Застройщики ищут новые решения для частных инвесторов
В обстановке тотальной неопределенности участникам рынка жилого строительства достаточно трудно привлекать покупателей. В ход идут различные маркетинговые ухищрения вроде ипотеки с субсидируемой застройщиков ставкой. Также просчитываются решения, которые позволят вернуть на рынок частных инвесторов. И оказывается, что сегодня далек от исчерпания потенциал рынка загородной недвижимости.
Никогда такого не было, и вот опять
Решение ЦБ ограничить с 1 января выдачу ипотеки с околонулевым взносом, то есть с субсидируемыми застройщиками ставками, произвело на участников рынка недвижимости, мягко говоря, гнетущее впечатление.
Подчеркнем, самим стройкомпаниям такая ипотека не очень выгодна. «Для застройщика это вынужденная история, поскольку замедляется наполнение эскроу-счета», — поясняет начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Тем не менее половина потенциальных заемщиков ориентирована именно на такой продукт, иначе просто не потянуть.
То есть, не будет субсидирования застройщиком, не будет сделки. Хотя и без этого число сделок невелико, а цены в реальных сделках последние пару месяцев ползут вниз.
«Если оценивать ситуацию именно по Петербургу, реальные цены на недвижимость на первичном рынке, то есть цены в сделках, снижаются. За два с половиной месяца снижение в отдельных локациях достигло 20%. Мы отсекаем самые крупные и самые маленькие чеки», — сообщила на круглом столе «Последние тренды рынка недвижимости и ипотеки» управляющая филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова.
По оценкам эксперта, это, в частности, связано и с миграцией части граждан в другие страны. И с тем, что многие инвесторы, прежде ориентировавшиеся на сдачу своих квартир, теперь решили таковые продавать. Да и в целом в силу воцарившейся на рынке неопределенности спрос просел.
Но при этом, напоминает Мария Батталова, нужно учитывать, что с начала года цены резко возросли, некоторые объекты подорожали вдвое. «Спрос на первичку в ноябре восстанавливается преимущественно потому, что застройщики демпингуют по реальной цене квартир. Потребитель выходит на сделку, понимая, что потом цена все равно будет выше. Стройкомпании сейчас, чтобы спрос пошел, уронили цены, — резюмирует управляющая филиалом Абсолют Банка. — Застройщики обременены проектным финансированием: чем больше продадут, тем меньше размер кредитного долга — определенное число продаж проводить необходимо регулярно. От необходимости коррелировать цены в нынешних обстоятельствах не уйти».
Другие участники круглого стола как минимум не оспаривают такую оценку. «После объявления частичной мобилизации число обращений сократилось на 40–45%. А сделки, ранее запланированные на сентябрь, перешли на октябрь. И в ноябре именно по продвигаемым нами объектам спрос вернулся к плановым показателям», — комментирует исполнительный директор холдинга «Сенатор» Кирилл Ильин.
Сильным аргументом застройщиков, кроме снижения цен в формате скидок и акций, для оживления спроса в ноябре как раз и стала ипотека с околонулевыми ставками.
«Такая ипотека способствовала восстановлению спроса. Маркетинговая программа со ставкой 0,1–1% увеличивала число сделок, — делится Кирилл Ильин. — В сентябре мы поняли, что околонулевые ставки важны для принятия окончательного решения некоторыми клиентами, и добавили такую ставку в продуктовую линейку. Но доля ипотеки по этим маркетинговым акциям сейчас несущественна в общем объеме продаж. Мы продолжаем делать упор на качество строительства и уникальность локации при продвижении своих объектов».
Уточним, «пандемия» околонулевых ставок началась в конце весны и последовательно подчиняла сначала топовые компании, а затем и все строительное сообщество.
«Околонулевые ставки работают в кризис, но в долгосрочной перспективе для развития отрасли нужно делать ставку на качественные характеристики проектов», — признает исполнительный директор «Сенатора».
