Девелоперы опять ждут господдержки
Пленарное заседание международного форума 100+ Technobuild в Екатеринбурге превратилось в довольно откровенный разговор девелоперов с замглавы Минстроя РФ Никитой Стасишиным. Девелоперы полагают, что для исполнения задач, поставленных властями перед строительным комплексом, необходима мотивационная экономика. Но, по сути, речь шла о снижении спроса, который необходимо стимулировать.
Никита Стасишин отметил снижение спроса на покупку жилья на фоне происходящих в стране событий: «…нам нужно пережить сейчас это время. Пережить его достойно, в интересах нашей страны, чтобы люди опять начали думать о покупке жилья. Не о ставке, не о доступности, а вообще о покупке. Сегодня очень важна скрупулезная работа с банками и застройщиками по действующему проектному финансированию, чтобы не было остановок. Тогда можно будет все достроить и начинать новые проекты».
СМИ цитируют пояснения Никиты Стасишина в кулуарах: «Пока еще говорить рано, в конце года подведем итоги. Но мы видим, и нам рассказывают представители компаний, что в моменте люди точно думают не о покупке квартиры. Когда по телевизору звучали тревожные новости, фиксировалось кратное снижение интереса к покупке жилья. Понятно, что когда-то все стабилизируется и, возможно, возникнет даже так называемый "отложенный спрос». Но пока мы живем в реалиях, когда интересы страны превыше всего остального».
Задачи, планы, стратегии
Тем не менее 30 сентября утверждена пятилетняя комплексная государственная программа «Строительство», скоро будет утверждена Стратегия развития строительной отрасли и сферы ЖКХ до 2030 года, никуда не делись нацпроекты и цель строить 120 млн кв. м жилья в год.
По словам Никиты Стасишина, перед отраслью стоит ряд задач. Во-первых, к 2027 году необходимо в два раза сократить объем незавершенного строительства. «Это та задача, которая должна быть сбалансирована с региональными бюджетами», — подчеркнул он.
Замминистра отметил: объектов незавершенного строительства за последние десять лет скопилось много, в первую очередь это социальные и инфраструктурные объекты. Причем некоторые даже не начинали строиться. «Ни сетей, ни планов, объект не сформирован. Вот это нужно закончить», — подчеркнул Никита Стасишин.
Во-вторых, поставлена задача к 2030 году в 1,5 раза нарастить объемы ввода. Речь идет не только о жилых объектах. Для увеличения объемов строителям предложен целый набор инструментов — инфраструктурное меню.
Кроме того, отдельное внимание уделяется дорожному строительству, созданию транспортных коридоров и оздоровлению водных артерий, чтобы помочь комплексному развитию территорий.
«Несмотря на все секвестры, несмотря ни на что, надо сделать, чтобы отрасль не потеряла темпов, которые мы набрали за два пандемийных года», — подчеркнул Никита Стасишин.
Станислав Киселев, генеральный директор ГК КОРТРОС, заявил: нужна сильная экономика. Решить поставленные задачи поможет «мотивационная экономика». «Но сегодня нужны новые серьезные задачи нового толка, ключевые ориентиры для отрасли с точки зрения глобальных задач», — уточнил Станислав Киселев.
Антон Глушков, президент НОСТРОЙ, призвал обратить внимание на уровень рентабельности, ценообразование. «Инвестиционный цикл большой, планирование — два-три года. Нужна загрузка, рентабельность… Есть печальная статистика. Хотя темпы высокие, количество банкротов не снижается», — сказал он.
Отстоять ипотеку любой ценой
Важнейшим фактором, который способен поднять спрос, девелоперы называют ипотеку, а также инфраструктурные проекты. Сергей Мямин, директор компании «Эталон Екатеринбург», полагает, что именно эти два фактора «помогают строителям удержаться на плаву».
Он очень просил, чтобы присутствующие на форуме чиновники отстаивали ипотечные программы и инфраструктурные проекты.
По данным Банка России, за девять месяцев 2022 года совокупный портфель ипотечных кредитов увеличился меньше, чем за аналогичный период прошлого года — на 10,8% против 20,7%. Количество выданных ипотечных займов сократилось на 35,9% по сравнению с январем-сентябрем прошлого года.
