На рынке случилась коррекция
2022 год начался для застройщиков вполне успешно: росли цены, спрос, предложение. Однако в конце года ситуация выглядела по-иному: цены начали падать, спрос сократился, предложение выросло. В то же время эксперты оценивают происходящее как умеренную коррекцию. По крайней мере, на московском рынке.
По мнению Надежды Коркка, управляющего партнера компании «Метриум», прошедший год стал самым стрессовым для рынка жилья за последние десять лет. «Потрясения периода пандемии и кризиса 2014 года не идут в сравнение с теми вызовами, которые появились в 2022 году. И, несмотря на это, вместо коллапса мы зафиксировали умеренную коррекцию, которая могла произойти и в менее сложных условиях. Это говорит о высокой устойчивости столичного рынка жилья, о его значительном объеме и роли, которую он играет в экономике. Застройщикам удалось сохранить высокие темпы строительства и пополнения рынка новыми предложениями. Были разработаны действенные инструменты продаж. Покупатели в основной своей массе доверили накопления именно сектору жилой недвижимости», — говорит она.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента в Москве, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке бизнес-класса в Москве, руб. за кв. м
Убыль спроса
Ипотека все еще выступает основным драйвером спроса, однако ажиотажа в минувшем году на рынке не наблюдалось. Спрос проседал два раза за год — весной и осенью. После проседания следовало восстановление, но до уровня 2020–2021 годов восстановиться не получилось. А во второй половине года спрос сместился с рынка новостроек на вторичный, где появилось много предложений с дисконтом.
«Уже вторая половина ноября и декабрь 2022 года оказались достаточно успешными с точки зрения продаж», — полагает Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург».
«Прошедший 2022 год был непростым в плане продаж жилья. После событий февраля спрос более-менее восстановился только к августу, и уже в конце сентября нас ждало новое потрясение — мобилизация. Тогда наши клиенты массово отказывались от покупки квартир и даже расторгали уже подписанные договоры», — вспоминает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
В Москве, по словам Дениса Бобкова, руководителя управления маркетинга и аналитики ASTERUS, количество сделок в 2022 году по сравнению с 2021-м сократилось на 14%, при этом число сделок без ипотеки — на 38%, но с ипотекой выросло на 2% за счет увеличения доли и количества таких сделок в комфорт-классе.
При этом в высокобюджетном сегменте объем спроса, по данным Елены Выборновой, главного аналитика компании Hutton, сократился на 40% относительно итогов 2021 года. «После 24 февраля 2022 года доля ежемесячного спроса относительно предложения составляла в среднем 7%, тогда как в 2021 году — в полтора раза выше, 11%», — уточнила она.
В Петербурге спрос, по разным оценкам, сократился на 30–40%. Объем продаж у каждой компании разный, но, по данным Управления Росреестра, в Петербурге и Ленобласти совокупно объем продаж упал на 12%.
Источник: Hutton
В квадратных метрах снижение составило 27%, указывает Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI. Ежемесячное количество сделок начиная с мая — 3–4 тыс., хотя еще в феврале-марте оно составляло 5–6 тыс. «За счет активного роста цен в начале 2022 года снижение продаж по рынку в денежном выражении оценивается менее значительно — в пределах 15–18%. В конце года наметилась позитивная динамика: продажи в декабре впервые с начала осени пошли в рост и превысили продажи ноябре на 13%», — добавила Елена Петропавловская.
Динамика средневзвешенной цены предложения в 2022 году в Петербурге по классам
|
Цена 1 кв. м жилья |
дек.22 |
сен.22 |
мар.22 |
дек.21 |
Рост цен за 4 кв. 2022 г. |
Рост цен за 2022 г. |
|
Бизнес-класс |
389 600 |
391 300 |
363 000 |
316 000 |
-0,43% |
23% |
|
Комфорт-класс |
232 400 |
235 000 |
225 000 |
207 000 |
-1,11% |
12% |
|
Вторичный рынок |
195 400 |
198 500 |
186 000 |
176 000 |
-1,56% |
11% |
Источник: Группа RBI
По подсчетам Владимира Ревенкова, директора направления «Девелопмент» Hansa Group, спрос в Петербурге сократился примерно на треть. «Здесь сказалось сразу несколько факторов — и рост цен в предыдущие периоды, и общая макроэкономическая неопределенность, и глобальные изменения в поведении и предпочтении покупателей. Часть из них заняла выжидательную позицию, другая — переориентировалась на вторичный рынок или загородное жилье. В высоких ценовых сегментах мы ощутили отток покупателей на зарубежные рынки недвижимости», — комментирует он.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», оценивает рынок 2022 года как рынок покупателя.
