Терминальная стадия Толмачево
В Новосибирске завершается первый этап масштабной реконструкции аэропорта Толмачево. К работе привлечены знаковые силы: концепцию нового терминала разработал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, сам проект выполняли специалисты бюро SPEECH во главе с Сергеем Чобаном, за цифровую модель отвечал «Спектрум», а строительные работы готовятся сдать турецкий подрядчик «Ант Япы» и «Новосибирскавтодор».
Реконструкцию задумали пару лет назад в рамках государственной программы Российской Федерации «Развитие транспортной системы» и Комплексного плана модернизации и расширения магистральной инфраструктуры на период до 2024 года. Новосибирский объект стал первым в череде больших строек. За три этапа работ предполагается превратить Толмачево в большой логистический хаб, что имеет огромное значение сейчас — при переориентации грузо- и пассажиропотока с запада на восток.
«Аэропорт и на сегодняшний момент является хабом, — говорит генеральный директор Толмачево Евгений Янкилевич. — Если говорить простым языком, хаб — это узловой аэропорт, который авиакомпании используют как пункт пересадки пассажиров, тем самым создавая обширную маршрутную сеть. В силу географического расположения Новосибирск является центром пересечения транспортных потоков, что дает большие перспективы для развития аэропорта Толмачево как крупнейшего хаба за Уралом. Уже сейчас существуют постоянные потоки пассажиров из восточной части страны на запад, а также по многим региональным направлениям. Особо хотелось бы отметить наличие трансферных маршрутов между Средней Азией и российскими городами. Большую роль в этом играет и наличие базовой авиакомпании S7 Airlines в аэропорту Толмачево, совместно с которой ведется постоянная работа по расширению маршрутной сети».
Новый терминал
Отдельного внимания заслуживает новый терминал. Он больше, чем два предыдущих, расположенных по соседству. Концепцию разработал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Под его руководством Сергей Чобан и Игорь Членов из бюро SPEECH создали решения для фасадов. Сдача в эксплуатацию намечена на декабрь 2022 года, так что масштаб можно оценить уже сейчас.
Со стороны взлетно-посадочного поля встречает трехэтажный объем с выдвинутой и выделенной по высоте центральной частью главного входного вестибюля. Фасады представляют собой единую непрерывную стеклянную «ленту» длиной более 300 метров. Центральная высокая часть выделена козырьком значительного вылета и имеет три главных портала входных групп. «Основная идея фасадного решения — это максимальное взаимопроникновение интерьера в экстерьер, поддержанное и в темное время суток за счет отсутствия внешней подсветки, что позволяет полностью просматривать внутреннее освещенное пространство. Установленные светильники на ребрах декоративных колонн усиливают эффект прозрачности», — рассказывают авторы проекта.
Доминантой многосветного пространства зала прилета/вылета стали четыре декоративные 30-метровые колонны из алюминия, состоящие из ребер и, как подчеркивает Сергей Кузнецов, элегантно расширяющиеся ближе к кровле и формирующие вместе с ней прозрачные атриумы. В верхней части ребра образуют структурную капитель, напоминающую собой подобие турбин. «Их внешний облик кому-то напомнит турбины самолета, а кому-то фантастические деревья, — говорит главный архитектор Москвы и автор архитектурной концепции. — В школьном возрасте я два с половиной года прожил с родителями в Йемене. Удивительные деревья на острове Сокотра неожиданно проявили себя в акцентных колоннах аэропорта Толмачево в Новосибирске».
Само здание имеет высоту 32,2 м и общую площадь 56 тыс. кв. м, а с помощью крытой галереи терминал соединен с блоком существующего здания аэровокзала. Сверху здание акцентировано 11-метровыми консольными козырьками, выполненными из нержавеющей стали и покрытые специальным матирующим лаком. Привлекает внимание и витражное остекление в формате джамбо — это крупные блоки размером 6 на 3 м, которые имеют улучшенные оптические характеристики, высокую прочность и обеспечивают хорошую теплоизоляцию объекта. «Такой масштабный холл будет полностью комфортен для эксплуатации. Мы используем энергоэффективное остекление, вентиляцию с рециркуляцией и рекуперацией, современные системы автоматизации и диспетчеризации. Все стекло, применяемое в проекте, проходит обязательный комплекс испытаний в том числе по искусственному старению, это связано с уровнем ответственности сооружения», — отмечает директор по проектированию сектора «Аэропорты» ГК «Спектрум» Александр Волков.
