Нашим строителям нужны российские трубы
Строительной отрасли и ЖКХ не грозит остаться без качественных полимерных изделий из-за ухода с рынка зарубежных поставщиков. На днях крупнейший производитель полимерных труб на Северо-Западе РОСТерм запустил новое производство по выпуску кабель-каналов из ПВХ и заявил об амбициозных планах на будущее.
Счет идет на миллионы
История производства РОСТерм начиналась в 2014 году с единственной линии по выпуску трубы из сшитого полиэтилена PE-Xb. С тех пор парк производственного оборудования многократно вырос, ассортимент продукции значительно расширился, а общий объем выпуска за прошедшие годы превысил 150 млн метров полимерных труб и 30 млн фитингов.
Основной производственный актив компании — завод в Санкт-Петербурге, выпускающий трубы и фитинги из полипропилена, трубы из сшитого полиэтилена PE-Xb и PE-Xa, термостойкого полиэтилена PE-RT, гофрированные трубы, фасонные элементы и комплектующие для монтажа — всего 25 тысяч товарных наименований. Предприятие может выпускать до 55 млн метров труб в год.
— Завод производит в сутки из сшитого полиэтилена примерно 20 км труб для теплого пола и от 10 до 20 км труб для отопления при горизонтальной разводке, — поясняет коммерческий директор дилерской структуры предприятия ООО «РТСЗ» Максим Кордюков. — Выпуск полипропиленовой трубы составляет 60—80 километров на четырех производственных линиях.
В 2022 году спрос на продукцию РОСТерм резко вырос: по итогам первых десяти месяцев поставки труб из сшитого полиэтилена увеличились втрое, фитингов — в шесть раз, переработка полипропилена — на 50% по сравнению с прошедшим годом. На руку отечественным производителям сыграл уход с российского рынка зарубежных поставщиков полимерных труб Uponor и Rehau. Свободную нишу уверенно занял флагманский продукт РОСТерма — аксиальная система PE-Xa, для которой трубы из сшитого полиэтилена, фитинги PPSU/PVDF и гофрированная труба изготавливаются на одной площадке. К началу 2022 года завод занимал второе место по выпуску труб PE-Xa, а сейчас является единственным в России производителем системы PE-Xa. В этом году РОСТерм запустил в производство фитинги диаметром до 125 мм и вывел на рынок новую продукцию из ПНД и ПВХ для электрики под торговой маркой MIRKL: гофрированные кожухи из ПНД и ПВХ, распределительные коробки и кабельные каналы.
— В марте 2022 года мы изменили стратегию развития предприятия и инвестировали в производство труб PE-Xa, — рассказывает генеральный директор ООО «РТСЗ» Александр Дядин. — Две дополнительные линии из четырех запланированных запустим уже в декабре, что увеличит выпуск самой востребованной строительным рынком трубы в два раза — с 6 млн метров в этом году до 12 миллионов в следующем — этого хватит на оснащение 400 новых жилых домов.
Сквозь огонь, воду и экструдеры
Производство РОСТерм — это 10 линий и 12 термопластавтоматов на одной площадке. Процесс производства всех полимерных труб состоит из схожих этапов: сырьевые гранулы загружают в бункеры с высокоточными дозаторами, смесь нагревают в камерах для получения пластичной массы, из которой с помощью экструдеров формируется готовое изделие заданного диаметра. После вакуумного калибратора трубу охлаждают в водяной ванне, которая тянется на десятки метров через весь цех. После охлаждения трубу еще раз калибруют, маркируют, разрезают и отправляют на склад.
Отличия между линиями в том, что для производства трубы PE-Xa используется технология сшивки молекул с добавлением пероксида в инфракрасной печи, а для PE-Xb — с добавлением кремния под действием высоких температур. Для получения полипропиленовой армированной трубы в экструдере формируется трехслойный композит, в котором средний слой из компаунда со стекловолокном соединяется под действием давления и температуры с частицами полипропилена. В итоге получается прочная монолитная конструкция, в которой прослойка из стекловолокна уменьшает коэффициент теплового расширения и служит дополнительным барьером для проникновения кислорода сквозь стенку трубы.
В этом году на заводе налажен самостоятельный выпуск компаунда из сырья с предприятий СИБУР и ЛУКОЙЛ. Теперь технологи могут контролировать качество всех компонентов полипропиленовой трубы, а качеству в РОСТерм уделяют огромное внимание. Так, для комбинированных фитингов закладные изготавливаются только из латуни 617, а не из оцинкованной стали, а сами фитинги формируются «с запасом» по толщине стенок. Основная номенклатура производится только из первичного сырья, хотя стандарты допускают использование отходов.
