее как умеренную коррекцию. По крайней мере, на московском рынке.
По мнению Надежды Коркка, управляющего партнера компании «Метриум», прошедший год стал самым стрессовым для рынка жилья за последние десять лет. «Потрясения периода пандемии и кризиса 2014 года не идут в сравнение с теми вызовами, которые появились в 2022 году. И, несмотря на это, вместо коллапса мы зафиксировали умеренную коррекцию, которая могла произойти и в менее сложных условиях. Это говорит о высокой устойчивости столичного рынка жилья, о его значительном объеме и роли, которую он играет в экономике. Застройщикам удалось сохранить высокие темпы строительства и пополнения рынка новыми предложениями. Были разработаны действенные инструменты продаж. Покупатели в основной своей массе доверили накопления именно сектору жилой недвижимости», — говорит она.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента в Москве, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке бизнес-класса в Москве, руб. за кв. м
Убыль спроса
Ипотека все еще выступает основным драйвером спроса, однако ажиотажа в минувшем году на рынке не наблюдалось. Спрос проседал два раза за год — весной и осенью. После проседания следовало восстановление, но до уровня 2020–2021 годов восстановиться не получилось. А во второй половине года спрос сместился с рынка новостроек на вторичный, где появилось много предложений с дисконтом.
«Уже вторая половина ноября и декабрь 2022 года оказались достаточно успешными с точки зрения продаж», — полагает Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург».
«Прошедший 2022 год был непростым в плане продаж жилья. После событий февраля спрос более-менее восстановился только к августу, и уже в конце сентября нас ждало новое потрясение — мобилизация. Тогда наши клиенты массово отказывались от покупки квартир и даже расторгали уже подписанные договоры», — вспоминает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
В Москве, по словам Дениса Бобкова, руководителя управления маркетинга и аналитики ASTERUS, количество сделок в 2022 году по сравнению с 2021-м сократилось на 14%, при этом число сделок без ипотеки — на 38%, но с ипотекой выросло на 2% за счет увеличения доли и количества таких сделок в комфорт-классе.
При этом в высокобюджетном сегменте объем спроса, по данным Елены Выборновой, главного аналитика компании Hutton, сократился на 40% относительно итогов 2021 года. «После 24 февраля 2022 года доля ежемесячного спроса относительно предложения составляла в среднем 7%, тогда как в 2021 году — в полтора раза выше, 11%», — уточнила она.
В Петербурге спрос, по разным оценкам, сократился на 30–40%. Объем продаж у каждой компании разный, но, по данным Управления Росреестра, в Петербурге и Ленобласти совокупно объем продаж упал на 12%.
Источник: Hutton
В квадратных метрах снижение составило 27%, указывает Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI. Ежемесячное количество сделок начиная с мая — 3–4 тыс., хотя еще в феврале-марте оно составляло 5–6 тыс. «За счет активного роста цен в начале 2022 года снижение продаж по рынку в денежном выражении оценивается менее значительно — в пределах 15–18%. В конце года наметилась позитивная динамика: продажи в декабре впервые с начала осени пошли в рост и превысили продажи ноябре на 13%», — добавила Елена Петропавловская.
Динамика средневзвешенной цены предложения в 2022 году в Петербурге по классам
|
Цена 1 кв. м жилья |
дек.22 |
сен.22 |
мар.22 |
дек.21 |
Рост цен за 4 кв. 2022 г. |
Рост цен за 2022 г. |
|
Бизнес-класс |
389 600 |
391 300 |
363 000 |
316 000 |
-0,43% |
23% |
|
Комфорт-класс |
232 400 |
235 000 |
225 000 |
207 000 |
-1,11% |
12% |
|
Вторичный рынок |
195 400 |
198 500 |
186 000 |
176 000 |
-1,56% |
11% |
Источник: Группа RBI
По подсчетам Владимира Ревенкова, директора направления «Девелопмент» Hansa Group, спрос в Петербурге сократился примерно на треть. «Здесь сказалось сразу несколько факторов — и рост цен в предыдущие периоды, и общая макроэкономическая неопределенность, и глобальные изменения в поведении и предпочтении покупателей. Часть из них заняла выжидательную позицию, другая — переориентировалась на вторичный рынок или загородное жилье. В высоких ценовых сегментах мы ощутили отток покупателей на зарубежные рынки недвижимости», — комментирует он.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», оценивает рынок 2022 года как рынок покупателя.
