Девелоперы опять ждут господдержки
Пленарное заседание международного форума 100+ Technobuild в Екатеринбурге превратилось в довольно откровенный разговор девелоперов с замглавы Минстроя РФ Никитой Стасишиным. Девелоперы полагают, что для исполнения задач, поставленных властями перед строительным комплексом, необходима мотивационная экономика. Но, по сути, речь шла о снижении спроса, который необходимо стимулировать.
Никита Стасишин отметил снижение спроса на покупку жилья на фоне происходящих в стране событий: «…нам нужно пережить сейчас это время. Пережить его достойно, в интересах нашей страны, чтобы люди опять начали думать о покупке жилья. Не о ставке, не о доступности, а вообще о покупке. Сегодня очень важна скрупулезная работа с банками и застройщиками по действующему проектному финансированию, чтобы не было остановок. Тогда можно будет все достроить и начинать новые проекты».
СМИ цитируют пояснения Никиты Стасишина в кулуарах: «Пока еще говорить рано, в конце года подведем итоги. Но мы видим, и нам рассказывают представители компаний, что в моменте люди точно думают не о покупке квартиры. Когда по телевизору звучали тревожные новости, фиксировалось кратное снижение интереса к покупке жилья. Понятно, что когда-то все стабилизируется и, возможно, возникнет даже так называемый "отложенный спрос». Но пока мы живем в реалиях, когда интересы страны превыше всего остального».
Задачи, планы, стратегии
Тем не менее 30 сентября утверждена пятилетняя комплексная государственная программа «Строительство», скоро будет утверждена Стратегия развития строительной отрасли и сферы ЖКХ до 2030 года, никуда не делись нацпроекты и цель строить 120 млн кв. м жилья в год.
По словам Никиты Стасишина, перед отраслью стоит ряд задач. Во-первых, к 2027 году необходимо в два раза сократить объем незавершенного строительства. «Это та задача, которая должна быть сбалансирована с региональными бюджетами», — подчеркнул он.
Замминистра отметил: объектов незавершенного строительства за последние десять лет скопилось много, в первую очередь это социальные и инфраструктурные объекты. Причем некоторые даже не начинали строиться. «Ни сетей, ни планов, объект не сформирован. Вот это нужно закончить», — подчеркнул Никита Стасишин.
Во-вторых, поставлена задача к 2030 году в 1,5 раза нарастить объемы ввода. Речь идет не только о жилых объектах. Для увеличения объемов строителям предложен целый набор инструментов — инфраструктурное меню.
Кроме того, отдельное внимание уделяется дорожному строительству, созданию транспортных коридоров и оздоровлению водных артерий, чтобы помочь комплексному развитию территорий.
«Несмотря на все секвестры, несмотря ни на что, надо сделать, чтобы отрасль не потеряла темпов, которые мы набрали за два пандемийных года», — подчеркнул Никита Стасишин.
Станислав Киселев, генеральный директор ГК КОРТРОС, заявил: нужна сильная экономика. Решить поставленные задачи поможет «мотивационная экономика». «Но сегодня нужны новые серьезные задачи нового толка, ключевые ориентиры для отрасли с точки зрения глобальных задач», — уточнил Станислав Киселев.
Антон Глушков, президент НОСТРОЙ, призвал обратить внимание на уровень рентабельности, ценообразование. «Инвестиционный цикл большой, планирование — два-три года. Нужна загрузка, рентабельность… Есть печальная статистика. Хотя темпы высокие, количество банкротов не снижается», — сказал он.
Отстоять ипотеку любой ценой
Важнейшим фактором, который способен поднять спрос, девелоперы называют ипотеку, а также инфраструктурные проекты. Сергей Мямин, директор компании «Эталон Екатеринбург», полагает, что именно эти два фактора «помогают строителям удержаться на плаву».
Он очень просил, чтобы присутствующие на форуме чиновники отстаивали ипотечные программы и инфраструктурные проекты.
По данным Банка России, за девять месяцев 2022 года совокупный портфель ипотечных кредитов увеличился меньше, чем за аналогичный период прошлого года — на 10,8% против 20,7%. Количество выданных ипотечных займов сократилось на 35,9% по сравнению с январем-сентябрем прошлого года.