Никита Стасишин обещал, что «вся ипотека восстановится», надо только подождать. Также обещал «биться» за ипотеку, за инфраструктуру.
Однако «околонулевая» ипотека — субсидированные программы застройщиков, по его словам, будет постепенно отменяться по договоренности с застройщиками. «Наша позиция такова, что если такой продукт есть и он востребован со всех сторон, то он должен работать, но, конечно, постоянно ставка 0,1% быть не должна», — уточнил Никита Стасишин в интервью ТАСС.
По словам чиновника, чтобы жилье было доступным, нужен доступный механизм приобретения.
Денис Филиппов, заместитель генерального директора «Дом.РФ», в то же время отметил: есть люди, которые даже при нулевой ставке не могут взять ипотечный кредит. Для них подготовлена программа арендного жилья. Граждане смогут получить субсидии от «Дом.РФ» и из региональных бюджетов и платить значительно меньше. Такой пример есть в Воронеже, где люди будут платить 20–30% от реальной ставки.
«Дом.РФ», подчеркнул он, выступает оператором всех ипотечных программ, включая ипотеку для ИЖС. Ставки субсидируются за счет прибыли оператора. Это помогает поддерживать платежеспособный спрос.
Инфраструктура хочет длинных денег
Инфраструктурное строительство также требует поддержки, полагают девелоперы. Поскольку инвестиционный цикл длится 10–15 лет, «самое время сюда плотно погрузиться», заявил Тимур Уфимцев, президент «Синара Девелопмент». По его словам, регионы конкурируют за инфраструктурное меню, но многое упирается в закредитованность. «Тяжело пробить этот ковенант», — констатировал Тимур Уфимцев.
Никита Стасишин перечислил набор инструментов, доступных в инфраструктурном строительстве, которое, в свою очередь, помогает развитию жилищного строительства.
«Нужны длинные дешевые деньги, чтобы затраты дополнительным обременением не ложились на квадратный метр», — отметил он.
По словам Дениса Филиппова, «Дом.РФ» — основной оператор по поддержке строительной отрасли. У госкомпании есть возможность инвестировать 80 млрд рублей в инфраструктуру под 4% годовых на долгий срок.
Все за работу
Чиновники отметили успешность строительной отрасли, которая случилась за два последних года, как раз в период пандемии. «Показатели не только ввода жилья неплохие — условия труда, зарплаты, квалификации… Отрасль становится привлекательной с точки зрения инвестирования, престижа», — заявил Никита Стасишин.
При этом, по мнению чиновника, важно наладить работу с банками: нельзя допустить пересмотра ставок, лимитов авансирования, ритмичности в выборке проектного финансирования. Именно проектное финансирование позволит достроить реализуемые и начать новые проекты.
Антон Глушков отчасти согласен, но указывает на необходимость повсеместно применять Постановление Правительства РФ № 1315, позволяющее компенсировать дополнительные расходы застройщиков, связанные с существенным удорожанием стройматериалов. «Может быть, это не нравится Минфину, но это крайне востребованная бизнесом тема», — подчеркнул он.
По мнению Никиты Стасишина, застройщики «должны переключиться с дискуссий о ставке в рамках льготных ипотечных программ на усилия по своевременному завершению строительства». А пока придется ждать времени, когда люди опять «начнут думать о покупке жилья — не о ставке, не о доступности».
По словам замминистра, секвестр для строительной отрасли составит около 10%, но в отрасли по-прежнему много денег. «Сколько денег сегодня в стройке — есть только у Минобороны», — заявил он, отметив, что это заслуга вице-премьера Марата Хуснуллина.
СПРАВКА
Международный строительный форум и выставка 100+ TechnoBuild прошли в Екатеринбурге в девятый раз. Его посетили рекордные 18,7 тыс. участников из России и стран СНГ (в 2021 году — порядка 13 тыс. человек). На форуме работали 207 секций, на которых выступили 600 спикеров. В выставке с учетом параллельных мероприятий приняли участие 320 экспонентов — застройщики, производители стройматериалов и технологий, а также другие участники отрасли.