На данный момент практически завершены работы по отделке всех зон нового терминала, устройству кровли, светопрозрачных фасадных конструкций, для запуска терминала вновь построен комплекс инфраструктуры энергетики. Смонтированы в проектное положение лифты и эскалаторы, а сейчас ведется монтаж инженерно-технического оборудования и проводятся пусконаладочные работы. Завершен комплекс работ по коренной модернизации привокзальной площади и критической инженерной инфраструктуры. В частности, на площади свыше 2,5 га появились дополнительные парковочные площадки, оборудованные всеми необходимыми инженерными системами для комфортной эксплуатации, возведена сеть пешеходных зон, площадей и тротуаров, мест отдыха пассажиров. Параллельно с этим специалисты «Новосибирскавтодора» выполняют реконструкцию существующей взлетно-посадочной полосы, в частности, возводят соединительные рулежные дорожки и перрон с дополнительными 20 местами стоянок воздушных судов. По завершении аэропорт сможет принимать до 25 самолето-вылетов в час, что в четыре раза выше текущей пропускной способности.
Выход из зоны турбулентности
Подрядчики и руководство аэропорта не скрывают, что санкции внесли свои коррективы в ход реализации задуманных планов. «Проектными решениями изначально были предусмотрены европейские производители основного оборудования, — рассказывает Евгений Якирович. — В связи с санкциями провели частичную переориентацию на отечественных производителей и азиатский рынок. Также увеличились сроки поставки оборудования. Но на сроки завершения строительства санкции практически не повлияли, так как большую часть основного оборудования успели закупить заранее».
Например, изначально при реконструкции существующей взлетно-посадочной полосы планировалось установить метеорологическое оборудование финской компании VAISALA. Однако из-за санкций оно оказалось недоступным. Похожая ситуация сложилась и в отношении светосигнальной техники иностранного производства. Последнюю в рамках программы импортозамещения заменят образцы отечественной фирмы АО «ГОКБ «Прожектор». «В настоящий момент перепроектируется светосигнальное оборудование с импортного на отечественное. Также потребуется внесение изменений в проектной документации в части средств наземного технического обслуживания воздушных судов», — поясняет начальник аэродромной службы Дмитрий Бочкарев, указывая, что решением этих вопросов занимается заказчик в лице ФКУ «Ространсмодернизация».
Остановка не предусмотрена
Сразу после завершения первого этапа реконструкции начнется следующая стадия — с возведением новой взлетно-посадочной полосы. Как пояснил Дмитрий Бочкарев, соответствующую необходимость обозначили специалисты Аналитического центра при Правительстве Российской Федерации с учетом результатов ранжирования, после чего работы включили в Комплексный план модернизации и расширения магистральной инфраструктуры с 2025 года, а Федеральное агентство воздушного транспорта утвердило задание на проектирование. Сам проект в ближайшее время авторы направят на экспертизу. «Предпосылкой для строительства новой полосы является износ аэродромных покрытий существующей взлетно-посадочной полосы с искусственным покрытием, примыкающих к ней рулежных дорожек, их недостаточная несущая способность, а также ограничение в рулении воздушного судна из-за отсутствия магистральной рулежной дорожки и рулежной дорожки скоростного схода», — подчеркивает начальник аэродромной службы.
По завершении реконструкции Толмачево превратится в самый большой транспортный узел Российской Федерации за Уралом площадью свыше 100 тысяч кв. м.