Никита Стасишин обещал, что «вся ипотека восстановится», надо только подождать. Также обещал «биться» за ипотеку, за инфраструктуру.
Однако «околонулевая» ипотека — субсидированные программы застройщиков, по его словам, будет постепенно отменяться по договоренности с застройщиками. «Наша позиция такова, что если такой продукт есть и он востребован со всех сторон, то он должен работать, но, конечно, постоянно ставка 0,1% быть не должна», — уточнил Никита Стасишин в интервью ТАСС.
По словам чиновника, чтобы жилье было доступным, нужен доступный механизм приобретения.
Денис Филиппов, заместитель генерального директора «Дом.РФ», в то же время отметил: есть люди, которые даже при нулевой ставке не могут взять ипотечный кредит. Для них подготовлена программа арендного жилья. Граждане смогут получить субсидии от «Дом.РФ» и из региональных бюджетов и платить значительно меньше. Такой пример есть в Воронеже, где люди будут платить 20–30% от реальной ставки.
«Дом.РФ», подчеркнул он, выступает оператором всех ипотечных программ, включая ипотеку для ИЖС. Ставки субсидируются за счет прибыли оператора. Это помогает поддерживать платежеспособный спрос.
Инфраструктура хочет длинных денег
Инфраструктурное строительство также требует поддержки, полагают девелоперы. Поскольку инвестиционный цикл длится 10–15 лет, «самое время сюда плотно погрузиться», заявил Тимур Уфимцев, президент «Синара Девелопмент». По его словам, регионы конкурируют за инфраструктурное меню, но многое упирается в закредитованность. «Тяжело пробить этот ковенант», — констатировал Тимур Уфимцев.
Никита Стасишин перечислил набор инструментов, доступных в инфраструктурном строительстве, которое, в свою очередь, помогает развитию жилищного строительства.
«Нужны длинные дешевые деньги, чтобы затраты дополнительным обременением не ложились на квадратный метр», — отметил он.
По словам Дениса Филиппова, «Дом.РФ» — основной оператор по поддержке строительной отрасли. У госкомпании есть возможность инвестировать 80 млрд рублей в инфраструктуру под 4% годовых на долгий срок.
Все за работу
Чиновники отметили успешность строительной отрасли, которая случилась за два последних года, как раз в период пандемии. «Показатели не только ввода жилья неплохие — условия труда, зарплаты, квалификации… Отрасль становится привлекательной с точки зрения инвестирования, престижа», — заявил Никита Стасишин.
При этом, по мнению чиновника, важно наладить работу с банками: нельзя допустить пересмотра ставок, лимитов авансирования, ритмичности в выборке проектного финансирования. Именно проектное финансирование позволит достроить реализуемые и начать новые проекты.
Антон Глушков отчасти согласен, но указывает на необходимость повсеместно применять Постановление Правительства РФ № 1315, позволяющее компенсировать дополнительные расходы застройщиков, связанные с существенным удорожанием стройматериалов. «Может быть, это не нравится Минфину, но это крайне востребованная бизнесом тема», — подчеркнул он.
По мнению Никиты Стасишина, застройщики «должны переключиться с дискуссий о ставке в рамках льготных ипотечных программ на усилия по своевременному завершению строительства». А пока придется ждать времени, когда люди опять «начнут думать о покупке жилья — не о ставке, не о доступности».
По словам замминистра, секвестр для строительной отрасли составит около 10%, но в отрасли по-прежнему много денег. «Сколько денег сегодня в стройке — есть только у Минобороны», — заявил он, отметив, что это заслуга вице-премьера Марата Хуснуллина.
СПРАВКА
Международный строительный форум и выставка 100+ TechnoBuild прошли в Екатеринбурге в девятый раз. Его посетили рекордные 18,7 тыс. участников из России и стран СНГ (в 2021 году — порядка 13 тыс. человек). На форуме работали 207 секций, на которых выступили 600 спикеров. В выставке с учетом параллельных мероприятий приняли участие 320 экспонентов — застройщики, производители стройматериалов и технологий, а также другие участники отрасли.