Организаторы отметили: участники в этом году с особым вниманием отнеслись к налаживанию контактов: искали поставщиков, партнеров, варианты логистических цепочек.
Впервые на полях форума состоялась Международная конференция «Развитие института строительной экспертизы», в которой участвовали представители стройкомплексов России, республик Беларусь, Казахстан, Таджикистан, Узбекистан, Армения и Кыргызской Республики.
Власти перестали торопиться: на прошлой неделе срочных решений, с предложениями о которых обращается бизнес, не принималось. Зато принимались решения, нацеленные на долгосрочное действие или «на потом».
- Правительство придумало новую структуру обсуждения бюджетных инвестиций в строительство (постановление №655 от 14 апреля) и запускает пятилетнюю комплексную программу «Строительство» - в качестве контрсанкции. При этом федеральная АИП выступит результатам компиляции новой программы и системы «Электронный бюджет». По словам руководителя правительственной комиссии, курирующей программу, вице-премьера Марата Хуснуллина, цель программы – ускорить строительный цикл и увеличить горизонт планирования. Новая схема вступит в действие 1 января 2023 года, а пока пройдет проверка эффективности управления бюджетным строительством.
- Власти Ленинградской области готовят комплекс мер для поддержки предпринимателей, готовых развивать туристическую инфраструктуру. В частности, инвесторам предложат 61 объект – заброшенные турбазы и пионерские лагеря. Федеральное агентство по туризму собирается раздавать гранты, и на эти средства можно развивать инфраструктуру, создавать кемпинги и проч.
- Власти Москвы разрешили в 2022 году увеличить до 100% авансы на поставку товаров и оказание услуг на государственные нужды.
- Со 100 млн до 10 млн рублей снижена минимальная стоимость проекта модернизации коммунальной инфраструктуры для ресурсоснабжающих организаций: правительство РФ разрешило кредитовать такие проекты под 3% годовых.
- Правительство РФ готовит документы, которые позволят получать компаниям льготные кредиты и субсидии на покупку незаменимых импортных товаров. Пока есть только предположения, какие именно товары и для каких отраслей войдут в почетный список. В качестве возможных покупателей называются ТЭК, транспорт, IT.
Отнять и поделить
Общественные организации и министерские структуры озаботились проблемами национализации и приобретения имущества иностранцев.
- Генеральный совет Федерации независимых профсоюзов России обратился к президенту РФ Владимиру Путину с предложением национализировать имущество компаний из недружественных стран, которые бросают производства и людей. Госсовет Республики Крым внес в Госдуму поправки в ст. 235 ч. 1 Гражданского кодекса (ГК), которые позволяют принудительно изымать имущество граждан из недружественных стран. Правда, Президентский Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства не поддержал этот законопроект: по ст. 35 Конституции, «каждый вправе иметь имущество в собственности, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».
- Представители крупного бизнеса обратились в правительство РФ с просьбой упростить согласования с ФАС сделок купли-продажи активов иностранных компаний, уходящих из России – ограничиться уведомлением в ФАС. Антимонопольная служба не протестует и уже предложила увеличить с 800 млн до 2 млрд рублей порог сделок, на которые распространяется уведомительный порядок. Но только до конца текущего года.
Россия деревянная
Стройматериалы – сегодня больная тема. Но у властей, кажется, появился план, и скоро появятся типовые проекты для деревянного домостроения. Причем противопожарные нормы раньше запрещали использовать дерево при многоэтажном строительстве – в отличие, например, от соседней Финляндии.
- После закрытия границ в России начался рост ИЖС, причем из деревянных домокомплектов, которые прежде отечественные компании поставляли на экспорт. В отдельных случаях – почти 100% продукции. Кроме готовых изделий, Россия ввела ограничения на вывоз строевого леса. По прогнозам Минстрой РФ, в стране активизируется производство деревянных домокомплектов. В начале 2022 года Минстрой РФ актуализировало свод правил о деревянных конструкциях в строительстве и разрешило использовать CLT-панели для жилых зданий. А доработать нормативную базу для деревянного домостроения власти планировали до конца текущего года.
