За поворотом – стагнация?
Инвестировать или не инвестировать?
В конце сентября – начале октября покупатель жилья в Москве и Петербурге, убедившись в том, что слухи о «второй волне» кризиса не оправдались, заметно активизировался. Это воодушевило и застройщиков, и региональных чиновников. Так, утверждалось, что за 2009 г. объем ввода жилья составит 2,5 млн. кв. м, то есть практически столько же, как в докризисном 2007 г.
Некоторые петербургские застройщики в середине осени даже заявили, что у них возникли очереди за 1-комнатными квартирами и студиями, что подвигло их к отказу от дисконта. Ряд компаний на 5-10% повысили цены, рассчитывая на нарастание волны спроса. На мероприятиях звучал постоянный рефрен: объем ликвидных квартир эконом-класса истощается, и если сегодня не купить, то завтра будет поздно.
Но устойчивой тенденции роста не возникло. После серии колебаний на валютном рынке, толчком для которых послужило банкротство ведущих инвестиционных компаний Дубаи, ростки оптимизма словно приморозило. Неясность экономических перспектив сковала намерения на уровне, как крупного бизнеса, так и рядового потребителя. «Еще полгода назад любая домохозяйка в Санкт-Петербурге считала себя специалистом по трем рынкам сразу – по валюте, нефти, и недвижимости, - иронизирует главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. – А сейчас никто не понимает, что делать со сбережениями и в чем их хранить – полный разброд и шатание».
В отечественном риэлторском лексиконе сложился термин «инвестиционная покупка», применяемый к недвижимости, которая приобретается с целью перепродажи. Но в принципе, как считает директор по развитию ГК «БН» Вячеслав Костров, любая недвижимость является инвестиционным товаром.
Человек, мечтавший о покупке жилья для того, чтобы в нем жить, точно так же нуждается в определенности, как и владелец крупного бизнес-центра, торгового или логистического комплекса. А что ждет в будущем – непонятно. Если ситуация кризиса делает экономический расчет невозможным, то на восстановление массового спроса рассчитывать не приходится, заключает В.Костров.
Анализируя динамику рынка жилья в течение 2009 г., гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов предупреждает, что если воодушевленные оживлением спроса продавцы поднимут цены, то рынок застынет снова, натолкнувшись на низкую платежеспособность покупателя. Впрочем, с этой точкой зрения согласны не все. По оценке шеф-редактора «Недвижимости Петербурга» Дмитрия Синочкина, объем накоплений населения преуменьшать не следует. Более того, приводится статистика, по которой средние доходы россиян в 2009 г., не сократились, а выросли на 4% при сравнительно низком темпе инфляции. Но наличие сбережений не равнозначно готовности ими рисковать.
По ту сторону статистики
Условия для возникновения дефицита жилья на первичном рынке, действительно, формируются как в Москве, так и в Петербурге. В обоих мегаполисах строительная активность отсутствует примернона половине объектов. В III квартале 2009 г. аналитики «Мира недвижимости» зарегистрировали реальную динамику лишь на 43% строящихся домов в Санкт-Петербурге. Там, где стройка продолжается, ее темпы часто оставляют желать лучшего. На семинаре в рамках «Жилищного проекта» отмечалось, что ввод 53 жилых домов, планировавшийся в 2009 г., откладывается.
Вторым фактором потенциального дефицита является резкое сокращение числа закладываемых объектов жилищного строительства. По данным «Мира недвижимости», за I-III кварталы 2009 г. начали строиться только 9 жилых комплексов (не считая новых корпусов в уже начатых проектах).
Глава департамента консалтинга и аналитики ООО «Мир недвижимости» Илья Логинов считает, что вся новая недвижимость, выставленная на продажу в 2009 г., может быть реализована за полгода. По его данным, объем нераспроданных квартир в самом востребованном эконом-классе составляет 278 тысяч кв. м. Этого запаса, по его расчетам, хватит не более чем на 3 месяца.
По прогнозам главы ФСК «Лидер» Владимира Воронина, в Москве в 2010 г. будет введено не более 1 млн. кв. м жилья, и в результате дефицита цены к концу года поднимутся до докризисного уровня. Однако петербургские эксперты считают, что классические законы рынка в сегодняшней ситуации не действуют, и не видят оснований для смены тренда в обозримом будущем. Как считает С.Бобашев, в 2010 г. можно ожидать незначительного плавного снижения цен, но не скачков в какую-либо сторону.
Как отмечал полномочный представитель президента РГР в СЗФО Павел Созинов, до 25% недвижимости в новостройках фактически выставляется в листинги вторичного рынка. Не проданные в ходе строительства квартиры застройщики оформляют в свою собственность и реализуют затем на т.н. рынке «новой вторички». По мнению заместителя директора СК «Темп» Татьяны Гунько, така недаижжимость, хоть и стоит дороже, имеет свои преимущества. По ее словам, доля «новой вторички» в объемах продаж в III квартале 2009 г. существенно возросла.