По подсчетам аналитиков NF Group, спрос на элитные объекты сократился на 34%. При этом вырос спрос со стороны москвичей — с 5 до 17%. Интерес покупателей сместился к квартирам в комплексах, которые находились в высокой степени готовности.
Наше все
Как и в предыдущие годы, главным драйвером рынка выступали ипотечные программы, но не любые, а с господдержкой. Интригой года стало гадание: продлят власти льготные программы или не продлят. Оживление спроса в конце года связано с желанием успеть оформить льготный кредит.
«В прошлом году мы очень четко отметили зависимость спроса на квартиры от информационной повестки, а в дополнение к ней прибавлялся фактор возможных изменений по условиям выдачи ипотеки. При этом, как только ситуация с субсидированной ставкой и ставкой ЦБ стабилизировалась, ипотека стала двигателем спроса. Мы не прогнозируем подобной проблемы в текущем году, во многом, как раз, это обусловлено тем, что ипотечные программы способны поддерживать активный спрос», — отмечает Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент».
В Московском регионе доля сделок с привлечением ипотеки составляет около 80%, и предпосылок для ее снижения нет, рассказал Денис Бобков. По его словам, в декабре доля ипотечных сделок достигла рекордных показателей августа и составила 82%. Средний показатель сделок с субсидированной ипотекой по итогам года — 55%.
Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея Девелопмент» (ГК «Мангазея»), подчеркивает: ипотека остается драйвером. При этом раньше она была востребована в сегментах «комфорт», «комфорт+», а теперь пришла и в бизнес-класс. «Думаю, и в наступившем году этот тренд сохранится, тем более что в декабре было решено продлить программу субсидированной ипотеки, пусть и с повышением процентной ставки», — добавил он.
В Петербурге, по данным Управления Росреестра, за 2022 год зарегистрировано 144,9 тыс. ипотечных сделок — на 21% меньше, чем в 2021-м. В Ленобласти снижение составило 15,9%, зарегистрировано 72,4 тыс. сделок.
«Чтобы получить доступ к самой возможности купить квартиру, субсидирование ставки выбирает, например, молодая аудитория, приобретающая первое жилье, или люди, которые для спасения своих средств вкладывают их в так называемую "пенсионную" студию или "однушку"», — пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Как отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), к концу года по программе господдержки (сюда же входят и субсидированные программы) заключалось 75% из всех ипотечных сделок: 18% — семейная ипотека, 5% — сделки по стандартным ставкам, 2% — IT-ипотека и военная ипотека. «Главное для покупателя сегодня — комфортный ежемесячный платеж, поэтому, конечно, востребованы в первую очередь льготные/субсидированные программы», — добавила она.
По данным Екатерины Немченко, к концу года доля ипотечных сделок у застройщиков достигла исторического максимума в структуре продаж. Большинство участников рынка сообщили о рекордных 80–90% сделок с использованием ипотеки, в отдельных проектах — до 100%.
Кроме льготных программ, хорошим подспорьем в продажах выступила субсидированная застройщиками ипотека со ставкой до 0,01% годовых.
«Драйвером спроса в ушедшем году стала субсидированная ипотека. Доля ипотечных сделок за год у нас составила почти 90%, и 95–97% из них — субсидированные по различным программам: как 0,01%, так и за счет застройщика от 3,9%», — говорит Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».
По словам Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, в Петербурге около 70% сделок пришлось на субсидированные ипотечные программы, среди которых лидировали классическая льготная ипотека и предложения под 0,1%. После повышения ключевой ставки предложения с субсидированными ставками теперь начинаются от 2–3% годовых.
Источник: Метриум по данным Росреестра Москвы
Предложение подросло
По данным Минстроя России, по итогам 2022 года в эксплуатацию введено почти 102 млн кв. м жилья. В Москве, как сообщает сайт мэра города Сергея Собянина, введено 6,9 млн кв. м. Объем ввода в Петербурге составил около 3,5 млн кв. м, в Ленинградской области — 3,96 млн.