Пока объем деревянного строительства в России в 17 раз меньше, чем в Финляндии, США и Канаде, при том, что наша страна обладает четвертью запасов мировых лесных ресурсов.
- Правительство РФ, чтобы ускорить вывод на рынок российских стройматериалов и конструкций, упростило процедуру подтверждения их пригодности. Срок сокращен с 90 до 10 рабочих дней с помощью схемы «одно окно» - вместо двухступенчатой процедуры согласований. А для импортных материалов будут учитывать результаты испытаний, проведенных в зарубежных лабораториях. Свидетельства, выданные по упрощенным правилам, будут действовать в течение двух лет. Также автоматически будет продлен на два года срок действия ранее выданных свидетельств о пригодности материалов.
- Минпромторг РФ предлагает ограничить наценки перекупщиков стройматериалов – аналогично ограничению на продукцию металлосервисных компаний, где наценка составляет 7-12% в зависимости от добавленной стоимости.
Не факт
Некоторые сообщения, разошедшиеся по СМИ, пока не нашли подтверждения или не получили продолжения – финал событий не известен.
- Замглавы Минпромторга РФ Виктор Евтухов заявил, что компании IKEA и Inditex хотят вернуться на российский рынок, возобновить поставки продукции. При этом шведская Ingka, владелец IKEA, не закрывала магазины и не прекращала строительство двух гипермаркетов «Мега». Некоторые СМИ засомневались и обратились в офис IKEA. Там заявили, что решение о приостановке работы в России остается в силе – пока до 31 мая.
- Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов в своем телеграмм-канале сообщил: на конкурс по разработке дизайна станций столичного метрополитена подали заявки архитекторы из Австралии, Индонезии, Таджикистана, Турции, Латвии и Шри-Ланки, которые ранее в таких конкурсах не участвовали.
- По пока не подтвержденной информации, новым владельцем гипермаркетов OBI могут стать структуры казахского холдинга Asadel, которые развивают бренд OBI в Казахстане по франшизе. Разрешить сделку должна ФАС, но туда заявок не поступало.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов
В создавшихся условиях девелоперам сложно начинать новые проекты: задача сегодня — достроить начатые объекты, исполнив обязательства перед заказчиками или дольщиками. Результат решений «попридержать» проекты обозначится позже.
Официальная статистика и то, что наблюдают эксперты «в поле», расходятся. По данным Дом.РФ, в первом квартале в России начато новых проектов примерно на 9 млн кв. м — на 30% больше, чем в первом квартале 2021-го.
Ранее СРО «Синергия», опросив застройщиков в разных регионах, отметила: 40% компаний вынужденно остановили некоторые проекты, еще 29% решили выждать и не начинать строительство, хотя март традиционно был месяцем, когда удобно выходить на стройплощадку.
Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест), пояснил: «Сегодня строители столкнулись с новыми серьезными вызовами. Принимая во внимание неопределенность текущей экономической ситуации, мы решили отложить старт нашего нового проекта Master Place (Петербург) на полгода и сосредоточиться на наших уже строящихся объектах».
В Петербурге в марте, например, на рынок вышел всего один новый проект, но и этот объект — не новое строительство, а реконструкция.
О приостановке проектов, находящихся пока в разработке, на прошлой неделе заявил Владимир Жидкин, глава департамента развития новых территорий Москвы. Однако попутно заметил: другие девелоперы начинают реализацию новых проектов. «При этом в целом ситуация оптимистичная, мы видим, что свои проекты начинают реализовывать "А101" и "МИЦ"», — сказал он.
«Часть застройщиков, планирующих запуск новых проектов в 2022 году как в жилье, так и в коммерческой недвижимости, заняли выжидательную позицию. На данный момент приостановка касается части проектов, находящихся на этапе получения проектного финансирования или нулевом цикле — введенные санкции существенно увеличили уровень инфляции, что привело к повышению ключевой ставки ЦБ и, как следствие, — росту стоимости проектного финансирования», — указывает Андрей Косарев, генеральный директор ООО «Коллиерз Интернешнл» в Санкт-Петербурге.
