Покоряя Дальний Восток
Государство всерьез взялось за освоение и развитие земель Дальнего Востока. На данный момент в регионе сформированы 22 территории опережающего развития (ТОР), которые предлагают резидентам существенные налоговые льготы и привлекательные возможности по добыче полезных ископаемых. В строительство промышленных площадок различной направленности инвесторы уже вложили порядка 2,5 трлн рублей. Однако пока остается нерешенным вопрос о том, где будут жить работники новых предприятий. Ответ на него стараются найти федеральные застройщики.
Критический дефицит
По данным Министерства Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики, сегодня в ДФО строится в два раза меньше жилья, чем в среднем по России. «Но рынок активно растет. С 2017 года — более чем в два раза. Этому способствуют программы, реализуемые Правительством России и государственными институтами развития в округе», — говорит первый заместитель министра Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики Гаджимагомед Гусейнов. И речь не только про дальневосточную ипотеку. Чиновники предлагают еще три проекта. Например, в рамках «Дальневосточного квартала» в ДФО возведут порядка 1,7 млн кв. м дополнительного жилья достойного уровня по приемлемой цене. Есть и амбициозный проект строительства города Спутник рядом с Владивостоком с объемом нового жилья порядка 2 млн кв. м. Программа «Новый облик городов Дальнего Востока» рассчитана на развитие существующих городов и включает в себя планы по комплексной застройке Владивостока и Хабаровска.
Федералы готовы помочь
Свои услуги предлагают федеральные застройщики. Так, московский девелопер ПИК уже ведет активную работу сразу в четырех городах Дальнего Востока: продажи квартир открыты в жилых комплексах «Уюн парк» в Южно-Сахалинске, «Босфорский парк» во Владивостоке и «Зея парк» в Благовещенске. В Благовещенске компания еще только готовится начать работы.
Свой первый проект на Дальнем Востоке ПИК запустил в октябре 2021 года, приступив к строительству жилого района в Южно-Сахалинске у подножия сопки Лысая. «В окружении парков и лесов проект "Уюн парк" станет воплощением концепции "город в городе", согласно которой вся инфраструктура для комфортной жизни расположена в пешей доступности, — рассказывает вице-президент по региональному девелопменту ПИК Владимир Калина. — Компания предлагает жителям региона принципиально новое качество жизни: современные стандарты строительства, красивую архитектуру, комплексное благоустройство, квартиры с отделкой и инновационные для местного рынка онлайн-продажи». Территория «Уюн парка» спроектирована по принципу «многоуровневого ландшафта»: архитекторы учли все особенности рельефа, чтобы создать органичное пространство для жизни. Здесь появятся места для отдыха и прогулок, спортивные и детские площадки. В жилых домах запроектированы квартиры площадью от 22,2 до 79,6 кв. м с двумя вариантами отделки: готовой и предчистовой White Box. Завершение строительства первой очереди из трех корпусов запланировано на 2023 год.
Также в 2023 году компания сдаст в эксплуатацию дома первой очереди ЖК «Босфорский парк» во Владивостоке. Согласно проекту, на территории появятся 20 разноэтажных жилых корпусов с магазинами, кафе и полезными сервисами на первых этажах и кладовыми на подземных этажах, рядом расположатся три многоуровневых надземных паркинга, а также зоны для отдыха и активных игр, три вида парков и даже родник. Площадь квартир в корпусах первой очереди варьируется от 19,4 до 75,2 «квадратов». В целом проект планируется завершить к 2030 году.
Дома в Благовещенске появятся чуть позже. В ноябре 2022 года девелопер только приступил к реализации масштабного проекта «Зея парк» в Северном жилом микрорайоне на пересечении улиц 50 лет Октября и Шафира. Возводить квартал будут в шесть этапов, а по окончании работ появятся жилые корпуса с развитой социальной инфраструктурой, где есть детские сады и школа, торговый центр и магазины, пешеходные бульвары и парки, спортивные и детские площадки. Покупатели квартир первой очереди получат ключи в 2025 году.
В Хабаровске ПИК начал работы не со строительства жилья, а с приведения в порядок общественных пространств. В августе 2022 года компания завершила реконструкцию площади им. Блюхера, где провела масштабные работы на территории площадью более 10 тыс. кв. м — от демонтажа всех конструкций и покрытий до подведения коммуникаций и создания благоустройства. В результате в центре Хабаровска появилась новая точка притяжения – пространство с детскими и спортивными площадками, местами для отдыха и даже искусственным ручьем, который и стал главной особенностью проекта.
