Девелоперы опять ждут господдержки
Пленарное заседание международного форума 100+ Technobuild в Екатеринбурге превратилось в довольно откровенный разговор девелоперов с замглавы Минстроя РФ Никитой Стасишиным. Девелоперы полагают, что для исполнения задач, поставленных властями перед строительным комплексом, необходима мотивационная экономика. Но, по сути, речь шла о снижении спроса, который необходимо стимулировать.
Никита Стасишин отметил снижение спроса на покупку жилья на фоне происходящих в стране событий: «…нам нужно пережить сейчас это время. Пережить его достойно, в интересах нашей страны, чтобы люди опять начали думать о покупке жилья. Не о ставке, не о доступности, а вообще о покупке. Сегодня очень важна скрупулезная работа с банками и застройщиками по действующему проектному финансированию, чтобы не было остановок. Тогда можно будет все достроить и начинать новые проекты».
СМИ цитируют пояснения Никиты Стасишина в кулуарах: «Пока еще говорить рано, в конце года подведем итоги. Но мы видим, и нам рассказывают представители компаний, что в моменте люди точно думают не о покупке квартиры. Когда по телевизору звучали тревожные новости, фиксировалось кратное снижение интереса к покупке жилья. Понятно, что когда-то все стабилизируется и, возможно, возникнет даже так называемый "отложенный спрос». Но пока мы живем в реалиях, когда интересы страны превыше всего остального».
Задачи, планы, стратегии
Тем не менее 30 сентября утверждена пятилетняя комплексная государственная программа «Строительство», скоро будет утверждена Стратегия развития строительной отрасли и сферы ЖКХ до 2030 года, никуда не делись нацпроекты и цель строить 120 млн кв. м жилья в год.
По словам Никиты Стасишина, перед отраслью стоит ряд задач. Во-первых, к 2027 году необходимо в два раза сократить объем незавершенного строительства. «Это та задача, которая должна быть сбалансирована с региональными бюджетами», — подчеркнул он.
Замминистра отметил: объектов незавершенного строительства за последние десять лет скопилось много, в первую очередь это социальные и инфраструктурные объекты. Причем некоторые даже не начинали строиться. «Ни сетей, ни планов, объект не сформирован. Вот это нужно закончить», — подчеркнул Никита Стасишин.
Во-вторых, поставлена задача к 2030 году в 1,5 раза нарастить объемы ввода. Речь идет не только о жилых объектах. Для увеличения объемов строителям предложен целый набор инструментов — инфраструктурное меню.
Кроме того, отдельное внимание уделяется дорожному строительству, созданию транспортных коридоров и оздоровлению водных артерий, чтобы помочь комплексному развитию территорий.
«Несмотря на все секвестры, несмотря ни на что, надо сделать, чтобы отрасль не потеряла темпов, которые мы набрали за два пандемийных года», — подчеркнул Никита Стасишин.
Станислав Киселев, генеральный директор ГК КОРТРОС, заявил: нужна сильная экономика. Решить поставленные задачи поможет «мотивационная экономика». «Но сегодня нужны новые серьезные задачи нового толка, ключевые ориентиры для отрасли с точки зрения глобальных задач», — уточнил Станислав Киселев.
Антон Глушков, президент НОСТРОЙ, призвал обратить внимание на уровень рентабельности, ценообразование. «Инвестиционный цикл большой, планирование — два-три года. Нужна загрузка, рентабельность… Есть печальная статистика. Хотя темпы высокие, количество банкротов не снижается», — сказал он.
Отстоять ипотеку любой ценой
Важнейшим фактором, который способен поднять спрос, девелоперы называют ипотеку, а также инфраструктурные проекты. Сергей Мямин, директор компании «Эталон Екатеринбург», полагает, что именно эти два фактора «помогают строителям удержаться на плаву».
Он очень просил, чтобы присутствующие на форуме чиновники отстаивали ипотечные программы и инфраструктурные проекты.
По данным Банка России, за девять месяцев 2022 года совокупный портфель ипотечных кредитов увеличился меньше, чем за аналогичный период прошлого года — на 10,8% против 20,7%. Количество выданных ипотечных займов сократилось на 35,9% по сравнению с январем-сентябрем прошлого года.
Никита Стасишин обещал, что «вся ипотека восстановится», надо только подождать. Также обещал «биться» за ипотеку, за инфраструктуру.
