Совместная работа в Renga: мысли проектировщика
В 2022 года компания Renga Software стала победителем грантового отбора Российского фонда развития информационных технологий (РФРИТ). Эта победа во многом определила вектор развития продукта и стала драйвером по модернизации функциональности совместной работы над проектом. У компании масштабная задача — реализовать совместную работу в режиме реального времени без необходимости последовательной ручной синхронизации. Реализация этого проекта обеспечит пользователей конкурентоспособным российским BIM-решением, будет способствовать росту производительности труда и приведет к уменьшению накладных расходов организаций. В каждом новом релизе Renga развиваются возможности в совместной работе. Компания видит в этом новый уровень проектирования, где процесс создания цифровой информационной модели становится действительно коллективным. Своими мыслями и идеями о совместной работе в Renga делится маркетинг-менеджер по направлению «Инженерные сети» Renga Software Ирина Брылева.
Когда меня спрашивают, почему я решила уйти из проектирования, я отвечаю, что ушла не из проектирования, а из производственной системы, которая одинакова в каждой строительной организации. На фотографиях представлено несколько проектов, в создании которых я принимала участие. При проектировании я столкнулась с некоторыми проблемами, о которых и пойдет речь.
Работая в сфере проектирования продолжительное время, я хорошо запомнила свой опыт совместной разработки проекта со смежными специалистами. Учитывая, что это было совсем недавно, я уверена, что и на данный момент ничего не изменилось.
В проектных компаниях принято считать, что ответственность проектировщика лежит только в рамках его раздела. Но бывает, что один раздел делают несколько человек, и тогда ответственных больше. Однако парадокс в том, что чем больше ответственных — тем больше времени тратится на согласование и внесение изменений. Изменения накладываются друг на друга, и иногда приходится по несколько раз переделывать одно и то же, каждый раз запрашивая актуальную информацию. Время согласования увеличивается в том числе и потому, что кто-то из участников проекта может отсутствовать на рабочем месте, например, быть в отпуске. Так, обновленные архитектурные планы можно ждать до нескольких недель.
Для меня, проектировщика инженерных сетей, новые планировки могли полностью поменять решение по прокладке трасс, оборудования, а это значило изменение всего комплекта чертежей и спецификаций. И чем быстрее я получала скорректированные планы, тем раньше могла выпустить готовую документацию по своему разделу. И что важно — в более комфортные для себя сроки, не задерживаясь допоздна на рабочем месте.
Нередки случаи, когда согласование происходит устно, в период, когда один из специалистов не имеет возможности своевременно внести корректировку. Изменения в таком случае вносятся на старые планы с условием, что в будущем их нужно заменить на актуальные. Однако, бывает, договоренности забываются. Причиной предоставления недостоверных данных также иногда является недостаток опыта специалистов. К сожалению, лозунг «быстрее ответить на экспертизу» довольно часто звучит в проектных компаниях, где работают молодые специалисты. В порыве быстрее исправить замечания экспертов они допускают различные просчеты. Это в том числе влечет за собой выпуск некорректных чертежей не только в своих, но и в чужих разделах. Как правило, все подводные камни появляются уже на этапе возведения объекта. Например, строители могут столкнуться с перерасходом или заменой материалов, дополнительными работами, недостатком пространства и многим другим. Заказчик терпит убытки. Что в данном случае стало причиной ошибки и кто виноват — ему не важно, более того — он имеет право потребовать возмещения расходов у проектной организации. Думаю, не нужно объяснять, что руководство компании в свою очередь привлечет к ответственности всех причастных к проблеме. Обычно — финансово.
То есть, несмотря на перенос проектирования в цифровое пространство, сфера строительства до сих пор несет финансовые потери из-за несогласованной работы специалистов. Предполагаю, что причина отсутствия синхронизации между людьми кроется также в привычке, сохранившейся со времен, когда чертежи создавались вручную, копировались и хранились в архивах. Отношение к оригинальному чертежу было бережное, а копии передавались из отдела в отдел. То же самое происходит сейчас и с электронной версией чертежей. Количество файлов одного проекта и данных в них исчисляется десятками, а то и сотнями. Нам просто вместо карандаша и ватмана вручили мышку и монитор, но принципиально ничего не поменяли.
Именно поэтому наша идея работы всех специалистов в едином файле над одним проектом в режиме реального времени, с синхронизацией изменений, сделанных разными людьми, с доступом ко всем характеристикам объектов и их совместному изменению, позволяет не только проектировать в безостановочном режиме, но и формирует у каждого проектировщика ответственность за весь проект в целом.