Организаторы отметили: участники в этом году с особым вниманием отнеслись к налаживанию контактов: искали поставщиков, партнеров, варианты логистических цепочек.
Впервые на полях форума состоялась Международная конференция «Развитие института строительной экспертизы», в которой участвовали представители стройкомплексов России, республик Беларусь, Казахстан, Таджикистан, Узбекистан, Армения и Кыргызской Республики.
Если бы кто-то сказал мне десять лет назад, что я приму участие в спасении Петропавловской крепости, я бы не поверил.
В 2011 году мы с братом организовали небольшую компанию по продаже гидроизоляционных материалов. Вскоре поняли, что интереснее и выгоднее заниматься работами, переключились на осушение небольших погребов и подвалов. Росли компетенции, пухла папка портфолио, и нас стали приглашать на все более ответственные объекты.
На каком-то этапе наша фирма «Оптимум Прайс» вместе с операциями по гидроизоляции уже что-то укрепляла, усиливала. Новый вид работ органично влился в пул осуществляемых услуг. В немалой степени благодаря применению нами материала «ФОРС», обезвоживающего и упрочняющего конструкцию.
Однажды раздался звонок, и некий прораб попросил нас помочь разобраться с проектом. Каково же было удивление, когда в штампе документации мы прочитали «Петропавловская Крепость Монетный Дворъ». Рассмотрев чертежи и спецификации, мы выдали альтернативное решение задачи одновременного усиления и гидроизоляции стен углубляемого подвала старинного помещения, отослав обратным письмом. Прошло два дня. И вдруг на третий наша телефонная трубка стала красной! Мобильный разрывался от десятков звонков. Нас просили обосновать, доказать, дать пояснения. Мы несколько обескураженно рассказывали вещи, ставшие для нас рутинными за последние годы, и не понимали, что вызвало столь бурную реакцию.
«Монетный Дворъ» мы выполнили, сдали. Помню, как сидел в кабинете инженера крепости, и туда ворвался прораб сторонней организации с круглыми глазами, рассказывая, что они «попытались выбурить состав Оптимум Прайс, а от него искры летят, буры ломаются, такой крепкий!». Это был замечательный комплимент нашей технологии.
После этого нас приглашали на крепость еще трижды на протяжении нескольких лет. Одной из решенных нами задач было усиление оснований корпуса 14Б. Свежо воспоминание о совещании, посвященном началу работ. Длинный стол, администрация, проектировщики, технадзор, КГИОП, все твердо стоят на том, что делать нужно по проекту и никак иначе. Мне передают утвержденную документацию, а я смотрю и не понимаю. Так посмотрел и эдак, а между тем дискуссия продолжается и уже переходят к другим вопросам.
— Простите, но тут забивка свай прописана, верно? — я неуверенно прерываю общий диалог, все еще сомневаясь, так ли я понял.
— Да, верно.
— Внутри здания бить сваи? Но это невозможно. А если и было бы реально, то такие вибрации разрушат корпус и еще пару зданий рядом.
На минуту воцарилась тишина. А потом все тот же шквал вопросов, что и при первом знакомстве с объектом.
Усиление фундамента Петропавловской крепости мы выполнили успешно, применив метод манжетного инъектирования составом ФОРС Фундамент. Наше решение спасло комплекс от вероятного разрушения. Все фото и видеоотчеты в открытом доступе размещены на нашем сайте.
Петропавловская крепость — это не единственный памятник архитектуры, спасенный нашей организацией, где мы поменяли проект, доказали его у проектировщиков и сделали все от нас зависящее, чтобы культурное наследие увидели потомки. В нашей копилке — здание «Грандъ Отеля» на Малой Морской, 18–20, особняк Бейера 1820 года постройки на набережной реки Фонтанки в Санкт-Петербург, усадьба Баташевых (ныне Яузская больница) и Трехгорная мануфактура в Москве, парковый комплекс «Монрепо» (наследие ЮНЕСКО) в Выборге, Меншиковский дворец в Ораниенбауме и другие. Также мы работали на ТЭЦ № 5 в Санкт-Петербурге, вытаскивали проваливающуюся под землю мегаваттную котельную в Ярославле, обследовали и выдавали технические решения по ТЭС на Кавказе, а сейчас, когда вы читаете эту статью, наши сотрудники работают на острове Сахалин.
