Что будет с дорогами?
За прошедший год в дорожной отрасли был принят, а затем пересмотрен пятилетний план строительства дорог. Однако по большинству строящихся объектов финансирование сохранится.
Планы пересмотрены, но не все
Ключевым событием в дорожном строительстве стало утверждение в июне 2022 года пятилетнего плана на 2023—2027 гг. общей стоимостью 13,2 трлн рублей, включая региональные бюджеты и средства Фонда национального благосостояния. План касается федеральных, региональных, межмуниципальных, местных дорог и включает более 250 мероприятий по их строительству, реконструкции и ремонту. Программный документ разрабатывался с целью довести до нормативного состояния 85% дорог в 105 крупнейших агломерациях и более 50% дорог в регионах — всего более 100 тыс. км опорной дорожной сети.
В частности, планом предусмотрено бюджетное финансирование строительства второй кольцевой автодороги вокруг Санкт-Петербурга (КАД-2), развязки на трассе М-11 «Нева» с выходом к аэропорту Пулково, реконструкции Приморского шоссе с подключением «Лахта-центра», строительство и реконструкция участков автомобильных дорог А-121 «Сортавала», А-181 «Скандинавия», А-120 «Санкт-Петербургское южное полукольцо», Р-21 «Кола», М-10 «Россия» и еще ряда объектов в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
Однако уже в декабре стало известно о пересмотре намеченных планов. Согласно распоряжению Правительства РФ от 29 декабря 2022 года № 4353-р, по ряду проектов было урезано финансирование, ввод в эксплуатацию других проектов был перенесен на более поздний срок, появились новые объекты. Под сокращение финансирования попала КАД-2: сроки проектирования автомагистрали отложены на два года. По данным ФКУ Упрдор «Северо-Запад», перенесены с 2027 на 2028 год сроки реконструкции участка 54-й км —59-й км дороги Р-23 Санкт-Петербург — Псков — Пустошка — Невель — граница с Республикой Беларусь.
По остальным объектам, находящимся в ведении ФКУ Упрдор «Северо-Запад», начатые в 2021–2022 гг. работы продолжаются согласно условиям заключенных госконтрактов. Так, ввод в эксплуатацию участков реконструкции трассы А-181 «Скандинавия» запланирован на 2023–2024 гг. В 2023 году на автомобильной дороги Р-21 «Кола» планируется выполнить работы по переустройству газопроводов с последующим завершением реконструкции участка дороги с двух полос движения до четырех. Активно продолжается строительство путепровода с направленными съездами на 672 + 500 км автомобильной дороги М-10 «Россия» Москва — Тверь — Великий Новгород — Санкт-Петербург, сроки завершения — 2023 год. Нет изменений и в планах реконструкции КАД на участке от ст. Горская до ЗСД, работы по этому объекту продлятся до августа 2026 года. Продолжается разработка предпроектной и проектной документации для реконструкции автодороги А-121 «Сортавала» на участке обхода г. Приозерска. Также в планах Упрдор «Северо-Запад» на 2023 год — приступить к реконструкции автомобильной дороги А-120 «Южное полукольцо» на участке 64-й км — 106-й км (1-й и 2-й этапы).
Начатые стройки будут завершены
В Комитете по дорожному хозяйству Ленобласти отмечают, что основные работы выполняются в рамках национального проекта «Безопасные качественные дороги»: за счет федерального и регионального финансирования в 2022 году было обновлено около 200 километров региональных трасс. В том числе были проведены ремонты на таких важных для области магистралях, как участок Гостилицкого шоссе от деревни Порожки до «Южного полукольца», Павловское шоссе от Романовки до Павловска, дорога от Кудрово в Колтуши, подъезд к Шлиссельбургу, подъезд к Кингисеппу. При этом по некоторым из объектов работы были завершены досрочно.
Скорее всего, изменения пятилетнего плана не должны сказаться на начатом строительстве, особенно на значимых для региона мостовых стройках через р. Волхов в Киришах и р. Свирь в Подпорожье. Мост в Подпорожье планируется завершить уже в 2023 году, на три года раньше контрактных сроков, — он даст возможность значительно облегчить логистику грузов на востоке Ленобласти.
Еще один источник финансирования — федеральные инфраструктурные кредиты — позволил заключить три масштабных контракта на строительство объектов внутри агломерации Ленобласти и Санкт-Петербурга. Обход Мурино в створе Пискаревского проспекта разгрузит Токсовское шоссе, которое проходит внутри восточного Мурино и Нового Девяткино. Развязка с Мурманским шоссе в Кудрово даст новый выезд из молодого города и обеспечит подъезд для будущего транспортно-пересадочного узла со станцией метро. Продолжение реконструкции Колтушского шоссе от Суоранды через Колтуши до перекрестка с дорогой на Воейково сильно разгрузит одну из главных региональных магистралей Всеволожского района.
