За поворотом – стагнация?
Инвестировать или не инвестировать?
В конце сентября – начале октября покупатель жилья в Москве и Петербурге, убедившись в том, что слухи о «второй волне» кризиса не оправдались, заметно активизировался. Это воодушевило и застройщиков, и региональных чиновников. Так, утверждалось, что за 2009 г. объем ввода жилья составит 2,5 млн. кв. м, то есть практически столько же, как в докризисном 2007 г.
Некоторые петербургские застройщики в середине осени даже заявили, что у них возникли очереди за 1-комнатными квартирами и студиями, что подвигло их к отказу от дисконта. Ряд компаний на 5-10% повысили цены, рассчитывая на нарастание волны спроса. На мероприятиях звучал постоянный рефрен: объем ликвидных квартир эконом-класса истощается, и если сегодня не купить, то завтра будет поздно.
Но устойчивой тенденции роста не возникло. После серии колебаний на валютном рынке, толчком для которых послужило банкротство ведущих инвестиционных компаний Дубаи, ростки оптимизма словно приморозило. Неясность экономических перспектив сковала намерения на уровне, как крупного бизнеса, так и рядового потребителя. «Еще полгода назад любая домохозяйка в Санкт-Петербурге считала себя специалистом по трем рынкам сразу – по валюте, нефти, и недвижимости, - иронизирует главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. – А сейчас никто не понимает, что делать со сбережениями и в чем их хранить – полный разброд и шатание».
В отечественном риэлторском лексиконе сложился термин «инвестиционная покупка», применяемый к недвижимости, которая приобретается с целью перепродажи. Но в принципе, как считает директор по развитию ГК «БН» Вячеслав Костров, любая недвижимость является инвестиционным товаром.
Человек, мечтавший о покупке жилья для того, чтобы в нем жить, точно так же нуждается в определенности, как и владелец крупного бизнес-центра, торгового или логистического комплекса. А что ждет в будущем – непонятно. Если ситуация кризиса делает экономический расчет невозможным, то на восстановление массового спроса рассчитывать не приходится, заключает В.Костров.
Анализируя динамику рынка жилья в течение 2009 г., гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов предупреждает, что если воодушевленные оживлением спроса продавцы поднимут цены, то рынок застынет снова, натолкнувшись на низкую платежеспособность покупателя. Впрочем, с этой точкой зрения согласны не все. По оценке шеф-редактора «Недвижимости Петербурга» Дмитрия Синочкина, объем накоплений населения преуменьшать не следует. Более того, приводится статистика, по которой средние доходы россиян в 2009 г., не сократились, а выросли на 4% при сравнительно низком темпе инфляции. Но наличие сбережений не равнозначно готовности ими рисковать.
По ту сторону статистики
Условия для возникновения дефицита жилья на первичном рынке, действительно, формируются как в Москве, так и в Петербурге. В обоих мегаполисах строительная активность отсутствует примернона половине объектов. В III квартале 2009 г. аналитики «Мира недвижимости» зарегистрировали реальную динамику лишь на 43% строящихся домов в Санкт-Петербурге. Там, где стройка продолжается, ее темпы часто оставляют желать лучшего. На семинаре в рамках «Жилищного проекта» отмечалось, что ввод 53 жилых домов, планировавшийся в 2009 г., откладывается.
Вторым фактором потенциального дефицита является резкое сокращение числа закладываемых объектов жилищного строительства. По данным «Мира недвижимости», за I-III кварталы 2009 г. начали строиться только 9 жилых комплексов (не считая новых корпусов в уже начатых проектах).
Глава департамента консалтинга и аналитики ООО «Мир недвижимости» Илья Логинов считает, что вся новая недвижимость, выставленная на продажу в 2009 г., может быть реализована за полгода. По его данным, объем нераспроданных квартир в самом востребованном эконом-классе составляет 278 тысяч кв. м. Этого запаса, по его расчетам, хватит не более чем на 3 месяца.
По прогнозам главы ФСК «Лидер» Владимира Воронина, в Москве в 2010 г. будет введено не более 1 млн. кв. м жилья, и в результате дефицита цены к концу года поднимутся до докризисного уровня. Однако петербургские эксперты считают, что классические законы рынка в сегодняшней ситуации не действуют, и не видят оснований для смены тренда в обозримом будущем. Как считает С.Бобашев, в 2010 г. можно ожидать незначительного плавного снижения цен, но не скачков в какую-либо сторону.