Что теряет рынок
Ранее субсидируемая застройщиками ипотека ориентировалась на эконом-класс, где сейчас в целом с участием ипотеки происходит порядка 90% всех продаж, и половина от данного потока — как раз околонулевые ставки. А сегодня такое жилищное кредитование распространилось и на комфорт-класс.
«Мы работаем с продуктом "Ипотека за рубль". В таком варианте ипотеки снижается ежемесячная ипотечная нагрузка, что важно для многих заемщиков, например, когда новый дом еще строится и приходится снимать жилье за отдельную плату», — поясняет начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».
И доля ипотечных сделок в возводимом «БФА-Девелопмент» жилом квартале комфорт-класса «Огни залива» сильно выросла. «Несмотря на конкуренцию с рассрочкой — сейчас это 70% продаж, — говорит Светлана Денисова. — С нашим субсидированием ипотеки проходит 35% сделок. Но я знаю, что у коллег, которые работают преимущественно со студиями и маленькими квартирами, эти показатели намного выше. Это просто говорит о разных аудиториях, на которые ориентируются строительные компании, поскольку "Огни залива" — это в основном крупные, "семейные" квартиры», — уточняет Светлана Денисова.
Однако с января строительным компаниям и ориентированным на выдачу ипотеки банкам для удержания спроса придется полностью перестраивать свои маркетинговые стратегии.
Но все же на рынке остается изрядное число слабо освоенных ниш. «Конкретно по Петербургу у нас каждая третья сделка — это покупка комнаты либо выкуп последней доли. Такой объем отчасти объясняется стоимостью объекта либо же необходимостью выкупить последнюю долю и получить в единоличную собственность только своей семьи всю квартиру/дом», — делится начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» ДО в г. Санкт-Петербурге Елена Диоргесова.
Можно более активно работать с различными дотациями для разных категорий населения. «В нашем ипотечном продукте "Материнский капитал" можно объединить средства федерального, регионального маткапиталов и средства господдержки (450 тыс. руб.). Сумма этих средств равна размеру ипотечного кредита, предоставляемого банком, в том числе и на покупку загородной недвижимости», — говорит представитель «Примсоцбанка».
За городом житье не худо
Между тем на последние пару лет пришелся бум загородной недвижимости. И было бы неправильно не использовать тренд не только для простых продаж, но и для привлечения в сегмент частных инвесторов. На круглом столе обсуждались три таких кейса.
Так, Елена Диоргесова рассказала о запуске «Примсоцбанком» двух ипотечных продуктов: «Своя земля» и «Индивидуальное жилищное строительство».
«Сейчас доля кредитов на приобретение земельных участков достигла уже порядка 20%, т. к. на земельные участки ипотека у нас в банке без первоначального взноса. Мы видим, что к таким кредитам зачастую граждане прибегают с инвестиционной целью. В этом сегменте около 10% сделок — инвестиционные или с перспективой в дальнейшем воспользоваться льготной ипотекой на ИЖС».
Исполнительный директор Строительного холдинга «Сенатор» рассказал, что уже к ноябрю полностью восстановился спрос в возводимом на береговой линии около Зеленогорска комплексе премиум-класса с открытым подогреваемым бассейном «Морская Ривьера». «Горожанам с достатком в этом году сложнее стало выезжать на отдых за границу. А наш проект в Курортном районе хорош для жизни и идеален для отдыха или инвестиций круглый год. Энергоэффективный проект с кирпичным монолитным зданием и автономной газовой котельной позволяет сократить расходы на комфортное отопление в зимний сезон, — отмечает Кирилл Ильин. — Можно смело говорить, что уникальная недвижимость на загородке пользуется спросом. И поэтому в январе мы запустим еще один похожий проект».
В свою очередь гендиректор управляющей компании «СОВА» Виталий Шеверда представил сеть коттеджей для отдыха в Ленинградской области. Для частных инвесторов доходность — порядка 20% годовых.