По подсчетам консалтинговой компании Est-a-Tet, на первичном рынке Московского региона в конце прошлого года в продаже предлагалось 108,7 тыс. квартир и апартаментов — на 37% больше, чем год назад.
«Девелоперы активно выводили новые площадки для восстановления объемов строительства после пандемии», — объясняет Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель».
По данным консалтинговой компании NF Group, в элитном сегменте к концу года в продаже находилось 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 42% больше, чем годом ранее.
«В 2022 году рынок премиального и элитного сегмента Москвы пополнился 21 новым проектом. В 2021 году девелоперская активность в данных классах была гораздо ниже — продажи открылись лишь в 12 объектах. В начале 2022 года объем экспозиции заметно сократился — на 31%, по отношению к январю 2021-го, что объяснялось высокой покупательской активностью», — пояснила Елена Выборнова.
В Петербурге и Ленобласти на рынок выведено 3,4 млн кв. м — около 80 тыс. квартир, подсчитали эксперты компании Nikoliers. Объем вывода сократился примерно на 20%. При этом в комфорт-классе рынок Петербурга пополнился 40,3 тыс. квартир — на 30% меньше, чем в 2021-м, в бизнес-классе предложение увеличилось на 34%, в премиум-классе — на 21%. Но три четверти предложения формирует комфорт-класс.
«В 2022 году девелоперы выводили новые объекты, но динамика была скромной. Многие застройщики не форсировали запуск проектов, если имели возможность немного задержаться, — чтобы составить более четкое представление об экономической модели, микшировать риски, наработать новые логистические цепочки и т. д. Поэтому текущий объем предложения по отношению к максимальным значениям на рынке снизился примерно на 20%. Это не самое "дно" — в начале пандемии объем предложения на петербургском рынке сокращался на 25%. Тем не менее эта цифра отражает осторожную оценку застройщиками перспектив и желание минимизировать риски своих инвестиционных проектов», — комментирует Светлана Денисова.
Высокий спрос в предыдущие годы сыграл злую шутку с застройщиками — на рынок выведено большое количество проектов, которое рынок поглотить не может. Нависла угроза затоваривания, с которой застройщики борются естественным путем — придерживая вывод на рынок новых проектов.
«На фоне сложившейся неопределенности и сократившегося спроса застройщики не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения: многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», — говорит Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
По словам Дениса Бобкова, затоваривания на столичном рынке нет, как нет и какого-то экстраординарного объема предложения на рынке, которое могло бы это спровоцировать.
«Рынок недвижимости в России еще только развивается, наблюдается огромный и неудовлетворенный спрос. Количество квадратных метров на человека в стране до сих пор гораздо меньше, чем в развитых странах: всего 27 кв. м, когда европейские показатели превышают 50 кв. м», — убежден эксперт.
По мнению Светланы Денисовой, прогнозы давать преждевременно — реакцию рынка удастся увидеть не раньше середины 2023 года.
«Угрозы затоваривания или дефицита на ближайшие 11 месяцев я не вижу, предложение качественных новостроек в высокой степени готовности вымывается, но и спрос менее активен вследствие снижения платежеспособности населения. Это ведет к тому, что для покупателя важным критерием выбора квартиры становится размер ежемесячного ипотечного платежа, а интересы потребителей могут смещаться в сторону более доступных предложений, в том числе в области», — резюмировал Андрей Кириллов.
Динамика продаж на рынке новостроек Петербурга в 2022 году
Источник: Группа RBI
Цены стремятся вниз
Между тем цены на новостройки приступили к снижению. По данным «Авито Недвижимости», в IV квартале 2022 года в Москве предложение подешевело на 6%, в целом по стране — на 1%.
Но по итогам года, по подсчетам «Циан.Аналитика», цены предложения в столичном регионе (без учета премиального сегмента) выросли на 12%, до 267 тыс. рублей за кв. м. Цены сделок увеличились на 11%, до 248 тыс. рублей за кв. м.
При этом в Московской области средняя цена квадратного метра к концу года выросла на 14,4%, до 171 тыс. рублей, в Новой Москве — на 10,3%, до 230,5 тыс. рублей, на территории Москвы — на 0,6%, до 340,5 тыс. рублей.