Тот факт, что и относительно недорогие квартиры «под ключ», которые при сколько-нибудь активном спросе должны «улетать» с рынка, требуют усилий для продажи, говорит сам за себя. А недоверие клиентов к первичному рынку, которое служит поводом для отдельного позиционирования «новой вторички», отражает не афишируемое, но вполне очевидное для риэлторов явление, которое С.Бобашев называет стагнацией, а В.Костров без обиняков – депрессией.
Россиян, нуждающихся в жилье, безусловно, много. Однако, по данным опроса ВЦИОМ, которые приводит представитель московского агентства «Р-3» Никита Чулочников, даже в благополучной столице 24% из них, даже при сегодняшней конъюнктуре цен, не имеет никаких возможностей улучшить свои жилищные условия, а среди опрошенных жителей других городов эта доля превышает 50%.
Те же, кто в состоянии приобрести новую квартиру или комнату, предпочитают обращаться на вторичный рынок. По данным С.Бобашева, на «вторичке» число сделок сократилось незначительно – примерно на 5%. Здесь возможности граждан, при докризисных ценах не имевших возможности приобрести жилье, встречаются со стремлением другой категории продать недвижимость из-за финансовых проблем.
По данным Knight Frank, доля граждан, оказавшихся в ситуации «стрессовой продажи», в Петербурге значительно меньше, чем в Москве. Впрочем, оценить мотивацию сделок трудно и по той причине, что все больше продаж осуществляется без посредства риэлторов, и эта тенденция, несмотря на предостережения чиновников, не идет на спад.
Но все это касается сегмента дешевого жилья, объем которого в структуре продаж достиг уже 91%. Между тем бизнес- класс, как свидетельствует заместитель директора Консультационного центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, остается самым невостребованным. По ее данным, в Петербурге только за ноябрь в сегментах бизнес- и комфорт-класса недвижимость потеряла в цене предложения 3,6%.
В ожидании определенности
По прогнозам аналитиков «БН», на рынке жилой недвижимости в 2010 г. существенных перемен не наступит. По крайней мере, никаких условий для этого сегодня нет – прежде всего ввиду отсутствия доступных кредитных ресурсов. «Может быть, это прозвучит еретически, но сегодня на недвижимость нет ни активного, ни отложенного спроса. Сегодня существует спрос на деньги», - считает С.Бобашев.
Если нет спроса – значит, нет на самом деле и того дефицита, который предсказывается как застройщиками, так и некоторыми экспертами рынка. По его мнению, позитивная конъюнктура возникнет немедленно в случае изменения макроэкономической ситуации. А она, по оценке В.Кострова, настолько привязана к положению на американском рынке, что эффект дубайского краха, который пришелся на День благодарения, сказался на российских финансах только после того, как за океаном завершился праздник.
Когда индекс промышленного производства падает на 13,5%, трудно ожидать позитивного тренда и на рынке недвижимости, считает Д.Синочкин. В.Воронин напоминает, что отсутствие инвестиций в строительную отрасль приводит к развалу подрядных организаций, за ними следуют производители стройматериалов и далее по цепочке.
Финансовый кризис возник в мире не только из-за «ипотечного пузыря». Условия для возникновения самых разнообразных «пузырей» в мировой экономике возникли еще с тех пор, как валюты ведущих держав отделились от золотого эквивалента. «В результате все мировые рынки зачарованно смотрят на главу Федеральной резервной системы США, и ждут, что он придумает», - отмечает В.Костров.
Докризисный бум, действительно, создал иллюзии роста и в других отраслях, в результате чего сегодня и не могут разрешить свои проблемы девелоперы офисного и особенно складского бизнеса. Старший консультант Knight Frank Леонид Захаров на круглом столе в «СЕ» отметил, что «затоваривание» петербургского рынка логистической недвижимости было связано с заведомо неправильными расчетами.
Сегодня аналитики компании не советуют ждать улучшения конъюнктуры рынка в течение ближайших 3-4 лет. Олег Барков, гендиректор Knight Frank St.Petersburg, больше солидарен с тревожными зявлениями министра финансов России, оптимизмом тех, кто уверяет что стабильность уже наступила.
По оценкам GVA Sawyer, из 570 тысяч кв. м офисной недвижимости, ввод которой был намечен на 2010 г., фактически будет введено не более 190 тысяч кв. м. Столь же пессимистично оценивается судьба офисных проектов, запланированных к реализации в 2011-2012 гг. Существующая ситуация в этом сегменте рынка красноречиво характеризуется данными ГУИОН: объем сделок по аренде офисов в конце ноября составляет 38,5% от уровня августа 2008 г., в то время как предложение аренды в 3,1 раза превышает прошлогодний уровень.
Еще не реализованные офисные проекты возможно и уместно перепрофилировать под жилье. Однако здесь проблемой для девелоперов становится местное градостроительное законодательство. Внесение корректив, по опыту клиентов Knight Frank, обходится в месяцы простоя, в то время как кредиторы девелоперов ждать не намерены.