Материалы и техника для строительства
Пересмотр планов строительства дорог связывают с реалиями, учитывающими экономическую ситуацию, хотя на развитие отрасли оказывают влияние такие факторы, как удорожание стройматериалов и проблемы с поставкой и обслуживанием импортной спецтехники.
Как отмечают в ФКУ Упрдор «Северо-Запад», цены на строительные материалы возросли: по ряду объектов строительства и реконструкции в 2022 году было выделено дополнительное финансирование в соответствии с порядком, установленным Приказом Минстроя № 841/пр от 23.12.2019.
«В 2022 году стоимость строительства "лихорадило", отраслевые программы пересматривались в сторону сохранения объектов и перераспределения средств в пользу строящихся, — сообщает заместитель генерального директора по развитию АО "ПЕТЕРБУРГ-ДОРСЕРВИС" Анатолий Пичугов. — Но ни один строящийся объект не был заморожен или "обрезан", как это было в предыдущие кризисы».
Помимо роста цен на стройматериалы, отрасль столкнулась с проблемами, связанными с наличием запасных частей на строительную технику, логистикой, ростом стоимости расходных материалов для обслуживания техники, прекращением поставок оборудования ряда зарубежных поставщиков.
По мнению генерального директора строительно-инвестиционного холдинга «Автобан» Алексея Андреева, строительство дорог очень сильно зависит от импортной дорожно-строительной техники и от внешних поставок: доля российской техники в дорожном строительстве по-прежнему не превышает 30%, а российских и даже китайских аналогов многих видов погрузчиков, перегрузчиков асфальта, ресайклеров просто не существует.
Руководитель отдела продаж компании «ЭкоТрафик» Никита Чайников считает, что китайские компании, которые вышли на российский рынок с конкурентными предложениями, смогли переломить ситуацию с поставками техники и запчастей. По крайней мере, к середине года цены на запчасти спали, но, к сожалению, не на технику. В Группе «ВИС», где из 400 единиц спецтехники и строительного оборудования собственного парка более 300 составляет техника зарубежного производства, отмечают, что сроки поставки запчастей выросли от одного до трех-четырех месяцев. В этой связи компания начала их замену на аналоги от производителей Южной Кореи и Китая.
Уход с российского рынка иностранных вендоров ПО для развития BIM в дорожном проектировании сказался на отрасли в меньшей степени, чем в строительстве. Заместитель главного инженера по реализации технической политики компании «ВТМ дорпроект» Владимир Баженов уверен, что нынешняя ситуация складывается даже на руку разработчикам, так как позволит на базе отечественных программных продуктов развивать сразу несколько векторов цифровых технологий, в том числе для создания трехмерных информационных моделей, а в дальнейшем — для разработки и применения классификаторов строительной информации.
Власти Петербурга для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, разрабатывают программу социального найма жилья. Однако чиновники признаются, что смогут ее запустить, только когда в городе появятся арендные дома.
Смольный готовит поправки в региональное жилищное законодательство, согласно которым в городе появится программа социального найма жилья. Распространяться она будет на граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, которых в Петербурге около 150 тыс. человек.
По словам главы Жилищного комитета Валерия Шияна, на прошлой неделе выступившего на депутатских слушаниях о мерах, принимаемых для обеспечения доступности жилья, данная программа готовится на основе принятых федеральных законов. Сейчас городские власти согласовывают ее с другими подзаконными актами. Полностью документ будет готов к лету текущего года.
Чиновник подчеркивает, что по договору социального найма очередникам будут предложены квартиры в новых домах, в отдельных случаях – в домах, прошедших комплексный капремонт. Стоимость аренды такой недвижимости будет в три раза ниже рыночных значений. Заключить договор найма можно будет вне очереди. При всех таких коврижках арендаторам следует помнить, что квартиры они не смогут приватизировать, а также будут вычеркнуты из реестра очередников. Между тем от предложения аренды квартиры как альтернативы получения жилья в собственность граждане могут отказаться и продолжать ждать свои метры на стандартных основаниях.
Отметим, что в Петербурге с 2011 года действует закон о коммерческом найме жилья. По его условиям, город арендует недвижимость в частном фонде, а физлица являются субарендаторами. Граждане оплачивают аренду по льготной ставке, доплату арендодателю берут на себя власти. Однако коммерческий наем активно не работает из-за нехватки денежных средств. За три года действия закона арендаторами квартир смоги стать только около тысячи человек.
Глава Жилищного комитета надеется, что программа социального найма будет развиваться более активно, чем действующая коммерческая, так как имеет федеральную основу. Однако признается, что для ее запуска необходимы муниципальные арендные дома, куда должны заселяться люди. «К сожалению, темпы строительства новых домов в городе замедлились. Поэтому запустить такую программу в ближайшее время будет проблематично. Тем не менее предложение квартир в аренду – один из вариантов решения квартирного вопроса очередников», – считает Валерий Шиян.
