Алексей Андреев: «Ввод М-12 станет мощным драйвером развития российской экономики»
Генеральный директор строительно-инвестиционного холдинга «Автобан», строящего четвертый и шестой этапы скоростной магистрали М-12, рассказывает о технологических особенностях реализации проекта.
Международный транспортный коридор Европа — Западный Китай, частью которого станет скоростная магистраль М-12 Москва — Казань — Екатеринбург, — самый амбициозный проект развития российской транспортной инфраструктуры. Прямое соединение таких мощных центров мировой экономики, как Китай и Западная Европа, включает Россию в самый влиятельный евразийский транспортный коридор. Ввод М-12 станет мощным драйвером развития российской экономики, выведет на новый качественный уровень внутрироссийские и международные деловые связи, обеспечивая развитие мировой и российской торговли и сферы услуг.
Холдинг «Автобан» строит четвертый и шестой этапы скоростной магистрали М-12 Москва — Казань — Екатеринбург, их общая протяженность составляет 255 километров. Четвертый этап протянется по территории Владимирской и Нижегородской областей, шестой — по Нижегородской области и Республике Чувашия.
Визитной карточкой четвертого этапа станет новый вантовый мост через реку Оку протяженностью 1377 метров с вантовым центральным пролетом длиной 254 метра. Он возводится параллельно вантовому мосту в районе города Мурома Владимирской области. Старый вантовый мост — обладатель гордого звания самого красивого вантового моста в России: памятная табличка с надписью «Самый красивый мост России» укреплена на одной из его опор. По мнению многих проектировщиков и архитекторов, новый вантовый мост имеет все шансы отобрать у старшего брата пальму первенства и стать новым самым красивым вантовым мостом России. В сентябре мы с опережением графика завершили продольную надвижку моста. Для этого мостостроители за три месяца собрали и укрупнили на стапеле почти 1200 тонн металлоконструкций. Протяженность пути надвижки пролетного строения между опорами составила 235 метров. Далее мостовикам предстоит устроить плиту проезжей части и подготовиться к последующей навесной сборке руслового пролета со стороны пилона моста с Нижегородского берега.
Технологические особенности строительства магистрали диктовались индивидуальными особенностями грунта, ландшафта, климата и десятками иных нюансов. К каждой дороге, как к каждому человеку, всегда нужен индивидуальный подход. Например, почти весь четвертый этап М-12 — это непроходимые леса и болота. На момент начала геологических изысканий освобождение от лесных насаждений только-только начиналась. Геологи пробирались сквозь лесные чащи буквально по метру, чтобы получить данные. Чтобы доставить технику, мы отсыпали технологические подъезды и пересыпали болота. По итогам изысканий в Нижегородской области и в Чувашии было обнаружено множество карстовых явлений — говоря простым языком, пустот в земле. Если точнее, то 30% территорий были закарстованы. Помимо использования высокопрочного геотекстиля и монолитных бетонных плит для укрепления капризных и ненадежных грунтов мы применили текстильно-песчаные сваи. Сначала строители устраивали специальные армогрунтовые площадки, которые позволяли заехать тяжелой спецтехнике, затем устанавливливали сами сваи. Текстильно-песчаные сваи передают нагрузку от дорожного полотна на прочное основание, залегающее внизу под слабыми грунтами. Эта технология позволила нам сэкономить время и ресурсы, поскольку при таком решении нет необходимости проводить полную замену основания под дорогой на глубину 12 метров.
Настоящим вызовом стала логистика. Для одного только четвертого этапа нам нужно перевезти 4,5 млн тонн инертных материалов, при этом в районе его пролегания нет удобной сети автомобильных и железных дорог. На станциях Навашино, Мухтолово, Арзамас-1 и Арзамас-2 не хватало персонала и парка тепловозов для обработки грузов в необходимом количестве. На станции Мухтолово более десяти лет не принимались грузы, и пути там были либо в аварийном запустении, либо в стадии списания. Дополнительно ситуацию осложняло отсутствие маневрового парка — станцию обслуживали тепловозы со станции Арзамас, и было их всего два на десять станций. Нам пришлось срочно писать подробные обоснования для увеличения персонала на станциях, арендовать тепловозы. В одиночку мы вряд ли справились бы со всеми сложностями, но руку помощи нам протянула РЖД. Совместными усилиями мы добились увеличения персонала, провели восстановительные работы на тупиках, подготовили площадки и технику, привлекли дополнительные ресурсы как от РЖД, так и от холдинга «Автобан».
Помимо реализации «стройки века» М-12, «Автобан» строит обход Тольятти и пяти населенных пунктов в Республике Башкортостан. Общий объем вложений в обход Тольятти составил 147 млрд рублей, из них около 45 млрд рублей — за счет внебюджетных источников.
Компания «Строительный трест» выставила на продажу инвестиционный проект торгово-офисного центра в составе жилого квартала NEWПИТЕР в поселке Новоселье. Девелопер намерен продать будущий объект за 380 млн рублей.
Торгово-офисный центр расположится на участке в 3174 кв. м на пересечении Красносельского шоссе и Питерского проспекта. Это будет четырехэтажное здание площадью 4011 кв. м. Под торговую недвижимость выделено 1040 «квадратов» на первых двух этажах комплекса, остальное займут офисы и объекты общественного питания. В стоимость будущего объекта также входит открытая автостоянка на 56 машино-мест. Возле будущего центра появятся зоны отдыха, объединенные в закрытый зелеными насаждениями со стороны Красносельского шоссе бульвар.