Участники рынка как жилой, так и офисной недвижимости ждут действий как от государства, так и от региональных властей. Однако никакой ясности нет и здесь: одна инициатива противоречит другой. «С одной стороны, премьер обещал снижение ипотечной ставки до 6%. С другой стороны, АИЖК меняет схему расчета базовой ставки – она теперь не «привязана» напрямую к ставке рефинансирования ЦБ», - отмечает С.Бобашев.
Как считает В.Воронин, ключ решения большинства проблем состоит в поддержке государством не фиктивной стоимости, а реальной экономики, в том числе промышленности стройматериалов. На федеральном уровне, между тем, попеременно то обещают защитить внутренний рынок, то осуждают протекционизм, суть которого и состоит в защите внутреннего рынка. И на производителя, не получающего никаких преференций, возлагают задачу такого сокращения себестоимости, чтобы построенное жилье продавалось не дороже 30 тысяч рублей за 1 кв.м. По мнению В.Кострова, борьба с кризисом на первичном рынке недвижимости может оказаться страшнее, чем сам кризис.
Специалисты рынка недвижимости не призваны заниматься проблемами государственной стратегии. Но случилось так, что с провозглашением нацпроекта «Доступное жилье» государство само вовлекло экспертов рынка в исполнение своих социальных обязательств. И если даже риэлторы, а не только профессора-экономисты, доходят в своей профессиональной дискуссии до макроэкономических и геополитических тем, то этот сигнал неблагополучия заслуживает внимания.
Константин Черемных
В ежегодном послании Законодательному собранию, оглашенном 23 апреля, губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко сочла необходимым твердо и недвусмысленно защитить репутацию городского ведомства, отвечающего за использование и охрану объектов культурного наследия. «Говорят, у нас гибнут сотни памятников культуры. Назовите первую сотню!», – потребовала губернатор, пообещав принять меры против клеветников. Как и следовало ожидать, над этим высказываниями поиронизировала пресса. В самом деле, в судебной практике за субъективные суждения бывает трудно привлечь к ответственности. С другой стороны, такие материи, как искусство, красота, история, память, вообще не умещаются в прокрустово ложе права – как, впрочем, и в прейскурант материальной оценки. Между тем, именно с этими высокими материями имеет дело в повседневной работе КГИОП.
Поэзия и проза улицы Росси
Случайное совпадение дат иногда становится знаковым. В этом году Международный день охраны памятников и исторических мест, отмечаемый ЮНЕСКО, совпал со 180-летием подписания Императорского указа о строительстве Министерства народного просвещения и Дирекции императорских театров, составивших ансамбль Театральной ул. Ныне она носит имя архитектора обоих симметричных классических зданий 22-метровой высоты и 220-метровой длины фасадов – Карло Росси.
В день двойного праздника ГУП «Ленсвет» включила установленную на двух обрамляющих улицу зданиях постоянную подсветку. Музыкально-танцевальное шоу, устроенное труппой Александринского театра, как и присутствие его художественного руководителя Валерия Фокина, напомнило об еще одном поводе для торжества – недавнем завершении реконструкции интерьеров Мариинского театра. Как рассказала В.Матвиенко, теперь реставраторы приступят к работам в интерьерах училища имени Вагановой. Таким образом, ансамблю Росси будет возвращен изначальный блеск не только снаружи, но и изнутри.
Упоминание о здании прославленного балетного училища было также не случайным. Город занялся проектом реставрации здания в 2007 г. Была подготовлена и согласована вся документация, получено разрешение экспертизы. Однако здание оказалось предметом имущественного спора. Несмотря на то, что в нем размещаются два городских учреждения – Театральный музей и Театральная библиотека, Федеральное агентство по управлению имуществом настояла на его сохранении в федеральной собственности – исключительно по причине федерального статуса самого училища.
Разделенная крепость
Ровно за неделю до Международного дня памятников между Санкт-Петербургом и Правительством РФ была достигнута предварительная договоренность о передаче городу 448 памятников архитектуры. Итоги переговоров с премьер-министром Виктором Зубковым губернатор огласила в Гатчине, осматривая менее чем наполовину восстановленный дворец Павла I. Вопрос о его принадлежности наконец решен в пользу города. Кроме музеев-заповедников «Гатчина» и «Павловск», федеральные власти гарантировали передачу Петербургу Аничкова и Елагина дворцов, Смольного собора, а также всех исторических зданий, в которых размещаются городские органы власти и учреждения.
Первоначально город претендовал на получение от Федерации 688 объектов культурного наследия. Подход был разумным: чтобы получить много, следует запрашивать очень много. В ходе переговоров с Москвой от 100 объектов пришлось отказаться. Росимущество не уступает городу не только Эрмитаж, Адмиралтейство, Казанский собор и Мраморный дворец, но и все исторические здания стрелки Васильевского острова, независимо от их использования.
В Петропавловской крепости федеральные власти уступили городу в основном стены – бастионы и куртины. Федеральную принадлежность Монетного двора оспорить было невозможно. Однако Росимущество удерживает в своем распоряжении и Петропавловский собор, и отреставрированный городом Комендантский дом, как и большинство других строений, входящих в состав Музея истории Санкт-Петербурга. По существу, музей-заповедник разделился надвое.