Президент России Владимир Путин по итогам заседания Госсовета в конце 2020 года поручил провести работу по повышению экономической эффективности работы строительной отрасли и снижению темпов роста цен. На совещании в ФАС одним из инструментов для достижения этой цели признано расширение практики прямых поставок оборудования и стройматериалов от производителей застройщикам, минуя различных посредников. Эксперты считают, что определенные перспективы в этом направлении есть.
Система сложилась
Представители девелоперов отмечают, что в настоящее время доля прямых поставок стройматериалов с производств сравнительно невелика. По словам директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, непосредственно с заводов поступают в основном нерудные материалы, кирпич и бетон. Юрий Колотвин, генеральный директор ООО «ПСК» (входит в ГК «ПСК»), отмечает, что компания старается по максимуму работать напрямую с производителями и дает сходный список. Впрочем, он добавляет в перечень еще и арматуру.
О том же свидетельствуют производители стройматериалов. «Доля прямых поставок у нас составляет около 8%, из которых 4% приходятся на объекты крупных клиентов и 4% на —сети DIY», — констатирует заместитель генерального директора по продажам ТЕХНОНИКОЛЬ Виктор Юрченко.
При этом эксперты отмечают, что эта система не искусственно создана, а отражает реалии и потребности рынка. «Работа с посредниками оправданна, если их ценообразование обосновано сервисом. Например, есть своя логистика, есть возможность разместить комплексный или сборный заказ, согласовать удобный график поставок под график выполнения работ на объекте», — говорит Юрий Колотвин.
«Закупка большинства строительных материалов, таких как арматура, утеплитель и многое другое, производится через официальных дилеров заводов-изготовителей, и это нормальная мировая практика. Особенно если речь идет о продукции иностранных компаний, имеющих свои производства в России: они не работают напрямую с конечным потребителем. Производителю просто невыгодно поставлять небольшие партии материалов. Вести диалог напрямую с заводом стоит в том случае, если речь идет о десятках тысяч тонн той же арматуры. Понятно, что такие объемы не нужны застройщикам», — отмечает Надежда Калашникова.
Аналогичное мнение озвучивают эксперты НОСТРОЙ на примере металла. «Из 95 тысяч строительных компаний, которые входят в состав строительных СРО, около 90% — микро- и малые предприятия. Их потребности в металле по объему каждой ассортиментной позиции объективно неинтересны заводам. Минимальные условия отгрузки от производителей: от пяти вагонов, каждый из которых вмещает 68 тонн, и в каждом вагоне не более трех позиций номенклатуры», — отмечают там.
При этом строительная компания должна решить вопрос с разгрузкой вагонов, хранением этих 340 тонн металла, т. к. держать на стройплощадке такие запасы невозможно. «К тому же заводы просят сделать заказ минимум за 45 дней до отгрузки, чтобы спланировать свою производственную программу и оплатить заранее до 100% стоимости. В такой ситуации покупка с заводов — это прерогатива крупных застройщиков, которые строят серии домов или осуществляют комплексное освоение обширных территорий. Также среди прямых покупателей мы видим заводы ЖБИ. Остальные вынуждены покупать металл у дилеров, которые держат у себя постоянно наиболее востребованный ассортимент, имеют площади для хранения, разгрузки вагонов, осуществляют доставку и др. Это совершенно оправданная часть цепочки дистрибуции на рынке», — заключают в НОСТРОЙ.
«Рыночная модель подразумевает, что производитель может сфокусироваться на своей продукции, а вопросы реализации и доставки делегировать посредникам. Поэтому стремиться к 100%-но прямым поставкам — не факт, что правильно. Кроме того, иностранные поставщики в принципе могут работать на российском рынке только через посредников — разворачивать свой отдел поставок и свои склады в России экономически для них не всегда оправданно», — отмечает Юрий Колотвин. «Крупные застройщики имеют персональные максимальные скидки от дилеров, поэтому итоговая цена для них оказывается практически не выше той, которая была бы при покупке прямо с производства. Если же говорить о небольших торговых посредниках, то они уже давно себя изжили в сфере строительства. Поэтому переделывать сложившуюся систему нет никакого смысла», — добавляет Надежда Калашникова.