Строительство объекта начнется в 2019 году. «На сегодняшний день у нас есть разработанная концепция и эскиз проекта. Строительство будет осуществляться компанией-застройщиком ЖК NEWПИТЕР. При этом покупатель может внести корректировки в проект в рамках разрешенного использования земельного участка. В зависимости от их состава и будет формироваться конечная стоимость торгово-офисного центра», – пояснил директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Компания в успехе проекта не сомневается: «Торгово-офисный центр будет обладать отличной транспортной доступностью: расстояние до выезда на КАД составляет 300 м, до ЗСД – 13 км, которые можно преодолеть за 9 мин. на автомобиле, до аэропорта «Пулково» можно добраться за 22 мин. Ближайшая станция метро – "Проспект Ветеранов"».
«Сегодня ставки аренды коммерческих помещений в проекте NEWПИТЕР начинаются от 850 рублей за 1 кв. м. Однако у этой территории невероятный инвестиционный потенциал на фоне заселения жилого комплекса и планов по строительству нового ТРК «МЕГА IKEA». По нашим прогнозам, стоимость аренды через год-два здесь может увеличиться на 25–30%», – отметил Сергей Степанов.
Эксперты, опрошенные газетой «Строительный Еженедельник», считают, что предложение «Строительного треста» интересно, однако ажиотажный спрос на данной стадии реализации проекта возможен только при дисконте.
По оценке руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Петербурге Сергея Владимирова, стоимость коммерческого объекта в данной локации к моменту завершения проекта не превысит 60 тыс. рублей за «квадрат». Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев считает, что озвученная «Строительным трестом» сумма вполне адекватна: «Рыночная стоимость готового центра будет сопоставима с запрашиваемой ценой в 380 млн рублей. Даже при условии роста ставок аренды и спроса на коммерческие помещения в ближайшие пару лет. Однако для покупателя на такой ранней стадии реализации проекта должен быть предоставлен существенный дисконт. Как правило, «переплачивать» готовы только конечные пользователи, крайне заинтересованные в конкретной локации или проекте».
Сергей Владимиров полагает, что подобный объект будет интересен частным инвесторам, работающим на рынке стрит-ритейла: «Но такие игроки заинтересованы в ставках доходности на уровне 12% и выше. Даже при росте заявленной «Строительным трестом» ставки на 30% доходность объекта составит не более 7%».
При этом эксперты отметили, что тренд на продажу еще не готовых коммерческих объектов набирает обороты. «Продажа объекта по такой схеме – это фактически сделка built-to-suit. Такие сделки получили распространение преимущественно на рынке складской недвижимости. Мы ожидаем появления таких проектов и на офисном рынке – ввиду отсутствия предложения свободных зданий большой площади под аренду и наличия неудовлетворенного спроса со стороны арендаторов», – полагает Андрей Косарев.
О закрытии сделки сообщил ее брокер – компания Rusland SP. Речь идет о продаже земельного участка промышленного назначения площадью 1,5 га, с постройками площадью 8,3 тыс. кв. м. Участок находится по адресу Лиговский проспект, 262. Это территория бывшего Зеркального завода.
«Покупатель планирует использовать часть площадей для собственных нужд (под расширение производства), а оставшуюся часть помещений он будет сдавать в аренду», – сообщили в Rusland SP. По данным СМИ, ЗАО «Ленпродмаш» занимается производством машин и оборудования для выпуска пищевых продуктов, напитков и табачных изделий. Получить комментарии в компании не удалось. Не исключено, что актив куплен с прицелом на дальнейшее развитие территории под новые функции.
«Для редевелопмента этой территории потребуется внести изменения в Генплан Петербурга, ближайший пересмотр которого состоится в 2021 году. Но в перспективе собственник сможет продать участок под жилищную застройку или коммерческие нужды», – поясняет руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александра Царук.
Сейчас, по оценке коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, земельный участок стоит 70–80 млн рублей. А после перевода под жилье его цена вырастет в три-четыре раза, полагает она. Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова оценивает нынешнюю стоимость участка в 200 млн рублей, а вероятное удорожание в случае перевода под жилье – в два-три раза. «Там в перспективе можно построить 30 тыс. кв. м, вложив 2 млрд рублей», – говорит она.
Перевод под жилье эксперты считают наиболее вероятным сценарием развития событий, поскольку участок находится в зоне активного редевелопмента. Только компания Glorax Development за последний год купила на Лиговском проспекте под редевелопмент участки общей площадью 25 га. Самый большой из них – 18 га компании «ТрансКонтейнер» (структура РЖД) — обошелся москвичам в 1,1 млрд рублей. В результате консолидации активов Glorax получил в собственность землю, где в течение 10 лет собирается реализовать проект Ligovsky City. В нем будет более 700 тыс. кв. м недвижимости – жилые кварталы, общественно-деловая застройка и социальная инфраструктура. Инвестиции в развитие этого района составят 40 млрд рублей. Это будет самый масштабный редевелопмент центральной части города за последние годы. В дальнейшем территорию редевелопмента планируют расширить до 100 га.
Кстати
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», пока в районе Лиговки сосредоточено 20% строящегося нового жилья в Центральном районе – это около 86 тыс. кв. м. «А в продажу в районе Лиговки предлагается около 51 тыс. кв. м жилья. Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента при стопроцентной оплате составляет 122,7 тыс. рублей, в классе «бизнес» – 179,3 тыс. рублей за 1 кв. м. На территории близ Лиговского проспекта возводятся дома бизнес-класса, где средняя цена сопоставима со средней ценой в целом по району – 179,3 тыс. рублей за 1 кв. м», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.