По данным NF Group, в конце года цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 1 520 тыс. рублей за кв. м, рост составил 13%.
«Поскольку продажи новостроек не показывали выдающихся результатов, многие девелоперы были вынуждены давать скидки и прибегать к различным маркетинговым мероприятиям для увеличения продаж. Однако в отличие от других сегментов, где доступны открытые дисконты, в дорогом жилье по-прежнему используется практика предоставления индивидуальных бонусов в зависимости от выбранного лота и условий оплаты», — отметил Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
По словам Сергея Нюхалова, в зависимости от особенностей проектов, стадии строительства рост цен в жилых объектах колебался. «У нас средняя стоимость квадратного метра в московских комплексах увеличилась в 2022 году на 10–12%, что связано в основном с повышением строительной готовности проектов», — уточнил он.
В новостройках Петербурга по итогам года средний чек вырос на 16%, до 8,5 млн рублей, отмечают эксперты Nikoliers. В комфорт-классе средний бюджет сделки составил 7,3 млн рублей, в бизнес-классе — 14,2 млн, в премиум-классе — 29,9 млн. Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 19,5%.
По словам Ольги Трошевой, рост цен отмечен в первом квартале, а в четвертом цены стабилизировались, вышли на плато. В результате по итогам года цены в сегменте масс-маркет в Петербурге выросли на 14,6%, до 219,2 тыс. руб./кв. м, в пригородах — на 15,7%, до 146 тыс. руб./кв. м.
«Начиная со второго квартала цены практически не меняются, по итогам четвертого квартала цены в некоторых сегментах рынка даже начали незначительно снижаться», — указывает Елена Петропавловская.
Светлана Денисова оправдывает рост цен увеличением себестоимости строительства: «Застройщикам приходится работать в условиях, когда они жестко ограничены уровнем спроса, с одной стороны, и выросшей себестоимостью — с другой».
По словам Анжелики Альшаевой, себестоимость строительства за год увеличилась как минимум на 30%.
Застройщики пытаются удержать положительную ценовую динамику. «Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», — заметила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
Наталья Кукушкина подтверждает: «В последние год-полтора новые объекты в Северной столице выводились редко, в связи с чем накопился определенный дефицит ликвидного предложения. Меньше становится и готовых для застройки земельных участков в городской черте».
С одной стороны, застройщики тормозят цены, пытаясь создать дефицит предложения, с другой — предлагают довольно серьезные скидки.
«В 2022 году застройщикам приходилось прибегать к разного рода акциям и скидкам по некоторым домам и типам квартир. Однако не все объекты требовали такого стимулирования. Интересные и уже известные покупателям жилые комплексы продолжали генерировать стабильный объем сделок. Но даже по проектам, где требовалось стимулирование продаж, строители не могли предоставлять больших скидок ввиду того, что 90% из них реализуется через счета эскроу. Это вынуждает застройщиков работать в узком ценовом коридоре, ограниченном минимальной ценой по договору с банком и покупательской способностью населения», — комментирует Наталья Кукушкина.
Источник: Метриум по данным Росреестра Москвы
Тренды года
Проявились в течение 2022 года и другие тенденции. В частности, произошло перераспределение сил на рынке. Региональные компании заходят в столицы, иностранные — уходят. «Уход из Петербурга компаний с западными корнями (ЮИТ, Bonava) и, напротив, экспансия известных игроков с других рынков («Расцветай» из Новосибирска и «А101» из Москвы) однозначно окажут свое влияние на конкурентную среду, обновят предложение местного рынка. Одновременно с этим крупные игроки укрепляют свои позиции, подтверждают свое лидерство», — указывает Екатерина Немченко.
Строительный рынок в течение года переориентировался на новых поставщиков. Причем это не всегда отечественные компании. В конце года в рамках дискуссионного клуба Urban Space Илья Перцев, коммерческий директор по лифтовому оборудованию АО «МЭЛ», подчеркивал: российские производители готовы работать с застройщиками проектов высокого ценового сегмента. По его мнению, для застройщиков это лучше, чем искать поставщиков в Китае или Турции. Это долго, непредсказуемо по стоимости логистики, дороже по монтажу и т. д.
