Есть ли в России спрос на «зеленое» строительство?
42% россиян признали, что на фоне событий последнего года квартиры в домах с экосертификатом стали для них слишком дорогими.
В сентябре 2022 года в России утвердили «зеленый» стандарт для многоквартирного жилья, который начнет действовать уже с 1 ноября этого года. Здания, признанные «зелеными» по критериям этого стандарта, получат соответствующий сертификат. Как россияне относятся к инициативе, хотят ли жить в домах с экосертификатом и какие из характеристик «зеленого» строительства считают наиболее привлекательными, выяснили специалисты ROCKWOOL Россия в ходе исследования*.
Согласно опросу, сегодня 27% россиян попросту не знают, что такое «зеленое» строительство. Еще 21% опрошенных рассказали, что слышали о таких технологиях, но не учитывали их при покупке жилья, а 16% не знали, что существует экологическая сертификация зданий. Кроме того, 8% респондентов знакомы с самой идеей, но никогда не встречали «зеленые» дома в России. И лишь 3% обращают внимание на наличие экосертификата при покупке недвижимости.
Между тем, в 2022 году переходным критериям «зеленого» ГОСТа соответствуют уже 15% от всех новостроек страны – 4 786 объектов. По прогнозу аналитиков, до 2030 года доля экологичных домов увеличится в два раза и составит до 30% от всех новостроек страны.
О каких критериях идет речь? Под «зеленым» строительством подразумевается технология возведения и эксплуатации зданий с минимальным воздействием на окружающую среду. В идеале строительство таких домов предполагает минимум вредных выбросов и отходов, а их эксплуатация – низкое ресурсопотребление, кроме того они должны обеспечивать высокий уровень комфорта для проживающих. Именно на этих принципах строятся международные стандарты сертификации «зелёных» домов LEED, BREEAM, DGNB, а также российский GREEN ZOOM. В рамках каждого стандарта применяется своя система оценки, обычно она включает применение экологически чистых материалов при строительстве, снижение объемов потребления зданиями энергии и воды, утилизацию бытовых отходов, очистку сточных вод, высокое качество воздуха, использование возобновляемых источников энергии и другие критерии.
Российский «зеленый» стандарт разрабатывался с учетом лучших международных практик, однако, как отмечают эксперты отрасли, пока он значительно мягче мировых, а кроме того – пока не обязателен к исполнению. То есть, застройщик сам принимает решение, проходить «зеленую» сертификацию или нет. ГОСТ Р 70346-2022 для многоквартирного жилья включает в себя десять категорий, которые позволяют оценить здание с точки зрения архитектуры, планировки участка, организации и управления строительством, комфорта и качества внутренней среды, энергоэффективности и атмосферы, рационального водопользования, материалов и ресурсоэффективности, отходов производства и потребления, экологической безопасности территории и безопасности эксплуатации здания, а также инноваций в сфере устойчивого развития.
Сами россияне среди всех характеристик экодомов на первое место ставят заботу о жителях и инфраструктуру – 32% респондентов назвали этот критерий ключевым. На втором месте – качество воды (22%), на третьем – экологичность окружающей территории (17%). Для 13% опрошенных важно использование экологичных строительных материалов, для 11% – акустический комфорт и отсутствие лишнего шума. И только 8% обратили внимание на энергоэффективность и возможность экономии ресурсов.
«Зеленые» технологии получили широкое распространение в западных странах еще в 1990-х годах — сказалась высокая стоимость энергоносителей. В России же об этом серьезно заговорили только десять лет назад – на фоне грандиозной олимпийской стройки в Сочи. Таким образом, в нашей стране экостроительство находится лишь на начальном этапе развития.
«В России сертифицированных по «зеленым» стандартам домов пока очень немного. Но у потребителей есть устойчивый интерес к экологичным строительным проектам, который сохраняется даже на фоне событий этого года. Почему? Во-первых, сказывается рост цен на отопление, газ, электричество. Жители частных домов уже давно оценили выгоду от энергоэффективных решений, в том числе, от утепления. Этот тренд распространяется и на многоквартирные здания: как показал наш опрос, 28% россиян хотели бы жить в доме, который сертифицирован по «зеленому» стандарту. Во-вторых, меняется сам подход к жилью: все важнее становятся общий комфорт, здоровый микроклимат и качество постройки – все то, что характеризуют экологичные дома. Приобретая «зеленую» недвижимость, человек делает инвестицию с точки зрения и экономии, и уровня жизни», – рассказывает Максим Тарасов, директор по продажам ROCKWOOL Россия.