По подсчетам аналитиков NF Group, спрос на элитные объекты сократился на 34%. При этом вырос спрос со стороны москвичей — с 5 до 17%. Интерес покупателей сместился к квартирам в комплексах, которые находились в высокой степени готовности.
Наше все
Как и в предыдущие годы, главным драйвером рынка выступали ипотечные программы, но не любые, а с господдержкой. Интригой года стало гадание: продлят власти льготные программы или не продлят. Оживление спроса в конце года связано с желанием успеть оформить льготный кредит.
«В прошлом году мы очень четко отметили зависимость спроса на квартиры от информационной повестки, а в дополнение к ней прибавлялся фактор возможных изменений по условиям выдачи ипотеки. При этом, как только ситуация с субсидированной ставкой и ставкой ЦБ стабилизировалась, ипотека стала двигателем спроса. Мы не прогнозируем подобной проблемы в текущем году, во многом, как раз, это обусловлено тем, что ипотечные программы способны поддерживать активный спрос», — отмечает Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент».
В Московском регионе доля сделок с привлечением ипотеки составляет около 80%, и предпосылок для ее снижения нет, рассказал Денис Бобков. По его словам, в декабре доля ипотечных сделок достигла рекордных показателей августа и составила 82%. Средний показатель сделок с субсидированной ипотекой по итогам года — 55%.
Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея Девелопмент» (ГК «Мангазея»), подчеркивает: ипотека остается драйвером. При этом раньше она была востребована в сегментах «комфорт», «комфорт+», а теперь пришла и в бизнес-класс. «Думаю, и в наступившем году этот тренд сохранится, тем более что в декабре было решено продлить программу субсидированной ипотеки, пусть и с повышением процентной ставки», — добавил он.
В Петербурге, по данным Управления Росреестра, за 2022 год зарегистрировано 144,9 тыс. ипотечных сделок — на 21% меньше, чем в 2021-м. В Ленобласти снижение составило 15,9%, зарегистрировано 72,4 тыс. сделок.
«Чтобы получить доступ к самой возможности купить квартиру, субсидирование ставки выбирает, например, молодая аудитория, приобретающая первое жилье, или люди, которые для спасения своих средств вкладывают их в так называемую "пенсионную" студию или "однушку"», — пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Как отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), к концу года по программе господдержки (сюда же входят и субсидированные программы) заключалось 75% из всех ипотечных сделок: 18% — семейная ипотека, 5% — сделки по стандартным ставкам, 2% — IT-ипотека и военная ипотека. «Главное для покупателя сегодня — комфортный ежемесячный платеж, поэтому, конечно, востребованы в первую очередь льготные/субсидированные программы», — добавила она.
По данным Екатерины Немченко, к концу года доля ипотечных сделок у застройщиков достигла исторического максимума в структуре продаж. Большинство участников рынка сообщили о рекордных 80–90% сделок с использованием ипотеки, в отдельных проектах — до 100%.
Кроме льготных программ, хорошим подспорьем в продажах выступила субсидированная застройщиками ипотека со ставкой до 0,01% годовых.
«Драйвером спроса в ушедшем году стала субсидированная ипотека. Доля ипотечных сделок за год у нас составила почти 90%, и 95–97% из них — субсидированные по различным программам: как 0,01%, так и за счет застройщика от 3,9%», — говорит Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».
По словам Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, в Петербурге около 70% сделок пришлось на субсидированные ипотечные программы, среди которых лидировали классическая льготная ипотека и предложения под 0,1%. После повышения ключевой ставки предложения с субсидированными ставками теперь начинаются от 2–3% годовых.
Источник: Метриум по данным Росреестра Москвы
Предложение подросло
По данным Минстроя России, по итогам 2022 года в эксплуатацию введено почти 102 млн кв. м жилья. В Москве, как сообщает сайт мэра города Сергея Собянина, введено 6,9 млн кв. м. Объем ввода в Петербурге составил около 3,5 млн кв. м, в Ленинградской области — 3,96 млн.