Несколько шедевров архитектуры Пушкина, изъятых из собственности Министерства обороны, федеральные власти предпочли передать не городу, а федеральному государственному учреждению «Петербургский аграрный университет». Возможно, в Росимуществе решили, что за последние три года Петербург и так достаточно позаимствовал у военных – чего стоят «Новая Голландия» и Каменноостровский дворец.
Любопытно, что, именно федеральная пресса распространяла слухи, будто губернатор намеревается приспособить этот живописный дворец для персональных нужд. Только теперь стал ясен смысл формулировки «для государственных нужд Санкт-Петербурга». Именно этот критерий был первоочередным основанием для закрепления бывших федеральных памятников в городской собственности.
Вряд ли случайно в своем послании Законодательному собранию В.Матвиенко упомянула о неких «засланных казачках» из Москвы, распускающих слухи о повальном разрушении памятников истории в Северной столитце. Так уж случилось, что в этом году послание губернатора совпало с разделом объектов культурного наследия. Характерно, что в этом процессе Росимущество легко согласилась «пожертвовать» городу жилые здания, не уступая нежилые объекты, находящиеся в коммерческом использовании – и соответственно, являющиеся источником дохода в федеральный бюджет, несмотря на то, что основными пользователями Елисеевского магазина и Гостиного двора являются петербуржцы.
Музыка вместо денег
По мнению начальника методического отдела городского КУГИ Ирины Ганус, правительственное постановление о передаче Санкт-Петербургу части объектов культурного наследия будет подписано не ранее конца 2008 г. Спор вокруг 115 неразделенных объектов сопровождается распространением слухов о намерении городских властей распродать памятники бизнесменам.
Фактически же объекты культурного наследия передавались частным компаниям главным образом в 1990-х гг. Именно тогда, к примеру, стоял вопрос об использовании особняка Штиглица на Английской наб., 68. Это здание интересовало «Лукойл», но инвестор от него отказался, в основном, в силу невозможности приобрести здание в собственность. Теперь эта возможность существует, но город переосмыслил функциональное назначение особняка. Он будет использован в качестве дворца бракосочетаний. Особым поводом для этого является отчуждение у города дворца аналогичного назначения для нужд представителя Президента в Северо-Западном федеральном округе.
«У нас сейчас нет необходимости зарабатывать на продаже зданий», - поясняет руководитель КГИОП Вера Дементьева. Нет ажиотажа и среди инвесторов. С 2002 г., когда вступил в действие федеральный закон «Об объектах культурного наследия народов РФ», охранные обязательства стали значительно строже, прежде всего по размеру финансовых санкций за неправильное содержание имущества.
Именно на основании несоблюдения охранных обязательств городу удалось отсудить дворец Великого князя Алексея Александровича, 16 лет назад взятый в аренду сроком на 49 лет частным агентством, которое совершенно не занималось поддержанием памятника архитектуры в порядке. Лишь после получения здания в городскую собственность специалисты КГИОП смогли приступить к восстановлению здания. За 2 года была произведена замена кровли и чердачных перекрытий, отреставрирован подъезд, восстановлены искусственный мрамор, настенная живопись и плафоны Белого, Танцевального, Китайского и Английского залов. Завершение работ планируется к концу 2008 г. В восстановленном в прежнем облике здании будет устроено городское учреждение культуры – Дворец музыки. По мнению В.Дементьевой, интерьер и планировка как будто созданы для этой цели.
К концу 2008 г. планируется также завершить работы по реконструкции деревянного Каменноостровского театра. Интерьеры восстанавливаются по небольшому количеству случайно найденных чертежей. Здание также будет служить для общественных целей, вернув изначальное предназначение.
Таким образом, еще один миф, распространенный в СМИ – о том, что смысл получения имущества в городскую собственность состоит прежде всего в последующей приватизации – также оказался несостоятельным. Фактически приватизировать памятник могут (за исключением особо оговоренных 18 объектов) и федеральные власти, продав одно из 614 своих зданий какой-либо крупной компании. И при этом город в судьбу здания вмешаться уже не сможет.
Исключение из правил
О том, насколько сложным был спор с федеральными чиновниками по поводу принадлежности объектов культурного наследия, общественность знает лишь из скупых сообщений о беседе губернатора с президентом Владимиром Путиным в октябре 2007 г. Тогда В.Матвиенко была вынуждена посетовать на медлительность Росимущества, которое затягивало согласование списка памятников, передаваемых городу. И это при том, что инициатива передачи культурных ценностей на баланс регионов принадлежала как раз федеральному правительству, и 2 основных списка были доставлены в Москву в установленный срок - к 1 июля 2007 г.
В течение 2 лет город, согласно букве закона, не имел права даже притрагиваться к памятникам федерального значения. Тем не менее, на нескольких десятках объектов все это время продолжались реставрационные работы. Как рассказывает заместитель председателя КГИОП Алексей Комлев, для Санкт-Петербурга, где сосредоточено множество памятников архитектуры, было сделано исключение из общего правила. Город оказался единственным субъектом Федерации, которому не потребовалось передавать в федеральный центр многотомную документацию на все свои шедевры – и соответственно, приостанавливать реставрационные работы.