Петропавловская крепость — не единственный и даже, возможно, не самый интересный объект. Нам, как специалистам, было гораздо занятнее останавливать подземную реку под проваливающимся шестиметровым колодцем в районе Лахта Центра, который после остановки потока нужно было еще и заглубить. Вот там была борьба!
Петропавловская крепость поразила меня отсутствием непробиваемого бюрократического аппарата. Я ожидал натолкнуться на сопротивление, длительные согласования, крючкотворство… Вместо этого были живые дискуссии, правильные вопросы и быстрые решения.
К сожалению, отсутствие бюрократии — это скорее исключение, чем правило. Например, проектировщики с одной электростанции обратились к нам еще в 2017 году. Проблема достаточно яркая. Важной конструкции грозит обрушение. Решение нами выдано сразу же, в рамках диалога. Но вот прошло четыре года, мы успели съездить и провести обследования, выдать пачки листов расчётов и подтверждений, а воз и ныне там. Представители заказчика решают вопрос «кто виноват?» вместо «что делать?».
Еще страшнее лобби производителей материалов. Например, сейчас очень распространена технология, согласно которой для гидроизоляции старинного здания его стены практически подсекаются под корень перфораторами, прошивающие почти насквозь шпуры заполняют материалом, который затем просто выбуривают и выбрасывают. Издевательство над стеной повторяется трижды. В результате и без того ослабленное веками основание здания становится будто изъеденным термитами, которые забили свои ходы хлебным мякишем. Кому это выгодно? Производителю материалов. Тройной перерасход материалов! Да еще каких дорогих материалов!
Сейчас мы боремся за то, чтобы спасти от такого вандализма памятник архитектуры, входящий в пятерку самых значимых в Санкт-Петербурге.
Но вот беда: технология и материалы Оптимум Прайс, обладая многократно превосходящими характеристиками, проверенные многолетним опытом использования на самых ответственных объектах, стоят в несколько раз дешевле. А это, увы, не всем выгодно.
Потребительский экстремизм дольщиков будет процветать по-прежнему: пока Минстрой РФ и Госдума разрабатывали поправки в законодательство, которые должны блюсти баланс интересов застройщиков и дольщиков, Роспотребнадзор предложил свои поправки в закон о защите прав потребителей. Размер неустойки составит 3% от общей цены договора за каждый день.
Законопроект Роспотребнадзора касается разных сфер услуг – предоставления связи, транспортных и медицинских. Документ уже прошел общественное обсуждение.
Статистика в пользу дольщиков
Институт развития строительной отрасли в прошлом году провел опрос застройщиков: с многочисленными претензиями и судебными исками сталкивались почти 70% компаний, почти 50% получили претензии по поводу качества сданного жилья, для 45% судебные иски вылились в серьезную проблему.
За 2018-2019 годы дольщики отсудили у застройщиков более 6,5 млрд рублей по 3,7 тыс. исков – за задержку сдачи объекта или по претензиям к качеству строительства.
Средняя сумма неустойки – 300 тыс. рублей. Но есть и другой опыт. Так, компания «Дальпитерстрой» в 2017 году выплатила 600 млн рублей в пользу тысячи дольщиков, еще почти столько же – в 2018-м.
Им все мало
Роспотребнадзор счел недостаточным неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования. Эта норма действует с декабря 2004 года и не учитывает методику расчета штрафов и пеней на основе ключевой ставки Центробанка, появившейся в 2016 году.
В пояснительной записке указано: действующие размеры неустойки «не покрывают законного интереса потребителя», который при задержке сдачи объекта «вынужден не только принимать на себя риски, связанные с изменениями в правоотношении с застройщиком, но и претерпевать негативные последствия».
Рассматривая дела, суды руководствуются законом о защите прав потребителей, а не о защите прав дольщиков.
Но суды, как правило, встают на сторону дольщиков. Застройщикам приходится платить.