Производители в принципе согласны с такой постановкой вопроса. «При разговоре о прямых поставках вид продукции не имеет значения. Гораздо более важно учитывать тип объекта. Так, например, для крупных и статусных объектов прямые поставки могут быть экономически целесообразнее при предоплате», — считает Виктор Юрченко.
Есть перспективы
При этом эксперты отмечают, что определенные перспективы у наращивания прямых поставок имеются. Виктор Юрченко полагает, что расширению этой практики мешают и нерыночные факторы. «Одно из самых главных препятствий — плохое планирование строительных работ на объекте. Сюда же можно отнести недостаточную финансовую дисциплину при отгрузках в кредит. Также мешает практике прямых поставок неготовность многих покупателей к электронному документообороту», — говорит он.
В НОСТРОЙ же обращают внимание на злоупотребления в рамках сложившейся системы. Там называют неприемлемым то, что наблюдалось в декабре 2020 — январе 2021 года, когда цены на металл взлетели у дилеров на десятки процентов и когда его перестали отгружать, ссылаясь на то, что не знают, на сколько вырастет цена.
В такой ситуации одним из путей решения проблемы может стать расширение практики прямых поставок. «Строительные компании вынуждены были искать новые варианты покупки и выходить непосредственно на заводы. НОСТРОЙ стал помогать региональным строителям, собирать заявки и вместе с Ассоциацией «Русская сталь» отправлять их на заводы. Начали заключаться прямые контракты. При этом средние цены по ним были на 5–10% ниже, чем те, которые назначали дилеры. НОСТРОЙ предложил для заключения прямых контрактов использовать единую электронную торговую площадку, доступ на которую будут иметь только заводы и подрядчики. Пилотные проекты по таким контрактам сейчас в стадии реализации. Минстрой РФ и Минпромторг РФ поддержали эту инициативу», — резюмируют в НОСТРОЙ.
Со своей стороны, производители стараются развивать сервисы, которые могли бы помочь строительным компаниям работать с ними напрямую. «Нужно развивать сервисное направление. Так, в ТЕХНОНИКОЛЬ для крупных клиентов мы создали Проект Личный Кабинет для КК 2.0. Клиенты через него могут заказывать продукцию, отслеживать статусы заказов, узнать свое сальдо, заказать технический расчет, техническую документацию и пр.»,—- рассказывает Виктор Юрченко.
Таким образом, наблюдается явный интерес со стороны и производителей, и строительных компаний к наращиванию объемов прямых поставок, что должно сыграть позитивную роль в повышении экономической эффективности работы отрасли.
Не секрет, что налоги государствами повышались всегда. Также известно, что во время кризисов налоговое бремя для налогоплательщиков становится еще более ощутимым. Можно ли, не повышая налог, увеличить поступления в бюджет? Да, если речь идет о земельном налоге и налоге на имущество. О том, где искать скрытые налоговые резервы, рассказывает управляющий партнер Митсан Консалтинг Дмитрий Желнин.
Причины и последствия
На данный момент специалисты уверены, что объем собираемых государством имущественных налогов (налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог. — Прим. редакции) недостаточно большой и его можно увеличить. Сразу оговоримся: речь не идет об увеличении налоговой нагрузки — увеличении размеров налогов. Мы говорим об увеличении, во-первых, количества плательщиков налогов, то есть о выведении из тени тех, кто ухитряется скрыться от уплаты сам или скрыть свое имущество. Во-вторых, говорим о качестве определения размера налоговых платежей. Но обо всем по порядку.
Рис. 1. Поступления в бюджет Санкт-Петербурга
Обратим внимание на причины низкой собираемости имущественных налогов.
Во-первых, это плохое администрирование. Недоработка в контроле вызвана тем, что налоги делятся на федеральные, региональные и местные. Естественно, Федеральная налоговая служба более сконцентрирована на сборе налогов федеральных, как более весомо несущих вклад в бюджет страны. Речь идет о налогах на прибыль, на добавленную стоимость, налог на добычу полезных ископаемых и т. д.