Исключение, предоставленное Санкт-Петербургу, никого не удивляет – как-никак город является не только бывшей столицей Российской империи, но и местом рождения и воспитания изрядной части федерального истэблишмента. Впрочем, было бы несправедливо сводить причину лишь к «местечковому патриотизму». Доверие было оказано ведомству с уникальными полномочиями и уникальной ответственностью, в отличие от всех прочих городских органов власти не имеющего прямого функционального аналога на федеральном уровне – того самого КГИОП, которому досталось больше всего теплых губернаторских слов на празднике 18 апреля.
Новое открытие интерьеров
Не будет преувеличением сказать, что ведомство по охране памятников заработало особое доверие как Росохранкультуры, так и городского руководства, упорным трудом. О его масштабах общественность узнала только в начале 2008 г.
Если в 1990 г. в городе было 4 тысячи объектов культурного наследия, то сейчас их 7780. При этом только за 2007 г., благодаря работе КГИОП по сбору и систематизации исторических сведений, а также учету документации, в перечень внесено 879 вновь выявленных объектов.
Только за 2007 г. Комитетом были подготовлены задания по реставрационным и охранным мероприятиям на 273 зданий, рассмотрено 5244 проекта, представленных на согласование, проверено более 2 тысяч смет. Реставрационные работы в 2007 г. велись на 577 объектах, в том числе 260 объектов были завершены.
Начиная с 2004 г. (как раз тогда в Петербурге впервые официально отмечался Международный день охраны памятников) КГИОП осваивает все больше государственных средств, в геометрической прогрессии приумножая число отреставрированных фасадов и интерьеров. Некоторые из них, например, крепость «Бип» в Павловске, в буквальном смысле слова восстают из руин.
В 2008 г. общая сумма средств, выделенная на реставрационные работы из городского бюджета, составило рекордную сумму в 8,7 млрд. рублей – вдвое больше, чем в 2007 г. Вместе с источниками из федерального бюджета на нужду реставрации выделено свыше 15 млрд. рублей.
Фактически подобная сумма могла быть выделена и год назад. Однако нехватка кадров стала «узким местом» в освоении средств. Именно по этой причине 20% финансирования, полученного КГИОП на выполнение проекта «Фасады Петербурга», не было освоено. Президент Фонда спасения Санкт-Петербурга Александр Марголис, неоднократно выступавший с критикой проектов реконструкции городских объектов культурного наследия, в данном случае полностью солидарен с решением КГИОП не привлекать для фасадных работ непрофессионалов.
Как мы помним, в канун 300-летия города основное внимание было уделено именно обновлению фасадов, порой скрывавших весьма неприглядную изнанку. При этом сами фасадные работы во многих случаях выполнялись некачественно. В настоящее время КГИОП сосредоточил свои усилия на интерьерах исторических зданий. С результатами горожане смогли ознакомиться 19 апреля, когда КГИОП устроил уже традиционную экскурсию по вновь отреставрированным объектам культурного наследия.
Так, впервые взорам горожан предстали восстановленные интерьеры особняка Кельха, ныне занимаемого юридическим факультетом Петербургского университета, а также дома Мясникова на Знаменской, где посетители впервые увидели роспись Помпейской гостиной, усилиями реставраторов очищенную от более поздних наслоений. Таким же открытием для реставраторов, а теперь и для горожан стала настенная живопись и лепнина XIX в., восстановленная в Царском подъезде здания Дворянского собрания, где сейчас находится Филармония. Впервые также демонстрировалось убранство парадных залов дома Горчакова, занимаемая администрацией Петроградского района, и мозаика «Полтавская битва» в Академии наук.
Сегодняшний вид многих исторических зданий, восстановленных в первоначальном великолепии усилиями компаний Союза реставраторов, работающего по заказам КГИОП, ярко контрастирует с тем запустением, в котором годами и десятилетиями пребывали многие объекты федерального значения.
Нематериальные активы
Спор о том, в частных или государственных руках лучше находиться памятнику архитектуры, ведется не один год. Лучшим критерием истины является практика – а она свидетельствует как раз о том, что этот спор беспредметен, поскольку должный уход памятнику может обеспечить и учреждение, и частные лица, если способны быть хозяевами.
Реальная сложность состоит совершенно в другом. Как пояснила на одной из пресс-конференций В.Дементьева, искусствоведческие понятия трудно переводятся на юридический язык. С этим приходится сталкиваться в практике судов, когда предметом иска является исполнение охранных обязательств. «Наши эксперты в судах часто выглядят бледно», - признавалась глава КГИОП.
Впрочем, как бы ни хотелось специалистам по культурному наследию составить идеальный глоссарий для перевода своих терминов на правовой язык, шедевры искусства не могут быть защищены формальной буквой закона. Их судьба зависит от политических, а не юридических решений. Понятие genius loci – «гений места», произнесенное В.Дементьевой на одном из заседаний городского правительства, не может быть переведено на язык права.