— Все дозаторы на линиях автоматизированы, — рассказывает Александр Дядин. — Это позволяет при запуске минимизировать пусковой брак. На линиях каждый час автоматически срезается кусок трубы, и оператор измеряет толщину, диаметр, овальность. Образцы из каждой партии поступают в лабораторию для углубленных испытаний.
Проверка на стрессоустойчивость
Аккредитованная лаборатория РОСТерм обеспечивает непрерывный контроль соответствия продукции заданным параметрам и требованиям ГОСТов при приеме сырья и комплектующих, в процессе производства, в ходе научно-исследовательских разработок, во время приемо-сдаточных испытаний.
Образцы материалов испытывают на растяжение и изгиб, кипятят в агрессивной химической среде, состаривают в гидротанке — все это для того, чтобы убедиться в качестве изделий и гарантировать им не менее 25 лет эксплуатации. Современное оборудование дает возможность определить точную геометрию трубы, степень сшивки полимерного материала, содержание летучих веществ, стойкость соединений под воздействием температуры и давления и другие характеристики в строгом соответствии с ГОСТами.
Лаборатория РОСТерм — одна из немногих в стране, где используется оборудование для ДСК, или дифференциальной сканирующей калориметрии. По словам директора производства Евгения Горбунцова, этот метод определяет «отпечаток пальца» любого полимера.
— Пластики разного качества обладают рядом схожих характеристик, — поясняет он. — А в нашей лаборатории можно не только определить все компоненты состава сырья, но и выяснить, смешал ли поставщик разные партии или добавил в него вторичку.
Подводя итоги
Сейчас линейка продукции РОСТерм из материалов PE-Xa, PE-Xb, PPSU, PVDF, PP-R составляет примерно 80% ассортимента изделий для внутренних систем отопления и водоснабжения. Но компания не останавливается ни на достигнутых объемах производства, ни на ассортименте. Если в начале года на заводе работало 10 единиц оборудования, то сейчас их уже 22, а в следующем году может стать более 30. Под новое оборудование построен цех площадью 2500 кв. м, идет строительство автоматизированного складского комплекса. Дополнительные площади позволят увеличить выпуск трубы PE-Xa и гофрированного кожуха как минимум втрое в 2023 году. Планируется увеличить количество термопластавтоматов до 33 единиц, расширить ассортимент PPSU-фитингов, нарастить количество гильз PVDF в два раза.
— Для нас наступило время возможностей, и мы стараемся его использовать, — считает Александр Дядин. — На рынке востребована продукция, которую еще никто не заместил. Можно переключиться с европейских на китайских или турецких поставщиков, но мы хотим, чтобы строители могли возводить дома из российских материалов.
Запятая после слова «платить» автоматически сделала строительство в столице дороже. Что теперь делать девелоперам? Разговор на эту актуальную тему состоялся в прямом эфире авторской серии «О недвижимости доступно», прошедшем 15 апреля 2021 г. На вопросы Дмитрия Желнина, управляющего партнера «Митсан Консалтинг», подробно ответил приглашённый эксперт Андрей Большаков (компания Bolshakov&Partners).
Раскрывая тему, поясним: согласно Постановлению правительства Москвы № 2019, плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли теперь стала в разы больше. Такие корректировки могут негативно повлиять на инвестиционную привлекательность объектов, увеличив их стоимость. Пострадает в конечном счёте потребитель — ведь ВРИ земельного участка является одним из наиболее значимых факторов в и без того нелёгкой девелоперской деятельности.
Почему застройщикам может понадобиться смена ВРИ? Потому что именно ВРИ устанавливает, что такое хорошо и что такое плохо. Иными словами, от ВРИ зависит, что можно строить, а что — нет. Московские власти приняли решение брать плату с арендаторов и собственников земельных участков, намеревающихся изменить вид разрешённого использования земли. Как теперь с этим жить инвесторам?
Простой пример: у вас в собственности заброшенный завод. Наконец вас осеняет — а построю-ка я на этой территории жилой комплекс! Но в договоре чёрным по белому прописана цель предоставления участка — «эксплуатация зданий завода». Даже если в Правилах землепользования и застройки города предусмотрена возможность строительства жилья на этом месте, рано бежать нанимать прораба и закупать стройматериалы. Начать придётся со смены ВРИ — в вашем случае с «эксплуатации зданий завода» на «строительство жилого комплекса». Потому что ваш текущий ВРИ, увы, не соответствует планируемому.
