Реестр проблемных домов можно опять пополнять
Шестого сентября досрочно перестал действовать мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов: власти посчитали, что ситуация в строительной отрасли стабильна, срывов сроков сдачи жилых домов не будет, обманутые дольщики не появятся.
Мораторий на 50-процентные штрафы от суммы неустойки в пользу дольщиков и включение новостроек в реестр проблемных объектов был объявлен в марте со сроком действия до конца 2022 года. Теперь мораторий отменен частично: при задержке сроков объекты будут включены в реестр проблемных, но денег в виде штрафов дольщики не получат.
Однако мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до июля 2023 года. А до конца 2022 года штрафы по договорам долевого участия исчисляются исходя из ключевой ставки Центробанка на день исполнения обязательств, но не выше 9,5% годовых.
По мнению чиновников Минстроя, ситуация уже летом стала достаточно устойчивой «к негативным процессам», поскольку государство очень поддержало строительный комплекс с начала спецоперации, а ставки ипотеки — основного драйвера рынка новостроек — достаточно низки.
Как отмечает Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный», цель моратория — ввод объектов в эксплуатацию без каких бы то ни было помех: «Чтобы ни штрафные санкции со стороны дольщиков, ни иные разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали девелоперам ввести дома и передать дольщикам ключи».
А преждевременная отмена, по его мнению, связана с двумя факторами: проблемы, связанные с пандемией, уже миновали, и работа строительной отрасли стабилизировалась.
«Меры поддержки строительной отрасли сыграли свою роль. Ситуация на рынке новостроек к сентябрю во многом стабилизировалась. Ключевая ставка снизилась, спрос на недвижимость стал расти. В значительной степени восстановила свои позиции и система проектного финансирования. Мораторий был важен в сложный период весны и первой половины лета. Потом рынок окреп, и это решение было отменено», — добавил Юрий Черноиванов, заместитель финансового директора ГК «Гранель».
У банка на контроле
По информации портала ЕРЗ.РФ, уже к сентябрю средний перенос срока ввода жилых домов в эксплуатацию составлял 7,5 месяца, хотя в начале года он оценивался в 7,9 месяца.
По данным совместного исследования деловой активности застройщиков, проведенного Дом.РФ, ИРСО и ВЦИОМ, четверть застройщиков отмечают, что получить проектное финансирование стало проще. Из чего делается вывод: рынок жилищного строительства преодолел наиболее острую фазу кризиса и быстро восстанавливается после весеннего замедления.
Сергей Хромов соглашается с важной ролью проектного финансирования и размера ипотечной ставки для отмены моратория: «Формируя финансовую модель, застройщик определяет стоимость продаваемого квадратного метра и темпы продаж, график пополнения эскроу-счетов. События этого года внесли коррективы в процесс реализации, и в ряде случаев корректировки негативно сказались на темпах реализации начиная с мая 2022 года. При этом банки, выделяя проектное финансирование на строительство, не хотят предоставлять застройщикам возможность переносить сроки, модель четко рассчитана в части возврата кредита и ежемесячных объемов пополнения эскроу-счетов. Центробанк также внес свою лепту: ключевая ставка снизилась, и льготная ипотека также вернулась к желанным 7%. Все стабилизировалось, поддержка государства налицо — нужно просто продолжать активно работать».
Заместитель руководителя портала ЕРЗ.РФ Денис Гулый указал: средний срок переноса ввода сокращается из-за проектного финансирования, поскольку договоры с банками обязывают застройщиков все работы исполнять вовремя. Если график производства работ срывается, может увеличиться процентная ставка по кредиту, можно вовремя не получить следующий транш из банка. Помимо этого, есть репутация компании и есть повышенное внимание потенциальных дольщиков к своевременной сдаче объектов — это один из критериев при выборе квартиры.
Вопросы остались
В то же время чиновники полагают, что некоторые застройщики сознательно задерживали сроки строительства. Девелоперы сомневаются — пользы от этого ни компаниям, ни проектам нет. «По действующему закону эскроу-счета дольщиков открываются после ввода дома в эксплуатацию, только после этого их средства становятся доступны застройщикам. Поэтому девелоперам невыгодно задерживать сроки сдачи объектов. Компании заинтересованы в точном выполнении своих обязательств перед покупателями», — говорит Юрий Черноиванов.