Латинское словосочетание прозвучало в связи с необходимостью охраны не только формы, но и духа. Оно послужило обоснованием для сугубо политического решения о создании «Красной книги» петербургских мест, использование которых не подлежит изменению.
Хотя «Красная книга» в городе составляется впервые, в практике КГИОП охрана не материального, а духовного объекта является многолетней практикой. Как напоминает руководитель управления учета КГИОП Борис Кириков, предметом охраны на исторических кладбищах города часто являются даже не надгробья, которые могут не представлять архитектурной ценности, а сами места захоронения наших прославленных предков.
В 2008 г. центральной темой Международного дня охраны памятников по инициативе ЮНЕСКО стали религиозные объекты и сакральные места. Это обстоятельство послужило для КГИОП поводом для еще одной необычной инициативы. Сотрудники ведомства стали обзванивать учреждения науки, культуры и искусства, напоминая их сотрудникам о состоянии захоронений великих людей их профессии, включая их бывших коллег.
В программу реставрации надгробий, помимо всем известных имен, КГИОП включил и места захоронений тех граждан города, которые заложили основы политики сохранения и использования памятников. Именно по этой причине, как поясняет Б.Кириков, особое внимание было уделено памяти зодчего и искусствоведа Константина Тона. Из наших современников в списке реставрации оказались имена бывших руководителей Инспекции по охране памятников Николая Белехова и Анатолия Петрова. По словам Б.Кирикова, подобный «ведомственный подход» был предназначен в том числе и для того, чтобы продемонстрировать пример другим профессиональным сообществам города.
Индивидуальность и достоинство города, как и человека, определяется в том числе его способностью к сохранению исторической памяти. У всех нас, помимо физического имущества, есть и предметы, дорогие сердцу и являющие собой свидетельства благодарной памяти. При всех понятных претензиях к самому консервативному из городских ведомств – КГИОПу – нельзя не признать, что кроме него, ни одна городская инстанция не стоит на страже нематериальных активов, определяющих гражданский облик петербуржца и формирующих как неповторимость города, так и особое достоинство его обитателей. Этого достаточно для того, чтобы раз в год воздать должное нашим хранителям и восстановителям культурного наследия.
Константин Черемных
Выполнение приоритетного национального проекта «Доступное жилье», без преувеличения, стал делом чести как федеральной власти, так и сильнейших российских регионов. Здоровые амбиции Санкт-Петербурга мотивируют его власти к изысканию новых способов наращивания строительства жилья как в коммерческом, так и в бюджетном секторах. За последние 3 года город привлек значительное число новых инвесторов на рынок жилья. Им поможет развернуться расширение площадей для жилищного строительства, чему способствуют как изменения, внесенные в Генплан, так и только что утвержденная Законодательным Собранием программа развития застроенных территорий. Еще большие возможности даст планируемая передача регионам неэффективно используемых федеральных земель. Однако для реализации инвестиционных проектов частным корпорациям требуется время, а вводить жилье нужно уже сегодня. В итоге город, не дожидаясь частных инвесторов, старается повысить предложение на рынке жилья за счет бюджетных средств.
Сделать недоступное доступным
Что такое «доступное жилье», объяснил в своем докладе на семинаре для профессионалов в сфере недвижимости, проходившем в рамках «Жилпроекта», зампред петербургского Комитета по строительству Алексей Кайдалов. Доступное – значит приобретаемое по оптимальным рыночным ценам, определяемым сбалансированностью предложения и спроса на рынке жилья.
Между тем, эксперты по недвижимости признают, что на сегодняшний день говорить о сбалансированности спроса и предложения преждевременно. В начале 2008 г. на рынке наблюдалась такая нервозность, что некоторые аналитики предрекали рецидив лета 2006 г., когда резкий дефицит предложения взвинтил цены на квартиры в 2 раза.
К счастью, к началу апреля рынок несколько успокоился. Хотя в I квартале 2008 г. рост цен в различных сегментах рынка достиг 17-21%, в дальнейшем, по мнению главного аналитика группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, он замедлится, и составит за год не более 40-50% – разумеется, если не произойдет ничего экстраординарного. Подобные оценки высказывают президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко и полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Санкт-Петербурге Павел Созинов.
Впрочем, по словам В.Семененко, о снижении цен на жилье в абсолютном выражении в условиях общей инфляции говорить не приходится: снизится только темп роста цен в связи с сокращением спекулятивной составляющей спроса.
Между тем, для обеспечения доступности жилья для относительно широких категорий населения необходимо существенно повысить предложение на рынке. Инвесторов привлекают выводом на рынок новой земли под застройку. В 2008 г. город выставит на аукционы порядка 986 га территорий для комплексного освоения. Кроме того, в соответствии с последними решениями федерального правительства о переводе земель, планируется освоение под жилищное строительство неиспользуемых территорий военных городков на площади около 4000 га.