Как отмечал полномочный представитель президента РГР в СЗФО Павел Созинов, до 25% недвижимости в новостройках фактически выставляется в листинги вторичного рынка. Не проданные в ходе строительства квартиры застройщики оформляют в свою собственность и реализуют затем на т.н. рынке «новой вторички». По мнению заместителя директора СК «Темп» Татьяны Гунько, така недаижжимость, хоть и стоит дороже, имеет свои преимущества. По ее словам, доля «новой вторички» в объемах продаж в III квартале 2009 г. существенно возросла.
Тот факт, что и относительно недорогие квартиры «под ключ», которые при сколько-нибудь активном спросе должны «улетать» с рынка, требуют усилий для продажи, говорит сам за себя. А недоверие клиентов к первичному рынку, которое служит поводом для отдельного позиционирования «новой вторички», отражает не афишируемое, но вполне очевидное для риэлторов явление, которое С.Бобашев называет стагнацией, а В.Костров без обиняков – депрессией.
Россиян, нуждающихся в жилье, безусловно, много. Однако, по данным опроса ВЦИОМ, которые приводит представитель московского агентства «Р-3» Никита Чулочников, даже в благополучной столице 24% из них, даже при сегодняшней конъюнктуре цен, не имеет никаких возможностей улучшить свои жилищные условия, а среди опрошенных жителей других городов эта доля превышает 50%.
Те же, кто в состоянии приобрести новую квартиру или комнату, предпочитают обращаться на вторичный рынок. По данным С.Бобашева, на «вторичке» число сделок сократилось незначительно – примерно на 5%. Здесь возможности граждан, при докризисных ценах не имевших возможности приобрести жилье, встречаются со стремлением другой категории продать недвижимость из-за финансовых проблем.
По данным Knight Frank, доля граждан, оказавшихся в ситуации «стрессовой продажи», в Петербурге значительно меньше, чем в Москве. Впрочем, оценить мотивацию сделок трудно и по той причине, что все больше продаж осуществляется без посредства риэлторов, и эта тенденция, несмотря на предостережения чиновников, не идет на спад.
Но все это касается сегмента дешевого жилья, объем которого в структуре продаж достиг уже 91%. Между тем бизнес- класс, как свидетельствует заместитель директора Консультационного центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, остается самым невостребованным. По ее данным, в Петербурге только за ноябрь в сегментах бизнес- и комфорт-класса недвижимость потеряла в цене предложения 3,6%.
В ожидании определенности
По прогнозам аналитиков «БН», на рынке жилой недвижимости в 2010 г. существенных перемен не наступит. По крайней мере, никаких условий для этого сегодня нет – прежде всего ввиду отсутствия доступных кредитных ресурсов. «Может быть, это прозвучит еретически, но сегодня на недвижимость нет ни активного, ни отложенного спроса. Сегодня существует спрос на деньги», - считает С.Бобашев.
Если нет спроса – значит, нет на самом деле и того дефицита, который предсказывается как застройщиками, так и некоторыми экспертами рынка. По его мнению, позитивная конъюнктура возникнет немедленно в случае изменения макроэкономической ситуации. А она, по оценке В.Кострова, настолько привязана к положению на американском рынке, что эффект дубайского краха, который пришелся на День благодарения, сказался на российских финансах только после того, как за океаном завершился праздник.
Когда индекс промышленного производства падает на 13,5%, трудно ожидать позитивного тренда и на рынке недвижимости, считает Д.Синочкин. В.Воронин напоминает, что отсутствие инвестиций в строительную отрасль приводит к развалу подрядных организаций, за ними следуют производители стройматериалов и далее по цепочке.
Финансовый кризис возник в мире не только из-за «ипотечного пузыря». Условия для возникновения самых разнообразных «пузырей» в мировой экономике возникли еще с тех пор, как валюты ведущих держав отделились от золотого эквивалента. «В результате все мировые рынки зачарованно смотрят на главу Федеральной резервной системы США, и ждут, что он придумает», - отмечает В.Костров.
Докризисный бум, действительно, создал иллюзии роста и в других отраслях, в результате чего сегодня и не могут разрешить свои проблемы девелоперы офисного и особенно складского бизнеса. Старший консультант Knight Frank Леонид Захаров на круглом столе в «СЕ» отметил, что «затоваривание» петербургского рынка логистической недвижимости было связано с заведомо неправильными расчетами.