Земля нарасхват
У застройщиков, которые уже вывели проекты, а потом закрыли продажи, или у тех, кто все подготовил — вплоть до разрешения на строительство, но не вышел на площадку, растут расходы от простоя. Однако застройщики продолжают приобретать земельные участки под новое строительство.
По данным «Джонс Лэнг ЛаСаль», по итогам первого квартала 2022 года больше половины — 59% — в общем объеме инвестиций в российскую недвижимость пришлось на земельные участки под жилое строительство. Общая сумма оценивается в 62,6 млрд рублей — почти в три раза больше, чем годом раньше. Если в 2021 году основной объем земельных сделок пришелся на Петербург, то в 2022-м в лидеры вышла Москва.
Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP, указывает: «В марте на рынке земли в Петербурге мы наблюдали существенное сокращение числа сделок. Это произошло из-за резкого увеличения ключевой ставки и, соответственно, кредитов на покупку земли: брать их по ставке более 20% абсолютно невыгодно».
Субсидировать ставки власти уже обещали, но программа начнет действовать только в мае. А собственные свободные средства есть далеко не у всех застройщиков.
«У некоторых застройщиков появилось желание продать ранее приобретенные активы в связи с падением спроса и высокой кредитной нагрузкой. Другие собственники, напротив, придерживают участки и наблюдают за ситуацией. Радует, что многие собственники осознают, какие заградительные кредиты сейчас предлагают банки, и готовы рассматривать долевые схемы продажи участков. Тем более что это в том числе и защита от волатильности рубля. В целом рынок земли довольно динамичный. Другой вопрос, что инвестиционная активность очень снизилась», — добавил Андрей Бойков.
Материальная составляющая
Причин для приостановки новых проектов у застройщиков достаточно. Нарушены логистические цепочки, приостанавливают работу поставщики, продолжают дорожать стройматериалы, а вместе с этим растет себестоимость строительства и т. д. Но главная причина — неопределенность. При этом невозможно понять, как будет развиваться ситуация.
По мнению Андрея Косарева, процесс строительства осложняется из-за девальвации рубля, накапливающегося дефицита и логистических проблем в поставке строительных материалов — как импортных, так и отечественных.
По словам Елены Тарасовой, коммерческого директора GRAVION, речь не идет о глобальной заморозке объектов, банкротстве или отсутствии средств у девелоперов — скорее можно говорить о том, что застройщики заняли выжидательную позицию по ряду причин. «Эти причины связаны с увеличением ключевой ставки, а соответственно ростом затратной части по выплате процентов по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их "будущее"; с пересмотром ценовой политики своих проектов и стратегии развития с учетом трудностей с поставками строительных материалов, оборудования и ростом цен на них. Нельзя сказать, что какой-то определенный фактор влияет на рынок, здесь их совокупность. При таком раскладе выбор между тем, стоит ли стартовать сейчас или подождать, очевиден», — пояснила Елена Тарасова.
По данным строительной компании «СтройКрафт», за первый месяц спецоперации, с 24 февраля по 24 марта, расходы застройщиков на стройматериалы выросли в среднем на 50%, себестоимость строительства — на 30%. В ближайшее время из-за начавшихся спекуляций эксперты ждали дальнейшего увеличения цен, на некоторые позиции — минимум на 20%.
Компания Pridex, один из крупнейших fit-out-подрядчиков на российском рынке, подсчитала рост стоимости строительных и отделочных материалов для офисов за февраль и март. Надо заметить, что для отделки качественных офисов нередко используются импортные материалы. Строительные материалы подорожали на 29%, изоляционные материалы, расходники (буры, сверла, диски и др.) и фальшполы — на 30%, пиломатериалы — на 8%, отделочные — на 48,5%, инженерное оборудование — на 43%. В зависимости от производителя кабельная продукция подорожала на 40–70%, сантехника — на 25–50% и т. д.
По данным СМ PRO, нерудные материалы в марте подорожали на 8–15%, кирпич керамический — на 3–7%, арматура — на 1%.
По подсчетам «Джонс Лэнг Ласаль», некоторые позиции за два месяца подорожали на все 100%.