Сергей Хромов рассуждает: «Тут однозначно сказать сложно. Сроки реализации напрямую влияют на прибыль. Поэтому специально затягивать сроки и, как следствие, снижать эффективность, а значит, и прибыль вряд ли кто захочет по собственной инициативе. Другое дело, что это бизнес, зависящий от очень большого количества нюансов, факторов и качественной работы множества смежных отраслей. Нечеткость и ошибки каждой из них могут негативно повлиять и на общий результат, и на итоговые сроки. Также одной из причин может быть снижение темпов продаж. При этом застройщики не могут самостоятельно регулировать ценообразование стоимости квадратного метра из-за согласованной финансовой модели, заложенной в проектном финансировании».
Без последствий
По данным Фонда развития территорий, с января по сентябрь в России восстановлены права 30,9 тыс. обманутых дольщиков. При этом чиновники разных уровней уверены: схема проектного финансирования позволит избежать появления новой волны обманутых дольщиков.
«Количество обманутых дольщиков после снятия моратория совершенно точно не увеличится. У нас работает механизм эскроу-счетов, у нас работают фонды по защите прав участников долевого строительства, мы не фиксируем возможности банкротства застройщиков. Ровно поэтому мы и отменяем мораторий. Не для того, чтобы у нас появились новые обманутые дольщики, а для того, чтобы жулики не могли, пользуясь этим мораторием, дурачить дольщиков и затягивать сроки сдачи домов», — процитировали СМИ комментарий замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина по поводу отмены моратория.
Ранее в интервью «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета по строительству Игорь Креславский утверждал: «Вероятность появления обманутых дольщиков есть, но она все меньше и меньше. При схеме проектного финансирования банк всегда может найти другого застройщика, если кто-то не справился».
Сергей Хромов также не ожидает появления обманутых дольщиков: «Отмена моратория произошла частично. Запрет на начисление неустойки или процентов дольщикам, установленный тем же постановлением, продолжает действовать. Это значит, что объект, объективно имеющий сдвиг сроков на три месяца, например, не будет "атакован" штрафами и не потеряет ту финансовую устойчивость, которую ему гарантирует банк и его проектное финансирование».
Не видит серьезных угроз для дольщиков и Юрий Черноиванов: «В период пандемии практиковались аналогичные меры. Они были скорее хорошей психологической поддержкой застройщиков. И на этот раз объекты будут достроены в срок, хотя единичные случаи задержек возможны».
Пока судьба исторического центра Петербурга остается предметом горячих споров, политических манипуляций и болью города, «Строительный Еженедельник» изучил примеры успешного редевелопмента исторических зданий и попытался выяснить у экспертов, как применить положительный опыт ко всему историческому фонду.
Имея иммунитет от сноса, большая часть исторических зданий города, тем не менее, находится на грани исчезновения. Разрушительное воздействие времени на объект недвижимости, если в нем никто не живет десятилетиями, не могут остановить никакие охранные нормативы, тем более когда заложенные в них ограничения не только отдаляют сроки начала восстановительных работ, но и отбивают у инвесторов всякое желание браться за такие проекты.
Депутат ЗАКСа Алексей Ковалев считает, что схема привлечения инвесторов на условиях долгосрочной аренды условно за 1 рубль невыгодна девелоперам, а в идее раздавать исторические объекты целевым назначением содержится потенциально высокая коррупционная составляющая: «К тому же сейчас нет понимания, по каким критериям должны отбираться инвесторы, каковы критерии оценки степени разрушения здания, параметров определения границ земельного участка. Привлекать инвесторов, конечно, нужно, но процедура должна проходить на конкурсной основе, с выгодой и для города, и для инвесторов».