Сегодня аналитики компании не советуют ждать улучшения конъюнктуры рынка в течение ближайших 3-4 лет. Олег Барков, гендиректор Knight Frank St.Petersburg, больше солидарен с тревожными зявлениями министра финансов России, оптимизмом тех, кто уверяет что стабильность уже наступила.
По оценкам GVA Sawyer, из 570 тысяч кв. м офисной недвижимости, ввод которой был намечен на 2010 г., фактически будет введено не более 190 тысяч кв. м. Столь же пессимистично оценивается судьба офисных проектов, запланированных к реализации в 2011-2012 гг. Существующая ситуация в этом сегменте рынка красноречиво характеризуется данными ГУИОН: объем сделок по аренде офисов в конце ноября составляет 38,5% от уровня августа 2008 г., в то время как предложение аренды в 3,1 раза превышает прошлогодний уровень.
Еще не реализованные офисные проекты возможно и уместно перепрофилировать под жилье. Однако здесь проблемой для девелоперов становится местное градостроительное законодательство. Внесение корректив, по опыту клиентов Knight Frank, обходится в месяцы простоя, в то время как кредиторы девелоперов ждать не намерены.
Участники рынка как жилой, так и офисной недвижимости ждут действий как от государства, так и от региональных властей. Однако никакой ясности нет и здесь: одна инициатива противоречит другой. «С одной стороны, премьер обещал снижение ипотечной ставки до 6%. С другой стороны, АИЖК меняет схему расчета базовой ставки – она теперь не «привязана» напрямую к ставке рефинансирования ЦБ», - отмечает С.Бобашев.
Как считает В.Воронин, ключ решения большинства проблем состоит в поддержке государством не фиктивной стоимости, а реальной экономики, в том числе промышленности стройматериалов. На федеральном уровне, между тем, попеременно то обещают защитить внутренний рынок, то осуждают протекционизм, суть которого и состоит в защите внутреннего рынка. И на производителя, не получающего никаких преференций, возлагают задачу такого сокращения себестоимости, чтобы построенное жилье продавалось не дороже 30 тысяч рублей за 1 кв.м. По мнению В.Кострова, борьба с кризисом на первичном рынке недвижимости может оказаться страшнее, чем сам кризис.
Специалисты рынка недвижимости не призваны заниматься проблемами государственной стратегии. Но случилось так, что с провозглашением нацпроекта «Доступное жилье» государство само вовлекло экспертов рынка в исполнение своих социальных обязательств. И если даже риэлторы, а не только профессора-экономисты, доходят в своей профессиональной дискуссии до макроэкономических и геополитических тем, то этот сигнал неблагополучия заслуживает внимания.
Константин Черемных
В октябре эксперты констатировали признаки потепления на рынке недвижимости. Они очевидны, но предаваться чрезмерному оптимизму, по мнению специалистов, не стоит. Цена вопроса слишком велика: выживание строительного комплекса зависит от реального, а не идеального потребителя.
Признак первый: растут продажи
С середины лета экспертное сообщество отмечало два разнонаправленных фактора: 1) спрос на рынке недостаточен, и это грозит разорением как строительным компаниям, так и производителям стройматериалов, и 2) предложение качественных объектов тает, и это чревато новым взлетом цен.
Между тем цифры, представляемые теми же экспертами, не отражали никакой тенденции к перелому: предложение на рынке росло; объемы продаж оставались скудными; между ценами предложения и ценами продаж сохранялся зазор; во всех сегментах цены медленно, но неуклонно снижались. Оптимизм, который демонстрировался на форумах и выставках в сентябре, мало оправдывался в действительности. Как ни уверяли аудиторию в том, что «падать дальше некуда», сползание цен продолжалось. В коммерческой недвижимости в Петербурге, по данным заместителя директора ГУИОН Сергея Грибовского, цены за год в среднем упали в 2 раза. На первичном рынке жилья в III квартале 2009 г., по данным главы департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерины Марковец, цены снизились еще на 4%. Кризисный застой закономерно сказался на объемах ввода жилья: за три квартала по сравнению с показателями 2008 г. он снизился на 43%.