Со сбором же имущественных налогов, которые являются или местными, или региональными, возникают сложности. В России 85 субъектов. Каждый из них имеет право устанавливать региональные нюансы определения и уплаты, например, налога на имущество организаций. Почти сотня различных правил, которые должна выучить и грамотно применять Федеральная налоговая служба. А вот земельный налог — налог местный — регулируется нормативно-правовыми актами местных органов власти, коих в России тысячи.
В связи с этим часто ФНС, не разбираясь в региональных и местных тонкостях, собирает налоги по т. н. «остаточному принципу» и руководствуется при этом федеральными нормами, не обращая внимания на региональное или местное регулирование.
Во-вторых, государство имеет очень низкий уровень информированности об имеющихся на его территории объектах недвижимости, и, естественно, из-за этого огромное их количество не облагается налогом.
«Нужно провести полную инвентаризацию объектов недвижимости, в первую очередь — земли. Использовать для реализации этой задачи существующие механизмы — комплексные кадастровые работы — и искать новые инновационные подходы», — заявлял еще в 2019 году экс-министр ведомства Максим Орешкин. «Большое количество объектов, которые были построены, в том числе в советское время, в реальности не имеют законных владельцев, или эта информация государству неизвестна», — констатировал Орешкин. «Мы должны понимать в отношении каждого объекта, какие у него характеристики, кто его реальный владелец», — пояснил он.
Кроме этого, у госорганов нет полной информации об известных объектах недвижимости: их годах постройки, состоянии, проведении или непроведении в них капитальных ремонтов, удаленности от объектов транспортной инфраструктуры и инженерных сетей. А это лишь малая часть перечня характеристик, которые влияют на справедливую кадастровую оценку объектов.
Из отчета СПб ГБУ «Кадастровая оценка» об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга (2020 г.). Количество объектов оценки:
Анализ перечня объектов оценки показал, что для 264 153 объектов оценки информации, представленной в перечне, было недостаточно для проведения группировки в соответствии с Методическими указаниями (359 земельных участков, 36 051 здание, 280 сооружений, 744 ОНС, 226 719 нежилых помещений).
И это еще далеко не все замечания, предъявляемые государственными оценщиками к информации об оцениваемых объектах.
Недостаток информации об объектах недвижимости влияет не только на грамотное проведение государственной кадастровой оценки, но и способствует недоимкам по сбору налогов в госбюджет, не говоря уже о дополнительном налоговом бремени для добросовестных налогоплательщиков, зарегистрировавших свои объекты недвижимости в Едином государственном реестре (ЕГРН. — Прим. редакции) и сообщивших о своих объектах полную информацию.
Для восполнения пробелов при проведении государственной кадастровой оценки (далее — ГКО) применяются так называемые «допущения», но результатом их применения, как правило, является завышение кадастровой стоимости, потому как эти допущения приводят все объекты к единому знаменателю и не учитывают индивидуальных характеристик.
Как результат вышеперечисленных причин — несправедливое налогообложение, недоимки по сборам у муниципальных и региональных органов власти и переплата у налогоплательщиков.
Простыми словами, сегодня государство ищет «потерянные недоимки» не там, где потеряли, а там, где можно точно что-то собрать, оставляя без внимания большую «темную комнату» с множеством «черных кошек неучтенных объектов».
Одно из другого
Казалось бы, все предельно просто: устранить вышеописанные причины, и все будет хорошо, но практически сделать это в сегодняшних реалиях трудно.
Во-первых, у муниципальных и региональных властей, даже у федеральных, недостаточно средств на организацию мероприятий по ликвидации информационного вакуума по базе объектов недвижимости.
Во-вторых, откровенная нехватка кадров: низкий уровень развития инструментария и малочисленность сотрудников земельного контроля и надзора.