«Старт первого масштабного жилого проекта ПИК площадью более 400 000 кв. м в Хабаровском крае намечен на первый квартал 2023 года, — рассказывает Владимир Калина, добавляя, что Дальний Восток в целом представляет для компании огромный интерес. — Низкая обеспеченность собственным жильем особенно ярко наблюдается в регионах. Для ПИК важно, чтобы жители как можно большего числа городов, в том числе на Дальнем Востоке, имели возможность сделать выбор в пользу доступного и комфортного жилья. Технологии проектирования и строительства, экспертиза и опыт ПИК позволили осуществить быстрый старт новых проектов в регионе. Мы видим большой интерес покупателей к дальневосточным проектам ПИК — спрос на качественные проекты был, есть и будет всегда. К тому же недвижимость по-прежнему остается защитным активом и надежным способом вложения капитала. Во времена экономической нестабильности такой подход стал еще актуальнее».
Огромный потенциал Дальнего Востока увидела и компания ФСК, которая преимущественно возводит жилье в столичном регионе. Как указал управляющий партнер компании Алексей Алмазов, стратегия девелопера предполагает, что к 2030 году компания построит в регионах до 1 млн кв. м жилья, вложив порядка 50 млрд рублей. Одним из приоритетных направлений стал как раз Дальний Восток. В частности, во Владивостоке компания намерена реализовать несколько проектов общим объемом до 300 тыс. кв. м в разных сегментах.
«Приморью нужны крупные российские застройщики, готовые помочь в достижении основной цели — улучшения жизни дальневосточников, обеспечения людей комфортным, современным и доступным жильем. Мы хотим привнести на рынок новые проекты комплексного жилищного строительства, отвечающие всем требованиям к современному жилью», — поясняет выбор региона первый заместитель генерального директора ФСК «Регион» Роман Капинос.
Подготовка земельного банка для реализации задуманного уже началась. ФСК «Регион», входящая в ГК ФСК, приобрела свой первый земельный участок во Владивостоке в Первореченском районе по соседству с образовательными, медицинскими и спортивными учреждениями, супермаркетами и кафе, прогулочными зонами. В проекте предусмотрено строительство жилых многоквартирных домов комфорт-класса с переменной этажностью (18–25 этажей) со встроенными коммерческими помещениями и двухуровневыми подземными паркингами. Общая площадь застройки составит 97 тыс. кв. м. Остальные проекты пока находятся в стадии проработки.
Алексей Алмазов соглашается, что рентабельность региональных проектов фактически в два раза ниже, чем у московских, но все же имеет неоспоримое преимущество: недостаток предложения качественного продукта рождает значительный отложенный неудовлетворенный спрос. Кроме того, важную роль играют инструменты господдержки, в том числе при создании инженерной и социальной инфраструктуры. Немаловажным фактором становятся и субсидии для поддержания спроса. «Действующая льготная программа "Дальневосточная ипотека" продолжит формирование стабильного спроса на жилье, а появление качественного жилья и сопутствующей инфраструктуры во Владивостоке будет способствовать росту спроса и улучшению конкурентного предложения на рынке жилого домостроения, а также создавать стимулы для внутренней миграции на Дальний Восток, являющийся стратегическим для России регионом», — подчеркивает Роман Капинос.
Строительная корпорация «ЛенРусСтрой» в рамках модернизации Киришского домостроительного комбината начала выпуск совершенно новых железобетонных изделий. Благодаря им девелопер увеличит количество планировочных решений квартир, а также снизит себестоимость и сроки строительства без ущерба качеству.
Киришский ДСК, входящий в СК «ЛенРусСтрой», в конце февраля торжественно открыл новую универсальную линию по производству железобетонных стеновых панелей и плит перекрытий. Таким образом, начался первый этап модернизации предприятия, на котором работает более 250 человек. Технологическое перевооружение дает комбинату не только мощный толчок для дальнейшего развития, но выводит деятельность всей корпорации на более высокий производственный и экономический уровень.
В настоящее время в «ЛенРусСтрой» входят 15 компаний. Корпорация ставит себе на ближайшие годы задачу сделать успешным и самодостаточным каждое из направлений своей деятельности.
В формате LEGO
Для запуска новой производственной линии Киришского ДСК было приобретено оборудование российской компании «Рекон», которая хорошо известна многим профессионалам отрасли. Оборудование ее производства задействовано на многих крупнейших заводах по выпуску ЖБИ. Объем инвестиций в новое техническое оснащение Киришского ДСК составил 50 млн рублей. Несмотря на относительно невысокую стоимость техники, она не уступает по характеристикам более дорогим зарубежным аналогам, а по некоторым – и превосходит их.