Цифра в 1,1 млн. квадратных метров построенного в этом году жилья, озвученная заместителем главы Комитета по строительству Алексеем Кайдаловым, не впечатляет: за год планировалось возвести 2,3 млн. кв. м. Однако в комитете ближайшие перспективы оценивают с оптимизмом. Для этого, как свидетельствует свежая статистика, есть некоторые основания.
Во-первых, в конце лета – начале осени 2009 г. покупательский спрос на рынке жилья, наконец, активизировался, и достаточно заметно: если во II квартале в новостройках было куплено 330 тысяч кв. м жилья, то в III квартале – уже 420 тысяч. Ожидания «второй волны» кризиса, а также девальвации рубля, активно распространявшиеся в прессе в начале лета, не оправдались – напротив, рубль начал укрепляться.
Воодушевленные застройщики начали отменять скидки и повышать цены в сегментах наиболее высокого спроса. На третьей неделе октября впервые зафиксирован прирост цен на первичном рынке в рублях. Это произошло, по данным GED Analytics, лишь на рынках Москвы и Петербурга. При этом повышение на 0,5% в столице и на 0,2% в Петербурге, по оценке московского агентства, объясняют ростом активности продаж самой дешевой и малогабаритной недвижимости и соответственно, сокращением объема предложения самых востребованных 1-комнатных квартир.
Те же данные приводит Екатерина Марковец, хотя статистика москвичей и петербуржцев расходится: GED Analytics оценивает средневзвешенную цену на первичном рынке Петербурга в 68,8 тысяч рублей, а АРИН – в 74,4 тысячи.
На круглом столе в ИА Росбалт осеннюю активизацию на рынке объясняли, в том числе, активными действиями городского правительства, которое поддержало строителей введением временного моратория на инвестиционные платежи, а также инициировало практику проектного финансирования (ПФ).
Однако, как известно, число объектов, строящихся на основе ПФ, составляет единицы. К тому же они заведомо затратны, поскольку концепция подразумевает строгое соблюдение закона №214-ФЗ, а для этого строительной компании требуются существенные дополнительные расходы на штат специалистов, которые, вместе с уплатой НДС, требуемой действующей редакцией закона, закладываются в цену. Между тем «поправка Хинштейна», предполагающая отмену НДС вместе с ужесточением применения закона, пока, по словам А.Кайдалова, «застряла в Госдуме между первым и вторым чтениями».
«Погоду» на рынке делает покупатель именно дешевого жилья. Его доля в объеме предложения, по оценке Стройкомитета, действительно, сокращается, в связи с чем ряд компаний отменяет скидки и даже повышает цены. Московские специалисты между тем предостерегают от «головокружения от успехов»: по данным GED Analytics, застройщики, поднявшие цены в предыдущие недели, уже столкнулись с падением интереса к своим объектам.
В бизнес- и премиум-классе поводов для оптимизма нет: по данным Е.Марковец, здесь падение цен в III квартале составило 6% и 5%. У застройщиков есть основания и далее рассчитывать на покупателя эконом-класса. На него полагаются и в Стройкомитете, хоть это и противоречит принципиальной позиции распространения действия ФЗ-214 на все объекты города. По данным вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Павла Созинова, доля компаний, работающая в соответствии с этим законом, по-прежнему не превышает 15%.
Как рассказала АСН-инфо глава пресс-службы группы компаний ЛЭК Инна Малиновская, на одном из своих объектов компания вскоре завершит переоформление сделок по 214-ФЗ. Но этот объект как раз не из дешевых. А всего строящихся домов у компании 50.
Если не гнаться одновременно за реальным количеством и юридическим качеством, в IV квартале застройщики действительно смогут существенно нарастить темы ввода. Возможно, расчеты Стройкомитета сдать до конца 2009 г. еще 1,2 млн. кв. м жилья и не являются утопией – если практика будет соответствовать ветру рыночной «оттепели» в дешевом сегменте.
Признак второй: тает бартер
Еще одна интересная цифра, хотя и отражающая состояние рынка скорее косвенно, была приведена председателем совета директоров ГК «Гласс-Дизайн» Александром Мулякаевым. По его словам, доля бартера в расчетах между застройщиками и подрядчиками сегодня в среднем составляет порядка 30%, в то время как в начале года достигала 70-80%.