Стоит добавить, что арендных домов в Петербурге действительно нет. Летом прошлого года о возможном проекте строительства арендного дома в Северной столице объявила московская ГК «Интеко». Партнером девелопера должно было стать АИЖК. Стартует строительство только в текущем году.
Как отмечают эксперты, коммерческим организациям невыгодно заниматься строительством арендных домов, если проект не масштабный и нет особых преференций государства. Дело в том, что выкупная цена квартир у государства более низкая, чем в прямых продажах недвижимости частным лицам. Также до конца не сформирована законодательная база, регулирующая работы над таким объектом.
Громкие геополитические события, высокая волатильность курса валют, низкая цена за «бочку» - все эти явления, которые в комплексе принято называть «экономическим кризисом» уже сказались на рынке недвижимости Петербурга. Участники рынка прогнозируют снижение спроса на 30%, а то и вовсе – в полтора раза. Крупнейшие игроки не собираются отказываться от заявленных планов по строительству жилья, но новые проекты в ближайшем будущем ждать не стоит.
Этот кризис отличается от тех, что были в 1998 и 2008 годах, это наш «родной» кризис, за который нам некого винить, считает президент ЗАО «Терра Нова» Лев Пукшанский. «Я считаю, что равновесие в рамках рыночной экономики в принципе невозможно, а кризис – это просто чуть большее смещение этого равновесие, когда рынок товаров, труда и денег выбивается из колеи и ищет новый путь. В этом процессе потеряют свои позиции только те игроки, которые не были готовы к кризису, если заняли неправильны позиции, если не смогут сломать свои стереотипы и предложить рынку новый продукт», - считает эксперт.
С локальным характером кризиса не согласен генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков. По его словам, Россия оказалась втянута в крупнейший со времен Карибского кризиса геополитический конфликт, а также в спекуляции на нефтяном рынке – это внешние причины, на которые страна повлиять не в силах. «Вообще кризис – это хорошо. В ходе кризиса 2008 года мы должны были стать другой страной, понять, что таких прибылей как в 2000-х больше не будет и научиться быть более гибкими, научить диверсифицировать бизнес. Но мы выскочили из того кризиса слишком рано, так и не сделав для себя выводов. Нынешний кризис будет долгим и болезненным, но он изменит всех нас в лучшую сторону», - уверен господин Барков.
Лукавство застройщиков
Общаясь с прессой, крупные застройщики, сохраняя хорошую мину, не склонны признавать провал на городском рынке недвижимости. «Если обратится к июню 2014 года – то после весеннего роста тоже были разговоры о спаде на рынке. Но жизнь показала что недвижимость – это по-прежнему самый привлекательный актив, на который есть большой базовый спрос, - рассказывает коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» Денис Бабаков. - В декабре 2014 года мы только и слышали, что ипотека кончится, но она есть! Спрос тоже есть, конечно, не столь ажиотажный, но характерный для января – у людей длинные каникулы и покупательская активность традиционно снижается». По словам эксперта, рынок сейчас ищет оптимальный баланс спроса и предложения. При этом оснований для снижения цен на недвижимость в компании не видят, ровно как и повышать цены сейчас не представляется возможным.
Столь же оптимистичен был и генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков: «Подготовка к кризису, как и сам кризис – пока только на словах, на деле же рынок, скорее, стабилизировался». Топ-менеджер рассказал, что рынок Петербурга не должен испытать провал в спросе благодаря ощутимой миграции населения из регионов, а также девальвации рубля – граждане, которые ранее рассматривали для себя покупку недвижимости за рубежом, по всей видимости, предпочтут приобрести ее в Петербурге.
Впрочем, позитивный прогноз разделяют не все участники рынка. «Картина высказываний девелоперов в кулуарных беседах и в прессе сильно разнится. В приватных беседах все хвастаются размером выручки, а в прессе жалуются на падение спроса», - поделился наблюдением генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер. На деле же инвесторы не могут получить проектное финансирование и не могут поставить перед собой четкие горизонты планирования бизнеса. С другой стороны и потребитель не уверен в завтрашнем дне – его покупательская способность сокращается и ипотека будет буксовать даже при возвращении к ключевой ставке в 10%. По мнению господина Лернера, спрос снизится в 1,5 раза и закончит падение в районе базового спроса, прироста спроса и сверхприбылей строителям можно не ждать. «Сохранят свои позиции только качественные проекты с хорошей локацией, а вот у проектов-миллионников, куда девелоперы старались запихнуть максимальное количество «квадратов» без оглядки на инфраструктуру, будут проблемы», - признает эксперт.