В односменном режиме универсальная линия может выпускать в месяц до 800 куб. м стеновых панелей и плит-перекрытий различных размеров и толщин. Благодаря этому появляется возможность создавать более разнообразные планировки квартир и других помещений. Фактически такое панельное домостроение можно сравнить с детским конструктором LEGO, который достаточно прост в сборке – и многое зависит только от фантазии ребенка.
За счет значительной автоматизации оборудования технологический процесс обслуживает бригада из пяти человек, что заметно меньше, чем на других производственных линиях предприятия. Также важно отметить и качественные характеристики новой продукции. Благодаря более гладкой поверхности и точной геометрии отпадает необходимость в оштукатуривании стен, повышается качество монтажа изделий на строительной площадке. Таким образом, экономятся и деньги, и время застройщика, а покупатель получает более комфортное жилье.
Железобетонные изделия, выпущенные на новом оборудовании, будут полностью задействованы в строительстве ЖК «Новое Горелово», который СК «ЛенРусСтрой» возводит на южной границе Петербурга. В домах новых очередей крупного жилого микрорайона, там, где панельные конструкции совмещаются с монолитными и кирпичными технологиями, покупателям будут предложены квартиры со множеством планировочных решений, в том числе с панорамными окнами и высокими потолками.
Отвечая на вызовы времени
Стоит добавить, что модернизация Киришского ДСК имеет важное стратегическое значение для «ЛенРусСтроя», отвечая на вызовы современности. Как известно, Президент России Владимир Путин обозначил одним из национальных приоритетов рост объемов ввода жилья к 2024 году до 120 млн «квадратов» в год. Также совсем недавно прозвучало заявление премьер-министра РФ Михаила Мишустина о необходимости снижения себестоимости строительства, благодаря чему будет повышена доступность нового жилья для граждан.
Новая линия стала своеобразным ответом компании на этот призыв. В СК «ЛенРусСтрой» уверены в недопустимости снижения себестоимости строительства за счет ухудшения его качества и потребительских свойств. Единственный верный способ – это модернизация производственных мощностей, внедрение современных технологий, автоматизация процессов, снижение сроков работ, рациональное использование человеческого капитала. Именно этого и позволяет достигнуть новое оборудование, установленное на предприятии.
Не стоит забывать и о новых правилах финансирования жилищного строительства. Необходимость привлечения банковских кредитных средств теперь мотивирует девелоперов ускорять реализацию своих проектов. Соответственно, панельное домостроение, которое быстрее и экономичнее любого другого вида строительства, будет все более востребовано рынком. Застройщики при этом смогут сэкономить сотни миллионов рублей.
В перспективе СК «ЛенРусСтрой» будет выпускать новые железобетонные изделия не только под свои проекты, но и для нужд других девелоперов Северо-Запада. Уже появились первые интересанты новой продукции Киришского ДСК. Корпорация планирует в ближайшее время приобретение еще двух универсальных производственных линий и прочего оборудования. В «ЛенРусСтрое» уверены, что смогут удовлетворить все потребности коллег по рынку и тем самым внести свою лепту в устойчивое развитие всей строительной отрасли.
Мнение
Леонид Кваснюк, генеральный директор СК «ЛенРусСтрой»:
– Наша корпорация приобрела Киришский ДСК в 2009 году. Тогда предприятие находилось далеко не в лучшем состоянии – и многие советовали не брать на себя эту «гирю». Тем не менее я тогда поступил по-своему – и сейчас не жалею о покупке комбината. Ведь собственное производство позволяет самостоятельно развивать девелоперские проекты и воплощать в жизнь самые смелые архитектурные решения. Переход застройщиков на новую схему финансирования делает важнейшим фактором строительства скорость. В максимально короткие сроки возводить дома можно только из панелей. К примеру, многоэтажный жилой дом из ЖБИ можно построить за 9-10 месяцев; по монолитной технологии – в два раза дольше; с использованием кирпича – и вовсе года за три. Поэтому застройщики все больше будут обращаться к панельному домостроению. Тем более что за последние годы оно сильно изменилось технологически и теперь не идет ни в какое сравнение с тем, каким было в советский период.
Справка
СК «ЛенРусСтрой» основана в 2001 году. В ней работают более 1500 сотрудников, возведено 35 крупных объектов. Ежегодно застройщик вводит около 100 тыс. кв. м жилья. В корпорацию входят 15 компаний разного профиля, имеются парк строительной техники, архитектурное бюро и собственное производство строительных материалов.
Существующее законодательство по охране объектов культурного наследия мешает развитию Санкт-Петербурга и отпугивает частных инвесторов от реконструкции исторических кварталов города.
Этот посыл лейтмотивом звучал на III ежегодной конференции «Архитектура, закон, бизнес», посвященной современной градостроительной деятельности в центре Северной столицы.