Бартеру тогда в Смольном обещали дать решительный бой. Но бороться с рынком мены так же трудно, как с дождем или ветром. Кризисы ликвидности всегда оборачиваются расцветом бартера. Вместо применения суровых мер строительным компаниям дали заработать – в частности, на выполнении президентского указа об улучшении жилищных условий ветеранов.
Так, у ООО «ГДСК» город приобрел для этих целей сразу 700 квартир в доме на Ленинском пр. Дом строился по заказу военных, а им однокомнатные квартиры не понадобились. В IV квартале, как рассказала Е.Марковец, ООО «ГДСК» начнет строительство нового дома. Новые объекты закладывают, по ее словам, также «ЛенСпецСМУ», «Мегалит», «Сигма» и «Сэтл Сити». Это еще один показатель «таяния льдов».
По данным АРИН, владельцы законсервированных объектов сегодня активно ищут способы их завершения. Ищут партнеров на условиях раздела продаж, ищут непрофильных инвесторов, ищут участников проектного финансирования.
Активизируется процесс изменения проектов с понижением класса строящегося жилья. И.Малиновская рассказала, что в 3 из 5 объектов ЛЭК, позиционированных ранее в бизнес-классе, компания осуществила реконцепцию. Квартиры, минимальная стоимость которых составляла 5 млн. рублей, были перепланированы в студии площадью до 45 кв. м. И клиент, по ее словам, отреагировал еще в апреле этого года, когда общая статистика продаж не внушала особого оптимизма.
Признак третий: оживились «спекулянты»
В трех комплексах ЛЭК, подвергшихся реконцепции, в последнее время появились клиенты, покупающие по несколько квартир сразу. И хотя слово «спекулянт» в нашем быту продолжает звучать с оттенком осуждения, нельзя не признать, что появление «инвестиционных покупателей» - один из возможных признаков возрождения рынка, того самого «таяния льда», которого так долго ждали.
О существовании «инвестиционных покупок» сообщают и другие участники рынка. Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко отметил, что хотя это явление и нельзя охарактеризовать как ярко выраженный рыночный тренд, проседание цен вызвало интерес к таким «инвестициям». Стимулирует его и стабилизация курса валют, снизившая интерес к валютной спекуляции.
В то же время, эксперты не видят оснований преувеличивать значение этого фактора. Владимир Спарак , заместитель генерального директора АРИН отмечает: «Говоря о покупке инвестиционных квартир, я бы не сказал, что есть какой-то особо мощный всплеск в этом направлении. Подобные приобретения пока единичны. Сейчас есть такие обращения как: «У нас есть 3 млн. рублей. Во что их вложить?». Но до кризиса таких их было значительно больше. Причины этого в том, что сейчас у людей нет значительного притока денег. Если раньше была задача «вырастить» деньги, то сейчас эти вложения идут в режиме «сохранить».
Константин Черемных
Смольный утвердил отраслевую схему размещения объектов инфраструктуры пригородного, междугородного и международного автобусного транспорта. К началу 2010 г., в соответствии с поручением губернатора, она должна быть дополнена планом мероприятий, включающим строительство 7 новых автовокзалов и станций. Этот план предполагается осуществить уже к 2015 г.
Наболевшая тема
Специалисты Научно-исследовательского и проектного института территориального развития и транспортной инфраструктуры (НИПИ ТРТИ), разработавшего схему размещения новых автовокзалов по заказу городского Комитета по транспортно-транзитной политике (КТТП), подсчитали, что в настоящее время в Петербурге имеется 47 пунктов отправления и прибытия междугородных и пригородных автобусов и маршруток. «Из них 40 – расположено непосредственно на проезжей части наиболее загруженных городских магистралей», - подчеркнул, представляя схему на заседании городского правительства, гендиректор НИПИ ТРТИ Александр Солодкий.
Открытие маршрутов за пределы города и пунктов отправления и прибытия автобусов дальнего следования происходит стихийно, констатируют в КТТП. Если навести порядок в этой сфере, собрав перевозчиков в специально отведенных местах, можно будет рассчитывать, во-первых, на увеличение налоговых сборов, а, во-вторых, на разгрузку городских дорог от стихийных парковок. Перевод пунктов отправки-прибытия пригородного, междугороднего и международного сообщения на периферию Петербурга позволит сократить время в пути по ряду рейсов на 0,5 – 1,5 часа, заметил А.Солодкий.