Однако «околонулевая» ипотека — субсидированные программы застройщиков, по его словам, будет постепенно отменяться по договоренности с застройщиками. «Наша позиция такова, что если такой продукт есть и он востребован со всех сторон, то он должен работать, но, конечно, постоянно ставка 0,1% быть не должна», — уточнил Никита Стасишин в интервью ТАСС.
По словам чиновника, чтобы жилье было доступным, нужен доступный механизм приобретения.
Денис Филиппов, заместитель генерального директора «Дом.РФ», в то же время отметил: есть люди, которые даже при нулевой ставке не могут взять ипотечный кредит. Для них подготовлена программа арендного жилья. Граждане смогут получить субсидии от «Дом.РФ» и из региональных бюджетов и платить значительно меньше. Такой пример есть в Воронеже, где люди будут платить 20–30% от реальной ставки.
«Дом.РФ», подчеркнул он, выступает оператором всех ипотечных программ, включая ипотеку для ИЖС. Ставки субсидируются за счет прибыли оператора. Это помогает поддерживать платежеспособный спрос.
Инфраструктура хочет длинных денег
Инфраструктурное строительство также требует поддержки, полагают девелоперы. Поскольку инвестиционный цикл длится 10–15 лет, «самое время сюда плотно погрузиться», заявил Тимур Уфимцев, президент «Синара Девелопмент». По его словам, регионы конкурируют за инфраструктурное меню, но многое упирается в закредитованность. «Тяжело пробить этот ковенант», — констатировал Тимур Уфимцев.
Никита Стасишин перечислил набор инструментов, доступных в инфраструктурном строительстве, которое, в свою очередь, помогает развитию жилищного строительства.
«Нужны длинные дешевые деньги, чтобы затраты дополнительным обременением не ложились на квадратный метр», — отметил он.
По словам Дениса Филиппова, «Дом.РФ» — основной оператор по поддержке строительной отрасли. У госкомпании есть возможность инвестировать 80 млрд рублей в инфраструктуру под 4% годовых на долгий срок.
Все за работу
Чиновники отметили успешность строительной отрасли, которая случилась за два последних года, как раз в период пандемии. «Показатели не только ввода жилья неплохие — условия труда, зарплаты, квалификации… Отрасль становится привлекательной с точки зрения инвестирования, престижа», — заявил Никита Стасишин.
При этом, по мнению чиновника, важно наладить работу с банками: нельзя допустить пересмотра ставок, лимитов авансирования, ритмичности в выборке проектного финансирования. Именно проектное финансирование позволит достроить реализуемые и начать новые проекты.
Антон Глушков отчасти согласен, но указывает на необходимость повсеместно применять Постановление Правительства РФ № 1315, позволяющее компенсировать дополнительные расходы застройщиков, связанные с существенным удорожанием стройматериалов. «Может быть, это не нравится Минфину, но это крайне востребованная бизнесом тема», — подчеркнул он.
По мнению Никиты Стасишина, застройщики «должны переключиться с дискуссий о ставке в рамках льготных ипотечных программ на усилия по своевременному завершению строительства». А пока придется ждать времени, когда люди опять «начнут думать о покупке жилья — не о ставке, не о доступности».
По словам замминистра, секвестр для строительной отрасли составит около 10%, но в отрасли по-прежнему много денег. «Сколько денег сегодня в стройке — есть только у Минобороны», — заявил он, отметив, что это заслуга вице-премьера Марата Хуснуллина.
СПРАВКА
Международный строительный форум и выставка 100+ TechnoBuild прошли в Екатеринбурге в девятый раз. Его посетили рекордные 18,7 тыс. участников из России и стран СНГ (в 2021 году — порядка 13 тыс. человек). На форуме работали 207 секций, на которых выступили 600 спикеров. В выставке с учетом параллельных мероприятий приняли участие 320 экспонентов — застройщики, производители стройматериалов и технологий, а также другие участники отрасли.
Организаторы отметили: участники в этом году с особым вниманием отнеслись к налаживанию контактов: искали поставщиков, партнеров, варианты логистических цепочек.
Впервые на полях форума состоялась Международная конференция «Развитие института строительной экспертизы», в которой участвовали представители стройкомплексов России, республик Беларусь, Казахстан, Таджикистан, Узбекистан, Армения и Кыргызской Республики.