По словам Елены Тарасовой, сейчас компании все озаботились замещением импортных позиций, которые раньше использовались в отделке, фурнитуре, комплектующих и проч., чтобы сократить валютную составляющую в бюджете затрат проектов. «Помимо роста доли поставок отечественных производителей, на рынке появятся новые поставщики, акцент может быть сделан на Азию и Турцию», — добавила она.
Однако в этом случае возникают проблемы. Во-первых, не все материалы и оборудование можно заменить отечественными аналогами, в том числе из-за отсутствия отдельных компонентов сырья. Во-вторых, после переориентации застройщиков на азиатские рынки логистика станет сложнее, а цены могут еще подрасти, по некоторым данным, примерно на 30%.
Нематериальная составляющая
Помимо проблем с логистикой и удорожания стройматериалов, есть и другие причины приостановки проектов. Сокращение количества мигрантов, работающих на стройках, началось с приходом пандемии, но до последнего времени их число к доковидным объемам не вернулось. Как отметил Александр Беглов, губернатор Петербурга, на конец марта на стройках Петербурга не хватало 7989 человек — треть от общего количества официально зарегистрированных вакансий.
По словам Елены Тарасовой, риск оттока мигрантов остается: они работают «с прицелом» на курс рубля. «Поэтому мы получим либо повышение зарплат, либо замещение этих рабочих специалистами из других отраслей, где сильно сократится число рабочих мест», — рассуждает она.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», указывает еще ряд «нематериальных» причин малого количества новых стартов в Петербурге. В частности, это задержка градостроительных процессов: «Например, получение разрешения на строительство 8-го и 9-го этапов проекта Magnifika задерживается на год из-за того, что органы городского управления не соблюдают сроков согласования градостроительной документации. В Комиссию по землепользования и застройке мы обратились еще в марте 2021 года, но решение комиссия не приняла до сих пор. У появившейся в 2021 году Градостроительной комиссии и по сей день нет регламента работы, этот новый орган дополнительно растягивает согласование документации как минимум на 6–8 месяцев. Такая инертность и неповоротливость городских властей сказываются как на количестве новых проектов, так и на их качестве».
Финансовая составляющая
Совокупность перечисленных причин выливается еще в одну: удорожание себестоимости строительства. По разным оценкам, удорожание проектов уже составляет 20–40% независимо от функционального назначения. И не только из-за повышения цен на стройматериалы.
«Для построения долгосрочной стратегии развития девелоперам нужны две гарантии: доступное финансирование и стабильный спрос. Сейчас, к сожалению, мы видим трудности как с получением проектного финансирования, так и с реальной покупательской способностью населения: далеко не все готовы нести деньги в стройки (тем более с учетом отмены санкций к девелоперам за просрочку сдачи проектов). Кроме того, спрос был в значительной степени "вымыт" во время COVID в 2020–2021 годах, когда на рынке фиксировался ажиотажный спрос на все сегменты жилой недвижимости», — утверждает Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный».
Ранее СМИ сообщали: петербургские компании начали обращаться в кредитные организации за пересмотром уже согласованных параметров проектного финансирования, поскольку из-за удорожания проектов понадобились дополнительные средства. Банки не спешили идти навстречу.
«На запуск новых проектов будет в значительной степени влиять доступность проектного финансирования для застройщиков. При этом проектное финансирование — в первую очередь это не процентная ставка, а ковенанты, которые банк требует от заемщика. И если увеличение ставки может означать для застройщика только увеличение затратной части, то исполнение ковенантов может привести и к существенным ограничениям работы застройщика, и даже к банкротству», — заявила Мария Черная.
После повышения ключевой ставки власти в рамках антисанкционных мер выделили 35 млрд рублей для субсидий по проектному финансированию застройщикам до 15% годовых. Но средства застройщики смогут получить в лучшем случае в мае, а строить надо сегодня.
Вновь поднимается вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, но полезного решения нет. Между тем средства дольщиков не просто лежат на эскроу-счетах — они обесцениваются.
В одном из интервью Илья Вольфсон, член Комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы РФ, заявил: «Строители обеднели процентов на 40».