Земельный контроль на территории Санкт-Петербурга осуществляется Комитетом по контролю за имуществом. В план проверок соблюдения земельного законодательства на 2019 год — последний год до пандемии — было включено 93 юридических лица и 34 физических.
План земельного надзора, осуществляемого Росреестром, в том же году предполагал проверку четырнадцати юридических лиц и 547 граждан и некоторого количества участков, занимаемых государственными органами.
Суммарно два ведомства должны были проверить 688 участков из 145 000 существующих на территории города — это 0,5% при том, что каждый земельный участок должен проверяться хотя бы раз в пять лет.
В-третьих, коррупционная составляющая на местах, приводящая к собираемости «дани», но не налогов. Примеры такого отношения к сбору имущественных налогов уже, к сожалению, есть.
В-четвертых, отсутствие законодательной возможности привлечь частные инвестиции для разрешения вышеуказанных проблем.
Возможные пути решения
Выявив основные причины, можно приступать к их устранению. Поэтому логично говорить о том, что если государство уделит больше внимания администрированию процесса сбора имущественных налогов, а также направит усилия на повышение уровня информированности о находящихся в базе, а также неучтенных объектах недвижимости, то на выходе можно получить пополнение бюджета без повышения налоговых ставок.
Также это поможет сделать налогообложение более справедливым: бюджет будет пополняться, тарифы не будут повышаться, добросовестные налогоплательщики не будут страдать от повышения налогов, а недобросовестные — наконец-то начнут платить налог.
Это позволит в конечном итоге предусмотреть для добросовестных налогоплательщиков инвестиционные вычеты или пониженные ставки, а для остальных — будет действовать единый, но справедливый налоговый тариф.
К примеру, если добросовестный налогоплательщик на принадлежащем ему земельном участке решил построить инвестиционно привлекательный объект — торговый центр или промышленное предприятие, увеличивающие количество рабочих мест в локации, — то для него будет применена, скажем, льготная ставка или освобождение от имущественных налогов на период «раскрутки». В конце концов с нового объекта недвижимости тоже будут потом поступать налоги — главное, чтобы предпринимателю было с чего платить.
Такой подход одновременно будет являться хорошим стимулом по «выходу из налогового сумрака» для неплательщиков, а также для более активного потока поступлений от муниципальных и региональных бюджетов в бюджет страны.
При этом надо понимать, что возможно и снижение федерального финансирования в регионы с дефицитом бюджета в случае увеличения налоговых поступлений «на местах». Такими, к слову, являются бюджеты города Санкт-Петербурга и многих муниципальных образований Ленинградской области. Средства могут быть направлены на развитие региона в целом и локации в частности. Это поможет регионам с дефицитным бюджетом выйти из «финансового пике».
Реальные плюсы от частных инвестиций
Проблему нехватки средств в организации и проведении качественного мониторинга объектов недвижимости поможет решить привлечение частных инвестиций.
Это сделает возможным не только ввести в коммерческий оборот земельные участки, но и пополнить информационную базу для проведения государственной кадастровой оценки, определить самострои и самозахваты, выявить неучтенные объекты недвижимости и пополнить государственный бюджет за счет привлечения к ответственности недобросовестных налогоплательщиков и неплательщиков.
К слову, выявленные объекты недвижимости и земельные участки смогут привнести как налоги в копилку государства, так и новые рабочие места, новые источники капиталовложений для российских и иностранных инвесторов.
Проведение качественного мониторинга с привлечением частных инвесторов, обеспечиваемого современной аппаратурой, результатами аэрофотосъемки, даст в свою очередь полное представление об объектах недвижимости, устранение информационных пробелов и в конечном итоге — справедливое налогообложение и упорядоченный сбор имущественных налогов.
Станет возможно увеличение налоговых поступлений в бюджет не за счет повышения налогового бремени, а за счет увеличения количества налогоплательщиков.
В результате реализации данной идеи налоговые ставки для добросовестных налогоплательщиков могут быть снижены до минимума или, как это уже сделано в цивилизованных странах, Россия сможет прийти к налогообложению только земельных участков.