Пограничные проблемы
Развиваться историческим районам (а следовательно, и Петербургу в целом) мешает, в первую очередь, нормативное регулирование – где-то излишнее, а где-то недостаточное. Сразу несколько участников конференции отметили: отдельные юридические положения не сочетаются между собой.
Работы в центре подпадают под нормы регулирования зон охраны ЮНЕСКО, петербургский закон об объединенной зоне охраны объектов культурного наследия, федеральный закон об исторических поселениях. Петербург вошел в число таковых, но его границы не установлены, отметил Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры». По словам депутата ЗакС Петербурга Михаила Амосова, еще в 2005 году выяснилось, что у объекта наследия ЮНЕСКО границы также не определены.
По мнению экспертов, необходимо законодательно совместить границы зон, обозначенные в разных регулирующих документах. «Нужно зафиксировать, что же мы охраняем. Да, это тяжелая работа, но пока мы ее не сделаем, мы дальше не двинемся», – убежден Дмитрий Некрестьянов. «Пока архитекторы проиграли все игры в законодательстве», – резюмировал Михаил Мамошин, руководитель Архитектурной мастерской Мамошина.
Доминанты и не только
Завышенные требования к работам в центре приводят к тому, что исторические объекты не интересны девелоперам, в итоге многие из них постепенно деградируют и приходят в ветхость. «Доохраняемся, пока все не упадет», – предостерегает Дмитрий Некрестьянов.
По разным причинам историческая ткань городской застройки сильно постарала. Особенно велик, по словам руководителя АМ «Литейная часть – 91» Рафаэля Даянова, перечень утраченных доминант: Спас-на-водах, храм Бориса и Глеба, Спас-на-Сенной, Благовещенская церковь Конногвардейского полка и др.
Он напомнил, что на гравюрах Шарлеманя (конец XIX века) видны доминанты – они фактически и обозначают границы исторического центра. Вот и границы для охраны. «Надо восстановить доминанты, чтобы после нас что-то осталось, кроме бизнес-центров и торговых комплексов», – уверен Рафаэль Даянов.
Однако воссозданию утраченных объектов многое мешает. «Деятельность градозащитников, которая сначала давала положительный эффект, теперь тормозит развитие города. Например, такой проект, как реконструкция отеля «Невский палас», сейчас реализовать невозможно», – говорит Михаил Кондиайн, руководитель АМ «Земцов, Кондиайн и партнеры». Рафаэль Даянов признал иллюзорными шансы восстановить храм Свт. Митрофания Воронежского, «не сделав какие-то невозможные юридические кульбиты». «Архитектура вынуждена лавировать между законом и бизнесом», – резюмировал Михаил Мамошин.
Стройка в центре
По словам экспертов, реконструкция и новое строительство объектов в центре фактически остановились. Дополнительные проблемы создает «законодательная чехарда». Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев прогнозирует сокращение притока частных вложений в эту сферу. Ситуация, когда инвестор входит в проект при одних «правилах игры», а заканчивать вынужден при других, отпугивает большую часть потенциальных интересантов. И это при том, что привлекательность исторических зданий, с точки зрения бизнеса, очень высока – в первую очередь, из-за их удачной локации, полагает он.
Власть, видимо, опасается, что застройщики слишком много заработают на подобных проектах. «Упрекать девелоперов в том, что они хотят заработать, наверное, неправильно – в условиях, когда у города нет средств на проект», – считает вице-президент «ЮИТ. Жилищное строительство» Владимир Шабанов.
При этом, по его словам, у «чистых» новостроек в центре хорошие экономические показатели, а снос с последующим восстановлением – гораздо дороже реставрации. И такие проекты уходят в минус.
Чтобы развитие города не остановилось, строить новые дома в центре Петербурга и реконструировать существующие можно и нужно, убеждены участники конференции. Но для этого нужны серьезные изменения в законодательстве.
Мнение
Михаил Кондиайн, руководитель АМ «Земцов, Кондиайн и партнеры»:
– Современное законодательство практически отпугнуло инвесторов. У города нет средств на масштабную реконструкцию и реставрацию, в лучшем случае – достаточно на ремонт фасадов, кровель, отдельных элементов. Соответственно, есть проблема устаревания жилищного фонда рядовой застройки. Исторический центр потихоньку будет деградировать.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– Федеральное законодательство многие действия по редевелопменту делает невозможными или серьезно ограничивает. Оно замедлило процесс редевелопмента и отпугнуло часть потенциальных инвесторов. Чем жестче ограничения, тем меньше появляется девелоперов и инвесторов, которые готовы вкладываться в проекты. Для города это означает более медленные общие темпы реконструкции исторических зданий.