Разумеется, это не дает каждому права менять элементы чужих разделов. Даже при полной открытости модели для редактирования необходимо согласование сторон. Поэтому с точки зрения человеческого отношения инженер обязан уведомить об изменениях, которые намеревается внести или уже внес. Даже в случае когда специалист забыл оповестить других участников проекта, Renga подстраховывает, записывая все действия в журнал изменений. Это позволяет отследить изменения по проекту.
На самом деле это лишь некоторые проблемы, с которыми я сталкивалась в своей работе, будучи инженером крупных проектных компаний. Работа, в которой участвуют десятки специалистов, вызывает трудности даже в поиске нужного человека для обсуждения проектных решений. Все это говорит лишь о том, что современные проекты требуют другого подхода к совместной работе, а привычки архитектора, инженера и даже сметчика должны быть модернизированы.
Конечно, найдутся противники решения реализованного в Renga, однако напомню, что переход на компьютерное проектирование с любимых кульманов тоже происходил «со скрипом». Любой прогресс всегда встречают со скептицизмом, но он делает жизнь проще, а Renga Software делает совместную работу в BIM доступной!
О компании
Renga Software занимается разработкой программного продукта для комплексного проектирования зданий и сооружений в соответствии с технологией информационного моделирования (ТИМ / BIM). Являясь первым отечественным разработчиком BIM-решений, Renga Software создает продукт для трехмерного проектирования с удобным функционалом, интуитивно понятным интерфейсом и доступной стоимостью. Вся документация, создаваемая в программе, соответствует используемой в России нормативной базе. www.rengabim.com
Зарплата архитектора зависит не только от умения проектировать здания и опыта работы, но также от знаний законодательства и даже английского языка.
Сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob в августе 2021 года изучил предложения работодателей и ожидания претендентов на позицию «Архитектор» в гражданском строительстве.
Наиболее востребованы архитекторы со стажем работы в гражданском строительстве от 3 лет, имеющие опыт проектирования крупных объектов. Зарплатный максимум для архитектора в Москве составляет 250 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — 200 тыс. руб., в Екатеринбурге — 170 тыс. руб.
Есть стандартный перечень обязанностей архитекторов:
- архитектурное проектирование зданий;
- выполнение архитектурно-строительных чертежей;
- участие в подготовке технических заданий;
- разработка предпроектной, проектной и рабочей документации;
- согласование проектной и исполнительной документации;
- авторский надзор;
- взаимодействие со смежными организациями.
Но уровень зарплаты зависит еще от требований и пожеланий работодателей.
Первая группа работодателей, которая готова платить меньше прочих, требует:
- Высшее образование (архитектурное/строительное)
- Знание ArchiCAD/AutoCAD
- Знание современных строительных нормативов, противопожарных и экологических норм и правил
- Знание методов проектирования и проведения технико-экономических расчетов
- Знание современных технологий строительства, видов и свойств строительных материалов
- Опыт выполнения архитектурных чертежей.
Зарплата на 5-10 тыс. рублей больше требует дополнительного опыта – разработки проектной и рабочей документации и стаж работы не менее года. И желательно владеть Adobe Photoshop.
На 20 тыс. рублей, а то и больше могут получать архитекторы, которые, помимо прочего, знают Revit, владеют английским языком на уровне чтения технической документации, имеют портфолио реализованных проектов и опыт работы не менее трех лет. В качестве дополнения неплохо бы владеть технологией BIM, знать Autodesk 3ds Max и SketchUp.
На самую высокую зарплату в любом регионе могут претендовать специалисты, которые, помимо перечисленного, имеют опыт разработки всех стадий архитектурной части проекта, работы над крупными проектами/несколькими проектами одновременно и работают в профессии не менее пяти лет. Свободный английский язык не возбраняется.
В свою очередь претенденты на должность в большинстве своем женщины (59%) 36-ти лет (средний возраст). И хотя около 30% готовы к переезду и в среднем имеют опыт работы более четырех лет, три четверти не имеют высшего образования, что сводит их шансы к минимуму.
Недавно созданная Градостроительная комиссия Санкт‑Петербурга постановила: разрешение на строительство жилых комплексов застройщики получат на определенных условиях – к обязательной инженерной инфраструктуре добавилась социальная и дороги. Очевидно, что все оплатят покупатели жилья.