Общественная жизнь серого пояса
Депутат ЗАКСа Оксана Дмитриева видит выход в редевелопменте так называемого серого пояса, окольцовывающего исторические районы города: «Развивая новые функции бывших промзон, мы, во-первых, создаем новые общественные, культурно-досуговые пространства, а во-вторых, снимаем постоянное социальное напряжение, связанное с недовольством резидентов центральных районов из-за расположения во дворах и на первых этажах жилых домов ресторанов, кальянных и пр. заведений».
Среди реализованных проектов такого редевелопмента последних лет: арт-квартал Temple Of Deer в корпусах завода «Арсенал» на ул. Комсомола, коворкинг AVENUE-PAGE и контейнерный городок AVENUE-BOX на Аптекарской набережной, общественное пространство в корпусах подковно-гвоздильного завода Посселя на Малом пр. В. О. Это удачный пример того, когда для спасения исторических зданий были найдены точки соприкосновения между сохранением исторического наследия, современной архитектурой, общественной значимостью и выгодой инвесторов.
«Чтобы город не превратился в руины, нужен компромисс, — отмечает Георгий Рыков, партнер и генеральный директор компании "БестЪ. Коммерческая недвижимость", — и он вполне достижим. Требовать от города восстанавливать исторические здания за счет бюджета — безумие, необходимо разработать понятную конкурсную процедуру, с четкими требованиями, вплоть до изъятия объекта, если инвестор не выполняет условия».
Правильный редевелопмент — тот, в результате которого городские пространства не просто обретают вторую жизнь, а постоянно развиваются в динамике современного мегаполиса, уверен эксперт. Квартал AVENUE между Аптекарской набережной и улицей, построенный несколько лет назад, в 2020 и 2021 году дополнился коворкингом AVENUE-PAGE на 500 мест и контейнерным городком AVENUE-BOX. «Сегодня на месте промзоны мы видим устойчивую городскую структуру с хорошей урбанистической архитектурой по проектам Герасимова и Мамошина, востребованными форматами недвижимости. После редевелопмента квартал живет своей интересной динамичной жизнью», — рассказывает Георгий Рыков.
Другой пример сложившегося взаимопонимания властей и инвесторов — реконструкция корпусов подковно-гвоздильного завода Посселя на Васильевском под мегаресторан Ognivo с коммерческими помещениями для сдачи в аренду. «Спасибо администрации района за то, что дали нам в аренду сквер, и "Водоканалу Санкт-Петербурга" за согласие на реконструкцию и передачу нам на баланс исторического фонтана. Благодаря этому консенсусу получилось уютное пространство на территории бывшей промзоны и открылись новые перспективы развития Малого проспекта В. О. как альтернативы набережной в логистическом и культурно-досуговом планах», — делится опытом девелопмента ресторатор и промоутер Андрей Перцев.
Часть забора проходной завода имеет историческую ценность, в связи с чем он был внедрен в фасад дома 55 по Малому проспекту. Не удалось сохранить металлические колонны кузни, она, как и все сооружения комплекса завода, была в аварийном состоянии. Для эффективного использования 17-метровой высоты кузни было принято решение разделить пространство на три части, на первом этаже сделать огромный ресторан, а помещения на других ярусах сдавать в аренду.
Обременительные ценности
Основные проблемы девелоперов и архитекторов, работающих над проектами приспособления исторических зданий под современное использование вне зависимости от их статуса, связаны со сложностью соблюдения на таких объектах действующих строительных норм. «На наш взгляд, в отношении исторических зданий главным в подходе государства должно быть понимание, что без эксплуатации памятники архитектуры просто погибнут, и охранять будет уже нечего», — отмечает Майя Ридер, главный архитектор, научный руководитель «Проектной группы «РИЕДЕР», архитектор-реставратор I категории.
В комплекс памятника архитектуры и объекта культурного наследия федерального значения «Императорская ферма» в Царском Селе, построенный в 1820-х годах по проекту Адама Менеласа, входит девять зданий. «Павильон Молочный» с круглой башней над летним ледником, маслобойней, сыроварней и зимним ледником, «Корпус Высочайшего присутствия» (на случай приезда на ферму членов царской семьи), два «Боковых флигеля для мериносов» и «Дом смотрителя» были объединены исторической оградой в закрытый комплекс, в центре которого располагалось крестообразное здание коровника. С востока к комплексу был пристроен «черный двор», огражденный конюшнями и корпусом для телят. За пределами этого контура располагались «Баня» и «Птичник».