На рынке негосударственной экспертизы наблюдается существенное падение объемов заказов. По словам представителей отрасли, связано это не с пандемией коронавируса, а с последствиями перехода застройщиков на эскроу-счета и, в целом, с общей неблагоприятной ситуацией в российской экономике.
Коронавирус за несколько недель внес коррективы в деятельность многих российских компаний и предприятий, но пока не остановил стройки в Петербурге и Ленобласти. Большинство объектов продолжают возводиться. Также не прекратили свою работу и организации, проводящие негосударственную экспертизу проектной документации. Сами специалисты работают удаленно из дома. Все услуги оказываются в дистанционном режиме. В целом, переход на полностью заочный формат работы с заказчиками, отмечают эксперты, не оказался излишне сложным. Введенный два года назад электронный документооборот в отрасли уже давно позволяет эффективно работать без личных встреч с клиентами.
Позитивно участники рынка встретили и принятое в начале апреля на фоне пандемии постановление правительства РФ «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году». В нем были обозначены сроки автоматического продления аккредитации специалистов, проводящих экспертизу проектной документации, их аттестации и переаттестации. Также документом были продлены сроки действия разрешений на строительство, ГПЗУ и ППТ, а также лицензий и т.д. Представители отрасли негосэкспертизы считают, что принятые решения позволят строительному комплексу функционировать без сбоев из-за сложностей с продлением и оформлением разрешительных документов.
Неизбежный спад
Между тем, в настоящее время этот сегмент рынка чувствует себя очень неважно. Связано это с множеством факторов, в том числе с переходом застройщиков на проектное финансирование, отдельными непродуманными законодательными новшествами, касающихся проведения негосэкспертизы. Кроме того, оказывает негативное влияние на отрасль общее неблагоприятное состояние российской экономики, которое из-за пандемии может еще сильнее ухудшиться.
По словам президента ГК «ННЭ», вице-президента Ассоциации «НОЭКС» Александра Орта, переход на эскроу-счета привел к падению объемов проектов, подаваемых на негосэкспертизу. Когда все девелоперы готовились к проектному финансированию, они запустили значительное количество проектов по старым правилам, что называется впрок. И, соответственно, за временным подъемом неизбежно последовал спад проектной и экспертной активности.
«Также мы отмечаем серьезное падение объемов заказов, связанное с общим положением российской экономики. Поэтому можно говорить о том, что сегодня рынок услуг негосударственной экспертизы чувствует себя достаточно плохо. А точнее, его вообще нет. Тем не менее, в этой ситуации мы стараемся не сокращать нашу деятельность, а наоборот, идти навстречу заказчикам, вводя новые услуги, расширяя спектр нашей деятельности. Имея интеллектуальные ресурсы, мы становимся не просто экспертизой ПД и ИИ, а «службой заказчика», которая оказывает различные консалтинговые услуги, помогает в подготовке и оформлении исходно-разрешительной документации, оценивает инвестиционные риски, связанные с земельными участками и проектными работами, предлагает консультации по снижению стоимости строительства и оптимизации проектных решений»,- сообщил Александр Орт.
Не быть статистами
Схожие выводы о текущей ситуации на рынке делает и президент ГК «Н.Э.П.С.», вице-президент Ассоциации «НОЭКС» Виктор Зозуля. Он также отмечает существенное падение объема представляемой на экспертизу проектной документации, в том числе из-за перехода застройщиков на эскроу-счета, а также обращает внимание на нелепость и вредность ряда законодательных новшеств, принимаемых органами власти, касательно проведения экспертизы.
«У меня создалось впечатление, что и Минстрой и Главгосэкспертиза РФ заняты сплошным экспериментаторством в отношении экспертной деятельности, особенно негосударственной. Дошло уже до того, что письмом первого замглавы Минстроя от 06.03.2020 № 8129-ИФ/03 организациям негосударственной экспертизы проектной документации вменена обязанность предоставления сведений статистической отчетности по форме ЭПД-1. И это при наличии огромной базы ЕГРЗ, находящейся в ведении Главгосэкспертизы, кстати, абсолютно бесполезной. И где же здесь равенство полномочий между государственной и негосударственной экспертизой?»,- задает он риторический вопрос.