Градостроительная комиссия под председательством губернатора Петербурга Александра Беглова создана в мае текущего года. Первое заседание состоялось в июле, конкретных указаний после этого застройщики не получили. Но в августе их уже загрузили обязательствами. «РСТИ-Нова» в нагрузку к планам по строительству ЖК в Московском районе площадью 44 тыс. кв. м получила обременение в виде строительства детского сада на 100 мест, школы на 200 мест и внутриквартальных проезда. По завершении все это надо безвозмездно передать городу.
Аналогичные обязательства возложены на компанию «Озерный край», которая собирается построить ЖК площадью 128 тыс. кв. м в Калининском районе: подарить городу 600 кв. м. нежилых помещений, детский сад на 280 мест и внутриквартальные проезды. Только за школу на 1125 мест Смольный готов немного заплатить.
Поддержка из федерального центра
Беспрерывно заботящаяся о людях «Единая Россия» в лице депутата Госдумы от Петербурга Евгения Марченко разработала аналогичный законопроект – уже на федеральном уровне. Задача – обязать застройщиков синхронно с возведением жилья строить школы, детские сады, объекты транспортной инфраструктуры. «Законом будет четко прописано: если ты строишь жилой дом или квартал, изволь построить сколько-нибудь детских садов или поликлиник. То, на чем нерадивые чиновники "играют", освобождая от социальной инфраструктуры, это все затягивается, а потом ничего не строится», - пояснил РИА Новости инициатор законопроекта.
По мнению Евгения Марченко, закон будет иметь обратную силу – распространяться на объекты, построенные до его принятия.
В дополнение уже подготовлен второй законопроект, по которому срок исковой давности для требований властей к застройщикам по поводу исполнения инвестиционного договора увеличивается с трех до десяти лет. Таким образом, чиновники смогут обязать девелоперов построить школ, детские сады и дороги в уже давно сданных объектах, а главное, «увеличивать на них нагрузку в виде социальной инфраструктуры».
Нагруженные метры
Нагружать девелоперов строительством дорог Смольный начал еще в 2016 году. Однако тогда чиновники КРТИ утверждали, что «Лидер Групп», Seven Suns Development, Группа ЛСР, «Леннорд» и другие застройщики сами вызвались строить дороги.
В 2016 году были готовы первые жилые дома на намыве. Сдать их не представлялось возможным, поскольку подъездов к домам не существовало – за шесть освоения намыва город не удосужился даже подступиться к своим обязательствам по транспортному обеспечению новостроек. Даже после того, как дороги были построены, город долго не принимал их на баланс.
Попытку собрать средства с застройщиков на строительство дорог предпринимал вице-губернатор Игорь Албин. Застройщики, которых утомили постоянные требования властей, инициировали создание Фонда социальных обязательств застройщиков (или Фонда социального участия), в который они – как заранее было подсчитано, собирались отчислять 4 тыс. рублей с каждого построенного квадратного метра. Эти средства предполагалось направить на строительство социальных объектов.
Но Смольный решил брать 10-40 тыс. рублей с каждого построенного метра, чтобы еще и на строительство дорог хватило.
После ухода Албина с поста идея Фонда умерла, но желание взять побольше денег с застройщиков живо.
Застройщики давно смирились с необходимостью самостоятельно строить инженерную инфраструктуру и безвозмездно, «то есть, даром», передавать частным или городским компаниям готовые сети. Потом добавились школы и детские сады, также частенько безвозмездно передаваемые властям.
Между тем, любые дополнительные затраты увеличивают стоимость квадратного метра для покупателя жилья. Как подсчитал Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI, действующие нормативы по отчислениям на социальную инфраструктуру дают следующую нагрузку в расчете на 1 кв. метр жилья: по школам – 8,8 тыс. рублей, по детским садам – 6,25 тыс. рублей, по поликлиникам – 1,88 тыс. рублей.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент», отмечает: «Если брать старые цены на стройматериалы и прежнюю методику, то, по нашим расчетам, надбавка в стоимости жилых домов при обязательном возведении застройщиками социальной инфраструктуры могла бы составить 10 тыс. рублей на 1 кв. м. С учетом нынешних реалий и первых объявленных застройщиками проектов по новым правилам мы допускаем, что дополнительная финансовая нагрузка для девелоперов будет составлять около 20 тыс. рублей за 1 кв. м. Если городское правительство пытается обязать застройщиков возводить внутриквартальные проезды, это, по нашим подсчетам, еще около 5 тыс. рублей на 1 кв. м. Таким образом, максимальное увеличение может составить 25 тыс. рублей за 1 кв. м. жилья, которые оплатят будущие покупатели квартир».