После завершения реставрационных работ здесь разместятся: музейный комплекс, представительская служба ГМЗ «Царское Село», конно-каретная служба, досуговый центр с кафе и мини-ферма с питомником для овец и коз.
Восемь из девяти зданий комплекса являются объектами культурного наследия, что потребовало разработки специальных технических условий (длительной и дорогостоящей процедуры), в результате которой удалось обосновать необходимые для эксплуатации отступления от норм пожарной безопасности. Главной проблемой приспособления объектов культурного наследия является необходимость одновременного выполнения часто противоречащих друг другу требований по сохранению предметов охраны, требований пожарной безопасности, требований доступности для инвалидов и недавно введенных требований по расчету конструкций на прогрессирующее обрушение. «Выполнение этих нормативов требует серьезного конструктивного вмешательства в историческую постройку. Изначально в исторических зданиях не предусматривались пандусы и лифты», — поясняет Наталья Громова, главный инженер проектной группы «РИЕДЕР». При реконструкции и приспособлении под современное использование большинство исторических зданий меняет функциональное назначение, и в этом тоже кроется источник технических проблем. Так, из-за отличий в содержании коров и лошадей приспособить бывший коровник под конюшню оказывается совсем не просто.
Инженерная история
С большим трудом часто решаются вопросы полного технического переоснащения зданий. «Прежде чем браться за проект, необходимо выяснить технические нюансы инженерного обеспечения объекта, т. к. для многих исторических зданий устройство современных систем отопления, вентиляции и кондиционирования является серьезной проблемой, а некоторые объекты десятилетиями были отключены от всех инженерных коммуникаций», — говорит Майя Ридер.
Так, к примеру, здание бывшей богадельни купцов первой гильдии Ф. М. Садовникова и С. Г. Герасимова на Каменноостровском проспекте не эксплуатировалось более десяти лет в связи с тем, что предыдущие 70 лет в нем располагался туберкулезный диспансер. Из-за этого по требованиям санитарно-эпидемических нормативов в интерьерах трехэтажного здания конца XIX века, являющегося объектом культурного наследия регионального значения, будет демонтирована вся внутренняя историческая отделка: штукатурка, лепнина, деревянные элементы интерьера. Проектом предусмотрены: реставрация декоративного оформления фасадов, воссоздание по обмерам нескольких сохранившихся интерьеров, устройство интерьеров остальных помещений по образцу исторических, полная замена перекрытий и конструкций кровли, а также полное техническое переоснащение здания и благоустройство территории. После завершения работ в здании расположится учебный корпус Северо-Западного института управления, филиала РАНХиГС.
Среди других трудностей современного использования исторических зданий архитекторы называют «запредельно низкие сроки выполнения проектных работ». Последнее относится в основном к проектам «реставрации с приспособлением», где заказчиком выступают государственные организации, которые, в свою очередь, зависят от сроков освоения бюджетов.
Реставрация с международными амбициями
Примером реставрации с научным подходом призван стать проект сохранения дома архитектора Константина Мельникова в Кривоарбатском переулке Москвы. Уникальное здание было построено в 1927–1929 годах в стиле модерн. До начала активных работ главный партнер реставрации объекта — «Группа ЛСР» — проводит серьезную работу по сбору большого массива данных о современном состоянии дома: от анализа почвы до детального химического анализа строительных материалов. Генеральным проектировщиком реставрации выступит архитектурное бюро «Рождественка».
По данным пресс-службы «Группы ЛСР», спецификой проекта является то, что и сейчас, и в ближайшие годы дом-мастерская Мельникова, являющийся филиалом Музея архитектуры имени Щусева, будет открыт для посещения. Архитекторы говорят, что это будет похоже на открытую реставрацию огромных картин в крупнейших музеях мира, когда пространство для посещения закрывается частично. С учетом публичности подробный перечень работ для каждой части здания будет составляться заранее, что позволит корректировать алгоритм посещения музея. Такой подход сделает проект сохранения дома-мастерской просветительским и безопасным.