По подсчетам консалтинговой компании Est-a-Tet, на первичном рынке Московского региона в конце прошлого года в продаже предлагалось 108,7 тыс. квартир и апартаментов — на 37% больше, чем год назад.
«Девелоперы активно выводили новые площадки для восстановления объемов строительства после пандемии», — объясняет Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель».
По данным консалтинговой компании NF Group, в элитном сегменте к концу года в продаже находилось 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 42% больше, чем годом ранее.
«В 2022 году рынок премиального и элитного сегмента Москвы пополнился 21 новым проектом. В 2021 году девелоперская активность в данных классах была гораздо ниже — продажи открылись лишь в 12 объектах. В начале 2022 года объем экспозиции заметно сократился — на 31%, по отношению к январю 2021-го, что объяснялось высокой покупательской активностью», — пояснила Елена Выборнова.
В Петербурге и Ленобласти на рынок выведено 3,4 млн кв. м — около 80 тыс. квартир, подсчитали эксперты компании Nikoliers. Объем вывода сократился примерно на 20%. При этом в комфорт-классе рынок Петербурга пополнился 40,3 тыс. квартир — на 30% меньше, чем в 2021-м, в бизнес-классе предложение увеличилось на 34%, в премиум-классе — на 21%. Но три четверти предложения формирует комфорт-класс.
«В 2022 году девелоперы выводили новые объекты, но динамика была скромной. Многие застройщики не форсировали запуск проектов, если имели возможность немного задержаться, — чтобы составить более четкое представление об экономической модели, микшировать риски, наработать новые логистические цепочки и т. д. Поэтому текущий объем предложения по отношению к максимальным значениям на рынке снизился примерно на 20%. Это не самое "дно" — в начале пандемии объем предложения на петербургском рынке сокращался на 25%. Тем не менее эта цифра отражает осторожную оценку застройщиками перспектив и желание минимизировать риски своих инвестиционных проектов», — комментирует Светлана Денисова.
Высокий спрос в предыдущие годы сыграл злую шутку с застройщиками — на рынок выведено большое количество проектов, которое рынок поглотить не может. Нависла угроза затоваривания, с которой застройщики борются естественным путем — придерживая вывод на рынок новых проектов.
«На фоне сложившейся неопределенности и сократившегося спроса застройщики не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения: многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», — говорит Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
По словам Дениса Бобкова, затоваривания на столичном рынке нет, как нет и какого-то экстраординарного объема предложения на рынке, которое могло бы это спровоцировать.
«Рынок недвижимости в России еще только развивается, наблюдается огромный и неудовлетворенный спрос. Количество квадратных метров на человека в стране до сих пор гораздо меньше, чем в развитых странах: всего 27 кв. м, когда европейские показатели превышают 50 кв. м», — убежден эксперт.
По мнению Светланы Денисовой, прогнозы давать преждевременно — реакцию рынка удастся увидеть не раньше середины 2023 года.
«Угрозы затоваривания или дефицита на ближайшие 11 месяцев я не вижу, предложение качественных новостроек в высокой степени готовности вымывается, но и спрос менее активен вследствие снижения платежеспособности населения. Это ведет к тому, что для покупателя важным критерием выбора квартиры становится размер ежемесячного ипотечного платежа, а интересы потребителей могут смещаться в сторону более доступных предложений, в том числе в области», — резюмировал Андрей Кириллов.
Динамика продаж на рынке новостроек Петербурга в 2022 году
Источник: Группа RBI
Цены стремятся вниз
Между тем цены на новостройки приступили к снижению. По данным «Авито Недвижимости», в IV квартале 2022 года в Москве предложение подешевело на 6%, в целом по стране — на 1%.
Но по итогам года, по подсчетам «Циан.Аналитика», цены предложения в столичном регионе (без учета премиального сегмента) выросли на 12%, до 267 тыс. рублей за кв. м. Цены сделок увеличились на 11%, до 248 тыс. рублей за кв. м.
При этом в Московской области средняя цена квадратного метра к концу года выросла на 14,4%, до 171 тыс. рублей, в Новой Москве — на 10,3%, до 230,5 тыс. рублей, на территории Москвы — на 0,6%, до 340,5 тыс. рублей.