Виктор Зозуля также напомнил, что с 1 января 2021 года упраздняется система аккредитации организаций негосударственной экспертизы, в связи с отменой действия постановления Правительства РФ от 29.12.2008 №1070. «Видимо, отмена действия этого постановления связана с предстоящим введением очередного «долгожданного» эксперимента – системы саморегулирования института негосэкспертизы. Не уверен, что он приведет к чему-то хорошему, особенно учитывая опыт деятельности и результаты перипетий в НОПРИЗ и НОСТРОЙ в отношении этих организаций, но нам не привыкать – поживем-увидим. А увидим – прослезимся, после чего опять будем уповать на здравый смысл. Считаю что, ни в коем случае эксперт не должен быть статистом, экономистом, руководителем и исполнителем проектов строительства, в том числе и в рамках сопровождения, а также специалистом с кучей иных функций, необоснованно взятых на себя необъятным штатом Главгосэкспертизы»,- подчеркнул специалист.
Отметим, что ранее принятые некоторые законодательные инициативы органов власти, связанные с проведением экспертизы, уже чуть не привели к ликвидации всего института негоски. В частности, в августе 2018 года Госдумой скоропалительно был принят 342-ФЗ, в соответствии с которым экспертизу строительных проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), могут проводить только органы госэкспертизы. Таким образом, была практически парализована деятельность организаций, занимающихся негосэкспертизой. Через год после неоднократных обращений игроков рынка и деловой общественности к чиновникам, депутаты нововведения отменили.
Александр Орт отмечает, что на данном примере очень четко видны вся сила и последствия поспешного, непродуманного принятия законодательных актов, отсутствия подзаконных актов и понимания работы принимаемых законов. «В 2018 году было принято поспешное решение, которое через год совещаний и консультаций, методичной работы экспертного сообщества и оценки результатов его применения пришлось отменять и переделывать. Однако произошедший по его вине сбой здоровой и профессиональной работы экспертных организаций ощущается до сих пор. Если говорить о последних новшествах, то, по моему мнению, требование предоставления всей полноты сведений об оказываемых организацией негосударственной экспертизы услугах и ее финансовом положении по форме ЭПД-1 имеет признаки избыточного административного давления. Это новшество еще следует серьезно анализировать и обсуждать», - считает он.
Совет Федерации породил очередную законодательную инициативу, имеющую целью приравнять апартаменты к жилью. Предыдущие действия в этом направлении успеха не имели. Эксперты скептически относятся как к самой «идеологии» инициативы, так и к ее шансам быть реализованной на практике.
Рабочая группа работает
Рабочей группой при Комитете Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике разработан законопроект, переводящий апартаменты в разряд жилых помещений. «Документом предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса апартаментов и зданий с апартаментами как новых видов жилой недвижимости», - заявил глава Комитета Олег Мельниченко.
По его словам, в последние 10 лет широкое распространение получил такой сегмент рынка недвижимости, как апартаменты, однако в законодательстве такое понятие отсутствует. При этом на практике эти помещения, расположенные в зданиях нежилого назначения, используются гражданами для постоянного проживания. «Это порождает значительное количество проблем, во-первых, для самих граждан, которые не могут зарегистрироваться по месту жительства в нежилых помещениях. Во-вторых, ряд проблем возникает и у городских властей, поскольку проживающие в апартаментах граждане не обеспечиваются объектами социальной инфраструктуры», - говорит сенатор.
Олег Мельниченко считает, что нельзя игнорировать объективные процессы развития городов и блокировать развитие нового сегмента недвижимости: «В связи с этим весьма важно установить правовой статус апартаментов и зданий, в которых они расположены. Разработанный законопроект выделяет новый вид жилых помещений – «апартаменты в многофункциональном доме», что даст возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и к самим апартаментам. Определяются статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в них».
В настоящее время законопроект направлен на рассмотрение в правительство, после получения отзыва работа над законопроектом будет продолжена.
Снова здорова!
Необходимо отметить, что это, мягко говоря, уже не первая попытка приравнять апартаменты к жилью. За последнюю пятилетку, эта инициатива, кажется, уже четвертая. «Предложения сенаторов звучат как «наша песня хороша, начинай сначала». Подобного рода инициативы выдвигались и ранее, но не были доведены до законодательного уровня по разным причинам. В том числе, по причине отсутствия четкой классификации апартаментов», - отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
При этом она отмечает, что законопроект исходит из реалий ситуации в столице. «Сейчас рынок апартаментов Москвы огромен, только в продаже на конец 2019 года находилось 124 проекта, это около 11 тыс. юнитов. Подавляющее большинство из этих проектов созданы для проживания, это факт», - говорит эксперт.