В техническом плане при разработке всех реставрационных мер приоритетом для музея является максимальное сохранение подлинных материалов, оригинальных архитектурных и инженерных решений 1920-х годов. Планируется, что после завершения реставрации будет подготовлено досье для включения здания в Список Всемирного наследия ЮНЕСКО.
В Санкт-Петербурге сохраняется очень сложная ситуация с многочисленными историческими зданиями, пребывающими не в лучшем состоянии. Основные проблемы, конечно, связаны с объектами, находящимися «на отшибе», которые никому не понятно как использовать.
Градозащитники и депутаты долго бились за то, что исторические здания ни один девелопер тронуть не мог. И добились своего. «По нормативам объекты культурного наследия даже реконструировать нельзя, то есть возможна только реставрация. Что касается исторических зданий, они не подлежат сносу, возможна реконструкция», — декларирует депутат Заксобрания Петербурга Оксана Дмитриева.
И все было бы прекрасно, если б историческими объектами были исключительно дворцы или, в крайнем случае, жилые дома. Но проблема в том, что еще со времен советской власти городу в наследство достались в полуруинированном состоянии сотни исторических объектов самого разного назначения. Очевидно, что бюджетных средств на их восстановление и содержание не хватит никогда.
Часть этих объектов находится в локациях, которые потенциально привлекательны для инвесторов. И тогда возникает вопрос о приспособлении к современному использованию. И это сопряжено с большими проблемами. «Приспособление — это более сложная и комплексная задача, поскольку наряду с сохранением и реставрацией предметов охраны должны быть созданы условия для современного использования объекта, в том числе его соответствие действующим нормам и правилам — санитарно-эпидемиологическим, пожарным, строительным», — констатирует генеральный директор Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» Елена Лашкова.
По ее словам, некоторые исторические здания не могут быть приспособлены под определенный функционал из-за серьезных технических и реставрационных ограничений. «Зачастую в связи с тем, что внешний вид фасада здания является предметом охраны, невозможно сделать необходимые эвакуационные выходы или увеличить площадь оконных проемов. И не всегда спецтехусловия, разработанные для памятников архитектуры, могут решить эти вопросы», — подчеркивает эксперт, добавляя, что в таком случае возможно рассмотреть приспособление этих памятников под арт-объект или музей. В качестве успешных примеров такого подхода она приводит Александровский дворец в Царском Селе, Каменноостровский театр, другие объекты, где работала компания. Но добавляет: «Как правило, проекты по приспособлению объекта к современному использованию являются более масштабными и дорогостоящими, чем реставрационные. И чем амбициознее проект, тем выше стоимость его реализации».
Но проблема простирается шире. Дело в том, что немало исторических объектов, включая и здания-памятники регионального значения, располагаются в таких местах, куда интерес вообще не доходит. Для того чтобы «присторить» их, город запустил программу «Рубль за метр». Но за два года найдены арендаторы только для пяти объектов.
Депутат Заксобрания Алексей Ковалев признает, что программа не слишком выгодна для инвесторов. «Под право временного пользования не возьмешь нормальный кредит, не выпустишь акции, не оставишь объект наследникам. Экономический результат для девелопера слабовыраженный», — говорит он.
По словам генерального директора «Оптимум прайс» Данила Кругова, даже те люди, которые готовы подключиться к программе, нередко плохо представляют себе, за что берутся. «Ведь здание нужно приспособить под общественные нужды. Ну а что можно придумать для одно-трехэтажного объекта, бывшего ранее дачей, складом, конюшней? Магазин, кафе, ресторан — должна быть соответствующая локация и парковка. Отель на десять номеров? Нерентабельно. Опять же нужно не ремонт сделать, а отреставрировать строго по предписаниям ответственных госструктур», — отмечает он.
В итоге время идет, множество исторических объектов продолжают ветшать, не имея возможности привлечь хоть какого-то хозяина. «Решение проблемы находится на законодательном уровне. Нужно создание действительно работающего государственного механизма. Это является первостепенной задачей для очень нишевого рынка реставрации и приспособления старинных зданий», — подчеркивает Данил Кругов.