Однако от начала освоения до ввода жилья в строй проходит обычно не менее двух лет, а резерв жилья требуется сегодня. Значительное же увеличение предложения жилья на рынке привело бы к ценовой конкуренции и, как следствие, могло бы понизить цены.
Ждать ли милости от инвесторов?
Особенно остро недостаток предложения ощущается при реализации городской программы расселения коммунальных квартир. Согласно расчетам П.Созинова, для продвижения этой программы предложение на рынке недвижимости, в особенности малометражной, должно возрасти как минимум вдвое. Кроме того, инвесторы должны быть обеспечены более твердыми гарантиями осуществления сделок.
Столкнувшись с проблемой привлечения инвесторов в коммуналки, городские власти, возможно, наиболее отчетливо осознали, что без участия городского бюджета процесс улучшения жилищных условий для этой категории горожан не сдвинется с места.
«Мы публикуем списки ваших квартир, пропагандируем их, но если они не заинтересуют инвесторов, то это не вина Горжилобмена. Вы же понимаете, что самые привлекательные для инвесторов коммунальные квартиры давно расселены. Поэтому государство и начинает оказывать вам помощь», - разъясняла в своем выступлении для потребителей на семинаре «Жилищный проект» замдиректора Горжилобмена Любовь Рубцова.
Именно проблема коммуналок побудила город в конце 2007 г. инициировать региональную программу жилищных сертификатов. Это фактически признал вице-губернатор Александр Вахмистров, прибывший на пресс-конференцию Ассоциации риэлторов, чтобы сообщить о запуске программы в этом месяце.
Неожиданность сезона
На фоне внедрения городских программ – в частности, программы развития застроенных территорий – эксперты отмечают благоприятную тенденцию роста предложения на вторичном рынке. Если летом 2006 г. (в период упоминавшегося периода «взлета цен») предложение на вторичном рынке не превышало 6 тысяч квартир, то сейчас оно достигло 11-12 тысяч и не снижается, несмотря на приближение летнего сезона.
В то же время неожиданностью для экспертов стал одновременный рост спроса в низкоценовом секторе вторичного рынка. Если динамика роста этого сегмента (существенно влияющая на ценообразование на рынке жилья в целом) колебалась по итогам I квартала 2008 г. на уровне 15-20%, то рост цен на комнаты в коммунальных квартирах, по данным С.Бобашева, составил 22%. Цена на комнату в среднем достигла 1,7 млн. рублей. Не менее стремительно, по словам заместителя руководителя проекта «Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» Анны Гармаш, росла и стоимость аренды комнат, составив в среднем 20 тысяч рублей в месяц.
Столь неожиданная смена предпочтений покупателей не может объясняться лишь программой расселения коммунальных квартир. Высказывалось предположение о том, что комнаты активно скупают мигранты. Однако, по словам А.Гармаш, признаков роста спроса на рынке аренды, который гораздо больше интересует мигрантов, не наблюдается. Спрос на аренду жилья остается на прежнем уровне. Особенно высокой (50%) популярностью пользуются однокомнатные квартиры.
По данным руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis Consulting Brokerage Сергея Федорова, рынок гостиничной недвижимости, начавший развиваться с большим опозданием, едва-едва начал демонстрировать линейный рост объемов – и только благодаря активной политике, проводимой городским комитетом по инвестициям. Но рассчитывать на спад цены временного пристанища не приходится: в начале 2008 г. спрос на гостиничные номера втрое превышал предложение, а в 2009 г., по мнению С.Федорова, он будет еще больше.
Ипотека не поможет
Более 50% строящегося жилья, по словам начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ-24 Татьяны Хоботовой, приобретается с участием ипотеки. В то же время, после ипотечного кризиса в США, и наши банки сильно призадумались над увеличением объемов этого вида кредитования. При том, что по данным руководителя отдела продаж ипотечных продуктов филиала «Санкт-Петербургский» АКБ «Альфа-Банк» Андрея Янушонаса, доля просроченных кредитов не превышает 1%, банки повысили свои требования к заемщикам за счет введения первоначального взноса. По словам эксперта, в Петербурге рост объема ипотечных кредитов в I квартале 2008 г. (в то время как стоимость жилья выросла на 20%) составил всего лишь 17%.
Рост объемов ипотечного кредитования будет снижаться, считает С.Бобашев. Он уже снизился, подтверждает руководитель ипотечного центра банка Delta Credit Дмитрий Драгун. По его словам всего 19 банков «не в сильной степени отреагировали на кризис ликвидности и кризис американского рынка ипотечного кредитования и не снизили темпов выдачи ипотечных кредитов».
Глава Санкт-Петербургского агентства ипотечного кредитования Владислав Назаров воздерживается от прогнозов. Он не может исключить новых неприятных неожиданностей в мировой финансовой системе, которые могут обострить кризис ликвидности. В.Назаров допускает, что банки-кредиторы уже к лету могут повысить процентную ставку с 12 до 16%. Единственное, что он может предсказать определенно, - это изменение состава игроков ипотечного рынка.
