Что будет с дорогами?
За прошедший год в дорожной отрасли был принят, а затем пересмотрен пятилетний план строительства дорог. Однако по большинству строящихся объектов финансирование сохранится.
Планы пересмотрены, но не все
Ключевым событием в дорожном строительстве стало утверждение в июне 2022 года пятилетнего плана на 2023—2027 гг. общей стоимостью 13,2 трлн рублей, включая региональные бюджеты и средства Фонда национального благосостояния. План касается федеральных, региональных, межмуниципальных, местных дорог и включает более 250 мероприятий по их строительству, реконструкции и ремонту. Программный документ разрабатывался с целью довести до нормативного состояния 85% дорог в 105 крупнейших агломерациях и более 50% дорог в регионах — всего более 100 тыс. км опорной дорожной сети.
В частности, планом предусмотрено бюджетное финансирование строительства второй кольцевой автодороги вокруг Санкт-Петербурга (КАД-2), развязки на трассе М-11 «Нева» с выходом к аэропорту Пулково, реконструкции Приморского шоссе с подключением «Лахта-центра», строительство и реконструкция участков автомобильных дорог А-121 «Сортавала», А-181 «Скандинавия», А-120 «Санкт-Петербургское южное полукольцо», Р-21 «Кола», М-10 «Россия» и еще ряда объектов в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
Однако уже в декабре стало известно о пересмотре намеченных планов. Согласно распоряжению Правительства РФ от 29 декабря 2022 года № 4353-р, по ряду проектов было урезано финансирование, ввод в эксплуатацию других проектов был перенесен на более поздний срок, появились новые объекты. Под сокращение финансирования попала КАД-2: сроки проектирования автомагистрали отложены на два года. По данным ФКУ Упрдор «Северо-Запад», перенесены с 2027 на 2028 год сроки реконструкции участка 54-й км —59-й км дороги Р-23 Санкт-Петербург — Псков — Пустошка — Невель — граница с Республикой Беларусь.
По остальным объектам, находящимся в ведении ФКУ Упрдор «Северо-Запад», начатые в 2021–2022 гг. работы продолжаются согласно условиям заключенных госконтрактов. Так, ввод в эксплуатацию участков реконструкции трассы А-181 «Скандинавия» запланирован на 2023–2024 гг. В 2023 году на автомобильной дороги Р-21 «Кола» планируется выполнить работы по переустройству газопроводов с последующим завершением реконструкции участка дороги с двух полос движения до четырех. Активно продолжается строительство путепровода с направленными съездами на 672 + 500 км автомобильной дороги М-10 «Россия» Москва — Тверь — Великий Новгород — Санкт-Петербург, сроки завершения — 2023 год. Нет изменений и в планах реконструкции КАД на участке от ст. Горская до ЗСД, работы по этому объекту продлятся до августа 2026 года. Продолжается разработка предпроектной и проектной документации для реконструкции автодороги А-121 «Сортавала» на участке обхода г. Приозерска. Также в планах Упрдор «Северо-Запад» на 2023 год — приступить к реконструкции автомобильной дороги А-120 «Южное полукольцо» на участке 64-й км — 106-й км (1-й и 2-й этапы).
Начатые стройки будут завершены
В Комитете по дорожному хозяйству Ленобласти отмечают, что основные работы выполняются в рамках национального проекта «Безопасные качественные дороги»: за счет федерального и регионального финансирования в 2022 году было обновлено около 200 километров региональных трасс. В том числе были проведены ремонты на таких важных для области магистралях, как участок Гостилицкого шоссе от деревни Порожки до «Южного полукольца», Павловское шоссе от Романовки до Павловска, дорога от Кудрово в Колтуши, подъезд к Шлиссельбургу, подъезд к Кингисеппу. При этом по некоторым из объектов работы были завершены досрочно.
Скорее всего, изменения пятилетнего плана не должны сказаться на начатом строительстве, особенно на значимых для региона мостовых стройках через р. Волхов в Киришах и р. Свирь в Подпорожье. Мост в Подпорожье планируется завершить уже в 2023 году, на три года раньше контрактных сроков, — он даст возможность значительно облегчить логистику грузов на востоке Ленобласти.