Ранее Георгий Криницин, директор по закупкам ГК «А101», участвуя в круглом столе «Где строительная отрасль находит материалы и оборудование», оценил долю импортных поставок для проектов комфорт-класса в Москве и Петербурге в 7–9%. Известно, что в проектах более высокого класса доля импорта выше. Однако некоторые выпускаемые в России материалы нуждаются в зарубежных компонентах. Поэтому, полагает Георгий Криницин, до полного импортозамещения пройдет еще года три.
В 2022 году менялись параметры проектов. В частности, высотность. Причем в Москве, по данным компании «Метриум», совокупная площадь высотных зданий увеличилась на 14%. В столице возводят небоскребы высотой более 100 метров.
В Петербурге, напротив, средняя этажность сокращается. Как подсчитали в АН «Прайд Групп», средняя этажность составила 16,3 этажа, сократившись на 4,7%. Самые высокие дома в городе — 30-этажные. В Ленинградской области этажность сократилась на 4,6%. Сокращение средней этажности происходит два года подряд.
Одновременно сокращается метраж квартир. По информации «Метриум», за год средняя площадь квартиры в московской новостройке сократилась с 58,3 до 54,3 кв. м.
По данным Nikoliers, в Петербурге средняя площадь в новостройках составила 51,1 кв. м.
«Даже в проектах премиального сегмента девелоперы смещают фокус от большой площади лотов к эргономичности планировок. В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было не свойственно этому сегменту», — пояснила Елизавета Конвей.
По словам Александра Гуторова, спрос зависит от цены и метража, поэтому увеличение площадей, произошедшее после пандемии, сейчас меняется на противоположный тренд — уменьшение среднего метража и уменьшение цены, соответственно.
«В новых реалиях и условиях застройщики продолжают свою работу над текущими проектами и оценивают перспективы будущих проектов, определяют их наполнение, используемые материалы и инженерные решения, оценивают квартирографию, ценовую политику. Результаты этой работы мы увидим в будущем. Можно сделать предположение, что в новых проектах пока не суждено наблюдать увеличения площадей квартир или избыточного количества новаций и улучшений», — заключила Екатерина Немченко.
Сколько раз инвестор готов платить за разработку эскизного проекта одного и того же здания? Оказалось, много. Иногда из-за неточного технического задания, а иногда — из-за того, что архитектор не учел технические особенности участка и нового строительства. Как защитить заказчика от траты лишних денег, времени и нервов, разбирались в рамках 25-й Международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ Москва».
Проблема № 1 — дорогостоящие ошибки
С проблемой переплаты сталкиваются не только новички рынка, но и опытные участники. Например, компании «ПСН» пришлось значительно увеличить затраты на проектирование третьей очереди ЖК «Домашний» из-за некачественно выполненного эскизного проекта.
Так получилось, что авторы эскизного проекта забыли учесть инсоляцию. В итоге при проектировании вместо трех зданий высотой 29, 21 и 29 этажей получились две 31-этажные башни и одна в 17 этажей. «Да, количество этажей вроде бы сохранилось, но сами понимаете, что внутри все абсолютно по-другому, включая площади квартир на этажах, — рассказывает Анастасия Остапенкова, руководитель по развитию бизнеса компании GENPRO, которая занималась проектированием третьей очереди ЖК "Домашний" и получила в качестве исходных данных эскизный проект. — Заказчик, наверно, испытал одно из самых плохих чувств — разочарование. Я уже не говорю о том, что было потрачено дополнительное время, дополнительные деньги на то, чтобы привести документацию во вменяемый вид».
Проблема № 2 — амбиции заказчика
Однако не всегда вина за неверную документацию ложится исключительно на плечи архитекторов. Зачастую выполнить работу верно мешают амбиции заказчика, который формулирует техническое задание тремя словами — «сделайте мне красиво», не понимая, что красота и желание заказчика в данном вопросе, увы, не главное.
«Очень часто заказчик делает 2−3 и сколько угодно эскизных проектов, потому что красоту, которую сделал архитектор и которая очень понравилась инвестору, не приняла градостроительная комиссия. Все пропало, и проект нужно делать заново, — приводит пример Ольга Смоленская, директор и главный архитектор проектного объединения "УНИКУМ"». А не принимают эскиз, потому что будущий объект может по многим параметрам не соответствовать нормативам. Такое случается, когда в разработке эскизного проекта задействован только архитектор без специалиста по пожарной безопасности, генпланиста, технолога, конструктора, инженеров всех основных инженерных разделов и визуализатора.