По данным NF Group, в конце года цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 1 520 тыс. рублей за кв. м, рост составил 13%.
«Поскольку продажи новостроек не показывали выдающихся результатов, многие девелоперы были вынуждены давать скидки и прибегать к различным маркетинговым мероприятиям для увеличения продаж. Однако в отличие от других сегментов, где доступны открытые дисконты, в дорогом жилье по-прежнему используется практика предоставления индивидуальных бонусов в зависимости от выбранного лота и условий оплаты», — отметил Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
По словам Сергея Нюхалова, в зависимости от особенностей проектов, стадии строительства рост цен в жилых объектах колебался. «У нас средняя стоимость квадратного метра в московских комплексах увеличилась в 2022 году на 10–12%, что связано в основном с повышением строительной готовности проектов», — уточнил он.
В новостройках Петербурга по итогам года средний чек вырос на 16%, до 8,5 млн рублей, отмечают эксперты Nikoliers. В комфорт-классе средний бюджет сделки составил 7,3 млн рублей, в бизнес-классе — 14,2 млн, в премиум-классе — 29,9 млн. Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 19,5%.
По словам Ольги Трошевой, рост цен отмечен в первом квартале, а в четвертом цены стабилизировались, вышли на плато. В результате по итогам года цены в сегменте масс-маркет в Петербурге выросли на 14,6%, до 219,2 тыс. руб./кв. м, в пригородах — на 15,7%, до 146 тыс. руб./кв. м.
«Начиная со второго квартала цены практически не меняются, по итогам четвертого квартала цены в некоторых сегментах рынка даже начали незначительно снижаться», — указывает Елена Петропавловская.
Светлана Денисова оправдывает рост цен увеличением себестоимости строительства: «Застройщикам приходится работать в условиях, когда они жестко ограничены уровнем спроса, с одной стороны, и выросшей себестоимостью — с другой».
По словам Анжелики Альшаевой, себестоимость строительства за год увеличилась как минимум на 30%.
Застройщики пытаются удержать положительную ценовую динамику. «Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», — заметила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
Наталья Кукушкина подтверждает: «В последние год-полтора новые объекты в Северной столице выводились редко, в связи с чем накопился определенный дефицит ликвидного предложения. Меньше становится и готовых для застройки земельных участков в городской черте».
С одной стороны, застройщики тормозят цены, пытаясь создать дефицит предложения, с другой — предлагают довольно серьезные скидки.
«В 2022 году застройщикам приходилось прибегать к разного рода акциям и скидкам по некоторым домам и типам квартир. Однако не все объекты требовали такого стимулирования. Интересные и уже известные покупателям жилые комплексы продолжали генерировать стабильный объем сделок. Но даже по проектам, где требовалось стимулирование продаж, строители не могли предоставлять больших скидок ввиду того, что 90% из них реализуется через счета эскроу. Это вынуждает застройщиков работать в узком ценовом коридоре, ограниченном минимальной ценой по договору с банком и покупательской способностью населения», — комментирует Наталья Кукушкина.
Источник: Метриум по данным Росреестра Москвы
Тренды года
Проявились в течение 2022 года и другие тенденции. В частности, произошло перераспределение сил на рынке. Региональные компании заходят в столицы, иностранные — уходят. «Уход из Петербурга компаний с западными корнями (ЮИТ, Bonava) и, напротив, экспансия известных игроков с других рынков («Расцветай» из Новосибирска и «А101» из Москвы) однозначно окажут свое влияние на конкурентную среду, обновят предложение местного рынка. Одновременно с этим крупные игроки укрепляют свои позиции, подтверждают свое лидерство», — указывает Екатерина Немченко.
Строительный рынок в течение года переориентировался на новых поставщиков. Причем это не всегда отечественные компании. В конце года в рамках дискуссионного клуба Urban Space Илья Перцев, коммерческий директор по лифтовому оборудованию АО «МЭЛ», подчеркивал: российские производители готовы работать с застройщиками проектов высокого ценового сегмента. По его мнению, для застройщиков это лучше, чем искать поставщиков в Китае или Турции. Это долго, непредсказуемо по стоимости логистики, дороже по монтажу и т. д.