Еще один источник финансирования — федеральные инфраструктурные кредиты — позволил заключить три масштабных контракта на строительство объектов внутри агломерации Ленобласти и Санкт-Петербурга. Обход Мурино в створе Пискаревского проспекта разгрузит Токсовское шоссе, которое проходит внутри восточного Мурино и Нового Девяткино. Развязка с Мурманским шоссе в Кудрово даст новый выезд из молодого города и обеспечит подъезд для будущего транспортно-пересадочного узла со станцией метро. Продолжение реконструкции Колтушского шоссе от Суоранды через Колтуши до перекрестка с дорогой на Воейково сильно разгрузит одну из главных региональных магистралей Всеволожского района.
Материалы и техника для строительства
Пересмотр планов строительства дорог связывают с реалиями, учитывающими экономическую ситуацию, хотя на развитие отрасли оказывают влияние такие факторы, как удорожание стройматериалов и проблемы с поставкой и обслуживанием импортной спецтехники.
Как отмечают в ФКУ Упрдор «Северо-Запад», цены на строительные материалы возросли: по ряду объектов строительства и реконструкции в 2022 году было выделено дополнительное финансирование в соответствии с порядком, установленным Приказом Минстроя № 841/пр от 23.12.2019.
«В 2022 году стоимость строительства "лихорадило", отраслевые программы пересматривались в сторону сохранения объектов и перераспределения средств в пользу строящихся, — сообщает заместитель генерального директора по развитию АО "ПЕТЕРБУРГ-ДОРСЕРВИС" Анатолий Пичугов. — Но ни один строящийся объект не был заморожен или "обрезан", как это было в предыдущие кризисы».
Помимо роста цен на стройматериалы, отрасль столкнулась с проблемами, связанными с наличием запасных частей на строительную технику, логистикой, ростом стоимости расходных материалов для обслуживания техники, прекращением поставок оборудования ряда зарубежных поставщиков.
По мнению генерального директора строительно-инвестиционного холдинга «Автобан» Алексея Андреева, строительство дорог очень сильно зависит от импортной дорожно-строительной техники и от внешних поставок: доля российской техники в дорожном строительстве по-прежнему не превышает 30%, а российских и даже китайских аналогов многих видов погрузчиков, перегрузчиков асфальта, ресайклеров просто не существует.
Руководитель отдела продаж компании «ЭкоТрафик» Никита Чайников считает, что китайские компании, которые вышли на российский рынок с конкурентными предложениями, смогли переломить ситуацию с поставками техники и запчастей. По крайней мере, к середине года цены на запчасти спали, но, к сожалению, не на технику. В Группе «ВИС», где из 400 единиц спецтехники и строительного оборудования собственного парка более 300 составляет техника зарубежного производства, отмечают, что сроки поставки запчастей выросли от одного до трех-четырех месяцев. В этой связи компания начала их замену на аналоги от производителей Южной Кореи и Китая.
Уход с российского рынка иностранных вендоров ПО для развития BIM в дорожном проектировании сказался на отрасли в меньшей степени, чем в строительстве. Заместитель главного инженера по реализации технической политики компании «ВТМ дорпроект» Владимир Баженов уверен, что нынешняя ситуация складывается даже на руку разработчикам, так как позволит на базе отечественных программных продуктов развивать сразу несколько векторов цифровых технологий, в том числе для создания трехмерных информационных моделей, а в дальнейшем — для разработки и применения классификаторов строительной информации.
Городские власти заявили о том, что прорабатывают вопрос о возможности создания пешеходной зоны на одном из отрезков Невского проспекта. Участники рынка полагают, что это даст толчок развитию коммерческой недвижимости на прилегающих территориях.