Впрочем, несмотря на все преимущества проживания в экологичных домах, далеко не каждый сегодня готов сделать выбор в их пользу. К сожалению, конструкция «зеленого» дома более затратна, что может сказываться на стоимости – а этот критерий остается основным для большинства жителей страны. Не случайно в рамках опроса 42% признались, что на фоне февральских и сентябрьских событий их отношение к «зеленым» домам изменилось – это стало слишком дорого. 3% прямо заявили, что готовы пожертвовать экологичностью ради цены, 4% просто стали обращать меньше внимания на экоматериалы. В то же время, для 9%, наоборот, ценность использования экологичных строительных материалов выросла, а 3% стали больше интересоваться вопросами энергоэффективности.
В целом, выбирая между «зеленым» домом и обычным, 22% россиян решились бы на покупку экожилья только при более низкой стоимости квартиры, 15% – при видимой экономии на ЖКУ, 7% – при выраженной разнице в комфорте, 6% – при наличии налоговых льгот, 5% – при возможности оформить льготную ипотеку. При этом для 27% опрошенных ни один из перечисленных факторов не станет поводом купить квартиру в экодоме, но еще столько же придерживаются обратной позиции и рассматривают только «зеленые» дома несмотря ни на что. Важно, что многие из покупателей недвижимости, обращая внимание на цену жилья, не всегда учитывают инвестиционную ценность «зеленых» домов и квартир. Так, вложения в энергоэффективные решения в частных домах по расчётам окупаются за 10 лет. Выгодны и вложения в энергоэффективность многоквартирных домов. Например, в одном из проектов ROCKWOOL Россия утепление труб ГВС на чердаке многоквартирного дома в Ленинградской области окупилось в течение полутора лет.
«При проектировании таких зданий застройщики будут уделять особое внимание снижению потребления тепла и электроэнергии. В условиях российского климата это означает тщательную комплексную работу над оснащением здания энергоэффективными стеклопакетами, отопительным оборудованием, автоматизированными системами учета потребления ресурсов, а также теплоизоляцией кровли и фасадов: важно применять энергоэффективные и эстетические материалы. Например, теплопроводность изоляционных плит ROCKWOOL – всего 0,036–0,038 Вт/м*К. Такая плита толщиной 5 см по сохранению тепла сопоставима с кирпичной кладкой толщиной 96 см. Правильная теплоизоляция совместно с инженерным оборудованием сокращает теплопотери и обеспечивает 50-90% потенциала энергосбережения, а также комфортный микроклимат даже в домах с панорамным остеклением», – рассказывает Наталья Пахомова, специалист по технической поддержке и обучению компании ROCKWOOL Россия.
Утверждение «зеленого» стандарта в России назрело давно. Дома, в которых используются энергоэффективные решения, сегодня встречаются все чаще, многие компании начинают производить стройматериалы в соответствии с принципами устойчивого развития. Такой подход важен не только для экологии, но и для повышения общего качества жизни. По мнению экспертов ROCKWOOL, следующим шагом должна стать популяризация идеи «зеленого» строительства среди россиян, в том числе, появление различных льгот при покупке такого жилья.
Активизировались работы на строительной площадке элитного ЖК Meltzer Håll на набережной Карповки в Петроградском районе Петербурга, на месте мебельно-столярной фабрики Мельцера, несмотря на претензии депутатов Законодательного собрания Санкт-Петербурга.
Весной 2013 года территорию фабрики купило ООО «Петроцентр», аффилированное с шведской компанией Bonava, под элитный проект. Фабрика занимала территорию на набережной Карповки, 27, 29, улице Профессора Попова, 18, 20, Каменноостровском проспекте, 49−51. Площадь участка — 0, 75 га. В 2001 году некоторые здания фабрики внесены в перечень вновь выявленных объектов культурного наследия.