«Наша компания работает в достаточно узкой нише — мы привлекаем инвестиции под прокатные быстровозводимые дома. Порог входа для инвесторов снижен, благодаря чему можно приобрести долю коттеджа (от 300 тыс. рублей), а не весь объект целиком. Если же интересней отдельный жилой объект, порог входа — от 5 млн рублей», — поясняет Виталий Шеверда.
По сути, это апартаменты в формате коттеджей, но расположенные с учетом туристических ожиданий.
«Приходится искать определенные локации у воды, не далее 110 км от Петербурга, плюс еще множество ограничений, — комментирует гендиректор управляющей компании. — Все зависит от клиента. Ищет ли он активный отдых или просто желает побыть на природе. Но основные клиенты — это семейные пары. Есть локации, где просто стоят несколько домов и клиенты приезжают пожарить шашлык или затосковавшую в бетонной коробке собаку выгулять. А есть полноценные базы отдыха со СПА, ресторанами, кафе и другими точками притяжения».
Иначе говоря, свежий тренд, который может заинтересовать частных инвесторов, это акцент на объектах недвижимости, причастных к туриндустрии. Что вполне логично — геополитическая обстановка обещает нам колоссальное развитие внутреннего туризма.
Министерство строительства и ЖКЖ РФ в июне опубликовало законодательный проект «Об утверждении правил деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах». Образно он назван «четыре в одном». Документ должен объединить с существенными поправками четыре действующих постановления правительства РФ (в последствие они утратят силу), регламентирующих деятельность и лицензирование УК, правила содержания общедомового имущества и т.д.
Эксперты считают, что обобщение нескольких нормативных актов в один является несомненным плюсом. Но оценивать качество законопроекта пока рано: он еще находится на стадии обсуждения и доработки. В любом случае эффективная регуляция, но не зарегулирование отрасли необходима.
Работа в синергии
В настоящее время управляющие компании (как муниципальные, так и частные) самая распространенная форма управления МГД. Преобладают они и в кварталах новой застройки. Крупные девелоперы очень часто имеют собственные УК, заостряет внимание директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. «Окончание строительства для застройщика означает начало его новой деятельности. Поэтому еще на стадии проекта предусматриваются наиболее экономичные и эргономичные инженерные системы. Финансовая заинтересованность компании становится гарантией более комфортной и эффективной эксплуатации домового хозяйства. У компании Л1 также есть своя УК, которая принимает каждый сданный объект. Сторонние УК чаще привлекают небольшие строительные компании. Другой случай – когда застройщик имеет давние партнерские отношения с той или иной УК. И все свои объекты он передает именно ей», - отмечает она.
По мнению генерального директора УК «Острова» и УК «Кантемировская», входящих в Группу ЦДС «Управление домами», Анастасии Новожиловой, сторонняя управляющая компания – это очень размытое понятие. «Я всё-таки склонна квалифицировать УК не как условно «свои» и «не свои», а по признаку профессионализма. Если знакомая застройщику управляющая компания,- рассказывает она,- обладает высокой степенью профессионализма, то в предусмотренный законом срок (до выбора УК собственниками) застройщику выгодно доверять дом именно ей. У данной УК появляется возможность показать себя собственникам, показать свои сильные стороны, свою готовность к сотрудничеству, и тем самым убедить собственников доверять именно им».
Исполнительный директор «ЮИТ Сервис Россия» Алексей Максимов сообщил, что сейчас они работают с объектами ЮИТ, но и динамично расширяют портфель обслуживания за счет стратегического партнерства с такими застройщиками как «Аквилон Инвест», «Красная Стрела», ГК «Абсолют Строй Сервис». «Сегодня девелоперы видят УК как продолжение и развитие продукта, который они предлагают своим покупателям. По нашему опыту, залогом успеха в такой совместной работе являются как единый взгляд на уровень клиентского сервиса, так и профессиональный подход к решению возникающих проблем. И, конечно, все плюсы от данной синергии получают жители: быстрая и понятная коммуникация по любым вопросам через современные цифровые каналы, оперативное решение возникающих вопросов, как эксплуатационных, так и гарантийных»,- уверен он.