Ранее Георгий Криницин, директор по закупкам ГК «А101», участвуя в круглом столе «Где строительная отрасль находит материалы и оборудование», оценил долю импортных поставок для проектов комфорт-класса в Москве и Петербурге в 7–9%. Известно, что в проектах более высокого класса доля импорта выше. Однако некоторые выпускаемые в России материалы нуждаются в зарубежных компонентах. Поэтому, полагает Георгий Криницин, до полного импортозамещения пройдет еще года три.
В 2022 году менялись параметры проектов. В частности, высотность. Причем в Москве, по данным компании «Метриум», совокупная площадь высотных зданий увеличилась на 14%. В столице возводят небоскребы высотой более 100 метров.
В Петербурге, напротив, средняя этажность сокращается. Как подсчитали в АН «Прайд Групп», средняя этажность составила 16,3 этажа, сократившись на 4,7%. Самые высокие дома в городе — 30-этажные. В Ленинградской области этажность сократилась на 4,6%. Сокращение средней этажности происходит два года подряд.
Одновременно сокращается метраж квартир. По информации «Метриум», за год средняя площадь квартиры в московской новостройке сократилась с 58,3 до 54,3 кв. м.
По данным Nikoliers, в Петербурге средняя площадь в новостройках составила 51,1 кв. м.
«Даже в проектах премиального сегмента девелоперы смещают фокус от большой площади лотов к эргономичности планировок. В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было не свойственно этому сегменту», — пояснила Елизавета Конвей.
По словам Александра Гуторова, спрос зависит от цены и метража, поэтому увеличение площадей, произошедшее после пандемии, сейчас меняется на противоположный тренд — уменьшение среднего метража и уменьшение цены, соответственно.
«В новых реалиях и условиях застройщики продолжают свою работу над текущими проектами и оценивают перспективы будущих проектов, определяют их наполнение, используемые материалы и инженерные решения, оценивают квартирографию, ценовую политику. Результаты этой работы мы увидим в будущем. Можно сделать предположение, что в новых проектах пока не суждено наблюдать увеличения площадей квартир или избыточного количества новаций и улучшений», — заключила Екатерина Немченко.
Об этом сообщил министру строительства и ЖКХ России и журналистам 11 сентября 2020 года вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко на XI Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство».
Это первый случай в российской практике, когда объект, полностью спроектированный на основе BIM-технологий, успешно прошел госэкспертизу в цифровом формате и получил разрешение на строительство. Речь идет об объекте дошкольного образования, который входит в корпоративную программу Группы «Эталон» по строительству социально значимой инфраструктуры и в реестр пилотных проектов, сформированный Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
«Петербургский Центр государственной экспертизы после детальной проработки всех процедур, связанных с использованием BIM-технологий, 8 сентября выдал первое в России положительное заключение по цифровой модели проекта детского сада», — отметил Николай Линченко.
С чего все начиналось
Первые шаги к внедрению технологий информационного моделирования (ТИМ) в петербургском Центре госэкспертизы начали предпринимать еще в 2015 году. За прошедшее время более 50 сотрудников прошли обучение на различных специализированных курсах в сфере информационного моделирования. Были переоборудованы рабочие места экспертов, закуплено необходимое программное обеспечение.
Центр разработал ряд требований к представляемым цифровым информационным моделям (ЦИМ) и разместил их на официальном сайте учреждения. В июле этого года появилась обновленная редакция этих документов (редакция 2.1), в которую вошла часть с технологическими решениями. Кроме того,в 2019 году был разработан и утвержден временный регламент по проведению экспертизы проектной документации с представленными ЦИМ.
Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность представления на экспертизу проектной документации, выполненной с применением технологий информационного моделирования. Соответствующие изменения были внесены в июне 2019 года.
Специалисты петербургского Центра госэкспертизы разработали наборы автоматизированных проверок ЦИМ на соответствие требованиям технических регламентов, которые уже успешно применяются на практике.
Экспертиза детского сада
На первом этапе экспертизы специалисты Центра госэкспертизы выполняли так называемые «входные» проверки, устанавливали соответствие проектной документации и проектной модели, проверяли на коллизии, а также на корректность геометрии представленных ЦИМ, на соответствие элементов базовым классам IFC и требуемый атрибутивный состав. При выявлении ошибок на первом этапе дальнейшие проверки ЦИМ на соответствие требованиям технических регламентов невозможны или дают некорректные результаты.