Проект будущего жилого комплекса разработала мастерская «Студия-44» Никиты Явейна. Первое разрешение на строительство застройщик получил в конце 2014 года, затем неоднократно его продлевал. Последнее разрешение действительно до второго квартала 2022 года.
Однако затем Bonava решила отказаться от строительства элитного жилья. Во-первых, компания никогда не работала в этом сегменте, во-вторых, успела столкнуться с претензиями властей. В частности, ради проекта застройщик собирался снести некоторые исторические постройки, которые, к слову, пребывали в ужасном состоянии. Снос корпусов, не имеющих охранного статуса, обернулся штрафом от Госстройнадзора в 600 тыс. рублей.
Попытки продать участок с готовой документацией предпринимались не раз. В отсутствие покупателя компания «Петроцентр» летом прошлого года даже начинала работы на площадке, однако столкнулась с претензиями районной прокуратуры, которая вдруг решила проверить исполнение 214-ФЗ, хотя продажи еще не начинались. Прокуратура Петроградского района попеняла на отсутствие проектного финансирования, хотя на тот момент это не было обязательным условием для строительства.
Компания обратилась в банк «Дом.РФ», который в мае текущего года выделил проектное финансирование — 3,13 млрд рублей.
Примерно в это же время Bonava продала упакованный участок вместе с застройщиком компании «Альфа Фаберже». По оценкам консультантов, сумма сделки составила 650−700 млн рублей.
Собака лает — караван идет
ЖК Meltzer Håll предполагает строительство 16 тыс. кв. м жилья, 3,4 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, двух детских садов, двухуровневого паркинга на 204 автомобиля, благоустройство дворов. Планировались также реставрация и приспособление объектов культурного наследия: корпуса мебельно-столярной фабрики Мельцера, здания кинематографа «Гранд-Палас» и «Дома Корлякова».
Срок сдачи — второй квартал 2022 года.
Новый застройщик уже приступил к работам. В августе компания провела демонтаж аварийной фабричной трубы — объекта культурного наследия. Процедуру согласовал КГИОП с условием последующего воссоздания в исторических габаритах и на том же месте.
Тут встрепенулся смотрящий за застройкой Петроградского района спикер ЗакСа Вячеслав Макаров. Он инициировал депутатский запрос губернатору города Александру Беглову по поводу проекта вообще и сноса трубы в частности. Беглов сообщил, что оснований для приостановки строительства нет, что состояние снесенной трубы было аварийным и грозило обрушением, а все разрешения выданы по закону.
Но на прошлой неделе Макаров повторно инициировал запрос губернатору, не удовлетворившись ответами Беглова. Депутатов не убедили доводы губернатора — они сочли, что эти доводы противоречат закону о границах Объединенных зон охраны и нормам положения о Градсовете. Парламентарии настаивают на необходимости выяснить точку зрения Беглова на методику, в соответствии с которой продлеваются разрешения на строительство, и почему выданное ранее разрешение при продлении не учло изменений в законодательстве за прошедшее время. Кроме того, народные избранники запросили копии документов, на основании которых велось проектирование.
Отвечая на претензии депутатов и местных жителей, застройщик ведет непрерывный технический мониторинг соседних объектов. «Малейшее отклонение от нормы или негативное воздействие автоматически фиксируется и с помощью специального программного обеспечения оповещает об этом руководителей стройки. Технология позволяет исключить вероятность любого негативного влияния на соседние здания в ходе строительных работ», — сообщает застройщик.
…осадок остался
Макаров и ранее активно выступал против девелоперских проектов, предлагая взамен организовывать зеленые зоны. Так, по его инициативе в перечень ЗНОП попал проект компании «ЭкоХолдинг» на Петровской косе, предполагавший развитие территории с сохранением яхт-клуба. С аналогичной проблемой столкнулась британская GHP Group Real Estate в проекте One Trinity Place на набережной Адмирала Лазарева; Компания Л1 при реализации проекта «Классика. Дом для души», также на набережной Адмирала Лазарева, на участке бывшего Механического завода; завод аккумуляторов «Ригель» на набережной Карповки, пожелавший изменить категорию своих земель.