Особый подход
Очень серьезные требования к УК застройщики премиального жилья. «Мы с мужем,- отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова,- лично участвуем в каждом этапе создания жилого комплекса – от покупки участка до его ввода в эксплуатацию. Кроме того, мы с семьей сами живем в домах, построенных нашей компанией. Поэтому многие покупатели со временем становятся твоими знакомыми и друзьями – ведь фактически они твои соседи. Поэтому для нас крайне важно, как объект будет жить после заселения, будет ли в нем реализовано все, что было задумано – ведь это твоя репутация. Работая в элитном сегменте и предлагая уникальный продукт, необходимо следить, чтобы клиенты получали тот уровень сервиса, который был им обещан на этапе покупки. Поэтому наши дома обслуживает управляющая компания, которая досконально знает каждый объект и предлагает лучший сервис».
Генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная рассказывает, что они как девелопер качественных объектов выбирают стороннюю управляющую компании с помощью тендера. Высококвалифицированные УК могут разобраться и в технической документации, и в тонкостях управления современной инженерией. Более того, самостоятельные управляющие компании будут настойчивее требовать от девелопера проведения гарантийных работ или исправления недостатков строительства. А если жителей не устроит качество работы или объем услуг выбранной организации, они могут её сменить.
«Перед заключением договора мы проверяем, действительно ли компания умеет работать с современными технически сложными объектами. Также для нас важно, готова ли она организовать раздельный сбор мусора и выставлять счета за коммунальные услуги ниже нормативных расценок. Мы строим дома с классом энергоэффективности А+ или А++, однако их жители могут не заметить выгоды от этого, если рассчитывать потребление ресурсов по нормативам. По опыту можем сказать, что в Петербурге — единицы управляющих компаний, отвечающих нашим требованиям»,- делает выводы Мария Черная.
Влияние пандемии
В период пандемии управляющие компании продолжали работать. В местах общего пользования были усилены дезинфекционные мероприятия. Взаимодействие с жителями проходило в дистанционном формате. К сожалению, отмечают специалисты, пандемия и самоизоляция граждан привела к снижению собираемости коммунальных платежей.
По словам Надежды Калашниковой, отдельная история с отменой пени. Конечно, для жильцов это положительный момент, позволяющий в непростой период решить свои финансовые проблемы. Но некоторые не понимают, что это не навсегда, что платить нужно, ведь основной долг никуда не уйдет. И нынешняя отмена не распространяется на накопленные ранее долги и пени.
По мнению генерального директора ОАО "Управляющая компания" Валерия Калюжного, сложившаяся из-за пандемии ситуация оказалась серьезной проблемой для компаний, занимающихся обеспечением жилых помещений. Вероятнее всего, это могло привести к банкротству некоторых организаций.
«Падение доходов граждан, самоизоляция и отказ от ряда мер воздействия на должников привели к падению собираемости за ЖКУ. Также в соответствие с региональными нормативно-правовыми актами на УК были возложены обязанности по проведении дезинфицирующих мероприятий в многоквартирных домах. Также было обязательным комплексное информирование граждан о коронавирусной тематике. Все это потребовало новых затрат от управляющих компаний, которые заранее не были предусмотрены. Проблемой является и то, что поддержка от государства управляющим УК предусмотрена далеко не во всех регионах России. Следовательно, компании должны самостоятельно решать возникающие в связи с пандемией проблемы»,- резюмирует представитель рынка.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Все районы Петербурга по-своему прекрасны, однако некоторые из них пользуются большей популярностью у покупателей. Согласно данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»*, пятерка лидеров выглядит так: Приморский, Московский, Красносельский, Выборгский и Невский районы. «Петербургская Недвижимость» рассказывает, чем они хороши для жизни, какие объекты здесь строятся и сколько стоят квартиры.