С ним согласна Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». По ее подсчетам, нагрузка уже увеличилась до 15-20 тыс. рублей на 1 кв. м. «Это существенное увеличение, дополнительная статья расходов, которая заставит девелоперов пересматривать финансовые модели проектов и, в конечном итоге, обусловит дополнительный рост стоимости жилья для покупателя», - подчеркнула она.
Источник финансирования – дольщики
«Город планомерно и неуклонно работает над ликвидацией дисбаланса между жилой и социальной застройкой, особенно в новостройках. Нужно активнее создавать социальную инфраструктуру и привлекать к этому инвесторов. Мы стремимся не только наращивать темпы возведения социальных объектов, но и вести их строительство параллельно с жилой застройкой, чтобы все сдавалось синхронно. Этих правил должны придерживаться все застройщики», - по итогам заседания Градкомиссии заявил Александр Беглов.
Город, безусловно, «стремится наращивать», однако власти постоянно жалуются на нехватку средств для строительства дорог и социальных объектов.
В зависимости от материалов и технологий, от того, типовой проект или нет, наконец, от количества мест в школах и детских садах, стоимость их строительства разная. По подсчетам компании «Дальпитерстрой», RBI, ГК «КВС», строительство детского сада стоит от 200 млн до 500 млн рублей. Строительство школы обходится в 1-1,5 млрд рублей. Но это типовые проекты.
По подсчетам «Бонава Санкт-Петербург», строительства одного места в начальной школе – саду с бассейном на данный момент составляет около 2 млн рублей.
По данным Союза инженеров-сметчиков, строительство 1 км дороги стоит до 270 млн рублей.
А источников финансирования у девелоперов два: средства покупателей жилья и кредиты. Если инфраструктурные объекты строятся за счет кредитов, финансовая нагрузка на 1 кв. м еще подрастает. «Сейчас в среднем минимальная ставка при наполненности эскроу-счетов составляет 4-4,5%, и это тоже влияет на экономику проекта и увеличение стоимости квадратного метра», - отмечает Игорь Карцев.
Двойное сплошное
Инициатива Смольного не напугала застройщиков – видимо, чего-то подобного они давно ждали. По словам Игоря Карцева, властная инициатива восторга не вызвала, но для строителей важно все время иметь работу. «Все участники рынка работают в рамках законодательства, для нас важна доступность финансовых средств. При новых требованиях стоимость социальных объектов будут оплачивать покупатели. Как раз у них и надо спросить: считают ли они справедливым, что все будущие квартиры будут стоить дороже на сумму соседних поликлиник, школ, детских садов и дорог? Ведь стоимость типовой двухкомнатной квартиры на 50 кв. м с учетом новых обязательств застройщиков может вырасти на 1 млн рублей!» - добавил он.
Мария Черная указывает на несправедливые действия властей: «Здесь, на мой взгляд, скрыт очень важный вопрос двойного налогообложения, когда петербуржцы сначала оплачивают строительство социальных объектов из своих налогов, а затем, еще раз, при покупке жилья».
Конечно, застройщики никуда не денутся – будут исполнять возложенные обязательства. Во-первых, в борьбе за покупателя качество жилой среды играет все более важную роль. Во-вторых, отказ компании выполнять требования властей автоматически закрывает ей доступ к новым проектам – если только в качестве подрядной организации.
Мнение
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
- Самая большая сложность в девелопменте – это отсутствие ясных, постоянных и одинаковых для всех правил работы и их постоянное изменение на разных уровнях. Первое предметное заседание Градостроительной комиссии показало, что условия по-прежнему могут измениться в один момент и в одностороннем порядке, а органы городского управления могут преподнести сюрприз застройщикам.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент»:
- У города есть социальная функция, а мы – субъект экономической деятельности. Город должен сам об этом заботиться. Во многих субъектах РФ эти функции лежат именно на них. Но, видимо, в Петербурге выбран иной путь – граждане платят налоги и дополнительно оплачивают социальные объекты, покупая новое жилье.
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:
- Строительство учреждений соцкультбыта за счет бизнеса – сложившаяся практика. Хотя в идеале объекты социальной инфраструктуры, конечно, должны строиться на государственные средства. В том числе и на те, которые застройщик платит в бюджет в виде налогов. А сегодня получается, что застройщики по факту «платят дважды», и в конечном итоге это ложится на плечи покупателей.