На втором этапе были проведены автоматизированные проверки на соответствие требованиям технических регламентов. По их результатам был сформирован сводный отчет, который был передан профильным экспертам совместно со сводной цифровой информационной моделью и табличными данными, выгруженными из модели.
Из плюсов использования новой технологии эксперты Центра отмечают, что в будущем может значительно упроститься порядок подачи заявления на экспертизу, появится наглядность оценки проектных решений, а также увеличится количество автоматизированных проверок, что позитивным образом скажется на повышении качества проектов. Кроме того, улучшится коммуникация в связке эксперт-эксперт, эксперт-заявитель.
Сегодня эксперты учреждения уже рассматривают проекты, в состав которых, помимо стандартного комплекта проектной документации, входит цифровая информационная модель. До конца 2020 года Центр госэкспертизы планирует рассмотреть еще десять подобных объектов.
По словам директора СПб ГАУ «ЦГЭ» Ирины Косовой, благодаря этому проекту стало очевидно, что структурированная информация в цифровых моделях поддается автоматизированным проверкам, что в будущем позволит увеличить качество проектных решений и избежать ошибок на стройке. «В планах петербургского Центра госэкспертизы стоит дальнейшее расширение требований на другие категории объектов капитального строительства, позволяющих сформировать полный комплекс проверок любого вида объекта», — добавила Ирина Владимировна.
Оценка Минстроя
Высокую оценку проведенной работе дал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев на совещании в рамках XI Всероссийской конференции: «Очень хорошо, что вы отработали все процедуры экспертизы. Я думаю, что Санкт-Петербург — это передовая история. Нам в других субъектах Российской Федерации в этом направлении придется пройти более тяжелый путь и провести гораздо более серьезную работу».
Главными преимуществами работы в BIM являются совместная командная работа проектировщиков в единой цифровой модели проекта, автоматизация выявления и дальнейшее оперативное исключение ошибок проектирования, значительная оптимизация временных ресурсов и повышенное (на 30%) информационное насыщение создаваемой модели проекта. Как следствие, проектирование может проходить фактически в один этап, а сроки подготовки к непосредственному началу строительных работ резко сокращаются.
Цифровой надзор
Подготовка документации с использованием BIM-технологий позволила застройщику с первого раза получить разрешение на строительство, которое выдал Госстройнадзор Санкт-Петербурга. По словам руководителя надзорного ведомства Владимира Болдырева, история с детским садом на одном заключении государственной экспертизы не закончится.
«В Петербурге зреют амбициозные планы по переходу надзора в цифровой формат. Это является логичным продолжением события, которое произошло в сентябре этого года. Многие компании работают с BIM-технологиями, но до сих пор никто не проходил экспертизу проекта и не взаимодействовал с органами государственного строительного надзора в новом цифровом формате», — отметил Владимир Болдырев.
Эту информацию нашему изданию подтвердили в Группе «Эталон». По словам специалистов компании, применение BIM-технологий в случае с детским садом на улице Маршала Блюхера не ограничится только проектированием. Оно также охватывает создание цифровой модели для геодезического сопровождения и выполнение ряда управленческих и контрольных функций, включая те, что касаются деятельности подрядных организаций и поддержание должного уровня безопасности на стройке. Все они относятся к числу собственных научно-прикладных разработок Группы «Эталон».
Законодательное Собрание Санкт-Петербурга 46 голосами «за» приняло депутатский запрос к губернатору Санкт-Петербурга Александру Беглову о строительстве в Санкт-Петербурге жилого комплекса для судей Верховного суда Российской Федерации.
Запрос был инициирован членом фракции «Справедливая Россия» Надеждой Тихоновой. По просьбам петербуржцев парламентарий призывает губернатора Санкт-Петербурга оказаться от строительства судебного квартала на Свердловской набережной и обустроить в этом месте зеленую прогулочную зону и общественное пространство.