Схожей позиции придерживается и руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов: «Мы как раз рассчитываем на объем базового спроса и уверены, что наш покупатель никуда не денется. Он может отложить покупку, скажем, на полгода, но обязательно вернется». Реальным риском для эконом-класса, по мнению господина Буслова, является недоступность ипотечных кредитов. Рост ставок сократит объем спроса минимум на 30%. «Новых проектов, на мой взгляд, будет по-минимуму, но заявленного жилья хватит на два года продаж», - говорит эксперт. При этом уже в ближайшее время произойдет смещение целевой клиентуры в сегментах недвижимости. Те, кто ранее планировал покупку жилья комфорт-класса, станут рассматривать для себя эконом, а клиентам бизнес-класса придется довольствоваться «комфортом».
Рост кризисных тенденций в области торговли активами подтверждает и руководитель департамента по продаже частных активов Российского аукционного дома Дмитрий Альтбрегин. По его словам, накануне РАД впервые рассматривал предложение по продаже жилого «недостроя» и таких предложений будет все больше. Кроме того, собственники участков уже не надеются получать с победителей аукционов живые деньги и вынуждены соглашаться на взаимозачеты квадратными метрами. «У нас остались собственники, которые настаивают на старых ценах, которые, зачастую, указаны в долларах, но конъюнктура спроса такова, что им приходится «двигаться» в своих требованиях», - говори господин Альтбрегин.
Вместе с тем, от заявленных проектов застройщики не отказываются. «Ни один из наших проектов мы останавливать не собираемся», - заявил Денис Бабаков. Актуальность своих планов подтверждают в «Ханса СПб Девелопмент» и в «Главстрой-СПб». По словам Льва Пукшанского, в южной части намыва на Васильевском острове сейчас идет активное строительство, к своим проектам приступила ГК «Лидер Групп» и ООО «Вымпел». В свою очередь турки Renaissance Construction готовятся намыть кусок для строительства 580 тыс. кв. м. жилья а также приобрели участок для строительства крупного ТРК.
Иностранцы и штампы
Неоднозначно складывается ситуация с притоком иностранных инвестиций в российскую недвижимость. С одной стороны, колебания курса валют привели к тому, что петербургская недвижимость может достаться иностранцам чуть ли не даром. «У нас была сделка по «Леонтьевскому мысу» на покупку недвижимости на 130 млн рублей – это уникальный случай для петербургского рынка, - рассказал генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. – Покупатель живет в Европе, сбережения у него в евро, и в декабре оказалось, что недвижимость обойдется ему почти в два раза дешевле».
С другой стороны, существующий информационный фон приводит к появлению большого количества стереотипов о России в головах иностранцев, говорит Игорь Оноков. «Европейцы также как и мы активно ищут поле для инвестиций. Они прекрасно понимают инвестиционный потенциал России, но они очень подвержены тому, что говорят по телевизору, поэтому иностранных покупателей у нас пока очень мало», - говорит руководитель «Леонтьевского мыса».
Сейчас в России работает несколько категорий иностранных компаний, отмечает Олег Барков. Одни в панике продают активы и бегут из страны. Есть иностранные инвесторы, которые уже вложили деньги в землю и активы и сейчас «дергаются» - то ли бежать, то ли идти вперед. Есть инвесторы с нервами покрепче – те будут развивать бизнес по принципу «лишь бы не было войны».
Кроме того, по прогнозам экспертов, в условиях кризиса расцветет еще одно рыночное поветрие, которое господин Барков назвал «бизнесом на крови» или инвестиционными флибустьерами. Это циничные капиталисты, обладающие определенным количеством свободных денег, которые будут скупать земельные участки, перекупать банкротящиеся предприятия, влезать в непрофильное для себя жилищное строительство, то есть извлекать максимальную прибыль на волне снижения стоимости активов. «Сейчас самый выгодный рынок для таких пиратов – это Украина, но у нас тоже есть чем поживиться», - говорит господин Барков.
Кризис проредит рынок
Наступивший год станет большим испытанием для девелоперов любого масштаба – от локальных застройщиков до межрегиональных холдингов, говорят эксперты. «С мнением, что кризис «вымоет» с рынка мелкий и средний строительный бизнес, а останутся только большие компании, я не согласен, - комментирует Марк Лернер. – Сейчас будет иметь значение не размер, а грамотная стратегия развития и финансовая дисциплина». По словам Льва Пукшанского, кризис ударит прежде всего по тем закредитованным компаниям, которые вели неосмотрительную политику экспансии. В качестве примера он приводит такие компании как «Строймонтаж», «М-Индустрия», а из свежих примеров – проблемы ГК «Город». «Если посмотреть на итоги прошлого кризиса, то поднялись именно средние компании, мелкие застройщики, достроив объекты, тихо ушли с рынка, а вот как раз крупные застройщики добавили головной боли всем вокруг», - говорит господин Пукшанский.