Эти проекта запущены в работу после решения Верховного суда, который подтвердил решение городского суда: частные территории неправомерно были включены в перечень ЗНОП.
Аналогичные истории пережили компания «Орион» («Бронка Групп») при строительстве клубного дома Family Loft и «Статус Эр» (холдинг «Аквилон-Инвест») на проекте KingDOM. Решения депутатов застройщики также оспорили. Но «Аквилон-Инвест» понес такие убытки, что пришлось отказаться от проекта.
А LEGENDA Intelligent Development и вовсе раздумала строить элитный ЖК на улице Чапыгина, чтобы не попасть в затяжную судебную тяжбу.
СПРАВКА
Дом на набережной Карповки, 27, построен в 1857 году по проекту архитектора Аникина и перестроен в 1884 году по проекту Василия Шауба для нового владельца Фридриха Мельцера. Фабрика Мельцера выпускала мебель для разных слоев населения, в том числе для царской семьи. Во время Первой мировой войны также начала изготавливать пропеллеры для первых самолетов и футляры для переноски телефонных и телеграфных аппаратов. В 1918 году фабрика закрылась.
В советское время на Карповке работал Художественно-деревообделочный завод имени Халтурина, комбинат «Интурист», но производство прекращено еще в 1998 году.
В Северной столице разгорелся очередной «градозащитный» скандал. Поводом к нему стал демонтаж девелопером «ЮИТ Санкт-Петербург» зданий в Нейшлотском переулке в целях строительства жилого комплекса. По документам постройки возведены в 1971 году. Градозащитники же настаивают на том, что они возведены в конце XIX века и их снос незаконен.
В конце 2019 года «ЮИТ Санкт-Петербург» приобрел у ЗАО «Инженерный центр по технологии и материалам» участок площадью 1,1 га на пересечении Лесного проспекта и Нейшлотского переулка. В марте девелопер заявил о планах построить там жилой комплекс класса «комфорт прайм», состоящий из трех 9−10-этажных домов примерно на 20 тыс. кв. м жилья.
«Участок длительное время пребывал в заброшенном состоянии, совсем не радующем глаз горожан. Окна в зданиях завода, построенного в хрущевский период, были заколочены в последние пятнадцать лет. Причем это место было и небезопасным для жителей соседних домов. Поэтому редевелопмент промышленной территории, на которой будет создан наш комплекс, несомненно, значительно улучшит качество городской среды», — сообщила тогда директор по развитию ЮИТ в Петербурге Анна Смольная.
Казалось бы, ничто не предвещало проблем, но…
Боевые позиции
На днях градозащитное сообщество Санкт-Петербурга всколыхнул очередной алармический сигнал. Его причиной стал демонтаж объектов по адресу: Нейшлотский пер., д. 17/23. По данным Петербургского отделения ВООПИК, по этому адресу находятся не «здания завода, построенного в хрущевский период», а бывшие вагонные сараи Выборгского парка Общества конно-железных дорог, возведенные в конце XIX века.
«Корпуса сохранилось с незначительными перестройками до наших дней, однако в реестре недвижимости числились с годом постройки "1971". Градозащитники обратились в суд (на Росреестр и ГУИОН. — Прим. ред.) с требованием исправить дату постройки зданий в кадастре, однако, как только компания-застройщик была привлечена к процессу в качестве заинтересованного лица, спорные здания начали сносить», — сообщила активистка ВООПИК Анна Капитонова.
По ее мнению, в таких случаях Градкодекс запрещает снос в отсутствие разрешения на строительство, которое до настоящего времени не получено. «Градозащитники вызвали полицию. Разрешительные документы на снос на строительной площадке отсутствовали, их отказались показать даже полиции. По заявлению о преступлении проводится проверка», — рассказала Анна Капитонова.
В компании ЮИТ категорически отвергают два основных постулата претензий. Во-первых, согласно всем имеющимся документам, памятники и исторические здания на земельном участке отсутствуют. «В соответствие с ними, год постройки зданий — 1971. Эти сведения включены в технические паспорта зданий, изготовленные ГУИОН в 2001 году по заказу КУГИ Петербурга перед приватизацией данного объекта в 2002 году. Таким образом, со стороны ЮИТ исключены какие-либо факты специальной подтасовки сведений о дате постройки», — говорится в сообщении компании.