При этом размер неустойки не получится снизить по суду. Сегодня суд может сократить размер выплат, но чиновники Роспотребнадзора сочли, что «при произвольном существенном снижении неустойки она лишается своего экономического смысла».
По новым правилам, застройщику придется выплачивать пени дольщику – частному лицу, в размере 3% от цены договора за каждый месяц просрочки; 3% от общей цены договора за каждый день просрочки при нарушении срока устранения недостатков.
По некоторым оценкам, размер неустойки составит более 1000% годовых.
А потребительского экстремизма, полагают власти, вообще не существует. Даже нельзя допустить, что потребитель стремится получить необоснованную выгоду, указано в пояснительной записке.
Между тем известны случаи, когда размер требований превышал размер внесенных дольщиком средств. Были также прецеденты, когда, получив неустойку, потребитель вновь шел в ту же компанию и покупал квартиру на полученную сумму. Застройщики знают также о покупках квартир в проблемных домах с целью получить потом неустойку.
Стандартная ситуация
События обычно разворачиваются так. Застройщик не может вовремя сдать объект, не всегда по своей вине – обстоятельства бывают разные. Понятно, что дольщики волнуются. И тут появляются юристы, которые помогают гражданам писать заявления и выступают в суде. Если появляется целая группа таких дольщиков, застройщик вынужден выплачивать несколько миллионов рублей. Эти средства могли бы пойти на продолжение строительства, устранение недоделок и проч. Выплата неустойки оборачивается замедлением строительства, и срок сдачи отодвигается еще и еще.
Именно поэтому застройщики называли такой алгоритм потребительским экстремизмом.
Нередко массовые выплаты ведут к банкротству компании – таким образом в процедуру банкротства попала в прошлом году компания «Леонтьевский мыс». Многие застройщики, уже покинувшие рынок, также столкнулись с потребительским экстремизмом. В результате некоторые объекты до сих пор не достроены.
Неторопливое законотворчество
На рассмотрении в Госдуму в конце декабря 2019 года попали два законопроекта, запрещающие взыскивать с застройщика неустойку на стадии строительства, а также снижать ее при уступке права требования третьим лицам (подразумевались юридические компании, разоряющие застройщиков через суды).
Никита Стасишин, заместитель главы Минстрой РФ, осенью прошлого года в ходе пленарного заседания XI Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс» пояснил: нередко требования дольщиков по устранению недоделок в десять и больше раз превышает реальную стоимость работ. Происходит это с подачи юристов, который получает часть прибыли. Поэтому в закон о защите прав потребителя нужны поправки. Видимо, чиновник подразумевал другие поправки – не те, что предлагает Роспотребнадзор, а выстраивающие баланс во взаимоотношениях застройщика и дольщика.
Массовое недовольство застройщиков поддержал НОСТРОЙ, предложивший «Рекомендации по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных им помещений».
Ранее президент НОСТРОЙ Антон Глушков отметил: потребительский экстремизм имеет и положительный эффект – качество строительства улучшается.
Однако документ Роспотребнадзора уже готов, а другие законопроекты куда-то делись – наверное, утонули в море споров.
Мнение
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»: «Хочется отметить, что часто просрочка сдачи дома случается не по вине застройщика. Например, дом готов, а монополисты не выполняют техусловия (по подключению к коммуникациям). Бывают и другие причины, по которым сроки ввода уже готовых новостроек затягиваются. Поэтому требовать неустойку с застройщика, тем более такую высокую, не обоснованно.
У нашей компании имидж надежного застройщика, всегда строящегося свои дома в срок. Кроме того, мы оперативно заселяем наши новостройки и быстро выдаем свидетельства о собственности на квартиры. Поэтому к нам в этом смысле претензий не возникает.
А что касается законопроекта, то хотелось бы, чтобы законодатели подумали и об ответных мерах по защите интересов застройщика, который мог бы получать неустойку за просрочку дольщиком платежей по рассрочке. Сейчас она несоразмерно мала, а механизм ее получения очень трудоемкий. Предлагаю тогда уж тоже повысить ее до 3% за каждый день просрочки оплаты».