Приморский
Лидер рейтинга — Приморский район. У него есть несколько уникальных достоинств: близость к Финскому заливу, граница с историческим центром города на юге и курортными пригородами на севере. В Приморском районе находится парк 300-летия — популярное место для проведения городских мероприятий, а также Юнтоловский заказник.
Больше всего жилых комплексов строится в северной части, в 10-15 минутах езды от метро «Комендантский проспект». Самый популярный проект — ЖК «Чистое небо» от Setl Group, который по итогам первой половины 2020 года стал лидером спроса в Петербурге. Сейчас квартиру в жилом комплексе можно купить от 3 млн рублей.
Отличный вариант в Приморском районе в пешей доступности от метро — ЖК высокого комфорт-класса ArtLine в 5 минутах от станции «Старая Деревня». Объект сдается уже в этом году. Цены — от 3,85 млн рублей.
Московский
«Серебро» в рейтинге досталось Московскому району, одному из самых престижных и статусных в Петербурге. Он отличается особенно удачным расположением: с одной стороны – центр, с другой – аэропорт, а всего в 20 минутах езды – исторические пригороды Пушкин и Павловск. Развитая инфраструктура позволяет быстро передвигаться по городу: в районе шесть станций метро, удобно расположены развязки КАД и ЗСД. Кроме того, здесь находится множество достопримечательностей: Триумфальные ворота, площадь с фонтанами, монумент героическим защитникам Ленинграда, Музей «Гранд Макет Россия» и другие.
Несмотря на высокий статус района, квартиры можно приобрести по выгодной цене. Например, в ЖК «Зеленый квартал», который располагается на Пулковском шоссе, представлены варианты от 2,85 млн рублей.
Красносельский
Красносельский район занял почетное третье место. Он славится обилием зеленых зон и хорошей экологией: на его территории находятся парки Южно-Приморский, Александрино, Сосновая Поляна и другие. Также в Красносельском районе есть пляжи и набережные с прекрасными видами на Финский залив. А всего за 20 минут можно доехать до великолепных дворцов и парков Петергофа.
Самый востребованный жилой комплекс в районе — квартал «Солнечный город», который находится на Петергофском шоссе. Здесь уже сдано 11 корпусов, 3 детских сада и школа, а также открыт парк отдыха площадью 5 га. Стартовые цены — 2,6 млн рублей. Отличным вариантом для любителей малоэтажного жилья станет ЖК «Солнечный город. Резиденции». Стоимость квартир — от 3,2 млн рублей.
Выборгский
Выборгский район, расположенный в северной части города, отличается сложившейся инфраструктурой. Здесь шесть станций метро, множество маршрутов общественного транспорта, десятки престижных школ и гимназий, а также два университета — Политехнический и Лесотехнический.
Один из самых интересных проектов в районе — ЖК «Панорама парк». Он строится рядом с парком Сосновка, в пешей доступности от метро «Удельная». Это жилой комплекс с арт-сквером, пешеходной аллеей, детским клубом, детскими садами и школой. Стоимость квартир — от 4,2 млн рублей.
Невский
Замыкает рейтинг Невский — единственный район Петербурга, расположенный на обеих берегах Невы. Благодаря этому здесь строится много видовых жилых комплексов. Также в районе есть немало зеленых зон: среди них парк Строителей, массив «Куракина Дача» и парк имени Бабушкина с катком и аттракционами. Северо-западная часть района граничит с историческим центром, поэтому жители смогут за считанные минуты добраться до главной улицы Петербурга — Невского проспекта.
Один из самых популярных проектов — ЖК «Стрижи в Невском», который находится в 10 минутах ходьбы от станции метро «Ломоносовская». Стоимость квартир — от 4,45 млн рублей. Также покупатели часто выбирают ЖК Pulse на Октябрьской набережной: цены в проекте стартуют от 4,45 млн рублей.
«Петербургская Недвижимость» — лидер по продажам квартир в Петербурге и Ленинградской области. Компания работает с 40 надежными застройщиками и предлагает покупателям самый большой выбор квартир.