Столь же верно и то, что идея законопроекта совершенно не учитывает ситуации в Петербурге. «Складывается впечатление, что власти не понимают, как регулировать этот сегмент, а регулировать очень хочется. Но у нас большая страна и региональная специфика в таком подходе «под одну гребенку» не учитывается. Поэтому нельзя назвать эту инициативу рациональной и обоснованной. Законопроект пока выглядит, как создающийся в интересах столичного рынка. Но в Петербурге 82% от всего приложения приходится на сервисные апартаменты. И именно на них спрос и растет больше всего. В свою очередь, оценка сегмента петербургскими властями более адекватна, нежели на федеральном уровне», - отмечает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
«Путь уравнивания всех апартаментов с жильем нецелесообразен, нужно четкое разграничение объектов для аренды или для проживания. Последний тип недвижимости несет в себе наибольшую опасность, т.к. не обеспечен необходимым нормами и требованиями, что в перспективе приведет к проблемам с обеспеченностью парковками, социнфраструктурой, нагрузкой на транспортную систему и пр.», - резюмирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Заявленный законопроект, хоть вероятность его принятия и невелика, потенциально способен создать проблемы для девелоперов сервисных апартаментов. «Это наиболее уязвимый сегмент с точки зрения данной законодательной инициативы, поскольку, с одной стороны, он предназначен и для сдачи в аренду, а, с другой – позволяет покупателям жить самим», - считает Ольга Шарыгина. «Если сервисные апартаменты будут признаны жилой недвижимостью, то стоимость метра моментально пойдет вверх. Тем самым снижая инвестиционный интерес к сегменту и девальвируя саму идею современной доходной недвижимости. Не совсем понятно, что в таком случае делать с уже построенными объектами. Возникнут юридические коллизии. Если уж и принимать этот сомнительный закон, то нужно оставить право на определение и регулирование апартаментов за региональными властями», - добавляет Сергей Мохнарь.
«Нововведения, приравнивающие все объекты к жилью, могут негативно отразиться на доходности и спросе на апартаменты. Пока законопроект носит очень расплывчатые очертания. Сенаторы предлагают создать новый статус «апартаменты в многофункциональных домах». Но какие объекты будут относится к этому типу, а главное, какие требования будут предъявляться застройщикам данного типа недвижимости, не ясно. Возможность прописки в апартаментах должна повлечь за собой и выполнения норм для жилых объектов, в частности, необходимо будет обеспечить жильцов социальной инфраструктурой. В таких условиях интерес девелоперов к не сервисным апартаментам значительно снизится», - соглашается Светлана Московченко.
Что делать?
При этом эксперты признают сложность задачи, стоящей перед законодателями именно из-за неурегулированности вопроса с самим понятием «апартаменты» и их классификацией. «Подобную классификацию создать возможно. Для этого нужно спросить и привлечь девелоперов, создав рабочую группу из бизнеса», - уверена Ольга Шарыгина.
Она считает, что законодателям требуется на этапе исходно-разрешительной документации различать такие проекты, чтобы до выдачи разрешения на строительство налагать на них определенные обязательства, в том числе социальные. «Но с этим пока справиться не могут, - признает эксперт. – Думаю, что девелоперам стоит задуматься о более узкой концепции новых объектов, а законодателям – о критериях оценки таких проектов».
«Всегда будет опасность в том, что недобросовестные девелоперы будут реализовывать объект под видом гостиницы. На наш взгляд, необходимо определение особого статуса, и, как следствие, специальных требований и норм к проектированию и строительству комплексов апартаментов, а также соответственный режим налогообложения», - отмечает Светлана Московченко.
А вот Сергей Мохнарь не видит острой необходимости законодательного разделения сервисных апартаментов и псевдожилья. «Это как если попытаться законодательно разделить легковые автомобили и легкий коммерческий транспорт. И то и то можно водить с правами категории B, но выбор определяется функциональным назначением и характеиристиками. Такой же принцип и в недвижимости», - считает он.
«Разделить сервисные апартаменты и псевдожилье довольно легко по наличию программы доходности. Можно так в законе и записать: апартаменты должны сопровождаться программами доходности. Но и здесь будут исключения — элитные и рекреационные апартаменты. Их покупают сознательно для регулярного личного проживания. В том числе, выбирают за счет цены. Это вновь к вопросу о том, что нельзя форматировать рынок лишь по одному признаку», - резюмирует эксперт.