Заказчик действительно не всегда понимает важность работы над эскизным проектом, соглашаются в GENPRO. «Здание — это не просто стены. Мы все хотим, чтобы у нас горел свет, чтобы было тепло, чтобы из крана текла горячая вода. Парадоксально, но заказчики об этом знают не всегда, — говорит Анастасия Остапенкова. — У заказчиков очень прагматичный подход к проектированию: важны только цифры продаваемых метров, количество машино-мест и квартирография, которую им подсказали маркетологи, а все остальное остается за скобками».
«Но если вдруг мы не будем учитывать инженерные решения при создании эскизного проекта, то потом что произойдет? Поедет вся планировка. Если мы здание сразу не расположим правильно на генеральном плане, то эскиз окажется неверным. То есть его придется значительно переделывать на стадии проектирования и заново проходить эскизную стадию», — добавляет Ольга Смоленская. И именно это произошло с ЖК «Домашний», о котором мы рассказывали выше.
Решение 1 — комплексный подход
Эксперты рынка сходятся во мнении, что заказчику есть смысл потратить чуть больше средств на начальном этапе, подключив к работе не только архитекторов, но и генпланистов, инженеров различных направлений и конструкторов, чтобы заложить в основу проекта изначально правильную финансовую модель, а в итоге и сэкономить — не переделывая по 25 раз одно и то же здание.
Проблема № 3 — смена курса
А бывают случаи, когда переделывать эскиз заново приходится из-за того, что заказчик вдруг решил поменять концепцию будущего объекта. И эта проблема не обходит стороной ни малые проекты, ни гигантские, вроде парка «Зарядье» в Москве и Судебного квартала в Санкт-Петербурге.
Архитектор Никита Осадов указывает, что в этих случаях инвестор платит не то, что дважды, а по 4−5 раз. И, к сожалению, это становится печальной практикой.
«С точки зрения рациональности это очень странная история. Да и смена концепции — это не всегда плюс, — говорит Никита Осадов. — Вспомните парк "Зарядье" в Москве, который первоначально планировался как крупный деловой центр. Было разработано множество проектов, знаковые архитектурные силы были задействованы. Тем не менее спустя десять лет проектных работ было принято решение (компромиссное, но в чем-то неудачное) по созданию парка. Когда столько ресурсов потрачено на разработку разных подходов, все выглядит очень странно. Похожая история сейчас с Судебным кварталом в Санкт-Петербурге, который тоже превратился в парк».
Если смене курса подвержены мегапроекты, то что говорить о небольших ЖК. «Сейчас рынок жилья и сам продукт меняется очень быстро — люди хотят большего и лучшего за те же самые деньги, — соглашается Марина Сергеева, архитектор студии Никиты Маликова. — Поэтому часто бывает, что проект ЖК или благоустройства устаревает даже в процессе проектирования и требует пересмотра. А это дополнительные затраты на корректировку документации».
Решение 2 — искусство диалога и компромисса
Архитектура сегодня превратилась в искусство диалога и компромисса в поисках обоснованных взаимовыгодных решений.
Олег Манов из архитектурной мастерской FUTURA-ARCHITECTS считает, что единственно верный подход к решению данной проблемы — не жалеть времени на обсуждение задумки инвестора и всех частей технического задания. Это избавит от головной боли и переплат в будущем.
«Часто слышу от молодых коллег, что они не понимают архитекторов, которые готовы идти на поводу у заказчика. Понятно, что у инвестора есть свое мнение, но мы просто обязаны объяснять и доказывать, как сделать правильно, в том числе и для экономики проекта в целом, потому что от решения архитектора очень часто зависит и будущая стоимость объекта», — говорит Олег Манов. Аналогично и при смене концепции — не нужно сразу соглашаться с заказчиком, что эскиз бесполезный, а стоит искать варианты для решения новой задачи.
Пандемия выступила катализатором — ускорила процесс цифровизации ипотечного кредитования. При этом пространство для дальнейшего роста и совершенствования цифровой ипотеки все еще есть.
Цифровизация ипотеки позволяет сократить количество операций, ускорить их, нередко — оптимизировать расходы, а также выполнять операции дистанционно.