Во-вторых, там опровергают связь начала демонтажа с судебными разбирательствами. «Так называемые "градозащитники" предъявили административные иски, оспаривая дату постройки зданий, только к Росреестру и ГУИОН, не привлекая к делу АО "ЮИТ Санкт-Петербург". Иски были поданы в июле 2020 года, и в компании о них никто не знал. Очевидно, "градозащитники" имели намерение действовать "втихаря", чтобы застройщик был потом поставлен перед фактом и не смог бы в суде препятствовать процессу», — сообщили в ЮИТ.
Там подчеркнули также, что компания была привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица по инициативе суда, причем соответствующее определение было вынесено только 21 сентября, и девелоперу была направлена судебная повестка, полученная лишь 6 октября. «Только тогда ЮИТ стало известно о данном процессе. Важно отметить, что уведомление о начале работ по демонтажу было подано в установленном Градкодексом порядке в госорганы 18 сентября, то есть до того, как состоялось заседание суда, на котором ЮИТ было решено привлечь к участию в деле», — заявляет девелопер.
В компании отметили, что «ЮИТ Санкт-Петербург» реализует проект в плановом режиме с начала 2020 года. «Мы не планируем приостанавливать демонтажные работы, связанные с необходимостью подготовки территории к строительству и проведением дополнительных инженерных изысканий», — резюмировали там.
Каждый прав по-своему
Эксперты, опрошенные АСН-инфо, считают ситуацию непростой, причем не столько с формально-юридической, сколько с фактической точки зрения.
«Снос объектов капитального строительства регулируется ст. 55.31 Градкодекса РФ. Согласно этой норме, застройщик должен был получить условия отключения объекта от инженерных сетей и подготовить проект организации работ по сносу объекта, после чего направить в течение двух недель уведомление в исполнительный орган власти о начале работ по сносу, а также получить ордер ГАТИ на проведение работ. Данная процедура применяется в отношении объектов, не являющихся объектами наследия», — объясняет управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
С историческими зданиями все гораздо сложнее. «К этой категории, согласно положениям закона Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 "О границах объединенных зон охраны…", относятся, в частности, не являющиеся объектами наследия здания, расположенные (1) в исторически сложившихся центральных районах — до 1917 года постройки, (2) в зонах охраны объектов наследия — до 1957 года постройки. Любая градостроительная деятельность в отношении исторических зданий, включая реконструкцию и снос, регулируется соответствующим режимом использования земель», — отмечает Арина Довженко, советник, руководитель практики по недвижимости и строительству юридической компании Borenius.
По ее словам, территория о которой идет речь, расположена в зоне ОЗРЗ-2(10), где запрещается снос исторических зданий, за исключением случаев разборки отдельных строительных конструкций, аварийное состояние которых установлено. «Для того, чтобы сделать однозначный вывод, предстоит решить ключевой вопрос данного спора — достоверный год постройки здания», — говорит эксперт.
Майя Петрова отмечает, что, поскольку по действующим документам год постройки — 1971-й, ЮИТу формально не надо было получать разрешение на снос. «В целом позиция компании выглядит более обоснованной, поскольку она действовала и действует на основании имеющихся у органов государственной власти официальных сведений и документов», — признает она.
Однако юрист отмечает, что в позиции и нынешнего, и бывшего собственника участка, а также городских ведомств есть изрядная доля лукавства, поскольку сложно предположить, что они не знали об «историческом факторе».
«По данным открытых источников здания по этому адресу представляли собой Выборгский парк Общества конно-железных дорог и были построены предположительно в 1875−1892 годах. Поскольку в публичных источниках присутствуют исторические чертежи и фотографии объектов и, более чем вероятно, что в КГИОП имеются соответствующие архивные материалы, конечно же, все участники этой истории не могли не знать о возможной исторической ценности данного комплекса и не осознавать последствий его утраты», — отмечает Майя Петрова.