В своем запросе Надежда Тихонова обращает внимание Александра Беглова на то, что Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА) 26.05.2020 выпустил Распоряжение, которое предполагает изменение проекта планировки территории, ограниченной Свердловской наб., границей территориальной зоны ТРЗ-2, Большеохтинским пр. и проектируемой магистралью, в Красногвардейском районе в части размещения на Свердловской набережной объектов капитального строительства: жилого комплекса и общежития квартирного типа. В ответе на предыдущий запрос Надежды Тихоновой КГА подтвердил, что дом предназначен для судей Верховного суда. Ранее действовало Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 31.03.2009 №367 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной наб. р. Невы, продолжением Цимлянской ул., Большеохтинским пр., пр. Шаумяна и ул. Помяловского с примыкающей территорией Якорной ул. и участка, ограниченного проспектом Энергетиков, железной дорогой, Якорной ул., границей функциональной зоны «П1»/»ДР», в Красногвардейском районе», согласно которому на этом месте должен был появиться «Многофункциональный театрально-концертный зал и музей современного искусства». При том, что предназначение участка поменялось, Комитет по культуре Санкт-Петербурга с запросом о поиске альтернативного места для строительства музея современного искусства в Комитет не обращался.
Надежда Тихонова указывает, что жители соседних домов категорически возражают против возведения судебного квартала, они создали петицию против любого капитального строительства на данном участке. Под воззванием оставлено более 1500 подписей.
«В связи с устными жалобами жителей Красногвардейского района мной был подан запрос на имя вице-губернатора Николая Линченко с просьбой отказаться от строительства жилого комплекса. В этом запросе я привожу доводы горожан, которые опасаются, что строительство нового крупного жилого комплекса усугубит транспортную ситуацию в районе, где на данный момент недостаточная пропускная способность дорожной инфраструктуры. Также в обращении жителей сообщается, что в результате сложности грунтов при строительстве жилого дома по адресу: Большеохтинский проспект, 9 в близлежащих домах появились трещины. В частности, на доме, расположенном по адресу: Большеохтинский проспект, 1, обнаружены трещины с 1 по 9 этаж. Новое строительство может повлечь подобные аварийные или даже катастрофические последствия для соседних жилых строений. Кроме того, в петиции против строительства отмечается, что новостройки на указанном Участке нарушат сложившийся архитектурный ансамбль Свердловской набережной. Горожане предлагают преобразовать это пространство в парк, поскольку в Красногвардейском районе обеспеченность зелеными насаждениями ниже нормы», - говорится в запросе Надежды Тихоновой.
По словам парламентария, в ответ Николай Линченко указал на то, что размещение комплекса зданий «Судебного квартала» на Смольной и Свердловской набережных поддержано на федеральном уровне. Также в письме вице-губернатора сообщается, что согласно Постановлению от 2009 года, создание рекреационной зоны на Участке не представляется возможным, так как противоречит самому Постановлению.
«Вместе с тем, и предлагаемые изменения Постановления продиктованы не развитием социально – значимых объектов или общественных пространств, а желанием осуществить уплотнительную застройку микрорайона, что также противоречит принятому документу», - пишет Надежда Тихонова губернатору.
В ответе вице-губернатора Николая Линченко также сообщается, что земельный участок, где предполагается строительство судебного квартала, расположен в границах территории предварительных археологических разведок и, учитывая, что археологические работы не проводились, перед началом проектирования строительства необходимо выполнить археологическую разведку. Не исключено, что застроенные в 60-х годах ХХ века без археологических изысканий земли на берегу Невы содержат ценный с исторической точки зрения культурный слой.
Надежда Тихонова просит губернатора поддержать жителей Красногвардейского района и отказаться от любого строительства на данном участке. Парламентарий также ждет от главы города ответы на следующие вопросы:
Какие еще были предусмотрены варианты для строительства жилого комплекса для судей Верховного суда Российской Федерации? Если такие места рассматривались, то какие основные причины отказа от этих территорий?
Почему Правительство Санкт-Петербурга считает, что внесение изменений в Постановление возможно исключительно в части включения в проект планировки территории жилого комплекса, а не создания современной рекреационной зоны?
В случае выявления объектов археологического наследия на Участке, какие действия будут предприняты со стороны Правительства Санкт-Петербурга в части сохранения данных объектов?