Цифровая ипотека стартовала несколько лет назад, но пандемия показала всем участникам рынка: необходимо как можно больше процессов перевести в виртуальное пространство. Работали собственные системы банков, распространялась электронная регистрация, но ипотечные сделки перешли в онлайн именно в текущем году, подчеркнул Иван Зинченко, директор филиала «Ипотека.Центр» (Санкт-Петербург), на Петербургском ипотечном форуме, который прошел в рамках Международного жилищного конгресса.
По данным Владимира Шикина, заместителя директора по маркетингу НБКИ, после апрельского спада последовал рост ипотечных заявок. При этом, например, в июле 2020 года заявок в онлайн зафиксировано больше на 24% относительно марта, в офлайн — меньше на 15%. Однако уровень одобрения в онлайн-каналах в 3,5 раза ниже, чем в офлайн.
При этом, говорит Игорь Пинаев, руководитель проекта «Нмаркет.ПРО: Ипотека» (Санкт-Петербург), обычно посреднические компании указывают в рекламе, будто работают с сотней банков, хотя цифровую ипотеку предлагают не более трех десятков банков, а реально серьезно ею занимаются семнадцать.
Нивелирование рисков
Один из заметных игроков — банк «Санкт-Петербург». Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка, отмечает: с началом пандемии банки были вынуждены пересмотреть свои продуктовые линейки. Вместе с тем выяснилось: больше половины документов по сделке невозможно оцифровать. Но когда количество сделок стало стремительно сокращаться, банк незамедлительно отказался от ряда документов вообще, для некоторых документов нашлись аналоги, поддающиеся оцифровке, также пришлось отказаться от некоторых продуктовых линеек. Все это позволило перевести сделки в онлайн.
Однако, по словам Синельниковой, риски остаются, поэтому необходимо совершенствовать технологии постоянно.
По мнению Шикина, следует использовать скоринговые модели — прескоринг заявок на получение кредита и скоринг в процессе оценки рисков.
«Абсолют Страхование» (Москва) как раз использует скоринговые решения при ипотечном страховании. Как рассказала Лидия Ефимова, руководитель управления ипотечного страхования компании, скоринговые решения исключают необходимость проверки всех клиентов. Для каждого выбирается свой перечень банков, устанавливается свой лимит. Система может интегрироваться в любую чужую систему, а при необходимости можно подключить андеррайтинг.
Перспективы цифровой ипотеки
Основная задача цифровизации — минимизировать усилия клиента. «Весь мир идет к тому, чтобы продукт был однокликовым», — говорит Иван Зинченко.
По его мнению, в перспективе цифровизация позволит свободно работать на «удаленке», выстроить баланс между работой и личной жизнью, даст человеку независимость, доход, право выбирать продукт. Кроме того, полагает эксперт, нас ждет в числе прочего упрощение законодательства.
Цифровых платформ сегодня достаточно — базы данных на сайтах разных компаний, брокерские платформы, собственные системы банков, экосистемы и маркетплейсы. Последние два вида получают все большее распространение, поскольку из обычного аутсорсера оказывающая услуги компания превращается в участника экосистемы.
Сергей Гордейко, эксперт по ипотечному кредитованию, кандидат технических наук, полагает, что благодаря цифровизации ипотечный рынок ждут консолидация игроков, изменения и даже ликвидация некоторых ипотечных продуктов, расширение перечня залогов, но также — среди прочего, перепроизводство ипотечной продукции и доступность ипотечных услуг с обезличиванием банка-кредитора. Большинство околоипотечных услуг уйдут на аутсорсинг, в облачную экосистему того или иного банка.
По мнению Гордейко, эффекта от цифровизации ипотечного кредитования рынку хватит года на два. Затем, ориентировочно после 2024 года, рынку понадобится новый драйвер. Какой — пока не проглядывается.
Мнение
Светлана Четина – Начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ:«Электронная регистрация сделок с недвижимостью в ПСБ была запущена в середине октября и уже востребована. Сейчас доля таких сделок в Санкт-Петербургском филиале в общем объеме ипотечных сделок составляет около 3-5% и будет только расти.
Дистанционный сервис позволяет быстро и безопасно провести регистрацию без посещения МФЦ. Клиент оформляет электронную цифровую подпись, которой может пользоваться целый год. Документы, подписанные электронной подписью, имеют такую же юридическую силу, как и бумажный вариант».
Вячеслав Лебедев, директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка: