Реестр проблемных домов можно опять пополнять
Шестого сентября досрочно перестал действовать мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов: власти посчитали, что ситуация в строительной отрасли стабильна, срывов сроков сдачи жилых домов не будет, обманутые дольщики не появятся.
Мораторий на 50-процентные штрафы от суммы неустойки в пользу дольщиков и включение новостроек в реестр проблемных объектов был объявлен в марте со сроком действия до конца 2022 года. Теперь мораторий отменен частично: при задержке сроков объекты будут включены в реестр проблемных, но денег в виде штрафов дольщики не получат.
Однако мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до июля 2023 года. А до конца 2022 года штрафы по договорам долевого участия исчисляются исходя из ключевой ставки Центробанка на день исполнения обязательств, но не выше 9,5% годовых.
По мнению чиновников Минстроя, ситуация уже летом стала достаточно устойчивой «к негативным процессам», поскольку государство очень поддержало строительный комплекс с начала спецоперации, а ставки ипотеки — основного драйвера рынка новостроек — достаточно низки.
Как отмечает Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный», цель моратория — ввод объектов в эксплуатацию без каких бы то ни было помех: «Чтобы ни штрафные санкции со стороны дольщиков, ни иные разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали девелоперам ввести дома и передать дольщикам ключи».
А преждевременная отмена, по его мнению, связана с двумя факторами: проблемы, связанные с пандемией, уже миновали, и работа строительной отрасли стабилизировалась.
«Меры поддержки строительной отрасли сыграли свою роль. Ситуация на рынке новостроек к сентябрю во многом стабилизировалась. Ключевая ставка снизилась, спрос на недвижимость стал расти. В значительной степени восстановила свои позиции и система проектного финансирования. Мораторий был важен в сложный период весны и первой половины лета. Потом рынок окреп, и это решение было отменено», — добавил Юрий Черноиванов, заместитель финансового директора ГК «Гранель».
У банка на контроле
По информации портала ЕРЗ.РФ, уже к сентябрю средний перенос срока ввода жилых домов в эксплуатацию составлял 7,5 месяца, хотя в начале года он оценивался в 7,9 месяца.
По данным совместного исследования деловой активности застройщиков, проведенного Дом.РФ, ИРСО и ВЦИОМ, четверть застройщиков отмечают, что получить проектное финансирование стало проще. Из чего делается вывод: рынок жилищного строительства преодолел наиболее острую фазу кризиса и быстро восстанавливается после весеннего замедления.
Сергей Хромов соглашается с важной ролью проектного финансирования и размера ипотечной ставки для отмены моратория: «Формируя финансовую модель, застройщик определяет стоимость продаваемого квадратного метра и темпы продаж, график пополнения эскроу-счетов. События этого года внесли коррективы в процесс реализации, и в ряде случаев корректировки негативно сказались на темпах реализации начиная с мая 2022 года. При этом банки, выделяя проектное финансирование на строительство, не хотят предоставлять застройщикам возможность переносить сроки, модель четко рассчитана в части возврата кредита и ежемесячных объемов пополнения эскроу-счетов. Центробанк также внес свою лепту: ключевая ставка снизилась, и льготная ипотека также вернулась к желанным 7%. Все стабилизировалось, поддержка государства налицо — нужно просто продолжать активно работать».
Заместитель руководителя портала ЕРЗ.РФ Денис Гулый указал: средний срок переноса ввода сокращается из-за проектного финансирования, поскольку договоры с банками обязывают застройщиков все работы исполнять вовремя. Если график производства работ срывается, может увеличиться процентная ставка по кредиту, можно вовремя не получить следующий транш из банка. Помимо этого, есть репутация компании и есть повышенное внимание потенциальных дольщиков к своевременной сдаче объектов — это один из критериев при выборе квартиры.
Вопросы остались
В то же время чиновники полагают, что некоторые застройщики сознательно задерживали сроки строительства. Девелоперы сомневаются — пользы от этого ни компаниям, ни проектам нет. «По действующему закону эскроу-счета дольщиков открываются после ввода дома в эксплуатацию, только после этого их средства становятся доступны застройщикам. Поэтому девелоперам невыгодно задерживать сроки сдачи объектов. Компании заинтересованы в точном выполнении своих обязательств перед покупателями», — говорит Юрий Черноиванов.
Сергей Хромов рассуждает: «Тут однозначно сказать сложно. Сроки реализации напрямую влияют на прибыль. Поэтому специально затягивать сроки и, как следствие, снижать эффективность, а значит, и прибыль вряд ли кто захочет по собственной инициативе. Другое дело, что это бизнес, зависящий от очень большого количества нюансов, факторов и качественной работы множества смежных отраслей. Нечеткость и ошибки каждой из них могут негативно повлиять и на общий результат, и на итоговые сроки. Также одной из причин может быть снижение темпов продаж. При этом застройщики не могут самостоятельно регулировать ценообразование стоимости квадратного метра из-за согласованной финансовой модели, заложенной в проектном финансировании».
Без последствий
По данным Фонда развития территорий, с января по сентябрь в России восстановлены права 30,9 тыс. обманутых дольщиков. При этом чиновники разных уровней уверены: схема проектного финансирования позволит избежать появления новой волны обманутых дольщиков.
«Количество обманутых дольщиков после снятия моратория совершенно точно не увеличится. У нас работает механизм эскроу-счетов, у нас работают фонды по защите прав участников долевого строительства, мы не фиксируем возможности банкротства застройщиков. Ровно поэтому мы и отменяем мораторий. Не для того, чтобы у нас появились новые обманутые дольщики, а для того, чтобы жулики не могли, пользуясь этим мораторием, дурачить дольщиков и затягивать сроки сдачи домов», — процитировали СМИ комментарий замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина по поводу отмены моратория.
Ранее в интервью «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета по строительству Игорь Креславский утверждал: «Вероятность появления обманутых дольщиков есть, но она все меньше и меньше. При схеме проектного финансирования банк всегда может найти другого застройщика, если кто-то не справился».
Сергей Хромов также не ожидает появления обманутых дольщиков: «Отмена моратория произошла частично. Запрет на начисление неустойки или процентов дольщикам, установленный тем же постановлением, продолжает действовать. Это значит, что объект, объективно имеющий сдвиг сроков на три месяца, например, не будет "атакован" штрафами и не потеряет ту финансовую устойчивость, которую ему гарантирует банк и его проектное финансирование».
Не видит серьезных угроз для дольщиков и Юрий Черноиванов: «В период пандемии практиковались аналогичные меры. Они были скорее хорошей психологической поддержкой застройщиков. И на этот раз объекты будут достроены в срок, хотя единичные случаи задержек возможны».
Объявлен международный конкурс на разработку архитектурно-градостроительных решений территории «Горская» на севере Санкт-Петербурга. Проект инициировала компания «Мегалайн».
Первая презентация проекта состоялась в ходе Петербургского международного экономического форума в июне 2021 года. Там же компанией «Мегалайн» и Комитетом по инвестициям Петербурга было заключено соглашение о намерениях по масштабной реновации промышленной зоны в Лисьем Носу и формировании единой территории комплексного развития «Горская».
И вот очередь дошла до разработки архитектурно-градостроительных решений проекта. Чтобы найти наиболее интересный вариант, «Мегалайн» принял решение объявить открытый международный конкурс среди профессиональных градостроительных структур. Партнеры — Агентство стратегических инициатив, Международная академия архитектуры. Оператор конкурса — агентство стратегического развития «Центр». Поддержку инициативе оказывают Международная ассоциация городских и региональных планировщиков, Российский совет по экологическому строительству и Ассоциация ландшафтных архитекторов России.
«Большая часть территории, о которой идет речь, — это бывшая стройплощадка и строительный городок, земли для которых были намыты в этом месте для возведения Комплекса защитных сооружений Петербурга от наводнений. Локация очень привлекательна, имеет уникальные видовые и природные характеристики, а также прекрасную транспортную доступность (КАД, Приморское шоссе). В то же время сейчас эта территория, площадью порядка 150 га, фактически заброшена, на ней находится ряд несанкционированных свалок. Город давно пытается реновировать эти земли, но пока безрезультатно», — рассказал генеральный директор «Мегалайн» Геннадий Корупятник.
Компания заявляет о намерении создать на этой территории «город инноваций». Учитывая градостроительные ограничения, выделены четыре кластера развития (функциональные зоны) для разных отраслей экономики. Особое внимание намечено уделять экологичности, энергоэффективности и «зеленой» компоненте проекта.
Первый из них — light industrial — предназначен для современной компактной промышленности с офисами и складами площадью от 200 до 2500 кв. м. В кластере предполагается создание гибкой планировочной структуры и строительство объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м с разными лотами, способными изменяться в зависимости от рыночной конъюнктуры.
Второй кластер — IТ-деревня. Идея состоит в создании инновационного научно-технологического центра мирового уровня с возможностями для развития науки и бизнеса в условиях сохраняемого природного ландшафта. Предполагается формирование инфраструктуры для высокотехнологичного бизнеса и наукоемких компаний. Общая площадь возводимой недвижимости современных форматов — коворкингов, meeting point, pop-up-модулей, лофтов и других объектов — составит почти 130 тыс. кв. м.
Третий кластер, расположенный преимущественно вдоль берега Финского залива, — туристический. Он включает в себя благоустроенную набережную, велодорожки, экотропу, различные объекты размещения, в том числе большой конгрессно-гостиничный комплекс. Он будет ориентирован на деловую публику и сможет предложить все необходимое не только для отдыха, но и для работы: конференц-залы, выставочные площади, переговорные комнаты и пр. Суммарная площадь объектов превысит 70 тыс. кв. м. В тесной связи с ним находится четвертый кластер, в рамках которого планируется строительство Музея дамбы и смотровой площадки (еще порядка 15 тыс. кв. м недвижимости).
Замглавы Комитета по инвестициям Петербурга Владислав Гудз отметил, что город действительно заинтересован в развитии этой территории. «Вместе с тем существуют определенные ограничения, прежде всего касающиеся имущественных правовых вопросов, обременений, развития транспортной инфраструктуры и обеспечения энергоресурсами. Все это ставит город перед необходимостью в первую очередь решить данные задачи, чтобы затем вести диалог с инвесторами и рассматривать любые инвестиционные инициативы. В любом случае, прежде чем говорить об участии города в той или иной форме в этом проекте, нужно ознакомиться с его концепцией», — заявил он.
Однако Геннадий Корупятник настроен оптимистично и считает, что все имеющиеся вопросы могут быть учтены и разрешены при реализации предлагаемого проекта. «Мы рассчитываем, что первые участки мы получим от властей Петербурга весной, предварительная подготовка будет завершена к середине 2022 года, и уже к концу лета мы сможем начать строительные работы. В этом случае первые объекты нашего "города инноваций" войдут в эксплуатацию в 2024–2025 годах. Строительство всех кластеров будет вестись одновременно. Завершить реализацию проекта в целом мы надеемся за десять лет, на его окупаемость отводим еще пятнадцать. Конечно, все сроки пока — ориентировочные», — отметил он, добавив, что сейчас главное — обеспечить достойное проведение конкурса.
Заявки на него со стороны профессиональных градостроительных структур будут приниматься с 8 декабря 2021 до 19 января 2022 года. Из них международное жюри отберет три самых интересных, и их подателям будет предложено уже заняться разработкой своих вариантов концепции. Итоги конкурса планируется подвести в июне 2022 года.
В 2024 году завод ROCKWOOL в Ленинградской области расширится: здесь появится новая инновационная линия по выпуску продукции из каменной ваты. В сочетании с возобновляемыми источниками энергии, это позволит сократить суммарный углеродный след предприятия на 50%. Это отвечает мировому, а теперь и российскому тренду устойчивой экономики.
19 октября старинный Выборг, где расположен один из четырех российских заводов ROCKWOOL, встретил многочисленных гостей первым снегом. Зато внутри предприятия их ждала теплая и дружеская атмосфера: почетным гостям, деловым партнерам и журналистам показали весь цикл производства и познакомили с разными видами выпускаемой продукции. Все они стали участниками торжества, посвященного 15-летию завода и старту нового инвестиционного проекта стоимостью 17 млрд рублей. Благодаря этой инициативе через три года на предприятии будет запущена производственная линия, которая не только увеличит мощность завода, но и будет отвечать принципам устойчивого экологического развития группы ROCKWOOL.
Символический рычаг, который дал старт новому проекту, привели в действие губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, посол Королевства Дания в РФ Карстен Сендергорд и президент Группы компаний ROCKWOOL Йенс Биргерссон.
На передовой современных технологий
Группа компаний ROCKWOOL отметила 15-летний юбилей производственной площадки в Ленобласти. Построенный в 2006 году, завод ROCKWOOL — это полностью локализованное высокотехнологичное предприятие по выпуску тепло- и звукоизоляции из каменной ваты. Производственное оборудование позволяет на одной линии выпускать разную по назначению, габаритам и плотности теплоизоляцию.
Плитами из каменной ваты утеплены многие знаковые объекты Санкт-Петербурга: Лахта-центр, здание Конституционного суда РФ, здания Государственного Эрмитажа и многие другие. Теплоизоляция выборгского завода востребована на Северо-Западе и в Центральном регионе, часть продукции экспортируется в Финляндию.
— Ни одна строительная площадка в Ленинградской области не обходится без продукции ROCKWOOL, — рассказал губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, отметив, что качественный и долговечный материал давно заслужил уважение у строителей и технологов.
Сегодняшний спрос на продукцию ROCKWOOL огромен: завод работает безостановочно в режиме 24/7. По словам генерального директора компании ROCKWOOL в России Марины Потокер, такой высокий спрос послужил основанием для принятия решения руководством компании по дальнейшему инвестированию в российское предприятие.
17 миллиардов на новое производство
С момента открытия завода за пятнадцать лет работы предприятия группа компаний ROCKWOOL уже инвестировала в его развитие 5,73 млрд рублей, создав производство, которое отвечает всем стандартам безопасности и экологичности с точки зрения как технологических процессов, так и выпускаемой продукции. Сегодня здесь трудится более 230 специалистов. С вводом новой производственной линии будет создано еще около 70 рабочих мест непояредственно на производстве, а также в отделах продаж и логистики ROCKWOOL Россия.
Первый заместитель главы областного Комитета по экономическому развитию и инвестиционной деятельности Егор Мищеряков со своей стороны подтвердил, что регион поддержит проект налоговыми преференциями, так как по объемам инвестиций он включен в реестр региональных инвестпроектов.
— Когда завод был основан, многому предстояло обучиться, и сотрудники проделали большую работу. За пятнадцать лет мы достигли больших успехов, — подчеркнул президент группы компаний ROCKWOOL Йенс Биргерссон. — Завод в Выборге является самым высокопроизводительным и показывающим самый высокий уровень качества из всей группы компаний. Мы благодарны за поддержку и доверие, которые были оказаны на протяжении пятнадцати лет. Инвестиции компании являются в первую очередь подтверждением нашей веры в перспективы развития, в нашу команду, а также желанием стать компанией, работающей по принципам экологичности, устойчивого развития и циркулярной экономики. Многие технологии, которые применяются здесь, уникальны.
— Одно из важных направлений ROCKWOOL — это устойчивое развитие, — отметила Марина Потокер. — На протяжении пятнадцати лет мы внедряли многие проекты, направленные на экологичность производства: это сбор и применение в производстве ливневых вод, вовлечение во вторичный оборот технологической воды, переработка отходов производства. В прошлом году мы объявили проект «Вторая жизнь» и предлагаем нашим клиентам возвращать на завод отходы фасадной и кровельной изоляции, которые образуются при строительстве и ремонте зданий в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
Каменную вату можно перерабатывать без потери качества бесконечное количество раз. Срок службы материала составляет не менее 50 лет, а с внедрением технологии переработки стремится к бесконечности.
На пути к устойчивому развитию
Новый инвестиционный проект — еще один значимый шаг к созданию устойчивого производства и сохранению окружающей среды. К 2024 году компания планирует построить линию по выпуску каменной ваты, на которой будет применяться одна из самых передовых технологий электрического плавления. Планируется, что в качестве источника электроэнергии будет использоваться возобновляемая генерация. Действующие мощности в дальнейшем будут также переведены на экологичные технологии. Это позволит сократить производственные выбросы углекислого газа всего предприятия на 50% по сравнению с сегодняшними показателями.
Посол Королевства Дания в РФ Карстен Сендергорд высоко оценил появление в России передовых предприятий, которые будут вносить свой вклад в мировые планы по декарбонизации.
— Дания давно находится на передовой «зеленого развития», и это отражается в нашей стратегии, согласно которой страна планирует стать углеродно нейтральной к 2050 году, — отметил он. — Инвестиции компании ROCKWOOL являются замечательным примером целостного подхода к экономии ресурсов. Решения ROCKWOOL интересны с точки зрения энергоэффективности в промышленности и жилом строительстве во всем мире, они экологичны и пожаробезопасны. Дания невероятно гордится тем, что одна из наших компаний представляет современные технологии, которые являются краеугольным камнем экологического перехода и усиленной борьбы с изменением климата.