По словам председателя КТТП Николая Асаула, сегодня только автовокзал №2 на Обводном канале соответствует нормативам. Он был реконструирован в 2003 г., а с 2008 г., когда открылась выделенная полоса для общественного транспорта на Лиговском пр., пробок на подъезде к нему почти не стало. После открытия станции метро «Обводный канал» пассажирам не придется, как сейчас, преодолевать полкилометра, чтобы пересесть в подземный транспорт. Однако возможности вокзала ограничены: территория мала, сервису для пассажиров развернуться негде, а главный недостаток – в удаленности от скоростных трасс непрерывного движения.
Чтобы крупногабаритные автобусы не стояли в пробках и не меньше мешали другому транспорту, автовокзал решено разгрузить, а новые терминалы разместить на окраинах города. При этом они будут находиться на расстоянии не более 300 м от станций метрополитена. Часть из них также будут «привязаны» к железнодорожным станциям.
Новые автобусные терминалы проектируются как пересадочные узлы: с их вводом требуется увязать движение других видов транспорта. Каждый автовокзал будет специализироваться на своем направлении.
«Для международных перевозчиков эта тема как бальзам на душу. Этот вопрос неоднократно ставился нами, обсуждается давно, в общем, тема наболевшая», - заявил в ходе обсуждения схемы на заседании городского правительства заместитель директора Ассоциации международных автомобильных перевозчиков Константин Шаршаков. Он напомнил о неудобствах пассажиров, которые вынуждены подолгу ожидать отправки своих автобусов от гостиницы «Октябрьская» в Финляндию даже ночью, в часы минимальной транспортной нагрузки движения на центр города.
Антиброуновское движение
Впрочем, В.Матвиенко вообще намерена привести в строгую систему нынешнее «броуновское движение» маршруток от необорудованных автостоянок. По ее словам, этим необходимо заняться одновременно с внедрением новой системы автобусных терминалов, при необходимости привлекая прокуратуру.
Если учесть то, что при разработке схемы присмотрены места под строительство 3 из 7 новых автовокзалов в районах, где метро еще не построено – у будущих станций «Казаковская», «Южная», а также у автозавода Nissan в Каменке, то свертывание нынешних пунктов отправки маршруток вряд ли будет воспринято с энтузиазмом как горожанами, так и перевозчиками. Однако губернатор тут же добавила, что вопрос о размещении новых автовокзалов и станций необходимо предварительно вынести на обсуждение Общественного совета по транспорту.
Глава КЭРППТ Максим Соколов поставил вопрос о необходимости в ближайшее время начать работы по проектированию автовокзала у станции метро «Купчино». Он напомнил о том, что I очередь проекта по созданию хаба на базе аэропорта «Пулково» будет завершена к 2013 г. Если не начать проектировать автовокзал на южном направлении в 2010 г., его строительство завершится не ранее 2015 г., предупредил М.Соколов. Губернатор поддержала эту инициативу, дав поручение подготовить поправки, предусматривающей затраты на проектирование этого вокзала к бюджету 2010 г.
По мнению В.Матвиенко, для строительства 7 автобусных вокзалов и станций нужны не такие уж большие затраты: не нужно никаких излишеств, все это можно построить в сжатые сроки по типовым проектам, главное – функциональность и соблюдение норм безопасности. «И я полагаю, что ассоциации перевозчиков заинтересованы в том, чтобы улучшить обслуживание пассажиров», - подчеркнула она, предложив реализовать проекты на основе «долевого участия» в рамках консорциума перевозчиков.
Против идеи консорциума выступил генеральный директор ЗАО «Евролайн» Эдгар Пфау. Руководитель компании, специализирующейся на международных перевозках в Прибалтику и Финляндию, рекомендовал петербургским властям ознакомиться с опытом зарубежных стран по созданию и эксплуатации автовокзалов. По его мнению, перевозчики не должны становиться полновластными владельцами таких объектов. В противном случае доступ к равным условиям обслуживания окажется под угрозой. Такие объекты либо должны находиться в городской собственности, либо частично принадлежать городу, а частично – независимым операторам, считает Э.Пфау.
За счет города – земля и планировка
По словам К.Шаршакова, перевозчики готовы инвестировать в строительство автовокзалов, но «по возможности» и при условии сохранения существующей ставки транспортного налога. «Кризис больно ударил по перевозкам, их объем сильно сократился, многие перевозчики сегодня работают на грани рентабельности. Повышение транспортного налога погубит надежды на строительство или уведет инвестиции в тень», - сказал он.