Правда, пока, по предложению городских властей движение автомобилей планируется закрывать лишь на выходные и не на всем проспекте, а лишь на небольшом его участке – от Думской ул. до канала Грибоедова. Вероятнее всего, если такие планы будут реализованы, пешеходной зоной главная улица города будет лишь в летние месяцы.
Пока не все участники рынка к идее создания пешеходной зоны относятся с одобрением. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит, что идея закрытия части Невского пр. видится ему сомнительной. «Если цель – проведение различных мероприятий, то в городе достаточно общественных пространств, которые уже существуют, но плохо или вообще не используются, начиная от Дворцовой и Исаакиевской площади. Необходимо научиться эффективно распоряжаться уже имеющимися площадками, прежде чем планировать появление новых. Закрытие Невского вызывает вопросы и с точки зрения движения общественного транспорта. В аспекте коммерческой недвижимости временное закрытие движения транспорта на Невском пр. будет способствовать более активному развитию в прилегающих дворах и на первых этажах зданий операторов общепита, но влияние этого стимула будет невелико. Увеличение пешеходного потока скажется на экономической эффективности заведений, так как в настоящее время многие из них носят имиджевый характер. Заметного роста арендных ставок это не вызовет, так как стоимость аренды в этой локации и без этого очень высока», – полон скептицизма господин Фадеев.
Леонид Фарисеев, директор направления «Коммерческая недвижимость» АН «Итака», напротив, считает, что пешеходная зона на Невском способна дать новый толчок коммерческой недвижимости прилегающих территорий: «Если говорить о коммерческом потенциале Невского пр., то за последние годы его привлекательность для арендаторов существенно снизилась. В числе основных причин – крайне высокий уровень арендных ставок, нежелание арендодателей идти на компромисс, смещение спроса, вызванное открытием «Стокманна» и «Галереи», почти исключительно туристический характер трафика, не самая удобная транспортная доступность».
Он полагает, что создание пешеходной зоны на участке Невского пр. может повысить привлекательность коммерческих помещений, расположенных на самом проспекте и на дворовых территориях, и поднять уровень арендных ставок, но только в том случае, если данная пешеходная зона действительно станет центром притяжения и будет генерировать значительный трафик. «При этом важно привлечь не только туристов, но и жителей города, что возможно за счет проведения уникальных культурных и досуговых мероприятий. Это особенно важно, учитывая ту конкуренцию, которую составляют сегодня на рынке коммерческой недвижимости центральным торговым коридорам спальные районы, насыщенные качественными торгово-развлекательными объектами», – говорит господин Фарисеев.
«Ставки аренды при превращении улицы в пешеходную зону могут начать расти, мы это наблюдали в Москве – при создании пешеходной зоны на Кузнецком Мосту арендные ставки там начали расти на 5-10% в год. Там наблюдался и рост количества заявок от ретейлеров и рестораторов и на сами пешеходные улицы, и на соседствующие с ними, которые также находятся в зоне влияния новых пешеходных артерий», – говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, полагает, что создание пешеходной зоны на Невском пр. влечет за собой увеличение проходимости и, как следствие, рост востребованности помещений на первых этажах. «Увеличение стоимости аренды может составить около 20-30%», – подсчитал он.
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, считает, что пешеходные зоны как общественное пространство повышают социальную привлекательность прилегающих районов, оказывают мощное стимулирующее воздействие на локальную культурную и туристическую активность. «Но если рассматривать коммерческую привлекательность пешеходных зон, то она не так однозначна. Например, помещения на первых этажах зданий, находящихся в пешеходной зоне, должны быть технически подготовлены для размещения операторов ретейла. К тому же для большинства ретейлеров отсутствие автомобильного проезда, скорее, является недостатком. В этом отношении для торговой функции больше подходят бульвары, на которых есть как пешеходная зона, так и проезд для автомобилей. Негативное влияние создание пешеходной зоны может оказать и на стоимость жилья в прилегающих домах, поскольку жителям в этом случае приходится мириться с пешеходным потоком и прочими связанными с этим неудобствами», – уверен господин Трушин.