Рост ипотеки в 2007 г. считают одним из факторов роста цен на недвижимость в первом квартале нынешнего года. Намечающийся спад ипотечного кредитования, в свою очередь, вносит свой вклад в снижение спекулятивного ажиотажа и успокаивает рынок. Между тем, значительная доля граждан, рассчитывавших на улучшение жилищных условий за счет ипотеки, теперь больше надеются на новые программы субсидирования, разработанные городскими властями.
Миллиарды на тушение дефицита
Согласно данным, предоставленным Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, в период с 2007 по 2011 г. из городского бюджета будет выделено в общей сложности 6 млрд. рублей в качестве субсидий тем гражданам, которые смогут использовать для увеличения своей жилплощади ипотечные кредиты, собственные накопления и закладные на имеющееся жилье.
Одновременно в ближайшие два года планируется потратить 3 млрд. рублей по программе «Молодежи – доступное жилье». А на субсидии бюджетникам в 2006-2011 гг. решено направить около 8 млрд. рублей. На оплату жилищных сертификатов, номинал которых пропорционален недостающей до социальной нормы площади жилья, с апреля 2008 г. по 2011 г. будет выделено 9 млрд. рублей. В общей сложности объем бюджетных субсидий составит почти 26 млрд. рублей.
Политика субсидирования рассчитана на активизацию инвестиций населения в жилую недвижимость. Согласно расчетам Смольного, субсидии простимулируют 30 тысяч граждан, на которых они ориентированы, вложить в приобретение жилья еще около 47 млрд. рублей.
Если к этим цифрам добавить те 25 млрд. рублей, которые потребуются в 2008-2011 гг. для того, чтобы расселить 56,6 тысяч жителей коммуналок, получится, что горожане при более чем существенной поддержке властей за 4 ближайших года должны увеличить капитализацию рынка недвижимости едва ли не на 100 млрд. рублей.
Таким образом, город, привлекая также средства федерального бюджета, выводит на рынок недвижимости огромные средства. Озвученные чиновниками цифры финансирования жилищных программ до 2011 г. способны произвести на рынок как минимум политическое впечатление.
Реальность переходного периода
Уверенность властей в оживлении рынка основана на опыте последних 8 лет. Согласно данным А.Кайдалова, за этот период участие госпрограмм обеспечило улучшение жилищных условий каждой седьмой семьи. Прирост новой недвижимости, как недавно рассказал вице-губернатор А.Вахмистров, составил как раз одну седьмую. Учитывая, что субсидии коснулись меньшинства покупателей недвижимости, сопоставление эти двух цифр свидетельствуют о значительном сокращении перенаселенности жилой площади.
Однако, несмотря на диверсифицированные меры субсидирования, динамика продаж на рынке недвижимости тормозится недостаточной покупательной способностью населения. Рост доходов петербуржцев не поспевает за ростом цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. По мнению некоторых аналитиков, обещанного к 2011 г. ежегодного ввода не менее 3 млн. кв.м., недостаточно. Уничтожение почвы для ажиотажного спроса они связывают с ситуацией, когда на рынок поступало бы по 1 кв. м новой площади на каждого жителя в год, то есть порядка 5 млн.кв. м в год в целом.
Город готов пойти дальше и увеличить свое участие в построенном за 10 лет жилье до одной пятой. Впрочем, по официальным данным, городской Комитет по строительству и так является крупнейшим застройщиком: по объемам жилья, введенного в 2007 г., его доля близка к одной пятой. Считать такую ситуацию рыночной трудно. Чтобы планомерное увеличение доли бюджетного строительства не стало критическим фактором ценообразования, требуются и другие меры, помимо субсидий. К моменту, когда объем бюджетного жилья достигнет 1 млн. кв. м в год, необходимо, чтобы частный капитал «дышал в затылок» городской администрации. Для этого нужна конкуренция между крупными застройщиками – «миллионщиками».
Два самых крупных проекта комплексного освоения от ООО «Главстрой – Петербург» - «Северная Долина» и «Конная Лахта» - рассчитаны на ежегодный ввод порядка 600 тысяч кв. м. жилья. Эта цифра превышает план городского Комитета по строительству жилья на 2008 г., составляющий 588 тысяч кв. м.
Впрочем, «Главстрой» только приступает к реализации своих проектов. Первыми из числа «миллионщиков», по расчетам города, должны были стать проекты «Балтроса» и «Балтийской жемчужины». Между тем, ввод I очереди «Балтийской жемчужины» осуществится с опозданием на полгода от первоначально заявленных сроков. Таким образом, в 2008 г. по объему вводимого жилья ни один из частных застройщиков опять не сумеет догнать Комитет по строительству.
Пока что ни один из крупных игроков в обозримом будущем не будет готов выставить на рынок «миллион квадратов» в год, констатирует С.Бобашев. По мнению аналитика, ставки «миллионщиков» смогут сыграть на понижение цен на рынке лишь через 2-3 года. А если еще точнее – в тот период, когда квартиры из районов комплексной застройки поступят на рынок «вторички». До тех пор решающую роль в стимулировании роста предложения на рынке жилья, очевидно, будет играть городской бюджет.
Наталья Черемных, Константин Черемных