Петербург готов вести диалог с перевозчиками для изыскания других возможностей для инвестиций, пообещала В.Матвиенко. При этом она заметила, что власти города заинтересованы в поддержке бизнеса перевозчиков уже в силу того, что город является одним из крупнейших туристических центров страны. «Мы не рассматриваем возможности заработать на предоставлении земельных участков под строительство автовокзалов», - заверила губернатор. Цены на них, по ее словам, должны быть «символическими».
По словам Н.Асаула, интерес к строительству автовокзалов и станций проявляют по крайне мере 3 компании-оператора. А участие может состоять не только в практически бесплатном предоставлении земельных участков по символической цене, но и в подготовке проектно-планировочных решений за счет бюджета. Он предложил осуществить эту работу уже до конца 2009 г., с тем, чтобы в начале 2010 г. можно было приступить к проектированию.
Затраты инвестора на возведение комплекса не превысят стоимости строительства обычных объектов коммерческого использования и будут находиться в пределах нескольких десятков тысяч рублей за квадратный метр, считает исполнительный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Максим Михайлов.
Но строительство небольшого зала ожидания и большой стоянки для автобусов – это одно, а строительство крупного комплекса автовокзала – совсем другое, замечает ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. «Думаю, что в итоге будет построено и то, и другое в зависимости от местоположения. По стоимости – строительство здания зала ожидания площадью в 2-3 тысячи кв. м вряд ли обойдется дороже 700-800 долларов за 1 кв. м, а строительство стоянки для автобусов 90-100 долларов за 1 кв. м», - уточнил он.
Как окупить вокзал
Частные компании уже занимались проектированием новых автобусных терминалов. Как рассказал В.Фадеев, над проектом автовокзала у станции метро «Ладожская» еще в 2004 г. работала компания «Стройбаза Рыбинская». А в 2008 г. ГК «СТЭП» объявила о намерении построить автовокзал на Парнасе. Но оба проекта рассчитаны на весомую коммерческую составляющую. «Стройбаза» планирует совместить вокзал с гипермаркетом, а «СТЭП» - с МФК с большими объемами офисов, конференц-залом и гостиницей. Однако расчеты на окупаемость за счет коммерческой части обоих проектов скорректировал кризис. В обоих случаях произошло падение спроса на сопутствующие функции: на «Ладожской» – за счет строительства значительного объема торговых площадей, на «Парнасе» – из-за уменьшения спроса на офисы на периферии города. «С другой стороны, во время кризиса девелоперы зачастую готовы работать со значительно меньшей рентабельностью», - отмечает эксперт.
Конечно, наиболее эффективный способ управления, как свидетельствует практика – это управление на уровне независимой компании, что также немаловажно, с точки зрения окупаемости проекта. Чем больше автовокзалов будет построено в городе, тем выше будет конкуренция между управляющими компаниями, тем более эффективным будет менеджмент каждого такого комплекса. Поэтому очень важно, будет ли в Петербурге 2-3 автовокзала или 7-8, и кто займет эту нишу первым, отмечает Фадеев.
По оценке М.Михайлова, маленький магазинчик, удовлетворяющий импульсивный спрос транзитных пассажиров, вряд ли окупит затраты инвесторов, а строительство большого торгового или бизнес-центра в расчете на таких покупателей экономически нецелесообразно. Создание автовокзалов «в чистом виде» инвесторов не заинтересует. Возможно смешивание функций, когда транспортные узлы будут являться частью, например, торговых центров. Но и подобные объекты вряд ли принесут высокую прибыльность. «Транзитные пассажиры спешат поскорее пересесть с одного вида транспорта на другой. В данном сегменте могут работать только операторы торговли, чьи товары относятся к категории импульсного спроса», - отмечает эксперт.
Поскольку речь идет о социальных, а не коммерческих проектах, их освоением должны заниматься транспортные компании совместно с администрацией Петербурга, считает М.Михайлов. По его мнению, здесь важно соблюсти баланс: без вложений со стороны бюджета Петербурга такие проекты трудно осилить, но если их полностью отдать на откуп девелоперам, могут пострадать транспортные потребности города.
Наталья Стандровская