Такие административные процедуры, подтверждает Андрей Большаков, — мощный ресурс для пополнения городского бюджета. Достаточно сказать, что, по самым минимальным подсчётам, в 2019 году это принесло Москве 19 млрд рублей. Но аппетит приходит во время еды: известно, что на 2021 год в планах московских властей заработать на этом не меньше 30 млрд.
В каких случаях нужно платить за смену ВРИ? В подавляющем большинстве случаев, разъясняет наш эксперт, это касается только строительства жилья — самой экономически востребованной и эффективной истории. При этом есть своего рода сегрегация: для так называемой «основной» Москвы ставка за смену ВРИ увеличена в два раза, для новой Москвы — до 8 раз (!).
Справедливо ли взимание платы за смену ВРИ? Логика авторов постановления такова: изначально земля была городская. Потом оказалась в частной собственности. Продажа осуществлялась по заниженной стоимости — 20% от кадастровой. В договорах прописывалось условие «продаётся без права застройки». Теперь дела обстоят так: хотите что-то построить — доплатите за смену ВРИ. «Так что всё вполне законно», — резюмирует Андрей Большаков.
Сколько времени уходит на замену ВРИ? «Мы тебя не больно зарежем» — как бы говорят нам власти. Если серьёзно, то не более 3-х месяцев. Что для этого понадобится? Получить к договору дополнительное соглашение о праве строить жильё. Большаков делится лайфхаком: чтобы не затягивать строительство, лучше всего подходить к смене ВРИ с уже прошедшим экспертизу проектом. Получить разрешение на строительство, пока не сменил ВРИ, нельзя. На заметку: платёж за смену ВРИ — всегда сумма более чем серьёзная. Поэтому здесь любезно предоставляется рассрочка.
Как оптимизировать свои расходы, если встал вопрос о замене ВРИ? «Город не такой жёсткий коммерсант, который просто пытается навариться на застройщиках», — говорит Большаков. По его словам, есть много вариантов, когда инвестор может рассчитать на довольно существенные преференции. Например, при расчёте платежа за ВРИ могут быть учтены инвестиции в МПТ — «места приложения труда».
Если помимо жилых комплексов строятся офисные здания, объекты социальной инфраструктуры, можно добиться существенной экономии. Крупные московские застройщики идут по этому пути — уже есть реальные кейсы.
Важный нюанс: вы не можете получить экономию, не построив ничего. Хорошей страховкой от таких рисков для города является такой документ, как банковская гарантия. Если вы идёте по этому пути, нужно выполнить все заявленные обязательства — и тогда можно рассчитывать на преференции.
….Хотите построить что-то в Москве — помните, что для этого наверняка придётся менять ВРИ. За деньги. Но законом предусмотрены уникальные и вполне справедливые механизмы её оптимизации. Важно только уметь этим воспользоваться.
Пока еще значительная часть жилых комплексов достраивается по старой схеме, без проектного финансирования и эскроу-счетов, и вопрос о наилучшей стратегии для дольщиков, объекты которых столкнулись со сложностями и не введены в срок, остается актуальным.
Когда какой-либо девелопер попадает в сложную ситуацию, работы на стройплощадке идут медленно, а сроки сдачи сорваны, горячие головы среди дольщиков часто предлагают застройщика обанкротить и получить «свою долю» при разделе его имущества. Однако эксперты называют банкротство — самой крайней мерой, адекватной, только когда совершенно очевидно, что дом построен не будет.
Трудности бывают разные
Юристы говорят, что если не сданные вовремя объекты находятся в высокой стадии готовности, если на них, пусть и низкими темпами, но идут работы, если по другим объектам компании хоть и были задержки, но в итоге они все-таки были сданы, — лучше потерпеть и дождаться, когда застройщик преодолеет проблемы. Важен и такой фактор — идет ли девелопер на контакт с дольщиками, готов ли назвать причины проблем и пути их решения.
«Если застройщик вовремя не исполняет своих обязательств по передаче объекта долевого строительства, для начала стоит оценить обстоятельства, послужившие причиной неисполнения. Возможно у девелопера временные сложности, связанные, например, с вводом здания в эксплуатацию, или споры с подрядчиками, что затягивает сроки сдачи объекта», — отмечает партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» Borenius Russia Арина Довженко.