Развитие Интернета влияет и на торговые форматы. Как говорят участники рынка, в последние годы стала все более заметно проявляться потребность в относительно небольших помещениях, приспособленных под точки выдачи товаров, приобретенных дистанционно.
Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», говорит: «Развитие интернет-торговли приводит к уменьшению форматов магазинов розничной торговли бытовой техники и электроники (МеdiaMarkt, например, сократил свою площадь в два раза). И наоборот, чтобы укрепить свое позиционирование, наблюдается увеличение в 2-3 раза форматов магазинов у таких компаний, как «Твое», «Остин», GloriaJeans, Incity, Oggi. Самыми ожидаемыми форматами в Петербурге являются формат Department Store (Galleries Lafayette и House of Fraser), но они пока заявили о своем развитии в ближайшие пять лет только в Москве».
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), согласна с господином Борисовым: «Мировые тенденции направлены в сторону дистанционного обслуживания клиентов, так развивается мелкая розничная торговля. Все больше появляется вендинговых аппаратов по продаже продуктов питания и товаров народного потребления». Впрочем, она замечает, что Санкт-Петербург по-прежнему испытывает острую потребность и в традиционных площадках под продовольственную розницу формата «у дома» площадью не менее 500 кв. м.
Господин Борисов полагает, что появление новых форматов торговли определяется ситуативной моделью, которая встречается в жизни человека, а не возникает сама по себе, – например, популяризируемый сегодня в Москве студией Юлии Высоцкой формат «гастрономический конструктор» связан прежде всего с интересом к гастрономии в целом и с недостаточностью времени для поиска необходимых продуктов. В Петербурге такой формат только начинает развиваться.
«Кажется, что не хватает форматов, которые шопинг превращают в «фан», так называемые conceptstore, и очень не хватает форматов дизайнерских магазинов, меняющих представление о стиле и комфорте дома. Такие магазины могут быть в формате Pop-up, которые, например, открывает в разных городах Европы Normann Copenhagen или Finish Design Store», – продолжает господин Борисов.
Новым форматом торговли для Петербурга по-прежнему являются уже получившие широкое распространение в Европе аутлет-центры. Ранее предполагалось, что первые аутлет-центры откроются в Петербурге в этом году, однако теперь, как говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, открытие перенесено на следующий год.
«В течение ближайшего года в городе откроются два подобных проекта – Fashion House Outlet на Таллинском шоссе вблизи аэропорта Пулково и железнодорожной станции Горелово и Outlet Village Pulkovo рядом с домом № 56, корп. 4, по Пулковскому шоссе», – уточняет Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу компании Land Service, добавляет: «Среди новых для Санкт-Петербурга форматов стоит отметить выход на рынок новой продуктовой сети Big Box, которая планирует занять нишу продуктового дискаунтера, ведущего торговлю в формате гипермаркетов. Формат продуктовых дискаунтеров имеет успех в моменты кризиса в экономике, так как большая часть населения снижает свои расходы и переходит в более дешевые форматы. Поэтому сеть Big Box сможет занять свою долю санкт-петербургского рынка».
В 2013 году было объявлено о строительстве на Пулковском шоссе оптового продуктового рынка – аналог известного парижского рынка Rungis. Это новый формат не только для Санкт-Петербурга, но и в целом для России. Предполагается, что продовольственных рынок будет разделен на несколько зон в зависимости от вида продуктов, и львиную долю покупателей будут составлять оптовые покупатели, как крупные, так и мелкие.
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Одним из форматов, который должен получить свое развитие в Петербурге, является сельскохозяйственный хаб, или рынок оптовой торговли продуктами питания. Планы по развитию этого формата были у московской компании «С-Фрут Альянс», также периодически возникают другие аналогичные проекты, инициируемые крупнейшими местными игроками из этой сферы. Срок строительства у такого рода объектов сравнительно небольшой, в большей степени вопрос реализации упирается в экономическую целесообразность подобного рынка и продуманный, грамотный подход к работе над проектом. В связи с этим можно ожидать появления подобного формата в Петербурге в современном оформлении.