По его подсчетам (на примере конкретного проекта) по досанкционной ставке 12% годовых прибыль застройщика с квадратного метра составляла 11 тыс. рублей, банка — 16 тыс. рублей. При новой ставке — 15% годовых — прибыль застройщика падает до 9 тыс. рублей, а банка — растет до 24 тыс. рублей. «Понимаю, что у банков свои нюансы, риски, ни в коем случае никого не обвиняю, но нужен баланс. Банку и государство субсидирует пониженную ставку, и застройщик отдает свою долю. При этом вся ответственность за процесс строительства лежит на застройщиках. Разработка проекта, его утверждение, подготовка земельного участка, взаимоотношения с генподрядчиком, маркетинг, продажи — это застройщик. Банк же получает деньги от дольщиков бесплатно и их же отдает застройщику по кредитным линиям», — прокомментировал Илья Вольфсон.
Ждем-с
Рынок недвижимости инертен, поэтому последствия сегодняшней ситуации в строительстве мы увидим гораздо позже. Однако неизвестно, какая дата станет точкой отсчета — ситуацию в экономике сегодня диктует политика, а не наоборот. В любом случае заморозка проектов сегодня приведет к сокращению строительных объемов. Возможно, их будет достаточно. Например, уход многих торговых брендов означает пустующие площади в торговых центрах — вряд ли есть срочная необходимость в новом строительстве ТЦ. Уход иностранных компаний также высвобождает офисы. По некоторым оценкам, падение строительных объемов в коммерческой недвижимости может достигать 40%, в индустриальной — до 50%, в жилой — до 20%.
«В жилье строительный цикл составляет около трех лет, в складах где-то год-полтора, в зависимости от размера объекта. Ввод проектов, находящихся на завершающих этапах, с большой вероятностью состоится. В складах — то, что анонсировано к вводу до второй половины 2022 году, будет реализовано», — полагает Андрей Косарев.
Важным фактором на рынке всегда выступает спрос. Сегодня, отмечает Елена Тарасова, значительного проседания спроса не наблюдается, к тому же выросла доля покупок в инвестиционных целях. Но покупатели приобретают в том числе объекты со сроком сдачи в 2023–2024 годах. Есть риск, что через пару лет новые квартиры и дома в одном и том же проекте будут отличаться от сегодняшних по составу, наличию отделки, даже качеству. По мнению Андрея Косарева, некоторые сложности могут возникнуть даже в проектах, находящихся на высокой стадии готовности, которые предполагают отделку под ключ: ряд девелоперов уже отказались от чистовой отделки и меблировки квартир из-за проблем с закупкой материалов и комплектующих.
«Геополитический кризис, к сожалению, в ближайшем будущем скажется на уровне доходов населения и приведет к падению объемов спроса. В обстоятельствах неопределенности инвестиции в недвижимость — не самый очевидный путь сохранения капитала. Затянутые согласования, увеличение себестоимости, повышение финансовых рисков и расходов, снижение покупательской способности — все это приведет к кризису рынка строящегося жилья. Решение жилищных вопросов будет осуществляться за счет вторичного рынка, к которому относится и "новая вторичка" — уже построенные, но не проданные застройщиками объекты», — перечисляет Мария Черная.
Однако общей формулы для всех проектов не существует. Например, очевидно, что в относительном выигрыше окажутся проекты, финансируемые из бюджетов, в том числе дорожное строительство.
«На мой взгляд, лучше всего будут чувствовать себя девелоперы, ведущие комплексную застройку в локациях с инфраструктурой, наличием точек приложения труда, социальных и рекреационных объектов. Жилищный девелопмент станет более сконцентрированным и интенсивным», — полагает Сергей Хромов.
По словам Елены Тарасовой, в компании не прогнозируют глобального дефицита новостроек — рынок массового сегмента и бизнес-класса имеет достаточный запас прочности, и тотальное вымывание предложения ему не грозит.
«Дальнейшая ситуация на рынке во многом будет зависеть от объема господдержки, направляемой как на ипотеку, так и на проектное финансирование», — заключил Федор Туркин.