О том же говорит партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. «Если работы по достройке объекта хоть медленно, но ведутся, то требовать банкротства дольщикам неразумно. Любая банкротная процедура для застройщика влечет приостановку строительства ориентировочно на год (пока будет введена процедура, приняты необходимые решения и т. п.)», — констатирует он.
В общем, при возникновении проблем у застройщика дольщикам целесообразно, с одной стороны, не впадать в панику, с другой — держать руку на пульсе, внимательно оценивая то, что происходит. Можно ориентироваться на поведение контрагентов девелопера: обычно в компаниях имеются квалифицированные юристы, и те понимают, в какой ситуации точка невозврата уже пройдена, и надо принимать решительные меры по банкротству девелопера.
«Чаще всего банкротство инициируют крупные кредиторы застройщика, например, кредитные организации или подрядчики. Как правило, интерес дольщиков больше направлен на получение квартиры, нежели банкротство застройщика, т. к. процедура банкротства обычно длится достаточно долго и является не самым оптимальным решением проблемы дольщика», — говорит Арина Довженко.
Жди своей очереди
Еще один момент, на который обращают внимание юристы, — сложность и протяженность во времени процедуры банкротства и удовлетворения требований истцов.
По словам арбитражной управляющей, члена СРО Ассоциация «Сибирская Гильдия Антикризисных управляющих» Светланы Захаровой, по общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве 127-ФЗ, в ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства (эти требования уменьшаются на сумму выплаты, произведенной страховой компанией или банком-поручителем застройщика);
- в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. При этом приоритет имеет удовлетворение требования банка, выдавшего поручительство застройщику, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств в отношении дольщиков.
«Таким образом, денежные требования дольщика, перед которым застройщик не выполнил обязательство по передаче жилого помещения, подлежат удовлетворению в третью очередь. Если же у дольщика есть требование, например, о ранее присужденной судом сумме неустойки — это будет четвертая очередь», — добавляет Арина Довженко.
По словам Дмитрия Некрестьянова, самым неразумным для дольщика является расторжение ДДУ с застройщиком в предбанкротном состоянии, так как денег у застройщика нет, а при расторжении ДДУ дольщик утрачивает право на получение жилья после его достройки, т. е. имеет риск утраты всего. «Если дом не сдан вовремя, то в самом начале (при отсутствии признаков банкротства) можно попробовать вернуть деньги с отказом от ДДУ, если признаки банкротства появились, то надо следить за процедурой, включаться в реестр требований на квартиры и не выходить в денежные кредиторы», — отмечает он.
Эксперт констатируют, что после признания компании банкротом начинается очень долгая и сложная процедура учета претензий (в этот момент очень важно успеть предъявить свои требования), решения вопроса о способе достройки дома. Это может быть создание жилищно-строительного кооператива с участием дольщиков, передача долгостроя иному инвестору на тех или иных условиях, достройка с привлечением средств федерального Фонда защиты дольщиков. В какие сроки это будет сделано — сказать сложно, а определить сроки ввода объекта — тем более. Также существует вариант выплаты денежной компенсации в форме возврата вложенных денег. Это, принимая во внимание рост цены на новостройки Петербурга в прошлом году на уровне порядка 30%, — тоже вариант не слишком привлекательный.
«Все вышеизложенное потребует большого количества времени, нервов и денежных средств. Поэтому, перед тем как требовать банкротства, необходимо трезво оценить ситуацию: действительно ли застройщик окончательно заморозил строительство? Не навредите ли вы себе своими действиями? Не будет ли ваше заявление о банкротстве застройщика необратимым?» — говорит Светлана Захарова.
Отсудить свое
В связи с этим эксперты рекомендуют не торопиться обрушивать на застройщика, столкнувшегося с проблемами, банкротные и иные иски. Просто потому, что это отвлекает финансовые ресурсы девелопера от достройки объекта. Тем более что заняться отстаиванием своих нарушенных прав можно и после сдачи ЖК в эксплуатацию.
«Дольщик может обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда и штрафа за нарушение сроков передачи жилья. Дольщик имеет право требовать неустойку в том числе и за несоответствие площади по договору долевого участия в строительстве фактической площади переданного застройщиком помещения, а также наличия строительных недостатков в переданном помещении. Все эти требования дольщик может предъявлять как к застройщику, так и в суд до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Практика удовлетворения требований дольщиков считается положительной», — говорит Арина Довженко.
По словам Светланы Захаровой, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, пени уплачивается в двойном размере.